房地产市场调研十个误区
企业数据化地解读市场与消费者不外乎有两种途径,或者自己去了解,或者借助专业的市场调查公司。
很多企业在与市场调查公司合作的过程中,觉得好像做不做市调结论都是一样的,没有显着的成效感。
事实上市场调查这个行业是20世纪80年代才进入中国,整个模式从西方输入,行业思维、方法、手段并不完全适合刚刚起步但是发展迅猛的中国企业,于是屡屡造成这样的尴尬:市场调查公司觉得自己提供了国际先进水平的市场调查数据分析,而企业却感觉象是花钱听了一场几个小时的"市调秀",没有实际作战的指导意义。
◆误区一:研究消费者,却远离消费者
项目确定-----研究员设计研究方案--设计问卷--访问部收集数据--数据处理--数据报告--研究员写做研究报告---提案。这是正常一家市场调查公司按照正规的方法和手段操作项目的流程。一切都很正规。我们从中可以发现一个现象,就是首先由研究员设计方案和问卷,然后由访问部收集数据,等数据库好了之后再由研究员开始分析数据写作报告。这样的好处就是一个研究员可以同时负责好几个研究项目,因为研究员可以利用访问部收集数据以及数据处理的这段时间设计其他项目的方案、问卷。研究员整天坐在办公室写方案、问卷、报告,看上去在研究消费者,而实际却在远离消费者。
我们很反对坐在办公室里做研究,尤其是做这一行的。想要在短短的时间内成为某一个行业的专家,甚至超越专家高度提出问题,"资料速成法"是行不通的。不深入市场进行了解,对数据怎能有感觉?整天坐在办公室里,只能是对市场的敏感度越来越低,离消费者越来越远。我们提倡泡市场,研究员与消费者进行"亲密接触"与"零距离沟通"。不管是坐出租车,还是去旅游,我们都喜欢跟身边的陌生人交谈:问他们的爱好、平时喜欢去哪里、抽什么牌子的烟、业余时间如何安排等等。
研究员要长泡市场才有感觉,要和消费者过日子。研究员做任何一个项目,必须要到市场上亲自走访,和消费者面对面接触。拒绝整天坐在办公室里闭门造车。
◆误区二:和营销脱节
我们在对圣象地板进行研究时发现,消费者选择复合地板时经常会问:地板能不能承受得住重重的家具?椅子拖来拖去会不会有痕迹?万一漏水地板会不会鼓起来?能用多久?地板是不是很平整?
这些问题看起来很平常(来自:),但却是消费者最关心的。这些细节为圣象广告篇的创作提供了有力的支持。此后我们发展出了圣象地板的产品系列广告:《钢球篇》、《踢踏舞篇》、《小狗篇》、《时钟篇》、《无缝篇》,很好地解答了消费者关心的问题,立体展现了圣象地板的产品特点。
奔着营销的目的,从策略的角度去做研究,我们提出"营销调研":调研要与营销紧密结合,衡量调研的标准,就是看它能为营销带来多少实用价值。
乡谣牛奶,在我们策划前叫武帝台牛奶,河北沧州的一个地方品牌。在当地市场上,娃哈哈、乐百氏两巨头称霸。怎样才能在强手如林的市场中突出重围呢?我们对当地市场情况展开了详尽的研究。在大量资料中,我们发现河北沧州是我国最严重的高氟区之一,其水源中含有过量的氟,严重危害了该地区人民的身体健康。而沧州人普遍都知道这个事实。这个发现引发了我们一个大胆的想法,我们的脑海里立即诞生了"乡谣降氟牛奶"这个崭新的产品概念。
事实证明,正是由于"降氟"这一独特卖点使乡谣在当地市场上迅速崛起,并带动了系列产品的销售。现在在河北,乡谣已经是十分畅销的品牌了。
