酒店式公寓以服务助推升值
地利
从目前北京的这种以酒店为依托的公寓产品数量来看,目前公开推广销售的只有帝景豪庭酒店公寓和晶都国际的行政公寓,而这两个项目所提供的该种产品类型的数量又是有限的,因此酒店式公寓在市场的销售情况一直火爆。据珠江帝景有关负责人介绍,从目前的帝景豪庭酒店的销售情况来看,该类产品的市场认同度很高,有业内人士认为,酒店地产基本属于稀缺性地产产品,其市场供需严重失调,尤其是一些国际着名酒店管理集团管理的酒店式公寓的需求量很大。
据资料显示,目前上海市场约有9000套左右的酒店式公寓供应,由于市中心高档酒店式公寓数量比较有限,因此出租率基本保持在85%以上,特别受到一些外籍的高端管理人士的欢迎,市场前景十分看好。有品牌的酒店式公寓让他们比较有安全感,可确保日常生活设施的及时维护和修理。因此比起高档公寓和别墅来,他们更愿意选择酒店式公寓。
今明两年,上海的中山公园、徐家汇地区将有一些酒店式公寓上市,但数量不大。据第一太平戴维斯的有关人士介绍,这些酒店式公寓都是只租不售型,主要的客户将是日本和东南亚地区的商务客人。
统计资料显示,到20**年第四季度,天津市加上新上市的金皇大厦新推出的套房,市场上服务型公寓的总存量约578套,以一室一厅和两室一厅的户型为主,小户型相对更受欢迎。
人和
高档公寓的目标租赁客户主要为外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、高层人士等高阶层人士,均以商务居住为主,并具有长期居住及安置家人的需求,这些客户的租期一般为半年以上或更长,由公司担负高额的房租费用。一些小型公司也将其作为商住使用。
这些高阶层人士,他们希望在市中心或交通便捷地区生活,有传统酒店的配套,相当水准的上门服务,重要的是能提供家庭式的居室布局,既有家的私密性和生活氛围,又有高档酒店的良好环境和专业服务以及商务氛围,而酒店式公寓所具备的酒店和公寓的产品类型完全符合他们的这种居住需求。
众多商务人士、行政人员、企事业高级管理人员以及私营企业主对生活、商务、社交、休闲、度假等等方面的物业使用需求,庞大的市场机会使得酒店式公寓的存在变为可能。
服务
酒店式公寓的最大卖点
酒店式公寓经历了三代产品换代。所谓第一代酒店式公寓是指仅提供保洁、保安等一般的服务管理,这样的产品基本上只能算服务公寓;第二代酒店式公寓通常拥有华丽的大堂,却无法提供真正的酒店标准服务;到如今,酒店式公寓发展到了第三代,这是有由五星级酒店提供全程服务,提供全套装修和家具、家电,国际服务团队大管家服务的新一代产品。
标准一:人性化
据远中·悦莱国际酒店公寓总经理范国翔介绍,酒店式公寓最大的卖点体现在服务上,力求做到每个细节的标准与专业,服务也更为人性化。比如走道、门的宽度、高度,电梯的分类等硬件设施方面,都严格遵循国际化标准。在软件服务方面,制定了高水准的服务体系,注重对客户的专属服务,如安排私人美容、美发师,私人美体教练,机场接送等等,真正达到五星级酒店的标准。
标准二:自己的星级标准
酒店式公寓配置的品质在一定程度上决定居住的舒适度,有的提供的服务与管理远离物业管理公司的经营理念,有的只是纯正的酒店服务,它把星级酒店一整套规范、周到细致的服务程式移植过来,可以说这样的酒店式公寓不是真正意义上的好产品。酒店式公寓的服务从其深度和广度上都有着广阔的想像空间,随着科技、经济的发展,新的服务专案将会不断被发掘。酒店式公寓是否达到星级标准,这将直接决定项目的投资价值。
酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式,又吸收了信息时代写字楼的特点,拥有良好的通讯条件,可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务,是一种综合性很强的物业管理概念,集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。
标准三:“宠爱服务”
纽约国际管理顾问公司总经理Wendy大力推崇“宠爱服务”理念:酒店式公寓的每一个员工应该把顾客当家人来宠爱,要为顾客在商务、人脉、地点、安全等方面做全面考虑。总体来讲,量身定制的服务观念、价格趋向的观念以及软件的不足,是我国酒店式公寓今后应该注意的问题。
标准四:特色定制服务
