湖南房地产估价师考前培训试卷
湖南省房地产估价师考前培训班
《房地产估价案例与分析》模拟试卷
一、问答题
(共3题,每题10分)
(一)B公司于1998年通过招标方式获得一块用途为商业用地的国有土地使用权,1998年5月开始施工、预计竣工时间为20**年5月。工程于1999年7月因资金原因停建。建筑物为高层建筑,共18层,第1~4层为裙楼,用途为商业用房,5~18层为塔楼,用途为办公用房,该建筑停工时主体己达12层,20**年5月该公司寻找到合作伙伴、委托房地产评估事务所对该综合楼进行评估,核定其现状价值,为合作提供依据。
请说出(1)评估该综合楼的技术路线;
(2)应搜集、审核哪些资料?
(二)相邻房地产合并,其价值往往会升高,各自的增值额应如何分配?
(三)S开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价。该出让地块规定用途为高级宾馆、酒店、高级公寓(来自:)。为获得该地块,作为代理S开发商投标的估价人员,你认为应采用何种估价方法,要做哪些具体工作?
二、单项选择题
(共2大题,4小题,每大题10分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意,请将这个答案对应的字母填在各小题相应的括号内。)
(一)某市政府需要征用一块土地建一个商服中心,该块土地使用证上记载,土地的用途为农用地,根据估价人员实地考察,该块土地上巳建有砖厂等附属设施。商服中心于20**年3月开工,现正在建设当中,估计20**年12月完成。
(1)征地补偿费应按( )用途予以计算。
A.农用地 B.商业用地
C.工业用地 D.当地政府制定的标准
(2)要估价届时的售价,估价对象的状况和房地产市场情况应选择( )。
A.估价对象的状况和房地产市场情况均为20**年12月。
B.估价对象的状况为现在,房地产市场情况为20**年12月。
C.估价对象的状况为20**年3月,房地产市场情况为20**年12月。
D.估价对象的状况和房地产市场情况均为20**年3月。
(二)甲公司于1980年通过划拨方式取得一块土地,并在其上建设一栋办公楼。1997年底公司已将该办公楼出租给乙公司,租期至20**年底。2000年底甲公司由于资金紧张将此房地产到银行抵押贷款。贷款期限两年。
(1)此房地产的抵押价格为( )。
A.建筑物价格加土地的现时价格
B.土地的现时价格加建筑物的现值扣除应交纳的土地出让金
C.建筑物的价值
D.等于房地产重置价减去建筑物的折旧费
(2)此房地产的建筑物价值( )。
A.等于重置价减去可修复部分的修复费用
B.等于重置价减去物质上的、功能上的、经济上的折旧
C.等于重置价减去耐用年限计算的折旧额
D.等于重置价减去根据建筑物的建成时间、维护保养、使用情况,以及宗地周边
状况,最后确定折旧额。
(3)出租租约限制对评估的抵押价格的影响为( )。
A.无影响 B. 对象的价格
C.估价对象的价格 D.影响
三、指错题
(下列估价结果报告和估价技术报告中存在多处错误,请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号后面的空格处,每个错误对应一个序号,未将错误内容写在序号后面的空格处的不计分。每指明一处错误得3分,本题全对的得40分)
某居住房地产估价报告
封面及目录(略)
致委托方函(略)
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
某居住房地产估价结果报告
一、委托方:田X X
二、估价方:x x房地产评估有限责任公司
三、估价对象:田X X拥有的x x市五四西路35号4-1-301号住宅(包括生地)
四、估价目的:房地产抵押贷款
五、估价时点:20**年5月23日
六、估价依据:(略)
七、估价原则:(略)
八、采用的估价方法
本估价采用比较法、成本法综合评估。
九、估价结果:20**年5月23日估价对象评估值为人民币456000元,大写:肆拾伍万元整。
十、估价人员:(略)
十一、应用时效:本评估报告使用期为三年。
x x房地产估价有限责任公司
20**年5月23日
某居住房地产估价技术报告
一、个别因素分析
估价对象位于x住宅小区,建筑物为七层砖混结构。小区建成于1999年,为欧式建筑,外形典雅,色彩明丽,建筑质量完好,院内设有自行车棚及个人车库,楼内设有电梯。估价对象4-1-301号是位于建筑物内的一套单元住宅,位于首层,室内错层结构,有室内楼梯相连,建筑面积222.95 平方米。楼上为一室两厅,设有一封闭南阳台,一卫生间(设有浴缸、蹲便器、漱洗池)。室内均为立线雕花玻璃门,设有灯池并以全木勾边。其中,客厅全瓷地砖铺面,设有木质书架,客厅与南阳台间设有双层门(内层为立线雕花玻璃门),并设有木质落地推拉长窗;过厅全瓷地砖铺面,立线雕花玻璃吊顶,并设有壁柜,大客厅与过厅间设有立线雕花椎拉门,并有室内楼梯通往楼下;卧室木地板铺面,木包暖;卫生间、洗漱间均为全瓷地砖,壁砖到顶;南阳台铝合金封闭。楼梯为大理石铺面,铁艺扶手,楼梯斜顶以立线雕花玻璃装饰。楼下两室一厅,独立厨房,并设两个封闭北阳台(一大一小),一卫生间。其中,客厅全瓷地砖铺面,北侧设有立线雕花推拉门通往北阳台,东侧设有立线雕花通往卧室;两室均为木地板。水电照设施齐全,设有暖气、煤气、有线电视系统,24h热水。室内一般抹灰,外设普通防盗门,并设有单元对讲系统。被评估对象于2000年初投入使用,并取得房产所有权证及土地使用权证。
二、区域因素分析:
估价对象位于x x市五四西路35号4-1-301号。其所在的建筑群为1999年底新建的 住宅小区,门前有6路、104路、11路、105路、307路等公交车经过,交通便利。小区与x x市竞秀公园一墙之隔,环境幽静;此外,小区距x x市高新技术开发区、燕赵大酒店、 时代商厦、人民广场、市政府等均不远。小区附近商业、服务业也较为繁华,这些都为居民 购物、餐饮、休闲、娱乐等提供了便利。
