上城商业广场招商项目书
xx城商业广场招商项目书
一、招商单位:xx市xx城商场经营管理有限责任公司
二、项目位置:xx市玉溪路453号
三、项目规模:该项目总用地面积约50亩,总建筑面积约10万平方米。一期
总用地面积12872平方米,主楼22层,总建筑面积48346平方米。其中商业面积29047平米。
四、招商规模:不限(物业为框架结构)
五、招商项目:大型超市、专业卖场、餐饮娱乐、各类百货品牌店等。
六、xx市地理位置及商业基本状况:
1、xx地理位置优越,东连重庆,西接成都,南通自贡、宜宾、泸州,北到遂宁、南充,素有"川中枢纽"、"川南咽喉"之称。长江支流沱江贯穿全境,国道、省道、高速公路、铁路纵横交错,公路网密度高于全国、全省平均水平,是四川盆地乃至西南各省交通各省的重要交汇点。现辖市中区、东兴区、资中县、隆昌县、威远县,总人口421.24万。仅市中区、东兴区人口就达120多万。
2、旧城改造的力度加大,规模最大的拆迁项目为xx市中心商业圈(四方块商圈)的拆迁(估计拆迁补偿费在6亿元左右),已在市政府20**年政府工作报告中列为十大必须启动的项目。若此项目实施,xx市无集中商业区,则政府现着力打造的第二大商圈--邱家嘴商圈中的核心项目xx城的商铺极有可能面临飚升。
3、商业物业异军突起,发展前景无限。
资料显示:xx市商业总经营面积达1000万㎡。与其它城市比较而言,xx整体商业覆盖率水平较低,远低于国内发达城市。从总体商业状况分析,发展态势良好,xx商用物业存量为1000万㎡,且年增长100万㎡,商业整体空置率为9%,处于合理空置范围内;商用物业供需两旺。全市市场需求以年均9.4%的速度增长,市场保持快速、平衡发展;xx仍是一个发展中的城市,商业发展的空间还很大。
七、关于xx市"xx城商业广场"商圈居住人口调查
1.临江片区
xx市市中区地税局、市中区税务局、市中区林业局、市中区环保局、市中区国土局、xx市二医院临江分院、xx市翔龙中学
含沱江花园住宅小区、长富花园、大千市场、四川省华西集团省建十三公司、四川建材机器厂、中铁二局四处厂区及家属区。
该片区据户籍处调查为3.6万人口。
2.马鞍山居住区
邮政、电信家属区
铁路新村居住区
晏家湾小区等。该片区据户籍处调查为1.8万人口。
3.翔龙山片区
市委、市政府、市人大、市国土局、市工商局、市党校、市国税、
市地税、市劳动社会保障局、市物价局、市知识产权局、市司法局、市农业局、市农业局、市人事局等国家职能部门驻地及家属住宅区。该区域人口据调查拥有2.3万人口。
4.桐梓坝
师范学院
教育学院
师范高等专科学校
四川省xx市第一中学
广汇居住区等。该区域人口据调查拥有为1.9万人口。
5.壕子口
棉纺厂及家属区 (原国家直属企业)
锻压厂及家属区 (原国家直属企业)
铁道部xx火车站、xx车务段、电务段、公务段、供电段及家属区等。该区域人口据调查拥有3.3万人口。
6.双苏科技开发区
石油管理局(石油容器厂)
松山居民社区
曹家坝居住区
苏家桥
居住区
脚盆田居住区
xx机务段及家属区、铁路机械学校。
华丰坳居住区等住宅区。该区域人口据调查拥有2.2万人口。
根据以上调查显示本商业中心辐射人口达 15.1万。
资料说明:根据国内外商业设施发展的历程来看,商业发展的主线基本上遵循着:临街铺面;超市;零售百货商场;shoppingmall;集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的超大型购物中心这几个阶段。从目前xx的商业发展水平来看,基本上处于百货商场-购物中心阶段,因此可以预见在未来5年内xx商业的发展仍将以零售百货、购物中心为主,超市、专业市场等为辅的商业类型格局;由主力店+专业店的开敞式商业街区形式的综合商业则将是一种新的商业组合发展趋势。
