合理规避商业地产投资风险
商业地产是近二、三年来伴随房地产市场快速发展而催生的产物,目前呈现日益加速发展的趋势。之所以开发商如此热衷,一方面出于提升房地产开发效益的考虑;另一方面,增加居住或商务环境价值的考虑。此外,投资经营性地产的需求也表现得日益强烈。前两种原因形成商业地产的供给,后一种原因引发市场需求。
商业地产风险产生的原因
1、开发规模过量
以北京为例,所谓“过量”是指在北京的房地产领域内,商业地产的开发超过了北京对商业地产的需求量。同时,在具体开发地块上,商业地产的开发量超过该地块或商圈的合理需求量。
前一种整体过量引发资金分流,通常使新增商业地产项目处于销售或出租不畅,价格走低的状态。后一种过量,使地块或商圈内商业地产项目同样面临租售困难,并进而形成市场冷清的困难。
这两种因素是互相影响的,特别是总量过剩的不良影响更大。
2、建设结构不合乎商业经营需要
不同业态的商业建筑具有对一般性经营的要求,如经营场地宽敞、透视性良好等,但也存在着一些特殊性的要求,如仓储式超市和普通超市对建筑层高的要求差距甚大。百货店和专卖店在经营设施和场地面积上的需求也是极不相同的。
由于大多数开发商和建筑设计单位很少具备这方面的专业经验,致使商业地产的建筑结构和最终使用者的要求不吻合,从而在租、售方面造成了诸多问题。
3、投资或经营者的市场风险在增强
其一,商业地产经历了从无到有,由少至多的一系列过程,现在已经处于买方市场,投资者或经营者可从容选择,使商业地产资金的变现速度开始停滞,因而变数正在增多,风险也在加大。
其二,投资者或经营者在商业地产投资或经营上落败的事件不断增多,这也促使他们提高了风险意识,谨慎决策渐成风尚。
其三,投资者或经营者的实践能力增强,表现为对商业地产项目识别能力的不断提升。
上述三种原因说明,商业地产需求方已过盲目投资的阶段,进入到投资的成熟和稳健期。
4、营销计划缺乏创意,流于俗套
由于开发商缺乏对商业经营的深刻了解,即使所提供的商业地产项目切合实际,也难以认识和挖掘商业地产的特殊价值所在。这无疑使其营销缺乏诉求点和打动人心的创意,从而也就难以激活商业地产投资人的购买欲望。这种延滞直接影响商业地产的投入与产出的最优安排。
5、小区人口入住率偏低,商业投资过程缓慢
多数商业地产都是伴随大盘居住区开发而产生的,及时在规划与设计上,商业地产与住宅地产相适应,但由于提高入住率非地产开发商所能左右,因而在很长时期内往往造成商业地产在投入经营后的困难。这种现象的增多会使投资者延迟出手,以致于商业地产的销售滞后于商品房的销售。这也会加大其风险,增加其销售的变数。
商圈的识别与开发的定位
所谓“商圈识别”是指充分、具体了解目前与未来商业地产开发区域周边的市场状况及其特点。只有调研清楚商圈状况才能提供与之匹配,即取得良好效益的商业地产项目,从而达到开发商、投资者与商铺经营者的满意目标。
1、商圈识别的层次与考虑的基本因素
首先在层次上分为宏观环境调研和微观环境调研。
宏观调研要考虑的因素:宏观经济状况(GDP、经济周期阶段等)、房地产市场状况、本项目所在城市经济状况、本项目所在城市商业地产市场状况。
宏观环境分析的目的是理清客观经济走势与房地产市场当前的趋势。特别是商业地产市场现在的发展特点。在此基础上,为企业决策提供进退的间接依据。
微观环境要考察的因素:人口规模、收支状况、区域规划、交通状况、竞争对手。
微观环境分析即商圈识别,以探求潜在商业规模、市场特点、机会与风险,从而为商业地产开发决策提供直接依据。
2、开发定位的三种模式
依据宏观、微观调研结论,确定开发定位。大体上有三种模式可供选择:区域乃至市级商业中心、社区商业中心、便利型商业。
区域乃至市级商业中心:属于特大盘开发的商业地产,其建筑形态是以商业街区的形式存在,不仅总开发面积大,其中单体商业项目的体量也大。此种商业地产项目的开发是以区域或整体城市的购买力为依据的,以区位及交通条件的优越性为基础的。因此,必须经过充分的市场调研后才能定夺。
社区商业中心:通常伴随大盘住宅地产开发而成为提升其整体居住环境质量的一个必要组成部分。此类商业地产是为社区及周边居民提供日常生活消费的商品和服务而精心打造的,通常以底商或商业街形式存在。
便利型商业:当住宅地产开发规模较小,而周边商业发育又十分成熟时,便利型商业是配套开发的另外一种选择。具体讲,就是为社区居民提供便利商品和即时服务的商业形态,通常是一种切合实际的选择。
