大型活动策划实施技巧
大型活动策划和实施是公关工作常用的技术手段。要有效地进行大型活动策划与实施,首先要弄清楚几个基本问题,例如:如何界定大型活动?哪些单位或在什么样的情况下使用大型活动?大型活动策划有什么技巧?策划的程序、方法是怎样的?这样有利于我们把大型活动组织的更加完善。
一、大型活动的定义
大型活动是一项有目的、有计划、有步骤地组织众多人参与的社会协调活动。这一定义要把握三个重要概念:
第一,大型活动要有鲜明的目的性。大型活动往往耗费很多资源,包括人力、物力。如一个产品要进入一个中心城市,恐怕要花数百万元的传播费用。我们最近在深圳为山西一个公司做上市公关,费用开支达数百万元。这样大的花费,为什么还要组织这样的大型活动呢?当然是为了企业的传播需要,为了吸引更多的人去购买他的股票,这是大型活动的目标。没有目的而耗费资金做活动是不可能的,目的不鲜明也是不值得的。我们经常遇到这样一些厂家,看到人家公司庆典活动,他也要做庆典活动,而且要求活动更热闹,规模更大、规格更高,但不知为什么,在活动中要传播什么信息也不清楚,显然没有目的性。
第二,要有计划性。凡事都应有计划,大型活动更不例外,而且更要求有周密的计划。
第三,众多人参与是大型活动重要的概念。既然是大型活动,就应该有众多的人参与,但并不是参与人数多就是大型活动。一个单位有一万个职工,要开一个全体大会,也是众多人参与,你能说这是大型活动吗?大型活动和小型活动的根本区别不仅在于参与人的数量,而是在于活动的社会化程度。
二、大型活动的特点
1、必须有鲜明的目的性。不是一般的目的,而应该是围绕整个组织机构的组织形象策略和近期公关目标而确立的目的。我们在一些院校讨论这个问题的时候,很多学生喜欢问:假如一个机构的公关目标跟社会需求发生矛盾时,你作为该机构的公关顾问,应该怎样处理这个问题?其实这样的问题非常简单,一个组织的形象只有永远与社会协调同步,才有可能在社会环境中树立起它的良好组织形象,如果靠欺骗的手法,即使一时占领了销售市场,或者说提高了市场占有率,但最终还是要退出这个市场的。
国内过去有这样一个案例:商场为了促销,组织工作人员提着商品,在商场里走来走去,这绝对不符合我们公关的职业道德,这是一种欺骗行为,对树立企业的良好形象绝没有好处。因此,活动的目的性应该站在社会综合的立场上,并不仅仅是站在我们某一个企业的立场上。
2、广泛的社会传播性。公关的大型活动本身就是一个传播媒体,其作用像一个大众传播媒介,只不过这个传播媒介在大型活动没有组织之前是不发生传播作用的,一旦这个活动开展起来,就能产生良好的传播效果,我们还应该注意到活动本身吸引了公众与媒介的参与,因此,大型活动的信息是通过媒介或者是通过公众传播的,这是我们在策划大型活动的过程中必须考虑到一个很重要的特点。
3、严密的操作性。在组织大型活动的过程中,给我们成功与失败的机会只有一次。因为大型活动不同拍电影、电视,拍电影、电视能拍三、四组镜头,最后再重新编辑,但是策划大型活动每一次都是现场直播,一旦出现失误就无法弥补了。在这方面我们有一个比较深刻的教训。香港回归以前,我们在广州做过一个穗、港、澳青年大联欢活动,按原策划准备在开幕式上进行三地青年代表交换三地旗帜的仪式,以示交往的开始,这个信息也早已在媒体上发布,结果到开会时,工作人员把交换的旗帜忘记带到会场,再回去取为时已晚,会议只好临时取消了这个仪式。那时候这是一个非常敏感的时期,问题一发生就受到媒介的关注,尤其是香港媒介,他们关心是不是政策发生了变化?由于工作人员的一时疏忽造成了失误是一件非常遗憾的事情。在一些个案中,因为举办大型活动而导致酿成伤亡事故是不少的,丹麦在2000年中举办了一个音乐会,就变成了一个8人死亡、20多人受伤的惨案。成都5月份因为施放广告汽球,使8架本应在成都降落的飞机在其他城市迫降。报纸上也经常有这方面的报道:某某个活动由于管理不善发生人员伤亡或重大财产损失,这个活动的策划人员、组织人员或领导者因此被撤职或判刑。所以,大型活动的策划与实施的周密性,绝对不能掉以轻心。
