天晟物业安全工作汇报
内容纲要
【一】3月工作总结
【二】项目问题描述
【三】问题汇总
【四】下月工作计划
【五】需公司协助事项
【一】3月工作总结
1、08.3.15-08.4.15安排两批共11人到四季花城交流;
2、安全人数由13人增加至24人，本月将到岗5人，5月30日前预计人员48人全部到位;
3、根据方案确定2个人员出入口，一个车场出入口，一个单车、摩托车出入口，对小区交付区域镜头和智能化进行定位;
4、一期智能化需增加项，协助深圳智能化工程组给项目部签证;
5、统计消防器材并提交申请;
6、协助营销和地产工作;
【二】项目问题描述
1.交通辅助配套
参照标准：集团《项目规划设计物业关注要点指引》
6.2.6.6:小区道路人流较多的路段设置减速坡，减速坡与路面采用整体浇注成型或橡胶减速坡。水泥浇筑减速坡地面以上高度为5-6厘米、宽度为40-60厘米，中段应留40厘米豁口，方便自行车、儿童车的通行以及利于排水。
问题描述： 路未铺无法进行 前期主要位置未设置减速坡。
2、园区围墙
参照标准：集团《项目规划设计物业关注要点指引》
6.3.3.1 围墙应选择混凝土砖结构等免维护材料，并应设计防爬倒刺。
临近围墙不设置固定的构筑物、建筑物、高大乔木，以防止攀爬， 如必须设置时，围墙内侧应预留80厘米宽巡逻通道。
小区外围围www.Aishibei.com墙的高度不低于2.5米，围墙尽量采用混凝土砖结构，围墙顶部平直、便于安防设施安装。(也可考虑围墙顶部有斜面、内高外低)
6.3.3.2 封闭式的组团围墙(包括围栏、组团门禁)高度不低于1.8米，围栏、门禁上端应设计为尖刺。
问题描述：
1、部分公共楼道可轻松进入业主家中，需装防盗网
2、外围墙设计较矮，安装隐患大
【三】下月工作计划
1、 施工单位对外围和内围的物防(防爬刺、隐形防盗网)进行测量，待报价，本周提交申请报告，制作跟进;
2、5月初对员工宿舍进行完善;
3、制定车场使用方案，车流线，减速带、斑马线、安全岛、防护设施的完善;
4、申请消防物资，摆放到位;
5、对现场标识制作跟进，完善张贴;
6、跟进公共区域问题，完善控制中心配套设施。
【四】需公司协助事项
1、外围和内围的物防(防爬刺、隐形防盗网)的安装
2、消防水泵离天花只有30CM ,且无起吊环，不便于以后维修，建议加设吊环
3、天台未设置吊绳装置，外墙清洗难度较大。
【五】项目问题描述
一、房屋本体类
1、外力面
参照标准：集团《项目规划设计物业关注要点指引》
6.1.1.1:房屋实施外墙清洗或维修过程中需要固定吊绳，有天台的住宅，沿女儿墙内侧或上部应安装一圈钢管，直径不小于1http://www.aishibei.com/00mm .钢管需要与女儿墙埋筋相连。10层以下的房屋，钢管的荷载能力在500kg基础上考虑安全系数，10层以上的房屋，每增加一层增加30kg的荷载量考虑。房屋天台上还要考虑固定保险绳的装置，固定保险绳的装置应单独设置并与固定吊绳装置按相同的荷载能力考虑。没有天台的坡屋顶房屋，应该在屋脊上考虑固定吊绳装置及固定保险绳的装置，荷载能力不小于500公斤。
问题点：天台未设置吊绳装置，外墙清洗难度较大
2、设备房
参照标准：集团《项目规划设计物业关注要点指引》
6.2 变配电房、发电机房、水泵房、锅炉房等设备房应预埋吊装环或安装吊装导轨，吊装环或吊装导轨的安全系数按照设备重量的2倍考虑。
问题描述： 消防泵较大，无预埋吊装环，维修难度较大
篇2:市物业管理协会工作汇报
物业管理协会工作汇报
珠海市物业管理协会成立于二○○○年十月,是经珠海市民政局批准并注册登记,具有社团法人资格的珠海市行业性社会团体。
协会成立三年多来,在珠海市各级领导的关怀、支持、帮助、指导下,恪守协会宗旨,全面履行协会的基本职能,在实际运作过程中,不断探索和创新协会运作机制、运作方式,全心全意为社会服务、为政府服务、为会员服务,为规范和发展珠海市物业管理行业做了大量积极的工作,并取得了一定成绩。在二○○二年珠海市民政局组织的全市行业考评中名列前茅,被市民政局领导评价为:“协会运作比较规范,服务内容比较丰富”,并被评为2001-2002年度“珠海市优秀社团”。在2003年6月广东省民间组织管理局对全省行业协会的考察调研中,认为珠海市物业管理协会 “思路新颖,运作规范,比较符合国际惯例,对行业协会建设有启示作用”。
去年,协会还被珠海市香洲区人民政府评为社区文化建设先进单位。
第一部分 协会三年来的工作情况
一、基本概况
(一)协会成立的背景
二○○○年十月十五日是珠海物业管理行业值得纪念的日子,经过近两年酝酿并在反复磋商、协调下,珠海市物业管理协会正式挂牌成立,这标志着珠海市物业管理行业进入了一个崭新的发展阶段,物业管理企业从此有了自己的“家”。
早在一九九八年底,珠海市物业管理行业几个骨干企业中参加全国第一期物业管理经理培训班(深圳)的八名学员就发起了成立物业管理行业的倡议,并得到了许多物业管理企业的积极响应,成立协会的原因是基于如下行业发展的现状:
·珠海市物业管理起步早,于一九八五年诞生了第一家物业管理企业(华发物业管理公司),但由于政府对物业管理行业扶持力度、重视程度不够,使行业的发展步履艰难。整个行业发展缓慢、管理水平落后是当时的真实写照。业内人士把这一现象概括为“起了个大早,赶了个晚集”。珠海市物业管理行业要得到快速发展,需要有一个行业性组织协助政府加强行业管理,推动行业的健康发展。
·物业管理市场的全面开放,呼唤行业组织的诞生。一般来说,企业个体对社会组织的需要及依赖程度,取决于市场的开放程度。二○○○年正值中国加入WTO的前夕,可以预见物业管理行业将得到全面开放。为适应这一市场环境的变化,把分散的企业组建成一个行业“共同体”,以增强抵御市场风险的能力。
·政策环境和人文环境较差,亟需行业组织的出现。在二○○○年之前,珠海市仅仅出台了《珠海市住宅小区物业管理条例》(九七年一月一日实施),配套的政策、法规几乎是空白的,现有的法规也在很大程度上存在需要改进完善的地方;另一方面市民对物业管理的不理解或片面认识及消费意识淡薄,导致物业管理的发展缺乏群众基础,加上部分媒体的误导更使这一情况雪上加霜。改善物业管理政策环境与人文环境,仅靠单体企业各自的努力是无济于事的,需要行业组织发挥牵头、中坚的作用。
·物业管理企业素质参差不齐,良莠并存。珠海市当时有物业管理企业151家,其中临时资质约占企业总数的35%。不少物业管理企业制度不健全、员工队伍素质低、管理服务不规范,物业管理纠纷层出不穷,市民投诉、求助等每月高达上百起,物业管理成为当时珠海市社会各界广泛关注的热点。
面对上述问题,成立物业管理协会的呼声越来越高,在上级主管部门的支持下,珠海市物业管理协会顺应历史的发展和市场经济的需要应用而生,它是市场经济的产物,也是行业发展的必然结果。
(二)协会的性质与宗旨
1、协会性质:以珠海市从事物业管理的企业、个人为主体,依照有关法律、法规自发、自愿成立的地方行业性民间组织,是纯民办的具有法人资格的非营利性社会团体。
2、协会宗旨:遵守国家法律、法规和政策,遵守社会道德风尚,坚持为政府决策服务、为社会进步服务、为行业改革发展服务的方针,团结、组织本会会员,发挥政府与企业之间的桥梁、纽带作用。进行行业自律管理,规范行业执业行为,维护会员的合法权益,保障行业公平、公正的市场秩序,推动珠海市物业管理行业的稳定、健康发展。
(三)协会基本情况
协会现有会员57家,其中单位会员55家、个人会员2名。单位会员中一级物业管理资质企业2家、二级物业管理资质企业4家、三级物业管理资质企业近80家,管理物业面积1600万平方米,占珠海市物业管理总面积的62%。
二、与国际惯例接轨,建立行业协会运行新模式
(一)运作模式
本协会的运作模式可概括为:自办自愿、经费自筹;多向服务、利益共享;多边协作、规范自律。
1、自办自愿、经费自筹:珠海市物业管理协会是一个经济型协会,其成立的目的是根据国家法律与协会内部规约,为会员、社会、政府提供多向服务和协调会员的行为,以推动区域性行业的健康发展。在我国当前经济转型期间,政府对微观职能的收缩,恰好为协会的产生与发挥其作用创造了空间。协会的产生是由于市场经济的发展和行业自身发展需要的结果,完全是出于企业自发行为,会员入会采取自愿原则,协会的成立、运作,没向政府伸手要一分钱,由协会通过合法途径筹措经费。
2、多向服务、利益共享:协会的最基本职能是“服务”,其服务的对象与方向主要有三方面:一是向政府提供服务,内容包括行业信息的收集与统计分析、提供政府决策咨询、宣传政府的政策、法规、架设政府与企业之间的桥梁,提供上传下达服务,服务的性质是有偿服务与无偿服务相结合,我们明确提出“政府花钱买服务”的观点,并得到相关政府主管部门领导的认同;二是向社会提供服务,内容包括为市民提供物业管理信息、政策、法规咨询、处理市民求助、投诉、加强舆论导向,引导市民建立正确的消费观和创造市场需求;三是为会员提供服务,内容包括行业信息交流、开展理论与业务研究并提供研究成果,开展从业人员业务培训和从业资格考试,开展行业之间、企业之间的广泛交流与合作等。
3、多边协作、规范自律:多边协作主要是体现在政府与协会建立协作关系,跨地区、跨行业的协会之间建立协作关系,协会内部企业之间建立协作关系,协作的内容函括资源共享、优势互补、经验交流、“多向服务”(指政府与协会之间、协会与协会之间、企业与企业之间);规范自律主要体现在制定行规行约,规范执业行为,维护市场公平、公正竞争秩序,维护行业和会员的合法权益。
(二)机构创新
协会的组织机构设置目前国内外均无统一模式,一般根据协会的性质、任务、职能而设。本协会的机构设置的总原则是精干、高效、一专多能,。实行会长领导下的分工负责制,会员大会是协会的最高权力机构,理事会是大会的执行机构,常务理事是理事会的常设机构。
本协会在机构设置上的创新,主要体现在:为加强与政府的沟通与协作,增设了名誉会长、名誉副会长、协会高级顾问;为提高协会办事效率采取直线职能制;为精简机构,减少协会运作经费开支,采取业余职务与专职人员相结合,除常设机构--协会秘书处4个工作人员外,其余协会领导都是无薪岗位;为充分履行协会的专业职能,设立了专业委员会;为强化协会的自律职能和维权职能,设立了监督委员会和法律咨询处。
