房地产全程开发管理图表目录
第一章 开发选点
获取土地使用权
1、城市土地类型表
2、开发商获取土地途径表
3、城市土地使用权出让最高年限表
4、土地招标出让程序图
5、土地拍卖出让程序图
6、竞拍投标投资收益分析表
7、广州市拆迁异地补偿安置面积增幅系数对照表
第二章 项目可行性分析
§可行性分析流程图一
§可行性分析流程图二
一、规划分析
1、项目目的平衡表
2、地块建筑格局分析
3、项目主要技术经济指标一览表
4、项目整体建设进度表
二、项目投资成本估算
1、项目开发成本估算表
2、基础设施及公用建筑配套费用估算分表
3、建筑安装工程费用估算分表
4、其他费用估算分表
5、应缴税费估算分表
6、项目开发管理销售费用估算表
7、项目投资总成本估算汇总(万元)
三、财务分析
1、现金流量预测表
2、销售收入及税金估算表
3、项目收益表
4、项目资产负债表
5、贷款分期偿还计划表
四、经济效益预测与分析
1、项目分期销售收入估算表
2、项目开发利润分期估算表
3、损益表与财务效益分析
4、盈亏平衡分析表
5、项目开发成本影响程度(敏感性)分析表
6、销售单价影响程度(敏感性)分析表
7、项目开发工期影响程度(敏感性)分析表
8、项目租金评估表
9、项目售价评估表
10、投资效益比较分析表
11、可行性分析自我检查
第三章 市场调研
§市场调查流程图
§市场调研内容
§调研方法一览表
§市场调研须知
§调查对象确立表
§市场调研计划书
一、物业调研(市场供应状况调研)
1、全市楼盘分布情况一览表
2、全市楼盘开发量一览表
3、全市楼盘销量一览表
4、年度各类物业预售证办理情况表
5、一周楼盘供应总览表
6、同类楼盘分布情况一览表
7、同类物业空置率调查比较表
8、同类楼盘特色卖点对比分析表
9、同类楼盘功能定位对比分析表
10、同类物业功能定位对照表
11、同类楼盘环境规划特征计划表
12、同类楼盘小区组团规划特征评价表
13、同类楼盘小区环境规划对比表
14、同类楼盘物业配套设施一览表
15、全市楼盘建筑风格一览表
16、全市商品房建筑质量获奖情况表
17、同类楼盘建筑设计特点评价表
18、同类楼盘装饰用材对比表
19、同类楼盘购销户型对比分析表
20、同类楼盘户型配比一览表
21、全市住宅各户型情况对比表
22、重点楼盘户型设计、销售情况比较表
二、消费者调研(需求状况调研)
1、10大豪宅消费者购房考虑因素调查表
2、购房者选房考虑因素调查情况表
3、商业楼盘购房者考虑因素调查表
4、消费者购房目的调查表
5、消费者选购住房类型调查表
6、消费者对概念认知度调查表
7、消费者对配套设施的需求调查表
8、消费者对环境的需求一览表
9、消费者选购户型面积统计表
10、同类楼盘消费者接受(排斥)理由一览表
11、消费者家庭规模调查表
12、家庭规模统计表
13、家庭类型调查表
14、家庭类型统计表
15、家庭结构统计表(按家庭代际划分)
16、家庭年收入统计表
17、购房率统计表
18、广州拍卖物业一览表
三、竞争对手调研
1、周边竞争物业开发情况表
2、竞争对手房地产项目市场定位情况调查表
3、周边楼盘底盘包装概况一览表
4、竞争对手楼盘供应量及户积配比表
5、竞争对手交楼时间对比表
6、竞争对手容积率对比表
7、竞争对手绿化率对比表
8、竞争项目测评表
9、预售房屋(住宅)个案市场调查表
10、预售房屋(住宅)个案市场调查跟进表
11、楼盘个案调查市场调查详表
12、楼盘个案调查须知
第四章 项目定位
一、市场细分
1、市场细分流程图
2、房地产市场细分工作内容
3、房地产市场细分操作程序
4、房地产市场细分基本概念
5、房地产市场细分作用表
6、房地产市场细分基本类型表
7、市场细分一般原则表
8、市场细分方法表
9、消费者市场细分标准表
10、对房屋敏感程度细分市场表
11、置业者购房形态一览表
12、区域细分表
13、消费心理特性细分表
14、消费行为细分调查表
15、住宅市场细分参数一览表
16、生产营业用房市场细分步骤表
17、目标市场评估选择表
二、市场定位方法
1、项目市场定位决策流程图
2、项目各要素市场定位策略设计表
3、项目“规模-地段”组合定位象限图
4、项目“购房者类型-地段”组合定位象限图
5、项目“生活方式-地段”组合定位象限图
6、项目“档次-地段”组合定位象限图
7、项目“质量-价格”组合定位象限图
8、项目“档次-环境”组合定位象限图
9、项目“档次-环境-地段”组合定位象限图
10、项目“生态-智能-规模”组合定位象限图
三、目标客户群定位
1、客户定位作用表
2、商业圈分片示意图
3、客户置业行为模式
4、客户定位的细分变量表
5、客户区域定位表
6、区域情感定位表
7、客户置业文化定位表
8、客户置业亚文化定位表
9、客户社会阶层定位表
10、参考群体对客户的影响对照表
11、家庭生命周期和购买行为对照表
12、社会角色与地位定位表
13、客户职业定位表
14、客户价格敏感度定位
15、家庭置业决策类型图
16、住宅与生活方式的联系图表
17、价值观念和生活方式群体对照表
18、客户各年龄层定位购房取向一览表
19、交通关注度定位
20、客户个性定位
21、客户置业动机定位
22、客户环境品味定位
23、客户组合定位图表
24、客户品牌关注度定位图表
25、小区居民家庭特征分析表
26、小区居民收入状况及支付能力情况表
27、各类家庭房间需求情况表
28、项目要素对购房者的重要性测评
29、项目各属性对购房者的重要性测评
30、地理位置构成对购房者的重要性测评
31、楼盘质素构成对购房者的重要性测评
32、品牌形象成分对购房者的重要性测评
33、销售服务成分对购房者的重要性测评
34、物业管理各成分对购房者的重要性测评
四、产品定位
(一)定位参考
1、楼盘项目地产因素对照表
2、各类型楼盘市场定位一览表
3、各类楼盘建筑风格对照表
4、各类楼盘环境艺术规划和生活空间营造对照表
5、各类楼盘房型设计和房间功能分配对照表
6、各类楼盘物业管理规格表
(二)产品定位
7、产品定位流程
8、产品定位的原理
9、房地产产品定位相关理论
10、房地产产品定位的原则
11、房地产产品定位的角度
12、房地产产品定位统览图
13、产品定位步骤与内容
14、两个阶段产品定位流程图
15、房地产产品定位评估因素相对重要性分析表
16、住宅类型分类表
17、写字楼等级分类表
18、购物中心分类表
19、产品的FABE分析表
五、价格定位
(一)价格定位总表
1、房地产定价程序表
2、房地产定价目标一览表
3、房地产定价方法一览表
4、房地产价格形成原则一览表
5、价格定位策略表
(二)成本导向法参考
6、房地产价格构成分析图
7、房屋及土地使用买卖需缴税费明细表
8、按揭费用一览表
9、盈亏平衡分析预测表
(三)购买者导向法参考
10、影响房地产价格的因素一览表
11、广州住宅用地级别表
12、住宅用地区域因素指标说明表
13、决定住宅物业价值的要素一览表
14、项目地价调节系数表
15、各种因素对住宅房屋价值影响表
16、景观调节系数表
17、住房可接收单价分布表
18、住房可接收总价分布表
(四)竞争导向(市场比较)法参考
19、全市不同物业价格走势一览表
20、区域房地产价格对照表
21、各季度全市楼盘成交均价对比表
22、每季度全市楼盘成交均价对比表
23、周边楼盘价格比较统计表
24、周边项目成交价格比较表
25、同区价目比较表一
26、同区价目比较表二
27、同类竞争物业价格资料一览表
28、物业租赁市场一览表
29、广州市高级公寓租售价格比较表
30、市场比较法系数修正表
31、项目类比价值计算表
32、价值提升和实现要素对比分析表
33、前10家同类楼盘定价方法对比分析表
第五章 规划设计
§规划设计方案的原则
§规划设计需考虑的问题
§规划设计相关术语、代号解释表
一、居住区规划设计
1、居住区分级控制规模表
2、居住区规划设计的基本原则
3、居住区用地平衡表的格式
4、居住区用地平衡控制指标表(%)
5、人均居住区用地控制指标(㎡/人)
6、居住区规划布局的原则
7、居住区空间与环境设计的原则
8、房地产产品景观设计分类表
二、住宅规划设计
1、住宅日照标准表
2、住宅正面间距折减系数换算表
3、宅侧面间距标准
4、住宅布置的标准
5、住宅建筑净密度最大值控制指标(%)
6、住宅面积净密度最大值控制指标(万平方米/ha)
三、公共设施与场地规划
1、公共服务设施控制指标表(㎡/千人)
2、配建公共停车场(库)停车位控制指标表
3、各型车辆停车位换算系数表
4、居住区绿地规划原则
5、各级中心公共绿地设置规定
6、居住区内公共绿地的总指标(根据居住人口规模)
