公园地产产品特征及需求分析
公园地产的出现是我国房地产市场发展的结果,是人们居住品质提升的客观需求,是社会进步的表现。公园地产绝不是一些媒体和开发商的炒作概念,它不但有深远的历史基础,有深层次的人文情感,而且有厚重的市场底蕴。本案例入选旨在推动公园地产产品更新、引导居民购房消费,促使公园地产市场的健康理性发展。
公园地产产品特征与需求分析
一.公园地产概述
1.公园地产概念
“公园地产”,一般是指为了给居民营造稀缺的景观和生态环境,开发商依托市政公共公园或将房地产开发与公园建设结合起来的项目。从广义上讲,公园地产是指跟公园相关的地产项目,包括跟旅游相关的旅游地产项目、主题公园项目,是将公园景观作为楼盘的特色和卖点,将建筑、人文与自然环境结合成一体的地产概念。
2.公园地产的发展背景
任何一种得以快速发展的产品类型都有其合理的存在根基, “公园地产”的诞生也绝非偶然。从根本而言,消费者对于居住环境的要求直接推动了公园地产的诞生。
出则繁华,入则自然,是每一个都市人的居住梦想,公园地产正是载着这样的居住梦想应运而生的。纳公园景观为私人珍藏,当如火如荼的地产发展遇见真山真水的大公园,便催生出地产界最璀璨的结晶。
3.公园地产特征
共同特征:
◇ 土地和公园的稀缺决定了公园地产具有绝对的稀缺性;
◇ 随着SARS过后人们对生态环境的关注,公园地产的需求越来越广泛;
◇ 公园为住宅带来良好的人居生态环境,小气候优于非公园住宅;
◇ 湖水、树木、花草等公园元素,从心理上利于居住者的疲劳和紧张得到缓解,从精神空间的角度体现更为人性化的关怀;
◇ 具有隐性的心理价值,即心理的荣耀感给业主带来满足;
◇ 市场反映需求,稀缺决定价值。
二.产品特征
2.1建筑形式
公园地产有“借园”和“造园”之分,从公园地产的建筑类型上分析,板楼项目数量最多,占总量的近一半;其次是塔楼, 也有近1/5项目的建筑形式是板塔结合。
公园地产项目建筑类型分布
与之相比,很多新项目在建筑类型上更花心思,更加重视各种建筑形式组合的艺术性,比如在构筑地标性塔式建筑的基础上,以低密度板式建筑围合等做法,建筑的多样性和观景的层次感都得以加强,还满足了不同人群的需求。
2.2项目规模
占地面积
从不同类型的公园地产项目占地面积上来看,“借园”项目占地面积在1-3万平米的项目比例最大,其次是1万平米以下的项目,二者累计占项目总量的一半以上;相比之下,占地面积20万以上的项目数量最少。在规模方面,5-10万平米的项目比例最大,其次是10-20万和20-50万平米的项目,三者累计占项目总量的70%以上;建筑面积50万平米以上的项目仅占2%;
与之相比,“造园”项目的占地和建筑面积要比前者的平均水平大30%左右,通常建筑面积在50万左右。因为此类项目通常需要更大的面积来兴建公园等公共设施。
2.3户型
各区域公园地产项目根据区域发展历史、成熟程度和居住人群特征的不同,户型面积差异较大,如西山地区或森林公园附近多为大户型,甚至别墅及类别墅项目;而市区公园或新开发的公园项目附近的项目大小户型兼备,但区域土地的稀缺导致项目多以小户型为主。
一般来说,越靠近公园周边的项目,大户型比例更高,离公园相对较远的项目或同一项目中,离公园较远的楼座小户型的比例更高。2.4 其它特点
北京房地产市场上,许多项目的一大特点是社区都是封闭式的社区,采取封闭式管理。当然这是早期大家在社会安全方面考虑了心里因素,甚至有为小区建了近5米高的围墙以使业主拥有足够的安全感。但是在西方发达国家,所有社区的都是小街区式的开放社区,实际上这也是与世界接轨的必然趋势,在这一点上,建设一个相对开放的“造园”项目,显然更有利于体现和延伸景观及其它公园价值。与市政公园相比,开发商投资建设的公园往往与社区间融合得更好,且易被赋予更多的运动休闲和娱乐功能。
三.公园地产需求分析
1、需求特征
