地产项目异地拓展考察模板
一、宏观环境分析
第一、城市概述
1.地理位置
介绍城市所处位置，包括地形、地貌，体现区位价值。
2.面积(总面积、主城区面积)
说明城市规模，城市化水平及未来发展趋势。
3.行政区划
说明各区域的功能划分及变化。
4.人口特征：
(1)人口数量：常住人口、流动人口、市区人口
(2)城市化比例、城镇人口转化率
以上数据可以作为判断市场容量的重要依据之一。
5.交通环境
说明城市基础设施现状并反映出其规划发展方向。
第二、经济情况
1.经济概况
(1)国内生产总值与增长速度
反映城市经济的体量、经济的发展态势。
(2)城镇居民人均可支配收入
反映出城镇居民的消费能力。
(3)城镇居民消费性支出
反映出城镇居民的消费习惯和消费观念。
(4)城镇居民人均储蓄额
反映出城镇居民潜在消费能力。
(5)全社会固定资产投资总额
它是反映固定资产投资规模、速度、比例关系和使用方向的综合性指标，反映出城市经济发展的可持续性。
(6)城市基础设施投资总额
城市建设水平
(7)产业结构
是否支持房地产行业的良性发展
(8)居民就业状况
反映当前社会经济形势
2.城市发展重大影响因素
城市发展的趋向对房地产行业的影响，如：行政中心的搬迁、企业的外调、宏观政策的调整等。
3.相关政策法规及环境导向
金融环境、政府开放程度等
第三、城市发展远景规划
1.城市发展规划
2.发展规划对行业的影响
第四、总结(理解城市)
二、市场分析
第一、行业发展历程
1.发展历程
2.近年房地产指数分析
(1)近年房地产投资情况分析
(2)近年房地产供给状况分析(房屋施工面积、房屋新开工面积、竣工面积)
(3)近年房地产需求状况分析(实际销售面积、预售面积、空置面积、空置率)
(4)近年价格走势分析
第二、当前行业现状
1.供给情况
(1)市场供应状况
不同类型住宅物业构成比例;(建筑形式：别墅、多层、小高、高层)
不同档次(价格段)住宅物业构成比例;
建筑结构分析(砖混、框架等);
装修标准分析(毛坯、初装修、厨卫精装、精装修——比例);
工程进度分析(期房、现房、准现房——比例);
销售方式分析(开发商自销、代销、未定——比例);
项目的位置分布及变化情况(区县、方位、环位);
本年度新开住宅供应结构及变化趋势分析
本年度热点区域分析
滞销项目以及原因分析
(2)综合分析
2.需求情况(1)目前需求状况
区域销售状况
市场价格趋势分析
未来需求状况
供求对比;
本年度住宅需求特征分析
(2)综合分析
3.供求结构分析(其中重点对空置房的形成原因进行分析)
4.三级市场目前的发展情况及对二级市场的影响
(1)目前三级市场的发展情况
(2)对商品房市场的影响
第三、未来发展预测
第四、总结(理解市场)
三、竞争分析
第一、竞争者分析
1.当地主流开发商情况：
(1)情况简介
(2)资金实力
(3)操作水平
(4)主要项目
(5)开发能力(每年的开发量)
(6)产品优势
(7)关系运作(政府背景)
(8)其他情况
2.典型楼盘分析
反映主流开发商开发理念、操作水平，产品特色的楼盘情况。
3.综合分析
主要对市场竞争激烈的程度、主要竞争手段等，加以综合阐述。
第二、消费者分析
1.消费特征：
购房人群分析居住状况(房型、居住面积等)
家庭状况(几口之家，居住特点)
购房的意向(需求方向)
消费共性(主流消费特征如温饱、改善、投资等)
年龄结构层次分析
2.综合分析
第三、产品分析(后附项目调研表及汇总表)
1.产品概述
