公共绿地价格评估
一.公共绿地的分类
公共绿地包括市级和区级综合性公园、儿童公园、动物园、植物园、街道广场绿地等,是由城市政府投资兴建,具有一定规模和比较完善的设施,可供居民游览、休息之用.
二.公共绿地价格评估方法
2.1 公共绿地价格一般可采用绿地贡献法、成本逼近法、市场比较法等方法估价。
1.绿地贡献法,是利用绿地对周围各类用地的贡献,用各类用地的平均价格来估算绿地价格的方法。绿地周围各类用地的价格可用路线价法、基准地价系数修正法、市场市场比较法、收益还原法、成本逼近法及市场成交价格来获得。其计算公式为:
n
V=Σ(Pi×Si)/S
I=1
式中:V──绿地单位面积价格; Pi──第i种用地类型单位面积平均价格;Si──绿地周围的第i种用地类型面积;S──绿地周围的各类用总面积;n──用地类型总数( i=1,2,3,...n).
2.成本逼近法是用估算绿地的重新建造成本、利息、利润及所有权收益来估价绿地价格的方法。适用于绿地周围用地价格不便估算的绿地价格评估。
重新建造成本主要包括征地补偿费(在市区为拆迁安置费)、土地开发费(宗地内的开发费因评估目的确定是否计入)、税费(来自:)、利息及投资利润等。在成本价格的基础上加上土地所有权收益,即为绿地价格。根据绿地的社会效益和、环境效益大小及区位因素进行修正。
3.市场比较法评估绿地价格,需在同一区域有较多的类似绿地市场价格或标准价格。
4.以生产经营为目的的园林绿地,如果园、苗圃、花圃、草地等,除用上述估价方法评估外,还可用收益还原法评估其价格。其土地总收益即绿地的生产经营总收益,总费用即其生产经营总费用。
5.城市中的水域用地价格评估参照公共绿地价格评估方法评估。
篇2:剩余法评估在建工程抵押价格
剩余法评估在建工程抵押价格
根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定,在建工程抵押,是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行。从上述定义可看出,在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造。因此,对已完工甚至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记,而应该督促其尽快完善产权后再进行产权抵押登记。
资料搜集
以在建工程抵押的,委托估价方应当提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等材料。也就是说,在建工程必须取得合法建造手续方能抵押,上述三证缺一不可。另外,可根据具体情况要求其提供下列材料:《固定资产投资许可证》、《国有土地使用权出让合同》、《施工执照》、有关图纸等。
作为评估人员,首先应仔细审查上述资料的合法性,并认真进行实地踏勘,否则可能给评估机构带来巨大的风险。如果在评估中发现实际建筑面积大于规划批准建筑面积的情况,就应按照本地抵押管理部门的要求,确定有效的评估范围及合理的评估价格。
土地面积的分摊
在评估在建工程项目时常常遇到如下情况:某工程设计为一栋地上10层的综合大楼,估价时主体工程已建至第三层。若对标的物第一至第三层主体工程进行抵押,随之抵押的只能是其应摊土地面积,而不能将整块土地一起抵押。这时就要对土地面积进行分摊,常用的分摊方法主要有两种,即按建筑面积均摊或按房地产价格大小来分摊。
剩余法的使用
剩余法是评估在建工程的一种科学实用的估价方法,又称假设开发法、预期开发法、倒算法、余值法等。其基本理论依据与收益法相同,是预期原理。计算公式为:
V=A-(B+C+D+E+F)
V——在建工程价值;A——续建完成后的不动产价值(指该工程按设计标准完工后的市场可以接受的销售价格,常用市场比较法求得,不能按委托方制定的预售价格);B——续建成本(土建工程费用、设施设备及安装费用、内外装修工程费用、专业费及不可预见费);C——投资利息;D——税金;E——续建投资利润;F——租售费用
采用剩余法计算在建工程的步骤为:
调查在建工程的基本情况
掌握该工程所在城市的性质、该工程在城市中的具体坐落位置及其周围的土地条件和利用状况;查清该工程占地面积大小、形状、地质和基础设施状况,为估算建筑费用提供依据;根据规划掌握该工程用途、容积率、覆盖率、建筑高度限制等;调查此地块的权利状况,包括权利性质、使用年限、能否续期等。
确定开发完成后的不动产总价
根据所开发不动产的类型,开发完成后的不动产总价(总开发价值)可通过以下两个途径确定:对于习惯出售的不动产,如居住用商品房、工业厂房等,应按当时的市场交易价格,采用市场比较法确定;对于习惯出租的不动产,如写字楼和商业不动产等,可根据当时的租金水平,采用市场比较法确定所开发不动产出租的纯收益,再采用收益还原法将出租纯收益转化为不动产总价。
估算续建成本