如果调研不能为营销服务,我们认为您的调研肯定是让浪费了,不能是为了调研而调研,结果全是一些百分比之类的数据,我们认为调研必须与市场战略紧密结合,与营销策划环环相扣,而且我们相信调研同样需要策略与创意。
◆误区三:热衷研究模型
"你好,我们是XXX公司的,我们想做一次市场调查……你们有没有自己的研究模型呢,据我们了解好多调研公司都开发了自己的模型……"这是我们最近接到一个客户电话,这种情况以前也遇到过。一些研究公司热衷于开发各种各样的研究模型,一些客户往往评价一个研究公司也看这家公司有没有自己的模型,认为有模型就是专业的,这也是一些研究公司宣传有什么模型的原因所在,希望用模型来吸引客户。但为了比模型而开发一种无意义的框框和模式无异于走火入魔。
我们坚信,仅有模型是远远不够的,围绕营销发现问题并解决问题才是目的!一切都要围绕着实效营销这唯一使命!这才是使调研更具蓬勃生命力的唯一出路。
◆误区四:机械化式的调研程序
我们曾经做过空调的普及率调查,传统的方法是采用入户研究,但现在一些高档小区越来越难进入,导致抽样误差加大。那怎样才能得到更准确的数据呢?我们派出访问员,带个望远镜。只要看看外墙上挂着的小方块就可以了。家里有没有空调?是什么牌子?一目了然。
调研要跳出程式化的框框,不要总是戴着镣铐跳舞。
第一次使用"量表",第一次运用投射技术,垃圾调研法的诞生,这些都是调研的大创意。编个小程序提高搜索资料的效率,打破RD、DP、FW采用项目小组制,通过一支烟、一顿饭顺利实施了访问,等等,这些也都非常有创意。
即使表述同样的数据,有创意的研究员能将其表述得非常生动,使数据有了生命,成为活生生的市场剖面图和消费形态图;而在没有创意的研究员笔下,这些数据却是僵硬的、干巴巴的、没有呼吸的。
有一次我们需要深入了解卡车司机的生活状态。常规的方法是采用深访,询问卡车司机的生活规律、生活习性等。但我们觉得这样做太肤浅了,经过一番准备,我们的研究员和卡车司机同吃同住同行了五天,深入了解卡车司机的日常生活,获得了宝贵的一手资料,为营销策略的制定提供了非常有价值的信息。
市场调研虽然有科学的程式化的步骤,但在这个动态化的过程中,任何环节都需要创意的帮助。有创意思维的调研人员,总是能十分敏感地抓住那些有价值的信息,从不让它们失之交臂。并根据这些信息,提出一个个很有创意的假设,然后运用各种调研方法进一步证明这种假设是否确实存在。
我们为一个车载诊断仪器作消费者研究,发现消费者对仪器本身非常感兴趣,但购买仪器的要求却并不强烈。当然,我们通过产品测试很快掌握其原因所在。此时任务已经完成,但我们在调研中,又创造性地探求了消费者对租用这套仪器的需求,在得到消费者积极反应之后,我们又及时地调研了消费者愿意接受的租用方式和价格。整个调研工作可谓超额完成原来的计划,令客户非常满意。
而在一般情况下,市场研究公司在项目开始后,会很快地根据项目计划书做出项目预算。这样在整个项目执行过程中,基本上要严格按照这个计划和预算来进行。但是这样就会存在一些问题:有时候研究员在项目过程中发现了既定研究内容之外的问题,但由于是计划之外的问题和费用预算的关系,研究员一般也就不多此一举,这样不仅敏感性的问题没有得到解决,同时也扼杀了研究员的创意积极性,对调研的实效性和实用价值就会造成较大的折损。
