住宅小区开发五大弊端

住宅小区开发五大弊端

　　近年来,住宅小区的规模越做越大,质量越做越高,这是可喜的现象。但综观各类住宅小区,有些明显的弊病仍在蔓延通行,影响着小区的健康发展。

重内轻外——区内一枝花,区外脏乱差

　　现今许多开发商都明白了住宅小区做好环境这个概念,因此在这方面是下了功夫的。一些小区的绿化率在不断提高,亭阁楼榭、流水喷泉、园林景观一应俱全。小区内的会所、游泳池、网球场等设施高档。但小区外却坑坑洼洼、污水横流、垃圾遍地,苍蝇蚊子满天飞,臭气四溢;车辆停放乱七八糟,地摊、排档满目皆是,一派脏乱差不堪入目的样子,内外环境极不和谐。

重表轻里——注重外表看相,不顾内在质量

　　这两年许多楼盘一改过去方正规矩、整齐划一的建筑外型和灰暗单调的色彩,造型多样、色调丰富。欧式建筑的罗马柱、几何线条、花饰浮雕、铁花栏杆以及流行的八字窗、飘窗、彩色坡屋顶等外立面装饰越来越普及。许多建筑物的外表感觉很不错。但是单元入口处简直像一个杂物间。各种管线表箱密密麻麻明布在外,墙面地面不平、缺棱少角、开裂空鼓;许多门窗框洞不周正不对称;门窗不严实、开启不灵便,还有颜色不一致等问题。屋面漏水、墙面渗水、厨卫冒水等隐蔽性问题也很常见。

重大轻小——只顾抱西瓜,不顾拣芝麻

　　眼下许多开发商观念转变很快,尤其是在接受海外和沿海楼市的经营理念上行动迅速,如在搞概念、做环境、修会所、强力推广等方面加大力度,而其他诸如小区外的环境、室内工程质量、售后服务等视作芝麻小事。抓大放小,如一些地方房型越做越大,外观越做越漂亮,但不注重细部处理。该通风通气的地方不通风通气,该安全的地方不安全,产品经不起细看和推敲。细部虽小,却影响整体效果和使用效果。

重建轻管——开发很用功,物管太稀松

　　愈来愈多的开发商在小区的地段、环境、规划设计、公建配套、工程质量上下功夫。但与此同时,物业管理却没能同步发展。由于重建设轻管理,往往把物管工作当做附带性工作来抓。有的开发公司还给物业公司作出了自负盈亏的要求。不少物业公司经费紧张,管理偷工减料。不少小区的物管公司人员和设施都不到位,诸多的服务工作无人做,业主反映的问题和维修工作得不到及时解决。还有收费不合理、帐目不公开、管理不民主等问题层出不穷。

重利轻人——以人为本是概念,重利轻人很常见

　　这几年越来越多的开发商打起了以人为本的旗帜。有的开发商并没赋予其真正的内涵。上面谈到的那些通病现象就是缺乏了以人为本内涵要求的表现。在一些小区有许多怪现象,如业主交了物业管理费后还得按常住人口买电梯月票;有的开发商把候梯厅封闭起来作为营业房出租;还有的开发商把楼房出入口等公共部位搞成了地摊或排档区,烟火薰烤和噪声污染不断;还有的楼盘规定晚10点关电梯,早8点开电梯,其余时间业主只能爬人行梯;还有那些把半价阳台封闭后全价出售、公摊面积加大等,这些作法与以人为本大相径庭。至于用虚假广告使业主上当、经济关系和产权关系不清而使业主长期办不了产权证等行为更是典型的见利忘义的违法行为。

　　上述这些通病在住宅小区的开发建设中不是个别、孤立、偶然存在的现象。它表现得相当普遍,个别地方还相当严重。这折射出目前的小区开发还处在一个不成熟时期,总体开发水平不平衡,差异较大,尤其是内地大大落后于沿海发达地区。追根溯源,这里面除了一些开发商的经营指导思想有偏差外,同时也反映出一些开发商缺乏对品知识的全面认识。他们不懂得商品房作为特殊商品,也具有所有商品的一些共性,如商品的多层次性。商品房同其它商品一样由核心产品、有形产品和延伸产品3部分构成。如果说房屋本身是核心产品,那么室外环境、建筑风格、小区规模、公共配套等就是其有形产品。而小区外的周边环境、开发商信誉、售后服务等则是其延伸产品。这三个部分是相辅相成有机结合的统一体。只有当它们成为统一体的时候,才叫做完整产品或优良产品。注重某一部分,忽视某一部分都会给这个统一体造成缺陷,最终所形成的必然是不完整产品。因此,开发商一定要抛弃那种急功近利的浮躁心态,自觉树立做完整产品的开发理念,在开发中扎实有效地工作,创优良小区,出精品楼盘,这才是今后住宅小区的发展方向。

篇2:操盘机构推动商业地产理性开发

操盘机构推动商业地产理性开发

　　伴随中国房地产业的高速发展而快速升温的中国商业地产,相较美国、香港等房地产发展成熟的区域,仍然处在发展的初期阶段。一拥而上,盲目投资,趋利严重,缺乏理性是这一阶段的普遍现象。人们在看到商业地产的巨大利润空间的时候,往往忽视了商业地产本身的规律。商业地产作为依附于中国商业暨市场商品经济的发展而衍生出来并体现在不动产这一资源上的效益实现形式,其发展不仅取决于房地产市场的发展,而且与商业零售业、商品市场的发展密切相关。

