柳州滨江世纪总体规划分析:总体布局分析
总体布局分析：
1. A区、B区、C区三块用地之间的关系
B区、C区规划在保持与A区建设衔接的基础上,强调小区总体规划的完整性。
B区、C区定位为中高档住宅社区，A区用地已开发完成，其设计定位与B区、C区用地的发展方向存在一定的差异性，如何处理三者之间的关系。做到相对的统一和视觉效果的延续，同时又能体现各自不同的特性。如：底层商业规划是联系三块地块不同特性的纽带。
充分利用景观资源，打造不同主题的社区文化。B区靠山望江—原生态的山体建筑;C区面江望山—纯水岸文化社区。
2. 总体规划原则
根据地形、地貌和环境现状的特点，强调小区总体规划的完整性，通过规划结构、建筑的造型，以及各建筑单体不同的排列，形成具有各自特点的组团。
强调户户有景观，自然景观与园林景观的充分摄取。
项目用地由西向东逐步开发，考虑江景资源的充分利用，形成良好的江景视觉走廊，因此对建筑层数的控制以及总体规划布局应整体把握。
充分利用地形高差，创造富有特色的坡地景观。空间设计在统一中求变化。
充分考虑住户的朝向和景观，以正南北向为主。
B区小高层建议采用“两两”或“两三”相连的错位排布，尽量避免多栋联体的大围合或大板式;由于小高层楼层较高，取景视线较远，因此在其平面布局选择上，建议要尽可能地照顾平面各户都能以观赏区内、区外景观为主。
小高层主要以一梯两户为主，局部可考虑一梯三户。
C区建议4+1层花园洋房、沿江面的TOWNHOUSE及小高层，各自组成相对独立的组团，在分享组团内资源的同时，与其他组团共享更大的天然空间;并希望能尽量结合地势优势，营造出错落有致的组团空间。
商业街临街布置，考虑一层商业，突出“街”的空间塑造，注重行径中的景观点、线、面设计，空间灵活，有收有放，即增添若干小型商业广场,打破单调的线型空间,增加变化,使行走于其间的人感到兴味无穷。
B区不考虑单独设置会所，而是结合架空层和商业的位置以泛会所的形式规划。
从控制建筑成本的角度出发，道路交通系统做到相对的人车分流，利用地势高差解决停车问题，地面停车结合环境相对集中。
3. 经济技术指标
| 规划用地 | 地块B | 地块C |
| 规划用地面积 | 约34000m2 | 约36000m2 |
| 总建筑面积 | 78000m2 | 51000m2 |
| 容积率 | 2.3-2.5 | 1.4 |
| 绿地率 | ≥42% | |
| 建筑密度 | ≤28% | |
篇2:项目建筑规划分析及建议
项目建筑规划分析及建议
一、产品规划分析
本项目产品规划将面临三大矛盾：一是如何考虑南京高档别墅现阶段的购买力和总价抗力;二是如何针对目标对象，规划合适产品;三是大规模开发，如何区隔板块内其它产品，塑造产品的差异性，抢占市场。
本案的区域位置、容积率等都明确指向本案的物业型态为别墅，而南京的别墅市场还需要培育和时间催化，这些决定了我们在产品规划建议上必须考虑各种别墅的盘量和总价，以便更符合目标市场对产品的定位。
鉴于目前南京别墅市场的现状，联体别墅的去化量肯定远大于单体和双拼。但综合各种因素，尤其是从将军路板块的竞争角度来看，主打联体别墅，与运盛、瑞景文华等相比并无优势，而交通抗性不可避免，竞争上又很难造成差异;规划单一的独栋/双拼别墅，又存在现实市场去化速度的制约，资金回笼慢，风险很大。
所以，从原则上，由于联体别墅的市场上升很快，建造部分联体别墅是为了提高容积率，降低风险，迅速回笼资金;而以独栋/双拼别墅为主概念推广，是为了准确本项目的竞争定位，在迎合市场、引导市场的过程中赚取利润。
二、物业类型建议
--以独栋、双拼别墅为主，以高尚纯别墅概念统领社区内所有产品。
除传统的独栋、双拼别墅外，可考虑引进双立别墅。
从建筑型态角度分类建议：
(1) 独栋别墅--独门独户独院，自由空间，备享尊荣，从二百多平米的一般独栋到六七百平米的别墅王，应有尽有;
(2) 双拼别墅--两户共用一堵墙，内部空间仍旧为独栋排场，但售价降低;