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用:根据估价对象的具体情况和估价目的,本报告采用比较法、假设开发法分别进行估价。
六、估价测算过程
1.比较法
将估价对象与较近期内发生交易的类似实例加以比较对照,对已发生了交易的类似实例的已知价格加以修正,得出最可能实现的合理价格。
(1)比较实例确定
比较实例A
坐落在x x市五四西路35号的4-2-401号房产,建于1999年.为七层砖混结构,房主金x x。实例A是位于建筑物内的一套单元住宅,位于第四层,室内错层结构,有室内楼梯相连,建筑面积222.95 平方米。其中,楼上为一室两厅,设有一封闭南阳台、一卫生间(设有浴缸、蹲便器、漱洗池);楼下一室一厅,独立厨房.并设两个封闭北阳台(一大一小),一卫生间;水卫电照设施齐全,设有暖气、煤气、有线电视系统,24h热水。室内一般抹灰。4-18号车库建筑面积18.91平方米,位于楼下院内。该房产为私有房产。
比较实例B
坐落在XX市五四西路35号的2-1-502号房产建于1999年,为七层砖混结构,房主张x x。实例B是位于建筑物内的一套单元住宅,位于顶层,室内三层错层结构,有室内楼梯相连,建筑面积343.59平方米。其中,首层,一室一厅、一卫生间、一北阳台;二层为一室一厅、设有一封闭南阳台、一卫生间(设有浴缸、蹲便器、漱洗池)、一厨房;三层两室 一厅、一北阳台、一卫生间;室内水卫电照设施齐全,设有暖气、煤气、有线电视系统,24h热水。室内高档装修:客厅轻钢龙骨纸面石膏板吊顶,并设灯池,墙壁乳胶漆装饰,设有电视墙,地面抛光大理石铺面;卧室设有灯池,地面铺有实木地板,墙壁乳胶漆装饰,其中一间设自隔断阁楼一个;餐厅、厨房、卫生间、南北阳台地面均铺有全瓷地砖,墙壁壁砖到顶;客厅与阳台间设有木质双开门,冰花玻璃装饰。室内楼梯均为铁艺扶手、实木板铺面;室内门为实木门。楼下附有18.91 平方米车库一个。楼上附有50 平方米室外阳台一个。该房产为私有房产。
比较实例C
坐落在x x市五四西路35号的1-1-301号房产建于1999年,为七层砖混结构。房主 王x x。实例c是位于建筑物内的一套单元住宅,位于第三层,室内错层结构,有室内楼梯相连,建筑面积221.38平方米。其中,楼上为一室两厅,设有一封闭南阳台,一卫生间(设有浴缸、蹲便器、漱洗池);楼下两室一厅,独立厨房,并设一封闭北阳台,一卫生间;整栋住房水卫电照设施齐全,设有暖气、煤气、有线电视系统,24h热水。估价对象室内装修豪华:楼上小客厅磨砂吊顶,并设灯池,地面铺设全瓷地砖,木包门与大客厅相连,大客厅石膏吊顶、设有大型灯池,墙壁刷有高档印花壁纸,设有木质电视墙,地面铺设高档大理石方砖.木质推拉门、双层推拉窗;楼上卧室全木壁橱,全瓷地砖,室内刷有高档壁纸,南阳台全瓷壁砖、铝合金窗,窗外是竞秀公园人工湖湖景;铁艺扶手木质楼梯通向楼下餐厅;餐厅设有磨砂灯池,全瓷地砖铺地,北阳台与南阳台装饰相同,楼上卧室与楼下装饰相似;厨房与洗手间均全瓷壁砖到顶。该房产为私有房产。
考虑到上述三例所属权益状况与估价对象相同,可比实例的结构、地理位置、使用功 能、交易日期与估价对象接近,四者具有较强的相同性和可比性,故选此三案例作为比较案 例。详见表一:
表一
案例项目比较实例A(金XX)比较实例B(张XX)比较实例C(王XX)评估标的物(田XX)
1、交易日期20**.4.2320**.1.2220**.3.2720**.5.22
2、建造日期1999199919991999
3、地段等级二类二级二类一级二类二级二类二级
4、结构砖混砖混砖混砖混
5、用途住宅住宅住宅住宅
6、保养好好好好
7、交通便利便利便利便利
8、所在层数第四层第五层第三层第三层
9、建筑面积222.95M2343.59M2221.38M2222.95M2
10、单价1750元/M21800元/M22500元/M2
(2)估价计算:
①交易情况修正:
评估标的物与比较实例A、B、C的交易形式相同,无需进行修正。可比实例的交易情况修正率如下:
实例A=100/100 实例B=100/100 实例C=100/100
②交易日期修正:
20**年1月至20**年5月,XX市各商业用房价格每月在前一月基础上上涨0.5%,
故各宗可比实例的交易日期修正率如下:
实例A=100 (1十0.5%)/100=100.5/100
实例B=100 (1十0.5%×4)/100=102/100
实例C=100 (1十0.5%×2)/100=101/100
①区域因素修正;
实例A、c位于x x市五四路35号佳辉小区,B位于x x市五四路20号竞秀小区,故各宗可比实例的区域因素修正率如下:
实例A=100/100 实例B=100/98 实例C=100/100
①个别因素修正:
实例A、B、c物业管理相同,建筑日期、建筑结构及内部设施相似,所处层数及内部装饰各异,故各宗可比实例的个别因素修正率如下:
实例A=94/100 实例B=97/100 实例C=135/l00
(3)价格计算:
根据上述各项修正,列表如下:
表二
比较实例交易价格交易情况修 正交易日期修 正区域因素修 正个别因素修 正比准价格
A1750元/M2100/100100.5/100100/100100/941871.01
B1800元/M2100/100102/100100/100100/971892.78
C2500元/M2100/100101/100100/100100/1351870.37
利用直接比较法公式:
交易情况 交易日期 区域因素 个别因素
修 正 修 正 修 正 修 正
