别墅的环境绿化设计
随着房地产开发的热潮,越来越多的别墅群出现在上海浦东、莘庄一带。这些别墅群少则几栋,多达几百栋,形成一个完整的社区。部分近郊城镇因城建拆迁、集资兴建住宅区也类同别墅建设,多为二三层的独幢独户。
别墅比其他类型住宅最大的优点,是接近自然。因此环境绿化是别墅优劣的重要标志之-。
别墅环境绿化包含私人庭院和公用部位绿化,两者相互补充引伸,缺一不可。房产商要搞好公用部位绿化,也要引导、协助业主做好私人庭院绿化,使整个社区形成生态化优良环境。
笔者曾见到这样的开发商,开发别墅先按规划预埋地下管线,挖湖堆山造地形,铺草种树先绿化,其间别墅一栋未造。待成型后,让业主按规划选地点,选类型出售,收到意想不到好业绩,因为人家看中的是环境。而别墅的建筑少则一个月,多则二三个月便可建成,建筑按设计图纸施工,大概十不离八九可达到要求而环境绿化,耳闻目睹最为实际的。
一般的别墅绿化环境分为以下几个部分:
1.每户住宅外的私人庭院用地,有时这块地可达l亩左右。
业主可根据自己喜爱,在其中布置各种园林绿化植物或小品。因此开发商往往先在其上铺设草坪,以求得售前有一个良好的面貌,而所费不多。这里有两个注意点,一是要耐看,且因面积不大,草种不可太粗放(如高羊茅),而致费工且不雅,二是要有排水坡度。一般以排向住宅建筑的四周为宜,这样建筑地势较高耸,立面效果好,少数排向住宅建筑的沿外墙明沟,这样直接但对整体环境不利。
2.每户私人用地之间界限。
有部分开发商用简单的栏干、界桩表示有的则以绿篱、灌木为界也有考虑比较细微的,是入口部分的庭院并没有特别的界限,显得很开畅自然;而后庭院则有明确分隔,强调私密性,作室内活动的室外延伸。而作为围墙把整个庭院封闭起来的做法,越来越少,反映人们开放、外向的心理和社会的进步,而不同于封建社会的高墙无窗,划地为牢。如果以绿化作为分隔,要考虑植物无毒、不要带刺,有比较整齐的外型,同时价格不要太昂贵,因数量不少。如黄杨、蜀柏等。
3.行道树。这里所指是车行道,在别墅里往往也作人行道用的行道树。有几点要注意:
●树种
希望以干道式组团划分,选择一种树种。在别墅内有多种行道树。目的一是形成组团之间不同的景观、意境,识别性强;二是构成多样性树种。
●地位
避开地下管线,也避开天线和路灯。最好是树冠的下面在路灯之上,树干的中心离开管线l米以上。同时要考虑让开别墅住宅入口道路地坪。
●靠近别墅建筑的地方,尤其是建筑在北面的,行道树要让开建筑的门口,窗口。行道树处在两幢建筑之间,让建筑的角隅有背景衬托,也不影响建筑采光、通风和视线,是很理想的地位。
●由以上要求形成的行道树(车行道)是有规律的,但不是固定的间距种植。
在健身步行道、小径等纵道周旁的树林,如以行道树称呼,则要融入周围环境,自由布置较为适宜。
4.别墅周边的绿地。因为用地和规划,周边绿地形状往往不规则。要求是:
●组成常绿浓密绿带,形成别墅住宅区内良好环境和小气候与外界有所区别。
●形成立体层次。有高大乔木、浓密灌木、良好的地被和攀援植物。
●围墙上有铅丝网、防盗设施的要预先留好地位。只要设计合理,绿化种植甚有利防盗。如种蔓性蔷薇,
就使透空围墙有刺;浓密灌木丛,也使围墙有了空间的距离。
5.水体使别墅环境活泼,亲水是目前的热门话题。水面在这里有两种情况一种是喷水池、嬉水池,以混凝土做底和壁,用循环水,往往结合在景点、入口内使用还有一种是自然水体,就是别墅区内的小河浜。挖河做景观要注意几点:
●与地形改造相结合,尽量做到土方平衡,在凹地挖河,有利汇水又省土方。
●河道的形状要有利于水体的循环流通,避免断头浜必要时可以泵作水源头,形成水位差,呈跌泉形式,构成循环。
