房地产价格制定方法
第一节 项目价格制定原则
一、实现项目合理利润
有人曾经作过如此比喻:一个楼盘的价格制定出来后,客户在选购自己满意的房屋时,如果客户对其价格的反应是"只购买而不抱怨",则说明楼盘定价偏低,客户认为购楼是一种价廉物美的投资(或消费)行为;如果客户"只赞誉而不购买",则说明客户对楼盘确实喜欢,但其过高的价格让客户难以承受,客户觉得发展商是持价待沽;但如果客户"既购买又抱怨",则说明发展商(来自:)搔到客户的痛处,价格恰能反应出房屋的价值所在,客户对发展商是既爱又恨,买到房屋,但又心痛自己的"钱包",这种价格就制定得非常合理。
项目价格制定的过程,从客户的购房心态上来说,就是要找到让客户产生这种"既购买又抱怨"的价格空间的过程,而此时楼盘的销售,无论是在销售进度上还是整体项目的利润空间上,都达到一种良性互动的结果。本项目在目前还未正式推出的前提下,要寻找到客户的这种"既买又骂"的价格空间,最好的一种方法就是通过对项目进行利润分析,结合本地区房地产行业的整体利润回报,找到适合自己的利润空间,然后确定项目的价格。然而,此种定价仅仅确定的是项目区域性的社会平均利润,针对具体的本项目来说不一定合适,毕竟房价定得太低会使整体利润水平有限,浪费了投资的心血和商机;房价定得太高,又必然导致较低的成交量和较长的销售周期,项目的资金回收就会太慢,这同样也会使投资利润水平下降。只有制定合适的价格,在合理利润的基础上顺利实现房屋的销售,才是项目定价的根本。
本项目前期如果经过精心的规划、设计和制作,无论是外立面设计、户型设计、园林景观、小区规划还是物业管理,都经过细心雕琢,甚至包括销售管理和营销推广都经过精心的研究,这就使得项目在实现合理利润的条件下隐含着较高的附加值因素,从创造楼盘更多的附加值出发,应能为项目带来明显的附加值效应,项目的定价也从符合楼盘的附加值因素出发,也就符合楼盘开发投资的根本需要。
二、实现各单位价格合理分配
根据我方初步调查,仅就多层住宅来说,发现同一项目最高价与最低价差额不等,有些楼盘的差额还相当悬殊,如《汇福佳苑》,最高价与最低价相差达300元/M2,这对于最高价也仅只有1398元的多层来说,此种定价明显存在不太合理成份;此种定价导致低价楼层一抢而光,而高价楼层销售缓慢。《汇福佳苑》的销售实际也证明了这点。虽然定价与整体宣传推广和营销策略有关,但是,一旦部分单位价格定得过低,销售的重心就发生了偏转,客户抢购完低价单位后,其它单位就会由于价格差异明显过大而消弱客户购买的积极性,也就是在买方市场条件下出现的购买惰性心理,这种情况会缓慢发展,客户会在此种心理下,一直等到发展商降价为止,导致楼盘主力单位因销售速度过缓而降低了整体的销售速率,影响销售的黄金时期,破坏了楼盘的整体形象,进而影响利润。
实现各单位价格的合理分配,是指在合理考虑楼层价差、位置差、户型面积差、朝向差、景观差等基础上,依据客户的购房心理,将房屋单位进行合理的加权定价,并综合各项有利和不利的因素,最终确定各单位价格的一种方法。它是一种较为科学的定价方法,既考虑房屋的结构和位置特点,又考虑客户的需求和心理特点,两者有效的结合,尽量满足不同客户的差异化需求,实现楼盘无差异营销。
当然,实现各单位价格合理分配,是为满足本项目目前营销定价需要的原则之一。而由于为满足不同的营销需求,会有同一楼层一口价,整栋一口价等楼盘定价策略,因其适用环境和营销的条件不同,且为非主流定价,不符合本项目目前需要,在此不作讨论。
三、要有整体性和系统性
楼盘定价强调一种整体性和系统性,是指针对发展商来说,楼盘的销售不应看作是将项目分割成一套套单体进行销售,销售一套,即完成一份,而应该将楼盘看作一个整体,面对的客户不是具体的每一个人,而是市场,是在市场上寻求合适的定位群体,形成一个整体对整体的理念。在具体销售的过程当中,楼盘营销采取如低开高走的价格策略,分期分批推出等策略,则是将这种整体进行有计划、系统性地实施的过程。
四、有利销售原则
楼盘定价的最终目的是销售,定价的过程则要考虑销售的需要。如层间差价,到底取多少合适,顶层和底层采取相同的价位还是略有差价,以便于顶层或底层不会产生"积压"问题,还有,每栋两头单位和同层中间单位的价格是否应略有差额,以免销售后期剩下的单位形成一种"把大山"的格局,使楼盘后期销售剩下的单位给人的感觉是被挑选过的,有这样或那样的缺点的单位,如果是处在这种格局下,那么发展商就处在一种虽没有降价,但给人一种不得不降的嫌疑。