　　商业地产的运作成功,是一个在极高专业基础上,多元化考虑的综合操盘过程,必须考虑到投资客、经营商户、商业管理、消费市场等多个因素,而绝非如同住宅一样,可以短期进行销售,从而实现回收成本以及利润最大化。但是商业的整体经营氛围营造以及可持续经营才是商业地产项目成功以及开发商长期经济与社会效益回报的基础。要实现这一目标,仅仅依靠开发商本身,在专业以及资源整合深度上是远远不够的,在市场专业细分的背景下,必须寻求专业第三方的介入。而商业地产代理机构,作为专业的第三方机构之一,对于推动商业地产项目理性有序的开发具有毋庸置疑的优势。

商业地产代理的运作模式

　　作为市场发展以及专业化细分的产物,商业地产代理机构在商业地产市场中的地位越来越重要,而伴随着商业地产发展层次的不断上升,商业地产代理也经历了以下的发展与转化。

单一型商业地产代理

　　在商业地产发展初期,由于市场对商业地产的整体认识尚停留初级阶段,而开发商也仅仅对商业地产项目的概念以及产品的使用便利性、商业物业的专业物业要求等等具有较大兴趣,并大多希望以此为基础,尽可能的促进与实现商业地产项目单纯营销,进而达到利润最大化的目标。因而在这一阶段,商业地产代理模式大多为以单纯的策划为主体。即对市场以及项目本身进行细化分析,从而提出商业地产可行性方案,为开发商进一步实现利润提供理论以及市场分析保障的单一型商业地产代理机构。

综合型商业地产代理

　　在经过了初期的发展之后,随着商业地产项目的增多,市场竞争开始激烈,仅仅靠单纯的商业项目概念以及定位,开发商已经不能完全自己完成商业项目的单纯销售,从而直接导致开发商对商业项目利润实现的要求越来越具体,除了要求项目要有完善的市场调研、准确的市场定位以及合理的商业物业产品设计之外,还要求商业代理能够帮助开发商实现项目的市场利润。由于商业地产市场整体发展的阶段也在提高,单纯的商业地产项目营销难度越来越大,而商业地产项目中商业业态的合理分布与持续经营越来越重要,这也就要求专业商业地产代理机构必须在策划的基础上具备较强的招商以及专业商业营销能力,从而使得商业地产代理机构成为了以前期策划、中期招商、营销为一体的综合商业地产服务供应商。

商业地产全新整合代理运作模式

　　在上述的两种运作模式的基础上,随着商业地产的理性发展以及层次的不断提高,也就要求商业地产代理机构必须探求出一条更加完善、更加专业化的运作模式,因而,我们提出并重在这里详细阐述一下商业地产代理运作的第三阶段、即商业地产全新整合代理运营模式。

　　对于商业地产项目而言,除了要求定位的准确,招商的顺利以及营销利润的实现,更多的是进一步要实现商业的长线经营以及商业氛围的养成,而市场的不断发展使得商业项目的成功不仅仅是单方面运作的结果,而是包括了资本方、运营方、管理方乃至市场(舆论及媒体)等优势资源共同强势整合的结果。

　　对于开发商而言,市场竞争的剧烈、国家宏观调控政策的不断出台,商业地产投资准入门槛的增高等等因素使得商业投资风险增大,其对商业项目运作专业度以及后期利润实现的可持续运作方式、商业代理运作机构资源整合的能力要求不断加高。

　　在这样的市场要求下,作为商业地产代理机构,其服务中前期策划、中期招商、销售仅仅是基础而已,而很有可能在项目整体运作前期及介入,提供包括对商业项目最前期的投资可行性分析,直至后期的商业管理、乃至媒体整合、资产运作等等为一体的综合商业地产服务。

　　根据我司的分析以及商业发达地区运作情况的统计,在商业地产领域,综合专业代理的介入,可以在极大程度上提高商业物业经济效益以及运作成功可能性。据不完全统计,在香港地区,专业商业代理可以使得商业物业价值同比增加13%左右。

全新的商业地产代理模式的优势

　　商业地产全新整合代理运营模式,作为在商业地产代理实践中发展完善的全新代理模式,拥有以下优势。

具备极强的商业专业性

　　专业是市场细分的基础,也是市场发展的必然结果,商业地产代理的专业体现在丰富的运作经验、正确的策划思路以及专项性的分析和进程。同时,商业代理机构不仅仅是地产运作的专家,也同时应在商业市场以及各商业业态方面具有极强的专业性。

综合商业地产升级服务

　　在经过了传统的商业地产代理模式后,随着商业地产市场的发展,在全面服务的基础上进行综合服务升级是对商业代理机构的必然要求。这既包括了商业策划服务由单一策划向可操作性运作方面的升级,也包括了后期商业管理阶段的持续介入。

可以建立商业项目风险共担、利润共享机制

　　市场风险的增大,一方面使得商业地产开发商投资愈加谨慎,另一方面也要求商业代理机构应逐渐承担部分市场运作风险,从而和开发商建立完善的商业项目运作风险共担、利润共享机制。这一机制可以使商业地产开发商与代理机构更加有机紧密的结合,而这也就要求商业代理机构应具备一定的资金保障能力。

