戴德梁行商业地产全程策划纲要
[i]Mall和物业管理咨询服务内容划分
Shopping mall and Property Management Consulting Service
Contents Outline[/i]
方法: 我们会就以下4方面与当地管理团队协作收集市场资讯、 策划所须的开业前与咨询服务,并拟出所须工作计划、进度报告或讲解:
Methodology: We will work with the local management team to collect the market information, plan the necessary preopening and consulting services in 4 parts and produce necessary work plan, progress reports or presentation:
Part 1-业态规划Trade mix planning/店铺划分Shop lots sizing
1.1调查市场现状/进行市场分析 Survey marketing condition and conduct market analysis after receiving owner’s researched information and documents. Review survey information of market research company and provide additional inputs on information to be collected by research company
1.2市场优劣势/市场战略分析 Strength & weakness, and market strategy analysis
1.3竞争对手分析 Competitors analysis
1.4商场定位Mall positioning
1.5 商场总面积建意Proposed Mall GFA
1.6 业态规划Trade mix planning
1.7 租户选配Tenant profiling
1.8 店铺划分Shop lots sizing
为了达致最高和最好的概念,需要全面的研究调查:
1.. 市场类层资料主要住宅密集区,办公室/酒店职员的数量/类型,旅客与暂时寄住的访客,外地访客的数量,住宅/外劳密集区和其它尚未开发的零售与服务类层
2.. 竞争数据
当前市面上所供应的,包括所提供的服务和商场与零售业的建筑特色
- 租户清空存货
- 当前零售、饮食、娱乐和休闲中心的表现
- 计划和拟议中的直接和非直接竞争的扩建和新建筑
3. 当前建筑表现的数字
- 租金,服务费,租用率
- 物业管理和服务的标准
4 目标场地分析
- 舒适设施包括出口
- 交通方便
- 人潮流通
- 周边用户
- 环境问题
- 停车 (立即改进是可能的)
Property Room Setup
1.6员工通道设置
Staff Access Setup
1.7 员工食堂的设置建议,是否设置,如设置,位置及大小的建议
Suggestions on the Setup of Staff Canteen, to Setup or not, if so, suggestions on the location and size.
1.8 员工区设置的建议,具备哪些功能,位置和大小的建议
Suggestions on the Setup of Staff Area, to incorporate what functions, suggestions on the location and size.
1.9公共区域装饰装修的建议,要便于日后使用中的维修和清洁
Suggestions on the Decoration and Renovation of Common Area, such that there is ease of operational maintenance and cleaning when property becomes operational
1.10卫生间的设置建议,数量、位置、大小的建议
Suggestions on the Setup of Washrooms, suggestions on the numbers, location and size
1.11商场卸货区以及仓库的设置的建议,位置、大小以及交通的组织等的建议
Suggestions on the on the Setup of Loading/Unloading Area and Warehouse, Suggestions on the Location, Size and Traffic Coordination
1.12车库、出入口的设置建议,包括位置、项目内部的车流、人流的交通组织等
Suggestions on the Setup of Garage, ingress/egress, including Location, Coordination of Project Internal Human and Vehicular Traffic
1.13指示牌的设置
Setup of Signboards
1.14垃圾房的设置
Setup of Garbage Room
1.15机房、管道井的设置建议
Suggestions on the Setup of Plant Room & Pipework Access Duct
1.16紧急疏散通道的设置建议
Suggestions on the Setup of Emergency Exits
1.17实际过程中提出的其他问题
Other questions raised during actual process
2、工程其他方面的设置建议 Suggestions on the Setup of Other Engineering Aspects
2.1商场照明设置以及布线建议,考虑各个位置的照明所需要的照度、需要的电量、布线方式是否利于日后维修、保养等;
Suggestions on the Lighting and Cabling Setup, taking into consideration of the requirements on illumination, electricity, method of cabling of each location as to whether there will be ease of maintenance in the days to come
2.2空调系统的建议:综合考虑项目出售主力百货店等的空调系统的设置,以及高层部分预留空调室外机位及空调走线的考虑
Suggestions onthe air-conditioning system: Overall consideration on the setup of air-conditioning system of the flagship shop, and the space to be marked out on the higher levels for the outdoor units of the air-conditioning system and the cabling considerations
2.3背景音乐系统的设置建议,考虑紧急情况的广播问题
Suggestions on the setup of background music system, with consideration on PA system in times of emergency
2.4综合布线部分的建议,包括需要增设的综合布线机房的设置建议
Suggestions on the overall cabling, including suggestions on the additional requirements for an integrated cabling plant room.