楼盘定价的合理性,从销售上很容易反映出来,良好的定价,应该是在销售的各个阶段,各种户型位置的楼盘销售速度大致相等(排除户型设计、工程质量等内在因素影响),基本不会形成楼盘后期销售单位都是一些难啃的"硬骨头"。毕竟,只有实现100%的销售,才是最大限度地实现了楼盘的利润。
第二节项目价格制定方法
一、成本法
成本法是一种"量出为入"的定价模式,即发展商通过项目在开发过程中的所有投入,包括地价、征地拆迁费,基础设施建设费、建筑安装工程费以及各项市政税费支出、广告推广费用、销售费用、管理费等相加,得出每平方米的工程成本,并考虑适当的(来自:)利润后对房屋进行的一种定价方法。它能够真实地反映房屋的价值,是一种典型的以产(成本)定销(价格)的销售思想。
依照成本法所制定的楼盘价格最为接近楼盘的价值,它能保证房屋的价格不会过分偏离商品的价值规律,表现出一种稳扎稳打的营销思想。然而,由于房地产开发周期长,市场变化快、风险较大的特点,以及由于发展商对楼盘经营理念的不同,在附加投入上会各不相同,产生的附加值也各不相同,加上项目在设计、定位、营销推广上的区别,就使得房屋仅以成本法定价不能满足像本项目这类精品楼盘的需要。但是我们考虑到本项目是燕郊项目,在北京市场推广尚有地域概念影响且北京市场对燕郊认同度较低,本项目一期更主要的目的是树立市场形象和品牌,过高的定价可能会打消客户的认知欲,进而会使销售乏力,对后续开发有一定影响。因此,我们建议本项目一期采用成本法,以一个合理的利润入市,凭低价打开市场知名度。
二、市场比较法
市场比较法是目前应用较多的一种定价方法,它同房地产评估学中"市场比较法"较为类似,即选取周边位置较为接近,性质相同的楼盘,通过对户型设计、环境景观、园林设计、交通、配套、规模、档次、装修等情况进行综合比较,得出各项目的优劣并打分,最后依据分值和项目的实际情况,采取加权平均的手段得出项目物业定价的一种方法。
市场比较法的适用范围是在周边房地产发展较为成熟,临近项目同质可比楼盘较多的条件下所使用的一种方法,本项目所在燕郊区域同质楼盘基本没有,无法找到合适可比对象。在售的项目基本上是以低价取胜的项目,相对素质较本项目差,不能将其列为可比对象,仅列为定价参考。
第三节 价格制定
由于本项目成本计算及项目规划尚未完成,故价格制定在下一步工作中完成,此处从略。
篇2:房地产价格表的制作
8.价格表的制作
8.1目标
----合理地反映不同单位之条件;
----令物业以最好的价格在合理的时间内售出;
----引导客户选择单位，尽量做到户型销售的均衡性。
8.2准备工作
----对准备出售的楼盘进行彻底的分析;
----对周边同类型物业进行分析，特别针对一些与我们楼盘的单位有竞争性的。
8.3制作过程
----盘量将同一类型楼体所有单位一起打分，不要人为定下每幢楼的均价;
----定出需要考虑的因素(客户关注的因素)及整体项目均价;
----对考虑的因素做出分析及说明，定立每个因素所占的权重;
----设定系数表及价格表的形式及楼层差的差距;
----进行对同一楼层不同单位的打分，然后检讨;
----对不同单位做出抽样比较;
----对整个系数表及价格表做出最后检讨及更正;
----制作对外的价格表。
8.4价格表完成后的人为调整
----附平台、天台或花园等单位;
----对目标客户群的喜好加以考虑;
----销售策略对价格表的影响;
----开售后对价格表的调整;
----一般会按其希望均价加3-5%，为的是预留付款办法的折扣及促销时可能发生的费用，尽量制造最大利润。
8.5同一楼层系数说明
a. 因素
必须具备的因素 选择性具备的因素
户型、景观、面积、噪音、朝向 位置、建筑类型、外立面特色
b. 各因素的系数(5份制)
因素 系数设定原则
朝向
(这部分已包含采光因素) 只考虑朝向，但可能要再细化为客厅朝向为准，如卧室朝南，但客厅朝东，这个情况与卧室朝东，客厅朝南有区别。
户型
(已考虑
通风问题)
----只考虑户型间隔因素 例：
A户型----5分 C户型----4分
H户型----3分 B户型----2分
D户型----1分 F户型----3分
E户型----3.5分 G户型----2.5分
噪音 ----先确定会影响项目的噪音因素
例:
面向中心庭园----5分