4、高投资性。一个大型活动往往要投入的资金和费用都是比较大的,绝对不可能用很少的资金做出很大的活动。我们可以提倡一个铜板掰成两个甚至是多个来花的精神,但高投资是最基本的特点。如果不是特别的需要,一般不要动辄使用大型活动的手段。
三、大型活动策划
从程序上说,大型活动策划和实施,要完全按照公关四步工作法的要求执行:
第一、立项,就是要把活动作为一个项目确定下来,这个活动要不要做?为什么做?一定要很清晰。
第二,进行调查和可行性研究。做调查,大家很清楚,不详细阐述,但大型活动策划调查有其特殊性,例如调查的内容:国家关于大型活动方面的政策和法规、公众关注的热点、历史上同类个案的资讯、场地状况和时间的选择性,都是调查的内容。
可行性研究,是一个十分重要的工作步骤。研究范围包括大型活动的社会适应性,包括社会环境和目标公众的适应性。财力适应性、效益的可行性。从效益的角度考虑,做这样的活动是否有利于我们宣传方面节省费用?如果我投放媒介做广告,比做大型活动更有效,大型活动就不一定做了。还有社会物质水平的适应性,大型活动需要动用许多社会物质,许多创意也需要物质的支持,因而需要策划人员把握现代科研成果。最后一个是应急能力的适应研究性,需要那些应变措施?如户外活动要考虑天气的情况,野外活动考虑更多的是安全设施问题,这些都是我们要进行可行性研究的范畴。
第三,提炼主题,进行创意。除了个人创意外,我们要特别强调群体创意的概念。我不赞成个人策划大师的提法,当今的时代已经不像三国演义时代要有一个诸葛孔明,靠一个人拈指算出什么妙计来,而是靠不同学科的组合群体策划。所以中山大学请我给他们学生讲策划的时候,他们原来做案例作业是要求每个学生一人做一个整体的案例策划书,我说能不能改一改,变成以一个小组的方式进行策划?他们改了三年,效果很好。这不是泯灭个人的创意,集体创意的过程也始终贯穿着个人的创意过程,作为现代策划,需要的是多个学科的综合和集体的智慧,而不是某个大师的杰作。
第四,方案论证。方案不仅要有论证,而且要有科学的论证,方案论证通常使用定位式优选法,轮转式优选法和优点移植法。
四、操作实施过程应注意的问题
1、实施操作设计。从我个人工作经验和研究的结果看,我们应该非常重视实施方案的操作设计。我们看到一些单位组织的活动,甚至是专业机构承接的活动,都存在这样的问题:创意很好,但是由于缺乏操作设计,在操作过程中出现很多问题,违背了原创精神或者没有达到原创水平。所以,在原则方案确定以后,还要进一步进行操作设计,操作设计必须包括比较准确的财务预算,因为很多单位做活动,预算做100万,最后花了160万,从现代管理考核这个活动,就不能说是成功的。
2、办理审批手续。有人觉得办审批很繁琐,怕麻烦。但在实际工作中,我们应该希望得到有关单位的审批。这里给大家讲一个案例,广州某单位曾做过一个敬老活动,本来是很好的事情,找了很多赞助单位,包括一个烟花厂赞助了烟花。当时虽然广州还没有规定在城市放烟花要经过审批,但在公众场所进行活动必须经过审批。这个单位是一个局级单位,他们认为有权在自己的场地上做敬老活动,就没有向有关单位报批。活动办得很热闹,有文艺节目演出,有很多赞助单位给老人送礼品,最后放烟花,但烟花一放,遭到了公安机关的追究,为什么?因为他没有办审批手续,也缺乏民航管理规范知识,在飞机航线上放烟花,无论如何都是违法的。