7、院落式组团绿地设置表
8、居住区的道路规划,应遵循下列原则:
9、居住区道路分类及要求表
10、居住区内道路纵坡控制指标表(%)
11、山区和丘陵地区的道路系统规划设计的原则:
12、居住区内道路设置的规定
13、道路边缘至建、构筑物最小距离表(m)
14、居住区汽车(含通勤车)停车场(库)规定表
15、各种场地的适用坡度表(%)
四、竖向规划和管线规划
1、各种地下管线之间最小水平净距表(m)
2、各种地下管线之间最小垂直净距表(m)
3、各种管线与建、构筑物之间的最小水平间距表(m)
4、管线的埋设顺序表
5、管线冲突原则表
6、管线与绿化树种间的最小水平净距(m)
五、综合技术指标
1、综合技术经济指标系列一览表
2、各项指标确定规则表
六、报批报建
1、项目报批报建流程图
2、建设项目选址意见书申请表
3、建设工程规划设计条件申请表
4、建设项目规划(建筑)设计方案审批申请表
5、《建设用地规划许可证》申报表
6、建设工程规划许可证申请表
7、建筑工程施工许可证申请表
第六章 工程建设
一、工程招标
1、招标工作流程图
(一)标书制作
2、招标公告一(表格)
3、招标公告二(实例)
4、招标书
5、建设工程投标书一(表格)
6、建设工程投标书二(模板)
(二)评标选标
7、投标单位项目经理及主要技术负责人简历表
8、投标单位主要施工管理人员表
9、投标单位近3年来所承建工程情况一览表
10、投标单位目前正在承建工程情况一览表
11、投标人资格性检查表
12、符合性检查表
13、进入详细评审的投标人名单表
14、不合格投标人名单表
15、施工组织设计评分表一
16、施工组织设计评分表二
17、对招标文件的响应程度评分表
18、胜任程度及信誉评分表
19、投标报价评分表
20、权数取值表
21、标价比较表(单位:万元)
22、经评审的投标人排序表
23、中标候选人表
24、中标结果公示
二、项目管理和成本控制
1、工程项目决策流程
2、项目管理三角形体系表
3、工程项目全程管理的重点内容:
4、工程质量监理程序
5、质量控制程序
6、质量检测具体程序
7、质量缺陷处理注意事项
8、工程建设监理合同
9、成本费用控制流程
10、项目成本控制原则
11、项目成本控制措施
12、项目成本控制主要方式
13、项目成本控制具体方法
14、采购业务流程
第七章 项目营销
§营销战略五步骤
§营销各环节策略设计表
§营销周期划分表
§营销各环节策略设计表
一、营销调研
(一) 营销环境分析
1、楼盘展销情况登记表
2、月份各区楼盘展销情况统计表
3、同类物业销售状况及原因评析表
4、本月新推楼盘一览表
5、本月新推楼盘销售情况一览表
6、区域物业近期分析表
(二)重点楼盘分析
1、竞争对手销售手法对比分析表
2、竞争对手季度物业成交情况表
3、前10家大盘营销主题塑造比较表
4、前十家豪宅销售手法分析表
(三)客户购房分析
1、消费者最能接受的优惠方式调查表
2、消费者决策周期调查表
3、消费者看房次数统计表
4、消费者参考楼盘数量调查表
二、目标客户营销
1、项目生命周期目标客户分类示意图
2、项目生命周期目标客户分类表
3、目标客户市场渗透战略
4、目标客户市场覆盖战略
5、目标市场战略
6、目标客户阶段定位表
7、购买决策角色一览表
8、客户角色决策作用图
9、客户角色定位在销售中的应用
10、关系营销客户定位
三、调价策略与价格执行
(一)调价策略
1、价格调整及调价策略概述
2、房地产项目调价策略表
3、营销定价调整策略表
4、房地产价格变动及应变对策流程图
5、市政建设对竞争楼盘售价影响调查表
6、房地产价格对销售率的影响分析表
7、月份各区住宅展销均价同比表
8、同类楼盘价格变动情况对比表
9、在售楼盘升降价促销情况表
(二)价格执行
1、确定影响房地产市场价格因素及权重表
2、楼宇位置调节系数表
3、楼层调节系数表
4、朝向调节系数表
5、竞争对手付款方式对照表
6、住房总价与付款方式关系分析表
7、调价示范表
8、消费者选择付款方式调查表
9、商品房销售明码标价书
四、广告推广
1、广告操作构架图
2、广告组织构架图
(一)广告分析参考
1、个盘一周报纸广告量统计表
2、在售物业报纸广告统计表
3、同类物业推广媒体组合方案
4、同类项目户外广告选择表
5、同类项目广告费分配比例一览表
6、项目报刊广告发布统计表
7、同类物业推广手段及卖点对照表
8、同类楼盘广告费用统计表
9、月报纸广告量统计表
10、月份广告量统计表
11、月份各区楼盘广告量比较表
12、月份广告量前十位楼盘统计表
13、消费者对媒体认知度调查表
14、消费者对媒体认知度调查统计表
(二)广告策划
1、广告策划书结构图
2、广告策划书简要模板
3、广告促销策略示意图
4、几种类型的广告在特性上的区别
5、几种类型的广告在策划动作上的区别
6、广告策划建议表
7、报纸广告策划建议表
8、广告投放建议表
9、户外广告类型及选址建议表
(三)广告执行和评估
1、现场包装计划表
2、媒体推广计划表
3、月度广告宣传执行方案
4、广告预算费项目
5、广告预算分配表
6、促销广告预算表
7、现场包装费用预算表
8、媒体推广预算表
9、策划工作日程纵向安排表
10、广告媒体比较表
11、杂志各版面吸引度比较图表
12、广告公司评估表
13、广告公司比较表
14、常用广告排期方式对照表
15、广告时间策略表
16、《广告策划书》检核表
17、广告效果评价图(ARM理论模型)
18、广告销售情况统计分析
19、广告费用与销售额调控图
20、月份广告效益分析表
21、广告效果检验表
五、项目销售
(一)销售管理
1、销售部管理架构
2、销售实务流程
3、销售经理自我检查表
Ⅰ. 销售目标
4、开发商销售目标的确定
5、目标销售额的确定
6、销售项目组目标责任书
7、销售人员目标管理表
8、个人销售目标的策划与拓展
9、个人销售目标的完成
Ⅱ. 销售计划.
10、销售计划体系图
11、项目工作计划流程图
12、销售计划构成表
13、整体销售推广计划表一
14、整体销售推广计划表二
15、营销计划表
16、工作计划时间表(公开发售)
17、销售预测表
18、年度销售计划
19、月度销售计划
20、销售人员月度行动计划表
21、销售人员周别行动计划表
22、客户促销售计划表
Ⅲ. 费用管理
23、销售资料费用预算表
24、年度销售费用预算表
25、营业费用预算表
26、月度销售费用明细表
27、资金回收明细表
Ⅳ. 其他
28、月份楼盘销售分析表
29、销售效率分析表
30、销售员(置业顾问)业绩佣金一览表
31、奖金比例决定表
32、人员甄选程序图
33、招募追踪报告表
34、年度出差统计表
35、出差申请单
36、出差汇报单
37、销售管理模式循环作用图
38、客户抱怨单(意见单)
(二)销售人员培训和评估
1、销售人员教育训练体系
2、训练教导循环示意图
3、推销训练3H1F图
4、新员工培训计划
5、销售人员培训课程计划表一
6、销售人员培训课程计划表二
7、项目理解表
8、实地训练预定表
9、现场实习日报表(实习日志)
10、训练班学员反馈表
11、销售人员培训考核表
12、新员工培训记录
13、员工个人培训记录
14、新员工培训成绩评核表
15、在职训练计划
16、在职训练费用申请表
17、参加外部培训申请表
18、销售代表月份综合评估表
19、销售人员态度能力评估表
20、不同销售业务的需用人才标准
21、销售自我检查表
(三)销售过程
1、项目内部认购必备条件
2、内部(筹码)认购客户登记表
3、本周来访人数统计表
4、来访客户登记表
5、电话来访登记表
6、价目表
7、付款方式一览表
8、计价表
9、置业计划表
10、按揭贷款月供额表
11、装修标准一览表
12、业主交款情况登记表
13、销售情况控制表
14、应收帐款控制表
15、保留楼盘控制表
(四)客户管理
1、客户进场登记表
2、新客户登记表
3、老客户登记表
4、客户名册登记表
5、客户情况周报表
6、客户地域分布登记表
7、客户地域分布统计表
8、客户职业统计表
9、客户年龄统计表
10、客户学历统计表
11、客户付款方式统计表
12、客户家庭月收入统计表
13、成交客户家庭购房决策者统计表
14、成交客户看房频次统计表
15、客户满意项目调查表
16、客户满意项目统计表
17、未成交客户基本情况统计表
18、未成交客户转移目标原因分析表
19、退订客户原因分析表
20、意向客户统计表
21、重要客户档案表
22、实际购房与意向购房客户比率统计表
23、客户获取本楼盘信息渠道统计表
24、客户投诉处理表
(五)销售情况管理