调研不是机械化的程式,否则发明一个可执行程式的机器人就可以了。
◆误区五:研究员不懂品牌,广告和策略
"看上去很专业,图表很漂亮,但是客户不需要这样的报告,要深入分析、挖掘数据,平时多看品牌、广告和营销方面的书……"这是叶总经常教导我们的话。
多年以前,我们也曾经与其他公司的研究员进行过业务合作,结果不是很理想。论市场研究,没有问题,但研究框框以外的知识却很薄弱(来自:),分析问题总象漂在水上,深入不下去。在整合营销传播时代,光懂研究是不够的,还必须懂营销,懂品牌,懂广告,更要懂策略。这样我们的报告才能真正做到务实和营销紧密结合,为企业解决问题。
◆误区六:未看清真相和本质
"逆向思维"。换个角度看看,假如你现在是策略决策人员,你想达到的目的是什么?你想了解的内容是什么?对照一下原来的研究内容,把那些华而不实的问题大刀阔斧砍掉吧,不要心疼,那样只能增加报告厚度。除了在调研方案设计之前就开始进行这样的思考外,还要对一些处于萌芽状的策略进行测试和研究,让策略少犯错误。
"策略性思维"。"不识庐山真面目,只缘身在此山中"。真相和本质总是在和你捉迷藏。我们曾在圆明园的迷宫里转来转去,云里雾里的。后来爬上附近的石头一看,里面的曲曲弯弯一目了然。做分析也一样,必须上升到策略的高度。"这个结论对企业有什么帮助?""这个数据如何支持策略的制定?"……从策略的高度多问几个为什么,肯定大有收获。
◆误区七:中看不中用
有一客户讲,他们已经找了国内的多家调研公司进行过合作,总的感觉是"中看不中用"。光是数据就把人给砸晕了,哪还能理出个头绪呢?
调研报告一般有两种结局:要不一是被遗忘后渐渐放得发霉;要不一是被高效利用传来传去翻得破破烂烂。
在工作中,我们经常问企业一个问题:在提案结束后研究公司有没有对调研报告进行"产品满意度"研究?或者事隔半年后他们能否再次询问企业的意见和看法?
有的企业讲,我们也请研究公司做了这方面的研究,但仍然不知道该如何运做作市场,该往哪个方向走。其实这也是我们一直在思考的一个问题。一箩筐的数据砖头对企业有什么用?无数的事件表象对企业有什么用?我们的分析能不能更高一点,更深一点,更透一点,更实效一点?能不能提供特别针对企业的"中看更中用"的报告呢?我们认为抛给客户一堆僵硬的数据是极不负责任的态度!
◆误区八:只做常规数据分析
不要迷失在数据里,真正有用的数据需要仔细挖掘,看似八竿子打不着的东西是不是有什么联系?是否能通过交*分析、回归分析、因子分析、聚类分析等探索出各种变量之间的联系?
是必然的,还是偶然的?综合其它条件看,这种关系还存在吗?这种关系与当地的人文环境和地理环境有什么关系吗?与自己的策略课题有关系吗?
炼就一双睛睛火眼,深入挖掘数据,洞察本质。
◆误区九:一次性调研
有的企业讲:我们也很重视调研啊,可为什么总觉得把握不住消费者呢?
回过来我们也要问一句:您对消费者进行了几次研究?是不是每年甚至每半年都有过一次或多次调研呢?
要想摸透消费者的心,必须不停地与其沟通,长期接触。过去相差十年才形成代沟,现在一两年就产生代沟。用两年前的数据怎么能解读今天的消费者呢?