(三)制度创新
协会的制度创新是本协会的重要特色之一,制度创新的核心是转变协会的内部运作机制。本协会的运作机制是:“垂直领导、民主决策;独立自主、自负盈亏;自我约束、自我完善;自我提高、自我发展”。
1、垂直领导、民主决策:是协会的决策机制,日常事务由协会常设机构人员在会长、秘书长的直接领导下处理;重大问题实行民主决策,按问题的性质、种类、涉及面大小等因素,决定分别提交常务理事会、理事会、会员大会讨论决定。
2、独立自主、自负盈亏:是协会的经营管理机制,协会是纯民办社团组织,不依附于任何一个政府部门或企业,完全按自己的章程与意愿运作,不受任何干扰;协会的经费取之于民,用之于民,政府无任何经济上的扶持,实行自负盈亏、自我积累。
3、自我约束、自我完善:是协会的自律机制,其功能是通过制订行规行约并进行公开监督,对违规违约的人和事进行处理,监督并敦促会员诚信经营,营造行业内良好的市场经济秩序。
4、自我提高,自我发展:是协会的发展机制,通过协会的良好运作,建立协会良好的公信力与社会形象,不断壮大协会的会员队伍和提高会员的整体素质,使协会步入健康持续发展的轨道。
(四)职能创新
随着物业管理市场的开放、中国加入WTO,置身于市场经济的物业管理企业需要有自己的行业组织,这是毫无疑问的,关键是这个协会是干什么的,能干什么?本协会成立三年来,不断摸索协会职能转变的新途径。通过实践,我们认识到在协会工作中如何突显“服务”这一核心职能才是做好协会各项工作的基础。
本协会的基本职能如下:
1、协助政府宣传、贯彻执行有关法律、法规、政策;
2、向政府提供行业咨询、决策咨询服务;
3、协助政府开展行业调研与统计工作,提供信息服务;
4、协助政府组织、指导、推广物业管理科技成果,推动行业科技进步;
5、向政府反映企业呼声、传达政府意见、发挥政府与企业的桥梁与纽带作用;
6、制定行规行约、行业标准与业务规范并监督实施,建立行业诚信记录与评价制度,提高行业整体良好形象;
7、依法维护会员合法权益;
8、协调、沟通会员之间的关系,为会员之间沟通创造便捷条件;
9、维护市场秩序,促进行业内公平、公正竞争;
10、向会员提供服务:
·信息服务;
·国际、国内交流服务;
·咨询服务;
·培训服务;
·推广服务;
·理论与先进技术、经验服务;
·法律支援服务;
·行业评估论证、业务技能资质考核;
·其他服务。
11、向社会提供与行业相关的服务。
三、全面履行协会职能,推动行业健康发展
协会成立三年多来,紧紧围绕协会宗旨和牢牢把握“服务”方向,在全体理事、会员的共同努力下,开展了大量的、卓有成效的工作,充分发挥了“桥梁”、“纽带”作用和“会员之家”的作用。
(一)当好政府参谋,提供高效服务
1、参与物业管理地方法规的建设。先后参与了《广东省物业管理条例》、《珠海市物业管理条例》、《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》、《珠海市城区住宅小区物业分级参考标准》、《香洲区城区小区业主委员会成立程序暂行规定》、《珠海市物业管理维修基金管理暂行办法》、《珠海市物业管理项目招投标暂行规定》的论证、讨论和修改工作,广泛收集会员单位的意见,并积极向政府有关部门反映,为构建我市物业管理法律框架发挥了应有的作用。
2、参加物业管理示范小区(大厦)复评。协会派出专家小组协助市物业管理部门对全市物业管理示范小区(大厦)进行复检、考评,对受检小区提出整改意见。
3、参与政府对城中村的整合改造。为街道办招投标提供专业咨询,帮助制订、修改招标书,有力地推动了小区整合的市场化进程,受到有关部门的赞赏。
4、参与住宅小区用电移交工作。派出行业专家参加住宅小区居民用电移交调研,落实城区居民用电抄表到户,解决居民用电电费过高问题,协助政府完成了一项实事工程。
5、协会分别于二○○一年、二○○二年广泛开展行业内各企业情况的调研与统计工作,为政府提供了大量的有价值的统计资料,为政府制定地方性政策、政府职能转型、制定城市管理改革方案等提供专业咨询和决策依据。
6、协助政府宣传、贯彻法规和政策。协会利用行业组织的优势,主动与《珠海特区报》、《珠海晚报》、珠海电视台等新闻媒体合作,开办《物业管理之窗》等宣传栏目,宣传国家和地方物业管理法规、政策,宣传先进的物业管理理念,介绍先进企业的经验、引导市民建立正确的消费观,为宣传、贯彻政府的法规、政策发挥了重要的作用。
7、积极向政府反映会员与百姓的呼声。协会成立三年多来。利用各种渠道,反映会员与百姓的呼声。如向政府积极反映用电、用水移交问题,促成了城区大部分住宅小区居民用电逐步移交给供电部门管理;向政府反映小区公共用电管理问题,促成了政府颁布公共用电分摊办法,向政府反映业主委员会成立与运作中存在问题,促成了香洲区政府出台《业主委员会成立程序暂行办法》;向政府反映《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》存在的问题,促成了市法制局颁发该办法的《解释》文件和部分小区的行政批复;多次向政府呼吁建立物业维修基金、规范物业管理招投标,促成了制定配套法规的进程,等等。
