房地产估价报告常见错误
一、报告书不完整
1、没有委托方;
2、没有估价方;
3、没有作业日期;
4、没有估价师声明;
5、没有估价的假设前提和限制条件;
6、没有附件;
7、没有估价目的;
8、没有估价时点;
9、没有价值定义;
10、没有估价依据;
11、没有估价人员;
12、没有估价原则;
13、没有说明。
二、估价结果报告书部分内容描述不清
1、土地使用权年限不清,如50年(少年限起止);
2、土地使用权性质不清,如集体还是国有;
3、土地使用权人不清、是否具有使用权证;
4、是否具有房屋所有权证;
5、房屋用途不清;
6、房屋结构不清;
7、房屋建成年代不清;
8、房屋权属不清;
9、土地生熟程度不清;
10、地价类型不清;
11、土地用途不清;
12、土地容积率不清;
13、建筑密度介绍不清;
14、绿化比率不清。
三、估价方法运用错误
1、市场比较发达的地区要用市场比较法;
2、有收益或潜在收益的要用收益法;
3、待开发条件的要用假设开发法;
4、无上条件的可用成本法。
四、估价技术路线常见错误
1、损害赔偿的房地产评估,出现前的情况如何;
2、拍买保留底价要注意;
3、用市场比较法评估的房地产扣除折旧不对;
4、旧有房地产的技术路线,运用成本法时,采用房地分估的方法。首先确定重置价的标准,所评估的标的物是什么标准,然后确定标的物的重置价,其次得出房屋的成新率,土地的价值运用市场比较法求出,然后相加得出旧有房地产的价值。
五、市场比较法注意问题
1、交易情况和交易目的不同;
2、交易状况不清;
3、成交价描述不清;
4、成交日期不清;
5、付款方式交待不清;
6、可比实例和估价对象处在同一供求圈;
7、用途要相同;
8、建筑结构要相同;
9、权利性质要相同;
10、交易类型与估价目的相吻合;
11、交易日期与时点相接近;
12、成交价格正常或可修正为正常价;13、可比实例原则上不能超过一年;
14、修正单项不能超过20%,综合修正不能超过30%;
15、修正项目出现错误,如临街的应在区域因素而在个别因素修正了;
16、修正方向,如分子、分母修正问题;
17、加权时出现矛盾,最接近的应附于大的权数;
六、收益法方面的问题
1、公式运用错误;
2、净收益方面(扣除项目不全、客观性不足、没有考虑出租率、餐馆酒店应考虑上座率、潜在的收益是否稳定、自营的考虑利润等);
3、资本化率采用通货膨胀率利润率加入是不对的,投资收益率(来自:)在某些方面等同于资本化率,对同一房地产,租金/售价=资本化率,不同用途的房地产具有不同的资本化率,注意资本化率的客观性,应侧重投资收益率;
4、有效的收益年期不对。
七、成本法注意的问题
1、采用了实际成本;
2、价格构成不全(土地取得成本、开发成本、管理费、投资利息、销售税费、利润);
3、新开发的土地没有注意可转让比率;
4、利息、利润的计算基数不对(取得土地成本+开发成本+管理费)三者的和再乘利息率或利润率
5、折旧问题。
八、假设开发法注意的问题
1、各种费用及成本是否具有客观性;
2、计算时是否有漏项(购买土地时应交税费);
3、销售税费的内涵;
4、买方承担的税费(契税应有买方交纳,基数为3%-5%,交易费各负担一半);
5、开发成本均匀投入、投入时间与年限问题;
6、计算时房地产开发完成后销售时间与时点的关系,计算价值时要考虑销售期;
7、动态计算时不在扣除利息和利润。
九、其它方面
1、收益法中宾馆办公用房、大堂在计算时考虑,不能再计算其价值;
2、不是房产收入的也不能计入房产中,如宾馆中床、空调、沙发、电视、等其它设备,不能再单独计算价值;
3、结论不能直接写为多少(结论也不能少大写金额);
4、抵押的房地产应说明其市场风险和处分问题以及赔偿问题,划拨土地上的建筑物抵押的,土地不能抵押;
5、用词、用语不当;
6、出租的房屋应注意租赁期限和租金收取标准;
7、物价指数、通货膨胀率、所得税率等不能作为资本化率的参照指数;
8、租赁合同中租金的收取应为一具体数字,不能写作为100--120元/平方米;
9、市场比较法中系数的取值要有依据;
10、净收益的扣除项目要全;
11、税费中不能列支所得税;
12、物业的资本价值求取时,应注意有效使用年期。
13、估价对象权利状况交待不清,通常情况下无土地使用年限,漏掉土地使用年限起止日期。
14、税费通常为"二税一费"等而不包括所得税和土地增值税等。
15、在假设开发法中注意验算一下总楼价的计算是否有误,另外注意建筑费是否折南到估价时点。专业费通常取建筑费的系数,如再折现则有误。
16、假设开发法中具体讲是用现金流量法计算房地产的价值时,不再单独计算利息和利润。
