万科物业国际家庭居住解决方案
“建筑,对我们生活的时代而言,是对可取的生活方式的一种诠释。”——万科“建筑无限生活”。
万科为业主提供的,不仅仅是建筑,更是一种生活,一种健康丰盛的生活。生活是万科最朴素的出发点,亦是万科坚持不懈所追求的终点。万科07“国际家庭居住解决方案”的诞生,不仅仅是从建筑、景观、装修这些硬件上诠释现代生活,更是从人们对居住的精神,心理的需求层次上来寻求最佳的解决方案,为居住提供舒适、贴心的软环境。
万科物业,全心全意全为您
万科不仅是在建房子,卖房子,更重要的是在为客户提供细致、周到的物业服务,创造一种新的生活氛围,引领一种新的生活方式……在开发、销售过程之后,万科物业一直担负着为客户提供优质服务的职责。十多年来,万科物业正如他们所承诺的那样,为客户提供高效、优质、贴心的服务及万科特色社区文化,创造健康丰盛的生活方式,引领邻里关爱的生活氛围,着力营造文化内涵丰富的和谐家园。
作为“国际家庭居住解决方案”的服务终端,万科物业直接面向客户提供看得见的服务,而万科物业也始终坚持运用超前的管理理念和创造性的思维,不断探索物业管理的新模式,满足客户日益增长的物业服务需求。万科物业目前已在全国十几个城市成立管理服务机构,共管理项目85个,管理面积接近1500万平方米,正在为全国的近100000所住户提供专业的优质服务。正是拥有着这样一支专业的服务团队,“国际家庭居住解决方案”才能完成最后,也是最重要的一环。
升级服务,更高品质的服务专家
服务永无止境,因为万科所面对的是一大批无论是事业还是人生都正处于上升期的精英业主,随着业主层次的提高,他们对生活,对服务的要求也一直在上涨。常规的物业服务已经不能满足业主的需求, “国际家庭居住解决方案”的配套服务策略应运而生,在万科高端社区里,“国际家庭居住解决方案”引入高水准的专业服务运营伙伴,在他们的服务领域里为客户提供更加专业的配套服务。
在万科?瀚庭,装修一新的商业街热闹非凡,瑜珈、水疗、高档餐饮、健身场馆……各种高品质配套服务机构的入驻,丰富了社区业态的同时也为业主带来更多丰盛的生活感受;在万科?本岸,在世界享有盛誉的鸿艺会专业会所管理机构已经入住,为业主提供更专业的会所管理;而正在销售的万科?金色家园,也将一定会有更多优质服务机构加入进来,为业主们提供更优质的生活享受。
文化社区,营造和谐邻里空间
每个社区都拥有各自不同的建筑气质,但每一位万科业主都希望自己的社区是一个放松、开放、健康的和谐空间。万科一直在努力使万科社区成为城市中一道健康、文明、和谐的人文风景,这也是“国际家庭居住解决方案”所倡导的社区文化和邻里空间。
20**年9月14日,苏州万科第一届社区文化节完美谢幕,来自万科?玲珑湾、万科?金色家园、万科?本岸的业主和准业主们一同见证了万科在苏州的第一次邻里大聚会,文化节结束了,然而万科温馨、健康、和谐的社区文化和社区氛围的感觉将一直继续下去。
从20**年开始,万科就为社区专门设立了文化经费,除了协助社区策划组织如社区文化节这样的大型社区文体活动以外,万科还关注社区内日常的精神文明建设,举办亲子论坛、专家讲座以及社区文明行为宣传等活动,引导更多的业主参与到融洽和谐邻里关系的文明社区共建中来。同时各类文体社团如合唱团、老年腰鼓队、摄影协会、集邮协会等也在万科各地的社区里蓬勃发展。
在万科社区,人们心中不仅仅有自己的小家,更积极参与打造和谐的社区之家。万科社区中的“邻居”也不仅仅只是比邻而居,更是一起分享丰盛生活的伙伴。