(3)双立别墅--假双拼。优于双拼，比双拼别墅多一堵墙，但又是两栋紧贴的独栋别墅，
甚至两栋间以设备房或佣人房相连。售价可介于独栋和双拼之间。
鉴于景观设置的多线路要求，我们本着广告传播和营销卖点整合的需求进行产品分类建议：
(1)流水别墅--沿中部的溪水，湖泊，构建流水别墅，以业主每一窗都能拥有天然的流水，或垂钓，或听水，或枕溪，享受人间仙境。
(2)岛居别墅--面湖而建临水型，半岛别墅，开门既见清风徐来，水波潋滟，鱼翔水底，细石可辨，椅窗听荷，雅兴徒增。
(3)云顶别墅--专为顶级度身定造的休闲别墅，产生坐庭院看落日染红远山，听鸟鸣唱绿山谷，和着山野的天籁之声，一种悠长的梦想便随白云而翻飞，一种君临天下的大气风范便油然而生。
(4)森林别墅--将军山北边茂密的森林，将别墅种植于森林中。于健康步道中漫步，体验"运动与健康"的感受，是悠闲假期的好去处。
--以联体别墅、别墅楼中楼等一般别墅类型产品作为补充，依势而造。
除传统的联体别墅外，可根据实际情况考虑规划部分双立、别墅楼中楼
的创意房型。
(1) 联体别墅--三联/四联/六联 四联/六联可改进为双立别墅
(2)叠加式别墅--创新版。四层或六-七层电梯，但外立面造型为二层或三层，客厅挑空设计，
三大入门途径：首层于空中花园入客厅，二层于阳台入主人房及工人专用门入
厨房或工人房。
--可考虑导入部分木质结构的独栋别墅，以营造产品差异，但缺点是隔音效果差，成本高。
三、单体面积建议
单体面积的设计，既要充分满足别墅居家的空间需求，也要考虑到市场承受能力，
尤其是总价的承受力。
单体别墅：
主力面积：300-350 m2;沿将军山山体或山顶部分可度身定做豪宅(别墅王)：500-800 m2
双拼别墅：
主力面积：250-300 m2;
双立别墅：
主力面积：200-250 m2;
联体别墅：
主力面积：180-220 m2;
别墅楼中楼：
主力面积：160-200 m2;
五、房型设计建议
空间是别墅的灵魂。必须从房型上对南京的别墅房型进行一场"空间革命"!
单体/双拼/双立别墅建议：
--两层半或三层为主，层高三米以上
--户型设计基本要求：动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开;
户型设计的重点：客厅和主卧。
--客厅：所有的客厅必须挑高(4.5米，5.4米以上);大面宽、大开间;最好能营造多种空间感受;
大面积玻璃、弧形落地窗、低窗台落地大凸窗、壁炉等……都可考虑
--主卧必须气派，主卫、衣帽间、甚至与起居厅、书房、健身房相连，最好外带大露台
--卫生间建议：尽可能使主卫做到不小于10平方米(根据总面积作适当调整)，次卫6-8平方米
--厨房：可考虑有中式厨房或西式厨房两种，或开放式厨房
--餐厅或客房可做夹层(一夹二或二夹三)
--充分利用地形地势：部分山地别墅还可考虑结合地形偷出地下室的面积，让看起来的二层实际为
三层;沿湖部分也可设计出有创新的别墅房型或生活型态
--充分考虑别墅居家的特性，把握好具体各房间的尺度
--功能必须齐备，别墅的五大区域必须充分考虑，合理安排
礼仪区：玄关、客厅 / 交往区：餐厅、家庭活动室、书房 / 私密区：卧室、卫生间
功能区：车库、洗衣房、佣人房、健身房、视听室 /
室外区：车库门、辅助出入口、总门、花园庭院、露台、会所、公共绿化
--沿湖、或沿山，可考虑聘请国外著名的设计师，从外立面到内部装修全部进行设计，不为卖房，
首先为炒作概念，用大手笔体现盛唐实力与特色，也是营销创新的一种手段，为项目形象提升
打下伏笔。
--特别的豪宅：这可以说是盛唐艺术园的明星产品，也是小区的物业领袖，可以特别设计，创新、
有个性，可加配小型游泳池，双车库等特别设施。
联体别墅房型建议：
--流水线产品：大量可复制的成熟产品，只推3-4种经典房型