17、计算土地单价时,计算的步骤和采用的土地面积。
18、在估价报告和技术报告中委托方和估价方是否是同一单位以及估价结果前后是否一致。
19、注意成本法估价中的技术路线是否有误。20、市场比较法中,房地产状况修正中单项因素不能超过节20%,综合修正不能超过30%。在修正表中各因素的比较中,是否漏掉交易情况和交易日期的说明。
21、估价报告的有效期不应超过一年,应用的有效期为自完成估价报告之日起原则上为一年,但在市场状况变化很大的情况下,估价报告的有效期不能超过半年。
21、注意估价结果报告中,金额大写是否和前面小写及估价技术报告中的一致,且大写金额不能有误。
22、估价结果报告中通常漏掉价值定义、估价作业日期、估价时点等到项,而要注意时点的确定日期与估价目的相吻合。如估价目的是预测未来的楼价,而时点在现在是不对的,另外,还有回顾性估价、保险赔偿等时点的确定也要一并注意。
23、价值定义的说明,如评估的是拍卖价格、抵押价格等,还要说明与市场价格的调整幅度。
24、从估价报告的全局看,从价方法的选用是否正确,此问题很关键。
25、收益法中,收益年限确定,净收益求取中不应扣除的项目(如在多数情况下,不应扣除折旧费、土地摊提费、利润等),收益年限没有采用尚可使用年限,资本化率的确定中没有说明确定的理由。
26、成本法中采用的残值率不和《房地产估价规范》中一致的均为错。
27、在采用收益法估价时,采用的净收益应为客观收益,成本应为客观成本,各种估价报告中使用的专用名词以及各名词的用法等。
28、市场比较法中选取的可比实例如超过一年,又没有说明价格是否稳定是不对的,在一般情况下,选取的可比实例不能超过一年。
29、市场比较法中修正系数的位置是否有误,例本应该在分子上修正的,而在分母上修正了,本应该增加的而减少了,如可比实例房地产的位置、实物、状况比估价对象优越(+2%),则价格应向下修正为100/102,而修正成100/98是不的。
30、在市场比较法交易日期修正中,货币单位换算的时机要看以那种化币单位上涨或下跌,另外,还要搞清上涨或下跌的幅度和多少个月要记清以及在计算时的位置以及搞清是定基价格指数还是环比价格指数等。
31、成本法中房屋的建造成本不同房屋的重置成本,房屋的重置成本包括房屋的建造成本再加上开发商应负担的正常费用、利息、利润和税金等。
32、成本法计算利息时,费用的投入是在建造期内均匀投入的,故计算期应计建造期的一半,另外还要注意在第一年投入40%,第二年投入40%,第三年投入20%的计算期的计算方法是考试的重点。在一般情况下地价是开始一次性投入的,也就是从一开始投入到工程完工都要计息。
33、在各种方法计算中,参数的确定要有依据,特别是估价结果的确定的理由要充分,参数确定是否有误,如前面提到10%,后面却用了8%,土地资本化率、建筑物资本化率、综合资本化率的关系以及计算时资本化率的应用是否正确,选用的公式是否正确。
34、重复计算问题,如在收益法计算某宾馆的收益时又用别的方法计算了大堂、技术层、设备层的价值等等。
35、收益法评估中还应考虑出租率,入住率,酒店还要考虑上座率,则对应的吧台、大堂也不能再计算价值。
36、假设开发法估价传统方法中应注意不要漏掉买方购买土地、在建工程时应上交的锐金计算期的确定,扣除项目的确定,销售锐费不计利息、利润,另外注意利息、利润的计算基数。在现金流量法中,楼价的求取中折现率的确定以及折现系数(来自:)的确定,在扣除销售锐费时,就不能再折现了;建筑费的求取时也同样存在这方面的问题,专业费通常取建筑费的系数,也不能再折现了,此时所求的地价或在建工程价值是从价时点上的价值。
37、成本法计算折旧时,特别注意折旧年限确定,一是建筑物的经济寿命,二是土地使用年限(出让土地)。地租的求取不能简单的取系数,而是同收益法中求净收益一样的方法计算。
篇2:审核房地产估价报告的审核
审核房地产估价报告的审核
审查土地估价报告的关键
好的报告主要表现为:
第一、报告内容全面,正文内容和附件资料齐全、配套;
第二、公正客观,估价方法的选用及评估思路、过程合理、依据充分;
第三、用词准确,报告文字表述严谨、逻辑性较强;
第四、评估结果基本准确,符合市场行情;
第五、报告装订整齐、美观、统一。
在实际工作中,审查报告的重点除了产权状况外,还有通过对估价对象客观的分析,对偏离正常价值的过高或过低估价结果提出调整建议,以避免国家或当事人的重大损失。
报告审查的主要内容:
1、审查估价对象,其中包括权属、估价时点、估价作业日期和有关证明材料;
2、审查估价目的,包括价格定义、价值类型;
3、审查估价数据,包括估价报告定性、定量数据的来源及获取方式是否可靠?估价结论是否得到相关数据的支持?