有能力充分整合后期运营管理资源

　　在商业地产发展的过程之中,我们越来越发现,除了前期的策划以及中期的招商运作,后期专业商业管理的作用越来越明显,其对商业持续性利润实现与增值、商业运营成功的作用愈见强烈。 因而,对于商业代理机构而言,除了策划之外,应该逐渐具备后期专业商业运营管理的能力,至少应该具备推介与整合后期商业运营管理资源的能力。

具有进行资本运作的能力

　　除了单一的专业代理,随着市场的发展,商业代理机构应该具备相当的资本运作能力,这主要体现在整合投资基金、投资机构投资商业地产项目的能力以及代理机构自身对优质商业物业的资本介入,从而使得单一的代理模式转变为具有资本运作性质的综合商业地产运营。

丰富、长期、有效的商业客户资源

　　在商业地产运作中,商业客户(包括投资客户、经营商户等)资源是商业代理机构运作经验累计和实际可操作能力的具体表现,丰富、长期、有效的客户资源是商业项目运作成功的保证,因而商业代理机构应该具有完善、丰富、有效的商业客户资源储备。

篇3:文化主题地产项目开发模式

文化主题项目开发模式

　　文化地图是很艰难的事情决策资源房地产研究中 心将居住文化的构筑作为楼盘运作的关键环节之一。然而许多时候,“文化”不过是层脂粉。该讲揭示了房地产文化密码与现实利润之间的联系,为提升发展商的竞争力提供了宽广的策略空间。

　　正如建筑大师梁思成所说的:“一张画、一座雕像、一出戏、一部电影,都是可以任人选择的。可以把一张画挂起来、也可以收起来但是,一座建筑物一旦建造起来,它就要几十年、几百年地站在那里。它的体积非常庞大,不由分说地就形成了当地居民生活环境的一那分,强迫人去使用它、去看它,好看也得看,不好看也得看”。因此住宅应当比其它艺术更要追求艺术的美和文化的品位,否则,就只能成为强迫人欣赏的、遗憾的艺术,甚至是文化垃圾。

第1操作环节:以文化品味取胜的四个突破口

要点A:案名突破

　　台湾地产项目的案名可谓五花八门无奇不有,根本不局限于所谓的“花园”、“广场”才一定能表明是地产项目,比如表现“海景”、“山景”和“湖景”特征的,台湾有“海誓山盟”、“天籁”、“登峰造极”、“蔚蓝海”这样颇具诗情画意的案名;而香港有些案名也取得相当有品味,如“海信半鸟”、“灏景湾”、“帝涛湾”、“听涛雅苑”。但在深圳有一些案名实在不敢恭维,要么是重复雷同,要么就是跟香港“东施效颦”,没有自身的本土特色,仅冠以“海景”的项目就有“X海景广场”、“‘x海景花园”、“XX海景花园”等,同名同姓就有许多个,“锦 X花园”有两个,碧 X花园”也是不同父母的“双胞胎”,“东海花园”和“东海大厦”同名不同姓,很易混淆。还有是照搬香港的,已经有了“阳X山庄”、“比X利山庄”,近期又有所谓深圳的“X景园”(据悉该案名深圳就有两个)。难道中国五千年文化历史,茫茫辞海中就不能够找出几个有个性的案名吗?

　　据了解,对于案名的注册,国土部门有些规定。多的信息量和文化含量,需要在以往的基础上有所突破。

　　令人可喜的是深圳已开始出现这样有特色的案名,如近期上市的“碧云天”,就是缘自于范仲淹的一道词。这种颇具文化特色的案名,为其目标市场定位起到了画龙点睛的作用。

　　从案名的设定可以看出两岸三地文化背景的差异。台湾由于受中国的传统文化、日本文化和美国文化影响较大,体现在个案上的案名也颇具特色。如本次报告介绍的几个案例:“阳光加州”是受美国文化的影响,将美国加州的风光搬到台湾;“璞真园”是受中国传统文化和日本文化影响而将返朴归真与人们的居家生活联系在一起,很有感染力。而深圳由于本土人口来自于全国各地、五湖四海,尚未形成一种主流的文化。因而体现在案名上也显得如此的浅薄和直白。

要点B:建筑内涵突破

　　以经典项目“上河城”为例: l

　　上河城位于成都市中心内环路北段,北门大桥和万福桥之间、面积计3000的金弧地带。南靠文殊院,北临府河与城隍庙相望,是老成都传说中“腾龙摆尾”的城北龙神的龙头位置所在。“上河城”即寓上风上水之意。上河城所处的地理拉置特殊:由于府河两岸的跨世纪改造工程及文殊院、城隍庙等佛都文化园林景观带和文物保护的需要、其四周绝无高大建筑群落。故虽处城内,但视野开阔,空气清新,有良好的生态绿化环境。上河城想铸就一个有生命的建筑构成,一个软的构架,非强迫性、让人们有自由发挥的空间,让人们用行为去填充,从而使自己的生活成为整个建筑的一部分。