估价对象房地产的价格 ×( )/100 ×( )/100 ×100/( )×100/ ( )
=可比实例交易价格
利用简单算术平均法求评估标的物的房地产单价为:
(1871.01十1892.78十1870.37)/3 = 1878.05(元/平方米)
用比较法测算得出评估标的房地产的总价值为:
1878.05×222.95 =418711(元)
2.成本法
估价测算过程:
该房产1999年购入价为:1850元/平方米
1850×222.95 平方米=412458(元)
产权手续及各项收费:412458× 596=20623(元)
利息:(412458+20623)× 3.7%=16024(元)
投入装修:70000元
扣除一年折旧:70000×30%=21000(元)
412458十20623+16024+(70000-21000)=498105(元)
根据成本法得出评估标的房地产的价值为:498105元。
七、评估结果:
采用比较法得出的评估标的房地产的价值为418711元。
采用成本法得出的评估标的房地产的价值为:498105元。
对以上述两种方法得出的结论取中间值即: (418711+498105)/2=458408为此次评估结果。
故此次评估最后结果为:458000元。
x x房地产评估有限责任公司
20**年5月23日
四、指出并改正下面估价报告片断中的错误
(本题l0分。不得在试题上改,在答题处指出错处并改正。错处不超过4个,后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错,则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。)
某住宅开发项目土地使用年限为1998年5月1日至2068年4月30日,规划建筑面积15000平方米,预计售价2000元/平方米。该项目于1998年9月1日开工,原定工期12个月,建筑费为1000元/平方米,管理费为建筑费的5%,建筑费与相应管理费投入时间为:开工后前两个季度分别为20%,后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间投入,年利率6%,销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%,二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目1999年3月1日的价格。
采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出,投资利润率取20%,季度利率为 1.6%。该项目在1999年3月1日的价格为P,估算如下:
(1)计算开发完成后的价值
2000×15000/(1十1.6%)2=2906.256(万元)
(2)计算建筑费
1000×15000×30%/(1十1.6%)0.5+1000×15000×30%/(1十1.6%)1.5
=446.443+439.412
=885.855(万元)
(3)计算管理费
885.855×5%/(1十1.6%)1.5=43.251(万元)
(4)计算销售税费
2906.256×(6%十3%)/(l+1.6%)2=253.390(万元)
(5)计算利润
(P+885.855+43.25l+253.390)×20%=0.2P+236.499(万元)
(6)计算项目价格
P=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税费-利润
=2906.256-885.855-43.251-253.390-0.2P-236.499
P=1239.384(万元)
《房地产估价案例与分析》模拟试卷参考答案
一、问答题
(一)(1)①成本法:土地的重新购置成本,建筑物已完成部分的重新建造成本,加上利息、利润及相关税费等。
②假设开发法;通过比较法等方法预测续建完成后的房地价值,扣除尚需投入的建造成本、专业费用、利息、利润等。
(2) ①《国有土地使用权证》。
②《建设用地规划许可证》。
③《建设工程规划许可证》。
④《土地使用权出让合同》及交纳土地使用权出让金凭证。
⑤《施工许可证》。
⑥施工图纸、施工图预算、施工合同。
⑦已完工部分的工程质量状况证明和已完成工程量证明。
(二)增值额分配有三种方法:A.以合并前各自的单价为基础进行分配;B.以合并前各自的面积为基础进行分配;C.以合并前各自总价(来自:)值为基础进行分配。三种方法的计算结果根据影响程度大小不同,取加权平均值可得出增值分配率,其中第一种方法的计算结果应占较大的权重比例。
(三)首先对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积等作全面的了解。其次, 通过对市场情况调查,对当地高级宾馆、酒店、高级公寓的供求趋势进行预测,进而对投资 项目做出决策。然后,利用假设开发法确定估价对象地块的投标报价。
二、选择题
(一)(1)A (2)A
(二)(1)B (2)B (3)A
三、指错题
(1)估价对象描述过于简单。
(2) 无估价作业日期。
(3) 没有土地使用权年限。
(4) 无价值定义。
(5) 估价结果应为人民币肆拾伍万陆仟元整而不是肆拾伍万元整。
(6) 估价报告应用的有效期不应为三年。估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上规定为一年,但在市场状况变化很大的场合,估价报告应用的有效期一般不超过半年(见《房地产估价规范》P78)。
{7} 无交易情况介绍。见表一。
(8) 交易日期修正错:
实例A=100(1十0.5%)1/100 = 100.5/100
实例B=100(1十0.5%)4/100 = 102/100