(二)以会员为中心,提供全方位服务。
为会员服务是协会的基本职能和中心工作。为了做好这一工作,我们制定了常务理事联系会员制度,明确提出“以会员为中心”的协会工作新理念,并在协会经费开支上,向服务会员倾斜,在工作措施上,把为会员服务列入最重要的议事日程。
1、大力开展行业培训,提高从业人员素质。先后举办《物业管理企业经理培训班》、《物业管理档案资料员实操培训班》,有一千二百多人参加培训并取得各类岗位合格证书。此外,我们适应企业需要,量身定做,由协会专家上门为企业培训员工,也收到了良好的效果。
2、组织行业交流,推动行业发展。两年来,共接待中国物协组织的全国考察团及厦门、合肥、南京、青岛、昆明、广州、深圳、衡阳、武汉、新疆、长沙、无锡、烟台等省市考察人员800余人次。也组织本市5批65人次赴青岛、大连、杭州、乌鲁木齐登第考察学习。通过与国内同行交流,吸取了同行的先进管理手段和服务理念,提升了珠海物业管理服务水平。
3、积极维护行业和会员的合法权益。特别是对涉及全行业利益的一些棘手问题,由行业协会出面与政府有关部门协调,依据政策法规,争取公平、公正解决。如2001年城区管理收费定级中,对个别领导提出的“珠海市物业管理收费标准要比周围城市低10%”的观点,协会采集了不同物管项目的成本核算样本数据提供物价部门参考,为最后保本微利的收费标准作了最大的努力。又如,对政府计生部门把计划生育工作强行摊派给物业公司的做法也向政府反映了协会的意见。在国家六部委联合整顿保安队伍时,与市治安大队商量,妥善解决了物业管理小区治安防范人员的出路问题,在保障行业合法权益方面尽了协会最大努力。此外,协会还为个别会员单位的合法权益受到损害时,协会积极从中斡旋、协调,如在小区收费定级过程中,个别业主委员会不按政策规定,有意压低物业管理收费标准,协会领导多次参与宣传政策和解释工作,维护了会员的合法权益。
4、努力为企业排忧解难。帮助会员单位排解困难是协会应尽的职责,协会领导不厌其烦走访企业,多次参加会员单位的调研和调解工作帮助企业内部整改,找政府及有关部门协调,化解业主与物业公司的矛盾等。
5、牵线搭桥,提供中介服务。我们根据行业特点和企业需要,为引导社会优势资源进入行业服务领域做了一些探索和尝试。如协助台湾普洛尔纯净水公司在凤凰花园和迎宾广场两个小区推广管道纯净水试点;介绍中国电信在小区设立电信代办点;组织企业到海岛部队招聘人才;介绍中大物业管理大专班和昆明市物业管理学校毕业生到企业实习工作等。
这些尝试,探索了协会开展中介服务、争取各方多赢局面的新路子。
(三)致力行业基础建设,推动行业整体水平提高。
1、开展行业理论的研讨
2001年10月,在协会周年庆典之际,成功举办了“珠海市物业管理现状及发展对策研讨会”建设部、兄弟省市领导及专家学者200人出席了会议;二○○三年七月与澳门物业管理业商会共同举办了:“珠澳社区物业管理专业研讨会”两地同行进行了广泛的交流,并发表了二十多篇论文。
2、创办《珠海物业管理》刊物
以刊物周年庆典为契机创办的《珠海物业管理》杂志,是协会对外宣传的窗口,会员交流的园地,联结政府和社会的纽带。已出六期,约二十余万字,二百多幅图片。去年还增出一期“珠海物业管理通讯”。杂志在反映行业动态,宣传政策法规,探讨行业理论,指导物业管理实践方面发挥了积极作用。
3、大力宣传推广物业管理理念和先进技术。
协会主动与报社、电台等新闻媒体沟通,根据不同时期物业管理热点问题,多次在珠海电视台做节目,在报纸上开辟专栏,广泛宣传正确的物管理念,逐步改变了新闻媒体在报道物业管理行业时“市民投诉”一边倒的现象,提高了业主的物业消费意识和会员单位的执业水平,对宣传协会、宣传行业起到了积极作用。二年多来,为推进行业科技进步,协会积极推广先进技术和科技成果。如与软件公司合作、开发、推广物业管理服务软件,协助一些有条件的会员推广小区智能化管理系统,建立物业管理互连网络、推介物业管理服务先进装备,推广小区生态环境技术,这些活动,对提高行业服务科技含量,提高物业管理水平发挥了主要作用。
4、主动承担这会责任,塑造行业形象。物业管理与社会公众联系密切,实践中我们坚持用“三个代表”的思想,倡导会员企业把经济效益与社会效益、环境效益结合起来,积极参与社区精神文明建设,参与社会公共事务,参加社会公益事业。协会还积极为市民提供无偿咨询服务,赠送相关资料,调解有关矛盾,提供维权援助。
(四)开展行业自律,规范行业行为
