写字楼推广过程与方法
市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和服务并以一定方式转移给消费者的过程,写字楼的营销包括写字楼的市场研究,定位,销售的全过程.而本次讨论范围为写字楼销售阶段的推广过程及方法,也就是"以一定方式转移给消费者的过程".这个过程包括销售和出租两种形式.在下面的叙述中分别予以说明.
写字楼销售的一般推广过程及方法
1、写字楼销售的一般阶段划分:
*第一阶段:寻找客户订作式生产(项目导入期)
此阶段为项目初期阶段,一般项目地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权,此阶段的任务是找到合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产.该阶段一般持续到项目破土动工.
*第二阶段:寻找大型客户进行整售(项目导入期)
此阶段项目处于施工初步阶段,鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点,此时写字楼的全面入市时机尚未成熟,但在该阶段的工程改动余地较大,仍然可以满足客户的个性化需求.所以在此阶段应主动招商确定大客户名单,多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判,并在友好协商下满足大客户在工程结构,企业冠名等合理且可行的需求,促进成交,从而降低开发商的资金压力和规避市场风险.
第一及第二阶段一般处于项目导入期,此阶段宣传的意义在于对项目进行预热,引起社会关注,为后期宣传及销售做铺垫.本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式.
*第三阶段:全面销售阶段(开盘期,强销期)
在此期间,项目主体结构封顶,项目以准现房姿态推向市场.
开盘期,此阶段以导入期为基础进一步扩大项目知名度,不过因为有了销售任务,所以在企业新闻策划的基础上进一步增加了硬性广告,且广告发布频率也有所增加.这是广告发布的第一个高潮,同时也标志着强销期的开始.强销期,综合运用大众媒体(报纸,广播)进一步提高提升产品形象.各项销售工具全部到位.此时的广告投放以硬性广告为主,针对主要卖点做纯销售式广告,和销售有力配合,促成更高的成交额,减轻收尾工作的压力,同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传,为后期工作做准备.
*第四阶段:散售为主,租赁为辅,消化尾房(持续期,收尾期)
在本阶段,项目内外装基本完成,进入现房入住阶段.一般此阶段以散售为主,租赁为辅.
持续期主要广告策略为:利用报纸做已成交客户证言式广告,以维持消费者的记忆度,增强买家和潜在消费者的信心.收尾期主要采取:脉冲式发布策略,减少发布频率,但维持较长的发布时间,大众性媒体广告发布较少,专业性媒体较多.
小结:写字楼销售一般第一,第二阶段很难达到预期的效果,所以第三阶段才是销售的重头戏.因此一般写字楼的推广都主要是为第三阶段服务.
2、写字楼一般销售方式
*现场接待(坐盘销售)
现场接待是房地产销售工作中最为重要的方式,产品的最终成交多为通过与客户在现场接待中心的谈判完成.这种方式的特点为客户购买特征比较明显,目的基本明确;同时,客户已通过对现场的观察产生了一定程度的兴趣,此时辅以销售人员的努力游说较容易达到促成成交的目的.坐盘销售需要在广告宣传上予以较大的支持,以吸引客户注意,促使其拨打热线咨询电话或前来现场咨询,销售人员即可通过游说促成交易.
*直销
专员直销:聘请有"关系"人士针对写字楼有需求的企事业单位进行攻关,往往会起到事半功倍的效果.
电话直销:根据项目定位,从商业电话簿或名片上找到客户电话,用电话方式咨询其有否需求,但命中率较低.扫展会:是不错的办法,根据写字楼的定位遇到恰当的的展会去派发项目资料,有利于项目销售.
扫楼:是比较有效的一种办法,进入大厦派发项目资料及名片予客户.增加项目知名度,累计项目潜在客户.此种方法一般比较耗费人力,需要长期的积累一般为中介二手部门采用.
小组公关模式:是由销售代表——销售主管——销售经理——公关经理——总经理等所构成的流水作业过程,并在中间穿插工程,财务等部门的配合,侧重集体作业,适合整售策略.