目前,酒店式公寓都由一些知名的酒店管理集团管理,比如上海外滩中心的酒店式公寓是交给着名的威斯汀集团管理。酒店式公寓的服务更有针对性,更加迎合客人的生活习惯,像打扫房间的时间可以按客人的要求,而客人的一些额外要求,如养鱼、浇花、洗碗等也会予以满足。不少酒店式公寓还会定期举办一些活动,让住客更快地融入新的环境。
标准五:服务门类齐全
此外,酒店式公寓还应该有周全的星级商务服务,公寓内应设立大型商务中心,订票、订餐、速递等多种服务手段必须一应俱全,还应配备大型会务室、多媒体、演示中心等,以供楼内各界商务人士使用。
投资
酒店式公寓的价值
业内专家指出,酒店式公寓本身就是一种纯投资的产品,只是目前出现了众多的酒店式公寓没有真正具备其内涵,而且在软硬件方面都没有形成过硬的投资条件,因此也造成了许多投资者盲目从事短线操作,失去了投资酒店式公寓的真正意义。
了解供应细节
据专家预测,在未来两三年内,北京酒店式公寓市场将迎来新增供应高峰,朝阳和东城两区将占总落成量的90%。同时,供应地点也仍集中在建国门、国贸、亮马河、朝阳门外以及东直门地区。代表性项目有:昆泰国际中心、财富中心、华贸中心等。随着CBD、东直门交通枢纽等设施建设的完成,未来东部城区的交通条件、生活配套设施的不断提升将会使酒店式公寓的区位优势更加强化。
由于酒店式公寓市场供应量的增多,租赁市场竞争也将更加激烈。酒店式公寓市场中,投资者占绝对比例,它不仅要面对同类产品的市场压力,还将面临普通高档公寓的挑战,可供出租的公寓数量将不断增加,在国外需求量没有明显上升的情况下,市场整体租金将会产生波动,但目前已出现的国内客户比重的增多,将弥补市场空缺,品质高的物业依然抢手。从另一层面来讲,中国加入WTO会为北京带来数量众多的境外中小型公司,因为目前大型的国际跨国公司都已在北京设立了办事机构。中小型公司由于其资金实力不足,既想方便,又想价位合适,那么酒店式公寓将是其较理想的选择。
了解行业发展状况
纽约国际管理顾问公司总经理Wendy指出,酒店式公寓是通过非常专业的经营团队来做商业性经营的,而且产权和经营方法基本上要分开。北京酒店式公寓有着无限商机,但是开发商并未做好充分的准备,主要体现在服务水平方面。北京有很多服务的名称抄来抄去,比方说大管家等等,但并没有实质的服务内涵。如所讲的“宠爱服务”就分两层,第一层要宠爱业主、宠爱小业主,还有就是宠爱开发商,为其带来良好的口碑;第二层就是宠爱顾客,这包括四个最基本的条件:深切了解顾客,为他们量身定制服务;服务要标准化;服务人员要经严格的训练;注重服务的每一个细节。
北京泰盈房地产开发有限公司总经理阎少华对酒店式公寓的市场前景持一种不太乐观的态度,他认为,酒店式公寓兼顾的功能相对比较多,远远不如单一的产品较好,其市场前景不容乐观。
避免短线投资
然而,在上海,酒店式公寓初现投资危机已经成了一个不争的事实。据业内人士透露,许多小户型公寓中,投资者所占的比例都在50%以上,而用来自住的比例很小。上海房地产市场的火爆引发投资者更多的仅仅是短线炒作,希望能够赚上一笔就走,这种心态在酒店式公寓的投资者中更是盛行。就酒店式公寓而言,传统的短线投资者在目前的情况下可能面临更大的投资风险。
关注区域价值
作为投资酒店式公寓的要素,其中地段、配置、服务管理、客户资源最为重要。地理位置的便捷性决定了旅居的人出行观光、商务交往的便利性。
区域价值决定酒店式公寓的价值。就北京而言,目前北京高档住宅出租市场经过十多年的发展,区域特色已经非常明显。CBD及其辐射区域、金融街、中关村和丽都商圈是高档公寓集中的热点区域。其中CBD及其辐射区域是发展最早、租金最高的地区。该地区租户大多为外国公司或机构的外籍工作人员,由于该区域已经形成了非常成熟的商务氛围,区域的投资性高档住宅产品销售情况一直不错。
了解经营者资质
在购买酒店式公寓时,一般要考察该酒店式公寓的经营管理单位。酒店式公寓在国外已经形成非常成熟的市场环境,酒店式公寓的经营管理者的层次和品质是非常重要的,一般投资回报率高的酒店式公寓的经营管理者均为国际化的酒店经营管理单位,其管理和经营服务水平和客户资源的储备都具有国际性,具有良好的国际市场和客户口碑。
洞悉投资模式