实例C=100(1十0.%)2/100 = 101/100
(9) 区域因素修正错,实例B应为100/102。
(10)个别因素修正错,实例A应为100/94,B为100/97,C为100/135。
(11)个别因素修正时,可比实例c修正系数过高。见估价技术报告六、1.(2)每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%,综合调整不得超过30%(见《房地产估价规范》P11)。
(12)直接比较法公式错,交易情况修正应为100/( )。
(13)成本法技术路线错误。见估价技术报告六、2。
(14)估价单位名称前后不一致。
四、改错题
(1)计算管理费错,应为885.855×5%=44.293(万元)
(2)计算销售税费错.应为2906.256×(6%+3%)=261.563(万元)
(3)计算利润错,应为(P+885.855+44.293)×20%=0.2P+186.030(万元)
城市房屋拆迁估价指导意见
篇2:房地产估价案例与分析试卷(上)
20**年房地产估价案例与分析试卷(上)
一、问答题(共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下)
(一)甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。
请问：
1、 针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?
2、 装修补偿应如何确定?
3、 对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?
(二)法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款处法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。
请问：
1、 估价机构是否有异物将估价结果告知借款企业?为什么?
2、 拍卖保留价应由谁确定?如何确定?
3、 乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费?
(三)某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元;依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
请问：
1、 这样的做法有哪些错误?
2、 若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益?
二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)
(一)估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地
1、业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是()
A、抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险。
B、抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险
C、抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产价形成耗损风险
D、选用估价方法不恰当形成适宜性风险
2、如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时()
A、该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益
B、按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益
C、钙宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益
D、根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益
3、若采用成本法估价，下列表述中不正确的是()
A、应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧
B、无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息
C、在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金
D、在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金
4、假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果味3500万元，则()
A、3500万元是该宾馆的公开市场价值
B、3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值
C、3500万元是保险事故发生后的损失价值
D、投保时，保险金额不能超过3500万元
(二)某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。
5、若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是( )
A、 道路扩宽后，交通发生变化
B、 绿地率发生变化
C、 公共配套设施发生变化
D、土地形状发生变化
6、若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是()