2.5智能化管理系统,包括监视系统、安防报警系统、可视对讲系统、网络系统、联网收银系统、停车场管理系统等的设置建议
Suggestions on the Setup of Intelligent Management Systems, including monitoring system, security alarm system, AV intercom, Internet/Intranet, On-line Payment System, Car Park Management System, etc.
2.6消防系统的设置建议
Suggestions on the Setup of Fire Control System
2.7煤气报警系统的设置建议
Suggestions on the Setup of Gas Alarm System
2.8空调系统的设置建议
Suggestions on the Setup of Air-Conditioning System
2.9信号放大器的设置建议
Suggestions on the Setup of Amplifiers (Signal Amplifiers?)
2.10给、排水系统的设置建议
Suggestions on the Water Supply & Drainage System
2.11中水系统的设置建议
Suggestions on the Setup of
2.12热力供应系统的设置建议
Suggestions on the Setup of Heating System
2.13电梯、货梯、扶梯以及消防电梯的设置建议
Suggestions on the Setup of Passenger Lift, Cargo Lift, Escalator and Fire Lift
2.14程控交换机系统的设置建议
Suggestions on the Setup of Remote Exchange System
2.15供配电系统的建议,考虑供电量的估算、后备供电系统、供电线路等
Suggestions on the Electrical Supply System, consideration for computation of the power rating, backup power supply system, cabling, etc.
2.16应急照明系统的设置
Setup of the Emergency Lighting System
2.17可视对讲系统
AV Intercom System
2.18电话系统的设置建议
Suggestions on the Setup of Telecommunication System
2.19项目景观设计建议
Suggestions on the Project Landscape Design
2.20实际过程中提出的其他问题
Other questions raised during actual Process
以上部分的建议报告,要求结合文字说明以及图纸介绍两部分。 The Proposal for the above to incorporate two aspects, namely, written description and graphical explanation.
3.1平面和空间设计
Schematic and Spatial Design
3.1.1有效设置人行通道、扶梯、升降梯等商业设施,将客流引到商业的每一个角落
Effective Setup of Commercial Facilities like Corridors, Escalators, Elevators, etc., to direct the flow shoppers to every corner of the building
3.1.2商场出入口设计如何与周边公共交通工具
Entrance & Exit Design to Coordinate with Perimeter Public Transport Traffic
3.1.3相邻店面的搭配
To tie-in with Neighboring Shop-front
3.2停车场
Car Park
4.Landlord's provision to tenanted premises
承租店面的业主规定
-Anchor tenant, mini anchor, restaurants, fast food
旗舰店,小旗舰店,餐厅,快餐
-standard shop
标准店铺
-list down mechanical, electrical, plumbing and sanitary provisions
列出机电、水管以及卫生规定
-list down architectural finishes., height, floor loading of all tenanted premises
列出所有承租店面的建筑终饰、高度,地板承重量
5. Common areas signages -external and internal
共用区指示牌 - 内部与外部
-Major tenant signs on external walls
外墙的主要租户标示牌
-Mall signs and logo
商场的标志和商标
-Facilities signs such as toilets, car park telephones etc
设备指示牌比如卫生间,停车场,电话,等等
-Car park signages and operational signages
停车场指示牌和日常运作指示牌
-Work with the designer on brief on signages and graphics needs
与设计师合作拟定指示牌和图象需要的设计概要
-Review work done by designer
审核设计师的所有工作
6.Carpark
停车场
-Recommend equipment and systems for car park
推荐停车场装置与系统
-Suggest list of safety mirrors, humps, protection/guard rails system to prevent
vehicular damages
建议并列出防止车辆损坏的安全镜,路丘,防护/围杆系统
7. Advertising and Promotional requirements
广告与促销需求
-Information or service counter
咨询或服务台
-Stage for performances
表演台
-Exhibitions and events area
展览和节目区
-Advertising box-lighted and non lighted
广告版 - 有灯和无灯
-Postal panels
广告招贴版
-LED/plasma screens
液晶屏/plasma屏
-Pushcarts and kiosks
花车和售卖亭
-Provide brief, location of signs/advertising boxes for designer to produce design
提供指示牌/广告版的设计摘要与位置予设计师以完成设计
-Review
审核
8.IT infrastructure
IT基础架构
-Provide brief for broadband (wired and wireless)
提供宽频 (有线和无线)设计概要
-Work with designer on current and future needs
就当前与将来的需求与设计师合作
结合商业业态、交通动线与项目的设计图纸等,对体内停车场的设置提出符合商业规律的方案
Incorporating Commercial Presence, Traffic Movement Axis & Project Design Plans, propose a Setup for Internal car park in accordance with commercial norms.