3、实施操作程序的管理。程序化管理是一种科学的管理意识,只有程序化实施,才能有标准化、科学化管理,因而实施设计,重要的是设计出操作的规范程序。
4、方案培训。在大型活动里,假如参与的工作人员不了解全局的策划意图,他们就不能为大型活动策略实施提供建设性的劳动,因而需要对工作人员进行方案培训,只有知情才能出力。
5、设计评估标准。一个大型活动的评估应该有一个准确的评估标准。现在很多方案做好以后,往往忽略做评估标准方案,包括我们的客户很少要求我们做评估方案,更不愿意付出费用,让专业公司给他做评估报告。我觉得评估标准,应该在我们策划的时候把它设计出来,这样可以让客户在完成这个方案以后,根据设定的标准作出科学评估。
五、策划的技巧
策划的技巧很多,今天只讨论两种方法。
一是创造活动的“眼”,“眼”的概念是从文章的文眼、歌曲的歌眼中引伸出来的。我们上中学时读过朱自清的散文《背影》,他用白描的手法写出父亲买橘子的一段,是最具传神的地方,这就是文眼。我们唱歌的朋友知道,有很多歌你可能不会全部唱出,但是你一听就能记下一两句,你记下的就是最精彩之处,说明了这是最具有传播性的地方,这就是歌眼所在。大型活动策划同样需要创造这样一个非常精彩的地方,要有高潮,要把这个环节设计得更有传播性,这是大型活动创意的核心和关键。
二是应该有一个比较能够表达我们主题的氛围设计,今天大家在大会会场看到大会主题形象宣传板,很清晰,而且它有中英文,这些宣传板带出这次大会主题氛围,也带出了国际公共关系交流的概念,这是很用心思的策划。我们应该重视通过场地的设计,气氛的设计,把活动的主题氛围带出来,这点往往有很多人不太重视,他们只考虑某一个活动环节上的创意,而忽略了场地上的创意。
在大型活动的策划和实施过程中,还有很多技巧可以利用,只要我们不断总结提高,就一定能创作出更多、更有影响力的大型活动。
篇2:大厦入伙庆典活动策划方案
大厦入伙庆典活动策划方案
一、活动时间:
XX年7月20日
二、活动主题语:
财富汇聚、智能化、国际化
三、活动主线:
1、树立广州新一代顶级写字楼至尊形象(财富汇聚、智能化、国际化、地位至尊、交通便利)
2、营造一种与富为邻的“场气”(人气至旺、商业气氛浓厚)
3、借顺利交楼之机为天贵大厦造势,为下一步销售积蓄客户资源与社会资源
四、推广策略
1、依托发展商良好信誉,打造天贵大厦优势品牌形象。
2、抓住市场主流需求,迎合未来发展,出奇制胜。
3、写字楼与商铺营销互动,互为促进,双赢共存。
4、通过公关、媒体、活动进行整合营销,让“天贵大厦——广州甲级写字楼第一品牌”此概念牢牢建立在目标客户心目中。
五、天贵大厦市场分析
一份好的策划方案离不开前期严密的市场调查与市场分析。在具体撰写策划方案之前,必须先对整个广州的写字楼市场与天贵大厦本身的优劣之处进行综述。
1、广州写字楼市场三大区域
广州写字楼市场历经多年发展,目前业已形成“环市东”、“东风路”与“天河北”三大写字楼商贸中心。 环市东写字楼以其成熟的都会商务与生活配套而受追捧,并因此形成独特的“环市东都会商务区”;东风路沿线政府行政机关众多办事方便,东风路也因此而形成独特的“东风路府前经济带”;而天河北则得益于新经济的推动从而形成独特的“天河北新经济区”。然而从20**年下半年来,环市东写字楼物业的租售成交量明显地大大减少,相反,一些地铁沿线写字楼项目尤其是天河体育中心周边地铁沿线写字楼项目却日见俏销。环市东写字楼受冷落的原因归咎于近期此区域缺乏有号召力的新亮点,以及该区域本身可供选择的写字楼货源不足,但事实上,其最主要原因在于环市东写字楼项目缺乏“地铁”概念优势的支撑。