●是否与别墅外界河道沟通,要视外界水质和水位而定。水质好可用泵或闸来调节水位,沟通内外。水质不好的只能外泄而不能引入。
●为求水面积界限稳定,一般要做人工驳岸,按别墅总体要求,做规则式或自然式。通常用山石、树桩等较为自然形式的多。河驳是水体景观重要组成,切切注意既实用经济又须美观。
●河深。近岸的地方要考虑安全、种植水生植物和河驳价格,不宜太深,一般0.4~0.6米,中部要考虑养殖、底坡稳定和水体自净,不能过浅,按河宽一般深至2米之内。
●为促使水体上下循环,可于适当地方挖若干河中水井,注意井栏略高出河底坡0.4~0.5米,以防淤泥溢入沉积即可。
●种植水生植物宜置缸中或砌驳限定范围。漂浮植物要用竹栏限制面积。
●水面两侧一般应是公用绿地。如相反两岸为别墅私家庭院,则不利于水体的统一利用、管理和景观设计。
●水体考虑综合利用、生态平衡。
倒影、水姿、养殖、观赏鱼、水生植物、汇水、抗旱,设计好、管理好水面是美景,否则也能成臭浜。
6.孤植树。这里是指别墅每户占地大,建筑分布集中,单靠行道树、景点和周边绿化,部分别墅住宅建筑周围林冠线还不够丰富时,开发商在私人庭院之间,并联房屋幢间补植的孤植大树。这些树木品种可异于其他,要求分叉点低,树冠形态优美。如槐、榆、银杏、马褂木等。在宅旁屋后,形成美观优雅的立面轮廓和居住环境。中国风水讲究住宅大门、窗口前不种大树,有开阔视野,采光通风,避雷击、避鸟巢、避蚊蝇的考虑。清高贝南谈:欲求数世之安,须东种桃柳、西种青榆、南种梅枣、北种奈杏。摘录仅供参考。
7.景点。别墅建筑组团之间留出较为集中绿地,这里暂称景点。别墅景点往往有几种内容
●儿童活动场所。设小型、安全、色彩丰富、活动多样的常规儿童玩具及相应软垫、辅地、休息椅凳等,现在有"反斗乐"、"白玉兰(美联)""太阳鸟"等成套现货设备可供选择。还可设室外乒乓球桌、沙坑等内容。
●老人休闲活动场所。内容较为广泛,老人休憩、品茗、棋牌、打拳、观赏用,常布置花架、亭廊、桌凳、花坛、水池、铺装地坪等,须与园林景观紧密结合。
●健身器材,健身步道。健身器材有扭腰、划船、上肢牵引、重力水车、伸背、太空漫步、健骑等多种多样内容,价廉物美。健身步道借助于在鹅卵石上行走,产生脚底穴位按摩而受青睐。这些是一般居住社区必须设置的内容,而占地和所费均不多。
●体育活动项目。经常见到的有高级住宅别墅的网球场,老人活动的门球场,与环境结合的迷你高尔夫球场,也有在社区活动中心设单双杠、羽毛球飞捧球售篮球场的。如与外河沟通,划船也常成为一种内容。
●雕塑小品。结合水池、花坛布置,起到画龙点睛、点题的作用。
●园林植物景观。园林植物景观贯穿于所有绿地景点之中,以绿为主、为基础环境,创造人与自然和谐生存的生态社区。除此之外,在景点设计中,往往也有把植物景观作为景点内容的,如翠竹园、松柏园、牡丹园等或者适当的放入少量小型吉祥动物,如天鹅、鸳鸯、白兔、麇鹿等。
这种情况的景点,可以结合挖河塑造部分地形。既为植物造景、植物种植创造适宜的立地条件,也使别墅更接近自然,建筑组团的空间划分更有趣味。是完全平坦的别墅区域不易达到的。
8.注意别墅围墙、建筑物的垂直绿化,注意别墅大门,住户入口、阳台与公建的盆栽和花卉,控制数量,物简意深,可起到意想不到的效果。此外停车场和小径尽可能采用透水透气的铺砌方式,增加含绿面积。
篇2:别墅的环境绿化设计
别墅的环境绿化设计
随着房地产开发的热潮,越来越多的别墅群出现在上海浦东、莘庄一带。这些别墅群少则几栋,多达几百栋,形成一个完整的社区。部分近郊城镇因城建拆迁、集资兴建住宅区也类同别墅建设,多为二三层的独幢独户。