PART 3-、市场及租赁计划 Marketing and Leasing Plans
1市场调查 Market Research
1.1调查市场现状/进行市场分析
Research on current market conditions/conduct market analysis
1.2市场优劣势/市场战略分析
Competitiveness Analysis/Marketing Strategy Analysis
1.3竞争对手分析
Competitive Analysis
2细分市场及目标
Market Segmentation and Objective
2.1市场的细分
Market Segmentation
2.2市场目标的确立
Establishing Marketing Objectives
3市场战略 Marketing Strategy
3.1预算
Budget
3.2产品策略(租金表、服务费、价格折扣/优惠)
Product Strategy (Lease Schedule, Service Charges, Disounts)
4招商策划 Marketing & Leasing Planning
提出适合的租赁条件,确定商铺出租、销售的价格
Propose suitable leasing conditions; establish leasing/sale pricing for shop space
5租赁策略 Leasing Strategy
5.1建立潜在租户名单
Establish Name List for Prospective Tenants with landlord’s Leasing team
5.2确认竞争对手在物业及服务方面的优缺点
Identify Competitor’s Strengths & Weaknesses in Property and Service
Part 4-开业前运营顾问咨询及培训计划 Pre-opening Operation Consulting and Training Plan
1、物业验收、交接计划 Property Inspection & Handover Plan
1.1提供成品保护措施方案
1.2检查交接资料,确保日后物业管理的正常进行
Check Handover information; ensure property management in future to be normal
2、二次装修的管理 Management of Second Renovation Property manager and chief Engineer recruited
2.1制定二次装修的审批验收程序
Establish checking & takeover procedure for 2nd Renovation
2.2制定二次装修的管理制度,包括装修的材料运输、垃圾堆放等要求
Establish the Management System for 2nd Renovation, including the requirements for transporting of renovation materials, piling of waste, etc.