这一切源自于万科对于社区文化深刻而严肃的思考。建筑无限生活,一种充满想象与期待的生活,更是一个开放和谐的居住空间与健康丰盛、富有人情味的栖居方式。这样的社区文化,这样的邻里空间,在“国际家庭居住解决方案”的社区文化策略下,还将会一如既往的继续下去。
篇2:商业物业产品分析
商业物业产品分析
产品力是项目综合质素的重要部分,在销售力中占有主导地位,从对一些成功项目的研究中可知,产品力对项目销售促进的贡献超过70%以上,只有好产品才能经得起市场的考验,即使任何一个营销高手,假如面对低劣的产品,也只有望洋兴叹的份儿。
产品力是一个反映项目质素和产品开发水平的综合指标,项目所处的地段、功能定位、销售价格或租金价格、营商环境、硬件配套设施和商场管理构成了商业物业产品力的六大要素。六大要素必须发挥整体优势,才能突出项目优势,如果项目只在某个方面取得优势,而其他方面表现平平,则仍不能形成强势的竞争力。
<一>地段
在商业物业市场上,地段因素成了衡量项目价值最重要的标准,"地段核心论"有一大批支持者。
相信没有人会否认,商业物业比住宅物业对地段的依赖程度更高,地段越好的商铺即使售价越高,也有很多投资者购买,稍差的地段售价虽然吸引,却购买者甚少,可以说,找到好的地段,项目成功了一半。商业物业所处的地段因素通常包含有商业区域地段和交通便利地段,在不同区域地段所开发的商业物业应有不同的特色:
1、商业区域地段
商业步行街
商业步行街通常是某地区的核心商圈区域,是区域商业的中心点,在步行街开放时间吸引了无数的市民和游客前往观光、购物。由于商业步行街地价成本非常高,开发的商业物业通常以经营中高档商品的大型商厦、购物中心为主,步行街的大型商厦因地处商业中心区域而成为商业物业市场的投资热点。
传统商业街
传统商业区随着市政的改变、市场的改变和居民居住与消费习惯的改变,地理位置相对步行街而言人气稍差作为核心商圈的补充区域,在档次上与步行街形成经营错位,开发的商业物业以经营低档商品的中型项目为主。
经营专业街
经营专业街以经营某一类型商品而着称,兼营批发零售,成为批量购物消费者的好去处,比如项目的前身-元亨建材一条街,经过8年的发展形成::了独具特色的经营氛围和固定的消费人群。在经营专业街开发项目以专业市场为主,开发时应注重商铺的升级换代,以适应市场发展的需要。
近郊商业区
由于郊区地价成本便宜,用地宽松,可建大型停车场,适宜开发大型超市、货仓式购物中心和大型专业市场。
居住区
在居住区建商铺是小区的配套设施,以经营市民日常生活所需的柴米油盐酱茶醋为主,满足居民简单的消费需求。
2、交通便利地段
地铁沿线
地铁是未来最受市民大众欢迎的城市交通工具,地铁的建成最起码有两大贡献:一是扩大了市民的活动能力和活动范围;二是缩小了城市区域的时间空间,提高了市民活动速度。地铁沿线以建大型商厦为主,地铁所到之处人流如织,为商业物业送来了大量的消费人流,如果能在项目配套地铁出口,将对项目营销、经营拥有无可比拟的竞争优势。
口岸
口岸泛指城市交通汇聚的出入境区域,是人流、物流、信息流的集中地,口岸区域通常以火车站、机场、码头等交通枢纽为中心,形成交通便利、消费力强、商业辐射强的特点和得天独厚的商贸优势,特别适合开发大型商厦和大型专业市场,融购物、休闲、旅游、展示功能合一。如攀枝花火车站所在地金江地区的商业物业。
公共汽车线路交汇地段
能通地铁固然是好,但毕竟地铁不是出租车,只能按路轨行车而不可以随意到达各地,公共汽车线路网络覆盖面广,站点交汇地段将聚集可观消费人流,是开发商业物业的理想地段。但要注意控制项目规模,如非在核心商圈地段,不宜开发太大规模的商业项目,开发时应因地制宜。