1、销售日报详情表
2、销售日报统计表
3、销售情况周报表
4、月销售情况统计表
5、销售情况月报表
6、每月销售报告表
7、楼盘销售统计表
8、楼盘销售汇总表
9、售楼信息反馈周报(模板)
六、促销
(一)促销人员
1、促销人员组成图
2、促销人员言行规范一览表
3、促销人员面试考评表
4、促销人员培训项目表
5、促销人员培训计划表
6、促销活动人员安排表
(二)促销研究
1、房地产促销策划流程图
2、促销方式比较一览表
3、同类促销物业卖点比较表
4、目标客源消费心理调查表
5、一周在售楼盘促销优劣对照表
6、前十家同类物业促销广告排行榜
7、月份前10家同类物业优惠促销对比分析表
8、同类物业促销活动月份调查表
9、一周促销物业价格比较表
10、促销物业折扣比较表
11、一周促销物业重点诉求分析表
12、促销物业交楼时间对照表
13、促销物业广告主题分析表
14、促销物业优惠措施汇总表
15、促销楼盘现场气氛营造措施比较表
16、促销期间特惠单位优劣分析表
(三)促销执行
1、促销活动时间安排表
2、促销计划执行表
3、促销人员行动计划表
4、月别重点行动目标表
5、促销活动广告宣传计划表
6、楼盘促销现场所需物品备忘录
7、促销活动预算表
(四)促销评估
1、促销效果评估表
2、促销期间电话记录表
3、促销阶段周报表
4、促销楼盘月销售状况评估表
5、促销自我检查
第八章 交付及售后服务
一、验收和结算
(一)竣工验收
1、工程竣工验收条件表
2、工程竣工验收程序表
3、竣工验收备案需提交文件清单
4、新建商品房属权登记提交文件清单
5、施工单位工程竣工报告
6、工程质量评估报告
7、设计单位工程质量检查报告
8. 单元设备工程验收记录表
(二)结算审核
1、提交审计的资料清单
2、工程造价审核的内容
3、工程造价的审核方法
二、售后管理
(一)管理交接
1、办公楼单元验收交接表
2、办公楼公共区域验收交接表
3、商铺单元验收交接表
4、管理处系统及设备接收报表
(二)交付客户
1、新建住宅商品房准许交付使用证申报流程图
2、交付使用流程
3、客户收楼流程附表清单
4、收楼通知书
5、住宅使用说明书
6、住宅质量保证书
(三)物业管理
1、业主档案卡
2、二次装修流程附表清单
3、业主装修申请表
4、租户装修申请表
5、大件货物出入放行/使用电梯申请表
6、装修期间收费明细表
7、商业项目租户装修管理制度(范本)
8、装修安全责任协议书
9、商业项目装修施工证申请表
10、商业项目装修进场开工核验单
11、物品放行条
12、装修临时用水申请单
13、装修临时用电申请表
14、商业项目施工许可证
15、装修施工巡查监督表
16、商铺/写字楼装修完工检视表
17、装修押金退还流转单
18、管理费登记表
19、水费登记表
20、电费登记表
21、电梯费登记表
22、水电维修价目表
23、有线电视安装统计表
24、电话安装统计表
25、空调安装统计表
26、防盗网安装统计表
27、车位月保统计表
28、临时停车登记表
29、来访登记表
30、客户报刊杂志订阅登记表
31、租客统计表
32、物业使用性质统计表
33、客户投诉处理流程图
34、客户投诉登记表
35、房地产客户投诉调查表
36、房地产客户投诉统计表
37、客户投诉处理通知书
38、售后管理自我检查
篇2:房地产开盘营销培训
房地产开盘营销培训
楼盘命名--房地产营销利器
题记:楼名如人名。我国姓名学研究源远流长,认为人的姓名决定了人一生的命运,因此,起名讲究阴阳相济、五行互补。现代社会虽然不再从易经八卦、奇门遁甲、紫微神数中寻找根据,但名性相合,平仄上口、文化凝聚、微言大意、期望盛载、形象展示的性质并未变。愉悦的名称带给人以魔幻般的吸引力。
计划经济时期没有房地产产品概念,住房由国家分配,所建楼盘也基本上没有名称,有的只是“××厂(所)家属院”、“××厂(所)福利区”,每幢楼相互之间以“×号楼”区别。房地产进入市场初期,楼盘逐渐有了自己的名称,如“纬街商住楼”、“库钞街综合楼”、“太白小区”、“西塔小区”、“青龙小区”、“朝阳新村”……等,这些名称基本上是以街道、区位、建筑标志来命名,不是来自于市场化,而带有浓厚的计划经济色彩。随着市场经济的发展,房地产市场竞争日趋激烈,各种营销手段层出不穷,知识产权、市场形象的重要性日益凸现。楼盘名称作为房地产的商标、业绩的标识,日益被开发商、政府、置业者所重视,每个楼盘或住宅区随即都有了经过政府部门或专门机构正式批准备案认可的公开名称。可以说,楼盘命名已成为房地产营销不可或缺的利器,其作用也是其他营销手法所无法取代的。
一、楼盘命名的重要性
1.市场核心定位的反映
随着策划机构介入,房地产开发日趋规范,在楼盘的市场定位完成以后,楼盘命名就是市场核心定位的反映。楼盘名称或文化底蕴深厚,或意味深长,或灌输新居住理念,或反映地域特征,或展示品牌形象,或诉说亲情温馨,总之与楼盘定位紧密相关。
2.市场的第一驱动力
楼盘名称是面向市场的第一诉求。一个极具亲和力、给人以审美愉悦的楼盘名称,可让客户产生第一印象,并会强化置业者的第一印象,虽然未必起决定性的作用,但富有内涵的案名,至少可吸引目标客户对楼盘本身的关注,以至于引发现场看房的欲望。成功的案名使全程策划与营销战略事倍功半。
3.给置业者的心理暗示
案名的第一印象,贯穿于房地产营销的始终,甚至在整个看房、选房、签约的过程中,都发挥着潜移默化的作用,它的功能性、标识性、亲和力都会给顾客以强烈的心理暗示与鼓动。
4.开发商给置业者的承诺
楼盘名称实际上是开发商为自己楼盘向置业者的公开承诺,开发商既要使楼盘属性、功能与楼盘名称相一致,而且要保证名实相符——案名引发置业者美丽的憧憬与楼盘的现实存在相一致。
4.楼盘市场品牌的昭示
好的楼盘名称有横空出世与非同反响之感,当它或的职业者的喜爱和认同时,就可以起到促进销售的效果,甚至可以成为品牌,这对于大型住宅区分期开发楼盘的后期销售至关重要,意义重大。
二、楼盘命名原则
楼盘广告往往大而醒目,且宣传持久而集中,人们不论购房与否都会被其庞大的气势所吸引。因此,构思巧妙的楼盘名称,不仅能强烈地吸引人们的注意力,激发关注者的联想,而且能使关注者不自觉地为她赋予新的内容,从而引发潜在用户对楼盘的关注与想往,这无疑会给楼盘销售带来好的影响。
房地产命名就像给人起名字,虽然尽可由策划人员依据本案的地理位置、周边环境、竞争楼盘特色、总体规划、风格品位、历史脉络、风土人情等自由创意发挥,但要起一个寓意贴切、涵盖深邃、新鲜贴切的好名字却很难,笔者根据经验,以一家之言总结如下。
1.楼盘命名要打破惯例,富有创意,不落俗套。尽量避免以“××花园”、“××公寓”、“××广场”、“××大厦”、“××小区”、“”、“××中心”等形式、或地名、街区名命名楼盘,既俗套,又容易雷同,而且不易起出富有特色的名称。
2.楼盘命名应富有时代气息,除非楼盘定位情况特殊,尽量少用不为大众所熟知的字眼,如“××邸”、“××峰”、“××第”、“××台”、“××堡”、“××坊”等。这些后缀,古老而悠久,盛载着厚重的历史与文化,但缺乏时代气息,带给人的心理暗示是灰暗、封闭和缺少阳光的感觉,大型住宅区尤不适宜采用。
3.近来楼盘命名以“村”、“庭”、“居”、“庄”、“阁”、“轩”等为后缀似有上升趋势,这些后缀,文化品位较高,虽然同样古老,却没有腐朽气,有老、庄的神秘飘逸感,如“××村”给人以群体归属感,“××庭”给人以高尚独立感、“××居”悠闲潇洒的空灵感、“××庄”回归自然颐养天年感、“××庐”格调文化的品位感。但“村”、“庭”、“庄”适宜大型住宅区,而“居”、“阁”、“轩”适宜于组团命名或独立、小型楼盘。
4.楼盘名称标识性强,个性突出,要体现楼盘的差异性及与众不同,并与市场形象定位相吻合,命名时,可以强调楼盘的地理,如“虹口典范”、人文,如“汉唐龙脉”、环境,如“云间水庄”、品牌,如“紫薇花园”、“万科星园”、楼盘的定位,如“唐御康城”(功能定位)、“北美经典”(风格定位)、“钻石王朝”(目标市场定位——高收入阶层)、“万家灯火”(目标市场定位——普通收入阶层)等。
5.楼盘命名除应具有较强的人情味和感染力,在字面、寓意都具有温馨感和亲和力,在此基础上案名又具有地域特色,则楼盘就更加富于吸引力。地域特色包括两个方面,一是本地文化,一是异域文化。本地文化有较强的亲和力和人情味,但往往腐朽、落后和缺乏新意,不能满足人们对外界文化的天然追求心理。异域文化新颖、时尚、感染力强,但又易于画虎类犬,脱离地域特点,案名容易名实不符,以“阅(悦)海豪庭”为例,案名很港台化,最适宜于广东沿海,次适宜于江浙沿海,山东也还勉强(“阅海”尚可,“豪庭”勉强),辽宁就值得探讨,用于西北则贻笑大方,且不说无海可阅(悦),经济收入也“豪”不起来,给人以“土财主”的感觉。