消费者选择公园地产的首要特征是舒缓身心。喧嚣的都市中心,往往是大多数城市群体奋斗的战场,其中的人们,穿梭在钢筋混凝土的森林中,人与人之间的交往多为出于职业上的需求,奋斗的疲惫使得他们向往工作之余的生活能够轻松、自如、贴近自然,这也是人类向往自然的本性使然。居住在公园周边,则可以满足人们对于景观和自然的需求,而这种需求是公园地产存在的根本基础。
1.1最喜欢公园地产的原因分析
数据显示,79.83%的受访样本选择了视野开阔、空气质量好及方便逛公园等直接或间接体现公园功能及价值的选答。可以看出,样本喜欢公园地产的最主要原因为:视野开阔和景观好空气质量好两方面;其次比较重要的原因包括方便逛公园和稀缺性、 升值潜力大;相比之下,有人文历史价值和彰显身份的对购房选择的重要性相对较小。
1.2已购公园地产群体的需求层次
货币支付能力越强,对公园地产的需求层次越高。通过对东一时区已购房样本的分析显示,以建筑面积80m2为消费能力界限,在15项购买因素的选项中,每人选择6项购买因素,个别只选答了3、4项因素,居住面积在80m2上下的两部分消费群体对公园地产需求愿望存在较大的差别。
样本2的分析显示,50位居住面积在80m2以上的受访消费群体中,将公园作为购房因素之一的有45人,高达受访样本总量的90%,而50位居住面积在80m2以下的消费群体只有54%的样本将公园作为影响其购买的因素。美国管理学家马斯洛将人的需求分为五个层面--生存需求、安全需求、交际需求、受人尊重的需求和自我实现的需求。据此分析,小户型群体更注重生理生存的需求,大户型的群体更注重精神方面的需求。从而也从侧面印证了公园地产存在的基础。
1.3购买公园地产的主要目的
大多数样本购买公园地产用于自住,另有近30%的样本用于自住兼投资,二者累计占样本总量的94%,只有6%的样本购买公园地产的目的是单纯用于投资。
从样板项目东一时区的调查可以看出,目前东一时区项目自住的比例明显高于投资的样本比例,其中户型面积在120平米以上的样本,自住的比例高达95%以上,随着户型面积的增加,投资的比例呈减少趋势,自住的比例逐渐增加。其中用于自住的购房者主要看中房屋的高品质、低价位,多为三口之家、五口之家;而相比之下,面积较小的一居、二居更容易出租,所以项目80平米以下的户型用于投资的比例达到25%,是比较高的,也说明了项目在各方面不仅适合自住,同时也适合作为投资之用。
1.4公园地产升值潜力分析
样本对公园地产是否具有升值潜力的看法
在被调查样本中,超过七成的样本认为公园地产是具有升值潜力的,其次有17%的样本认为公园地产有一点升值潜力;认为是否具有升值潜力不确定和完全没有升值潜力的样本总量不到10%。在需求特征分析部分,不难看到,在最喜欢公园地产的原因分析中,升值潜力因素并不是最突出的因素,主要是由于自住型客户是公园地产的主要消费群体,虽然此类群体比例偏高,但在针对公园地产项目能否升值的问题上,仍然给予了充分的肯定。
另外,作为公园地产的一个典型项目,东一时区的调查显示,在一年半的时间里平均销售价格由开盘前的4200元/平米上升至目前的5300元/平方米。项目的升值速度已经明显,并且可预见,未来仍有很大升值空间。
1.5影响样本选择公园地产的原因分析
绝大多数样本认为价格太高是影响其选择公园地产的最主要原因,其次的影响因素包括公园地产规模小、配套差;公园参与性差;户型太大和名不副实等。从影响购房者选择公园地产的原因可以分析出,目前市场上供应的公园地产项目确实存在着上述问题,比如在价格方面,调查显示,北京市公园地产项目的平均价格水平在9000元/平方米左右,而这一价格水平使众多购房者对公园地产项目望而却步。相比之下,同时拥有普通住宅的价格和公园旁边的享受的项目,更能够吸引希望改善居住状况的消费者。
公园地产的原因可以分析出,目前市场上供应的公园地产项目确实存在着上述问题,比如在价格方面,调查显示,北京市公园地产项目的平均价格水平在9000元/平方米左右,而这一价格水平使众多购房者对公园地产项目望而却步。相比之下,同时拥有普通住宅的价格和公园旁边的享受的项目,更能够吸引希望改善居住状况的消费者。
篇2:公园地产产品特征及需求分析