别墅比其他类型住宅最大的优点,是接近自然。因此环境绿化是别墅优劣的重要标志之-。
别墅环境绿化包含私人庭院和公用部位绿化,两者相互补充引伸,缺一不可。房产商要搞好公用部位绿化,也要引导、协助业主做好私人庭院绿化,使整个社区形成生态化优良环境。
笔者曾见到这样的开发商,开发别墅先按规划预埋地下管线,挖湖堆山造地形,铺草种树先绿化,其间别墅一栋未造。待成型后,让业主按规划选地点,选类型出售,收到意想不到好业绩,因为人家看中的是环境。而别墅的建筑少则一个月,多则二三个月便可建成,建筑按设计图纸施工,大概十不离八九可达到要求而环境绿化,耳闻目睹最为实际的。
一般的别墅绿化环境分为以下几个部分:
1.每户住宅外的私人庭院用地,有时这块地可达l亩左右。
业主可根据自己喜爱,在其中布置各种园林绿化植物或小品。因此开发商往往先在其上铺设草坪,以求得售前有一个良好的面貌,而所费不多。这里有两个注意点,一是要耐看,且因面积不大,草种不可太粗放(如高羊茅),而致费工且不雅,二是要有排水坡度。一般以排向住宅建筑的四周为宜,这样建筑地势较高耸,立面效果好,少数排向住宅建筑的沿外墙明沟,这样直接但对整体环境不利。
2.每户私人用地之间界限。
有部分开发商用简单的栏干、界桩表示有的则以绿篱、灌木为界也有考虑比较细微的,是入口部分的庭院并没有特别的界限,显得很开畅自然;而后庭院则有明确分隔,强调私密性,作室内活动的室外延伸。而作为围墙把整个庭院封闭起来的做法,越来越少,反映人们开放、外向的心理和社会的进步,而不同于封建社会的高墙无窗,划地为牢。如果以绿化作为分隔,要考虑植物无毒、不要带刺,有比较整齐的外型,同时价格不要太昂贵,因数量不少。如黄杨、蜀柏等。
3.行道树。这里所指是车行道,在别墅里往往也作人行道用的行道树。有几点要注意:
●树种
希望以干道式组团划分,选择一种树种。在别墅内有多种行道树。目的一是形成组团之间不同的景观、意境,识别性强;二是构成多样性树种。
●地位
避开地下管线,也避开天线和路灯。最好是树冠的下面在路灯之上,树干的中心离开管线l米以上。同时要考虑让开别墅住宅入口道路地坪。
●靠近别墅建筑的地方,尤其是建筑在北面的,行道树要让开建筑的门口,窗口。行道树处在两幢建筑之间,让建筑的角隅有背景衬托,也不影响建筑采光、通风和视线,是很理想的地位。
●由以上要求形成的行道树(车行道)是有规律的,但不是固定的间距种植。
在健身步行道、小径等纵道周旁的树林,如以行道树称呼,则要融入周围环境,自由布置较为适宜。
4.别墅周边的绿地。因为用地和规划,周边绿地形状往往不规则。要求是:
●组成常绿浓密绿带,形成别墅住宅区内良好环境和小气候与外界有所区别。
●形成立体层次。有高大乔木、浓密灌木、良好的地被和攀援植物。
●围墙上有铅丝网、防盗设施的要预先留好地位。只要设计合理,绿化种植甚有利防盗。如种蔓性蔷薇,
就使透空围墙有刺;浓密灌木丛,也使围墙有了空间的距离。
5.水体使别墅环境活泼,亲水是目前的热门话题。水面在这里有两种情况一种是喷水池、嬉水池,以混凝土做底和壁,用循环水,往往结合在景点、入口内使用还有一种是自然水体,就是别墅区内的小河浜。挖河做景观要注意几点:
●与地形改造相结合,尽量做到土方平衡,在凹地挖河,有利汇水又省土方。
●河道的形状要有利于水体的循环流通,避免断头浜必要时可以泵作水源头,形成水位差,呈跌泉形式,构成循环。
●是否与别墅外界河道沟通,要视外界水质和水位而定。水质好可用泵或闸来调节水位,沟通内外。水质不好的只能外泄而不能引入。