6.楼盘名称要起到筛分客户的作用,因此命名要与楼盘属性相符,如以贵族帝王式、欧美名胜式命名的楼盘,则多为高收入阶层的公寓或别墅;以福禄寿传统式、温馨亲切式、风花雪月式命名的楼盘,则多为廉价的平民化住宅或经济适用房;山水风光式面对的是收入中上等阶层要求提升居住质量的高尚住宅;庭台楼阁古典式面则对的是文化层次较高的职业者,以“阁”、“轩”多为单幢多层、小高层建筑;“大厦”、“中心”“广场”多为商务或商住单幢或双体高层、超高层建筑;“公寓”多为商住单幢多层、高层建筑;“苑”、“园”多为普通住宅;“庐”、“第”、“邸”多为高级住宅……。
7.楼盘要取得销售成功,要凸现楼盘自己具有而其他竞争楼盘所没有的、且又为广大购房者所接受的产品优势点,楼盘名称作为载体可以突出和强化这些优势点,而以地名标示的,如“兴庆小区”、“柿园新村”等,或以建筑标示,如“青龙小区”等,或以功能标示的,如“××证券大厦”,这样的命名只是告诉一般信息,并不是营销手段的一部分。纵观西安楼盘命名,能与楼盘最大优势点相结合的命名凤毛麟角,反映生态、绿色、环保、健康的命名更是少见。
8.楼盘命名除考虑项目的大小(如园、苑、轩、村、厦显然规模不同)、定位、品位格调(如“新村”、“新花园”、“小区”、“广场”、“中心”等品位格调显然不足),暗喻物业的风格和档次外,最好有一定的文化含量,而蕴含中外历史文化积淀的楼盘名称是为上乘。如“卧龙山庄”、“汉唐龙脉”、“开元盛世”、“雅典娜”、“高山流水”、“上林苑”、“寒舍”等。
9.楼盘名称还要从义、音、形上进行综合审视,要好记、好念、好听、好看。义,要寓意美好、令人遐想、避免歧义;音,要平仄适当、避免拗口、利于传播(如“唐园新苑”、“缘源园”等);形,要印、草皆宜、大小清晰、搭配美观。
10.楼盘名称不仅要与楼盘属性相符,而且要名实相符。如普通住宅却命名“××国际”、经济适用房却命名“××豪苑”,使目标用户望而生畏,“以为神”;而高收入阶层容易认为是“挂羊头卖狗肉”,使开发商丧失信誉;如别墅本是成功人士社会经济地位的象征,楼盘命名要高贵显赫,让居住者感到荣耀和骄傲。若命名“福来花园”、“××人家”、“××新世纪”,就不能满足成功者被周边尊重、被社会承认的心理需要;如铺块草坪起名“绿洲”,挖坑灌水起名“湖光”,开渠堆丘命名“山水”等等,这种名实不符的楼盘不仅在置业者心中造成极大的期望落差,在市场上也就同时丧失了置信度与号召力。
随着市场竞争与房地产开发的规范化,楼盘名称已从一般的标识符号演变成楼盘整体营销的一个组成部分。上文所列举的案名,仅仅是笔者在万花丛中采撷的其中的几朵,即便如此,它的绚丽多姿,昭显着房地产市场的繁荣与旺盛,昭显示中国文化的博大精深。
开发商新推楼盘的价格策略
专家撰文认为,投资获利是一个发展商最为关心的事,价格策略自然是重中之重。
1.低价开盘。低价开盘是指楼盘在第一次面对消费者时,以低于市场行情的价格公开销售。特别在楼盘的的综合性能不强,项目的开发量相对过大;绝对单价过高,超出当地主流购房价格;市场竞争激烈,类似产品多的情况下,更应考虑。
低价开盘有利点是:便于迅速成交,促进良性循环;便于日后的价格调控;便于内务周转,资金快速回笼。但低价开盘也有不利点,如首期利润不高,楼盘形象难以很高提升等。
2.高价开盘。高价开盘是指楼盘第一次面对消费者,以高于市场行情的价格公开销售。其条件是:具有别人所没有的明显楼盘卖点;产品的综合性能上佳;公司信誉好,市场需求旺盛。高价开盘的利弊表现为:便于获取最大的高利润,但若价位偏离主力市场,则资金周转会相对缓慢;便于树立楼盘品牌,创造企业无形资产;但日后价格的直接调控余地少。
开盘前应充分做好案前各项准备工作
“一个好的开始是成功的一半”。代理公司在推出一个房产个案时,在开盘前做好充分的案前准备是非常必要的。只有案前工作做好了,才能顺利地完成好后面的销售任务。
一般在做案前准备时,先要做一份详尽的工作进度控制表。把案前工作需要完成的事项按项目分类编排进去。表格上需注明项目、具体工作事项、需配合单位、时间表等。
案前工作一般要完成四大项目:建筑设计的确定、工地现场的布置、企划执行、业务执行。
一块地块在确定下来后,发展商首先要根据设计院的竞标方案,确定小区的规划方案。代理商可以根据自己在实际销售过程中遇到的情况,参与到建筑设计的讨论中去。建筑设计包括:小区规划、平立面、面积、建材设备、景观、总平面图、效果图、模型、证照和补充条款等。首先要尽快与发展商敦促设计院将总平面图(扩初)等确定下来报政府有关部门进行审核。至于景观,发展商可以委托设计院设计,也可以请外面专门的景观设计公司进行设计。在完成图纸方案设计的同时,可以同时对效果图、模型等进行厂商联系。一周内完成草图和样品。效果图将在三周内完成上色与点景的工作。至于模型,在样品出来后,代理公司要对其进行严格的审核,因为一个好的模型,可以直接反映出小区的规划与品质,使客户产生身临其境的感觉。模型的作业时间一般也需三周。
工地现场的布置分为:场地平整;售楼处的设计、建造、装修;停车场、入口地面、庭院的建造;现场主看板的制作;户外看板的选点制作;罗马旗的设计与制作;售楼处内空调的购买;电话的申请;柜台的制作;销售道具与户外灯光的设计选购等。其中现场主看板与户外看板的选点制作以及售楼处的设计与建造是较重要的部分。因为是通路,这些都需要发展商的大力配合,而罗马旗则需要企划部门的通力合作。工地现场的布置应在开盘前完成,一般需时约两个月。
在案前的准备工作中,企划部门扮演了什么角色呢?在工作进度表中,专门有一大项为企划执行,即为企划部需配合项目。有案名、LOGO、楼书、海报、派夹报以及DM、名片、信封、手提袋、媒体计划、NP等。案名及LOGO的提报,企划部应在建筑设计开始讨论的同时进行,在两周内完成。楼书、海报、派夹报、DM等,则应在设计确定后,开始进行文案的设计,然后是排版、发包印刷,一般在一个半月内全部完成。整个销售过程中的媒体计划,企划部应在开盘前一个月先制订出一个初步计划,然后在一个月的预约时间内,再视情况作相应的调整。第一波的NP稿,应在开盘前两周提前完成,因为第一波的NP稿是个案打响第一炮的关键。应仔细斟酌。由上所述,可以看出,企划部在案前工作中,起了非常重要的作用。
案前还有一个最重要的事项,就是业务执行里的销讲制作。销讲的制作应在案前开始时先进行资料收集,然后制作。约在一个月内完成。售楼处的建造等完毕后,待人员进场,开始熟悉销售讲习、进行销售演练。与发展商的合同讨论和定价也是业务执行中较重要的一点。其他如:人员确定、办公用品的购置,则是需管理部配合的项目。
了解了案前作业的流程,制定好案前作业的时间,我们就可以在案前工作进度表上把什么时段完成何种事项都标注上去。一目了然,便于时间的控制,很好的完成案前工作。
篇3:房地产户型的定位策划
房地产户型的定位策划
可以说,户型定位是否准确、户型设计是否科学合理是事关项目成败极为关键的因素。那么什么样的户型类别配置才能紧扣项目总体定位?什么样的户型功能布局才能最大程度地满足消费者现在与将来的生活需求呢?在此我们对涉及户型的一些问题作些探讨,希望我们的研究心得能给您一定的帮助。
户型需要策划
表面上看,户型即建筑的室内空间间隔,需要考虑整体建筑结构、建筑承重及水、电、气、热、光纤等管网线路布置,因而是一个建筑技术问题,完全是建筑设计师的事。
其实不然。户型是实现消费者居家生活的基本要素,是满足“舒适性”的首要前提,只有满足了消费者需求的技术才有意义,只有满足了消费者的户型才能确保项目销售畅旺,因此户型设计首先是市场问题,其次才是技术问题。
世界上没有最好的户型,只有最适合某一特定项目所指称的某一类别消费者的户型。而要让户型能恰到好处地满足目标消费者的需求与潜在需求,不仅需要研究这一部分消费者的生活背景、消费心理、消费特征,而且需要充分考量项目所处的地理特征、景观环境、人文环境、项目的规划布局、小区内环境营造等一系列因素,让户型定位切合项目整体定位。而这一切,显然不是设计所能解决的问题而只能是项目策划人的工作,设计师应该是在项目策划人对户型类别配置、每户内功能配置的详细任务书的指导下开展工作才能设计出真正的“好”户型。
户型策划的主要内容有以下几点:
1、户型类别配置。想吸引所有消费者的项目最终只能是所有消费者都吸引不到。因此户型策划的首要工作即是根据项目所处区位及周边总体环境,结合目标消费者定位,确定项目是以立体户型为主还是以平面户型为主?是以三房二厅二卫以上大户型为主还是以二房二厅一卫以下小户为主?一房、二房、三房、四房、五房、复(跃层)式等分别应占多少比例?