　　现在的人们都常谈论欧美的生活方式,什么欧陆风情、港文风格等等,好像这些就是品位、但实际上那不过是皮毛而已。这种认知的偏差是一种错位:社会的错位。在现代中国开放之后的社会转型期间,面对外来文化的冲击、我们很多人感到一种前所未有的迷茫:究竟,我们需要什么样的生活?其实,中国人有中国人自己的生活方式,中国人很在乎生活的实质性内容,讲究集体性氛围和个体随意性以及相互交流。中国式的生活方式是很具有历史感和影响力的,还具有一种亲和力,它有别于其他国家和地区。这种生活方式在文化、艺术、建筑、风俗习惯等各方面形成和表现,但其实质只有一个,那就是地域性。真正适合我们的,还是中国本土文化范畴的生活形态和生活方式,这种方式体现在建筑上,就是“院宅建筑”。

　　上河城的八大特征

　　1、人文传统

　　遵循传统文化脉络,体现本土人文特征。建筑为入,“院宅建筑”在规划、设计和建造时都充分地考虑到这一宗旨。通过建筑单体的组合排列、建筑命名、中心庭院,小组团形成的小院落最终组成一个完整的大院落等具有传统人文气息和旧式人文宅院的建筑思想体现在建筑风格中,使居住者重返充满家园式温情的居住环境。

　　2、生态环境

　　重新确定人与自然的关系,用生态的概念来规划社区。绿化和环境生态化几乎是现代都市生活的一种渴求。为此“院宅建筑”无论从大的社区周边绿化环境的保护还是从城区内部环境的培植来看,可谓精心营造并形成了一道美丽的城市景观。面积超过6000的中心绿地形成“上河城”内面向府河敞开的大“天井”。高楼层住户可充分享受的阳光、水面景观,共同组合成高层次的生态环境。

　　3、底层架空

　　全天候的户外活动场所,通透的流动空间,把建筑的底层还给住户。作为开发商,牺牲房屋底层的大片的面积采用作绿化和公建似乎太过奢侈,但这就是“院宅建筑”本身所需求的最重要的要求,为社区内居住者提供满足现代都市人对绿化空间的需求、对田园生活的回归以及对旧式生活方式的怀念和对人际交往的要来所提供的硬件措施。同时,从小区内任何位置都能透过架空层与非建筑用地共享河滨美景。

　　4、屋顶退台

　　丰富建筑立面,为住户提供空中院落。特别的建筑外立面设计,错落有致、美观大方,这也是“院宅建筑”的要素和特色。建筑的所有楼顶都采取退层的跃层结构,不仅使得形象更丰富,还具有生活的实用价值。它打破了旧式民居“天井”的封闭感,退层出来的大片面积建成屋顶平台的私家花园,或用作它用,自成院落极有特色。

　　5、框架结构

　　提供自动组合空间,便于住户按自己的意愿进行居家设计。全框架结构的设计,不仅提供了房屋品质上的抗震等安全性能,而且充分地满足了居住房屋户型、装修设计上的个人需要和喜好,使其能完全地按照自己的意愿进行居家设计,完成因人而异的行为方式所需的“私域空间”的营造。

　　6、院式套型

　　用院子的概念来设计的套型平面及生活流线。“院宅建筑”的所有房屋的户型,都是针对不同的消费者进行不同的设计,其科学合理的特质,有效地区分了居家生活的居寝、饮食、卫洛、活动等生活空间,保护了居家生活的私密性和公共活动的需要。使居住更合理,更令居住者各有所得,令生活更方便、更舒适、更有品位。它既克服普遍存在于现在普通住宅的弊病,又顺应了普通入居家生活流线设计的要求。

　　7、院式窗格

　　借鉴传统富格的结构,消除都市鸽笼现象,美化建筑形象。“院宅建筑”的另一个建筑特色就是所有建筑的阳台、外窗均以铝花格的楼花窗户作为防护,然而却并不直接露天在外,其外侧以全落地可移动的无色玻璃防护。既能起到防护作用,又相外大方美观,而且有效地消除都市鸽笼现象,有较好的采光、通风性能,使生活空间更加通畅。

　　8,自给自足

　　小而全的院区服务配套,完善社区生活。“院宅建筑”的社区对完善的社区服务和配套设施有一项完整的指标,通过社区的公建设置和规范化的物业管理,采用现代化的安全手段、完整的服务体系,运用红处线微机监控、光纤通讯信息互联网络服务于整个社区,布线接口直通区内各住户,从而使整个社区成为一个服务配套,设施完善,自成体系的新型社区。

　　“院宅建筑”的三大要素:

　　1、可变性

　　多元化的时代,人们的需求也是多元的。中国传统的屋檐则是堂屋的自然延伸和可变空间起源。在“上河城”,设置了一个不大的可变空间,由此来调节人们不同的使用要求和文化取向:这个空间可以依你的想法成为书房、大客厅、客房、视听室、麻将室、收藏室……

　　2、体验性

　　随着现代生活的发展,生活空间也随着生活方式的改变而变得更加丰富。许多空间在成为一个功能性空间的同时,也增加了一种体验性,比如:餐厅应该是体验和品味美味佳肴的场所。而在传统的厨房要义中,主厨是生活的一部分,身在其中能体验到一种乐趣。在更多的层面上,做饭是一家人(在现代条件下也包括朋友间)的一种参与,在参与过程中又形成了一种相互的交流,为此,做饭也是一种生活的体验。餐厅、厨房的体验性,在“上河城”,我们用建筑的方式把它表现出来就是餐厅和厨房的有机联系和功能以外的表现。