而此相反,地铁沿线写字楼日渐走俏。目前广州市地铁沿线高档写字楼项目多达50多个,占据了目前广州市高档写字楼物业近50%的份额,像中旅商业城、广百大厦、中信大厦、天贵大厦、羊城国贸等都是广州市颇具影响力的地铁沿线写字楼项目。中旅商业城由于正处于地铁一、二号线交汇处,独享双重地铁商机优势,正式推出不久出租率业就达50%以上,大型保险公司、化工企业、金融业、广告公司甚至地铁公司纷纷进驻,租售前景极其看好。
2、天贵大厦SWOT分析
S(优势):地段优越、设备一流、开发商良好品牌、有良好的升值潜力
W(劣势):前期烂尾造成的负面影响、售价比同地段楼宇高
O(机会):甲级写字楼需求旺盛、CEPA之后更多外资企业进驻广州
T(威胁):周围同等级写字楼(中信广场、大都会广场、金利来商务港等)竞争进逼
3、天贵大厦目标客户群细分
根据行业属性、经营方式和客户特征几个细分变量,天贵大厦的目标客户群大致可分为以下四大类:
A、政府机构转制出来的大集团(公司)以及将要转制的大集团(公司)。这些已经转制的公司经过数年的发展,具备了相当的实力,进而产生了对改善办公环境的需求。
B、金融机构,包括各级银行、保险、证券、期货及其他非银行金融机构。
C、大型股份制公司及外省市集团(公司),包括上市公司。
D、大商铺业主
4、目标客户群需求细分
A、地段取向型:(我们的优势:天贵地处天河北——广州未来的CBD)
B、价格取向型:(我们的优势:不能只看价格,而要看性价比——天贵大厦未来的升值前景)
C、质量取向型:(我们的优势:5A级的写字楼)
D、使用时间取向型:(我们的优势:天贵大厦现楼出售)
E、服务取向型:(我们的优势:着名物业公司管理)
F、盈利取向型(我们的优势:地处广州商业气氛最浓、消费能力最强地段)
对目标客户群的需求进行细分的目的是为分类营销做好准备,在吸引目标客户群参加我们的交楼庆典之时,我们必须预先定好方案,有针对性对不同需求心理的目标客户进行逐个分类营销,在宣传重点上有所侧重。
六、庆典活动策划方案详述
交楼庆典活动是一次非常难得的推广营销的大好机会。如何把打响知名度、树立天贵大厦优质品牌此两项重要任务与交楼庆典活动有机地结合起来,通过此次活动树立起天贵大厦作为广州新一代顶级(5A级)写字楼的形象,是以下所要探讨的重点所在。锣鼓喧天、戏狮狂舞、俊男美女热热闹闹走一圈——这些寻常的庆典活动,对于天贵大厦这种档次与定位的写字楼来说,根本起不到任何塑造品牌的作用。所以,要让交楼庆典活动既热闹又不流于俗气、既树立形象又能击中目标客户群的需要心理,我们就必须独辟蹊径,出奇制胜。
第一步:媒体造势媒体选择:《广州日报》、《羊城晚报》、21CN、新浪网、《21世纪经济报道》、广东卫视
宣传重点:
1、天贵大厦:国际化、智能化打造广州5A级写字楼王
2、地铁概念如日中天,天贵大厦傲立广州写字楼市场
3、CEPA造势,5A级写字楼需求放量增大
4、CBD、地铁、5A级——天贵大厦升值前景一片光明
5、甲级写字楼新标准——物业管理决定商业物业档次………………