首先是教育、监督会员依法经营、规范服务,利用协会宣传阵地和各种场合,反复教育、督促会员单位依法经营,主动调查市民反映的投诉问题,纠正个别会员单位的违规行为。如二○○二年,有一家会员单位的不正当的承诺和低于成本的价格等手法,私下与某些业主委员会成员谈判,意图“挖墙角”、“抢地盘”。协会领导意识到这是扰乱市场秩序的严重错误行为,对该会员提出了严重警告和批评,制止了违反行业道德、违规行为。第二是建立会员单位诚信记录和诚信评价制度。协会组织资质管理,从业人年持证上岗检查,对检查工作中发现的问题及时督促整改;对行业内信誉好的企业给予记录归档,出具优良诚信证明。在二○○二年六月,配合全国整顿房地产市场,与主管部门一道研究制订整顿方案,提出“物业管理行业整治若干意见”,并向全市同行发出诚信经营《倡议书》,协同主管部门,调查全市各小区资质管理情况,查处了无资质经营、管理混乱等违规现象。第三是制定《会员公约(征求意见稿)》,规范行业的执业行为,推动行业职业道德的建设。
四、协会目前面临的主要问题
珠海市物业管理协会经过三年多的运作,虽然做了大量的工作,但也无可避免地存在着一些亟需解决的问题。归纳起来,主要有如下两方面的问题:
(一)协会生存与发展的环境与机制有待改善
1、管理体制的问题。进入上世纪九十年代,政府把大多数专业经济部门转为经济实体、行业协会、中介服务组织,并日益成为政府改革的明确目标。党的十四届五中全会就决定“把专业经济管理部门逐步改组为不具有政府职能的经济实体,或改为国家授权经营国有资产的单位和自律性行业管理组织”。但是,时至今日,行业协会的作用及其生存、发展未能引起政府的高度重视。管理机制上还没取得实质性的制度创新,“大政府小社会”的传统格局依然得以维持。
2、政府对协会功能的认识仍存在误区。目前一些地方政府对行业协会功能的认识较为狭窄,认为行业协会的作用仅仅是行业自律的组织,有的甚至把成立行业协会当作政府相关部门的“点缀”;另一方面,有些地方性行业协会又被政府作为政府职能的一种延伸,协会的功能被扭曲,阻碍了行业组织的健康发展。
3、行业协会的功能与政府经济部门的互补、互动关系不明确。行业协会从经济治理角度分析,其是行业内部的一种“治理”组织,其“治理”机制不仅在欧洲和日本,甚至在美国的经济部门治理中发挥着愈来愈重要的作用。行业组织长期发展起来的信息能力和协调能力所形成的组织网络的规模经济和外部经济是一把“双刃剑”:它既有节约会员交易成本、降低市场不确定性和增强行业整体竞争能力的优势,当管理不当时,又有阻碍竞争,增加社会成本的劣势。因此,如何使协会扬长避短,在充分发挥行业协会功能的同时,又使其“治理”作用与社会、政府互动、互补,这是当前急需研究解决的问题。
4、政府对行业的管理仍然缺乏市场经济机制。主要存在二方面的问题:一是对市场的过分干预;二是按照中央和国家的指示精神,政府经济部门的许多职能应逐步转移到行业协会,如行业评估、资质审查、人员培训等等,虽然近年来,在这方面已取得了一些进步,但总的来说,是在政府患得患失的推动下和行业组织小规模艰难探索与实践中取得的。
5、政府无偿使用协会服务。首先是政府对协会服务的有偿性缺乏认识,甚至把协会作为政府部门的一种辅助“工具”,可以呼之则来,挥之则去。按照国际惯例,一般政府经济部门应向行业协会购买服务,政府与协会的关系完全按市场经济的规律确定。
(二)协会自身建设有待加强
1、协会自身制度建设滞后。协会的规范化运作离不开规章制度的约束,目前协会在制度建设上存在的主要缺陷有:协会章程内容不完善、运作制度不完整、行业自律制度未健全、协会工作人员的业绩缺少应有的考核与奖罚等。
2、协会与会员的联系沟通不够。协会的领导与常设机构在与会员沟通上,未能形成一种制度,尤其是缺少经常性的深入会员单位调查研究。
3、行业组织发展缓慢。珠海市从事物业管理的企业目前有170多家,加入协会的仅有55家,占总数的32%。虽然没入会的企业大多数为临时资质企业或小型企业,但如此之多的企业游离于协会之外,不利于行业的自律管理与规范发展。
4、行业自律力度不够。随着物业管理市场化进程的推进,招投标中的过度竞争已初露端倪,盲目压价,低价接盘的现象屡有发生。但行业自律还停留在口头上,还没有形成一种自律机制。
5、服务工作要进一步深化和提高。特别是要加强对普通会员的服务,改变开展活动不多的现象。工作人员要牢固树立为会员服务的思想,提高专业素质,改进服务手段,真正为行业、为企业办好事、办实事。
6、地方行业协会与国家和省协会的联系不够。国家、省协会要通过有效的渠道指导地方协会的工作开展。同时,地方协会的主要负责人要加入省协会的常务理事会,通过这样的渠道,共同对地区性行业工作进行探讨和研究。
7、协会的信息管理缺乏高效、先进的手段。目前本协会由于资金与人才的缺乏,行业信息的管理仍然停留在较原始的水平上,尚未建立计算机服务平台等先进的信息管理手段,制约了协会信息服务作用的发挥。
8、协会对协调会员之间的关系协调力度不够。如何把会员凝聚成行业利益的共同体,还须做大量的协调工作。目前会员之间各自为政、分头行事的现象十分普遍,不利于提高行业的整体形象与市场竞争力。
第二部分 珠海市物业管理协会的发展思考