　　3、私密性

　　卧室作为生活空间最重要的一部分,它承载的生活内容的多样化构筑了不同的生活方式。这种多元化的个人私生活行为便产生了不同时隐蔽条件和空间需求。因此,在“上河城”,卧室的划分有它的区域性,因适用对象的不同而设置,照顾人们不同的需求。私密性是我们对卧室的理解和要求。不仅卧室的设置是分层次的,而且卫生间的设置也是分级的:首先是主人用卫生间体系,其次是小孩与老人使用的卫生间。最后,应该是保姆和客用。各个不同的需求层次构成了上河城的私密性。

　　上河城是这样的一个代表,它所首创的“院宅建筑”完全是中国人的、尤其是成都人的房子。它至少是在作一种尝试的追求,在表达成都人自己的生活和居住的需求和理想。现在人们不一定接受,但最终它会深入人心并且被广为采用。

　　这就是“一个充满回忆的新城——一上河城”。

要点C:会所提升突破

　　近年来,随着人们住宅生活品质的不断提高,会所已成为地产项目的必然配套。但随着经济的发展,人们在追求物质生活的同时,亦越来越重视追求文化精神生活的享受,追求生活的品味和内涵。集传统会所功能与文化内涵于一身的文化会所的形成是当前房地产市场发展的必然趋势。

　　古语有云:“居有竹、室有书画、手拨琴弦、生活有棋艺,才谓之高雅。”今天,这样的生活在翰林阁已成为现实。

　　翰林会的主要功能展示

　　名人艺术文化

　　1 、名人艺术交流中心

　　内设:(1)多功能博览鉴赏大厅

　　内容:A、中国古今翰林文化展览

　　B、各国邮票展览(定期)

　　C、中国文物展览(定期)

　　D、珠宝汇展(定期)

　　(2)古玩字画拍卖交易所(定期举办)

　　(3)名人艺术沙龙(定期举行)

　　内容:A、字画名师临摹展示

　　B、诗人作家作品共赏

　　C、文化界艺术研讨

　　(4)名校校友联谊会

　　(5)科技成果交易中心

　　2名人汇聚中心

　　内设:(1)企业精英图书馆

　　(2)名人互联网

　　内容:A、全球首 500名大型企业网络资料

　　8、亚洲名流俱乐部网络资料

　　C、国内主要政府部门资料查询网络

　　(3)全球资讯网络

　　内容:A、华尔街资讯、伦敦股市、日经指数、恒生指数等各大金融市场第手资料

　　B、全球经济动态发展

　　c、世界各地旅游资讯

　　(4)商界、文化界知名人会联谊

　　(5)中外名片鉴赏室

　　3、中医中药馆

　　内设(1)医疗保住室

　　内容:A、传统中药治疗室

　　B、营养保健顾问

　　C、针灸治疗

　　(2)药浴推拿室

　　内容:A、药物浸浴

　　B、专业医师推拿

　　C、药物蒸气桑拿

　　(3)药物成份鉴证室

　　青少年艺术文化培训冲心

　　1、青少年智力启蒙中心

　　内设:(1)琴艺辅导(与星海音乐学院合作,提供优良师资

　　(2)舞蹈练习(与演艺学校合作,提供优良师资)

　　(3)书画临摹(通过对文化界的关系,提供优良师资)

　　(4)奥林匹克智力开发

　　内容:A、青少年语文水平培养

　　B、青少年数理化知识培养

　　C、青少年高科技知识培养

　　D、青少年外语水平辅导

　　E、青少年文化内涵提高

　　人电脑联网图书馆

　　内设:(1)阅读室

　　内容:A、世界名着

　　B、中国文学巨着

　　C、世界百科全书

　　D、儿童智力开发专刊

　　(2)电脑网吧

　　内容:A、因特尔互联网

　　B、电脑程序编程

　　C、电脑常识学习(由专业人员辅导)

　　D、电脑讲座(如电脑在生活中的应用)

　　3、家教中心上门辅导

　　中西饮食文化

　　1、岭南特色美食馆

　　内设:(1)岭南风味食街

　　内容:A、岭南特色粥类品尝

　　B、岭南特色糕点

　　C、岭南特色早、夜茶市

　　(2)宴会厅及厢房

　　内容:A、喜宴布置

　　B、大型鸡尾酒会布置

　　C、卡接OK房功能

　　D、厢房附设名菜区

　　2、中式茶艺馆

　　内设:(1)茶艺品尝

　　内容:A、潮州厅(功夫茶)

　　8、台湾厅(泡沫珍珠茶,泡沫茶、花茶)

　　c、传统名茶厅(铁观音、参茶及各类名茶)

　　D、与荣艺师傅正面接触,互交茶艺心得

　　(2)棋牌娱乐室

　　内容:A、围棋

　　B、国际象棋、中国象棋

　　c、国际桥牌

　　D、俄罗斯轮盘

　　E、超级大赢家

　　(3)西式咖啡酒廊

　　内容:A、各国特色咖啡文化

　　B、提供商务套餐与西方套餐

　　C、各式纯酿、烈酒、红酒即场调试

　　D、啤酒文化共尝室

　　(三五知已举杯畅饮之场所)