面向学校-----3分
面向会所----4分
面向停车场出入口----2分
面向对面楼座----5分
面向主马路----1分
面向小区内的行车路----3分
面向立交桥----1分
面积 ----先确定不同户型的最佳面积，然后+、- 范围
面积考虑是要符合目标客户需求为标准
例：二居二厅一卫----89.9m2以下 ----1分
----90--94.9m2 ----3分
----95--99.9m2 ----5分
----100--104.9m2 ----3分
----105m2或以上 ----1分
二居二厅二卫----105--109.9m2 ----4分
----110--114.9m2 ----5分
----140--145m2 ----1分
---- 每种户型不一定需要有1分及5分，但总体所有的户型里，必须有1分及5分。
景观 ---- 先确定会影响项目的景观因素
---- 如果高层有景观，但低层有遮档看不到，可先按有景观的打分，然后从楼层差作调整。
例：面向森林公园----5分
面向小区内园----4分
面向护城河及绿化带----3分
面向CBD远景，但空旷----2分
面向对面楼座----1分
人为调整
位置
----如同一项目但内部分隔开的
例：
紫宸园
A地块欠配套----减1分
B地块有会所----不做人为调整
位置
例：嘉铭园
建筑类型 例：
---- 多层(带电梯，由于密度低)加1分;
---- 高层(带电梯，由于密度高)减1分;
---- 小高层----不再调整
---- 顶层跃层送空中大花园及楼层高3.2m，所以额外加2分或单位单价40%
外立面特色 同一幢楼同一户型但会出现多种外立面的，但其外立面会影响户型的因素。
例：东海花园
平玻璃----减1分，外飘窗----加1分，阳台----不调整
c. 一般情况因素权重
因素
类型 户型 景观 面积 噪音 朝向 倍增
塔楼 15 10 15 10 50 300
板楼(纯南北向) 20 40 20 10 10 150
板楼(有东西向) 10 20 10 10 50 200
* 以上权重按项目具体情况而定，可作适当调整，例如项目的最大卖点是园林设计,所以其景观因素会相对提高;另外例如户型都是很好，没有很大的差异及缺点，户型的比重相对可降低。
其他例子：
因素: 比重: 平层系数加权表
例子：
楼层 1层 朝向 户型 景观 面积 噪声 单元户数 5级加权 中值3.0 倍增
房间号 加权数 45% 14% 14% 15% 10% 2% 加权值 均值差 220
6-102 1.5 1.5 2.5 1 2 1 1.605 -1.395 -306.9
7-102 2 2.5 2 2 1 1 1.95 -1.05 -231
7-103 3 3.5 2.75 4 2 1 3.045 0.045 9.9
8-101 2.5 3.5 2.75 5 2 1 2.97 -0.03 -6.6
8-102 2 2.5 2 2 1 1 1.95 -1.05 -231
9-101 1 3 2 3.5 1.5 1 1.845 -1.155 -254.1
9-102 4 2 1 4 3 1 3.14 0.14 30.8
9-103 4 3 2.75 4 4 1 3.625 0.625 137.5
5级加权值 --将各因素的分数其比重，相加
均值差 --加权值总和减3,得出均值差,是反映平层单位之间系数差异
倍增 --为均值差的倍数，用来将系数转成价格
倍增的结果 --代表平层中单位的实际价格差异
d. 单位价格表
例子：
楼层 单位号 销售面积 平均售价 楼层调整系数 单位调整系数 单价 总价
1层 6-102 173.02 5700 -300 -306.9 5093 881191
7-102 78.05 5700 -300 -231 5169 403440
7-103 95.46 5700 -300 9.9 5410 516439
8-101 96.76 5700 -300 -6.6 5393 521827
8-102 77.52 5700 -300 -231 5169 400701
9-101 116.84 5700 -300 -254.1 5146 601259
9-102 147.36 5700 -300 30.8 5431 800312
9-103 144.37 5700 -300 137.5 5538 799521