2、户型面积设定。从目前的市场实况看,由于生活习惯、居住观念的不同,我国南北之间、东西之间消费者对户型面积的要求存在巨大差异。香港人通常将70㎡做成三房而北方地区二房的面积也大多超过100㎡。就是同一城市,不同类别的消费者对面积的要求也大相径庭:有的认为三房应在100㎡左右,有的希望三房能做到130㎡以上甚至170㎡;有的喜欢70㎡的二房,有的中意二房超过90㎡……那么具体到某一楼盘,每种户型类别的面积到底以多少为宜,显然需要精心策划。
3、户型类别分布。我们在很多项目中都见过一些单纯从设计角度看堪称优秀的户型却不幸沦为库存,其原因在于发展商将它们放在了错误的位置:面积大、总价高的户型却被放在临近路边噪声相当大的地方、或景观较差的地方、或朝北的方向、或南北向楼体中、或有西晒、或是底层……位置最好的地方设置总价最高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型,是决定各类户型在项目中位置分布的基本原则,背离这一点,收获的就可能是积压或低价低利润。
4、户型功能配置。几个卫生间?几个阳台?厨房是开放式还是传统的封闭式?要不要工人(保姆)房?要不要设置一个杂物间?要不要设飘(凸)窗?……等等问题也应站在市场角度、从项目整体定位的高度来审视而不应由设计师依据站在技术角度、单纯从建筑结构出发。
户型简史
时间的流转、社会经济的发展在不停地改变我们的生活状态、生活观念,也不断地改变着我们的居住观念我们对“户型”的要求。为了做好户型策划,有必要先了解一下户型在简要发展历史。
坐北向南,四四方方一个小院子,白天有太阳,夜晚有月光;老子住上房,东厢住儿女,西厢是灶堂柴房,后头还有猪圈鸡窝茅房;坡屋顶,大厚墙,院里是石榴红枣,院外是榆柳相依。千百年来,这就是咱中国老百姓最理想的“户型”,无论是平头百姓还是县官老爷,只有面积大小几重几进的区别,基本设计思路概无二致。
这样的“户型”自然是好——宽敞舒适,功能分区明确。但动辄占上亩把几亩地,土地资料利用率太低,而且基本没有卫生间概念,不少人在床后隔着蚊帐就放个尿桶;窗户小小的,大正午也有几处黑角落。这样的“户型” 现在恐怕在农村也不大受欢迎了。
解放了,日子似乎是好过些了,不识时务的马寅初老头被打倒了,于是一天比一天多的人不断涌上街头要房住。国家机关、企事业单位一盘算,发现自己银子实在太有限,那就凑合将就吧,大通道,筒子楼,小平房,公用厨房公共厕所,先整个遮风敝雨不能让人睡大街上的地方再说。这样的“户型”,说什么也住着挺别扭不舒服,但那年月,还能怎么着,能分个一间半间就不错了,感谢谁还来不及,谁想那么多。
转眼是80年代,改革开放了,经济真的好起来了,衣、食、行转眼就都大有改善,琢磨起住房问题自然就顺理成章。大伙很快就发现这大走道的筒子楼实在不是好 “户型”,都渴望能弄个“成套房”。是啊,有个厅让一家人团团吃饭、有两三间房不用与成年子女挤在一起、有自家的厨房做好吃的不用担心别人眼馋吃得艰苦一点别人也不会知道、有自家的厕所不用排队再冷的冬天起来也无大碍、还有个小阳台让人种点花草晚上还可看到星星,这样的日子可实在太美了!
可很快人们又发现还是不对劲:厅里实在太小,放个大彩电看着刺眼,放在房里吧父母儿女来看又不方便;还有大沙发、茶几、音响、金鱼缸也无处安身;冰箱想放厨房,可厨房更小;洗衣机想就近水龙头放在卫生间可卫生间也太逼仄;客人来了要往床上坐,一家人的生活裸露无遗。于是人们盼望能住上客厅、厨房、卫生间都宽宽大大,卧室里干干净净的房子。
这样的房子还是有人不满意:早上一起床,大家还是要抢着上厕所;辛苦一天晚上想好好泡个澡也不方便,厕所里总是潮湿阴森味儿不太好;厨房虽然大了但洗菜、切菜、炒菜也还是不顺便;大热的夏天厅里怎么也没丝儿风?想看电视吧又怕吵着孩子的学习,不看电视吧晚上还真挺难受,有时夫妻俩想疯狂一回也怕影响孩子父母……很快,在最隐密处设有主人卧室的房子、有两个以上卫生间的房子、卫生间能通风采光的房子、厨房连着小阳台的房子、客厅(餐厅)两头都有大落地阳台的房子都被设计出来了。
有单身汉也想要成套的房子,于是有了单身公寓。
有经常来这里公干又住腻了酒店的人也想买房子,于是有了酒店式公寓。
有极想看山景海景园景的人,于是有了景观户型。
……
好户型的标准
选择一种户型,选择一个生活空间。不同的生活经历、生活状态、生活习惯会带来对户型的不同理解,而户型则不管人们过去如何,只是以它难以更改的刚性改变、重塑人们的生活方式。因此,所谓好户型,就是能充分尊重人们居家生活天伦本质、亲情本质的户型;是能带给人们身体的、心理的舒适享受的户型;是能满足现在与未来生活变化的需要的户型;是与室外自然、人文环境协调且将好环境引入室内的户型;是能最充分考虑建筑材料与环保的户型。
一套好的户型,首先必须是每一个房间都间隔方正,少点“金角银边”,谨防多边多角的“钻石房”的出现,如此不仅利于家具摆放提高实用面积,也符合中国人的消费心理。
一套好的户型,必须做到以下几个分开:
1、动静分开。客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往,活动频繁,如此一个家才有生气、有活力,而主要为休息睡觉之用的卧室显然需要最大程度的静谧,因此应将它们严格分开,确保休息的人能安心休息,要走动娱乐的人可以放心活动。
2、公私分开。家庭生活的私秘性必须得到充分的尊重与保护,不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余。这就要求不仅需要将卧室(主卧、父母房、儿童房)与客厅、餐厅、音乐房、麻将室(娱乐室)进行区位分离,而且应注意各房间门的方向。
3、主次分开。买房通常是人们事业奋斗有成,生活质量迈上台阶的体现。为了彰显业主的成功,也为了家庭成员之间的起居互不干扰,主人房不仅应朝向好(向南或向景观)、宽敞、大气,而且应单独设立卫生间,应与父母房略有距离分隔。如设有工人(保姆)房,则又应与主要家庭成员的房间有所分离。
4、干湿分开。也即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开。
一套好的户型,必须做好“通”、“透”工作。
如果客餐厅相连,最好能有开放式阳台与大玻璃窗遥相呼应,既能保证客厅的采光充分,春、夏天的“穿堂风”更是一种极为舒服的享受。
厨房当然也应有良好的采光、通风条件,闷在一角的厨房将时不时降低下厨人的工作热情,影响一家人的食欲。
卫生间不应脏兮兮、臭哄哄,它不应成为天然的藏污纳垢、繁殖细菌的场所,它也应该有良好的通风透光条件,应该窗明几静,无异味,不长霉。
卧室,自然更不能成为黑屋暗房了。
一套好的户型,应安排尽可能多的房间朝向南面,以确保灿烂的阳光能照耀房间,如有不便之处,则首先满足的应是客厅与主卧。
当小区周边有着极为突出的景观时,户型设计可能会打破传统朝向布局而以景观为中心,这时首要的也是安排客厅与主卧朝向景观。
好的户型中厨房应远离卧室,以杜绝油烟污染。而卫生间则应靠近卧室以方便家人。
好的户型中供水、排污、电、煤气、供热、光纤等管网布线应尽量集中,既方便业主装修,又方便维修检查,还节省材料。
立体户型面面观
目前市场上的立体户型主要有两种:跃层式(深圳叫复式)和错层式。
所谓复式,就是在一套房子内拥有两个楼层面,而且这两个楼层面的竖直投影面一般是重合的,两个楼层之间有户内楼梯作垂直交通联系。最浅显地说就是相当于将一幢住宅内的“502”号房和“602”号房通过一座户内楼梯连结为一套(当然也可以是更多层)。
很显然,复式住宅给予住户的空间层次感十分强,功能分区也能做得十分到位,其隐秘效果远非平面户型和错层式所能比拟。
一般说来,复式住宅的入户门均设在低层,这一点非常重要,因为从人们的居住心理来看,进门应该是第一层,若再往下走则有进地下室的感觉。所以复式的中、下层应集中设置会客厅、商务间、餐厅、厨房、公共卫生间、贮藏室、客房或为行动不太方便的家庭成员设置的卧室;而上层则宜设置对隐秘性要求较高的主人卧室、次卧室、家庭起居室等,复式上层并非是一般客人可以进入的。
复式房的室内楼梯是不容忽视的重要内容。户内楼梯梯段宽度不宜小于80厘米,否则不仅行走不方便,家具也难以搬上去。楼梯的位置安排也颇有讲究,一般设于厅堂的角落,以避免占用过多的空间。在下层,楼梯应与过道空间重合而不能占有房间面积,在上层出口处以设置卫生间入口为宜,可不另设平台面积。
显而易见,复式住宅面积一般都很大,动辄200㎡以上,而且其单价通常也比同一幢楼或同一小区的平面住宅要高,因而其总价非同小可,不是一般人所能承受。但它所提供的居住质量,它所带来的如影视剧里西方“资产阶级”生活方式的尊贵感受、它带给业主与众不同的心理优越感,又多么让人心动!
而“错层式”则是平面户型与复式户型之间的折衷主义者。它并没有两个完全不同的平面,而是通过将同一层面中的部分抬高一米半米,从而有效地实现日常生活中所涉及的起居、饮食、休闲、娱乐、社交、学习,都可在不同的功能层面上进行,较好地满足了人们对现代家居的需求。
错层式户型的带给人们错落有致的新鲜感、各层之间高差的不大和室内楼梯高度的缩短、平缓,既增加了乐趣,又不太影响交流沟通,其面积也与平面户型相差不大,因而近年来在各地尤其是上海大行其道大受欢迎。今年以来一些地方又先后推出了不少三错层户型:进门的第一层面为公共活动区,南面是大开间客厅,北面是餐厅、厨房和公共卫生间,向里上数级楼梯形成第二区域,可作为老人房儿童房或客房,继续向里上几级楼梯是第三区即主人活动区,同样是大受欢迎甚至出现抢购。
1999年,深圳一家公司推出了一种获得国家专利的“跃复一体”的户型即将复式房的下层做成错层式:进门为客厅、公共卫生间、餐厅等公共活动空间,往下走为厨房和工人房,顶层为主要家庭成员起居活动空间。发展商在广告中不仅宣称该户型“领先30年”,而且“使用面积大于建筑面积”,凭借这一创新户型,很快就将一位于大马路边立交桥旁的房子卖出80%以上,不少眼光独到的炒家也因大胆投资而获得颇丰!