3、商业地产开发规模的影响因素
空间位置―――远,大;近,小。
交通条件―――通畅小;不畅大。
总消费模式:人口数量、阶层、年龄;收支特征与消费偏好。
上述因素及其影响是以一个相对独立的地产项目为基准给出的,通常开发总量与商业地产之比在3%-5%之间。换言之,具体项目开发要据此而展开切合实际的研究。
4、商业地产投资的业态及选择
业态可以按规模要求与商圈半径的大小划分为两个层次:
其一,基本适合规模经营的业态:包括百货店、大型连锁超市、专业店、仓储店、家居中心、购物中心。
其二,基本适合小规模经营的业态:包括超市、专卖店、便利店。
上述两个层次的业态可根据项目要求有机组合。显然社区级和便利级商业难以引入大规模经营的零售业态。
此外,未列入国家规定而又具有我国零售市场特征的经营方式,包括农贸市场、小商品市场、服装市场等,通常它们具有批零兼营的特点,经营规模可大可小。
据此可知,商业地产开发应根据项目所在市场的现实情况和未来发展趋势,确定开发规模,进而择定业态组合。
商业建筑与布局的基本要求
商业地产设计与开发应基于商业经营的特点与要求,来进行建筑结构的设计与空间布局。
从商业经营的一般性而言,建筑设计方案应满足商业经营的以下要求:
外观醒目,透视性和展示性良好
内部空间宽敞,柱距尽量长,层高不宜低
预留水、电、气管线
充分利用街角及考量TOD需要
相对集中,避免社区私密性降低
综上所述,规避商业地产投资风险,必须展开前期充分的调研与评估,才能切合实际的开发为社会所需的商业地产,进而为投资者青睐,为经营者带来良好收益。
篇2:操盘机构推动商业地产理性开发
操盘机构推动商业地产理性开发
伴随中国房地产业的高速发展而快速升温的中国商业地产,相较美国、香港等房地产发展成熟的区域,仍然处在发展的初期阶段。一拥而上,盲目投资,趋利严重,缺乏理性是这一阶段的普遍现象。人们在看到商业地产的巨大利润空间的时候,往往忽视了商业地产本身的规律。商业地产作为依附于中国商业暨市场商品经济的发展而衍生出来并体现在不动产这一资源上的效益实现形式,其发展不仅取决于房地产市场的发展,而且与商业零售业、商品市场的发展密切相关。
商业地产的运作成功,是一个在极高专业基础上,多元化考虑的综合操盘过程,必须考虑到投资客、经营商户、商业管理、消费市场等多个因素,而绝非如同住宅一样,可以短期进行销售,从而实现回收成本以及利润最大化。但是商业的整体经营氛围营造以及可持续经营才是商业地产项目成功以及开发商长期经济与社会效益回报的基础。要实现这一目标,仅仅依靠开发商本身,在专业以及资源整合深度上是远远不够的,在市场专业细分的背景下,必须寻求专业第三方的介入。而商业地产代理机构,作为专业的第三方机构之一,对于推动商业地产项目理性有序的开发具有毋庸置疑的优势。
商业地产代理的运作模式
作为市场发展以及专业化细分的产物,商业地产代理机构在商业地产市场中的地位越来越重要,而伴随着商业地产发展层次的不断上升,商业地产代理也经历了以下的发展与转化。
单一型商业地产代理
在商业地产发展初期,由于市场对商业地产的整体认识尚停留初级阶段,而开发商也仅仅对商业地产项目的概念以及产品的使用便利性、商业物业的专业物业要求等等具有较大兴趣,并大多希望以此为基础,尽可能的促进与实现商业地产项目单纯营销,进而达到利润最大化的目标。因而在这一阶段,商业地产代理模式大多为以单纯的策划为主体。即对市场以及项目本身进行细化分析,从而提出商业地产可行性方案,为开发商进一步实现利润提供理论以及市场分析保障的单一型商业地产代理机构。
综合型商业地产代理
在经过了初期的发展之后,随着商业地产项目的增多,市场竞争开始激烈,仅仅靠单纯的商业项目概念以及定位,开发商已经不能完全自己完成商业项目的单纯销售,从而直接导致开发商对商业项目利润实现的要求越来越具体,除了要求项目要有完善的市场调研、准确的市场定位以及合理的商业物业产品设计之外,还要求商业代理能够帮助开发商实现项目的市场利润。由于商业地产市场整体发展的阶段也在提高,单纯的商业地产项目营销难度越来越大,而商业地产项目中商业业态的合理分布与持续经营越来越重要,这也就要求专业商业地产代理机构必须在策划的基础上具备较强的招商以及专业商业营销能力,从而使得商业地产代理机构成为了以前期策划、中期招商、营销为一体的综合商业地产服务供应商。