10-101 142.62 5700 -300 331.1 5731 817355
10-102 143.69 5700 -300 376.2 5776 829953
11-101 144.75 5700 -300 407 5807 840563
12-102 144.75 5700 -300 407 5807 840563
13-101 143.69 5700 -300 383.9 5784 831103
13-102 142.62 5700 -300 349.8 5750 820**5
14-101 144.37 5700 -300 133.1 5533 798799
14-102 147.36 5700 -300 -178.2 5222 769514
合计 2083.23 11472605
平均售价----为整体项目设定均价
楼层调整系数----不同楼层,同一单位的楼层差价
单位调整系数----为前文所述的倍增结果
单价 = 平均售价 + 楼层调整系数 + 单位调整系数
总价 = 单价 销售面积
* 每层必须有层差价
e. 对外价格表(给销售部)
---- 给销售部的价单模式如下
---- 要达到易明,容易找到合适的单位及可容易找到不同单位之间的差异及价格
明珠花园A座价格表
户型(房号) A(01) A(02) B(03) C(05) D(06) E(07) F(08) C(09) B(10)
面积
楼层 143.34 143.34 104.52 117.55 106.34 113.59 106.84 117.55 104.52
5421 5296 5257 5074 5257 4956 5071 5000 5361
21层 777046 759128 549461 596448 559029 562952 541785 587750 560331
5358 5234 5195 5012 5195 4914 5009 4938 5299
20层 768015 750241 542981 589160 552436 558181 535161 580461 553851
5296 5172 5133 4951 5133 4872 4947 4876 5237
19层 759128 741345 536501 581990 545843 553410 528537 573173 547371
5234 5110 5071 4890 5071 4830 4884 4814 5174
18层 750241 732467 530020 574819 539250 548639 521806 565885 540786
5072 5048 5009 4829 5009 4787 4822 4714 4155
17层 741354 723580 523540 567648 532657 543755 515182 554130 434306
5110 4985 4947 4767 3066 4727 4760 4652 5050
16层 732467 714549 517060 560360 326063 536939 508558 546842 527826
5048 4923 4884 4706 4884 4667 4698 4590 4988
15层 723580 705662 510475 553190 519364 530124 501934 539554 521345
4954 4830 4791 4614 4791 4576 4605 4497 4895
12层 710106 692332 500755 542375 509474 519787 4920** 528662 511625
20**年2月15日
f. 楼层差
塔楼
标准楼层差 ￥30
一层至二层 2.5倍
二层至六层 2倍
六层至十层 1.5倍
十层至十六层 1倍
十六层至二十层 0.5倍
二十层以上 0.25倍
顶层 等同顶层向下数的第3层
板楼/塔楼(13层以上,带电梯)
标准楼层差 ￥40
二层至六层 2倍
六层至十层 1.5倍
十层至十三层 1倍
13层以上 0.5倍
同上 0.25倍
板楼(最多12层，带电梯)
标准楼层差 ￥50
二层至三层 2倍
三层至六层 1.5倍
六层至十层 1倍
十层以上 0.5倍
同上 0.25倍