我们经常看到McDonald、KFC、P&G等国际公司总是不断地进行调研,日积月累便形成了大量的历史数据库。而国内有些企业在跟踪研究上不太肯投入,总认为做了一次调研就对市场、消费者了解了。当然越来越把握不住消费者了。
◆误区十:调研是万能的
有的企业往往会把市场调研想像象成无所不能的。市场策略、广告创意、活动方案等等都可以通过市场调研来解决,其实不然。市场研究只是辅助决策,使决策更有把握,增加胜算的机会,我们做研究的在和客户接洽时,也不要做任何超出市场研究范围的承诺,否则会造成不必要的麻烦。
市场调查公司利用西方输入的模式,行业思维、方法、手段来做市场调查,这当然没有错。但问题是,不能完全用这种思维模式来对待中国的企业。我们要用先进的方法和手段来做市场调查,但更重要的是要用适合中国企业的思维方式。
篇2:房地产市场调研行业的分析报告
房地产市场调研行业分析报告
一、前言
由于房地产开发商对市场研究工作的概念比较模糊，对其研究成果的有效性存在一定的质疑，因此，传统市场研究进入房地产市场的历程还需要一段磨合的时间。目前，在整个房地产行业对市场研究的意识并没有得到足够重视，但随着房地产行业经营的不断市场化，市场研究在其经营中的地位在逐步得到加强。具有一定实力和规模的开发商相应成立了市场研究部或其他类似性质的调查部门专门从事与市场研究有关的相关工作。目前开发商已经在行业动态跟踪、相关政策研究方面开展了不同程度的工作，并以此作为项目定位研究的基础。同时，不少开发商与专业的房地产行业代理公司开展了相当广泛的合作。尤其是房地产代理公司目前已经全程服务于房地产开发商项目的开发、定位、策划、销售代理、物业管理等环节。而在消费需求研究、顾客满意度研究等方面，开发商也开始了与市场研究公司之间的合作。虽然在合作过程中，出现了或多或少的问题，但对于市场研究公司而言，房地产行业的研究领域将会成为一个值得引起重视的行业新的增长点。
二、房地产“行业研究”的现状与问题
1.房地产行业对调研的意识不强，需要培养
就目前房地产行业在市场研究领域的现象来看，主要有以下几方面的特点：首先，整体行业注重国家宏观政策以及城市规划等方面的研究，并以此来指导投资的方向;其次，开发商对供应市场以及重点竞争对手的研究相对重视，而相对忽略消费需求的研究;再者，规模比较大的，而且具有一定现代化管理手段，重视市场化运作的开发商，在市场研究方面投入了更多的精力、资金和时间，并初步形成了一套比较完整的数据资料库。
从整体上看，房地产开发商对市场研究的意识是比较淡薄的，造成这种状况的原因主要有以下几个方面：整个行业的市场化运作历史比较短暂，主要凭借经验而非科学的决策体系实施管理与经营;目前，来自于房地产的市场供应研究、竞争研究以及区位市场研究需求比较多，而开发商对来自于消费者的信息关注程度相对不足;同时，作为市场研究公司而言，还没有形成比较成熟实用的研究方向与服务，这对于开发商的调研需求促进力度不足，另外行业项目的策划与开发更多是通过策划、销售人员的经验和创意来实现，并以引导消费为导向，这也造成了房地产市场研究缺乏的重要原因。
2.调研公司缺乏对房地产行业知识的了解
房地产行业的特殊性和复杂性，导致市场研究公司的研究人员对该行业深入了解存在困难，因此对其的认知是相对肤浅而有限的。
研究人员由于缺乏对房地产行业知识的充分了解，因此，在与房地产开发商的合作过程中很容易导致沟通上的障碍。研究人员对理解开发商的需求方面存在着一定的困难，体现在对项目的理解、研究方法的采用、研究对象的选择、问卷的设计、最终研究成果等方面，都很难达到与房地产行业特点的结合。
3.调研公司从具体项目中比较被动的积累研究经验
正是由于房地产开发商的市场研究意识还未被唤醒，对市场研究公司的依赖性并不强，因此来自于该行业的市场研究需求并没有引起市场研究公司的重视。