由于酒店式公寓一般以投资为主,因此该种产品的投资模式也就需要关注,一般的酒店式公寓的投资模式为开发商委托其酒店管理单位经营管理公寓,投资者在一定时间内可以获得稳定的投资回报。诸如,北京帝景豪庭酒店公寓由豪生酒店管理集团返租十年,十年内免交物业费和维护费,十年后得到一个区域成熟、全五星级配置、享有知名度易于出租、并且将会升值的物业,同时十年内还可以享受到豪生酒店管理集团旗下五家酒店每年八个相应客房免费使用等一系列的权利。
综合评定
投资酒店式公寓,应对地段进行综合考虑。目前酒店式公寓风起云涌的背后,隐藏着区域供应量增加、产品雷同等影响投资回报率的因素。因此在作投资选择之前应考察该地段周边的租赁行情,选择一个合适的类比值来计算其平均售价的合理性;该处是否具有地理优势如交通便捷,最好邻近现有或已在建设中的轨道交通;楼盘周边建筑群以商务楼居多的要优于住宅区,附近区域类似项目少的要优于过于集中地带。
TIPS:酒店式公寓
酒店式公寓最早源于欧洲,是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业,由专门的管理公司进行统一的上门管理,既有酒店的性质,又相当于个人的“临时住家”,这些物业就成了酒店式公寓的雏形。但酒店式公寓真正发扬光大则是在纽约。
酒店式公寓英文是Service Apartment,是为常住型旅客提供居住的。在一些国际大都市,人流量很大,也有很多的商机。许多外来商务人士必须长期住在这些城市,但是由于买房负担太重,所以很多人选择住在酒店式公寓。因为酒店价钱比较贵而且没有家的感觉。酒店式公寓就这样于1980年在纽约应运而生,并且成为非常重要的潮流,也成为纽约大量开发商的主打项目。
1994年起,酒店式公寓这个概念在中国房地产业出现,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”。具体是指物业的建筑结构形式类似于酒店,而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务,如打扫卫生、预约送餐等。
酒店式公寓是一种新型的地产产品类型,该产品突出的特点就是以自身的高档酒店为依托,酒店是其地产产品的配套,可以享受到高档酒店所提供的各种酒店式的管理和服务模式。这种投资型的酒店式公寓,将传统的房地产开发与传统的酒店式服务结合起来,通过酒店式服务,满足投资业主的投资回报,开发商也把开发地的商业价值体现出来。
了解行业发展状况
纽约国际管理顾问公司总经理Wendy指出,酒店式公寓是通过非常专业的经营团队来做商业性经营的,而且产权和经营方法基本上要分开。北京酒店式公寓有着无限商机,但是开发商并未做好充分的准备,主要体现在服务水平方面。北京有很多服务的名称抄来抄去,比方说大管家等等,但并没有实质的服务内涵。如所讲的“宠爱服务”就分两层,第一层要宠爱业主、宠爱小业主,还有就是宠爱开发商,为其带来良好的口碑;第二层就是宠爱顾客,这包括四个最基本的条件:深切了解顾客,为他们量身定制服务;服务要标准化;服务人员要经严格的训练;注重服务的每一个细节。
北京泰盈房地产开发有限公司总经理阎少华对酒店式公寓的市场前景持一种不太乐观的态度,他认为,酒店式公寓兼顾的功能相对比较多,远远不如单一的产品较好,其市场前景不容乐观。
避免短线投资
然而,在上海,酒店式公寓初现投资危机已经成了一个不争的事实。据业内人士透露,许多小户型公寓中,投资者所占的比例都在50%以上,而用来自住的比例很小。上海房地产市场的火爆引发投资者更多的仅仅是短线炒作,希望能够赚上一笔就走,这种心态在酒店式公寓的投资者中更是盛行。就酒店式公寓而言,传统的短线投资者在目前的情况下可能面临更大的投资风险。
关注区域价值
作为投资酒店式公寓的要素,其中地段、配置、服务管理、客户资源最为重要。地理位置的便捷性决定了旅居的人出行观光、商务交往的便利性。
区域价值决定酒店式公寓的价值。就北京而言,目前北京高档住宅出租市场经过十多年的发展,区域特色已经非常明显。CBD及其辐射区域、金融街、中关村和丽都商圈是高档公寓集中的热点区域。其中CBD及其辐射区域是发展最早、租金最高的地区。该地区租户大多为外国公司或机构的外籍工作人员,由于该区域已经形成了非常成熟的商务氛围,区域的投资性高档住宅产品销售情况一直不错。
篇2:酒店式公寓起源
酒店式公寓的起源