八、目标市场定位及产品定位
1、项目形象定位
(1) 国际理念的外型设计---以建造外观漂亮和功能齐全的MALL为目标,在建筑设计和工程质量力求做到最好。
(2) 品位时尚生活---以潮流和时尚为先导,大众的购物休闲需求为主要定位。
(3) 情感享受---体会时尚,感受潮流,特色的功能分区让不同年龄和不同需求的人群都能找到归属。
(4) 文化社区---位于市政府和众多学校的环抱之中,其文化教育氛围浓郁。
2、项目功能定位
xx城项目将以与国际接轨的时尚消费方式为先导,结合超前的规划设计,通过专业的商业运营管理,以一种全新的商业姿态出现,填补xx市商业空白,打造xx新一代时尚消费城。
项目定位于集百货、超市、专业卖场以及餐饮、休闲娱乐为一体的中高档商业广场和精品商务公寓(可做办公用房、小型酒店)。其中,1-6层的功能布局为:
居家卖场(首下层):面积4555平方米以专业店为主,床上用品、居家用品区及家用饰品;童装、婴儿装;皮鞋、箱包、皮具等产品的消费为辅。
精品百货(首上层):面积共4512平方米,临街为金融、通信营业厅;电影院售票厅;精品百货类专卖店(主营国际品牌化妆品、金银珠宝首饰;男女时尚装、精品时尚品牌服饰、男女正装、职业装。),以商业步行街设计打造,并通过内街至二、三楼超市。
大型连锁超市(二层部分、三层):三层单层面积4770平方米,合计约6000平方米,按大型超市严格要求设计。
娱乐不夜城(四层):单层面积4690平方米,,开拓xx市24小时经济市场。其中峨眉院线与开发商共同投资2000余万打造xx市第一个五星级电影院,为了本业态的更加繁荣定向引进咖啡;量贩KTV歌城;SPA、桑拿、浴足、健身会所;酒吧、网吧、迪吧;电玩城;美发等商家。
美食城(五层):面积4409平方米。可经营大型自助火锅;异域风味餐厅及海鲜酒楼。
大型餐饮、娱乐会所(六层):面积1341平方米,附带约3000平方米露天平台。可做为会员制私人会所消费服务项目。
本项目前景良好,SHOPPING MALL是项目的主要市场定位,且本项目也已具备定位高档的基础,因此本案定位的总原则是:塑造xx市标志性的休闲购物中心。
九、招商优势:
1、八大核心魅力,领航xx商业
(1)绝佳口岸地段:xx市有成渝、内宜、隆纳高速公路和321国道(老成渝路)达288公里,到区县都是靠高速公路或水泥路连接,乡镇公路网络基本形成,通车里程已达2183公里,公路建设走在了西部地区的前列。境内还有成渝、内宜、资威、内昆铁路。xx是国家规划并正在实施的高速公路和铁路建设主骨架网络中北京至昆明、上海至成都的交汇点。无论是人流还是物流,xx通往西南的云、贵、渝、桂和东部地区都是十分便利的。xx在成渝两个特大城市的中间,而成渝两市的经济占西部十个省市区经济总量的30%~40%,随着成渝两地经济的高速发展,必然会辐射和带动推进川渝沿线,xx是最直接的受益者。这无疑为xx成为川渝经济走廊的中心和川东南区域经济的桥头堡创造了得天独厚的条件。
xx城商业广场项目位于xx市市中区入城线的交通枢纽位置,是自成渝高速、内宜高速进入xx市区的必经之路,其北接沱江三桥、xx师范学院、重铁分局下辖壕子口火车站、机务段、电务段等单位、南连临江小区、东临xx市委、市级机关所在的翔龙山片区、新华路片区、西接双苏开发区,是xx市市中区绝佳的商业口岸。