●为求水面积界限稳定,一般要做人工驳岸,按别墅总体要求,做规则式或自然式。通常用山石、树桩等较为自然形式的多。河驳是水体景观重要组成,切切注意既实用经济又须美观。
●河深。近岸的地方要考虑安全、种植水生植物和河驳价格,不宜太深,一般0.4~0.6米,中部要考虑养殖、底坡稳定和水体自净,不能过浅,按河宽一般深至2米之内。
●为促使水体上下循环,可于适当地方挖若干河中水井,注意井栏略高出河底坡0.4~0.5米,以防淤泥溢入沉积即可。
●种植水生植物宜置缸中或砌驳限定范围。漂浮植物要用竹栏限制面积。
●水面两侧一般应是公用绿地。如相反两岸为别墅私家庭院,则不利于水体的统一利用、管理和景观设计。
●水体考虑综合利用、生态平衡。
倒影、水姿、养殖、观赏鱼、水生植物、汇水、抗旱,设计好、管理好水面是美景,否则也能成臭浜。
6.孤植树。这里是指别墅每户占地大,建筑分布集中,单靠行道树、景点和周边绿化,部分别墅住宅建筑周围林冠线还不够丰富时,开发商在私人庭院之间,并联房屋幢间补植的孤植大树。这些树木品种可异于其他,要求分叉点低,树冠形态优美。如槐、榆、银杏、马褂木等。在宅旁屋后,形成美观优雅的立面轮廓和居住环境。中国风水讲究住宅大门、窗口前不种大树,有开阔视野,采光通风,避雷击、避鸟巢、避蚊蝇的考虑。清高贝南谈:欲求数世之安,须东种桃柳、西种青榆、南种梅枣、北种奈杏。摘录仅供参考。
7.景点。别墅建筑组团之间留出较为集中绿地,这里暂称景点。别墅景点往往有几种内容
●儿童活动场所。设小型、安全、色彩丰富、活动多样的常规儿童玩具及相应软垫、辅地、休息椅凳等,现在有"反斗乐"、"白玉兰(美联)""太阳鸟"等成套现货设备可供选择。还可设室外乒乓球桌、沙坑等内容。
●老人休闲活动场所。内容较为广泛,老人休憩、品茗、棋牌、打拳、观赏用,常布置花架、亭廊、桌凳、花坛、水池、铺装地坪等,须与园林景观紧密结合。
●健身器材,健身步道。健身器材有扭腰、划船、上肢牵引、重力水车、伸背、太空漫步、健骑等多种多样内容,价廉物美。健身步道借助于在鹅卵石上行走,产生脚底穴位按摩而受青睐。这些是一般居住社区必须设置的内容,而占地和所费均不多。
●体育活动项目。经常见到的有高级住宅别墅的网球场,老人活动的门球场,与环境结合的迷你高尔夫球场,也有在社区活动中心设单双杠、羽毛球飞捧球售篮球场的。如与外河沟通,划船也常成为一种内容。
●雕塑小品。结合水池、花坛布置,起到画龙点睛、点题的作用。
●园林植物景观。园林植物景观贯穿于所有绿地景点之中,以绿为主、为基础环境,创造人与自然和谐生存的生态社区。除此之外,在景点设计中,往往也有把植物景观作为景点内容的,如翠竹园、松柏园、牡丹园等或者适当的放入少量小型吉祥动物,如天鹅、鸳鸯、白兔、麇鹿等。
这种情况的景点,可以结合挖河塑造部分地形。既为植物造景、植物种植创造适宜的立地条件,也使别墅更接近自然,建筑组团的空间划分更有趣味。是完全平坦的别墅区域不易达到的。
8.注意别墅围墙、建筑物的垂直绿化,注意别墅大门,住户入口、阳台与公建的盆栽和花卉,控制数量,物简意深,可起到意想不到的效果。此外停车场和小径尽可能采用透水透气的铺砌方式,增加含绿面积。
篇3:产业别墅全案营销战略案
产业别墅全案营销战略案
第一章项目总体策划
市场分析
项目背景分析：
A、项目宏观背景：
●项目时代背景：中国政府实施西部大开发的划时代战略
●项目区位背景：产业别墅位于西安长安科技产业园，属产业园中的北示范区。
长安科技产业园是国家级开发区--西安高新技术产业开发区的重要组成部分，是西安市西部开发战略实施过程中的重点建设项目之一，建成后将成为中国西部最具科技创业潜力的产业基地。