---- 以上1层及2层差距是假设了一层没有特别的卖点,例如花园及送下跃层;
---- 以上顶层的差距是假设了该单位不是复式、跃层、空中花园、一梯一户等的特殊原因;
---- 楼层差的范围视实际层数而定，可能与上述的有上、下一层的差异;
---- 如塔楼的层数达30层，可将二十层以上再多分一段，最高的若干层的差距仅为0.15倍;
---- 客户对高层单位的楼差敏感度很高，越高层的景观及噪音影响差异不大，加上北京人不习惯购买高层及越高层越贵，所以将高层的楼层差距减少，从而减少因楼层所带来的价格差异敏感，鼓励客户购买高层。
此外低、中层单位价格略高，客户仍愿意购买，只要仍在其资金范围以内。中、低层的楼层差距大，有时更可加快客户落实的决心，因为很明显买不到现时的层数，再买高一层便会有很大差距，客户亦会考虑这点，最后由于中、低层单位价格略高，可给予1、2层较低的价格促销及制做低起价的策略。
g. 微调系数
除非最后的均价比原定均价高出5%，否则正常情况不会作微调，因为多出的费用可作促销费用及折扣之用。于开盘前必须计算整个项目需要促销的费用，将这些费用摊分到每一户里，否则到尾盘销售的促销费用另加到尾盘的仅余单位内，价格便会过高。
h. 统计表
B组团总销售面积
B组团总售价
期望B组团平均售价
B组团实际平均售价
A座总面积
A座总售价
A座总平均售价
B座总面积
B座标准层总售价
B座总平均售价
跃层总面积
跃层总售价
跃层总平均售价
标准层最高单价
标准层最低单价
设定统计表，以统计价格表中几项需要注意的数据。
篇3:房地产估价价格形成的法则
房地产估价价格形成法则
房地产价格的形成法则就是对房地产价格形成与运动的客观规律的简要概括。具体来说,它是由房地产的自然特征、经济特征及房地产价格的各种影响因素所决定的。其主要内容包括如下十项法则:①供求法则;②替代法则;③机会成本法则;④变动法则;⑤收益与分配法则;⑥收益递增递减法则;⑦均衡法则;⑧贡献法则;⑨适合法则;⑩竞争法则。
一、供求法则
在自由竞争市场中,对于二般商品来说,供给和需求决定商品价格,同时,商品价格也对供给和需求产生一定影响。房地产作为商品,其价格的形成与变化在本质上也与一般商品相同按供求法则的支配。房地产价格与需求成正相关,与供给成负相关。
(一)供求法则成立的一般条件
回供求法则是自由竞争市场的经济法则,其成立应具备如下四个基本条件:
1.商品同质无差异。
2.供给者与需求者进出市场自由,竞争不受任何限制,可随商品价格变动而自由调节各自的供求数量。
3.市场信息充分,买卖双方对供求信息充分了解。
4.交易双方数量众多,任何一方不会形成垄断局面。
(二)房地产市场的供求特点
房地产市场与自由竞争市场相差甚远,明显地体现出如下四个截然不同的特点:
1.房地产普遍具有个别性,相互之间的替代性也受到一定限制。
2.受土地资源的局限,拾贝网房地产开发投资规模受到制约,市场交易受到局限。
3.房地产市场信息不畅,交易双方都不容易充分了解房地产的供给和需求信息。
4.房地产市场存在种种限制,与一般市场相比,具有较大的垄断性。
(三)房地产供求法则的特点
房地产市场与自由竞争市场之间所存在的巨大差别,使房地产价格的供求法则体现出如下三个主要特点:
1.作用范围的区域性。
2.个别垄断价格存在的合理性。这是由房地产品替代的有限性所决定的。因此,在分析房地产价格时,对于所形成的种种垄断价格应进行具体的分析。例如,对于购买邻地合并使用的限定价格,以及为使不动产的所有权与其他物权统一而形成的不动产物权的种种限定价格等非正常价格,应给予相应的肯定,并作出合理的判断。
3.房地产的供求状况,在总体上也呈买方、卖方市场均衡态势。但有时是供不应求,有时也有空置而缺乏需求。
基于这一特点,在分析房地产的供求状况时,对于短期的供求波动应进行深入的分 析,应结合长期供求趋势对短期波动所持续的时间及其对价格产生的实际影响要有合理
的估计。
上述三点也可称之为房地产供求法则所受到的限制。这些限制的存在及其作用程度 的明显性,并不表明房地产价格不受供求法则的支配。其实这只是要求我们在遵循供求法 则分析房地产价格时,不仅要进行一般的分析,而且必须根据房地产供求法则所具有的特 点,进行具体深入的分析,否则将失去应有的意义,甚至导致错误的结论。
(四)供求法则在估价上的运用