天贵大厦目标客户群是相当狭小的,是属于金字塔中的塔尖一小部分公司。他们决不会盲目跟随大众的喜好,而有自己慎密的分析研究,我们的媒体造势不会只是炒作虚无概念,而是通过实实在在的事实说明、数据分析,烘托出天贵大厦的独特优势,为交楼庆典活动做好铺垫。
第二步:概念造势
要树立天贵大厦为广州新一代写字楼王的形象,除了写字楼本身所拥有的优势之外,另外很重要的一点就是否拥有一种满足业主尊贵心理的标志物——如中信大厦的“高”、上海金茂大厦外形的“奇”。从此角度出看,目前天贵大厦缺乏有这方面的卖点,更致命的是外观与相隔不远的另一幢商贸大厦过于类似。基于这种考虑,我们可仿照美国纳斯达克的股票指数显示屏,在天贵大厦显着位置建造“中国(或广州)财富指数”显示屏,显示屏显示内容既可以工商业活跃指数、楼市交投情况、写字楼成交月度/季度/年度走势,也可以与美国道琼斯公司联系,直接购买其商业指数信息。
建造财富指数显示屏的目的有三点:
1、与天贵大厦本身定位契合——汇聚财富信息,塑造财富场气,成就财富事业2、使天贵大厦在本身造型不突出的情况,为其制造出差异化形象,成为广州另一标志化建筑,满足所有业主一种“与众不同、尊贵超凡”的心理。
3、为天贵大厦塑造一种国际化、智能化的形象此天贵指数显示屏的落成揭幕仪式与交楼庆典同时进行,制造新闻点,也引发轰动效应。
第三步:活动造势(以下所有活动将预先在相关媒体进行预告)
1、《南方财富论坛》是广东省第一个大型经济类论坛栏目,在广东经济界、企业界拥很高的知名度,在全国也有一定的影响力。基于《南方财富论坛》其栏目定位与受众与天贵大厦目标客户群有很多相似之处,交楼庆典之日,可考虑将《南方财富论坛》移师至天贵大厦举行(如条件允许,可参照香港《城市话题论坛》那种户外、直接面对公众的对话形式。),为天贵大厦打响知名度。
2、进行现场“广州写字楼(或商业地产)发展前景及投资报告”
借分析广州写字楼(商业地产)发展前景之名,实着重在叙述天贵大厦的投资比值及升值潜力,并现场派发详细的天贵大厦投资分析报告书(站在客户角度为他们分析购买天贵大厦的利益何在)
3、记者招待会
4、“携手共进,打造无限商机”专题洽谈会此专题洽淡会我们既是向客户推介天贵大厦,也是我们作为中间人促成客户与客户之间的交流。大客户都非常看重一种“与富为邻”的商气,借交楼庆典之机,我们可向业界着名企业、外资公司、行业巨头、政府相关部门发出邀请,并将参加名单在媒体上公布,预先造势。在交楼庆典活动之间,我们作为中间人促使客户与客户进行有机交流,让他们感受到天贵大厦浓郁的商气。
第四步:氛围造势现场的布置包括旗帜、海报、宣传资料、场面设计一定要突出国际化、智能化这两大主题。国际化方面:交楼庆典当日,可让物业管理公司的服务人员参与整个活动,请来宾了解到什么是“物业管理质量决定写字楼档次”,如能当场聘请一些懂中文的洋人物业管理员到现场效果更佳。所有招牌与文字都为中英对照。智能化方面:现场所有的活动进行都是以电子化为指引。如智能化的显示屏、电子化的来宾接待,充分运用光、电、微电子创建一个国际化、智能化的活动氛围,让所有来宾都印象深刻,也倍感荣耀。(这是体验式营销的一种)第五步:埠外招商甲级写字楼营销推广,应本着立足于本地、辐射区域(如整个华南地区)、面向全国的思路,因本地市场恐怕难天贵大厦的所有单元。我们应借此交楼庆典活动,向广东省外相关大客户发出诚挚邀请信或天贵大厦介绍信函,让他们了解到天贵大厦的优势所在,为天贵大厦拓展外埠市场打下伏笔。向外埠拓展市场目的有二:1、扩大天贵大厦目标客户群2、人为造成一种天贵大厦倍受追捧的现象,促使本地客户下订有紧迫感。