2.产品形式分析
3.景观设计分析
4.区内配套分析
5.道路体系分析
6.外檐材料分析
7.外立面设计与材料分析
8.主要户型面积分析
9.户内配套装修分析
10. 综合特点分析
第四、土地市场分析
一、土地供应状况
1. 土地供应方式、政策
2. 土地市场现状(每年土地供应量及区位分布)
3. 未来土地供应预期
4. 土地价格水平
二、土地获取方案
1. 土地获取方式(具体获得土地的方式及建议、开发成本情况)
2. 土地获取方向
三、近期土地信息
第五、当地政府情况分析
1.房地产开发政策法规
2当地房地产开发流程及时间节点
3.关键部门及关键人
第六、开发成本构成(附开发成本明细)
四、综合评述
城市可否进入、市场是否具备可操作性，是否符合企业发展目标、是否符合企业全国化战略布局。(使用 SWOT分析)
篇2:药店拓展整改分析报告指导书
拓展药店整改分析报告指导用书
(一)、基本店面选址情况分析
1：撤店
在如下一些状况下应该撤店：
第一种状况：500米商圈药品年销售额低于30万元，且1000米商圈药品年销售额低50万元。500米商圈内其它商品销售额低于150万元。
第二种情况：500米商圈药品年销售额为30—50万元，房租高于3万元且无法下降，无法分租。房租到期又找不到合适铺面搬迁的。
第三种情况：1000米商圈药品年销售额为50—100万元，房租高于5万元且无法下降，无法分租。房租到期又找不到合适铺面搬迁的。
第四种情况：1500米商圈药品年销售额为100—150万元，房租高于10万元且无法下降，无法分租。房租到期又找不到合适铺面搬迁的。
第五种情况：门店外每日总人流量低于2000人。
2、搬迁
在如下一些状况下应该搬迁：
第一种情况：500米商圈药品年销售额为30—50万元，房租高于3万元且无法下降，无法分租。房租到期，找到合适铺面的。
第二种情况：1000米商圈药品年销售额为50—100万元，房租高于5万元且无法下降，无法分租。房租到期找到合适铺面的。
第三种情况：1500米商圈药品年销售额为100—150万元，房租高于10万元且无法下降，无法分租。房租到期找到合适铺面的。
第四种情况：1000米商圈药品销售额大于100万元，但年房租总额大于年销售额*10%，无法分租。找到合适铺面的。
第五种情况：位置优于现有铺面，房租低于或等于现有铺面，面积高于或等到于现有铺面的。
3、分租
以下一些状况应该分租：
第一种情况：现有铺面利用率低，无法找到足够其它可以用于销售的商品，铺面可以分租的。
第二种情况：现有铺面利用率低，虽可以找到用于销售的商品，但其产生的价值没有分租的收益大，铺面可以分租的。
4、重新进行房租谈判
第一种情况：经过了解发现周边的铺面房租都比本公司的低，则应该重新进行房租谈判
第二种情况：如果在测算后确定降低多少房租后可以达到保本点，则与租房者再进行房租的谈判。
5、增加营业项目
如果不能退房、不能搬迁也不能分租，则应考虑增加一些新的营业项目，如开设医馆等。
(二)、门店外观分析
1、若门店外被树枝等物遮掩，应设法清除树枝，门店暴露度应不低于50%
2、若门牌最后一次更换时间是24个月以前，房租到期时间大于24个月，应更换门牌。更换门牌时，如果钢架锈坏，应同时更换钢架，如果钢架没有锈坏，则只更换喷绘布。
3、如果门牌最后一次清洗时间为30天以前，应清洗门牌。
4、如果主要人流线到门店的距离超过5米，应在门外设置一些促销车、促销展台及装饰性店外布置。以吸引顾客光顾。