篇2:写字楼项目工程遗留问题报告
写字楼项目工程遗留问题的报告
z广场项目原为z集团z大厦及z学校，后由湖北z投资集团于20**年4月收购并改名为z广场，组建了zz广场有限公司，于20**年5月开始筹备将其改造为商务写字楼。
当时负责该项目管理的是工程总监z，由其负责的项目部于20**年5月开始进行报建立项、图纸设计、招投标等工作。项目部将z广场工程分成主楼精装修、玻璃幕墙、外墙涂料、裙楼锚杆桩、餐厅改造、公寓楼改造与装修、配套工程、网球场、电力工程、空调末瑞工程等分项，承包给z等三十余个施工方，并均与其签定工程施工合同。大面积工程的正式开工日为7月中旬，其中屡次修改设计，去除了商业街等项目。9月28日前，除大楼内部精装修外所有项目均全部完工，并于当日完成交接，29日正式开业投入营运。10月28日左右，主楼内装修也全部完工。
工程完工后，当时的z房地产公司z总负责进行竣工验收，对工程中遗留的近千项问题逐一落实整改，在此基础上与项目部z总一起完成了项目的决算及部分支付，此项工作一直至20**年12月上旬才完成，项目部才全部撤走。在工程竣工验收中，主要发现和整改了以下问题：
公寓楼：因赶工期抹层未干进行了第二道涂刷工序等原因，造成的大面积墙体起壳，进行了全面的返修;因浴房挡水石条密封胶施工质量问题造成的漏水，进行了全面的重新施胶并闭水试验;因原z学校老墙体渗水造成大面积内墙起壳发霉，做为增补工程重新进行了外墙贴面砖缝全面防水处理;对塑钢门窗进行了正型加固;对花坛檐口漏水引起的8301、8401、8501房间渗水等问题进行了翻修…
主楼：主楼生活给水系统无调压装置引起低层楼层供水压力过大管道屡屡爆裂，进行了减压装置的增加安装;地下层防渗墙严重渗水问题进行了修补;顶层大面积屋面漏水问题进行了维修;大量建筑垃圾的清理;应急灯等配套设施的补充;所有玻门锁的加装;各楼梯扶手的加固返工; 所有管道井木龙骨均未涂刷防火涂料的严重安全隐患要求进行了全面的整改;因赶工期抹层未干进行了第二道涂刷工序等原因，造成的大面积墙体起壳，进行了全面的返修;电气管道井按照消防要求进行了防火分隔;1F、16F、18F等处的卫生间施工质量问题造成的排水漏水等进行了全面的整改…
其他：对餐厅厨房的地面进行了返工;对餐厅装修中的质量问题进行了加固和返工;对油库的消防问题进行了整改;对部分裸地进行了绿化;http://www.aishibei.com/对亮化工程中线路发热、开关跳闸等问题进行了整改;对变电站双电源切换中的严重安全隐患进行了处缺;对中央空调末端施工中的质量问题进行了全面的返工和整改…
这些工作较好的缓解了工程施工中的一些质量问题造成的物业无法投入正常使用的状况，尤其是对一些严重的问题如大面积漏水、墙体起壳、电力安全、消防隐患、给排水隐患、设施外观质量等进行了整改，使z广场真正能够正式启用。
随后，由z公司接手z公司对z广场的产权，并由z公司和部分重要工程、原施工合同中有维保条款约定的施工方签定了工程质量保修协议。此后，z广场移交z物业公司进行物业管理;在z总的领导下，z公司及z物业先后对z广场进行了物业用房的调整，遗留问题联系保修方整改等。解决了当时玻璃幕墙渗水、装修开裂等问题。其中公寓装修进行了三次大的整改，直至全部更换天花板，在此期间为维护z广场的物业品质做了大量的坚苦卓绝的工作，至2003年12中旬，所有工程质量维保全部到期。
由z总主持，z物业配合，再次对所有物业项目进行了再一次整改，扣除部分违约金后，陆续付给原施工维保单位余留质保金，到目前为止，除z公司仍未完全付清余款外，z广场其它施工款均已结算完毕。
但是，由于原z大厦为非法建设项目，没有正规的报建手续，主体工程建成后又一直闲置多年，为一烂尾楼项目。原z接手该项目时，也未进行任何设计图纸及资料的移交，后由建筑设计院根据存档资料进行了重新设计，其中对大厦裙房进行了外延及局部改造，公寓楼更是整体由原教室改为客房。加上施工工期紧迫，仅有短短的二个多月要完成这样大量的工程量，当时施工现场高锋时，有近三十家承包单位的四十五个施工队同时施工，造成成品保护及交叉工程的配合困难，形成诸多问题，尽管项目部做了大量的工作，但对一些因工期进度违背正常施工规律的情况也无法一一纠正。
该项目从立项之初一直是"特事特办"，政府给予了大量的支持，但也未能承担监管责任，最后竣工验收没有按规定报建管站或其它政府部门，而是由集团安排z总主持进行了业主验收，长达近两个月的验收期内共查改问题近千余项。