A、 噪声和污染程度发生变化
B、 土地形状发生变化
C、 人口密度发生变化
D、出行便捷程度发生变化
7、房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是()
A、 由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度
B、 以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度
C、 用市场法分别测算出城市道路扩展后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度
D、用路线法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额外负担度
(三)某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均匀划拨方式取得。其中甲厂区在于20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地主行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。
8、针对以上情况，在估价时最恰当的做法是()
A、 将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告
B、 将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告
C、 两个厂区分别估价，出具一份估价报告
D、视委托人要求进行估价并出具估价报告
9.委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。估价机构认为( )
A. 可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价
B. 只能对两个厂区的土地进行估价
C. 可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价
D.可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价
10.对乙厂区的土地估价的思路应当是()
A. 按出让土地使用权评估其公开市场价值
B. 按出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金
C. 用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金
D.用假设开发法估价、先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费
三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)
××在建工程房地产抵押价值评估报告
封面及目录(略)
致委托方函(略)
估价师声明(略)
估价的假设与限制条件(略)
房地产估价结果报告
一、委托方(略)
二、估价方(略)
三、估价对象
1、区位状况(略)
2、实物状况(略)
3、权益状况(略)
四、估价目的
为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。
五、估价时点
20**年4月18日。
六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。
七、估价依据(略)
八、估价方法
估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。
九、估价结果
经测算，估价对象在估价时点20**年4月18日的客观价值为人民币4794.52万元。大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。
十、估价人员(略)
十一、估价作业日期
20**年4月16日至20**年4月22日。
十二、估价报告应用的有效期(略)
估价技术报告
一、个别因素分析 (略)
二、区域因素分析(略)
三、最高最佳使用分析(略)
20**年房地产估价案例与分析试卷(下)
四、估价方法选用
估价对象在建工程。估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：
1. 根据《房地产估价规范》，"具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法"，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。
2. 估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。
3. 对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。
五、估价测算过程
(一) 假设开发法分析测算过程
假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
1、 采用的公式
估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费
2、 估价对象开发完成后房地产价值的测算
运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。
市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2.1采用的公式