3. 物业管理员工岗位职责 Property Management Job Descriptions
4、管理处的建立
Establishment of Management Office
4.1办公室位置的选择以及面积
Location selection and surface area of office
4.2基本办公设备的采购
Purchasing of basic office facilities
5、财务及管理收费标准 Financial and Fee Collection Standard
5.1开业前物业管理预算
Pre-opening Property Management Budget
5.2第一年度营运预算
1st Year Operational Budget
5.3资本预算预测
Capital Budget Forecast
5.4通过预算,结合与物价局洽商,提出物业管理收费方案
Propose Property Management Fee Schedule base on budget, and work with Product Pricing Authoriity
6、对外委托的工作的合同的签订 Signing of Outsourcing Work Contracts
针对需要外委的的保洁、保安、电梯的维修保养,参与合同条款的审核,保证开发商的利益和便于日后物业管理
Participate in auditing establishing terms and conditions in outsourcing work contracts for cleaning, security, elevator maintenance and servicing, to ensure developer’s interests and ease of property management in the days to come
7、节能管理 Energy Conservation Management
制定节能方案,注意要符合本地的特点,满足日常项目内客户的需要。
Establish Energy Conservation Program, ensuring it to be sensitive to the local conditions of city, satisfying on-going requirements of clients
篇2:宁南商业地产市场调研报告
宁南商业地产市场调研报告
第一部分 南京商业现状研究及未来发展趋势
一、南京商业发展研究
商业发展现状
目前,南京商业零售规模列全国第六。统计部门提供的数字显示:截至20**年底,南京市的社会消费品零售总额为711亿元,净增100多亿元,从业人员达到了50多万人,零售总额在长三角的16个城市中名列第二,仅次于上海。在全国位列第六,较前年上升一位。与此同时,来自商贸部门的信息显示:未来三年内,南京市的社会消费品零售总额将突破1000亿元大关。
在商业零售迅猛发展的同时,南京局部区域的商业因为过于密集出现了过度竞争的态势,不少商业设施因为经营不善而资源浪费,部分商业地产被人为爆炒,房价虚高甚至达到六七万元每平方米。从房产部门登记的商业可售面积看,建邺、鼓楼、雨花台分别以12万、6.3万、5.3万平方米名列前三位。从成交价格看,今年成交的商业地产的均价为13254元/平方米,其中,鼓楼区的商铺价格最贵,达到22281元/平方米。
商业发展规划
未来南京的商业发展中,会形成以新街口、河西两大市级商业中心为龙头的商业格局,夫子庙、火车南站、江宁等地被定位为商业副中心,中央门、迈皋桥等27个地区并列成为区级商业中心。规划中的河西中心区面积将是现在新街口的1.5倍至2倍。(见南京市商业网点规划)。
第二部分 雨花台区商业发展现状及未来发展趋势
一、 雨花台区发展现状
1、历史人文
座落在六朝古都南京的西南郊,是金陵的“南大门”,面积近134平方公里,辖7个街道办事处,人口18万。相传梁代高僧云光法师曾在此讲经说法,感泣天神,落花如雨,故名雨花台;在金陵四十八景之中,雨花台区占有十景。着名的雨花台烈士陵园、菊花台、龙泉寺、渤泥国王墓、将军山位于本区境内。