在估价实务上,运用供求法则分析房地产价格时,一般可通过了解地方市场上的空房 率、交易习惯以及房地产的一般价格走势来具体确定。一般来说,在空房率极低的地方市 场上,表明房地产的需求较旺、供给偏紧;在空房率较高的区域市场上则与之相反。如果该 区域市场的交易习惯是业主普遍愿意采取出租方式,则说明需求旺盛;反之则说明需求不振。通常还可从房地产的一般价格走势中大致推测出某类房地产的供求状况,但对此应具 体分析。综合上述这些情况及其他市场特征,并进行量化分析,就可以在一定程度上掌握 供求状况对价格的影响,并以此作为决定最终估价额的参考。
另外,对于我国来说,城市土地属国家所有,市场中能够流通的仅是有限年期的土地 使用权,土地供给主要由国家控制,这一情况对地价具有至关重要的影响。此外,在进行供 求分析时,应考虑时间因素,作动态分析。因为现在的供求状况常常是在考虑将来发展状况而形成的,因此,供求法则在某种程度上是与下述的变动法则和竞争法则密切相关的, 应进行综合分析。
二、替代法则
从现实的经济行为上来看,任何经济主体都是要以最小的费用(或代价、投入)取得最大的收益(或效用、产出),他们在购买物品时,都要选择效用大而价格低的商品。这样,在同一市场中,类似商品(包括有形的货物和无形的劳务)的价格将相互影响、相互牵制,价格最终彼此接近,这即是替代法则。房地产价格也受替代法则的作用。替代原理是市场比较法成立的理论依据。
替代法则实际上与收益法也有较深的渊源关系。在估价实务上,我们可根据某房地产的价格来确定能与该房地产产生同等纯收益的其他房地产的价格。另外,根据替代法则,如果现存房地产价格高于重新建造的具有同等效用的房地产成本,则自然会选择重新建造房地产,从而使可重置的现存房地产价格受到重置成本的牵制,重置成本必然成为现存房地产的价格上限。因此,替代法则也是成本法的理论依据之一,它属于房地产价格形成法则的核心内容之一。
三、机会成本法则
购买或生产某种物品的机会成本,等于放弃了最优替换物或放弃了的机会的价值。房地产价格的形成也受机会成本的制约,机会成本法则与市场比较法、收益法和成本法都有着密切的关系。使用者选择购置房地产的条件是,租金收益率大于或等于市场投资利率减去房地产的年增值幅度,否则使用者将不会购置房地产而选择租用,对于投资者来说也将不会投资购置。因此,房地产价格受租金收益率与市场投资利润率及年增值幅度等制约。这即是广义的房地产价格形成的机会成本法则。
四、变动法则
变动法则即是房地产价格随着其影响因素之间的因果互动过程而不断变化。由于房地产价格构成复杂、影响因素众多,因此,与其他商品相比,房地产的价格变动更为复杂、更为经常,也更为普遍。可以说,实体形态上的不动产,其经济形态则为“普动产”,其价格受变动法则的支配比一般商品更为明显。
在估价实务上,无论是从运用各种估价方法的关键和难点所在上来看,还是从评估结果能否客观、准确地反映评估对象的市场价值上来看,在很大的程度上都取决于对房地产价格变动的把握是否准确上。
一般来说,在估价上准确地分析房地产的价格变动,要做到对影响与形成房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素做动态把握,并把分析的着眼点落在房地产的效用、相对稀缺性和有效需求及其三者之间的因果互动关系上。从中既要掌握房地产价格变动的一般趋势,又要区分出短期波动,分析的方法主要是预测方法。
五、收益与分配法则
运用房地产所产生的收益,一般是由劳动、资本、经营和土地四种生产要素结合而产生的,应该分配给各个要素,这是基本的经济原理,被称之为收益与分配法则,也被称之为剩余生产力原理。
按照收益与分配法则,我们可以从运用房地产所获得的总收益中确定出由房地产所产生的收益,以及土地或建筑物分别产生的收益。对这些收益分别以相应的资本化率进行还原,即可求出该房地产或土地、建筑物的收益价格,这是收益还原法(包括土地残余法和建筑物残余法)的基本原理。因此,收益与分配法则是收益法的理论依据之一。
依此法则,分配给土地的收益是总收益的最后部分。如果土地收益是最大的,即可认为该土地是处于最有效使用状态。但在现实中,土地并不一定处于最有效利用状态,因此,收益与分配法则与其他法则,如均衡法则、贡献法则和适合法则等密切相关,综合运用这些法则可对房地产进行独立估价和部分估价等。
综上所述,收益与分配法则是普遍的经济法则,在估价实务上运用非常广泛。