珠海市物业管理协会经过三年的运作,已呈现出良好的发展趋势及强劲的生命力。但这些成绩的取得,仅仅是协会发展的一个“序曲”。协会在今后的发展中应秉承以下总体思路,即:坚持党的四项基本原则,全面贯彻“三个代表”的重要思想,按照党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中关于“按市场化原则规范和发展各类行业协会”的要求、在行业主管部门的指导下,以规范发展为目标,以贯彻《物业管理条例》为重点,以创新为动力,以服务为手段,紧紧围绕提高物业管理服务水平这个中心,齐心协力,扎实工作,坚定不移地推进珠海市物业管理业的健康发展。为此,在巩固现有工作的基础上,进一步加强下列工作:
一是坚定不移地贯彻落实《物业管理条例》。《条例》是物业管理的基本依据,是规范参与各方权利、义务、行为的准则,是促进物业管理可持续发展的根本保证。落实《条例》是一项长期任务。我会已把2○○4年定位为宣传调研年,就是要大力做好《条例》的宣传工作,做到家喻户晓,人人皆知,从根本上提高市民的物业消费意识和正确维权意识,改善行业的外部发展环境。。要把落实条例和落实相关配套法规、示范文本结合起来,扎扎实实、一步一个脚印地把条例落到实处。要把学习条例知识作为从业人员继续教育的必修课,有计划有针对性地组织从业人员资格认证和实操培训,改善从业人员素质结构,提高服务管理水准。要把学习贯彻条例与规范相关主体行为结合起来,促进业主委的建设,帮助他们提高政策水平和业务水平,共同维护行业的健康发展。
二是坚持独立自主的办会方向。行业协会是市场经济的产物,是国家经济管理体制改革、政府职能转移的产物,因此,行业协会必须遵循市场化、规范化发展原则。在自觉接受政府主管部门的指导,争取政府主管部门的支持的同时,坚持协会的民办特色。不能希冀政府在经济上扶持,要学会在市场中生存;不能利用政府职能转移的机会来强化协会权力,要靠自立自强来争取协会的地位;不套用行政管理的手法来处理协会内部事务,要以诚立会,以信立会,民主决策,取信会员,真正把协会办成会员之“家”。
三是完善服务型自律型管理机制。行业协会是大家自愿结成的社团组织,“自律、发展、协调、互助、服务、交流、调解和制衡”是协会的基本职能。我们对行业的管理不能靠行政命令,不能拿“官脸”、沾“官气”、打“官腔”,要以专业见长,以服务取胜。要以自律管理,信誉管理,道德防线,市场成本,利益机制来求得内部的协调和统一,在充满人性化的管理中实现会员的互动多赢。
四是进一步强化深化服务职能。代表会员、服务会员始终是协会工作的重中之重。服务工作不能停留在为会员排解具体困难的层面上,更要注重维护行业的整体利益,维护会员的长远利益,解决好事关全局的带普遍性问题,为整个行业服务,起到解决一个,受益一片的效果,真正发挥行业协会规划引领行业健康发展的领头羊作用。
五是走开拓创新、固本强会的发展之路。发展是硬道理,创新是原动力。协会的工作也要敢于大胆创新,走前人未走过的路,一切妨碍发展的思想观念都要坚决突破,一切束缚发展的做法和规定都要坚决改变,一切影响发展的体制弊端都要坚决革除,以新求变,以变强会。
在服务方式上,要由无偿服务向有偿为主、无偿为辅过渡。协会不是纯公益的慈善机构,是靠会员的会费作支撑,一概无偿服务,既不符市场经济法则,又侵犯了会员的利益,也不利于协会的长期发展。一定要内外有别,区别对待。
珠海市物业管理协会在实际的工作运作中得到了广大会员单位及有关单位的大力支持。相信在未来的日子里,在政府主管部门和行业主管部门及同行的指导下,协会将充分发挥民间行业组织的功能,为促进本行业的发展而做出更大贡献。
篇3:物业管理创优情况汇报
太阳城物业管理创优情况汇报
一、项目概况
顺驰太阳城是顺驰集团通过拍卖方式获取原植物园土地开发建设的大型住宅小区项目。一期工程于2004年6月开工、7月开盘销售、2005年3月18日竣工入住,总建筑面积近7万平米,共有住宅410套、商铺88套。目前已经售出380套,有近半数正在进行装修,迁入居住的已达近50户。顺驰地产公司通过邀标方式确定天津顺驰物业管理有限公司荆州分公司为项目前期物业管理单位,双方签定了《前期物业管理委托合同》,成立了太阳城管理中心专门负责该项目的物业管理工作。
二、管理思路
根据项目定位,顺驰物业秉承“挚诚务实、业主至上”的服务宗旨,以为业主提供“安全、舒适、优美、方便”的生活环境为目标,以创建物业品牌、支持项目销售为目的定位为低廉收费、专业化管理,用人性化服务、高素质从业人员、积极与业主沟通、重视社区文化氛围等管理方式创造文明、安全、优美、舒适的小区人居环境。我们希望通过支持并服务于地产项目开发战略, 用三年时间分三步走,实现太阳城项目的顺利接管、用优质服务持续超越客户满意、树立典范品牌形象,支持项目滚动开发,成为荆州物业管理绝对NO.1和行业领跑者。我们的目标是实现客户满意率98%;实现物业管理费用收缴率98%;实现三年收入总额达到300万;实现20万平米收支平衡并保持后续利润10%以上。
在太阳城的物业管理中,重点突出以下特色,以表现我们做为国家一级资质专业化物业管理企业和太阳城做为荆州第一大盘的实力与魅力:
1、专业化管理