拥有大型停车场
有外国专家预测,中国将是本世纪全球最大的汽车消费大国,由于国内比较少建设公共停车设施,停车难的矛盾现在开始显露出来,在商业区停车更始难上加难,虽然目前商业物业配有停车场,但到底还上不能满足整体商业区的停车需求。
道路网络完善地段
只有路通才能实现交通便利,这是开发商业物业最基本的认识,绝不可能在偏僻、偏远之地能开发和经营一个成功的商场。
位置差一线,旺淡两重天,通常在同一路上的人流量都会有很大的落差,即使处于同一地段区域,一边人流如鲫,一边却人烟稀少,兴旺热闹程度都各有不同。在确定项目选址时,必须要综合考虑地段的各种因素,才能扬长避短,将地段的优势发挥至极。
<二>功能定位
但是,占据有利地位的商场是否就已经具备可绝对的竞争优势?事实上,我们不难发现,某些拥有地段优势的商业物业在开业后,商场的营业时间在短期内基本仍能营运正常,但在一两年之间便会急转直下,经营场面冷清,难以对市场形成影响力。
成功开发商业物业难,难在于销售,成功经营商业物业难,难在于招商,招商难是因为商场的功能定位要考虑的问题涉及范围更广、更复杂,如果功能定位不清晰,将难以制定准确的招商政策。项目的功能定位决定商场的铺位间隔形式、经营商品种类、经营档次和经营模式,好似商场经营持续兴旺的基础。物以类聚,人以群分,不敢想象一个没有功能定位和经营定位的项目,当众商家无限制地自由经营不同类型、不同档次的商品时,商场会是一番什么景象,相信一个没有经营特色的"大杂货铺"商场是难以持续兴旺的。时代广场刘文韬曾说:"如果有一个买家要在商场内经营棺材铺,而作为发展商在法律上是没有权利去干涉的,这样一来,整个商场都不用经营了其他商家肯定会走光,商场的经营失败是再所难免的。"虽然这是一个较为极端的比如,却直指功能定位模糊所引发的经营的弊端。
或者简单地说,到底商铺如何间隔,每个商铺多少平方米才合适,商铺的开间和纵深做多大的比例,这些问题都对项目的销售、招商和经营有莫大影响。如果商铺间隔过大,将会提高商铺销售总价格,影响了项目销售进度;如果商铺面积过小,则会降低商场档次,限制了经营品种类别。市场的竞争是多方面力量的比试,一个定位于市场空白点和市场发展趋势的功能定位,将有助于项目取得经营上的成功。我们对功能定位提出三个基本要求:
具体性,要求功能定位清晰明确,规定具体的经营方向;
约束性,对投资者和经营者要有适当的规限,最好能在合同上约定商铺经营范围;
适用性,开发无需求的产品只会浪费发展商的金钱,功能定位必须体现市场需求和投资者投资取向。
<三>项目配套
项目配套包括设备设施的硬件配套和商场管理的软件配套,硬件配套是项目产品力的重要支持点,是继地段因素之后,在产品的可感性方面能直接让目标客户感知的内容。
附1:商业物业项目主要配套
| 项目 | 大型商厦 | 专业市场 |
硬件配套 |
载客电梯、载货电梯、手扶电梯、停车场、中央空调、智能化保安系统、消防系统、电子商务平台、电子通讯系统、仓储空间等 | 载客电梯、大型物流停车场、消防系统、电子商务平台、电子通讯系统、 大型仓库、大型计量工具等 |
软件配套 |
物业管理、商业管理、配送中心、租赁服务中心等 |
物业管理、商业管理、运输服务、商务服务、组织行业协会商会等 |
配套设施并不是越多越好,过多配套只会造成开发成本上升,经营成本上升,导致售价上升、租金上升;配套不足显然不足以支撑商业物业的运作。建议发展商在规划配套设施时,认真考虑以下要求:
适度性,各种类型商业物业对于配套设施的要求也不相同,设施的配套应符合商场档次水平,每一个类型的项目要配套与之相适应的设备设施。