六、均衡法则
房地产价格受各生产要素的组合状态影响,当各生产要素的组合均衡时,房地产的效用或收益才能得以有效发挥,价格处于较高水平;当各生产要素的组合非均衡时,房地产的效用或收益则难以有效发挥,价格将受到制约而降低。这就是均衡法则或称优化配置法则。
由于房地产是不动产,改变其用途或各生产要素的组合受到很大限制,在通常情况下 是非常困难的,在一定条件下还可能不具备经济合理性,甚至是无法实现的。因此,房地产 价格受均衡法则的制约更大,尤其是土地投资对其价格的影响表现得更为明显。以住宅为例,建筑物与其他用地比较,显得过大或过小,则土地与建筑物均衡受到破坏,该住宅的效 用便不能有效发挥。若用于出租,则该住宅的租金收益也将达不到应有的水平,这不仅影 响整宗房地产的价格,对土地价格的影响更大。因为在这种情况下,若恢复土地的效用,需 要拆除建筑物,这将造成一定的损失,这个损失额即为土地的减价额。 ,对土地的部分估价离不开均衡法则。在估价实务上,均衡法则与最有效使用原则密切相关,它是从内部组成要素上来衡量房地产是否处于最有效利用状态。
七、收益递增递减法则
此即经济学中的边际收益递增递减原理。由于房地产的固定性和不可移动性等特征,报酬的增减是难以随意调整的,因此,其价格受此法则的制约更大。
对房地产进行投资时,一般是按收益递增递减法则来衡量投资规模是否合理。如在某 块土地上建设高层楼房,随着楼层增加,纯收益相应增加,但当超过某一层数之后,收益就 很难成比例增加。这个收益达到最高的层数,在经济上是最有利的。为了确定这一点,必 额就不们结构不同高度建筑物的必要成本、预计收入、经营支出等加以组合进行计算,以 寻梦总收入上升和下降的转折点,即土地的边际利用点,也可称为最有效利用点。因此,这 厂法则与最有效使用原则和均衡法则密切相关。运用收益法评估时,客观收益的确定也必须运用收益递增递减法则来衡量。
八、贡献法则
可以把贡献法则简要地概括为。房地产的某一部分对整体收益的贡献程度,会影响整体房地产的价格。
房地产的总收益是由土地和建筑物等部分共同作用的结果,其中某一部分带来的收益,对总收益而言是部分与整体的关系。因此,贡献法则和收益与分配法则密切相关,也是收益法及残余估价法的理论依据之一。
同时,这一法则还可用于判定土地或建筑物的追加投资,不动产的部分改良、改造等是否合理。这对于确定房地产的客观收益大小,确定合理的评估前提条件都是非常重要的。
九、适合法则
房地产总是处于一定的自然与社会经济环境之中,若房地产适应周围环境,则房地产的收益或效用能够最大限度地发挥,其价格处于最佳水平。反之,若房地产与周围环境不协调,则因其无法移动,其收益和效用只能相应降低,价格将处于最佳水平之下,这就是适合法则。
因此,在估价实务上,一定要认真分析房地产与周围环境是否协调。这将直接关系到其收益量和价格,以及因不协调所造成的某一部分的减价额。
例l-2:对于一栋设计、施工和设备都非常良好的新建筑物,其建筑面积为5000平方米,成本价格为1000元/平方米。若其坐落的土地面积为1000平方米,价格为1500元/平方米,但因地理位置的局限,该房地产的房地价格为1200元/平方米,则造成建筑物的减价,其数额为: 该建筑物的合理市价一1200 X 5000—1500X1000
=450(万元)
建筑物的减价额一1000X5000—4500000
=50(万元)
十、竞争法则
就一般商品而言,在供给和需求两个方面都存在着竞争,价格是由竞争结果确定的。由于竞争的作用,供需双方均不能期望得到合理利润之外的超额利润‘o因此,竟争方式及其程度对商品价格有较大的影响,这就是竟争法则。
房地产是不动产,具有个别性,在供给上不存在充分的竞争,甚至不容易引起竟争,竞 争主要发生在需求者之间。需求者之间的竞争将使房地产价格不断提高,尤其是对替代性 较小的房地产,需求者之间的竞争更为激烈,价格提高得更为明显,比如商业用地就是如 此。但对替代性比较大的房地产,如住宅及住宅用地,当竞争比较激烈时,需求就会发生转 移,从而使价格提高受到较大的制约。由此可见,竟争法则与替代法则之间存在着非常密 切的关系。
房地产价格形成的法则就是房地产价格形成与变化所遵循的基本原理。上述十项价格法则既构成了各种估价方法的理论基础,同时也是后面将要介绍的估价原则的形成基础,在房地产估价中还有其他许多用途。因此,估价人员必须熟练掌握、灵活运用