酒店式公寓概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是又提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。
我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。
酒店式公寓的特点
酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。
酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。
选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。
与公寓式酒店的区别
与此同时，现在的市场中还有另一种形式的物业，就是公寓式酒店。简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，如北京建国酒店，它的服务就包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。它和酒店式服务公寓一样，在北京出现的时间也不长，数量有限。所以公寓式酒店市场潜力也很巨大。
从服务上看，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别，它们之间的本质区别在于：酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者，买房者可拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。而公寓式酒店却没有产权。
京城楼市竞相亮出酒店式公寓招牌
20**年的北京地产市场极为火爆，除了被业内人士看好的Tow nh ou se项目外，“商住”概念项目和酒店式公寓项目最为炙手可热，宣布要进入和已经进入此市场角逐的项目已经开始短兵相接。
位于东直门交通商务区的“当代万国城”已经将5号楼和7号楼定位于酒店式服务公寓，这两栋楼是目前该商务区中仅有的酒店式公寓，因而无论是从自住的角度来看，还是从长期投资的角度考虑，“当代万国城”的前景都相当不错。再加上拥有优质的酒店式管理，投资回报率将会更高。随着东直门地区交通枢纽的逐渐完工，当代万国城的回报率也势必呈逐年攀升的态势，实现对投资者最好的回报。
北京万通置地房地产开发有限公司开发的新城?国际高档外销公寓地处北京CBD中心区域，总占地面积约10公顷，斜对京广中心，紧邻国贸中心，背对汉威大厦。包括CBD国际中心和CBD国际公寓两部分，由一栋33层写字楼和一栋19层酒店式公寓及商业裙房组成。新城?国际特别在北京首创提供理想的环境和con c ie rge服务概念。服务包括各项酒店式和秘书式服务，替住户布置家居、租赁会所设备，或是提供家庭聚会的筹备和组织，如供应厨师、侍应，以至餐具、表演人员等，让尊贵的住户能全程享受周到的h om e en te r ta inm en t服务。
酒店式公寓前景展望
目前，国内各大、中城市已经形成了高级商务人士阶层。这一阶层拥有非常客观的商务消费能力。从另一方面来看，中国加入世贸以后也将为北京这样的国际型大都市带来数量众多的境外中小型公司。因为目前国际上大型的跨国公司都已在北京设立分部，中小型公司由于资金实力有限，既想要交通方便、价位比酒店低，又不能放弃高档的办公环境和办公处所，那么酒店式公寓则是其最佳选择。
酒店式公寓为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务，同时提供了完善的办公环境，是北京房地产业的一种新模式，它拥有更多、更全的服务功能，对投资置业的人士来讲是一种新的具有更高回报率的选择。有关专家认为，酒店式公寓是投资性置业尤其是异地置业的上选，因为此类物业投资对于多数人而言，具有超值回报空间。通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。不过投资高档项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此，较适合中长线的投资者。
酒店式公寓最重要的是要有它赖以生存的环境，最好在市中心地区，才有广阔的发展空间，和更高的投资回报。
酒店式公寓傍紧商务区