商业地产全新整合代理运作模式
在上述的两种运作模式的基础上,随着商业地产的理性发展以及层次的不断提高,也就要求商业地产代理机构必须探求出一条更加完善、更加专业化的运作模式,因而,我们提出并重在这里详细阐述一下商业地产代理运作的第三阶段、即商业地产全新整合代理运营模式。
对于商业地产项目而言,除了要求定位的准确,招商的顺利以及营销利润的实现,更多的是进一步要实现商业的长线经营以及商业氛围的养成,而市场的不断发展使得商业项目的成功不仅仅是单方面运作的结果,而是包括了资本方、运营方、管理方乃至市场(舆论及媒体)等优势资源共同强势整合的结果。
对于开发商而言,市场竞争的剧烈、国家宏观调控政策的不断出台,商业地产投资准入门槛的增高等等因素使得商业投资风险增大,其对商业项目运作专业度以及后期利润实现的可持续运作方式、商业代理运作机构资源整合的能力要求不断加高。
在这样的市场要求下,作为商业地产代理机构,其服务中前期策划、中期招商、销售仅仅是基础而已,而很有可能在项目整体运作前期及介入,提供包括对商业项目最前期的投资可行性分析,直至后期的商业管理、乃至媒体整合、资产运作等等为一体的综合商业地产服务。
根据我司的分析以及商业发达地区运作情况的统计,在商业地产领域,综合专业代理的介入,可以在极大程度上提高商业物业经济效益以及运作成功可能性。据不完全统计,在香港地区,专业商业代理可以使得商业物业价值同比增加13%左右。
全新的商业地产代理模式的优势
商业地产全新整合代理运营模式,作为在商业地产代理实践中发展完善的全新代理模式,拥有以下优势。
具备极强的商业专业性
专业是市场细分的基础,也是市场发展的必然结果,商业地产代理的专业体现在丰富的运作经验、正确的策划思路以及专项性的分析和进程。同时,商业代理机构不仅仅是地产运作的专家,也同时应在商业市场以及各商业业态方面具有极强的专业性。
综合商业地产升级服务
在经过了传统的商业地产代理模式后,随着商业地产市场的发展,在全面服务的基础上进行综合服务升级是对商业代理机构的必然要求。这既包括了商业策划服务由单一策划向可操作性运作方面的升级,也包括了后期商业管理阶段的持续介入。
可以建立商业项目风险共担、利润共享机制
市场风险的增大,一方面使得商业地产开发商投资愈加谨慎,另一方面也要求商业代理机构应逐渐承担部分市场运作风险,从而和开发商建立完善的商业项目运作风险共担、利润共享机制。这一机制可以使商业地产开发商与代理机构更加有机紧密的结合,而这也就要求商业代理机构应具备一定的资金保障能力。
有能力充分整合后期运营管理资源
在商业地产发展的过程之中,我们越来越发现,除了前期的策划以及中期的招商运作,后期专业商业管理的作用越来越明显,其对商业持续性利润实现与增值、商业运营成功的作用愈见强烈。 因而,对于商业代理机构而言,除了策划之外,应该逐渐具备后期专业商业运营管理的能力,至少应该具备推介与整合后期商业运营管理资源的能力。
具有进行资本运作的能力
除了单一的专业代理,随着市场的发展,商业代理机构应该具备相当的资本运作能力,这主要体现在整合投资基金、投资机构投资商业地产项目的能力以及代理机构自身对优质商业物业的资本介入,从而使得单一的代理模式转变为具有资本运作性质的综合商业地产运营。
丰富、长期、有效的商业客户资源
在商业地产运作中,商业客户(包括投资客户、经营商户等)资源是商业代理机构运作经验累计和实际可操作能力的具体表现,丰富、长期、有效的客户资源是商业项目运作成功的保证,因而商业代理机构应该具有完善、丰富、有效的商业客户资源储备。
篇3:发展商与商业地产运营商有效对接
发展商与商业地产运营商有效对接
商业地产的方兴未艾致使许多原来从事住宅开发的地产商一哄而上大力开发商业地产,政府商业网点规划的缺乏,不到位,开发商逐利的本性及短视行业,致使曾热火朝天的地产项目在无情的市场竞争中遭到淘汰。如何有效实现商业与地产的对接?笔者就以下几个角度思考,试图为商业与地产之有效对接提供几点建议与参考。
一、 理顺商业与地产的关系