从强调规范操作、实行操作的程序化标准化到与业主接触中合理处理各种问题、使用计算机管理、CI标识运用等,务求专业;通过树立服务意识、端正服务态度、掌握服务技能、提高服务质量、完善服务水准和加强团队学习,适应市场变化,满足并超越客户不断发展的要求和期望,使我们的物业管理服务处于领先地位,满足业主一流物业品牌体验。
2、高素质人员
从业人员着装、用语、仪容仪表和礼仪规范整齐,工作效率高,并坚持不怠。持续不断地进行员工培训,实施现代企业人力资源管理、强调和重视员工激励、推行员工职业生涯规划、完善员工社保福利和薪酬体系,形成稳定的高素质的人才团队。
3、细微化服务
在服务中重视每一个细节,真正贯彻“服务到最小细节”的宗旨;坚持提供星级酒店式的优质服务品质和多样化的贴心服务项目,只要业主有需要,我们都极力去服务。
4、家文化”氛围
在服务的每一个环节把小区当作一个大家庭,在业主和员工中推介“家文化”氛围;其中主要的内容包括积极开展注重群体参与的社区文化活动、倡导幸福美满的家庭文化和融洽的邻里关系、物业人员把每一个业主都当作自己的亲人来悉心关怀和照顾、在服务中重视温情和沟通而非强制和武断、结合节日氛围营造创造祥和文明的社区环境、创办社区广播和内刊,积聚和推动小区 “家”文化等.把太阳城建设为一个丰盛的精神家园.
为了达到以上目标,从介入项目伊始在物业管理服务中,我们采取聚焦客户的方针,一切以客户为中心,并明确采用以下几点在服务行业通行的服务质量保证措施:
1、首问负责
要求每一名员工在接到客户投诉、询问、服务要求等信息后,能解决的按程序快速解决,自己不能解决的立即按流程找相关对口部门督促解决,并做到负责到底,跟进问题的最终解决和回访,争取客户满意更大化。
2、责任分工
以小区整体为面、以业主服务要求为点,按楼栋范围将责任划分到各专业层面的每一个人,强调分工负责,实现对客户的聚焦。
3、全员联动
管理中心所有人员不分专业和岗位,强调除了做好自己的本职工作外,必须同时关注其他方面的所有问题,并予以负责。比如保洁员工在做好楼栋工作的同时,需要对安全和设备设施的状况予以关注,并将异常情况迅速及时的通报给相关对口责任人,通过这种方式在小区内组成一张密集的网。
4、快速反应
遵循“快速的满意好过缓慢的完美”的原则,强调全体人员在接到客户要求后用最快的速度和最高的效率进行反应,以速取胜。
三、目前的工作
目前小区一期柏林公园已销售85%以上,并已有150多户正在进行装修,装修户已占收楼户近半比例,但迁入户和实际在小区内居住的还不多;考虑到8月份气候条件因素,预计下月新增装修户不会有大的集中增加,而目前的装修户预计将在10月大量迁入居住,而9月份后预计将是新的装修集中高峰,在05年底小区实际入住率将达到60%以上。物业将根据实际情况加强装修管理、安全防范、公区保洁等工作力度,满足业主需要。
顺驰物业荆州太阳城项目处目前共有员工71人,直接服务于一期小区的员工35人左右,其中房管员以上管理人员8人,所有员工统一着装及佩带公司工号牌。在接管小区后管理中心建立了齐全的房屋及其公用设施设备档案资料,并做到分类成册,管理完善,查阅方便;同时建立了住户档案、房屋及其配套设备设施权属清册,并做到一户一档、一机一档,查阅方便。管理中心设有24小时值班及服务电话,接受业主对物业管理服务报修、求助、建议、问询、投诉等各类信息的收集和反馈,并及时处理,并做到回访率100%,有回访制度和记录。管理中心每3个月定期向住户发放物业管理服务工作征求意见单,对合理的建议及时进行整改,满意率达到98%。管理中心建立并落实便民维修服务15分钟上门的承诺制,零修急修及时率100%,返修率不高于1%,并都有回访记录。
小区主入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标,组团及栋、单元、户门都有明显的标号标志。小区无违反规划私搭乱建、无擅自改变房屋用途现象。房屋外观完好、整洁,外墙涂料无脱落、无污迹。室外招牌、广告牌、霓虹灯等按照规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损。封闭阳台统一有序、色调一致,不超出外墙面。小区无安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳棚等;空调安装位置统一,冷凝水集中收集,支架无锈蚀。房屋装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益现象。
小区共用设施完好、无随意改变用途。共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录,无事故隐患,专业技术人员及维护人员严格遵守操作规程与保养规范。室外共用管线统一入地,无架空管线等有碍观瞻现象。排水、排污管道畅通无堵塞外溢现象。道路通畅、路面平整,井盖无缺损、无丢失、无影响车辆和行人通行现象。小区供水设备运行正常,设施完好,无渗漏、无污染,暂时无二次供水设施。水质符合卫生标准,制定有停水及事故处理方案。供电系统制订有管理措施并严格执行,记录完整,供电设备运行正常,配电室管理符合规定路灯、楼道灯等公共照明设备完好。