2、 区位交通
雨花台区基础设施健全,交通近年来发展较快,投资环境优越。区政府距市中心仅3公里,距长江最大的内河外贸港——新生圩港8公里,距新建的禄口国际机场10公里;北依浩荡长江,南有秦淮新河;宁芜铁路穿区而过;宁芜、宁丹、宁溧、宁马、绕城、中山南路、新机场路、纬八路、纬九路等十条干道贯穿全境;南京地铁总站、长江三桥、赛虹桥立交已在该区开工建设,规划中的火车南站也即将在该区南部开工。全区水、电、气管网发达,供应充足,通村通厂,使用便捷。
3、 国民经济
近年来,雨花台区以“郊区城市化,经济效益化”作为战略取向,在农业、工业、第三产业、城市建设和社会事业上有了长足的发展。农业上主要是利用高新技术,大力发展无公害农业、绿色农业和有机农业,同时雨花台区还依托区位优势,大力发展观光农业、旅游农业和休闲农业,目前铁心桥都市农业发展较快,千亩桃园正在建设之中,成为市民休闲观光的好去处。
4、 工业经济
工业经济是雨花台区的主导产业,全区拥有雨花经济技术开发区、铁心桥生态科技创业园、宁南高科技研发区等工业园区。形成了钢铁、汽车制造、能源、科技研发四大支柱产业,其中钢铁年产1200万吨,汽车年产6万辆。经过多年的改制,目前全区工业企业主要以民营和三资企业为主,重点企业主要有:中兴通讯南京研发中心、春兰汽车制造公司等。
5、 第三产业
第三产业是雨花台区发展最快的产业,初步形成了以商贸流通、仓储运输、房地产、旅游业为重点的发展格局。目前宁溧路市场带以麦德龙、欧倍德为龙头,商贸流通业日益发达,其中宁南汽车贸易园汽车市场销售量占全市的30%以上。在旅游业上,建成将军山、牛首山南郊旅游风光带,每年都要举办雨花石艺术节、牛首踏青节等活动。目前,正在以建设“绿色雨花”为契机,打造十里新秦淮风光带。
二、雨花台区商业发展现状
如图,雨花南路以北是传统意义上的老城南区域,老城南虽然距离市中心最近,但形象破败,形成了以雨花新村
为核心的传统老居住区,其间夹杂众多棚户区,是南京目前需要改造的重点区域之一,但近期改造力度不大,区域内整体商业业态落后,缺乏大型专业市场;
宁南新区东起宁溧路,南至绕城公路,西到宁丹路,北自纬八路与雨花台烈士陵园相接,总占地约8.9平方公里,该南京市政府已将宁南新区列入三年内南京市三大重点开发新区之一,并以“高绿化区、高文化区、高尚住宅区、高级商贸区、高新技术研发区”五高板块来定位,成为近期雨花台区重点打造的核心区域。目前宁南区域由于居住区人气尚未成熟,规划虽然利好,但其产业真正导入需要一个过程,商业氛围有待进一步提升。
铁心桥在南京人甚至城南人心目中一直是农村概念,在规划上也缺乏大的利好,目前仅在宁丹路南端上有少量汽车配件店,但难以和宁南汽车贸易园的专业汽车市场抗衡。
雨花台区未来商业规划及发展趋势
根据南京市雨花台区20**年-20**年商贸发展布局规划,纬九路和安德门大街将规划建设成为大型专业市场带。丰盛宁南产业园正好位于此专业市场带的中心地带,但从目前的发展态势来看,宁南的商贸区才是发展的重中之重,纬九路和安德门大街大型专业市场带的规划已经鲜少有人提及,沦为市场自发行为。
三、 区域内大型主力店的动向(花神家具港)
纬九路上刚刚落成的花神家居港,是目前区域内唯一的专业大市场,处于试营运状态,20**年9月28日正式营业。花神家居港总建筑面积为8万方,分三期开发,前两期已经建成,三期正在建设中。以家居生活用品为主,包括电视柜、沙发、床套居、办公用品等,经营中低档产品,缺乏有号召力的主力品牌。
整体建筑分为三层,无中央空调,空气流通较差。目前租金为一楼26元/平米/月,二楼20元/平米/月,三楼15元/平米/月,一期尚未完全入场,经营状况不甚理想。
第三部分 项目研究
一、地块概况
项目位于南京市雨花台区,纬九路以北、安德门大街以西交叉处,一期占地142亩,呈近正方形分布,地块整体东高西低,北高南低,地块南部落差达到6米之深。地块南部有多处干涸的池塘和凹陷之地,植被覆盖丰富,但是作为商业门面的能见度较差。地块安德门大街沿线标高与道路持平,加之车流、人流量较大,商业门面表现力较优,地块北边目前分布嘉盛混凝土搅拌厂、在建的涂料厂、中昊汽车等厂家。