(2)建筑规划设计 项目采用现代商业建筑设计,外观简洁流畅,内部功能分区合理,结合优秀的商业动线组织,让整个商业广场带来更多的商业人流。
(3)齐全功能配套:xx城商业广场(xx市首家)倡导一站式服务的购物中心,项目涵盖大型连锁超市、众多餐饮娱乐名店、大型专业卖场、时尚服饰室内步行街;项目通过完备的功能配套从关照xx市民的各个生活细节,满足社会各阶层的生活要求。
(4)统一经营管理xx城商业广场:由商业经营管理有限公司统一经营管理。
(5)完美品牌支撑:大型连锁超市、知名百货、时尚步行街、知名餐饮娱乐、大型专业店共筑品牌盛宴。
(6)巨大增值潜力:优秀的建筑设计、完美的品牌支撑、良好的功能分区、更兼各商业业态的互动与共生,加之商业街景配套让项目具备无以伦比的增值潜力和投资价值。
(7)发展商强劲实力:项目由xx市诚信房地产开发有限公司建设开发,公司的决策层和执行层均具备丰富的地产开发经验、技术实力和资金实力雄厚,并以诚信开发、回馈社会为经营理念。
(8)有力的政策支持:xx市市、区两级政府高度重视此项目的建设,已将此项目列为20**年打造邱家嘴商圈的重点项目,且给予城市基础设施和税收减免、减收项目建设相关费用等优惠政策支持。
2、商业动线设计
xx城商业广场商业动线设计是依据目前国际流行的商业业态动线设计,将人流进行有效地组织,使之在整个商业广场形成为涡旋状人流。 整个商业广场由15部电梯将国际化超市、大型专业卖场和大型餐饮娱乐有机的串联,让人们有效地穿越与滞留,整个商业广场采用全开放式无封闭式。(来自:)利用广场主入口和临街商铺的通透性,将人流引进商业广场内部,充分利用商业广场布局的重要节点,设置极具知名度和影响力的由经营管理公司引进的品牌形象店,以大品牌带动小品牌,有效提升商业广场水平人流的拉动力; 运用国际流行的自动扶梯有效的将平面人流垂直提升,使之整个商业人流形成平面与垂直面的立体结合,让每一位经营商家都能享有巨大人气所带来的商业资源,而购物者也能充分享受购物的乐趣与欢乐。
3、整体经营理念
将大型连锁超市、实力专业卖场、众多品牌餐饮娱乐每日数万的人流通过合理的商业动线组织,将其引入商业广场,使之成为有效的商业人流,为整个商业广场可持续性发展奠定基础。xx城商业广场以各种不同的经营业态,优质的服务、专业先进的经营管理,充分满足社会各阶层人士、家庭不同成员的不同消费需求,使进入商业广场的每个人都能找到适合自身的空间与服务。
篇2:地产营运招商部前期策划工作
地产营运招商部前期策划工作
i.通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境，当地的房地产市场的供求状况，项目所在区域同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行准确的市场定位。
ii.前期策划流程
前期策划工作分为：项目用地周边环境分析;项目用地周边环境调查;地块交通条件调查;周边市政配套设施调查;区域市场现状及其趋势判断，具体操作流程及标准如下。
iii.项目用地周边环境分析
主要有如下三项：
一、 地理位置
二、 地质地貌状况
三、 土地面积及其红线图
四、 七通一平现状
iv. 项目用地周边环境调查
主要有如下五项：
i.地块周边的建筑物
ii.绿化景观
iii.自然景观
iv.历史人文景观
v.环境污染状况
v. 地块交通条件调查
主要有如下三项：
一、地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划
二、项目对外水、陆、空交通状况
3.1.6 周边市政配套设施调查
主要有如下九项：
