别墅项目产品规划
联排别墅 有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，部分还有地下室。由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积每户250平方米左右
【特征】
1、比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通比较方便。
2、价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。
3、户型设计丰富而前卫，有特色。
独栋别墅 上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，房屋周围都有面积不等的绿地、院落。
【特征】私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。
各户型层高做大，可在3.3米之内。
本案各户型的卫生间开间尺寸做到不小于2.4米。 体现各户型的多功能性，考虑将房间功能从享受化、个性化方面设计(如可考虑增加雪茄房、桑拿房、功能性半地下室)。
建筑风格建议：
根据以上别墅市场分析，本项目的SWOT分析，感觉本项目的优势和机会点非常清晰，处在黄金地段，本楼盘的外立面风格建议以下两种：
1、美国乡村别墅
推荐原因：
美式别墅也是最经典的风格之一，其尖屋顶及充满乡村味和艺术感的石材墙若坐落在本项目地，定会成为五里湖边最让人惊叹的神来之笔。
可能发生的情况及解决方案：
虽然项目地的建筑形式有多种，但毕竟独立别墅所吸引的人群是有很大的雷同，而其他竞争对手有相当部分是纯粹的独立别墅项目，综合品位在本项目之上的。所以在主题定位上应该有很大的差异性。独特的促销手段也要让其脱颖而出。
2、现代欧式别墅
推荐原因：
现代欧式别墅这种风格已为大众所接受，许多人概念中豪宅的模板都是现代欧式的，所以这种风格在推广中没有什么市场风险。
面积控制：
独立别墅：350-500平方米，主力为400平方米左右
:联排别墅：220-250平方米左右
篇2:房地产产品规划建议
冠中房地产产品规划建议
一、外立面：
生活在有山有林的大自然的环境中，享受的是美与和谐的自然景观，享受的是惬意与悠闲的生活状态，享受的是精神和物质的极致发挥外立面的色彩应是柔和的，含蓄的，直观的，灵动的;以现代建筑群风格定位群体外立面的色彩，纯净的白、透亮的蓝，庄重的咖啡为基调，建筑本身的硬朗与和谐的外立面相呼应，浑然天成，恰到好处。
外墙装修标准：
结构：主结构采用现浇剪力墙结构，无论承重、抗压、防风、抗震、耐火特性，均符合规定之标准。外墙需做外墙外保温。
外立面：外立面风格新潮、有点儿另类、色彩但又不失沉稳、材质的设计与价格需匹配，在后期销售中以此点可做为产品的有力卖点诉求，主要以区别于周边同质项目，技高拔筹。
二、公共部分装修标准：
首层大堂装修：单元门入口建议设计成外接酒店式玻璃幕大堂，拼花磨光花岗岩地面，大理石及部分木饰面，悬挂艺术挂画、吊灯、壁灯，还专设洽谈、休息区，配有空调，单元门高档不锈钢防盗门彰显高档品质。
电梯间：首层为大理石电梯门套，豪华花纹不锈钢电梯门。
标准层装修：
公共走廊：优质地砖、高级环保乳胶漆墙面，配以柔和灯光(延时开关);矿棉吸声板吊顶;金属栏杆，木扶手。电梯间：不锈钢电梯门套和不锈钢电梯门
电梯：
采用载重1000㎏电梯，速度为2-2.5M/S,等候时间为30秒(如三菱，日立、富士通等)箱内配不锈钢花纹贴面，配远程监控系统。轿厢
装修高雅、平稳快速，24小时服务。
三、室内装修标准：
户门：国产品牌实木加钢子母门，防盗门锁;(德国霍曼)
外窗：高级双层中空断桥铝合金平开窗(平开+上旋开启);
内门：预留安装埋件;
阳台：铝合金窗框双层落地中空玻璃;
内墙：内墙白色耐水腻子找平;
天花：结构层白色耐水腻子找平;
客厅：地面水泥砂浆压实赶光;
卧室：地面水泥砂浆压实赶光;
厨房：地面水泥砂浆压实赶光，上下水管道安装到位，预留端口，设防水层，墙面保护层，地漏;
卫生间：地面水泥砂浆压实赶光，上下水管道安装到位，预留端口，设防水层，墙面保护层，地漏