实用性,设施配套要遵循适用、适量原则,避免无谓的浪费,如大型商厦的配套设施可能是针对大量的人流设计和配备的,而专业市场除了需要考虑人流之外,更要考虑物流需要的配套。
超前性,要使商场经营能够持续兴旺,并在一段时期内保持市场的竞争水平,设施配套必须具有超前意识,发展商应对未来几年商业物业市场的发展趋势作出准确的预测,制定适当的超前策略。
<四> 售价或租金
地段和价格是投资者选择投资产品的两个主要条件,即使是品牌产品,往往当竞争项目的价格下调5%时,品牌就会失去往昔光彩。无可否认,价格策略是市场竞争的重要手段和有效手段,但以价格作为竞争力并不是提倡打价格战,价格的调整必须慎重考虑项目自身因素、市场需求因素和竞争对手因素,只能在适当的时候进行合理的、有限度的调整,而且价格调整要预先计划,分步实施,除非在项目的尾货阶段,应尽量避免一次调整到底,当这部分商铺价格下调时,那部分商铺就向上调升,保持总体均价不变,达到有效控制销售节奏和销售进度的目的。我们要善于打价格品牌,也要善于运用价格策略。采用什么样的价格策略,要视市场而定:
同样的价格,你比对手做得更好
间隔更好些、配套更好些、用料更好些、装修更好些、管理更好些、服务更好些……总之,让客户觉得我们的产品物超所值是最重要的。
同样的产品,你比对手价格略低
从某种意义上降低售价就必须要降低成本,而由于信息产业的发达,不同发展商的材料成本几乎没有两样,要降低成本惟有要求发展商整和好项目在开发建设过程的各个环节,通过好的管理,减少浪费从而降低开发成本,通过专业的策划,加快销售进度从而降低销售成本,通过严谨的操作,提高工作效率降低人工成本…….
<五>营商环境
营商环境是指商业物业所处的市场环境、商业氛围、经营气氛和商业特色等项目外部大环境因素的统称,项目除了占据地利优势外,功能定位还要符合所在区域的商业氛围和商业特色。整个区域的商业特色并不是由一两个商场在短时间内即可形成,通常要经过几年,甚至十几年众多商场和众多经营者的共同努力,任何一个项目千万不要有以一家之力改变市场环境的奢望,作为单个项目我们还是要顺应市场的发展趋势,更有现实意义。
以江南三路为例,8年来江南三路一直是建材产品专业街,自97年开始,在江南三路中段以元亨建材一条街为首,开始经营建材专业市场,经过8年发展,元亨建材一条街成了建筑材料的经营集中地,然而随着市场不断扩大,由于规模所限,元亨建材一条街早已不能适应市场发展,近年来,不断有新的建材市场开业。故此,在江南三路上开发的商业物业都离不开这建材这个经营类别,无论是投资者和经营者也好,还是发展商也好,都无法改变江南三路建材经营一条街的经营性质。
以发展商一人之力是不足以改变整体商业格局的,商业物业的开发必须顺应潮流、顺应时势才能推波助澜,在市场上大有作为,任何一个项目妄想去改变所处环境的商业态势,最终将只能是螳螂挡车。商业物业的开发与营销策划,必须对项目所在地区域商业特点及分布情况进行详细的调查研究,并了解政府未来几年对该区域的发展规划,从而使项目定位能与区域商业特点相符,能配合市政规划发展,获取最佳的社会效益和经济效益。
<六> 商业管理
绝大部分的商铺业主都是投资者,而非真正的经营者,阻碍投资者决策的一个重要因素是,投资者对于以销售为主的商业物业,害怕发展商销售完毕后会对商场撒手不管,不参与商场经营和管理,致使商场经营像一盘散沙,对商场能否做旺缺乏信心,担心无法实现投资目的。投资者的这种担心是一个普遍现象,以成都新城市广场租售畅旺为例,有不少投资者和经营者是冲着“商业由专业的经营管理公司统一管理、统一经营”而来的。