公园地产产品特征及需求分析
公园地产的出现是我国房地产市场发展的结果,是人们居住品质提升的客观需求,是社会进步的表现。公园地产绝不是一些媒体和开发商的炒作概念,它不但有深远的历史基础,有深层次的人文情感,而且有厚重的市场底蕴。本案例入选旨在推动公园地产产品更新、引导居民购房消费,促使公园地产市场的健康理性发展。
公园地产产品特征与需求分析
一.公园地产概述
1.公园地产概念
“公园地产”,一般是指为了给居民营造稀缺的景观和生态环境,开发商依托市政公共公园或将房地产开发与公园建设结合起来的项目。从广义上讲,公园地产是指跟公园相关的地产项目,包括跟旅游相关的旅游地产项目、主题公园项目,是将公园景观作为楼盘的特色和卖点,将建筑、人文与自然环境结合成一体的地产概念。
2.公园地产的发展背景
任何一种得以快速发展的产品类型都有其合理的存在根基, “公园地产”的诞生也绝非偶然。从根本而言,消费者对于居住环境的要求直接推动了公园地产的诞生。
出则繁华,入则自然,是每一个都市人的居住梦想,公园地产正是载着这样的居住梦想应运而生的。纳公园景观为私人珍藏,当如火如荼的地产发展遇见真山真水的大公园,便催生出地产界最璀璨的结晶。
3.公园地产特征
共同特征:
◇ 土地和公园的稀缺决定了公园地产具有绝对的稀缺性;
◇ 随着SARS过后人们对生态环境的关注,公园地产的需求越来越广泛;
◇ 公园为住宅带来良好的人居生态环境,小气候优于非公园住宅;
◇ 湖水、树木、花草等公园元素,从心理上利于居住者的疲劳和紧张得到缓解,从精神空间的角度体现更为人性化的关怀;
◇ 具有隐性的心理价值,即心理的荣耀感给业主带来满足;
◇ 市场反映需求,稀缺决定价值。
二.产品特征
2.1建筑形式
公园地产有“借园”和“造园”之分,从公园地产的建筑类型上分析,板楼项目数量最多,占总量的近一半;其次是塔楼, 也有近1/5项目的建筑形式是板塔结合。
公园地产项目建筑类型分布
与之相比,很多新项目在建筑类型上更花心思,更加重视各种建筑形式组合的艺术性,比如在构筑地标性塔式建筑的基础上,以低密度板式建筑围合等做法,建筑的多样性和观景的层次感都得以加强,还满足了不同人群的需求。
2.2项目规模
占地面积
从不同类型的公园地产项目占地面积上来看,“借园”项目占地面积在1-3万平米的项目比例最大,其次是1万平米以下的项目,二者累计占项目总量的一半以上;相比之下,占地面积20万以上的项目数量最少。在规模方面,5-10万平米的项目比例最大,其次是10-20万和20-50万平米的项目,三者累计占项目总量的70%以上;建筑面积50万平米以上的项目仅占2%;
与之相比,“造园”项目的占地和建筑面积要比前者的平均水平大30%左右,通常建筑面积在50万左右。因为此类项目通常需要更大的面积来兴建公园等公共设施。
2.3户型
各区域公园地产项目根据区域发展历史、成熟程度和居住人群特征的不同,户型面积差异较大,如西山地区或森林公园附近多为大户型,甚至别墅及类别墅项目;而市区公园或新开发的公园项目附近的项目大小户型兼备,但区域土地的稀缺导致项目多以小户型为主。
一般来说,越靠近公园周边的项目,大户型比例更高,离公园相对较远的项目或同一项目中,离公园较远的楼座小户型的比例更高。2.4 其它特点
北京房地产市场上,许多项目的一大特点是社区都是封闭式的社区,采取封闭式管理。当然这是早期大家在社会安全方面考虑了心里因素,甚至有为小区建了近5米高的围墙以使业主拥有足够的安全感。但是在西方发达国家,所有社区的都是小街区式的开放社区,实际上这也是与世界接轨的必然趋势,在这一点上,建设一个相对开放的“造园”项目,显然更有利于体现和延伸景观及其它公园价值。与市政公园相比,开发商投资建设的公园往往与社区间融合得更好,且易被赋予更多的运动休闲和娱乐功能。
三.公园地产需求分析
1、需求特征