四、小区智能化定位及建议
"智能化"是为"知本"精英们打造栖居地的一个基本要求，它并驾于住宅土建建设、环境建设，是无形生活环境的建设，这一建设必须具备先进、完整、超前、低费用等条件，这就是我们的定位。智能化住宅实质上是将各种家庭自动化的设备、计算机、网络系统及建筑技术与建筑艺术有机结合的产物。智能住宅的概念是：把各项已有的技术和产品整合为一套实用系统，以提高小区的生活品质。
"智能化"分为两部分：
社区宽带信息网
社区宽带网的解决方法有多种，如HFC、XDSL、ATM及基于光缆、五类线的高速宽带以太网，这些解决方案在不同的应用条件下有各自
不同的特点和优势，但在社区的应用上，不论从技术的成熟及稳定性，还是从系统未来的可升级性，还有最受开发商关注的价格因素等方
面来考虑，百兆/千兆快速以太网无疑是一个性价比最好的解决方案。由于采用了局域网结构，在这样的宽带网络上，可以轻松地完成网上
购物、WWW浏览、VOD点播、电子邮件、电子商务、网上聊天、网上游戏、远程教学、远程医辽、文化娱乐、网络物业管理等各种特色信息
服务。宽带应用、Internet接入对物业管理来讲，这些服务是增值的，更重要的是，根据麦可卡锡定律，网络的价值和用户数的平方成正
比，对社区住户的潜在价值是不可估量的。
智能化物业管理
该部分需由开发商投资，包括安全、娱乐、管理等各方面的内容和各项服务，称为社区智能化物业管理系统，其服务内容建议如下：
配置标准
1、供电系统：
社区设变配电站，双回路供电，每户设独立电表10(40)A-15(60)A;每户预留小型配电箱，各房间及厨房内设足够的电源插座，房间内还设有分体空调机的电源插座。
2、供水系统：
给水系统：采用变频分区给水系统，有效防止用水之二次污染。分户水表出户集中设置，无须入户读表，方便业主及物业管理。
热水：24小时供应生活热水。
3、供暖系统：
整个项目热源来自市政热力系统，.按照北京市相关政策法规保证温度。
4.燃气系统：
燃气系统：天然气到户。
燃气报警系统：每户厨房内设有一个气体探测器，由消防中控室主机控制。
5、通讯系统：
每户预留IDD直线电话2-4条并于客厅及主卧室设插座预埋。
综合布线系统
遵循国际标准EIA/TIA568A,多模光纤数据主干，超5类水平电缆，星形网络拓扑结构，用户独享10M网络带宽，提供高速接入Internet服务。每个房间设信息点。
6、有线电视系统：
电视：设有有线及卫星天线电视系统，住户内的起居室和每个卧室均设一个电视插座。
7、智能系统：
周界防范：在小区的围墙和出入口等地方，设置红外线对射和电视监控系统。
24小时电子巡更：为了确保小区的每一个角落都处于保安人员的监控之中，保安人员必须定时到巡更点用遥控器报到。
楼宇可视对讲：每户均设有可与单元门口访客可视对讲的电话，方便辨别访客的身份。
室内安防：由报警器主机、门磁开关、火警探测器、煤气探测器、楼宇对讲主机、设/撤防键盘以及各类探头组成。各类探头检测不同警报信息并传给主机，主机再将其传至小区的安防控制中心，在控制中心的主显示屏的电子地图上将显示报警的方位和警报类型，从而采取相应的处理措施。
车库管理系统：选用高档图象型感应式IC卡停车场电脑管理系统。小区的每辆车都配有一张卡，在车辆进出小区时驾驶人员只须坐在驾驶位将卡在小区门口的读卡机前轻轻一晃，在阻拦杆开启的同时，该车的相关资料同步出现在旁边的监控计算机上，实现了小区车辆的智能化管理。停车管理也用IC卡管理，一卡一车位。并预留访客车位，以区别于业主车位的管理。
远程抄计系统：小区对水、电、气、暖等均进行远程抄计，每户装设采集器，通过数据接口连接到分控制器，并接到控制中心的控制计算机。
背景音乐/紧急广播系统：在小区出入口、主通道、车库内、会所等场地分别装户外扬声器及音箱，平时广播中心播放背景或自办节目，并可和紧急广播系统结合在一起，进行紧急播音传呼。
五、园林规划建议