B、项目立项背景：
●西安是西部大开发的桥头堡，高新技术开发区长安科技产业园是城市动力型地产的集中板块，产业别墅是其中的示范性地产项目，是新型办公物业的大胆创新。
●市场需求：
产业别墅的诞生源于市场对传统专业写字楼的种种非人性化因素的扬弃，对全新商务办公理念和方式的需求。
2、市场概况分析：
市场概况：
●国外高档办公产品形态丰富，其中商务别墅类产品在配套及人性化设计上有一定经验积累，此类产品被称为"office park"或"villa park"等。
●国内高档办公用房需求日趋增长。开发能满足最新一代办公客户要求的人性化、生态化的写字楼已迫在眉睫。
●西安市场及西北地区尚无办公用别墅产品面市。
●北京、广州、重庆、西安等地，已有企业开始搬进别墅办公，但这些别墅建设时定位于居住，缺乏办公所须的商务环境。
●在全国范围内看，产业别墅仍为高端稀缺产品。仅北京有可比性项目刚刚面市。
.森根国际：位于北京北苑地区，是北京第一家具有TOWNHOUSE风格的写字楼。项目分为四期，一期商务区具有浓郁的德国使馆风格，为三栋矮层德式风格写字楼。1#楼地上地下各1500M2,层高5.5米;2、3#写字楼独立分为六个单元，2#楼每单元约800M2,使用率为88%;3#楼每单元约600M2,使用率为96%.项目车位、宽带上网等方面配套较完善。售价10000元/ M2,与北京一般高档高层写字楼售价差别不大。
B、西安写字楼市场简析：
●西安市高档写字楼集中在高新西区、南二环沿线和城内。
●高新西区是高档次写字楼集中地，此区域写字楼以高层为主，多以智能化、高科技等服务配套吸引客户，其平均价格多在6000元/?左右。
●南二环写字楼多为新建项目。市场分为"商住"形式的写字楼和纯商务写字楼两种，其平均价格在5000元/?左右。市场销售较好。
●城内的写字楼以北大街、和平门和新城广场为主。此区的写字楼最大特点是各种商业配套成熟而丰富，但商务办公配套及相关支撑行业缺乏，平均价格在6000元/?,市场销售情况不好。
●目前西安市的高档写字楼普遍追求科技化、商务氛围，但对于办公环境的人性化、生态化始终没有突破。
二、项目分析
产品分析
产品类型：
产业别墅是一种升级型且具有填补市场空白功能的产品，其建筑形态是别墅，而实用功能是商务办公。
B、产品差异化分析：
产业别墅既需要体现居住型别墅高贵、人性化、园林化的优点，同时又须具备比传统写字楼更高档次的商务配套。
●传统写字楼的缺点：
长时间等电梯，公共交通不好，影响工作效率;
b、办公室不自然通风，自然采光差，造成资源浪费，不利于身体健康;
c、有效层高低，造成空间狭小拥挤的感觉;
d、员工没有休息间或休息间条件差;
e、停车位秩序差;
d、办公区附近很少有令人赏心悦目的景观;
f、工作空间死板、缺乏活力，缺少人与自然的对话、缺少人性化、缺少人本关怀，直接影响工作者的热情、遏止人的创造欲望和创新精神。
●产业别墅有别于传统写字楼的优点：
优秀的园区生态氛围;
b、建筑风格独具个性;
c、有良好的自然通风和光照，有自由、富有变化的、灵活个性的生活空间;
d、更完善的商务办公硬件配套和软件配套;
e、更舒适高档的休闲会谈场所;
f、体现的是一种非常尊贵与人性化的高级办公状态，能更大程度的激发人的创新精神和创造欲望。
2、产品USP提炼：
专案宏观背景卖点：
长安科技产业园主要优势分析
●政策优势
n整体规划优势：西部大开发的划时代战略背景下，长安园作为国家级开发区--西安高新技术产业开发区的重要组成部分，将建成中国西部最具科技创业潜力的产业基地;西安市政府的重点项目支持政策以及西安市的南移亦将使产业园受益非浅。