1.购物场所
2.文化教育
3.医疗卫生
4.金融服务
5.娱乐、餐饮、运动
6.生活服务
7.游乐休憩设施
8.周边可能存在的对项目不利的干扰因素
9.历史人文区位影响
区域市场现状及其趋势判断
主要有如下二项：
一、各种档次商品住宅客户分析
二、商品住宅客户购买行为分析
篇3:体育商城招商策划方案
体育商城招商策划方案
为了使招商部员工明确了解该项目招商的目标客户、竞争状况、招商策略和操作流程,为了使公司各部门统一认识、协调行动、共同完成好此次招商工作，特制定此方案。
一、 项目简介：
随着人们对健康的重视不断提高，体育运动热潮的不断兴起，体育运动用品越来越剧受到青睐。在此巨大的商业契机下，我公司在长沙核心商业圈投资建立了全省超大规模的天骜专业体育商城。届时将汇集国内外知名运动品牌，成为一个拥有高雅舒适的购物环境、浓厚的体育运动氛围，以及超强人气的购物天堂。
二、 市场分析
1、 市场状况：
体育运动用品市场需求量巨大，利润相对较高，大型专业体育用品商场在长沙只有春天百货、新大新、阿波罗商业广场等少数几家，而通程商业广场、平和堂、万达商业广场等只有一些规模不大的体育用品区，其他多数以专卖店的形式存在，专业体育用品商城有其发展的空间和市场吸引力。
2、 目标客户
⑴、体育用品生产商湖南分公司(特步、德尔惠、CBA雷速、美克…)
⑵、体育用品湖南总代理(别克、乔丹、名足、沃特、斯舒朗…)
⑶、专业用品经销商(龙之杰、运动一百、腾威体育、环动…)
⑷、体育用品生产商销售代理(阿迪达斯、耐克、锐步、茵宝…)
⑸、体育用品连锁机构(李宁、安踏、双星、康威…)
⑹、大型体育用品批发商(和平体育、好家庭、体之杰…)
⑺、准备向体育用品发展的经销商(提供厂家联系，帮其取品牌代理)
总而言之，就是要有租铺的需要，同时又租得起，并且能够配做出决定的客户。
3、 客户购买准则
通过调查、实地走访客户，入租店铺主要考虑以下因素：地理位置、人流量、租铺价格、投资回报率、区域购买能力、商铺配套设施、商铺知名度、商场管理和宣传，而地理位置、人流量、租铺价格及投资回报率是客户入租的决定性因素。
三、 竞争分析
1、 竞争对手及其市场运作模式
新大新：整体租赁给运动一百，由其销售其代理品牌和自行发展分租。
春天百货：以租赁的模式进行分租和装饰，商铺进行统一的管理。
阿波罗商业广场：采用灵活经营模式，既有商场员工自行承包经营，又有代理商、销售商租赁其商铺。
平和堂、通程：专柜和租赁相结合的模式。
步行街：放水养鱼模式。先入驻，前三个月从营业额提取一定比例充当租金，其后则按租金收取。
2、 SWOT分析
⑴、优势：专业大型体育运动用品商城，具有专业性，规模性，易吸引经销商;地理优越，人气足;商场管理、服务优势;营推广优势。
⑵、劣势：新建商场没有老客户，目标客户资料数据不足 ，商场还没有树立品牌形象，没有各种销售数据，作为招商支持，没有成功租户典范。
⑶、机会点：体育用品生产商、销售商有扩大市场份额的需要，外地生产商、销售商有进驻长沙的计划(如：别克)。一些体育用品商店，有搬店的可能(如：域图)，一些有扩张店铺的需求(如：龙之杰、运动一百)。
⑷、威胁点：竞争对手(潜在对手)有开发同样主题商场的可能，商场招商过于频繁，客户没有过多耐心，体育用品厂商相对数目较少。五一商圈，同一品牌较为稠密(如：李宁7家、阿迪达斯家)。
四、 商铺产品与服务
1、 商铺简介
⑴、商城采用有选择的专业化模式，选择体育用品作为目标市场，更具专业吸引力。
⑵、位于长沙核心商圈，地理位置优越，有区域人群支撑，人气旺盛。
⑶、商业配套设施齐备、环境优良、投资回报率高。
