售楼书的分析研究
相信每一位到过深圳考察房地产市场的人都会为他们售楼书设计之精巧、印刷制作之精美、内容之细致丰富、派发之爽快大方而惊叹。他们为什么要花那么大的成本代价来制作售楼书呢?他们的售楼书又都说了些啥呢?不知可有人认真地思考过?
我们可能还得从房地产广告媒体说起。
据统计,企业广告费中通常70%以上都用在了媒介发布上,因此选择适当的媒介对广告总体效果至关重要。但广告媒介有报纸、杂志、电视、广播、户外、交通物、电影院、直接函件、报纸夹页、POP等数十种之多,如何才能在这些复杂多样的媒体中选出最高效的组合呢?唯一的办法就是深入研究产品特点、消费者接触习惯及消费者心理特征。
对于消费者来说,房地产最大的特点就是昂贵,是需要投入资金的浩大,因此现场考察外,通常还需多方收集信息资料、对相近的几个楼盘反复比较;对发展商来说,房地产销售最大的好处是客户的本地性强、"作业面"窄、最大的压力是时间紧迫,几千万上亿元资金的投入必须在一年甚至短短几个月内实现回笼,因此不仅需要压迫性的高强度广告攻势,更需要广告媒体能将楼盘优势aishibei.com、卖点如孔雀开屏一般充分展示,迅速激发消费者的购买热情。这也正是报纸成为房地产首选广告媒体的原因:报纸可图文兼顾、信息容量大、当地市场覆盖面大、接受广泛、可信度高,同时报纸每日均有出版,易于发展系列性广告,便于随时修正广告策略,报纸还有一大特色是方便携带、便于保存。对发展商来说,报纸广告能将信息较为有效地向最广泛的目标受众传播;对消费者来说,报纸集中了多个楼盘的详细资料,是进行对比性选择的理想资料库。
但报纸广告也有其不可避免的缺点;受《广告法》限制,部分广告手法广告内容不能表现;受版面及创意限制,图文信息量仍有不足;印刷质量较差,细节表现能力弱;传阅率较低等等。
分析到此我们可以发现,售楼书是弥补报纸广告缺陷的最佳媒体!尽管它只能在售楼处派发,有一定被动性,但它印刷精美引人入胜;它不是大众媒体,约束相对较小,创意空间大表现手法丰富;它几乎没有版面限制对楼盘可作最全面详细的介绍;它独立印刷无需高昂的发布费;它独立成册不会被其他广告信息干扰;它制作精良易携带便于保存……
如果说印刷媒体是地产广告的最佳媒体,那么报纸+售楼书就堪称是珠联璧合、相得益彰的最佳组合。
弄清了售楼书不仅仅是"产品说明书"而且是重要的广告媒体,我们就不难理解深圳地产商对售楼书的重视,而售楼书该说些啥自然也就清楚明白了:
楼盘概况:占地面积、建筑面积、公共建筑面积、商业建筑面积、建筑覆盖率、容积率、绿化率、物业座数、层数、层高、车位数、物业结构、发展商、投资商、建筑商、物业管理人……
位置交通:楼盘所处具体位置图、交通路线图及位置、交通情况文字详细介绍。
周边环境:自然环境介绍、人文环境介绍、景观介绍。
生活配套设施:介绍周边学校、幼儿园、医院、菜市场、商场、超市、餐饮服务业、娱乐业、邮政电信……
规划设计:包括楼盘规划人、规划理念、规划特点、楼盘建筑设计者、设计理念、建筑特色、环艺绿化风格特色等介绍。随着近年人们对生活品位日渐高层次的追求,消费者日益重视建筑内、外部空间的处理、建筑风格、建筑外立面特点,因此规划设计应是售楼书介绍的重点部分。
户型介绍:由于生活方便与否、舒适与否与户型有着绝大的关系,因此户型是影响消费者购买决定的重大因素,应以灵活多样的方式将户型特色、户型优点尽情展示。
会所介绍:作为全新生活方式下的产物,作为能提升楼盘整体品位的重要组成,会所在近年的市场中受到越来越高的重视,会所功能、会所设计概念、会所服务细则也应有所介绍。
物业管理介绍:物业管理即楼盘的售后服务,随着市场的发展,人们对其日益重视,物业管理人背景、物业管理内容、物业管理特色应有所交代。
此外还有建筑装饰材料、保安管理系统、新材料新科技成果运用……根据每个楼盘自身优势卖点而侧重不同的介绍。
精致美观的作品人们总是乐于收藏,创意独特、设计新颖的作品人们总是乐于阅读,内容翔实丰富的作品人们从中得到的信息也就越多,信赖程度也就越高,广告大师奥格威说:"你介绍得越详细,销售得也就越多。"因此售楼书不宜过于简陋,更重要的是,一定要让消费者得到尽可能多的信息。
选准媒体是节省广告费的最佳方法。售楼书值得您大胆投入。
篇2:林语项目楼书:居者所需
东湖林语项目楼书：居者所需
典藏之美/安全、舒适、荣誉--居者所需
东湖林语从建筑的品质、建材的研究上，以精致、体贴的人性化设计，用每一个细节展现东湖林语的气质，也体现着每一位主人的气质。