二、地块资源分析
1、 交通
地块位于纬九路和安德门大街交汇处。纬九路为城市交通主干道之一,双向8车道,安德门大街是主城区与近郊连接的一条重要通道,因为建成时间的先后,形成一边热,纬九路上的车流量和人气相对较差,而安德门大街相对车流人流量都较大,从长远看,纬九路更有发展潜力。
从公交线路来看,安德门大街有7条线路经过,分别为75路、88路、94路、111路、113路、820路、新善线,纬九路有26路、75路两条公交线路。地块距离地铁安德门站约1公里,距离小行站约1.5公里。
从交通可达性而言,地块拥有的交通优势具备一定竞争力。
2、生态人文
古浡泥国王墓风景区
3、地块周边商业资源
众多的生产性企业引入了大量的人口,交通干线带来了车流量和人流,加上原有周边居民形成了层次不同的商业需求空间,但是目前配套性商业欠缺,目前仅有安德门大街分布几家简单餐饮服务店和宁南大道的花神家居港。
沿宁南大道向东前行2公里到在宁南新区的郁金香路,将建成2000平方米的农贸市场及4000平方米苏果超市。在宁南汽车站附近,还将建一集购物、休闲、娱乐为一体的大型购物中心。再前行3.5公里到宁溧路、双龙街,分布欧倍德、麦德龙等大卖场。欧倍德超市由于经营不善,即将易主为百安居。
三、地块主干道现状分析
地块早期被规划为产业园的范围内,所以分布有众多生产性企业,纬九路一线的思索数控机床、轴承材料厂,安德门大街一线的嘉盛混凝土、南京远东艺腾包装厂、恒峰机械厂、圣迪奥服饰、霞飞纸品等,生活配套相对欠缺。
安德门大街以北尚有回民和汉民的殡葬服务所,众多生产性企业加上殡葬服务所给这一区域带来了不佳的形象和心理定位。
篇3:冲破商业地产规划与经营瓶颈
冲破商业地产规划与经营瓶颈
规划篇
商业地产的开发,核心理念是整体考虑,而首先面临的就是商业地产规划的问题,诸如商业本身能否成立,规模如何,如何招商、运营等一系列问题。
先设计后规划误区
去年,不少商铺因后期经营不善而纷纷倒闭,业内人士认为,规划不当是商业地产不成功的原因之一。
五合国际中国经理刘力认为,目前,大多数的商业项目都是先进行设计后进行规划的,这样带来的问题非常多,由于没有统一规划有时会造成很大成本的浪费,继而影响后期招商。在所有商业环节里,商业规划是基础。必须将开发商、经营者、消费者的利益和需求,通过专业化的流程和服务来实现项目的可持续增长。
刘力认为,“建筑设计需要符合不同业态,我们接触的很多项目,先做设计,然后做招商,这个流程是不对的。应根据商家需求定位再做前期整体规划。”
还有的问题是规划设计不当,不利于客户流通,难以带来旺盛的客流量。伟业顾问董事总经理蔡宇翔认为有的规划设计商业与商业之间缺乏有效的联通,显然不便于客流在不同的商铺之间流动,从而难以在所有商铺之间形成稳定、旺盛的客流量,最终对商铺的经营造成影响。
商业规划要满足需求
商业地产的操作要经过几个过程实施。在前期的阶段,就需要在商业调查的基础上,确定业态的组合,确定布局的规划。第二步进入建筑设计的阶段,这个阶段实际上跟开发商前期的规划会形成很好的互动,包括还要考虑到室内外环境的设计、商业氛围的营造、形象的体现等。第三个阶段基本是做招商和经营管理,作为整体来讲,必须要综合各个方面的工作,才会达到好的效果。如果说做定位的或做商务咨询的不懂建筑设计,就不会考虑建筑上的问题,则对整个建筑的功能和布局就达不到要求。
中国商业地产联盟副主任徐毅认为,好的商业社区规划是要满足它的功能的。举一个简单的例子,一般的建筑做大约四五米就很高了,但如果是做建材的业态,没有五六米以上的高度说不过去,因为建材的专业店,对建筑本身的层高、承重都有很高的要求。如果说前期规划时考虑到业态需求,则对将来的经营是很有帮助的,反之如果建筑规划没有定位需求,那对招商是很大的损失。
很多项目都有其特殊性,文化、旅游等都可能成为其商业元素。因此,做商业地产时需要最大限度地挖掘它的商业元素,而成功挖掘的前提也依赖于高水平的规划。
制定科学的商业规划
科学的商业规划是招商质量的基础,要做到有的放矢,把功夫下在做好商业规划上。那么怎样制定一个比较科学的商业规划?