消费者选择公园地产的首要特征是舒缓身心。喧嚣的都市中心,往往是大多数城市群体奋斗的战场,其中的人们,穿梭在钢筋混凝土的森林中,人与人之间的交往多为出于职业上的需求,奋斗的疲惫使得他们向往工作之余的生活能够轻松、自如、贴近自然,这也是人类向往自然的本性使然。居住在公园周边,则可以满足人们对于景观和自然的需求,而这种需求是公园地产存在的根本基础。
1.1最喜欢公园地产的原因分析
数据显示,79.83%的受访样本选择了视野开阔、空气质量好及方便逛公园等直接或间接体现公园功能及价值的选答。可以看出,样本喜欢公园地产的最主要原因为:视野开阔和景观好空气质量好两方面;其次比较重要的原因包括方便逛公园和稀缺性、 升值潜力大;相比之下,有人文历史价值和彰显身份的对购房选择的重要性相对较小。
1.2已购公园地产群体的需求层次
货币支付能力越强,对公园地产的需求层次越高。通过对东一时区已购房样本的分析显示,以建筑面积80m2为消费能力界限,在15项购买因素的选项中,每人选择6项购买因素,个别只选答了3、4项因素,居住面积在80m2上下的两部分消费群体对公园地产需求愿望存在较大的差别。
样本2的分析显示,50位居住面积在80m2以上的受访消费群体中,将公园作为购房因素之一的有45人,高达受访样本总量的90%,而50位居住面积在80m2以下的消费群体只有54%的样本将公园作为影响其购买的因素。美国管理学家马斯洛将人的需求分为五个层面--生存需求、安全需求、交际需求、受人尊重的需求和自我实现的需求。据此分析,小户型群体更注重生理生存的需求,大户型的群体更注重精神方面的需求。从而也从侧面印证了公园地产存在的基础。
1.3购买公园地产的主要目的
大多数样本购买公园地产用于自住,另有近30%的样本用于自住兼投资,二者累计占样本总量的94%,只有6%的样本购买公园地产的目的是单纯用于投资。
从样板项目东一时区的调查可以看出,目前东一时区项目自住的比例明显高于投资的样本比例,其中户型面积在120平米以上的样本,自住的比例高达95%以上,随着户型面积的增加,投资的比例呈减少趋势,自住的比例逐渐增加。其中用于自住的购房者主要看中房屋的高品质、低价位,多为三口之家、五口之家;而相比之下,面积较小的一居、二居更容易出租,所以项目80平米以下的户型用于投资的比例达到25%,是比较高的,也说明了项目在各方面不仅适合自住,同时也适合作为投资之用。
1.4公园地产升值潜力分析
样本对公园地产是否具有升值潜力的看法
在被调查样本中,超过七成的样本认为公园地产是具有升值潜力的,其次有17%的样本认为公园地产有一点升值潜力;认为是否具有升值潜力不确定和完全没有升值潜力的样本总量不到10%。在需求特征分析部分,不难看到,在最喜欢公园地产的原因分析中,升值潜力因素并不是最突出的因素,主要是由于自住型客户是公园地产的主要消费群体,虽然此类群体比例偏高,但在针对公园地产项目能否升值的问题上,仍然给予了充分的肯定。
另外,作为公园地产的一个典型项目,东一时区的调查显示,在一年半的时间里平均销售价格由开盘前的4200元/平米上升至目前的5300元/平方米。项目的升值速度已经明显,并且可预见,未来仍有很大升值空间。
1.5影响样本选择公园地产的原因分析
绝大多数样本认为价格太高是影响其选择公园地产的最主要原因,其次的影响因素包括公园地产规模小、配套差;公园参与性差;户型太大和名不副实等。从影响购房者选择公园地产的原因可以分析出,目前市场上供应的公园地产项目确实存在着上述问题,比如在价格方面,调查显示,北京市公园地产项目的平均价格水平在9000元/平方米左右,而这一价格水平使众多购房者对公园地产项目望而却步。相比之下,同时拥有普通住宅的价格和公园旁边的享受的项目,更能够吸引希望改善居住状况的消费者。
公园地产的原因可以分析出,目前市场上供应的公园地产项目确实存在着上述问题,比如在价格方面,调查显示,北京市公园地产项目的平均价格水平在9000元/平方米左右,而这一价格水平使众多购房者对公园地产项目望而却步。相比之下,同时拥有普通住宅的价格和公园旁边的享受的项目,更能够吸引希望改善居住状况的消费者。
篇3:年中房地产营销部工作报告