20**年的北京地产市场除了风头十足、上座率极高的Tow nh ou se外，大约就属“商住”概念项目最为炙手可热。酒店式公寓与公寓式酒店都是典型的商住项目。
酒店式服务公寓与传统的酒店相比，最本质的区别在于这种物业可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以可以认为它是拥有私家产权的酒店。
与此同时，现在的市场中还有另一种形式的物业，就是公寓式酒店。简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器。同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，如北京建国酒店，它的服务就包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。但是此种物业也有其局限性。它和酒店式服务公寓一样，在北京出现的时间也不长，数量有限。所以酒店式服务公寓市场潜力巨大。
继复兴门和建国门CBD商务区后，东直门交通商务区被提出。东直门交通枢纽的兴建，不仅可以大大改善京城东北部的交通状况、空港和市区的快速交通的连接，也将使这一地区的功能定位产生变化，交通的便利势必带动商业设施形成规模，渐而成为交通商务区。
东直门交通枢纽在规划时，北部部分就已经规划为商务区，其规划达22万平方米。未来，将有大量白领阶层在此工作，租赁市场势必蓬勃发展。小业主购房后，很容易就能找到租赁对象。如果物业本身有好的、有特色的管理的话，价值也必然会随之提高。
据悉，位于东直门交通商务区的“当代万国城”已经将5号楼和7号楼定位于酒店式服务公寓，这是两栋在交通商务区中仅有的酒店式服务公寓，因而无论是从自住的角度来看，还是从长期投资的角度考虑，“当代万国城”的前景都相当不错。
此外，位于CBD中心区的后现代城等项目，也在利用其特有的区位优势推出酒店式服务的住宅项目。有业内人士认为，这种单位小、好管理、易出租的酒店式公寓在新建商务区中将会拥有较好的市场。
商住之后酒店式公寓浮出水面
酒店式公寓冒头
20**年的北京地产市场除了风头十足、上座率极高的Townhouse外，大约就属“商住”概念项目最为炙手可热。已经进入和宣布要进入“商住”市场角逐的项目已经开始短兵相接，原本不是商住、重新包装定位于“商住”的项目也为数不少。
市场人士分析“商住”之所以能吸引客户主要原因是：第一、商有利可图，投资风险小，转让出租回报大。第二、住得舒服。由于它吸收了传统酒店与传统公寓各自的长处，因此一经推出即备受商务人士欢迎。第三、产权问题。拥有产权可以让业主居住得安心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。酒店式服务公寓与传统的酒店相比，最本质的区别在于这种物业可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以可以认为它是拥有私家产权的酒店。
与此同时，现在的市场中还有另一种形式的物业，就是公寓式酒店。简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器。同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，如北京建国酒店，它的服务就包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。但是此种物业也有其局限性。它和酒店式服务公寓一样，在北京出现的时间也不长，数量有限。所以酒店式服务公寓市场潜力巨大。
东直门交通商务区出现
继复兴门和建国门CBD商务区后，东直门交通商务区被提出。东直门则作为京城未来6大交通枢纽工程(包括东直门、西直门、动物园、公主坟、刘家窑、四惠)中最大的一个，正计划兴建亚洲最大交通枢纽工程。据资料显示，该工程位于东直门立交桥东北侧，总占地15.44公顷，其中交通枢纽建设用地5.1公顷。交通枢纽的换乘在楼底下三层，地面两层，建成后的东直门交通枢纽将成为连接望京、酒仙桥、首都机场三个地方、辐射顺义、怀柔、密云、平谷等远郊区县的重要交通枢纽，将是市区东北部的门户，成为市区和空港之间快速客运走廊的端点、市区和东北部公路客运的起始点。西直门将成为以轨道交通换乘为主，地面公交衔接换乘为辅的集多种交通方式于一体的综合大型客运交通枢纽。