尽管如此，到目前为止，z广场设施方面仍存在有大量的突出问题，其中以下问题特别严重：
1、z广场大厦排水与地下管网系统至今无任何图纸，或有图纸的与实物不符，对物业维修造成了影响。
2、z广场所有建筑均存在消防设施不全、消防隐患严重的问题，无法通过地方消防管理部门的验收，这些包括z原有的设计不当如大厦B座的无消防通道等、也包括装修中设施配置不齐等。
3、大厦建筑质量问题严重，在精装修前虽然已经对原z遗留问题进行了部分整改，包括对立柱倾斜进行了加固、地面落差进行了找平等等，但由于原工程质量问题是整体性的，加上z接收到装修开业工期实在太过紧张，施工中问题难免。目前，大厦各处均有墙体裂缝等情况。
4、主楼墙体砌块为煤渣砖，外立面抹层处理质量也不好，造成目前普遍的墙体裂缝、雨后渗水，极大地影响了物业的正常使用。
5、各处顶层屋面防水层在竣工一年半后均出现开裂渗水现象。
6、公寓楼墙体普遍出现裂缝。
7、z广场内道路地面多处积水。
8、公寓楼仅设计有单水源供水系统，一旦停水即造成停业。
9、z广场绿化施工时由于原栽种植物地下建筑垃圾未清理完全等原因，造成目前绿化质量不高，植物长势不好等问题。
10、规划设计存在一定的问题，容积率过低，配套设施不完善。
以上为z广场遗留问题的由来及经过。这些遗留的工程问题严重的影响了z广场的正常使用功能，影响了物业管理工作的进行。
篇3:写字楼保安部述职报告
z新世界保安部述职报告
" 20**年工作总结
" 20**年工作计划
20**年工作总结
团队建设 安全管理
消防管理 服务管理
应急预案 施工管理
20**年工作存在的不足
1、安全意识 2、消防意识
3、服务意识 4、应急意识
5、执行力 6、沟通渠道
2011年工作计划
工作目标：
专业专注 全心服务
服务顾客 善待员工
保安的系统体系
1、制度体系 5、服务管理
2、培训体系 6、团队建设
3、安全管理 7、预算管理
4、消防管理 8、5S定向管理
制度体系
1、6月份前实现部门制度的制定和建档工作。
2、实现顺利通过ISO9001质量体系认证，全面完善部门制度体系(依据公司工作计划)
3、实现公司制度部门员工考核合格率100%(5月份、11月份考试)。
4、实现部门制度岗位贯彻执行率100%(每季度检查、考核一次)。
5、10月份实现部门制度体系的优化补充、改良工作(主要配合公司实现公司的战略目标)。
培训体系
1、实现部门培训合格率98%。
2、实现季度培训方案的完成与实施(2006年共做四次培训方案)。
3、3月份实现新员工轮训制的改制工作。
4、实现内部培养6个培训讲师的目标。
5、8月份前实现内部培训案例手册的制定工作。
安全管理
1、实现小区案发率为零。
2、6月份、12月份进行两次调查，实现小区治安管理业主满意率98%。
3、实现四次治安案件处理大演练(每季度一次)。
4、圆满完成公司各项活动的安保工作。
5、实现小区治安隐患投诉率为零。
6、实现治案隐患及时处理率为100%。
7、实现部门各类治安刑事案件培训参训率100%。
消防管理
1、实现小区消防火灾案发率为零。
2、4月份、10月份进行两次调查，实现小区消防管理业主满意率95%。
3、5月份，6月份实现两次小区大型消防演习。
4、6月份、8月份举行两次消防比赛(部门)活动。
5、实现消防培训参训率98%。
6、实现小区业主消防隐患投诉率不超过5%。
7、实现4次消防突发事件演练(每季度一次)。
服务管理
1、实现保安服务业主满意率98%。
2、实现公司员工达到五星级服务水准合格率90%。
3、实现部门员工服务培训参训率100%。
4、实现服务制度贯彻执行率100%。
5、4月份、6月份实现两次服务技能竞赛。
6、7月份前实现部门一站式微笑服务改制工作。
团队建设
1、团队建设满意率98%(主要由公司领导考核，基层员工民主评议)。
2、实现团队培训参训及合格率98%(培训时间依据2006年培训计划)。
3、实现部门人事调整和骨干选拔优化调整率95% 。
4、实现纪律作风整顿一次(依据2006年部门工作计划进行)。
5、实现2006年年底获得优秀团队建设奖。
预算管理
1、成本控制
2、计划使用
3、费用使用到人到事
4、固定资产管理责任到人
5S定向管理
1、集中资源遂一突破、
2、PDCA的循环法
3、高效的汇报和反馈制度
我们深知任重道远，在未来的日子里让我们携手为z新世界保安事业的发展、为实现五星级服务目标，项献我们微薄的力量，最后祝在座的各位在新的一年里身体健康、事业进步。