交易情况 交易日期 房地产状况
修正 调整 调整
估价对象= 可比实例× 100 × ( )× 100
比准价格 成交价格 ( ) 100 ( )
2.2所选可比实例(见表一)
可比实例情况表
表一
可比实例与估价对象 A B C 估价对象
比较项目
项目名称 XX苑 XX楼 XX园 XX园
项目坐落 XX新村XX号 XX路XX号 XX道XX号 XX大道XX号
土地使用权取得方式 出让 出让 出让 出让
土地等级 住宅IV级 住宅III级 住宅III级 住宅IV级
建筑结构 钢混高层 钢混高层 钢混高层 钢混高层
规划用途 住宅 住宅 住宅 住宅
成新状况 十成新 十成新 十成新
交易情况 正常 正常 正常
交易日期 20**.3 20**.3 20**.4
成交价格 3100 3100 2960
2.3交易情况修正
可比实例A、B 、C均属正常交易，交易情况无需正，交易情况修正系数均为100/100。
2.4交易日期调整
近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B 、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。
2.5房地产状况调整
因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。
2.5.1区域因素调整
根据可比实例的具体情况，可比实例A、B 、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B 、C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103(具体比较情误解见表二)。
2.5.2个别因素调整
根据可比实例的具体情况，可比实例A、B 、C的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B 、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97(具体比较情况见表二)。
可比实例与估价对象 A B C 估价对象
房地产状况
区域因素 商服繁华程度 20 21 20 20
交通条件 21 21 23 20
环境景观 10 10 10 10
公共服务配套 10 10 10 10
发展规划 10 10 10 10
基础设施 10 10 10 10
文件娱乐 10 10 10 10
街道条件 10 10 10 10
合计 101 102 103 100
土地利用程度 20 20 20 20
临路状况 20 20 20 20
设施设备 10 10 10 10
装修状况 10 10 10 10
平面布置 12 12 9 10
建筑结构 10 10 10 10
楼栋朝向 10 10 10 10
面积大小、形状 10 10 8 10
合计 102 102 97 100
2.6比较修正计算
市场法修正计算表
表三
可比实例 成交价格
(元/平米) 交易情况
修正
交易日期
调整 区域因素
调整
个别因素
调整 比准价格
(元/平米)
A 3100 100/100 100/100 100/101 100/102 3009
B 3100 100/100 100/100 100/102 100/102 2980
C 2960 100/100 100/100 100/103 100/97 2963
从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市场法测算结果：
(3009+2980+2963)/3=2984(元/m2)
2.7预计开发完成后的总价值
估价对象规划总建筑面积为47799.8m2,其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2.故估价对象预计建成后的总价值为：
2984×39820.80=11882.53
3.继建开发成本的测算
估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m2(含地下建筑面积3998.00m2,,第21、22、23栋总建筑面积23221.80m2(含地下建筑面积3981.00m2)。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇注工程，第21、22、23栋正在进行基础灌注工程。
3.1续建建筑安装工程费
根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程二00五年一季度造成价指数的通知》(××建价字[20**]10号，钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18-970.2元/m2, 本次评估取900元/m2。另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为80元/m2，一般水电安装增加值为30元/m2消防设备及安装增加值为10元/m2，电梯及安装增加值为50元/m2，则续建工程成本为：
24578.00×(900.00+30+10+50)+23221.80×(900+80+30+10+50)=4917.95
.2室外道路管网及绿化等工程费
根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为23667.00m2,
则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：
30×23667.00=71.00(万元)
3.3估价对象的续建成本合计
4917.95+71.00=4988.95(万元)