栖居者对居住的要求，从第一层次的安全需要，第二层次的舒适需要，到更高层次的社会荣誉感需要，一层层的深入，当最基本的安全需求已经成为大部分居住区提供的基本保障，舒适感需要被提上了议事日程，户型的增大，配套的齐全……尽量的满足着人们的口味。人，不能脱离社会而生存，渴望被尊重、被认可是在尘世中得以立足的根本，宅邸是否能够体现主人的社会荣誉感，就是其中的表现之一。
社区建筑群落轮廓分析研究
对建筑群落轮廓的研究如同做雕塑一般，寻求建筑的美感，建筑轮廓由天际线、屋顶、边侧墙体、窗等构成，综合运用的好坏决定了建筑轮廓的丰富与美观程度。
东湖林语建筑高低错落，局部的边套降层处理，多坡屋顶组合，考虑窗的运用，恰到好处的表达着建筑的美感。
建筑群落轮廓特点分析
内容 东湖林语 普通公寓
天际轮廓线 建筑群落的楼层高低起伏，错落有致。赏心悦目 一条横线，单调平板
边侧降层 部分边套的楼层高低起伏，构成局部跌落的形体变化，与人的尺度关系更和谐。 做足建筑面积，没有任何变化
局部退台 建筑的顶层局部向后退缩，构成形体的变化 做足建筑面积，不退台
多坡顶组合 双坡顶、四坡顶、八角坡顶多种方式进行组合，构成丰富的"第五空间"使层顶形态起伏变化 一种坡顶方式做到底，构成新的千篇一律
老虎窗 在部分屋面变化较小的地方，适当构架老虎窗，形成局部凸起，丰富形体。同时为阁楼创造采光条件。 或者不做，或者为了顶层阁楼采光而全部都做
建筑立面形态品质研究
建筑立面形态分为线条、轮廓、墙体材料、墙面色彩、墙面反光五方面，高品质的建筑立面处理给人一种自然、柔和的感受。
东湖林语采用高品质标准处理建筑立面。
建筑立面形态品质研究
分项 高品质 低品质 说明
立面线条 线条简洁，尺度合理 简繁失当，尺度不合理 如檐、腰线、柱线、窗套线
立面轮廓 富有进退变化 平板、无变化 墙面的形状
墙体材料 丰富而趋向自然 简陋 东湖林语采用高品质标准处理外墙立面
墙面色彩 色彩简洁中有变化 或单调，或花里胡哨
墙面反光 不反光，色调柔和 反光率高，色调刺眼
篇3:东湖林语项目楼书:居住光污染影响
东湖林语项目楼书：光污染对居住的影响
光污染分为白亮污染、人工白书、彩光污染三大类，都对人体健康产生不同程度的影响，严重的将影响大脑中枢神经，造成人体的不良反应。
建筑污染与光污染危害分析
……光污染特徵
白亮污染：阳光照射强烈时，建筑物的玻璃幕墙、釉面砖墙、磨光大理石和各种涂料等反射光线明晃光亮、眩眼夺目。
人工白书：夜晚商场、商店的广告灯、霓虹灯闪烁夺目，令人眼花缭乱。
彩光污染：舞厅、夜总会安装的黑光灯、旋转灯、荧光灯以及闪烁的彩色光源构成了彩光污染。
……对人体健康的影响
白亮污染：长时间处在白亮环境下，人的视网膜会受到损害，视力下降，白内障发病率提高。诱发头昏心烦，失眠、食欲下降，情绪低落，身体乏力等类似神经衰弱的症状。
人工白书：夜晚难以入睡，扰乱人体正常的生物钟，导致白天工作效率低下，人工白书还会伤害鸟类和昆虫。
彩光污染：长期授受这种照射，可诱发流鼻血、脱牙、白内障、甚至导致白血病和其他癌变，彩色光源让人眼花缭乱。不仅对眼睛不利，且干扰大脑中枢神经，使人头晕目眩，出现恶心呕吐、失眠等症状。
……一般住宅
白光污染：住宅区内外无树林，建筑普遍采用釉面砖墙和光亮涂料以追求色彩效果
人工白书：坐落于城市拥挤地段，难以避免此类干扰;
彩光污染：坐落于城市拥挤区域，难以避免此类干扰。
……东湖林语：
白光污染：园区周边绿树成片，区内有518棵大树构成绿色视觉环境，建筑外墙采用天然片岩、特制清水砖和进口涂料，消除反射光;
人工白书：周边无此类光线干扰;
彩光污染：周边无此类光线干扰。
绿化品质研究：
绿化品质是考量居住品质高低的标准之一，绿化品质不仅体现在绿化率和户均绿化
面积这些直观数字上，也从绿化层次、植物种类、美观程度等方面更深刻的体现。
东湖林语依托天然环境优势，多层次、多角度的对园区的绿化品质深入研究，营造
出更人性与舒适的居住空间。
绿化品质研究
研究项目 一般住宅区 东湖林语
户均绿地拥有面积 在容积率为2，绿地率为30%时，小于25平米/户 66.8平米/户
绿地可进入性 只可观赏，不可进入，原因为人口密度高，绿地经不起人的践踏 可以供人进入，因为户均拥有率高，人口密度低，绿地的承受力强。
植被品种 草坪为主，点缀少量树木 草坪、花卉、灌木、小乔木、大乔木及古树名木浓密
绿化层次 绿地平铺，树木稀疏，视觉一览无余 地形起伏变化，各种植被层次丰富，疏密有间
季节景观 花卉单一，树种稀少，四季景色单调 古树名木在夏季形成大片的阴凉空间，冬季落叶乔木敞开阳光空间
对居住环境的影响 无隔绝噪音能力，冬季不能挡风，夏季无阴凉 树木丰茂，吸收噪音能力强，夏季降温效果显着，冬季挡风作用强，空气含氧量高，负离子含量高，吸附灰尘能力强。