5、如果经过门店店外的顾客有50%以上的顾客说不出最近一家门店在哪里，超过60%的顾客说不清门店的基本外观形象，超过70%的顾客说不出门店外悬挂布标的内容，则应在店外增加一些音响设备、增加促销车、改善门牌形象等以吸引顾客关注。
6、如果店外宣传细张贴不生动、规范，应重新进行张贴。如果还有一些可利用的宣传空间没有利用，应增加店外宣传物品，以使店外宣传效果最大化。
7、如果门店装修出现脱落、损坏，应进行维修、维护、清洁。
(三)店内形象分析
1、如果店内照明晚上低于100LUX，则应加强灯具配置，增加店内照度。如果白天店内照明低于100LUX，则应在白天打开店内灯光。如果打开全部灯光后又太亮，则可以把照明灯进行重新分组，设不同的开关。
2、如果店内装饰不到位，则应该重新进行店内装饰布置。
3、如果店内P0P布置不到位，则应采取如下方式：A：增加店内POP。B：把相关宣传展示物放置在更能增加消费者购买欲的地方。C：清除破旧、污损、过期的宣传物品。
4、如果店内整体形象不是立体展示结构，则应重新调整展示结构。
5、如果音箱安置不合理，则重析调整位置。如果店内音乐没有按要求播放，则要求按要求播放。
6、如果店内装修破损、脱落、脏污，则进行维修、维护。
7、如果通道超过2.5米的通道和有超过3平方米的非通道空地，则应考虑增加货架、促销车或堆头。
(四)商品结构分析：
1、如果商品存销比小于1或大于2.5，应该对商品库存及结构进行调整。存销比小于1时，应进一步增加商品品种。大于2.5时应减少同类商品库存，改变或增加品类、品种。
2、动销比大于0.9或小于0.5，应对商品结构进行调整。大于0.9时，应增加商品品种数。小于0.5时应减少商品品种数、改变商品结构。
3、现有货架的平均上架商品个数如果少于6个/台，则应增加品类或品种数量。
4、如果在日常消费者调查中了解到消费者普遍反映需要增加哪些品类或品种，则应相应增加。
5、如果在调查中了解到消费者大量需要的某种商品在附近没的较好的店铺可以满足消费者需要且该类商品在门店的经营范围之内，则可以增加该商品品类。
6、如果周边有某一类商品的重度消费者人数，则可以相应增加该人群所需商品。
7、如果周围竞争药店有销售较好而本店没有的商品，则应针对性地引进一些同类或同种商品。
8、如果有同一类商品竞争店明显高于本店，则主要从两个方面考虑A：是否本店同类商品价格太高，如果是，则应引入价格较低的同类商品。B：是否本店商品档次太低(如山货)，如果是，则应引入相对而言档次更高的商品。
9、如果有当地畅销的地方性品种而本店没有的，则应整理出这些地方性品种清单，交采购部要求进行采购，增加该类品种的主动性引进。且只对该店进行铺货销售。
(五)价格分析
1、如果本店的价格与1500米内的竞争店相比属于中或高，则应全面调整价格组。
2、如果本店有哪一个品类的商品价格组明显高于竞争店而其它商品相比价格较低，则应对该类商品采用促销调价或针对该类商品开展促销活动。
3、如果经常光顾的消费者的收入水平属于高收入，则定价可以比竞争店略高，但应提升店面装修档次，增加服务项目。如果经常光顾的顾客收入较低，则一定要采用与竞争店相比最低的定价。
4、如果1500米内竞争店中有一些敏感品种明显低于本店，而其它大多数品种比本店高，则应对这一些敏感品种采用促销定价。如果有些商品实在无法调价，则应把价格有劣势的商品陈列于不显著的位置，实在差异很大的，可考虑撤下该商品。
(六)消费者认知分析