　　岭南盆栽,花卉文化

　　1、盆栽文化

　　内设:(1)假鱼池

　　(2)盆栽修剪

　　(3)庭园绿化

　　2、花卉文化

　　内设:(1)插花展览

　　(2)名花共赏

　　3、电话送衣服务

　　4、娱乐配套内容

　　(1)桌球室

　　(2)壁球室

　　(3)飞缥室

　　(4)L童游乐中心g

　　要点D:市场推广突破

　　市场推广最主要的手段——广告,是最能体现社区文化品味理念)的一个环节。

　　当今,整个世界的经济形态正由工业经济向知识经济迈进。任太平的知识经济社会里,居住建筑需要真正意义上的文化内涵和精神特质。房产交换不仅提供了生存空间,更重要的是提供了一种文化环境,这和环境中渗透着哲学、伦理、传统方面的生活理想以及区域意识与风情方面的审美观。而这一点也与未来知识型消费的需求层次升级——文化层次提升相符。房产广告中文化因素的注入已成为一种必然的时代趋潮。

第2操作环节:房地产“文化牌”实战示范

示范A:商家怎样才能流

　　在娱乐经济时代,商家成功的关键在于能否成功地结合娱乐。沃尔夫在其着作(娱乐经济》中,特为走向“娱乐化”的企业提供了几件“杀手锏”。

　　——勇于冒险。娱乐业的生存法则,就是“各领片刻风骚”。消费者上天看好某一种新产品,但可能很快觉得它不再新鲜或者又去拥抱他认为更好的产品。当娱乐因素成为企业竞争的一部分时,企业必须对于风险有足够的估计并勇于承担。

　　——创立强大的品牌。消费浪潮的短暂与突变,反衬出品牌资产的重要性。创立成功的品牌并没有什么固定的模式,但是品牌所暗含的理念却是完整而且具有永恒魅力的。这里需要特别指出的是,未来的品牌越能抓住人们的心理与情感层次的需求,就越能深入人心。

　　——多角化经营。成功的品牌例如迪斯尼和耐克等,隐藏着产业扩充的无限潜力。几乎每一家着名品牌企业都实行多角化经营。娱乐经济的跨行业性质以及消费浪潮的多变性更使得“娱乐化”企业必须走多角化经营之路。这里企业尊要注意的是,必须将品牌的“个性特征”同消费者的自我形象定位结合起来,企业必须明确,不管实行什么样的多角化策略,维持品牌“个性”是第一目标。

　　——合作创造财富。企业在推动“娱乐化”服务时,策略联盟是行之有效的重要策略之一。因为企业在实行多角化经营的过程中,对于别的领域的经营之道未必熟悉,这就要求企业必须同新领域的联合企业开展合作,这将使得企业在快速扩展新领域的同时,也有效地节省了大量资源。未来的娱乐经济集多种功能、服务于一身,企业的合作能力将成为核心竞争力之一。

　　——创新是生存之本。沃尔夫指出,娱乐化的概念甚至可以包括产品或者服务的便利性。但是无论怎样,持续的创新和抢得先机对于“娱乐化”企业是至关重要的。它们如果不想被对手击垮,必须不断地开发出新的产品或服务,并且要时刻抓住新生代瞩目的焦点。只有这样,才能建立高价值而且令竞争对手无法仿制和套用的品牌资产。娱乐经济时代的跟风企业,获利空间将会很有限。

　　——掌握有创新办的人力资源。在娱乐化趋势中,人将是一项很重要的资源和资产,幻想则是最有价值的商品。

　　利用文化作房产广告的两大优势

　　1、有助于传递差别优势

　　房产广告创造中的雷同现象非常严重,在众多模式化的宣传中,脱颖而出形成差别优势已成为房产公司的一致追求。文化因素的注入正适应了这一要求,并能为其获取、保持这一竞争优势。

　　广告中注入丰富的文化内涵,可以使房产的使用价值区别于竞争对手,并能提高其附加值。例如:厦门滕王阁房地产公司发布了很多公益类型的广告,如爱惜自然资源为主题的“树木十年,毁木一刻”、“多一些植被,少一些伤害”;以弘扬雷锋精神为主题的“雷锋精神,代代辉煌”及打击腐败为主题的“锁住你是当然的了”等,从而在厦门房地产界树立了很高的声望,并赢得了消费者的关注与信任。

　　可见,文化因素在传递差别信息,构筑差别优势方面将大有作为。

　　2、有助于实现与消费者的沟通

　　美国心理学家马斯洛把人们的需求分为五个层次,依次是生理、安全、社交、尊敬、自我实现的需要。在知识经济初见端倪并迅速发展的大背景下,物质生活日渐丰富,人们需求的文化趋向性日益明显,从而推动了。心理需求的层次升级,即生理需求文化、安全保障文化、社交情感文化、自尊名誉文化、理想抱负文化,而且需求层次越高,文化的需求就越高,文化氛围的内涵要求越高,即现代人是追求文化满足的人。因此,房屋作为商品,不仅仅是满足人们基本的居住的生理需要,更重要的是要满足个性化审美观的文化要求。

　　“文化搭台,经济唱戏”的“在商言文”的广告形式,可以利用文化独特的亲和力,把具有相同文化底蕴与文化追求的人们聚集在一起,并取得价值观的认同,从而达成有效的沟通,建立起房产公司与消费者的亲密关系。