后记:在广州比拼激烈的房地产市场中,人们更多将目光投向住宅楼市场,对于写字楼的营销推广却较少关注。正因为此,写字楼在营销策划方面少有令人耳目一新的创新之举出现。虽然媒体上天天有写字楼的广告,但大多数广告无非是用一些惊人之语来吸引目光,真正的有创意的推广活动乏善可陈。希望以此文为引子,与诸位一起探讨写字楼市场推广策划的创新之路。
篇3:房地产SP促销策划实施
房地产SP促销策划实施
一、SP促销策划步骤
如本章第一节所述,在房地产营销实务中,SP促销是继广告策划之后在促销范围内极有潜力的营销策划专项。特别在市场不景气的情况,一般广告效应将会减低,SP促销效应愈发明显。SP促销策划有一定的步骤:
建立SP促销目标-->选择SP促销方式-->制定SP促销方案-->SP促销事先检测-->SP促销效果评估
图9 SP促销策划步骤示意
1、确定SP促销目标
SP促销首先应该目标准确清晰,否则会失之毫厘,差之千里。房地产营销SP促销目标通常情况如下:
(1) 开盘SP促销,聚集销售人气,形成热销势头。
(2) 楼盘滞销SP促销,摆脱滞销局面,售楼由滞到畅。
(3) 销售淡季SP促销,克服销售淡季和炎热夏天顾客稀少的情况,销售业绩淡季不淡。
(4) 回笼资金SP促销,加速回笼资金,减轻企业资金压力。
(5) 余房SP促销,针对顾客拣剩的房型、不够理想的房型早日脱手。
(6) 清盘SP促销,楼盘销售已尽尾声,尽快结束销售工作。
2、选择SP促销方式
企业为了实现SP促销目标必须选择合适的SP促销方式。本章第二节和第三节所列各种SP促销方式可供选择,还应根据楼盘的特点和各种具体情况采用创造更多更好的SP促销方式。
3、制定SP促销方案
在确定SP促销目标和方式之后,还要就SP促销实施制定具体方案。
(1) SP促销让利的幅度
以直接让利或变相让利为主要手段的SP促销,作出让利幅度的规定,并进行财务分析。
(2) SP促销楼盘的范围
SP促销楼盘的范围是整栋楼还是楼中某几个层面或某几类房型,通常是选择不够理想的层面或房型作为SP促销楼盘范围。
(3) SP促销的时间
企业在什么时候举行SP促销,对促销效果有一定影响。如在传统节日或企业庆典推出SP促销,会增添喜庆气氛。在楼盘工程某一阶段,如结构封顶、外立面完工等时机推出SP促销,会加深顾客对楼盘的印象。
(4) SP促销的费用
SP促销费用主要包括宣传费用和人员费用。宣传费用主要为传媒广告、公共关系、售楼处POP费用。人员费用主要为专门投入此项SP促销人员的费用,如宣传资料派送人员的劳务费用。
(5) SP促销宣传计划
SP促销宣传计划包括媒体广告、印刷品、公共关系活动、售楼处POP宣传等的宗旨、创意、形式、规格、日程安排等。
(6) SP促销人员培训
SP促销目标最终通过人员操作来实现,其中包括广告策划人员、售楼人员等。必要的培训使有关人员了解SP促销的目标、方式、人员奖励、负面作用的防范等等。
4、SP促销事前检验
房地产SP促销活动影响面广,一旦了出现失误,会产生严重不良后果。因此,SP促销活动正式实施前应做事前检测。
(1) SP促销目标检测。SP促销目标是否与总体营销目标相一致?SP促销目标是否与阶段性营销策划相一致?
(2) SP促销方式检测。SP促销方式是否最佳?SP促销方式诱因是否具有吸引力? SP促销是否违反法律和政策规定?
(3) SP促销方案检测。让利幅度是否符合企业经营方针?SP促销的楼盘范围是否合适?SP促销的费用是否经济?SP促销的时间是否恰当?宣传工作信息传递是否到位?人员操作准备情况如何?