4、审查估价方法,采用的方法是否合理,数据分析是否科学?
5、审查估价条件,包括是否考虑得出估价结论的必要性,以及应用估价结论的限制条件,对房地产最高最佳使用评价的结论及其使用建议是否合理?风险分析是否恰当?
估价方法要点之一:市场比较法
应用市场比较法估价,要按照《规程》规定,选择具有替代性的、估价时点近期的,市场上交易的类似比较实例,进行因素比较作适当修正后,确定待估宗地(来自:)的土地价格,要求比较实例不得少于三个。估价中,除要求选择的实例与估价对象属于同一供应圈、用途一致,在地域上属近邻区域或类似区域外,对比较实例选择、比较因素选择、因素条件的比较及因素修正有以下的具体要求:
1、比较实例选择。所选实例应是实际交易实例,并说明案例的具体坐落(门牌号和宗地号)。比较案例选择(大于或等于三个)要求:
①与待估宗地属同一供应圈(即尽量在同区域、同级别,且基础设施完善程度相近。如同区域无案例,可选择邻近区域或同一级土地内的类似区域的交易案例,但选择案例的交易价格不能相差太大,根据经验不能超过25%)。
②与待估宗地用途应相同或相似(按用地类型细类),如无用途相同案例,可选择用途相近。例如待估宗地用途为住宅可选择商住,如工业可选择仓储,前提是已有一至二个与待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致时应设用途修正。
③与待估宗地的交易类型(价格类型)相同,交易类型一般包括出让,转让,股份制改造,租赁,抵押等。如选择交易案例的交易类型与待估宗地的类型不一致,应进行交易类型的修正(除抵押评估外,一般不选择抵押实例)。
④成交日与待估宗地的估价期日应接近。
A、如果市场比较稳定且交易较少,比较的有效期限可延长,即选择几年的交易案例用于比较(最长不超过三年);
B、如市场变化比较快且交易活跃,则比较的有效期要缩短(最长不超过1至2年),一般交易案例的有效期最长不超过三年;
⑤ 交易案例必须为正常交易(即成交价格为正常价格或可修正为正常价格)。所谓正常交易应是公开、平等、自愿的交易。
⑥ 价格内涵要一致,比如开发程度、市区的五通一平与郊区的差异:是基底的价格还是含分摊面积的价格等。
按上述要求选择好比较案例后,分别进行描述,描述内容(如有可能,最好到现场查看)如下:
1、交易实例状况:
A、座落位置、形状、地质;
B、水、电、路、讯、暖等基础设施
C、商业繁华、交通等环境条件
D、土地利用现状与规范用途
E、有关地上建筑物的基本情况
F、权利状况和土地使用年限等
2、成交价格
包括房地总价、土地总价、房屋总价及相应的单价和房屋租赁等内容,同时说明价格类型、价格水平及种类等。
3、付款方式
包括:一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付支付等内容。
4、成交日期
一般描述包括使用单位、位置、四至、用途、面积、规划条件(如建筑面积、容积率、建筑密度等)、土地等级、土地开发程度、期日交易、土地(来自:)使用年限、交易类型、交易情况、交易价格等。区域因素及个别因素等条件按用途不同选择见因素选择内容。
5、因素选择
估价时选择的比较因素,应包括影响地价的全部主要因素,主要是区域因素和个别因素。以上因素 要与报告第二部分分析 的地价影响因素对应,不得漏掉重要因素,必要时应说明进行因素选择的依据。
选择因素的原则:
①结合待估宗地所处区位及用途选择因素,用途不同影响地区地价的因素有差异,且影响程度不同。
篇3:年中房地产营销部工作报告
房地产营销部年中工作报告
本年度是公司开拓进取的一年，是公司创新改革的一年，本部门在公司领导的带领和关怀下，经过上半年的艰苦努力，克服了重重困难，虽然取得了一些成绩，也依然存在些许问题，下面就本部门及我个人上半年的工作情况进行汇报。