大户型?小户型?
由于生活方式、居住观念、消费者所属社会阶层、房价差距等系列原因,不同地方不同城市的人们对大户型、小户型的理解大不相同。
香港有“千尺豪宅”的说法,1000平方尺多大?90多平方米而已。在深圳、广州、上海,一般认为130平方米以上为大户型。而在北方的大部分城市,似乎只有170平方米以上才会被叫做“大户豪宅”。
从内部空间设计角度来看,户型面积越小,难度越大。因为要抠着那一点点空间的确很难做出新颖别致的花样。因而一房一厅、二房一厅、一房二厅、二房二厅等中小户型在功能配置上就比较简单,一般就是厅、房、厨、卫、阳台等“五大件”,功能分区也不尽完美。而大面积户型就让设计师们发挥的余地就较大,不仅可以在小户型基础上增设主卧卫生间、贮藏室、工人房、书房(音乐室、麻将房、健身房)、梳妆间、更衣室、主卧观景阳台等多方面功能,而且可以依据人们通常生活习性做出比较完美的功能分区,跃、复、错层等创新空间也比小户型大得多。
值得特别一提的是,小户型是否应带保姆房的问题。一般说来,在小户型的买家中,结婚未久的年轻人是绝对主力。这些消费者的小孩还很小或即将诞生,而在目前国内的社会经济环境下,又需要夫妇两人都上班工作,他们正是最需要聘请保姆家庭!但目前市场供应实际情况是只有三房以上大户型才带保姆房,而二房户型带保姆房的则为数寥寥。消费者选择小户型的很大原因是由于其总价较低、月供轻松,那么增加一间保姆房所带来的压力,目标消费者能否承受?希望大连有开发商、代理商、广告公司、市场调研公司能对此做一番深入研究。
从整栋楼或整个项目的来说,大小户型的配置比例也是一个必须仔细研究、谨慎对待的问题。户型单一则由于客源供给面狭窄,抗风险性相对也就较差,但“人以群分”,单一户型所带来的客户基本素质面的同一,可大大提高物业形象档次进而卖出好价钱。正因为如此,因而采取此一户型配置需要精确、深入的前期市场研究,但一旦定位准确,其收益也非同一般。而一些项目由于对目标消费者界定不清或希望将所有类别消费者一网打尽,于是从3、40㎡的单身公寓到二房、三房、四房直至200㎡以上的复式一应俱全。看起来不同需求的客户均能得到满足,实际上由于定位混杂,各种层次的客户均难以找到感觉——开奔驰的当然不想与踩单车的为邻,踩单车的看邻居开着奔驰进进出出心里也别扭。因此大、小户型相互比例配置合适,户型既有层次又有相对同一性,既错落有致又充实丰富,则客户挑选余地大,市场抗风险性也好。究竟是多少的比例才恰当,这并不能凭主观的臆想,只能是通过对市场的深入了解才能得出。
户型的配置决定了项目的整体定位,因此户型策划首要的是进行土地价值分析判断:景观丰富、交通便利的地块当然应以大户型为主;土地各方面均普通既无突出优点又无特别缺点的,则以中等户型为主;而地块较差时则应以总价较低的中、小户型为主;至于在商务中心区的小幅土地,最适宜的当然是小面积公寓甚至酒店式公寓。
面积多大才合适?
在所有涉及户型的问题中,最令发展商头疼、让人最难下定决心的当属以下两点:各户型类别在项目中的配置比例、每一种户型的面积大小。因为前者将决定项目主要卖给谁,而后者则将决定项目是否真正能满足这些人。
不同的消费对象有着截然不同的需求,那么我们又如何知道所确定的户型面积是正合目标消费者心意的呢?我们认为,必须从以下三个方面综合权衡。
消费者对应性。我们知道,一房一厅的小户型是只能作过渡之用的,其购买者将主要是年龄在30岁以下、未婚或刚刚结婚的年轻人,其购买动因主要是工作时间不长,积蓄不多而又渴望拥有一片自己的小天地。从功能上说,虽然也需要厅、房、厨、卫、阳台五脏俱全,但对每一部分面积的要求却应该都是小字号的,而且需要布局紧凑,因此总面积也不应超过50㎡。否则就失去了过渡房的本意。二房二厅、三房二厅所面对的则是最复杂的消费群。有的三口之家因小孩尚小,二房即已足够,但他们生活可能较为宽裕,因而偏好面积宽松布局更合理的大面积二房;而有的工薪家庭人口较多却资金不多,当然更希望购买房间较多而面积偏小的三房;还有部分成功人士或高级白领,虽然购买力强劲但较为实用主义,认为布局合理、面积略偏大的三房就已足够。二房是做70㎡还是100㎡?三房是做100㎡还是130㎡?需要我们精确区分目标消费者并与其购买力、生活状态、居住习惯高度对应。四房以上或150㎡以上的房子,其面积敏感度相对较差,但也只有深入分析目标消费者才能做得恰到好处,才能使销售一路畅旺。
舒适性。房子是为人服务的,房子是为家庭天伦生活服务的,而户型分割的目的就是为人们提供一温馨、亲切、舒适的家居空间。舒适性就是从人体工程学和家居生活基本规律出发,决定户型的开间、进深及面积。
房子越大则舒适度越高被不少人认为是理所当然,事实并非如此。以普通家庭的客厅为例,这里陈设的是沙发、电视、音响、金鱼缸、花木等,是迎客、家人闲聚的空间,谈话、看电视是这里的主要节目,太小让人有压抑感,过于空阔则又易于让人有四边不着、相互有隔阂的感觉。因此客厅的开间以4.5米为宜最大不应超过5米最小不应小于3.5米。同样的道理,主卧、次卧、卫生间、厨房等都有这样从人居活动出发的辩证关系。
除人的视角、人的活动外,舒适性还应考虑利用率问题。如果一套房子中有部分面积既不能用于摆设家具电器、又无助于人的活动、亦不能增添艺术情趣,则只能增加购买费用、增加主妇打扫卫生的时间与难度,舒适性自然也就大打折扣。
地域性。地域性是由于各地区人们生活习惯不同而对户型面积有着不同的要求,其实是舒适性的延伸。这也是户型设计中必须高度重视的问题。比如大连人大多认为二房二厅应该有个90㎡甚至100㎡,而在深圳,恐怕就很少有人能理解90㎡以上的房子为什么不做成三房,为什么要如此浪费。多数深圳人眼里的三房应该在105—115㎡之间,而大连人则显然认为这样的房子太小太逼仄。
户型之首—客厅
毫无疑问,在一套房子里面,客厅的重要性居于首位。因为它是进入一个家庭给人的第一视野、是一家大小尽享天伦之乐时最主要的活动空间、是迎宾会客的最重要场所。因此我们说客厅是户型之首,在设计中应该得到最高规格的尊重。
在客厅的设计要素中,包括开间、进深、阳台、窗、门的数量、门的朝向、餐厅的联接、玄关等。
上一篇文章我们提到,视总面积的大小,客厅的开间应在3.8—5米之间,过大或过窄都与人们的家居生活规律有冲突。而在通常情况下,进深与开间之比不宜超过1.5,否则也将在因过于狭长影响使用。
阳台几乎是一套房子里唯一可以与外界自然环境交流、对话的空间,是最开扬、通畅的地方,我们认为必须与客厅一脉相连。阳台还是将自然风、自然光引入室内的最佳途径,当然应让全家人都得到这种享受,因而从这个角度看,也应与客厅相连。阳台必须与客厅相连还有一个重要原因:它是我们晾晒衣服的地方,因此只能是与公共空间相通而不能穿过卧室以形成干扰、影响居家私密性。
如果在向阳面设置了阳台,在背阴面能否设置次阳台或窗户以形成“穿堂风”增加客厅的通透性呢?虽然不是必需,至少值得考虑!
在客厅周围开几道门,每道门各自朝向何方,当属客厅设计中最难决定、需要反复研究认真斟酌最费心血的之处。因为门越多则空间利用率越低,而门朝向哪里又决定了使用的方便与否。公共卫生间的门应朝客厅吗?厨房呢?哪个卧室外的门朝向客厅?能做到所有卧室的门都不直接开向客厅吗?客厅与卧室之间的走道如何安排?不设过道又如何?……这些问题当然不可能有统一的答案,不可能有经典的、最好的方案,而只能通过对目标客户深入、细致的调查访问来了解客户的真实需求,并结合项目的实际情况统筹安排。
客厅与餐厅的连接也是个问题。我们在南方看到多数都是直接联通,而在大连市场,好象多数都是有隔断甚至错开。连通会使整个厅显得开阔、通透一些;错开或隔断则功能分区更清楚细致一些、小餐厅的气氛要雅致一些,但通风性差一些,面积利用率也将打点折扣。
玄关在客厅里的出现时间较晚,是伴随着“三大(厅、厨、卫)一小(卧)”、功能分区等居住观念而进入普通人家的,并迅速得到部分家庭的认同。但其真实价值、其存在的必要性仍为许多消费者怀疑,因而设置与否也需谨慎调查。
关于客厅,我们在这里更想提请发展商注意的是随着对消费者的进一步细分及细分后消费者个性化需求,是否应重新界定客厅功能进而从根本上改变我们的设计思路?