东直门交通枢纽的兴建，不仅可以大大改善京城东北部的交通状况、空港和市区的快速交通的连接，也将使这一地区的功能定位产生变化，交通的便利势必带动商业设施形成规模，渐而成为交通商务区。而且，东直门交通枢纽在规划时，北部部分就已经规划为商务区，其规划达22万平方米。未来，将有大量白领阶层在此工作，租赁市场势必蓬勃发展。小业主购房后，很容易就能找到租赁对象。如果物业本身有好的有特色的管理的话，价值也必然会随之提高。位于东直门交通商务区的“当代万国城”已经将5号楼和7号楼定位于酒店式服务公寓，这是两栋在交通商务区中仅有的酒店式服务公寓，因而无论是从自住的角度来看，还是从长期投资的角度考虑，“当代万国城”的前景都相当不错。根据推算，“当代万国城”的年租金投报率至少在10.5%到11%以上。如果加上好的酒店式管理，投报率将会更高。随着交通枢纽的逐渐完工，万国城的回报率也势必逐年攀升，实现对投资者最好的回报。
什么是酒店式公寓
酒店式服务公寓是目前在北京尚不多见的物业类型。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。所谓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。
与传统酒店的区别
酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。
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酒店式公寓的起源
酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。
酒店式公寓，最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。
在我国酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京等地，据戴德梁行统计，目前上海共有75家酒店式服务公寓，北京的数目则较少，它们主要集中在市中心的高档住宅区内。
自1999年以来，随着房地产市场的复苏，酒店式公寓的租金一路上扬，投资回报在8%—10%之间，其较高的投资回报率吸引了众多人的目光。
酒店式公寓的前景
随着中国加入WTO，将会有更多的国际跨国公司企业来北京设立公司，其中中小型企业由于资金实力，酒店式公寓成为它们的首选。
酒店式服务公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。因为此类投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。通常，酒店的租金要比公寓高30%，而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。不过，高档次项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此较适合中长线的投资者。
酒店式服务公寓最重要的是要有它赖以生存的环境，最好在市中心地区，才有广阔的发展空间，投资回报。
什么是酒店式公寓？
酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。这类物业一般建在市中心和交通便捷地区，周边商店、餐饮、娱乐等配套齐全，外立面、电梯、中央空调、电容量、水路管线等配置高档。与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务往往更胜一筹：它能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换、24小时送餐和一些商业服务等;重要的是它向住客提供了家庭式的居住布局：客厅、卧室、厨房和卫生间一应俱全，以及家居式的服务，既有了“居家”的私密性和生活氛围，又有了高档酒店的良好环境和专业服务。其最大的特点是要比传统的酒店多了“家”的味道，而且租价更合理。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受中短期租务需求的白领、商务人士和异地旅游人士的青睐。