　　如何利用这些优势呢?以东河花园为例,从以下三个方面入手:

　　1、注重吸收中国传统风水术中的科学精华

　　风水术作为综合性、系统性很强的古代建筑规划理论,越来越受到普通百姓乃至专家学者的重视。东河花园正是从风水术的精华人手,寻找诉求点,突出本宗房产的优势。如“采光”篇,紧扣“内外通透”这一诉求点,说明东河花园“屋内荡漾着悠悠的清风,日日有阳光造访,夜夜有月光轻洒”。无论通风亦或采光条件极佳,这与风水术中关于吉宅的标准之“清风徐来,阳光暖照”相符。

　　2、遵循中国古代建筑的空间格局,并阐释了无锡的地方特色

　　中国古代建筑在空间环境的整体处理上,在大规模建筑群的布局上以及人文景观与自然景观结合方面都总结了大量的经验,并有实物为证。东河花园在“空间”篇中着力渲染其建筑格局中的“疏密得当”,注意“高层、多层、低层高密度建筑的鳞次栉比”;在“建筑”篇中,结合江南水乡的建筑风格,推出“楼顶的玻屋顶”这一颇具地方特色的无锡建筑;在“房型”篇中,以大面积的实墙结构来诉求,构建了与外界隔绝的“外实内静”的空间,让现代人仿效古人得以享受生活。

　　3、遵循环境美学,建筑美学的审美观

　　中国古代建筑极其注重审美,这可以从目前众多已开辟为旅游景点的古代建筑群落看出。东河花园善于发掘建筑史上的审美主题,在“环境”篇里,刻画了充满诗情画意的环境,推出空间艺术精品——东河花园;在“楼型”篇中,则着力描写疏密得当的空间组合,展示祝党流动美以及音乐般的韵律美;“建筑”篇更是把无锡民居的不尚华饰、简洁洗练的朴实淡雅之美刻画得淋漓尽致。

　　另外,该系列广告在形式上浸透着文化气息,图案是卷起的古书,画面以简笔速写的形式勾画房产外观,色彩以黑、灰色为主,古朴美观;文杂部分采用隶书体,典雅而又有内涵。整个系列广告的文化气氛流动生辉。

示范B:让社区活动体现社区文化

　　举办有社会特色的社会活动,对于在社区乃至社会上宣传社区文化都有着巨大的作用,这对该社区接下来的开发和树立发展商的形象了起着不可忽略的作用。碧枝园生产自己的名特优月饼的案例无疑是一个成功的推广社区文化的活动。

第3操作环节:成功项目实战过程演示

步骤A:开发思路和项目定位

　　在面临困境的情况下,开发商基本上树立了明确的开发理念:要么不做,要做就要做出特色、做出品味,如此才能在楼市竞争中致胜。碧云天的开发商星彦投资发展有限公司也不例外。具体而言,其开发思路体现在以下方面:

　　项目选址:

　　碧云天位于梅林西路与北环大道交汇处,北侧为水库、荔枝林以及深圳市最大的微利房住宅区梅林一村,这一大型社区的规模效应日益彰显。西南侧过人行天桥为天健花园、万科城市花园以及山姆会员店等,交通、环境和社区规模方面均属上乘之地。

　　目标客户:

　　碧云天将目标客户定位为收入中等以上的一次或二次置业人士,以白领阶层为主,不刻意追求外销和港人置业。其目的只有一个:为深圳入营造一个真切的家。

　　户型设定:

　　有一房一厅、二房一厅和二厅、三房二厅、四房二厅、五房三厅和复式,共450套住宅,但以中等户型的三房和二房为主。二房面积58.9-92.9平方米,三房面积95. 8-118.6平方米。在户型较多的情况下设定主力户型,这便避免了客户产生“鱼目混珠”的嫌疑。

　　楼宇档次:

　　定位为中等偏上,交楼不带装修,但配套高档。下盲目走“豪宅”之路,明确了精品楼盘平民化的特色。

　　价格水平:

　　在梅林一村片区走中等偏上价格之路,均价保持在5400余元/㎡左右。既切合楼宇自身素质,又能为市场接受。

　　文化品位:

　　锁定岭南建筑风格,创造亮丽、清新、高雅的格调,营造浓厚的乡土文化气息。因为深圳是一个移民城市,所以要让远方而来的游子们产生扎根于斯的感觉。目的只有一个:让人们把碧云天当做真正的家。

步骤B:项目的具体安排

　　有了理念,思路和定位,接下去是把它做出来。碧云天从外到内是怎样铺排的呢?