目前，市场研究公司还没有主动的关注房地产行业市场的发展，更多是依赖具体的房地产市场研究项目，比较被动的实现行业经验以及研究经验的积累，效果缓慢。
现在市场研究行业的发展趋势是专业化和咨询化，而咨询化的发展是基于对特定行业的充分了解，并且专业化通常也是通过依附于对某特定行业的熟知来体现。因此，如果市场研究公司希望进入房地产行业的研究领域，则需要充分了解该行业的特点。
三.市场研究在房地产行业中的应用
1.前期
这一阶段的研究成果主要应用于公司的投资方向决策。此阶段涉及的研究方向相对比较宏观，主要有：
(1)宏观经济信息——包括政策法规、房地产经济指数、城市规划、区域人口特征、基础设施等基本状况等。通过对宏观市场信息的分析了解房地产市场的现状及动态。相关市场信息——包括金融市场、业界动态等与房地产有直接与潜在关系的信息，以推论房地产市场发展前景。
(2)房地产产品研究：
在售楼盘资料统计——包括本地所有的房地产项目数据库资料，可进行市场供应量、价格、户型特点、装修情况、新技术、新工艺、新材料的使用情况等各方面的统计分析。
区域市场分析——根据数据库资料对特定区域市场进行定量分析，研究典型个案，对区域市场特点进行分析。
楼盘汇总分析——阶段性对楼盘进行统计分析，追踪市场发展方向。
(3)消费需求趋势研究：
主要针对消费者对某类房地产的总需求量以及房地产需求的发展趋势研究。主要包括需求动机、购买行为以及需求影响因素的研究，这些研究将作为开发商把握需求动态的依据，并以此开发出新的产品，并不针对于某一个特定楼盘项目。
(4)品牌研究：
在房地产行业发展还不是很正规，以及消费者对开发商认知程度比较肤浅的情况下，品牌形象的塑造会为产品销售带来积极的促进作用。房地产开发商正逐步重视品牌的建设，而品牌研究将成为品牌建设的基础。
2.中期
开发商在购置土地之后，需要进行相应的项目开发。次阶段开发商的主要工作环节包括：具体的项目定位、项目规划与设计、项目的建设、项目的推广与销售。
(1)项目定位研究：
考虑具体楼盘项目所处的区域，通过对消费者置业消费需求的研究，结合周边竞争项目的研究和区位特征研究，对特定区域内的将建楼盘进行准确的定位。
(2)消费需求研究----了解消费者对特定区域楼盘的需求细节、消费动机、消费行为与习惯、决策过程、媒体消费习惯，结合其家庭背景资料、置业阶段与用途、家庭的生活形态以及事业发展形态进行市场细分，并确定各细分市场的规模。
(3)竞争楼盘研究----了解特定区域内竞争楼盘，尤其是明星楼盘的销售状况、主要卖点、吸引消费者的主要因素，为特定将建楼盘的定位提供参考依据。
(4)产品测试研究：
在项目定位之后，目标消费人群趋于明朗，该阶段的市场研究应当侧重于项目细节方面的研究，针对特定将建楼盘，依据设计结果对楼盘的各指标分别进行测试。具体的测试内容主要包括：1、社区配套设施与功能需求测试;2、建筑类型与容积率之间的匹配关系;3、房屋格局/面积与各功能区的使用习惯;4、对装修的意见与个性化实施;5、朝向/采光与居室功能之间的关系;6、特定需求的价格定位研究等等。
3、后期
(1)楼盘媒体宣传分析：对本地在售项目进行主要媒体的广告投放量统计，可进行楼盘卖点、营销策划活动等市场营销方面的资料收集，可根据资料进行媒体投放及营销方式分析，同时作为竞争研究的有力补充。
(2)销售现场研究：
主要实现市场推广手段效果的评价研究。在楼盘的预售与公开发售阶段，将会有数量众多的、不同性质的消费者到销售现场关注开发商的产品。通过对现场的了解、意向购房人群的调查、对销售阶段的媒体策略、销售策略调整提供参考依据。其中主要涉及的研究方向主要有：
1、特定楼盘信息的来源以及最主要的影响渠道;
2、看房者所处购房的阶段，以及看房行为与习惯;
3、楼盘评价以及与竞争产品对比;
4、对销售中心以及人员的评价;
5、看房满意度研究等等。
(3)销售监测：