N税收优惠措施、土地优惠政策、园区财政扶持
n提供融资担保：对易于形成产业效应、建设期短的企业，如果由于目前资金短缺影响建设速度的，由产业区提供相关担保，向商业银行申请贷款。
N提供企业援助：对能迅速形成产业形象的项目，产业区可以政府形式无偿资助一部分资金，以支持企业发展。另产业区针对一些有市场、发展前景看好、收益较高的项目进行直接投资，注入相应的资金，支持企业搞好建设。
●服务及配套优势
n"一站通"办公：产业区将对入区企业的审批、注册、登记、立项等一系列手续实行"一站式"办公流程，以简化企业入区程序、提高办事效率，为企业尤其是外来企业提供最大的便利。
N高质量人居配套：180万平方米的超大规模国际化社区《紫薇田园都市》，规模居西北地区之首，营造完美人居环境，完全满足社区生活居住需要。
N完善市政设施：产业区为入区企业设置金融、电讯、电信、通讯、邮政、教育及公交等全套机构，提供便利高效的市政服务。
N功能区域规划：产业区统一划分为三大区域，包括产业区、中心管理区和生活配套区。产业区内除依据不同产业类型划分相应的园区外，还规划建设有住宅、宾馆、公寓、管理中心、商贸中心、会展中心、图书中心、艺术中心及大学、国际中学、"双语制"小学、幼儿园等设施，满足入区企业全方位的功能需求。
●经营理念优势
n高起点：长安科技产业园的整体运营招商由国有大型企业担纲，具有雄厚的政府背景和强劲的综合实力。作为国家和地区政府关注的重点项目，长安园所蕴涵的潜力与前景成为入驻企业的信心保证。
N长远眼光：产业区运做伊始即着眼于国际市场，充分考虑从各个环节与国际接轨，为海内外企业入驻提供了得天独厚的条件。园区统一划分为三大区域，包括产业区、中心管理区和生活配套区。从整体上考虑园区建设方案，区域功能合理，体现人性化理念。
N城市经营：长安园的开发商已经跳出传统消费型地产开发商的范畴，上升至城市运营商的高度。籍由产业别墅及长安园这一动力型地产典型代表的开发与运作对整个西安市及西部中国产生深远影响。
N品牌经营：品牌是产品对于各类型客户最直观和具有吸引力的整体感受。高科集团、新西部与紫薇地产长期形成的品牌观深植于长安产业园的经营中，开发商具备的品牌感召力与品牌承诺进一步确立了市场的投资信心。
B、产品本体卖点
●产业别墅是城市动力型地产，是城市建设的核心推进剂;
●产业别墅是长安科技产业园的示范性项目，是西安、西部甚至全国地产开发的范例;
●产业别墅是对传统办公模式的一场革命，开创全新生态办公理念，是办公物业的最高形态--国际新人文商务标准OFFICE的真正体现，;
●领先传统业态的商务服务及硬件设施配套;
●更高档次的休闲会所，前所未有的工作享受。
●激发创造力的办公空间。
3、项目SWOT分析
项目优势：
●国内领先商务物业模式，填补了市场空白。
●具有西部大开发的背景。
●开发商实力雄厚，信誉卓着。
B、项目机会：
●首创动力型地产引爆市场。
●作为长安园的示范部分，可借助长安园和高新开发区进行市场推广。
●市场对人性化、生态化办公模式的需求。
C、项目劣势：
●整个产业园区政策环境、投资氛围及相应配套较差，对外埠和国外企业进驻造成障碍。
●单体项目建筑面积大，每栋别墅面积约在1400-2600?之间，总房款很高，非普通企业所能承受。
●项目形态新颖，市场认知度低。
D、项目威胁：
●总房款很高，所以销售难度大，非一般销售手段能达到目的。
●短期内难以引起市场深度认知。
●全国各科技园区之间产生市场争夺。
●项目经管高度不够。
三、项目综合定位
目标客户定位：
基于产业别墅产品的高端性与稀缺性，决定了其目标客户群范围较小。