4、管理费用
主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3%。
4988.95×3%==149.67(万元)
5、销售税费
包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8%。
11882.53×8%=950.60(万元)
6、开发利润
××置业公司的投资直接成本利润率15%，续建成本为4988.95万元，开发利润为：
4988.95×15%=748.34(万元)
7、投资者购买待开发房地产应负担 的税费
主要包含契税及印花税等，为：
在建工程价值×4.1%
8、运用假设开发法的测算结果
假设开发法的测算结果为：
(11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34)/(1+4.1%)=4846.27(万元)
(二)成本法分析测算过程
成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对像为在建工程，折旧为零。
采用的公式：
估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
1、 土地取得成本
运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。
土地取得成本单价=1717.18(元/m2)(计算过程略)
价对象用地面积为23667.00 m2,则估价对象土地总价为：
1717.18×23667.00=4064.05(万元)
2、 开发成本
2.1 勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费
39.82万元(计算过程略)
2.2基础设施配套费
基础设施配套费括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/ m2(按建筑面积)，则合计318.57万元。
2.3 建筑安装工程费
估价对象已建部分建筑安装工程费为：196.62(万元)
则估价对象开发成本为：
39.82+318.57+196.62=555.01(万元)
3、 管理费用
管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2%-4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的3%计取。
555.01×3%=16.65(万元)
4、 投资利息
按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。
利率取一年期贷款利率5.76%。
555.01×[(1+5.76%)1.5/2-1]=23.81(万元)
5、 销售税费
估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。
6、开发利润
经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%，本次评估取利润率15%。
555.01×15%=83.25(万元)
7、运用成本法的估价结果
4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77(万元)
六、估价结果确定
运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重围50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值为：
4846.27×50%+4727.77×50%=4792.52(万元)
则估价对象房地产价值为人民币4792.52万元，答谢人民币肆千柒佰玖拾肆万伍千贰佰元整。
附件(略)
四、指出并改正下面股价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上做大，不得在试卷上改错)
对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见下表)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。
估价对象相关资料
估价对象相关资料
名称数值名称数值
总建筑面积25000平米房屋重置价格20**元/平米
可出租建筑面积220**平米房屋耐用年限50年
设备用房建筑面积2500平米房屋维修费率(年)房屋重置价格的 2%
管理用房建筑面积500平米月物业管理费5元/平米
营业税及附加率5.55%土地剩余年限45年
接租金收入计的房产税率12%年报酬率5%
平均正常空置率10%管理费用率(含保险费、租赁费用)租金的3%
可出租建筑面积的月租金(不含物业管理费)50元/平米
估价测算如下(节选)：
(一) 年有效毛收入
220**×(50+5)×12×(1-10%)=13068000(元)
(二) 年运营费用
1、 年维修费用
25000×20**×2%=1000000(元)
2、 年管理费用
年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失
=13068000×3%+500×50%=692040(元)
3、 年营业税及附加
年营业税及附加=13068000×5.55%=725274(元)
4、 年运营费用小计
年运营费用=1000000+692040+725274=2417314(元)
(三) 年净收益
年净收益=(一)项-(二)项=13068000-2417314=10650686(元)
(四) 估价结果
估价结果= (元)(取整)