1、如果1500米范围内门店的知名度低于60%，则应加大宣传力度，加大门店作为一个药店的品牌形象。
2、如果1500米范围内的消费者对门店的认知度大于60%，但对门店主要优势的不提示认知不是价格低、规模大、品种齐全，则应加大门店主要优势的宣传。
3、如果1500米内的60%以上的消费者听说过门店但从未到门店购药，则应开展相应的促销活动，促使消费者到门店进行购药。加强对门店的深入了解。
4、如果1500米范围内的消费者曾多次到门店购药，则应加大会员的发展及维护，进一步锁定消费者，发展门店的顾客伙伴关系。
5、如果1500米内的消费者到门店购过药以后就不再到门店购药，则应根据调查结果进行针对性地整改。
6、在宣传过程中应尽量选用对当地消费者影响最大的媒介。
(七)医保分析
1、如果1500米范围内的现金购买占医品销售额的80%以上，则可不上医保。
2、如果1500米范围内的医保购买占药品销售额的20%—50%，则可根据上医保的费用、后续维护费用及预期医保费用摊销年限来决定。如果医保预期费用摊销年限大于2年，则不上医保。如果小于两年，则可上医保。销售毛利按18%计算。
(八)毛利分析
1、如果本店平均毛利率低于20%，则应考虑采取以下方式。
2、增加中药材及中药饮片的销售。
3、加大总代理品种的培训及销售力度。从其它店抽调总代理品种销售好的员工进入本店带动本店总代理品种的销售。
4、引进一些可以提升毛利的品类项目，如医疗器械、保健品等。改善商品陈列结构。如果本店销售较高，进店人流量大，则把高毛利的商品陈列于最显著位置，则高流量低毛利的商品放置于不太显著的位置。如果进店人流量小，销售较低，则暂时不调整陈列结构，仍把低毛利高流量价格具有竞争优势的商品放于显著位置。等销售额提升以后再调整陈列结构。
(九)费用分析
1、如果本店的人均销售低于15000元/人，则应考虑减少人员。
2、如果本店有超标费用，则应采取相应措施减少超标费用。但在减少费用是一定要注意不要因不减少费用而影响销售。
(十)配送分析
1、如果该店销售与营业面积比超过3万元/月.平方米，则补货周期应不低于1次/两天。以此类推。
2、如果该店运输的正常差异时间超过两天，则应相应地增加一定的配货量。
3、如果该店面积足够但经常断货，则应该对店长进行要货计划的专题培训。
(十一)店长任职能力分析
如果店长存在相关的问题。则可做出如下一些处理方式：
1、撤换店长，如果店长不具备基本的执行能力或无法建立基本的员工认同感，则应考虑撤换店长。
2、培训，如果店长具有良好的员工认同感，并且有良好的执行能力和工作心态，但日常经营管理能力袍差，则对店长进行系统培训。
3、专人驻店指导，如果店长暂时无法在短期内培训出来，则可由分公司派专人驻店进行指导，确保该店所有体系进入正常的营运。
4、如果该店的服务存在严重问题，则应对服务进行专项整改，以确保该店的服务能够保证消费者基本满意。
篇3:驾校学员拓展训训心得体会
驾校学员拓展训训心得体会
今天参加了正直驾校组织的暑假班学员拓展训练。早对拓展训练有所耳闻，心里也有这样的想法。第一期时由于有事没有参加，昨天教练问我参加与否，我就应下了。今天当队员集合后，有点后悔，队员都是十八九岁的学生，我这老气横秋的掺和啥，真的后悔，还有点自卑。还好，还有一位50岁的学员，心中有了同伴。
驾校用专车把我们送到拓展训练中心，首先由教练位向松组织分队，我与王西自老师分在一组，王老师年龄虽长，可心态比我好多了，他幽默风趣，很能活跃气氛。分组后进入会议室开始培训，主要有位教练讲解。位教练的思维给我们很多启示，打破常规的定式思维，辅以活动，给我们洗了一次脑。