--房型创新：客厅全部挑空，4.2-4.5米以上;三层半空间;大开间(5.4米或以上)
--外车库设计：去除室内车库，全部放在室外，弥补挑空的面积损失(据调查而知，很多住别墅
的客人都喜欢停车在室外)
--加大花园：减少公摊面积，加大花园面积
--面积控制：全部200平米以下，有效控制总价
六、建筑立面及风格建议
--整个社区建筑单体结合不同组团主题采用相应的建筑风格。三个区(高尚别墅区、艺术园区、联排区)各有特色，但总体协调;
--高档别墅的建筑风格应遵循传统、经典或经典改良型、稳重、大气，不应过分现代或时尚，必须经得起时间考验;(唐代建筑的风格特点就是气魄宏伟、严整而又开朗)联体别墅的建筑风格可更现代化、创新化、特色化;
--建筑立面上：高尚别墅追求个性，但不张扬，必须在整体协调的情况下多样化;联体别墅则建议相对统一化。
--主题艺术馆园可单独设计，采用现代前卫风格，初期可先做两座已定的亚明艺术馆与江宁区博物馆，其余尽量先与有兴趣的相关人或厂家谈好意向，根据其要求结合园区的整体风格再行建造。
篇3:房地产总体规划分析及建议
总体规划分析及建议
一、分区思路
将整体基地划分为三大区：
--以单体与双拼别墅为物业形态的高档别墅区;
--以联体别墅、双立别墅为主的一般型别墅区;
--艺术馆园区
艺术馆园区作为两个别墅区的共享区，除艺术馆外，会所、幼儿园等配套均在其中，可考虑在其中增加经营性的画家村功能，做足艺术配套服务的文章。
二、分期思路：
--抢占南京大型高档纯别墅社区概念，抢占定位制高点;
--以艺术园区作为小区的亮点和特色，与首期开发的样板段联动，打响盛唐品牌;
--先推单体和双拼别墅，树立高档形象，拨高地价，再推排屋，迅速回笼资金;
--跑量以排屋为主力，双拼次之，单体盘量依据市场适当分期分区推出。
三、分区中的两种不同布局思路：
--A：维持原规划方案中T字形的大格局：
艺术园(包括会所、幼儿园等配套)规划在基地通向采石场的平缓处及大门两侧，并增加画家村的配备;
左方为高密度联排/双立别墅，量体尽量放大;
右方为超低密度单体与双拼别墅，山顶部分做少量的顶级概念别墅。
--B：将艺术园等配套设施，全部放在佛城西路沿街;
基地西侧及进入采石场的平缓地带，用来盖联排/双立别墅;
基地东侧做单体与双拼别墅的混合区，山顶部分仍做少量顶级概念单体别墅
四、容积率
--方案一：整体容积率为0.3
左方排屋的容积率做到0.55(以目前市场为标准但较低);右方全面释放，最大限度的发挥原
始生态山水别墅的顶级概念，做到0.18的超低容积率;配套及艺术园区为0.3。
--方案二：整体容积率提高到0.35
左方排屋的容积率为0.67;右方别墅的容积率提高为0.2;配套及艺术园区为0.35。
五、各区参数：
以容积率0.3计算。
--A：以T字形为大格局进行功能定位：
艺术园及配套放在采石场近基地的平缓地带，并尽量靠近佛城西路;艺术馆园区总占地60亩，
容积率0.3，建筑面积12,006平方米;
左侧规划经济型别墅区，建筑高密度联排别墅，为主要出容积率的地方;经济别墅区占地140亩，容积率0.55，建筑面积51,359平方米;
右侧山地规划为高尚别墅区，安排为超低密度单体与双拼别墅，山顶部分根据地形地貌做少量豪宅，高尚别墅区占地300亩，容积率0.18，建筑面积36,018平方米;
--B：将艺术园等配套设施，全部放在佛城西路沿街：
艺术馆园区总占地60亩，容积率0.3，建筑面积12,006平方米
基地西侧及进入采石场的平缓地带，用来做经济型别墅，盖排屋;经济别墅区占地160亩，容积率0.51，建筑面积54,427平方米;
基地东侧做单体与双拼别墅的混合的高尚别墅区，山顶部分仍做少量顶级概念单体别墅;高尚别墅区占地280亩，容积率0.18，建筑面积33,617平方米;
方案A与方案B相比，排屋的占地面积扩大了20亩左右。而且充分考虑了艺术园区的开放性与经营管理的方便性，尽量减少对社区居民的日常生活影响。