随时对销售现场的潜在消费者，以及来电咨询的消费者收集相关的信息，并定期进行必要的回访，同时进行有效的统计分析，开发商将能准确地掌握客户的反馈信息，销售成功状况、销售周期等重要数据，通过纠正不理想的工作内容，减少客户的流失。
(4)业主满意度研究：
现实业主的居住状况，在一定程度上将会影响到具体楼盘以及开发商的声誉，因此，提高现实业主的居住满意程度，将会为开发商良好的品牌形象、提升消费者美誉度与忠诚度，并带来有效的销售业绩。该项目方向主要是了解消费者对开发商、特定楼盘以及物业等方面的满意程度。
就目前的房地产领域，作为客户方，房地产开发商对市场研究意识不强，并且缺乏对市场研究公司运作方式和研究技术的理解;作为服务提供商，诸如部分专业的房地产代理公司已经在该研究领域方面捷足先登了一步，并在房地产领域担当着全程顾问公司的职责，同时该类性质的公司具有着良好的关系背景，在利用资源方面拥有得天独厚的优势。因此作为传统的、专业的市场研究公司在进入房地产研究领域方面存在着相当程度的困难。
市场研究公司应当在不断的积累具体项目运作经验的同时，增加对房地产行业知识的掌握程度，提高行业知识和经验。就目前而言，市场研究公司进入房地产研究领域的切入点是项目定位研究中的消费需求研究，并在此基础上，向品牌研究、媒体效果研究等领域渗透。这些领域可以发挥市场研究在消费者研究技术与方法方面的专长，而这正是房地产营销代理公司所欠缺的。市场研究公司一方面可以直接与开发商进行接触，另一方面可以与房地产行业营销代理公司进行合作开展具体的研究业务，以期在房地产行业有更大的发展。
篇3:房地产市场调研
一、房地产市场调研的含义
房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。通俗地说，房地产市场调查就是房地产经营者的"千里眼"和"顺风耳"。
二、房地产市场调研的重要性
a) 市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提;
b) 是销售稳定和提高的基础;
c) 是了解竞争对手优、劣势的有力方法;
d) 是楼盘本身提高经济效益的主要方法。
三、市场调研的内容
1.地段(地点、交通、环境等)
2.公司组成(发展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等)
3.基本参数(占地面积、总建筑面积、容积率等)
4.建筑类别(商场、住宅、商住房、别墅等)
5.面积与户型(面积与户型配比情况)
6. 周边及区内配套设施(周边包括教育、购物、医疗、金融等;区内包括会所、健身房等)
7. 价格(起价、均价、最高价)
8. 推广策略(现场促销方式、广告推广方式)
9. 销售情况(销售率等)
10.付款方式(一次性付款、银行按揭、免息分期付款等)
11.客户群体(客户群体分布情况)
12.楼盘优、劣势等
四、调研方法
1.网络调查法
通过电脑网络进行一些基本资料收集，了解楼盘的概况。
2.电话调查法
直接打电话到售楼处，电话调查时可用很客气的语调表明自己是同行调研。
3.亲临现场调查法
亲临现场调查法可采用以下几种方法：
1) 扮客户买房：优点----可以从销售人员口中获得有效信息;缺点----不够详细，只能针对小范围了解数据，如问太专业太多的问题会让售楼员察觉你是同行，反而无法获得调研表需要填写的内容。
2) 以同行身份直接调研获取相关数据：优点----以同行身份可以直接请销售人员帮助填写调研表的所有内容;缺点-----内容虽然详细，但不够真实，实质性的数据无法获得。
3) 以同行身份去买房：同行也要买房，抱着确实要买房的心态去踩盘(切记：态度一定要好)你会收到意想不到的效果，而且可以间隔性地去调研。优点-----可以用专业的语言去问对方楼盘的详细情况，让售楼员感觉你是准客户时，你会得到楼盘的真实有效的信息。