活动一：每位学员双手举过头顶，持续击掌21响。部分学员击过了21次。
活动二：每位学员双手在胸前交叉，手掌分别向两侧的学员，击掌21次。实际中，学员开始按六排坐，每两排为一个单位，中间有两个过道，所以学员够不着，教练让挪动椅子靠近，没有人听话。原因是学员互不认识，还有性别不同。教练解释：学员心中有鬼。应当有三个忘记：忘记身份、忘记年龄、忘记性别。然后学员根据教练的要求靠近击掌，掌声不齐不响亮。原因，这次是每人要击到两侧的，协调性差，不像击自己的那样得心应手。
活动三：每位学员两臂前伸，两臂交叉掌心相对，十指相扣，翻转到自己的鼻子前，两手的食指摁住鼻翼两侧，放开两手，食指依然指着鼻翼两侧。大多数学员不能，有一女生跟大家道出秘密。扣手指时小拇指的上下位问题。
小结：分享、习惯、改变(认真、观察)
位向松思维关键词：感恩、学到的是知识，用到的才是智慧、分享、改变。
室内讲解完毕，各队在规定时间内选出队长、队秘各一名，为本队取名，并制定口号，队名与口号应相关。制作队旗，确定旗手。每位队员为自己起一个代号。我们队的一名女生早想好了：士兵突击队，口号为：士兵突击，所向披靡。然后制作队旗。
一切准备完毕，李教练带我们进入空中单杠训练场。方法是个人攀上高近8米的桩，双脚放在顶端的圆盘上，其实上面仅能放下双脚。这个桩是有摆动幅度的。上去应是恐高。站起后摆动双臂，起跳后抓住前面的空中单杠。教练首先教怎样系安全带，安全帽，怎样站起，怎样起跳。说容易，做起来每人都有点害怕。同车的阿坤自告奋勇先上，小伙子准备完毕，我们为之充电：每位队员一只手放在阿坤的背上，他背朝天，我们齐问“你是谁”，他回答“我是勇敢地阿坤”，队员齐呼队训与加油。阿坤真的很勇敢，很快完成训练。队长也担心自己，让我先上。我便上，小队员们积极地为我系紧安全带，教练检查后，我便开始攀援。上这个柱子我还是不害怕的，只是到了顶端，有点晕，我向远处看，看草坪，腿一直打晃，柱子也在打晃。当左脚上了柱顶，右脚也放好，蹲好想站立时，有一根带子踩在了脚下，慢慢抽出，克服恐惧，双手放在膝盖上，慢慢站起，教练让我双脚前移，露出15公分。然后摆动双臂，起跳。看着空中单杠是那样遥远，心中怕够不着。但我依然跳出，居然很容易抓到，当教练让放开时，是那么的不舍。求生的本能吧。我们队有一女队员失败一次，有一两名队员在顶端站不起来或迟迟不敢起跳，我们队长依然，那时我根据自己的体验一直喊着怎样做，嗓子都疼了。结束后，李教练让我们分享，然后讲解，这是一个一生的过程，上时是成长过程，安全带，队员的加油，是父母老师朋友的关心，站起、起跳是人生的飞跃、是自我的展示，下来时人生的后半生。这项活动让所有人震撼难一忘记。人生没有什么不可能，没有什么不可克服。
下午的项目是七个小队分组拼七巧板，满分是1000分。我们由于没有组织好只得了500分。团队的作用没有发挥出来，没有大局意识。另一个项目是徒手翻越4.2米的障碍墙。需要有架人梯。小伙子们责任心很强，当我要当人梯时，他们认为我年龄打，不适。选好人梯，便开始攀越，先是部分男生，上去大约六七人后开始上女生。最后上男生。最激动人心的是最后一人。我们用了13分钟多一点的时间完成45人的攀越。教练很满意。
一天的训练，给我感受颇多，震撼颇多。团队要建设，在体验中建设。感恩所有人。80、90后的青春、激情、责任，改变了我很多认识。没有什么可以后悔的。勇往直前。不抛弃、不放弃。