本年度1—6月份，共售出房屋246套，取得销售佣金76.44万元。上半年的销售工作可以用以下两个阶段概括：
第一阶段：销售增长期(1—4月份)
新年伊始，凭借着对售楼处的严格管理、销售人员的工作火热热情，通过对客户的深度挖掘、积极克服销售困难使本案的销售面积每个月都有不同程度的增加，销售业绩稳定增长，从1月份销售19套，到4月份销售的55套，每月业绩增长了近3倍。在1—4月份，共销售房屋147套，4个月的销售量占全部销售期9个月的近60%，高于周边其他竞争项目。
销售工作虽然比较顺利，但是也依然存在一些销售阻力。最主要是缺少有力的销售工具——样板间，也就是看房的问题，而且产品供应也很单调。这些问题在春节过后经过公司领导与开发公司协商均得到了有效的解决。
针对1、2号楼丁户型销售率低的情况，通过实施价格策略及展会促销策略，使该户型的销售率明显高于其他户型。为了配合3—5#楼的开盘工作，同时推出了“客户卡”促销活动。通过此项活动，促进了老客户带来新客户，也使新客户看到了本案的升值潜力，为项目树立良好的口碑。
另外为了扩大销售战果本部门还进行了拆迁地区派发、网络销售等宣传工作。该阶段取得的如此优异的销售业绩，得力于公司正确的领导，也饱含着销售部门全体同仁的辛勤汗水。
第二阶段：“非典”时期(5—6月份)
4月20日以后，北京的“非典”疫情愈演愈烈，整个京城都笼罩在“非典”的阴影中，通州区作为一个高发病区县，公交车停驶、银行按揭部门、房地产交易部门停止办公等情况都使得我们的销售工作变得步履维艰。加之，由于“非典”的影响使的工期延误，开发公司不做赔偿的政策让售楼处的全体人员必须勇于面对业主的责难。可喜的是在公司领导细致入微的关心和安排下，我们没有被这些困难难倒，售楼处正常营业，销售人员在为数不多的来访客户中，尽力去争取一笔业务。
在“非典”期间，销售部门想尽一切办法使销售工作尽量正常化，李京瑞同志经过与银行反复协商，在银行不能正常办公的情况下为大量客户代办了按揭业务，确保了公司正常提取佣金，在特殊时期为公司做出了特殊贡献。为了更多的促成成交和避免浪费经营成本，本部门提出了一些应对措施，如延长下定后的房屋保留天数、停办看房班车高速路月票、协调开发公司周六集中看房等等。
在“非典”疫情给销售带来影响的同时，5月入住问题也影响着销售工作，尽管在办理前期，本部门已经将许多经验和方法告诉了物业部门，但是由于在没有同本部门协调一致的情况下擅自行事、反复承诺，给业主带来了许多疑惑和不便，同时项目又没有达到入住条件，所以从5月开始每天都会有大量的业主来到售楼处询问，挤压了业务员接待新客户的时间，客观人为地造成了销售阻力。在办理入住期间本部门还代替物业部门完成了许多工作，如计算业主入住时应缴纳的办理产权费用、计算实测与暂测面积差额房款的退补、开始代收办理产权的费用、担任办理产权工作等等，这些工作也使的本部门投入了很大的人力和精力。另外因为变更房号增加了签署补充协议、合同变更、备案变更以及客户解释等工作。在这个问题上，我个人认为作为代理顾问公司没能及时和明确的向开发公司指出由此带来不良后果，浪费了人力、物力等问题有一定的责任，是值得我们总结的。建议公司在今后的工作中注重对房地产法律、法规的理解和学习。
转眼间，上半年就在紧张与繁忙中渡过了，近期在公司领导的指导下，销售工作已经开始明显的好转，销售恢复期即将结束。下半年本部门的主要工作是完成公司全年销售指标，将在“非典”期间损失的效益夺回来，为公司创造最大的业绩。认真贯彻公司的各项规章制度，做到有章必依。加强本部门的凝聚力和团队精神，实现我为人人，人人为我的团结协作的工作状态。基于对公司领导的信心，基于对项目的信心，我深信项目的热销期即将到来，公司的明天将更加辉煌。