对于时尚、前卫、崇尚个性、反对拘束、喜欢离群SOHO的年轻一代新人类们,也许并不希望客厅仍然只是个标准模子里出来的方盒子,有起伏变化、有错落、有曲线或许正是他们的追求。为客厅赋予更多的工作功能甚至直接将客厅当作电脑间、网上冲浪室也是部分IT人士的生存需要,现在仍处设计阶段的房子,在决定一房一厅、两房一(二)厅的布局时,恐怕就有必要考虑新人类们的需要了。
客厅能开PARTY跳舞吗?客厅能不考虑摆放电视机吗?客厅能是小酒巴吗?客厅能是茶艺馆吗?
凡此种种,或许现在还没有足够多的人提出需要,但我们不能不思考、不能不调查、不能不有所准备。
主卧
我们都知道,在单位福利房一统天下的年代,即使在三居室以上的户型中,各卧室尽管有大小之分,但主次关系是十分不明显的。因此“主卧”的出现,堪称是户型设计思想中革命性的突破之一。
主卧的出现,使老、中、小三代及客人在空间上有更强的独立性,减少了家居活动时成员之间的相互交叉干扰,增添了生活情趣,因而从生理上满足了现代人的家居生活。
主卧的出现,还极大地满足了购房者的心理需求:拥有自己的房产在很多人眼里还是事业成功的标志之一,而独立、舒适、宽逸、豪华、典雅、有个性品味的主卧正是业主尊贵身份的重要体现。
主卧设计的要点如下:
卫生间:我们在大连仍能看到有些项目的三房仍只有一个卫生间,这显然是没有较好地理解消费者的需求。主卧一定要有独立卫生间!不仅如此,主卧卫生间面积也应比公共卫生间大,功能也应更完备——在洗脸、浴盆、座便器外,还应根据项目总体定位设置按摩浴缸、桑拿、梳妆间等。
位置:独立性、私密性是主卧的主要要求,现在的建筑设计师都知道将主卧设置在最隐密的地方了——尽量远离入户门、远离客厅,如是立体户型则设置在上层或上半部分。但与此同时,我们又能在不少平面户型的项目中看到主卧虽居于私密位置,可门却直接对着客厅,整个就是自相矛盾。更有甚者,有一个项目的主卧居然直接面对餐厅、与厨房相邻,这就让人匪夷所思了!除私密性外,朝向、“观景”也是在确定主卧位置时必须考虑的重要因素,主卧必须朝南或面对最佳景观朝向。
面积:主卧面积当然应比其他房间大些,但舒适是有“度”的,因此主卧面积并非越大越好。面积过大一是造成浪费(购买款、管理费),二是空旷的空间不利于营造亲密、浪漫、温馨的二人世界。以我们的调查,目前深圳等地消费者普遍希望的主卧面积在18平方米左右,北方消费者的需求相对大些,平均值在25——30平方米左右。
窗户:客户的功能有三:采光、通风、眺望。无论电源光是何等的绚丽多彩、浪漫、有情调,也无法和太阳光所带给我们的温暖、亲切的心理满足感相比拟;无论电扇风、空调风是多么清爽宜人,它也不能代替轻灵、和谐的自然风;无论电视节目有何等精彩,它也比不了绿树、红花、青山、碧水或城市繁华绚烂的夜景所给人的舒缓、放松。因此低台、大窗、凸窗(或曰飘窗)甚至落地窗就成了近年来主卧窗户的主流。而在深圳,转角窗(将垂直的面对景观的两堵墙都设计为透明玻璃窗)、弧形落地窗也已被大量运用。
辅助功能:在目前的住宅市场中,不少设计师在处理大面积户型时,常简单地将每一个房间按比例放大就算了事,其实这是一种非常严重的浪费,我们认为可行的方法应该是将功能进一步细分,如在主卧中就可考虑设置独立的衣帽间、独立的梳妆间,可以考虑设置背景音乐系统等。
厨房
我们关于厨房的想法可集中归结为三个方面:厨房在户型中的位置;如何提高厨房的舒适度;厨房设计的创新性想法。
位置:南方气候炎热,所以南方的房子特别强调通风顺畅、希望厅里有“串堂风”;北方冬天漫长,所以北方的房子特别讲究南北朝向。这就决定了南北方的消费者在厨房的位置上有着明显不同的需求:南方的厨房多位于客厅或餐厅的一侧,而北方的厨房多位于厅的北端。但不管南方北方,我们认为只要是平面户型,在规划设计厨房时就必须从如下两种基本原则中选取其中之一:1、厨房是家居生活中最主要的污染源,噪声、油烟油污、残渣剩饭、残枝败叶、清洗污水等集中于此,因此应远离卧室、客厅,尽量避免拎着菜穿过客厅,也就是说厨房应尽可能靠近进户门;2、厨房与卫生间是住宅中的水管集中地,因此从施工成本、能源利用、热水器安装等问题考虑,厨房应与一个卫生间贴邻而处。其他如厨房门直对客厅、卫生间门开向厨房、穿过厨房进入卫生间的设计都不太符合人居习惯。
舒适度:事实上,自“大厨房”的观念与抽排油烟机一起进入普通中国人家庭后,就已经使厨房从大汗淋漓、油烟滚滚的战场开始向演奏锅碗瓢盆交响曲的乐台转变,从而大大提高了家庭主妇主男们工作的舒适度。以我们的观察,无论南北方,目前多数厨房的面积在6—7平方米左右,但我们认为,在“冰箱入厨”已是大势所趋、微波炉、洗碗机、电烤箱等厨房家电的日益普及、烹调中煎、炸、煮、蒸、煲分工日益明细的今天,厨房的面积还将进一步扩大。随着人们生活节奏的加快,我们还应该在深入研究国人烹饪习惯的基础上将厨房设计得更科学、更合理,更符合人们的厨房作业的流程:在洗、切、炒的流程中,L型厨房比“一字型”更能减少步伐移动、节省时间、提高效率,降低劳动强度;整体厨房由于能使物品各归其位,不仅能提高空间利用效率、减少死角,而且更方便清洁,改善卫生状况;我们还认为,现在已经到了将厨房功能细分为清洗加工区和烹饪区的时候,如此一来既可最大程度地降低油烟污染,又可使拣菜、洗菜、切菜在更为宽松惬意的空间进行,不仅大大提高了舒适度,对鼓励“另一半”帮忙、打下手也大有好处,可为平淡的居家生活增添许多情趣。
创新:在此我们想提出两点创新性想法,一是在200平方米以上的户型中设立单独的早餐室,二是设置开放性厨房即与餐厅之间完全通畅连接的厨房。早餐室在欧美国家十分普遍,随着生活形态的改变和人们餐饮习惯的转变,在部分大户型中不妨一试。在我们见过的一些例子中,从抽排油烟机的技术角度来看,将厨房完全敞开一点问题没有,而开放式厨房的好处不言自明——不仅极大地拓宽了工作面积,而且能一边择菜洗菜切菜一边听音乐、看电视,任务较重时更可发动全家人一起动手帮忙,真正让炒菜成为一种生活的轻松甚至一种享受。
洗手间的问题
中国菜肴之香、之精美举世闻名,与此同时中国的厕所之臭、之简陋也“享誉全球”。这种只重“进口”而对“出口”漠不关心的现象似乎为中国传统文化中所独有。
长久以来,厕所在中国另有一别称——“茅房”,由此可见其在户型中的地位低下、不受重视。就是解放后,城市里大量修建的火柴盒房子里,也还有相当多没有单独的厕所。因此自80年代随着经济发展对改善居住条件日益关注以来,我们经历了追求每户有独立洗手间、有坐式抽水马桶、增加实用面积、追求二个甚至三个以上洗手间等几个阶段。但受传统文化根深蒂固的影响,目前的洗手间设计中仍存在诸多亟待解决的问题:
(1)仍有人将洗手间搞得暗无天日,白天需开灯,余臭长年不绝,且阴森潮湿,让细菌们大量繁殖、活得自在。
(2)空间面积绝对不足,一些发展同将其作为辅助功能,面积压缩得很小,在一些小户型中其面积仍在4平方米以下。
(3)设备水平极低,用于配置洗衣机、热水器、电吹风、电话的管道、线路和插座不足甚至根本就没有。
(4)标准化程度低,施工质量差。管线配置杂乱无章,影响美观和使用,下水道容易堵塞。
(5)缺乏从用户出发、为用户着想的理念而只图设计简单、施工方便——洗手间是管线集中的地方,长期以来都以明管配置,为用户又增加了难以清扫的积污纳垢的死角,既不卫生又有碍观瞻。
(6)穿过厨房进入洗手间或洗手间门直接开向厨房的设计仍有所见,而公共洗手间的门直接开向客厅的更比比皆是。
(7)重数量不重质量。在规划设计阶段讨论的重点经常是设计几个洗手间,而基本不讨论洗手间的具体 设计细节。
(8)重面积不重功能布局。在广告中、在现场销售人员的介绍中,一般都会突出强调洗手间的面积,几乎没有人在意不同特征消费者对洗手间功能分布的差异化要求。
(9)重装修标准不重基本功能配套。装修标准在时下的洗手间设计中已是讨论的重点之一,但发展商、设计人员、营销人员似乎都有意无意地忽略了洗手间功能设施的研究。
(10)重主卧洗手间不重公共洗手间。或许是由于买家主要使用的是主卧,因而从营销的角度,主卧洗手间的出彩出新能更有效地激发客户的购买冲动,而公共洗手间则多数因陋就简,关心者甚少。事实上从使用角度看,利用率更高的还是公共洗手间,并没有理由对其漠然视之。