园林景观规划主旨是将社区规划与建筑风格融为一体，互为景观设计，让人一步入社区就会产生一种身临其境的感觉。采用"生态网络"的概念，体现人与自然的关系。采用"引入式绿化"的概念，将宅间绿地与户内绿地有机的结合在一起，形成绿地的均好性。人造溪流贯穿整个社区，十足"亲水";社区选用多种养生名贵树种，可以精心营造舒适幽雅的居住环境。在每一组团以不同种建筑风格设计不同的主题公园，鹅卵石铺成的林荫小道将彼此相连，道路两边点缀着精美的雕塑。徜徉于此，顿生曲径通幽之感。(迷宫)绿色主题，融合风情景观，用自然写意的风格突出情调，以园内小品、雕塑、回廊、水车、水景、绿植配彩色道路结合百米绿色走廊，把人们的休闲和晨练紧密结合，构成一幅美丽的生活图片，人在景中，家在画上，其乐融融。主题广场命名："鸟语林广场",整体社区分为3个片区，与项目紧紧呼应，并做有机的配合，三个区域各设小型主题花园，设置相应的主题雕塑或小品，以自然、生命、现代表现为主。
另外，考虑北方气候的特性，三季有花，一季观叶，多选用耐阴、耐旱的灌木、草本、藤本植物，如高羊毛，玫瑰、牡丹等。
1、园林设计主题风格
"鸟语林",以各种珍奇鸟类为主，创造与鸟而居的生活环境。
虎皮鹦鹉(俗名姣凤)，它的羽色艳丽多样，很容易饲养，管理也方便。还有白腰(俗名十姐妹)、黄雀、金翅、蜡嘴、燕雀、鹦鹉等，这些鸟的姿态优美，鸣声婉转动听。百灵、画眉、乌鸫鸣声清晰悠扬，激昂流畅，八哥、鹩哥智商较高，能学人语，深受养鸟老人们的喜爱。这些种类的鸟都是容易饲养的鸟类，以吃谷类杂含食为主。
2、园林布局：
小区环境即要有大面积草坪，同时要有一定高度的花草树木及喷泉系统，形成有层次的四季常青绿色小区，由于围合的空间，可采用"以小见大"、"先抑后扬"、"开敞借景"等园艺手法使绿化、道路、休闲娱乐的空间变得舒适、有趣、充满亲和力。设计时有意识的制造沟通条件和沟通场所，同时也要符合未来业主的身份定位。所以不在乎树种的名贵，场面的气派，尽可能选用常见的树木花草及石材、面砖配以不锈钢管和板材、玻璃、铁花、铜皮、现代灯具营造出时尚的、高品位的现代化园林。
在小区中心花园西侧引入"鸟语林",设置以各类鸟种区分的大型鸟笼。
嬉水浅流(目标对象：儿童。类别：分散。与园艺小品相结合，在活动绿地附近，便于儿童嬉戏，水质要求清澈，水深不超过15厘米。)
园艺迷宫(目标对象：儿童。类别：集中。用园艺乔木作成的迷宫，结构不同，与中心花园结合。)
在小区北侧入口处两侧建造引入式绿化，中心花园设置
活动绿地(目标对象：组团内家庭，尤其是儿童。类别：分散。活动绿地要尽可能多地设计在住户在家中视野可及的范围内，要相对平坦，即使有起伏，也要尽量平缓些，便于儿童踢足球、放风筝，也方便一家人闲坐休憩)
林地(目标对象：老年和儿童。类别：集中。以往的社区内生态往往简单以植草作为措施，但是草坪缺乏立体感，且内涵不够丰富，生态主题亦不够突出，所以社区必须由一片林地，一部分林木是移植较大体量的成年树木，另外一部分可以由业主认领，加强认同感和关切程度，面积不宜少于3亩，地面再植一层草，并迁入部分动物和昆虫，如松鼠、鸟类、萤火虫，加强生态感。可设置部分运动休闲设施，如跷跷板，秋千，吊床，双杠，爬杆等等。)
在东侧设置花房，养殖四季花种，供小区住户观赏和购买，同时也为鸟类提供冬季过冬的场所。
同时在小区内步行道上设置草坪灯，并配合若有若无的背景音乐及亭台、名言牌文及盆景、雕塑，形成有静有动，富有文化气氛的小区氛围，
葡萄藤长廊(目标对象：全体，尤其是老年。类别：集中。该长廊将作为贯穿连接整个社区的南北步行道，可容三人并行，地面用天然材料，避免用水泥，并要考虑雨天的使用，上面全部以葡萄藤覆盖，可考虑不同葡萄品种的组合，以提高观赏性，旁边设置若干休憩长椅，考虑到老人的体力水平，长椅间距不宜大于50米)
紫藤漫步道(目标对象：各组团中的住户。类别：分散。该漫步道是各个组团与葡萄藤长廊之间的连接通道，密植紫藤和爬山虎，地面可考虑使用鹅卵石，来作为按摩道)
亲子乐园(目标对象：家庭，主要是母子。类别：集中。与进口沙地相邻，设置滑滑梯、儿童城堡等儿童运动娱乐设施，)
休闲廊桥(目标对象：中老年。类别：集中。数量：1个。架设于河流之上，便于傍晚休闲交流，可供坐卧。)
3、车位规划
人车分流，车走车行道，停车全部在社区地下停车，机动车交通在居住区内被限制到最低程度，不允许进入中心花园景观区、休闲区。中心花园及楼间绿地设置人行道，在平时被用作步行的交通系统，行人主出入口等区域。充足满足人的自由活动空间，保持步行的完整性。上述区域中，机动车在遇紧急事故或服务需要时(如消防、急救等)才可通行车辆。