房地产营销部年中工作报告
本年度是公司开拓进取的一年，是公司创新改革的一年，本部门在公司领导的带领和关怀下，经过上半年的艰苦努力，克服了重重困难，虽然取得了一些成绩，也依然存在些许问题，下面就本部门及我个人上半年的工作情况进行汇报。
本年度1—6月份，共售出房屋246套，取得销售佣金76.44万元。上半年的销售工作可以用以下两个阶段概括：
第一阶段：销售增长期(1—4月份)
新年伊始，凭借着对售楼处的严格管理、销售人员的工作火热热情，通过对客户的深度挖掘、积极克服销售困难使本案的销售面积每个月都有不同程度的增加，销售业绩稳定增长，从1月份销售19套，到4月份销售的55套，每月业绩增长了近3倍。在1—4月份，共销售房屋147套，4个月的销售量占全部销售期9个月的近60%，高于周边其他竞争项目。
销售工作虽然比较顺利，但是也依然存在一些销售阻力。最主要是缺少有力的销售工具——样板间，也就是看房的问题，而且产品供应也很单调。这些问题在春节过后经过公司领导与开发公司协商均得到了有效的解决。
针对1、2号楼丁户型销售率低的情况，通过实施价格策略及展会促销策略，使该户型的销售率明显高于其他户型。为了配合3—5#楼的开盘工作，同时推出了“客户卡”促销活动。通过此项活动，促进了老客户带来新客户，也使新客户看到了本案的升值潜力，为项目树立良好的口碑。
另外为了扩大销售战果本部门还进行了拆迁地区派发、网络销售等宣传工作。该阶段取得的如此优异的销售业绩，得力于公司正确的领导，也饱含着销售部门全体同仁的辛勤汗水。
第二阶段：“非典”时期(5—6月份)
4月20日以后，北京的“非典”疫情愈演愈烈，整个京城都笼罩在“非典”的阴影中，通州区作为一个高发病区县，公交车停驶、银行按揭部门、房地产交易部门停止办公等情况都使得我们的销售工作变得步履维艰。加之，由于“非典”的影响使的工期延误，开发公司不做赔偿的政策让售楼处的全体人员必须勇于面对业主的责难。可喜的是在公司领导细致入微的关心和安排下，我们没有被这些困难难倒，售楼处正常营业，销售人员在为数不多的来访客户中，尽力去争取一笔业务。
在“非典”期间，销售部门想尽一切办法使销售工作尽量正常化，李京瑞同志经过与银行反复协商，在银行不能正常办公的情况下为大量客户代办了按揭业务，确保了公司正常提取佣金，在特殊时期为公司做出了特殊贡献。为了更多的促成成交和避免浪费经营成本，本部门提出了一些应对措施，如延长下定后的房屋保留天数、停办看房班车高速路月票、协调开发公司周六集中看房等等。
在“非典”疫情给销售带来影响的同时，5月入住问题也影响着销售工作，尽管在办理前期，本部门已经将许多经验和方法告诉了物业部门，但是由于在没有同本部门协调一致的情况下擅自行事、反复承诺，给业主带来了许多疑惑和不便，同时项目又没有达到入住条件，所以从5月开始每天都会有大量的业主来到售楼处询问，挤压了业务员接待新客户的时间，客观人为地造成了销售阻力。在办理入住期间本部门还代替物业部门完成了许多工作，如计算业主入住时应缴纳的办理产权费用、计算实测与暂测面积差额房款的退补、开始代收办理产权的费用、担任办理产权工作等等，这些工作也使的本部门投入了很大的人力和精力。另外因为变更房号增加了签署补充协议、合同变更、备案变更以及客户解释等工作。在这个问题上，我个人认为作为代理顾问公司没能及时和明确的向开发公司指出由此带来不良后果，浪费了人力、物力等问题有一定的责任，是值得我们总结的。建议公司在今后的工作中注重对房地产法律、法规的理解和学习。
转眼间，上半年就在紧张与繁忙中渡过了，近期在公司领导的指导下，销售工作已经开始明显的好转，销售恢复期即将结束。下半年本部门的主要工作是完成公司全年销售指标，将在“非典”期间损失的效益夺回来，为公司创造最大的业绩。认真贯彻公司的各项规章制度，做到有章必依。加强本部门的凝聚力和团队精神，实现我为人人，人人为我的团结协作的工作状态。基于对公司领导的信心，基于对项目的信心，我深信项目的热销期即将到来，公司的明天将更加辉煌。