商场管理是项目的软件配套,包括商业经营管理和物业管理两大部分,是商铺保值、增值保证,而其中商业管理是商场的规范化经营模式,是商场持续兴旺的关键所在,当其他条件相差不大的时候,投资者的决策天平将向规划有专业商场管理的项目倾斜。
一个好的商业管理机构的诞生不是一朝一夕的事情,需要多方面条件的配合。在中国,商业管理在借鉴国外先进经验的基础上不断成长,也逐渐在能够适应商业物业发展的需要,其中缺乏成功的管理案例。从目前市场情况来看,商业管理存在两方面的滞后,一方面,虽然每个项目基本上都有提供物业管理服务,但是由于我国的商业物业发展较晚,目前还没有形成像物业管理那样专业的商业管理体系;同时,目前仍有个别发展商的管理意识落后,只是笼统地将物业管理商业管理混为一谈,对商业管理的认识还仅仅是停留在物业管理阶段。
现在越来越多投资者已意识到商场的兴旺与否与商业管理这个问题有很大关联,发展商必须适应市场需求,在项目开发、销售阶段即规划好商业管理运作模式,早日筹组商业管理机构,在商场开业前介入商铺的营销,为投资者提供多一个购买理由。
决定产品力是否强势,关键是项目所处的地段、定位、价格、配套、商业环境和管理六个主要因素,挖掘项目本身独特优势、设计有发展潜力的市场定位、针对目标买家提供服务、降低投资的门槛等措施,对项目营销有深远意义。产品力是一个项目的综合指标,这些因素反映了项目的综合素质水平,我们不能将它们割裂起来单独看待,即使某个因素有特别优势,也无法让项目形成强大产品力,而必须将各大因素整和起来,建设具有独特的开发理念、独特的市场定位、独特的管理手段的商业物业,才能令产品发挥最大大作用。影响产品力发挥因素还有很多,诸如规划设计、项目规模、发展商信誉、付款方式、停车场设置等因素都会影响产品力的形成,做好每一个细节工作,将对商铺的销售与经营产生积极意义。
篇3:裙楼物业的主题定位策略
裙楼物业的主题定位策略
一、裙楼物业的特点---商业裙楼与单体商业物业的区别
首先,体现在价格上。由于商业裙楼中附含的土地价值被塔楼部分分摊了,所以价格比单体商业物业有优势。
其次,体现在经营方式上。由于商业裙楼属于塔楼的一部分,所以不如单体商业那么纯粹,其经营的业态会受到塔楼形态的制约,比如塔楼是住宅,裙楼就不宜经营油烟过重的餐饮。
第三、体现在外立面上。单体商业物业拥有比裙楼更多的优势。裙楼是不独立的,所以在外观设计上发挥空间小,难以创造人气和商机。并且商业裙楼的地段一般都兼顾塔楼功能。
二、裙楼物业的运作方式
目前,裙楼商业运作主要采取三种方式,一是直接销售,二是分割出来,以租带售,三是走专业市场的道路。目前运作比较成功的是走专业市场这条路。发展商可以根据周边一定的历史、商业、人文等积淀来运作自己的项目。另外政府对一个区域有一定的规划和设想,发展商可以跟随政府的指挥走,按照规划的要求建设相应的专业市场。目前裙楼商业物业走专业化市场道路成功的例子很多,一德路的浩和大厦其裙楼部分命名为山海城国际商贸中心,定位为海味、干货商场,受到投资者的青睐;天一新村的天一文具精品中心也是延续了周边文具店铺林立的特点;而石牌西路的天晟明苑裙楼部分也将会做电脑专业市场,从而更好地发挥岗顶、石牌一带电脑行业成行成市的特点。
在裙楼设计时,我们最好先确定下裙楼物业的运作方式,是分隔建筑还是整体打通,这对以后的招商运作关系重大。如万科跟沃尔玛的合作,双方先确定裙楼的用途,量身定做,在建筑时就会省时省钱省力。
三、当前裙楼物业存在的主要问题