⑷、可根据客户需求、适当地调整店铺。
2、 服务与支撑
⑴、物业管理为入租店铺和顾客提供一个舒适安全的环境，包括卖场的环境、设备的保护、安全保卫、管理等。
⑵、租户管理工科造就优良的店铺，包括对租户的教育辅导、经营分析、店铺调整、调节管理等。
⑶、营销管理提升商城的客流量和销售额，包括对各店铺进行营销支援，并举办统一的广告宣传和促销活动。
⑷、成立专门的招商服务机构，致力于整个商业气氛的营造，商场品牌形象的树立与推广。
⑸、协调各租户与工商税务、公安、卫生等管理机构的关系，争取政府政策支持。
五. 招商策略及操作程序
1、 招商总体策略
⑴、成立招商突破小组：挑选最优秀的招商人员参加招商突破小组，选择最有机会进行突破的客户市场，给予招商突破小组必要的权力和资源(系统支持、媒体、资源、补贴)，在一定限期内明确达到招商目标。
⑵、区域客户市场突破：在最有机会的区域市场，由突破小组负责在当地招商。根据每个客户市场不同，设计不同的招商渠道和策略，运用各种招商方式力争在较短时期内取得一定效果，如中南国际在广州、温州就成功的实施了区域突破。
⑶、区域市场提升：充分利用入租客户资源，通过其扩大招商范围和影响，特别时通过区域市场行业领导者的影响，;辅以广告和销售支持、吸引更多的客户。
⑷、区域市场交换、深挖：负责不同区域的小组，互相交换区域市场，以便发挥各小组不同的优势，争取一些不接受以前招商小组、招商方式的客户和以前招商小组没有发展的客户。
2.具体招商操作程序
⑴、熟悉本招商项目的相关内容，客户问询的准备。
⑵、收集体育运动用品行业的相关资料，进行分类、分区整理。
⑶、通过各种新闻、广告、杂志、媒体或展会发布信息，对招商进行前期渗透。
⑷、充分认识自身优势，做好一份吸引人的招商书及相关宣传资料。
⑸、建立一个良好的招商支持系统，各方面协调支持招商工作。
⑹、适当策划一些专题配套活动，扩大影响，提高商场知名度。
⑺、建立目标客户数据库，对招商员的招商工作，包括电话联系、走访、跟进、签约等，实时做好记录。
⑻、招商员每周上报招商情况，分析、总结、交流、招商经验和心得，处理客户反馈信息，适时调整招商策略。
3.招商广告策略
⑴、现场招商广告。对商场及周边环境进行包装，凸现商场入租竞争力，吸引路过的潜在客户，同时增加来访客户成交率。
⑵、媒体广告。建议选择目前在各地州市较受欢迎的平面媒体，《 潇湘晨报 》投放时间根据工程进度及招商状况而定。
⑶、其它适当考虑网络广告、展会和专业杂志。
4 .招商部制度及职责
⑴、客户资料的收集和筛选。市场调研和竞争对手工艺研究、目标、潜力。客户的琐定，客户资料的分类管理。
⑵、电话拜访和面访。电话拜访约见的要点，面访前准备，面访的过程控制和记录，面访的技巧、潜力、重点、成交客户的面访区别。
⑶、数据报表的填写，拜访记录填写;招商周报，日报及总结;重点客户的会谈纪要报告;预签协议客户操纵要求及通报
⑷、客户的维护和跟进：协议的签订;客户争议的处理、收款的协助。
⑸、内部沟通。招商部内部联系沟通;其它有关部门的工作协调与联系。
六.招商后期管理
⑴.、客户足以影响商场的发展，要让客户持续在商场经营，商场必须努力经营，获取客户的信赖。
⑵、维护老客户，对于商场在营运、财力、管理、品质上有莫大的影响，应当加强与老客户的联系，及时解决其所提出的问题。
⑶、商场每年都可能会丧失若干就客户，因此要采取计划性客户储备与拓展。
⑷、培养忠诚客户，使其产生持续入租行为，并帮助商场向外宣传，建立口碑。
⑸、对客户做未来分析，包括客户数量，类别等情况的未来发展趋势，争取客户的手段等。