六、会所、物业用房及底商功能设置
1、社区会所设置：
为符合小区高品质标准，设立以健身和艺术为主题的独立会所以供小区住户使用。
健身主题包括有美容美发，健身室、韵律教室、棋牌室、桌球室、壁球室、乒乓球、台球等球类活动室。
艺术主题包括有创造者乐园(陶艺吧、插花艺术、根雕艺术室、凡高画室等);互动俱乐部，创作者可以互相展示或交换自己的作品，形成独特的邻里交流方式;茶吧、音乐酒廊、高档休闲餐厅、小型超市等休闲娱乐设施。
2、物业服务内容建议
1)物业基本服务：
房屋建筑及其公共服务设施的日常使用管理、维修养护、巡视检查。
园林绿地的管理养护。
热带雨林馆及鸟语林的专人管理及维护
环境卫生的管理服务。
公共秩序的维护。
物业装饰、装修、施工、监督管理。
入住管理
车辆行驶、停放、管理及其场地的维修养护。
消防管理
会所的经营与管理
物业档案资料的管理
节日期间装饰社区的入口及外墙，包括灯光及其他饰物。
组织社区文化活动，定期为客户组织丰富多彩、健康向上的社区文化活动。
代收代缴服务，提供住户水、电、气、有线电视等代收代缴费服务。
2)物业特色服务：
提供居室内设施、设备的维修及咨询服务。
提供居室内的清洁服务。为住户提供室内清洁、厨房大清、地毯清洗、地板打蜡、沙发清洗以及房屋装修完工后的清洁开荒等项服务
送货服务。用电话预约送货上门。
饮用水送水服务。用电话预约送水上门。
洗衣及干衣服务传真、打字、复印、国内长途、国际长途;
室内花卉租摆服务，社区设有花房，当住户的居室内需要摆放鲜花时，花房可为住户提供鲜花，并提供养护服务
出租汽车预约服务;
提供旅游活动安排服务;
航空机票、火车票定购服务;
提供小时工服务;
接送儿童服务
汽车保养保洁服务
房屋租赁服务，为产权人代理出租房屋业务及日常租务管理服务
产品其它建议：
整体完工整体交房：注重社区小环境，给客户以真实的感觉，同时保证基本的生活商业服务配套，会激起客户购买欲望。
百变菜单式装修：免费提供完全居家手册，提供5种装修方案，并可将装修款连同房款做按揭
因为北京水质，建议采用净化水处理系统，提升生活质量，保证生活安全。
篇3:房地产规划设计景观及产品设计创新
房地产项目规划设计、景观及产品设计创新
第一、如何运用现代规划设计手法提升房地产价值？
现代景观规划设计的整体性及工作框架探讨
一、如何运用大景观的规划设计理念对项目进行总控
1、区域规划·景观生态规划的制定者
2、城市规划·综合规划决策的参与者
3、城市规划·场地环境营建的领导者
二、景观规划师的专业技能和社会职责
三、大景观规划设计的工作框架
(1)项目策划阶段
(2)用地分析与市场分析阶段
(3)概念性规划草案阶段
(4)概念性规划方案阶段
(5)详细规划阶段
(6)报批融资阶段
(7)场地设计方案阶段
(8)场地设计初设阶段
(9)场地设计施工图阶段
(10)施工配合阶段
四、现代景观规划设计的项目类型和案例探讨
1区域性景观生态规划项目
2综合性地产发展项目
3城市公共空间项目
4社区居住环境
5公园及娱乐设施项目
6旅游度假项目
生态滨水景观的规划设计关键——国内外案例分析
一、水景观设计的三种形态
1、自然水景 2、人造水景 3、自然与人工相结合
二、以人为本——好水景的五个基本原则
1、可达性 2、实用性 3、生态性 4、参与性 5、趣味性
三、社区水景营造的三元素
1、植物——巧用植物
2、坡岸——注意步道，平台与水景的关系
3、想象力——注意水环境的营造、以少胜多
第二、房地产规划设计全流程化管理实践——标杆地产规划设计制度、标准与流程及实战
一、房地产产品设计的趋势
二、如何把握市场的需求及进行创新
三、房地产商如何通过产品的开发去满足市场的需要
四、如何将市场研究的成果转换成设计语言
五、如何在设计任务书中体现客户的需求
六、一个好的设计任务书应包含的内容。如何编制及步骤和应注意的地方
七、如何把握出图计划及深度控制
八、如何使产品的创新、方案优化及限额设计有效的进行衔接
九、设计管理及设计变更管理