(11)重大户型洗手间设计不重小户型洗手间设计。这实在有南辕北辙的嫌疑:购买大户型者多为实力派人士,一般都将重新设计装修,不用操心太多;而小户型买家多为工薪阶层,资金、时间相对较紧,因而更渴望发展商仔细琢磨能提供能一次到位的设计和装修。
(12)我们在大连还看到过座便器正对洗手间门的户型,这是永远不能原谅的设计错误。
上一篇文章里我们历数了现今洗手间存在的诸多不是,出现这些问题的其根源在于发展商和设计人员仍在用旧观念处理新住宅:仍将洗手间看作是不得已而去之的逃难地,而没有想到其应该是业主重要的享受区。
事实上,现代住宅的洗手间是一组空间,这组空间围绕着便溺、洗漱、沐浴等基本活动而展开。(目前深圳地产界对洗衣机是否应进入洗手间存在争议,拥护者认为洗衣与其他活动一样属于“水性”活动,理应集中,顺手将换洗衣物掷入洗衣机也实在方便,另外从接、排水管道的设置利用考虑,也应进入洗手间;反对者认为洗衣机与洗手间功能难以协调,而且拎着装满湿衣服的桶穿过客厅到达晾晒阳台也有诸多不便(即使有干衣功能),洗衣机应设于晾衣阳台附近。)抛开洗衣机问题,要较好地组织便溺、洗漱、沐浴三项功能,使用面积不应少于6平方米,否则必然出现空间局促、功能混杂,为业主带来使用中的互相干扰和不便。由于不同购房目的及需求差异,目前消费者希望的洗手间面积集中于6——7平方米和10——12平方米两个区间,发展商因根据项目定位作恰当选择。
洗手间是家居生活中的集中用水地,因而也是最容易出现潮湿阴凉,从而滋生细菌病毒的地方,因而其采光通风特别重要。尽管可以人工排风、尽管可以用电发光,但无论从能源利用角度还是人们对自然风、太阳光天然的亲近感,洗手间都应该做到宽敞明亮,通风顺畅,如能引入西晒,就更理想了。另外无论是何种建筑形态无论是何种户型布局,上推式窗户是最适合洗手间的。
根据新的《住宅设计规范》征求意见稿提议,80平方米以上住宅均应至少设计两个洗手间,因此主卧是否应设计洗手间的问题已无需讨论,需强调的是主卧洗手间的面积应大于公共洗手间。
公共洗手间通常不是业主装修的重点,因此由发展商提供统一装修较为合理,但应注意地面、浴具、卫具、墙壁、天花板及其他用具应协调色彩、保持洁净、清爽的感觉。
冬天不再去公共澡堂而是在家沐浴,泡在自家的浴缸里必将成为北方地区生活的主流,因此浴缸在洗手间里不可或缺,尤其是主卧洗手间。在一次对年轻人“理想生活”的调查中,不少人就选择了“泡在三角形大浴缸里,边泡澡放松边给朋友打电话”,认为这是极现代、极浪漫的感觉。
三角形浴缸比长方形浴缸更节省空间,这也值得发展商注意。
长方形洗手间的宽度不能太窄,否则将用具集中于一边或间隙过小都将为使用者带来麻烦。而影响用具布局的主要因素是开门方向,因此推拉门是值得考虑的设计。
为安全起见,管道煤气和燃气热水器应尽可能设计在洗手间之外。最近深圳即有一楼盘将燃气热水器统一安排在阳台上,大受客户欢迎,预计类似概念将迅速得到普及。
……
只要真正心存“以人为本”的想法,真正想让洗手间成为业主的享受空间,您也一定还能发现许多改善洗手间设计的方式方法。
阳台
在一套住宅里,阳台应该是最具浪漫情调的地方,因为这里有广角度的视界可看青山绿水、生机满园、可看繁华都市、满天星斗;这里有不歇的风儿带来春夏的凉爽;
有充足的阳光温暖冬天。这是别的空间所无法比拟的开扬、舒畅、心绪飞扬。但在以前室内是紧巴巴的面积、室外是水泥沙土地面的居住条件下,阳台也就被不少人家封闭起来,并被改造成一间小卧室或杂物堆放地,失去了其与自然交流的天性。
近年来,随着居住条件的大大改善,人们对住宅产品功能、品味需求的不断高升,不仅阳台的基本面貌、基本功能得到恢复,而且得到很大的发展,在设计上不断出新出彩。
双阳台:目前在设计双阳台时,有两种不同的思路。一种是强调通风,将两个阳台分置于厅(客厅+餐厅)的两端;另一种注重实用,将北向阳台与厨房相连,便于置放待加工的蔬菜及其他小杂物。
内阳台:即将阳台整体纳入室内,使其成为厅的自然延伸,因而也可看作是封闭式阳台的一种升级。内阳台的好处是可以免除风沙灰尘的侵扰(只要我们的城市仍处于高速扩张的阶段仍是大工地,只要生态环境没有根本性转变,风沙灰尘侵扰就会在较长时间内成为影响我们生活质量重要因素),另外如能以大幅的落地玻璃代替墙体,不仅可引入充足阳光,而且视线也极为开阔,往客厅一站,外面的世界近在眼前,似乎与房间连成了一体,让人有一种空荡而博大的感觉。内阳台特别适合北方地区,北京现代城是这方面的典型代表。
观景阳台:海景、山景、湖景、江景河景、城市夜景及天际线背景、街景、公共公园、小区中心庭园……优美的景观环境能极大的激发买家的购买热情,增加楼盘的附加价值,面对某一特殊景观的“观景阳台”也就应运而生。观景阳台不仅强调人看景,而且应做到阳台与景观的交流、对话,阳台融入景观,因而不仅需要上佳的角度,而且需要较大的面积。
景观阳台:阳台是影响住宅建筑外立面观感极为重要的因素,因而如何让阳台自身也成为一种景观,是建筑设计必要的追求。在近十余年来全国各地开发的商品房中,基本都摒弃了“兵营住宅”时代用红砖砌就或水泥铸成的粗糙、笨重、简陋的阳台。代表着古今中外各种不同建筑风格的建筑符号都被或贴切或生硬地运用到阳台上来了,阳台造型也一改过去千篇一律的长方形而出现了大量的半圆形、弧形、扇面形、L形,材质也由镂花铁艺、不锈钢、石柱、钢化玻璃等,色彩更是五彩缤纷,确实使阳台“成为了都市里一道亮丽的风景”。
特殊功能阳台:近来在深圳、广州、上海的一些住宅中,设计师从安全角度、建筑外立面的干净整洁、室内空间的利用率及视觉清爽等角度出发,还在背阳面特别设置一个3、4平方米的小阳台,主要用于安置空调主机、燃气热水器等,深受住户欢迎。
户型设计趋势
拉拉杂杂说了这么许多,目的有二:希望发展商能通过科学的、人性化的户型设计更快更好地实现市场目标,希望消费者能得到真正契合自己需要的心水户型。
市场是鲜活的、不断变化的,因此户型设计需要不断调整创新;市场变化是渐进的,有规律可循的,因此所有调整创新都必须紧扣市场发展趋势。
1、住宅户型日益多样性
除了面积大小的多档次外,为不同家庭结构、不同消费阶段而设计的户型应有区别:服务于“核心家庭”的户型应该精致小巧,服务于“两代居”家庭的户型应该优雅浪漫,为三代同堂家庭提供的住宅则应该温馨亲切。
以“错层”为代表的立体住宅是近期全国性的热点,但错层的牢固性、抗震能力如何尚有疑问。
在结构上,大开间、轻型框架结构、支撑体住宅等适应性开放式住宅是大势所趋。
2、扩大住宅的适应性和选择性
最新模式是“两次设计”,即第一次由建筑师设计带外墙、分户墙、固定厨房、卫生间和阳台的框架住宅,第二次是由住户根据各自不同的生活习惯和各时期不同的生活需要参与设计,主要内容为室内装修与选用不同类型尺寸的定型产品,如轻质隔墙、推拉门、窗、组合家具及折叠门等进行灵活空间分隔。
3、改善厨房、卫生间功能质量
厨房、卫生间面积小、设计粗糙、设备简陋是目前住宅的普遍性问题。从发展趋势来看,在小面积的住宅中,提倡餐厨式(DK型)厨房,并以此作为住宅空间组织的中心重叠使用,可充分利用空间,改善厨房环境,增加家庭团聚的气氛。而在大面积住宅中,开放性厨房应该前景看好。
户型设计中极重要的一条原则是清污分离。主要指用水和非用水空间的分离,提倡用水空间的相对集中。目前,卫生间、厨房已从只有上下水道发展到了给水、排水、热水、煤气、通风管道和暖气管道六种设备管线,随着节水需要,还可能增设中水管道。因此应尽量集中。此外明管道改暗管道、表具不入户,力争让住户自己能不费力且安全地接上水、排水等,并顺应家庭使用卫生洁具功能(如按摩浴缸、家庭桑拿浴器、净身盆),厨房设备如洗碗机、消毒柜、微波炉的要求,提高人们的居住水平。
4、最大限度利用面积空间
目前在一些地区,为了实现功能分区,有单纯将住宅面积放大的问题,我们认为并不可取,一是增加面积必然增加购房者的负担,二是浪费土地资源。理想的做法应是通过精心设计争取更高更多有用空间,如立体化,如在墙体上为家具预留嵌入式空间等,从而在不增加每户建筑面积或容积量的前提下,通过精心构思,巧妙利用空间。
5、通过多种途径节能、节水
从节能途径来看,设计不但要考虑屋面、墙体,还要涉及门窗等以往很少考虑的薄弱环节。结合改善居住环境条件,解决隔热、保温和自然通风的问题。具体技术上可以采用节水型设备和利用太阳能技术,如节水型便器中水的利用等;配置适用于住宅的节电照明灯具等。
在户型处理过程中即缜密地考虑节能是目前被广泛忽略的,但必将是今后的大趋势。