　　楼盘的名称:有特色的楼金应该配以有特色的名称,这不是“大厦”、“花园”、“苑”、“园”等名称能轻易做到的。“碧云天”真可谓独辟蹊径,它来自北宋政治家、大学者范仲淹的《苏幕遮》一词:“碧云天,黄叶地,秋色连波,波上寒烟翠┄┄”尽管在政府机关进行名称登记时小遇麻烦,但人们都对这一名称叫好。看到这一名称,人们会联想起一片碧蓝的天空,产生宁静、舒适、雅逸的感觉。该小区为三面围会直布局,“碧”字楼(4栋),“云”字楼(3栋)、“天”字楼(4栋)各当一面。

　　外观形象和建筑风格

　　碧云天建筑格局上吸收了岭南建筑的随意性和通透性的风格,既有岭南统客家民居的影子,又结合了现代建筑风格,这种风格适应深圳这个亚热带风情的城市。从当代着名画家关山月的作品中,更可欣赏到色调清新、素雅而简洁的岭南风格。这一流派建筑风格的特点是:多坡檐、屋顶、立柱,且错落有致,色调清新。具体到碧云天。

　　首先,它由11栋9-16层带电梯小高层组合而成,由于楼宇高低疏密有别,因而显得高低错落有致、而且前后灵活穿插。

　　其次,立柱设计和波檐处理。竖书“碧云天”的立柱指向北环大道,它和屋顶破檐遥相呼应,顿然显得轻灵别致,洁静高远和通透爽朗。

　　第三,月白色的外墙、蓝灰色的屋顶,再衬以浅蓝色的高级中空隔音玻璃,这使碧云天显得清新淡雅、格调含蓄而高雅。总体而言,其外观引人入胜,在深圳几乎是独一无二的。当对流不息的人洗车流经过这一道亮丽的风景时,人们心中将会发出怎样的感叹!

　　内部小区规划:

　　在三面围合建筑中,设有中心花园,面积达400加平方米左右,有绿树、花架、矮墙、流水等。小区内设地下停车库,实现了严格的入车分流。而一层裙楼用途多多,有住宅、商铺、架空层、会所等。碧云天的雅士会所面积达60o平方米,设有多项服务内容,如咖啡吧、网吧、棋牌室、健身房等。

　　小区管理:

　　发展商聘请中海物业管理公司作“管家”,以中海的品牌,无疑会给买家以信心。而该楼盘在智能化方商,亦达到相当高的水准,如设有红外监控系统、紧急报警系统、可视对讲系统等。住户门富不设防盗网,整个小区实行安全美观的封闭式管理。

步骤C:市场推广和销售推进

　　市场推广,以客户为尊

　　碧云天于98年3月开工,9月18日公开发售,到12月份将有部分楼栋封顶,到明年春节前工程全部封顶。99年6月30日入伙。在这一书署下,碧云天进行着市场推广工作。

　　9月17日打出“搬来了许多新邻居”的广告,宣布18日开始公开发售。同月24日打出广告:“让孩子的眼光更辽远”、“欢迎生活专家鉴赏”。9月29日在特区报上打出了整版广告,主题是:“回家看看”。其怀旧的色调,勾起人们对童年的回忆,对家的向往。9月份的广告较为频密、力度较大,主题表现在“家”上,这呼应了碧云天的开发思路。销售上,十分注意与“客人”情感的沟通和交流。

　　10月 1日至5日期间,时值国庆、中秋两节,碧云天不失时机地进行了促销活动。对碧荔花园的业主(也算是发展商的老客户)派选月饼、水果等,并对买碧云天的客户赠送往返机票。进入 10月下旬,跟随市场大势,实行了“首期一成”的付款方式。在10月下旬和11月上旬的广告中,把诉求重点转移到付款方式等方面,

　　当然也没有放弃“家”的营造。 10月27日- 31日参加了国展中心的1998深圳房地产交易会。展位没有铺排得大红大绿,而是一如既住地保持着亮丽、淡雅的风已展销期间,对首10名买家送1年物业管理兼、一部电话初装费。展销期间成20余套。

　　发展商深知“酒香也怕巷子深”,因此广告预算投入较大,目前主要在深圳特区报上作广告。在做广告宣传的同时,十分注意树立良好的品牌形象。在12月圣诞节和99元旦期间,发展商又加大宣传力度,从单一的报纸广告走向报纸杂志、电视事全方位出击。

第4操作环节:绘制文化地图

　　日渐模糊的文化地图

　　一般说来,文化地图是由意识形态、价值观念、偶像认同以及经典文本的持续表达构成的,它是统治我们意识的观念形态。按照曼海姆的说法,他把“意识形态”视为另一种新兴阶级的意识形式,也就是“乌托邦”。每个人都将宿命般地受其一种意识形式的教化。

　　房地产文化地图,也可以说成是业生对其的的认同是意识形态、教化和接盘价值延伸的必然结果。通过楼盘内在品质的形式传达不同时期的建筑文化取向和生活目标特别是在高文化法的业主中、偶像楼盘具有意想不到的巨大魅力、它构建成一个威力无比的神话,以神奇的速度在其它购房者中流传和再叙

　　经典房地产文化,是人类共同拥有的文化遗产、它无言地守护着人类对理想住宅的共同追求和价值目标。在文化地图上,它为人们指示着终极性的目标。它的持续表达.培育着人的文化信念,寓示着历史二现实的联系。经典房地产文化,总是同人性、崇高、理想、正义等联系在一起。

　　上述内容,构成了文化地图的不同标示,它为我们指示着方位、让我们在日常生活中能及时找到意义世界,有明确的方问感。但是,文化地图的有效性并不是恒定不变的。它必须不断地进行绘制,做出必要的修订。

　　汉克约翰逊说:

　　文化是短期目标和长期远见之间的差别。营销的含义是使每一个顾客喜爱

　　你们的公司、你们的产品和你们的服务。