商业与地产,孰先孰后?显然,地产是商业的裁体,没有地产,何谈商业。那是不是意味着先地产后商业呢?确实,在相当长的一段时期内,很多房地产开发商做商业地产项目时,都是按传统住宅项目开发模式运营,待项目建成后,再去找客户,或租或售,也去招商。但结果呢?无数失败案例的足以证明,先地产后商业是行不通的。现在越来越多的开发商才意识到“先商业后地产”的重要性。为什么这样说呢?首先,这是由商业发展规律所决定的。根据商业起源与发展,人类开始了交换、交易,于是就自发聚集起来在一些场地,慢慢的,场地就成了固定的交易场所了,就如现乡村里依旧存在的一些自发聚集起来的菜市场般。所以,先有市后有场,市兴则场旺。其次,商业也好,地产也罢,其所服务的最终客户都一样,都是为实现满足消费者的需求从而达到利润的获取。而商业是与最终消费者距离最近的,也是最了解与熟悉最快的,所以商业必须先行,从而更好地服务地产。最后,近看港奥,远学欧美,其商业地产发展的成功案例无不证明其商业先行的必要性与重要性。当然,国内万达商业地产是做得比较成功的。
先商业,后地产。从而决定了开发商在进行项目开发的前期,即项目业态定位,产品定位及其他相关规划设计时,就应该做到充分了解城市商业网点规划,了解区域商业现状,了解区域未来消费需求与热点所在;就应该让商业运营商参与进来,听取他们的意见,从而打造符合商业运营商要求的商业经营场所。
二、重估商业地产的价值
大家都清楚,价值的外在表现为价格。一般而言,决定地产项目的价格的最主要因素是什么?主要是成本。这就是熟悉的在传统房地产住宅项目价格评估的成本法、假设开发法的运用体现。但成本法适用于商业地产估价吗?在估价法中,还有个收益评估法。商业地产的价值体主要体现于该项目未来经营收益的获取。这显然不同于住宅产品销售去化良好,就实现了利润的回报。这就提出了商业地产后期的经营问题。商业反哺于地产的最好体现也就是后期经营的兴旺。
确实,商业地产的价值充分体现在其后期的经营收益价值,即其保值、增值功能。从而要求地产开发商完成项目开发使命后,更应该多多考虑如何做到与商业运营商有效对接,为项目后期经营与管理提供有力的支撑与保障。
三、明晰商业地产开发中的产业链
商业地产项目运作,离不开开发者、持有者、经营者等三大主体的共同努力。这里有三种可能,一是项目开发者,兼具物业持有者及经营者,集三重角色为一体,这是很多上规模具实力的商业地产开发商的选择,如香港的恒隆地产在上海开发的恒隆广场,即为长期持有与经营。第二种可能是,地产商把商业地产项目建好,然后以产权出售的方式售给众多的小业者,然后由小业者自行经营或者租赁经营。显然,开发商只是具备了开发者的角色。而众多的小业者是物业持有者,而这一环节中的经营者,则更多的不确定性,他可以是小业者自身,也可以是大型商业运营机构统一租赁经营,还可以是其他散户经营。第三种可能是,开发商开发完项目,而把项目整体出售给专业的大型商业公司,由其持有自行经营。很多海外房地产投资基金即是通过此种途劲进入中国商业地产市场的。
在这三种可能中,目前更多的开发商选择了第二种,这是为什么呢?一是其欠缺商业运营能力,“不是不想做,实在是不知道如何去做”;二是其资金实力有限要求其必须快速变现实现资金回笼,三是其社会责任心态的缺位,抱有能挣一笔是一笔的心态,不愿承担后期兴市旺场的风险。当然,其后期经营的高额利润回报也就自然分享不了。有点扯远了,第二种可能就把地产与商业的血脉被人为地割断了,裂痕放大了,还得续还得补,后期的风险显然就太大了。也就要求众多开发商必须明确自身在商业地产项目开发中所处的位置,从而达到专业人做专业事。这也就为商业与地产的有效对接提供了可行性。
四、把握商业地产开发融资的结构
通常而言,开发商业地产的利润是住宅开发利润的2-7倍,于是越来越多的房地产开发商把资金投入了商业地产领域,毕竟的资本逐利性使然。同理,商业地产开发的成本是住宅地产开发成本的2倍左右,这就要求开发商具有更强的资金实力。纵观国内地产开发商,做住宅也罢,做商业也罢,其主要资金来源无外乎有三,一为自身资金储备,二为银行贷款,三为前期销售所得回笼资金。其中,银行贷款是主要的,通常占50%以上。沉重的银行利息,紧绷的资金链,这都使得预售或前期阶段所获取的回笼资金最为关键。这也就使得绝大部分商业地产开发商做项目时都考虑物业的销售,以便资金的快速回笼。这亦补充说明了上面部分中开发商为什么选择第二种可能。
当我们把眼光放在那些大型商贸流通企业等商业运营商身上时,发现他们的资金实力是相当强大的。设想,我们可不可以发现或搭建地产开发商与商业运营商两者之间的资本桥梁呢?开发商获取了强大的资金支持,而商业运营商获得了更好的地产资源,更理想的商业经营场所呢?