后续开发建筑成本费用是指后期按设计要求的直接和间接工程费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等,一般采用比较法来推算,也可采用建筑工程概预算的方法来估算。
估算专业费用
专业费用包括建筑设计费、工程概预算费用等。对于在建工程来说,专业费用可能已在前期工程中投入。
估算不可预见费
剩余法中为保证估价结果的准确性,往往预备有不可预见费,一般为总建筑费和专业费之和的2%-5%。
确定后续开发建设周期,估算预付资本利息
后续开发建设周期指自估价基准日至工程竣工并出租或出售完毕的这一段时间。利息即后期开发全部预付资本的融资成本。
估算税金
税金主要指工程建成后不动产销售的营业税、工商统一税、印花税、契税等,应根据当前的政府税收政策估算,一般以不动产总价的一定比例计算。
估算开发完成后的不动产租售费用
租售费用主要指建成后不动产销售或出租的中介代理费、市场营销广告费、买卖手续费等,一般以不动产总价或租金的一定比例计算。
估算开发商的合理利润
该利润是指后期投入应计的开发商利润。北京房管局在其《出让地价评估技术标准》中规定,开发商的利润应按投资年期不同,采用不同的投资回报率计算,其中投资期1年的回报率为20%,投资期2年的回报率为30%,投资期3年的回报率为40%。
根据公式计算在建工程的价值
由于需要对并不存在的后期工程进行计算,评估中要进行假设,假设条件越多,评估报告的可信度及实用性就越低,所以剩余法对即将完工的工程比较适用。
需要说明的是,设备房是不能单独设定抵押权的,因为其价值已分摊到各个使用层中去了,在计算各使用层后期工程费用时应包括应摊设备层后期工程费。
篇3:综合用地价格评估实例
综合用地价格评估实例
土地价格是指在正常市场条件下,一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其高低取决于可以获得的预期土地收益(地租)的多少,而预期土地收益受一般因素、区域因素和个别因素的共同影响。但在实际土地价格评估中,就某一具体宗地而言,上述因素都已经不会改变,唯一决定土地价格的是用途。
由于土地用途具有多样性,不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量,且土地权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益,并在规划许可的情况下,以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。因此,在现代城市中,建筑物不仅多层、高层化,而且建筑物的用途也出现了立体化:地下一至二层为停车场、设备用房,地面一至二层为商店,往上是写字楼,再往上是居民住宅。
用途立体化的建筑无疑使土地得到了高效利用,然而却给国土部门出让土地使用权带来了一些问题。
一方面,根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。目前,我国出让土地使用权一般都为最高年限。对于一宗拥有若干用途的土地来说,如果整宗地按综合用地对待,居住用地也只能使用50年,开发商付出同样多的建筑成本和税费,销售价格却必然要比70年使用期的住宅低;对于购房者来说,无论是否以较低的价格购得房产,都不愿意自己崭新的房子比别人少用20年。因此,如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地,那么整宗土地设定为出让期50年的综合用地,将使许多人难以接受。
另一方面,全国各城市制定基准地价的时候,由于综合用地的地价内涵难以界定,除北京等个别城市外,绝大多数地方都回避了这个问题,基本上只确定了商业、居住、工业三类用地的基准地价。并且,北京的综合用地是指办公科研、写字楼、会展中心、文体卫生等用地,并没包括同一宗土地中既有商业又有普通住宅的情况。这样,国土资源部门在核定综合用地的出让价格时,没有统一的基准地价可供参考。笔者认为,综合用地土地价格的评估,根据不同情况可以采取分算法与合算法两种方式解决。
分算法
分算法适用于宗地地块面积较大,用途区分明显且包含普通居住用地的情况。具体方法是:按照该宗地块内不同用途的分摊土地面积分别评估出商业、住宅等用地在法定出让年限下的价格,并在签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时,注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。
例1:政府准备出让一宗国有土地使用权,有效面积为20000平方米。根据规划设计条件,该宗地用途为R2、C2(二类居住和二类商业用地),容积率≤1.5,建筑层数≤12,建筑高度≤36,绿地率≥35%。其中,商业建筑面积为4500平方米。该区域商业用地基准地价为900元/平方米,居住用地基准地价600元/平方米。计算过程如下:
计算商业用地和居住用地的分摊面积
根据最有效使用原则,估价设定该宗地规划容积率为1.5。
总建筑面积=20000×1.5=30000(平方米)
商业用地分摊土地面积=(4500/30000)×20000=3000(平方米)
居住用地分摊土地面积=[(30000-4500)/30000]×20000=17000(平方米)
计算商业用地和居住用地的地价
假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1,商业用地出让年限为40年、居住用地为70年,—年期修正系数也为1。当容积率为1.5时,商业用地容积率修正系数为1.3,居住用地容积率修正系数为1.1。
商业用地总价=900×1.3×3000=351(万元)
居住用地总价=600×1.1×17000=1122(万元)
估价结果
商业用地分摊土地面积:3000平方米;土地单价:900元/平方米;土地总价:351万元,大写:人民币叁佰伍拾壹万元整
居住用地分摊土地面积:17000平方米;土地单价:600元/平方米;土地总价:1122万元,大写:人民币壹仟壹佰贰拾贰万元整(注:商业用地使用年限40年,居住用地使用年限70年)
或者可以采取另一种表示方法:先如上述步骤评估出商业、住宅等用地的价格,再折算成综合用地价格。签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时,同样要注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。
同上例,先计算出商业用地总价351万元、居住用地总价1122万元之后,可得该宗土地总地价为1473万元,总用地面积20000平方米,然后计算出综合地价为14730000/20000=736.5(元/平方米),估价结果为:
土地有效面积:20000平方米;土地单价:736.5元/平方米;土地总价:1473万元,大写:人民币壹仟肆佰柒拾叁万元整(注:商业用地使用年限40年,分摊土地面积3000平方米;居住用地使用年限70年,分摊土地面积17000平方米)
合算法
合算法适用于宗地地块面积较小、用途区分不明显、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情况。比如立体化、多层次利用的商业办公综合写字楼或上住下商的公寓,由于所占土地面积小,各用途分摊的土地面积基本上是建筑物的基底占地面积。在这种情况下,土地无法进行物理性分割,可以把整宗土地视为一宗综合用地,出让年限统一定为50年。
例2:政府准备出让一宗国有土地使用权,有效面积2000平方米,规划建设十层综合楼一栋,地下一层为仓库,建筑面积1000平方米;地上三层为商场,建筑面积3000平方米;四至十层为住宅,建筑面积7000平方米。该区域商业用地基准地价为900元平方米,居住用地基准地价为600元/平方米,仓储用地基准地价参照工业用地,为400元/平方米。计算过程如下:
计算仓储用地、商业用地和居住用地在总用地中所占的比例
总建筑面积=1000+3000+7000=11000(平方米);容积率=11000/2000=5.5;
R仓储=1000/11000=0.091;R商业=3000/11000=0.273;R居住=7000/11000=0.636
计算仓储用地、商业用地和居住用地的年期修正系数
假设仓储、居住用地的土地还原利率为8%,商业用地土地还原利率为10%。
K仓储=1
K商业={1-[1/(1+10%)50]}/{1-[1/(1+10%)40]}=1.014
K居住={1-[1/(1+8%)50]}/{1-[1/(1+8%)70]}=0.983
计算综合用地的地价
假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1,当容积率大于3时,仓储用地不考虑容积率修正;商业用地容积率修正系数为2;居住用地容积率修正系数为1.6。
综合地价=400×1×1×0.091+900×1.01388312×2×0.273+600×0.98317624×1.6×0.636=1134.91(元/平方米)
估价结果
土地有效面积:2000平方米;土地单价:1134.91元/平方米;土地总价:226.98万元,大写:人民币贰佰贰拾陆万玖仟捌佰元整(注:综合用地使用年限50年)
综上所述,分算法与合算法不仅可以应用于国土部门出让底价的评估,也可用于综合用地的抵押或者其他目的价格评估。与出让底价相比,只是剩余使用年限有所不同。
需要说明的是,由于房屋与土地的结合极为紧密,当一宗土地被立体化、多层次利用以后,其效用大大增加,有可能超过各单独用途的土地价值之和。因此,在使用分算法与合算法评估综合用地价格时,一定要全面考虑委托评估宗地被高效利用后的实际价值,参考市场上其他类似宗地的客观价格,在评估时加以科学修正,得出真实的地价。