1、缺乏策划,与住宅的销售脱节。目前,商业裙楼往往是在住宅部分销售后,再进行策划推广,形成住宅和裙楼在策划销售上的脱节和滞后,既影响了裙楼自身的销售,也影响了住宅的销售。
2、空置率高,供求很不平衡。造成高空置率的主要原因是发展商运作项目的时候比较盲目,很多发展商从“人有我有”和高回报的角度出发,缺乏商业物业运作的经验,对周边商业环境考虑不足,往往是项目做出来了再去找市场,拾贝网而不是有针对性地设计商场的规模、大小、用途等,一段时间凡住宅必有商业裙楼,导致商业裙楼大量出现,商业裙楼高空置率成为困扰发展商一个大难题。
四、裙楼物业的功能定位和主题定位
要确定裙楼物业的主题,必须先考虑到裙楼的功能定位:补缺型还是主驱型。裙楼作为整栋建筑的一部分,必须与建筑的其他部分(塔楼)协调共处。裙楼在整栋建筑中的作用,不外乎或是作为塔楼功能的补充,为塔楼的业主服务-----即补缺型;或是作为一个引力源,在她周围形成一个强大的磁场,从而带动塔楼的租售-----即主驱型。如果裙楼和塔楼缺乏内在的关联,则整栋楼的投资效益必不能发挥到最大。但究竟选择补缺还是主驱,要根据区域特点、周围环境及政策导向等因素综合考虑。
目前的商业裙楼以补缺型为主。如商住两用的裙楼,常常做成超市或餐饮店或会所等,优先弥补物业自身配套和周边配套的空缺或不足,为住宅的销售服务,成为提升楼盘附加值的卖点。而主驱功能的裙楼,常常做成专业市场、展览中心或主题商铺,吸引投资者的进入,聚集人气财气,造成联动效应,塔楼的销售也就水到渠成。
在确定了裙楼的功能定位后,还要对裙楼物业进行主题定位。裙楼的主题定位需要注意以下几个方面:
1、地理位置。商业裙楼最重要的因素就是人流和物流。这两个要素具备了,项目就成功了一半。如果地处繁华的商业地段,拥有良好的商业气氛,项目本身的商业价值较高,则在商业定位上的选择范围较广,可以是以大型的商场为主的商业形态,规模较大。若该片区不具备商业气氛,定位上应是以满足居民的基本生活需要为主。
2、周边配套。要根据小区自身和周边(以1000米作为考察范围)物业的配套情况综合考虑采用何种最佳的商业形态,以免同附近商业形成近距离竞争。一般以小型商铺为主。
3、裙楼自身规模。若裙楼自身的规模较大,可以考虑统一规划成大规模的主题式、仓储式商业形态。例如沃尔玛都选在集中规模的小区内;反之,应以随意性的小店面为主。
4、辐射范围内的人流量。商业形态的确定,很大程度上依赖于以该项目为中心的辐射范围内(以500米作为考察范围)的人流量,并以此决定超市或商场的规模大小。
5、项目定位档次。如果住宅定位较高,相应的商业裙楼也要提高档次。万科金色家园的商业裙楼的消费档次与住宅一样都中高收入的白领阶层;而拥有一般消费群体的士多店则集中在普通档次的物业中。
6、业主的消费取向。可以把选择商家的主动权掌握在业主手中,让业主择优选择自己最满意的商家,形成良好的商业氛围,最大程度上满足业主的需要。
7、物业自身类型。物业定位是商住两用楼,则裙楼的商业形态选择应保证住宅居民的日常生活需求;若为高尚写字楼,裙楼可以设商场、娱乐设施、酒店等以服务为主的商业形态。众多的酒楼、娱乐场所包围写字楼就是这个原因。
为了使定位更加明确化,尚需要从不同角度对目标客户进行具体的界定:
1、身份识别。目标客户的可能取向及其占的比例。
2、区域识别。目前客户存在的区域以及该区域的消费习惯和商业规模、气氛。
3、购买力识别。可机动支配款项的来源、时间、地点及其比例数额。
4、购买目的识别。购买目的是为了投资、自经营、炒卖,还是转租,目的不同,要求也不同。