小区基本实行封闭式管理。有专业安全管理队伍共26人,实行24小时值班及巡逻制度;
保安人员熟悉小区的环境,文明值勤训练有素言语规范认真负责,在湖边、开关箱等危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施。消防设备设施完好无损,可随时起用;消防通道畅通;制订消防应急方案。机动车停车场管理制度完善,管理责任明确,车辆进出有登记。非机动车车辆管理制度完善,按规定位置停放,管理有序。
环卫设备完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。清洁卫生实行责任制,有专职的清洁人员和明确的责任范围,实行标准化保洁。垃极日产日清,定期进行卫生消毒灭杀。房屋共用部位共用设施设备无蚁害。小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物。房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物现象;楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持洁净。商业网点管理有序,符合卫生标准;无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象。无违反规定饲养宠物、家禽、家畜。排放油烟、噪音等符合国家环保标准,外墙无污染。
小区内绿地布局合理,花草树木与建筑小品配置得当;绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象。花草树木长势良好,修剪整齐美观,元病虫害,无折损现象,无斑秃。绿地无纸屑、烟头、石地等杂物。
管理中心组织业主成立了篮球队、羽毛球队、乒乓球队、老年健身舞队、书法爱好兴趣组等社区文化活动组,在小区定期开展有意义、健康向上的社区文化活动,创造条件,积极配合、支持并参与社区文化建设。
目前小区物业管理服务费用收缴率100%,并依托小区建立起家政保洁、纯水等便民有偿服务体系,开展多种经营。但是目前依靠物业管理基础服务及特约有偿服务费用维持各项开支成本仍远远不够。
四、目前的主要难点
目前太阳城的物业管理各项工作情况逐渐走上正轨,但有很多困难困扰。主要有以下难点:
1、业主对物业管理的认识有待加强。多数业主认为只要交纳物业管理费,物业公司应该对他万事负责,但却不愿意遵守小区业主临时公约等,或强调物业公司要对小区出入控制等严格管理,等管到自己时候则胡搅蛮缠,不予配合。或则对小区物业管理是消费行为、享受服务需要付费,付费能够产生效益,物业管理能促进物业的保值增值等观念不理解,造成物业管理收费难,纠纷多。我们认为需要加强对业主的宣传,政府及协会也应发挥作用,积极联合媒介开展各种有利的宣传活动。
2、物业管理从业人员整体素质有待加强,但是另一方面是很多具备素质的人员不愿意从事这个行业。行业特点决定物业管理是一项琐啐繁杂的工作,尤其小区物业管理涉及千家万户形形色色的人群,很多的矛盾和纠纷,从业人员在处理各种问题时往往是从多数业主利益出发,抑制少数业主的不正当要求,肯定会与部分业主产生冲突,要承受相当大的工作压力甚至业主的野蛮攻击。而目前荆州的物业服务费用标准偏低,物业管理企业盈利困难或利润薄弱,造成员工待遇低下,更难以吸引合适的人才。因为这些原因造成目前人员流失率非常高,影响服务质量,在服务中由于从业人员素质问题又往往造成更多的业主投诉,形成恶性循环。我们认为树立平等观念,在行业中推行用心服务的基础上依法管理,对少数业主侵害小区整理利益、违法装修、恶意拒交物业服务费、侵犯服务人员人身权益等违法行为坚决诉褚法律,提高服务人员工资水平,按照现代企业制度注重员工激励和完善员工社保福利等措施是解决这一难题的有效途径。
3、物业公司的负担太重。很多事情原本不应该由物业公司来承担,但为了维持小区整体秩序或满足业主需要,更好地服务于业主,物业公司不得不接手,比如我们目前在有线电视、天然气开通、装修监管、水电设备维护等方面大量的协调甚至直接的工作量非常大,而按照市场原则,这些工作都是这些专业经营实体需要直接面对业主的。当然这里还有很多原因,深层次的原因还是市场经济不够彻底,从地产开发环节就有很多的不合理存在,造成各方责权利无法分清楚。物业公司主要还是从大局或维系自己的品牌等出发,不得不暂时仍然担负起这些份外之责。
以上是就我们目前的实际情况中出现的一些问题的归纳。
五、总结
顺驰太阳城做为顺驰集团在三线城市开发的一个项目,遇到了些以前在别的区域没有遇到的问题,而顺驰物业本着维系顺驰品牌,支持项目销售的目的,站在顺驰60个大型居住项目物业管理的经验基础上,做了大量的努力,相信通过我们细致的工作,一定能逐步实现我们的目标,把太阳城管理成荆州一流的物业,并对本地物业管理行业发展做出我们应有的贡献。