SP促销事前检测的方法可以有综合分析、客户征询、模拟实验等方法。
5、SP促销效果评估
SP促销活动效果事后评估,是SP促销活动一项重要工作,从中可以总结经验,吸取教训,为下一阶段的SP促销活动奠定良好的基础。房地产SP促销活动效果评估方法主要有三种:
(1) 直接观察顾客对促销活动的反应。主要是观察记录促销活动推出后售楼处来电来人的次数,顾客对促销活动态度,顾客对促销活动的评价;还要观察分析老顾客对促销活动的反应。
(2) 比较促销活动前后楼盘销售的情况。主要是比较促销活动推出之后楼盘销售量与促销活动推出之前楼盘销售量的变化幅度;同时还要比较促销活动结束后一个阶段楼盘销售量与促销活动进行时楼盘销售量的变化幅度。前者主要是研究促销活动对楼盘销售量的情况,后者主要研究促销活动对下一阶段销售所产生的影响。
(3) 促销活动实际效果。主要是分析促销活动是否达到预期的目标要求。促销活动楼盘价格让利和活动费用支出是否赢得楼盘销售利润的增长。促销活动是否带来负面作用。
二、房地产营销SP促销拓展
房地产营销SP促销策划应强调其多元化特征,拓展非让利SP促销方式,发展广义SP促销。相对于让利性SP促销方式来说,非让利SP促销方式负面效应少,有利于楼盘品牌树立,销售激励时间长。以长程激励为基础的广义SP促销是具有相当发展前途的促销方式,以下试述八种类型,其中后面四种类型促销方式推出后在当时当地产生过很大影响。
1、承诺型SP促销
对顾客售房作出有保证的、讲究信誉的承诺,会使顾客放心购房。某楼盘实行三卡承诺:
按时交房保证卡——1999年12月31日为交楼日,晚一天,按银行双倍利息赔偿。
工程质量信誉卡——签定工程质量信誉合同,未达要求可无条件退房,并赔偿银行利息。
物业管理收费承诺卡——物业管理收费根据政府部门规定标准收取,若超标,住家可拒付。
拥有“三卡”,购房者免受迟交楼之苦;免遭劣质房之害;免遇乱收费之累。
2、健康型SP促销
健康是人生最大的财富,买房同时能得到一份健康的馈赠,这是顾客非常乐意的。某楼盘提出健康家园概念,住家的健康是整个小区规划设计的重点之一,户均健康设施面积高达30平方米,每年一次邀请资深医生为住家进行健康检查,小区进行住家健康管理。
3、会所型SP促销
会所原指对会员开放的社交娱乐休闲场所,设施精美,讲究品位。设在住宅小区和办公楼对内开放的会所是楼盘档次的重要标志。某办公楼结构刚封顶,就在楼内建造高档商务会所,功能齐全、装璜豪华,开设专用通道和电梯邀请顾客参观,从会所感受楼盘品级,引发顾客购房兴趣。
4、评奖型SP促销
楼盘获得国家和有关权威机构奖项,能提高楼盘在顾客中的可信度而促进销售。如建设部主办的“’97全国跨世纪住宅小区方案竞赛”有17个小区获奖,获此奖商品房小区销售看好。此外,各个地区有关权威机构都有关于楼盘的评奖活动,如上海市建设委员会举办的工程质量类的“白玉兰奖”和“优秀房型奖”,很多发展商都上报自己楼盘资料参加评比,获奖后对销售有较大帮助。评奖型SP促销要注意没有必要参加那些层次不高以钱换奖的评奖活动,这些名目繁多的奖项对楼盘销售没有什么益处。
5、教育型SP促销
现代社会每个家庭最为关注的事情可谓孩子的成长。如果住宅小区配套能提供住家孩子优良的教育实施,会有力的吸引一批购房顾客。广东顺德碧桂园曾创造过“学校救市”的轰动效应。该楼盘在房地产市场低迷中严重滞销,公司决定以兴办学校为契机,促进楼盘销售。电视广告中,一名成功人士春风得意回到自己家中,不料开门之后,所见的家中乱七八糟,妻子正在追打自己的爱子。孩子一张张不及格的试卷,令一家人悉眉苦脸。突然画外音插入一名小孩清脆的声音:“为什么不去碧桂园学校?”随着碧桂园学校建造和招生成功,楼盘开始热销。