B、目标客户为综合实力雄厚的企业。此类企业的领导人着眼于建立良好的企业文化和企业环境，有强烈的创新意识，对企业形象有较高要求。同时，这类企业家投资谨慎，对物业的性价比及升值潜力判断有较丰富的经验。
C、目标客户按所有制机构和规模分为三类：
●大中型民营企业;(首推)
●大型国有企业;
●中型外资企业。
D、目标客户行业细分在市场调研完成后进行。
2、产品市场性价比定位：
项目定位为高档产品，价格定位在市场中高档水平。
3、案名建议：
案名剖析：
产业别墅是一个优越而人性化的办公环境，案名要能体现出：1、生态化、园林式;2、全新的、高档次的商务模式;3、空前的、具有第一性的。
B、案名建议：
壹号公园、企业商务御花园、企业公园别墅、壹号官邸
第二章营销推广策略
核心营销战略
动力型地产解码：
专案成功关键：
●动力型地产既是一个引爆市场的全新概念，又代表着实质性、前瞻性、建设性的地产开发形态。这一地产模式的推出是为本案成功的关键所在。
●围绕动力型地产的特质：产业别墅与普通消费型地产在产品形态与目标客户选择上都有很大区别，需要利用非常规的重量级营销手段来实现核心战略：
动力型地产、运动战消化。
B、动力型地产互动流程：
如下图所示：动力型地产之精髓是由三大创新带来三大收益的一个良性互动过程，由这一过程最终形成推动城市发展的巨大力量。
2、价格策略：
价格控制：
本案价格策略从一侧面充分显示了产品的强大竞争力，高品质商用新产品并未因追求超高利润而选择超高价位，而是结合市场需求设定中高价位;缓释全新业态上市时的概念认知难度。
B、价格杠杆运用：
●本专案价格杠杆运用策略在一定意义上可理解为：高开高走。起点即为项目均价，利用强有力的市场推广和项目本体逐步浮出水面带来的强大冲击稳步提升价格。
●计划通过销售杠杆的运用，最大限度促进销售并最终实现平均15%-25%的超价收入。
二、传播推广策略
整合传播策略
如下图所示：在整合模式上的分众传播方法使得每一分营销费用都用到实处，起到实效。全面结合本案产品实质高端性、稀缺性的特点，精确锁定目标客户群体。
2、媒介组合策略及预算分配图
如下图所示：在整体传播费用中，以广告攻势为主体，有机配合事件公关和促销攻势。在主体的广告攻势环节，采取内外结合、环环相扣的战术。在西安本地传媒投放的基础上辅以全国性媒介的高空轰炸，迅速深化市场对本案的认知。
3、传播战术组合图
广告新闻标题：
●产业别墅全球拍卖公告
●WTO新西部。动力地产(长安园/产业别墅)全面入世
●中国长安版块。动力型地产的天骄[企业壹号公园]诞生宣言
●世界500强，西部50强
●中国地产第三次革命
●香港、伦敦、纽约，我们看那里的CBD西安高科集团打造西部中国的CBD
●中国地产的新大陆-[企业壹号公园]
●[企业壹号公园]新西部财富总部
●开创新人文国际商务标准------产业别墅/企业壹号公园
●[企业壹号公园]-永不谢幕的新财富特区
●西部中国的骄傲
B、公关活动促销主题
●产业别墅国际拍卖会暨上市新闻发布会
●动力型地产与城市经营论坛
●"品牌企业"入驻壹号公园庆典
●"壹号公园"时代精英嘉年华会
●优秀民企企业家"壹号公园"观摩团
●"壹号公园杯"新西部十大新锐企业家评选
三、销售策略
销售阶段控制
在全案的销售控制中，围绕阶段性的传播推广重点形成了本案的三次销售浪潮。
2、销售创新战术
营销战略创新
●借势营销：借西部大开发，国家对西部重点城市的政策扶持之势，借西安市城市经营对长安产业园整体推动之势，实现本案的借势而上，有势可依。