徐毅认为,要把握两点,一个是进行一个整体、科学的调查分析。调查至少要包括市场环境的分析、商业环境的分析、消费者的分析、投资者的分析、竞争对手的分析、差异分析等等,因为商业地产的主题概念定位,功能分区的布局、楼层布局,这些规划设计的内容,一定要通过前期的调查分析才能够得到。
再一个是做综合性的分析,在分析的基础上,确定业态的组合、规模的估算、布局的规划设计。分析要从两个角度进行,一是从市场自身的角度,要分析该商业有多大的客户群,这里的条件和市场环境是否允许该商业地产的运作。二是从招商资源的角度。假设项目周边有很多高收入的人群,就可以定位为高档的商业,但需要调查高端品牌有没有到这里的拓展计划,或者是在项目要开业的时候,能不能实现招商等诸多综合性因素。
经营篇
去年,众多商铺走向没落已经成为很多投资者心头永远的痛。进入20**年,虽然受到政策的影响,不少项目的开发进程放缓,但仍有不少商业项目面世,而且规模有日渐壮大之势。有了去年商铺经营上的教训,开发者和投资者都变得比较谨慎,力图转变之前盲目开发的弊端。
商业经营三大问题
商业经营不同于住宅,并不是卖得越快越好,而是看后期经营是否有效。总结商业经营失败的例子,当前在商业经营中主要存在以下几个问题:
割小产权出售
巨库、第五大道等项目采取的运营模式都是“打散产权”进行销售,投资者是商铺的产权所有人。中国商业地产联盟研究中心胡昕指出,这种经营模式固然可以实现开发商的快速回款,增加现金的流动速度,但是分散的所有权难以统一经营方式,给市场定位和管理带来巨大难题。这种模式是住宅的模式,不适合商业的运作,从而导致投资回报的下降。
定位不准
定位不准是商铺投资回报下降的很重要的原因。没有很好地做市场调研,对该区域的需求估计错误,经营必然会失败。伟业顾问董事总经理蔡宇翔认为,巨库的失败主要是其定位不准造成的。巨库定位是时尚,但却缺少极富特色的产品,难以吸引年轻的消费群体。
操作失败
众所周知,商业的打造,需要一定的时间培养和统一的规划,同时开业才会形成一定的气氛。可是第五大道却是零散开张,造成商户心存疑惑,怎么规划中说的商业项目还都没进来呢?这对商业的整体形象就大打折扣,无法聚敛足够的商业氛围,也无法吸引更多的消费者。
可持续性经营是出路
针对目前商业地产经营中存在的种种问题,业内人士认为,实现可持续性经营、加强管理水平是解决问题的关键所在。
徐毅表示,商业经营从根本上还是要着眼于可持续经营范围的长期回报。虽然可以用短期的回报来实现资金上平衡的要求,但是从根本理念上讲,还是要考虑长期回报。大多数开发商还是希望把这个项目做成长期的,能够有升级潜力的项目,要做到这样的项目,就必须从可持续经营发展的角度考虑问题。
中关村文化发展股份有限公司董事长欧阳旭认为,对于投资者而言,衡量一个商业项目是否具备很好的投资价值,应首先评估项目的内部管理模式及管理理念是否合理,是否具备持续经营、回报长期稳定等基本标准。因此他在开发中关村第三极文化主题商场时,研究了海淀图书城地区的商业业态现状及需求,打造了具备全新业态组合、全新运营管理模式,从规划、建筑、业态、经营模式统一考虑。将投资与经营分离,确保可持续性经营,增强投资者信心,自开盘以来,备受热捧。
商业地产两种经营模式
对于商业地产的经营来说,比较好的经营模式有两种,一种是只租不售,即持有型物业;再一种就是租售结合,保证主力店经营。
只租不售
对于商业地产的经营来说,采用物业持有、只租不售的模式是最优的,这几乎已经成为大家的共识。因为这样可以保证经营的主导性,并保证很好的现金流。
比如东方新天地,就是非常成功的例子。蔡宇翔认为,这种持有型的商业,便于经营者统一管理。如果一种模式不成功,还可以重新再来,也比较容易协调。
租售结合
虽然只租不售是最优的选择,可是实际上开发商很难做到这一点。现在国内90%的项目都不可能做到只租不售。即使勉强去做,也没有足够的资金来培养这个商业。商业是要有培养期的,如果资金不足以支撑它的培养期的话,商业自身也是很危险的。
因此,徐毅认为,可以选择租售结合的方式,但是不论是租还是售都要有整体的规划,哪个区域从事哪种经营要有预先的考虑。据记者了解,目前采用这种方式的商业项目都取得了不错的业绩。