教育型SP促销并非都要花费巨资兴办学校才能进行。例如可以聘请教育界资深人士组建住家子女教育咨询网络,为住家子女家教、升学提供切实的帮助。也可以投资教育基金帮助、奖励住家子女学业和学有所成。
6、环境型SP促销
有关专家认为,楼盘居住环境的景观绿化投资可以带来5倍左右的收益并产生热销。北京万科城市花园38套联排别墅无人问津曾被当时的销售部经理认为“不可救药”。公司新任总经理上任后将别墅周围已经做好的绿化全部换掉,聘请园林设计师重新设计重新施工,环境明显改观。闲置两年多的38套别墅销售一空,成交价格从年初最低时的105万一套升到以后的150万元一套。据测算,重新绿化的全部费用为20余万元,相当于38套别墅全部售价的0.5%。
环境型SP促销对期房销售也适用,可以在现场售楼处旁先建造一片与楼盘环境总体设计相吻合的景观绿地,使顾客感受到建造好的楼盘良好的居住环境。
7、物管型SP促销
“物管”是物业管理的简称。市场研究证明,物业管理的水准是顾客考虑购房众多因素中排在前10种的因素。深圳万科地产推出的楼盘往往比同类物业每平方米价格高出1000元,顾客仍然趋之若鹜。个中重要原因是楼盘优良的物业管理。深圳万科物业管理公司在全国同行业中较早获得ISO9000质量体系认证。据闻,最早深圳万科地产总经理带顾客去参观万科物业时,每到一处都会在游泳池边驻步停留,与顾客谈笑之间,拿一次性纸杯顺手舀起游泳池水一饮而尽。万科地产各个楼盘游泳池24小时循环过滤消毒,据市卫生防疫站化验,游泳池水每天清晨均达到饮用水标准。 “一滴水可折射太阳的光芒”,一杯泳池清水可反映万科地产物业管理水平,使顾客真正感到购买万科地产楼盘“居无忧”。
物管型SP促销一些发展商聘请境外专业物业管理公司来管理楼盘并进行宣传,也是一种可行的方式。
8、投资型SP促销
从投资学的理论来说,投资活动有两个最为重要的因素,就是收益与风险。投资收益是指投资者通过对经济投入实物资产或金融资产的持有和买卖得到收益。投资风险是指投资收益的不确定性。一般来讲,收益的不确定性(即风险)与收益的期望是成正比的,即投资风险越高,收益也越高。投资型SP促销如果能为投资者提供一个高回报低风险投资方式自然会赢得一批顾客。上海恒积大厦推出的“新赚钱时代”的大型促销活动就颇能打动人心。“新赚钱时代”核心是5年包租,一天一平方米9元还本,包租由徐汇区公证处公证。如果投资者以568458元投资一套面积为86.97平方米的房子,二年就可以回本,得租金571392元,以后三年保证净赚,五年后房子发展商收回,原来投资者也可以优惠购买房子。
低投入投资是投资者尤为欢迎的。投资型SP促销在这方面也大有文章可做。上海华源世界广场推出了“金金金”投资计划,喊出了“美金2万5,发迹上海滩”的口号。这个营销策略的特点是“鸡生蛋,蛋生鸡”,即一套总价6万美金的房子,投资者只需40%的自备款即2万美金,剩下的60%房款由银行提供按揭。同时在5年内发展商包租返回房价的75%即4.5万美金。这样投资者在五年中只需花费2.85万美金(包括贷款利率、税款)就可拥有一套6万美金的外销房。
投资型SP促销和其他各种方式SP促销一样,需要造成一种声势,尽可能扩大顾客的队伍。恒积大厦“新赚钱时代”促销活动在这个方面做得尤为有声有色、轰轰烈烈。“新赚钱时代”活动的前奏是在报纸上做广告以100000万人民币征求100种投资方法,引起人们对投资的广泛注意,并收到来信5248封。随后推出了大量版面的报纸广告和进行大批量的DM派送。报纸广告颇有创意,如一则整版广告标题是“给四角与找一元”,促使人们产生投资回报250%的联想。DM信封的一段话也写得巧妙:“怎样赚得快?赚得稳?赚得轻松?拆封见喜!”信封拆开,图文并茂的DM很有鼓动力,手头有些钱的人也许会跃跃欲试,到售楼现场走一回。