●互动营销：充分利用紫薇城市花园、已入驻长安园各企业和产业别墅的品牌链接，实现园区内产业区、住宅区、行政办公区的互动、多赢。
B、本案的销售创新战术充分结合了动力型地产、运动战消化这一核心战略。扬弃了传统的坐店式销售，提倡与目标客户的更多实效性沟通，讲究走出去、请进来;以阶段性重点事件营销为引爆点。
C、五大营销战术创新
如下图所示：五大营销利器为核心战术，辅以长久以来形成的系统销售技巧，销售力量抓住每次契机一锤定音。
●ONE TO ONE直销营销模式：
扬弃传统销售代表形式，由高素质经理级人员专项负责意向中客户，专人服务，深度沟通。
●泛CLUB营销模式：
除形成本案自有会所会员企业之间的口碑传播的巨大力量外，同时针对性利用俱乐部的高端客户集群性，对诸如高尔夫俱乐部、网球俱乐部、高级商业俱乐部等目标重点推广。
●新空间卖场营销模式：
传统售楼处将以现代商用物业文明展览馆的形式面向市场和客户。以高科技感、高时代感的氛围给予每一个到访者巨大的感官冲击。销售人员将扮演讲解员的角色，系统的指导客户如何最大程度的享用本案带来的全新商务体验与物业附加值。
●阶段性主题营销模式：
消费型地产常见的销售方式明显不适合本案，当以波浪式营销事件和主题活动贯穿全案，形成三大热销阶段的核心举措。
●拍卖营销模式：
本案强势开盘方式，通过充分的前期筹备引进重量级企业拍卖会上造势，使本案一炮而红。同时拍卖会亦可落定部分客户。
第三章项目提升建议
项目运营建议：
1、《长安园示范产业区--产业别墅》示范重点
●形象示范：
产业别墅位于长安科技产业园入口处，两面临园区主干道，一面临时代广场，是长安园的主要形象工程。同时全国首创的新人文国际商务标准办公模式体现了入驻企业卓然不群的品牌形象。
●规划示范：
规划设计具有超前性与先导性，体现新理念与新手法，使示范产业区同时具有环境景观的示范作用;
创造一个布局合理、主题新颖、意想突出的现代示范产业区，建设新时期生态型、国际化科技产业园区形象。
●产业链示范：
长安园提供金融服务、政策支持，以及园区内物流、住宅、商业、办公、文化休闲等全方面的配套，园内园外形成良性互动的产业链循环，而产业别墅是产业链上极具特色的一环。
●综合效益示范：
产业别墅不仅为企业带来经济效益，亦体现社会效益与边际效益协调关系的示范，并作为动力型地产的代表性作品创造综合效益的示范。
2、管理创新
政策创新
●一站通关：
园区为入驻产业别墅企业的出口业务提供协助办理海关手续，设立产品出口快速通道，使企业有效掌控国际商机，真正实现无壁垒贸易交流。
●"企业外交官"全程解决方案：
为避免"水土不服"现象，园区管委会免费负责为每家入驻企业量身聘配一名长期"企业外交官",协助办理企业入园一切手续及日后经营中相关法律、外联事务，确保企业入园一站通、经营事事通!
●企业融资：
园区为入驻产业别墅的企业提供：凭土地证一次性的享受与购地款相应数额的贷款担保服务，解决企业经营资金困难。
●税收政策：
入驻产业别墅的企业可享受园区对外商投资企业之税收减免优惠政策，还可享受国家鼓励外商投资中国西部地区的所得税延长三年减按15%的税率征收及扩大投资领域和降低控股比例的有关政策规定。
B、观念创新
●产业别墅是一种新型物业，它以及它所在的长安科技产业园的开发建设模式是中国高新科技产业园区、动力型地产开发模式的一大创新，是开发高科技园区的大胆尝试，将成为西安市及全国城市"城市经营"的有益示范。
●新型物业项目的成功，作为开发商需要在项目的整体运营观念上的实现创新，从传统的物业管理职能深化成为入驻园区企业的事业伙伴，以多角度提升物业附加值、提高CS(客户满意度)的观念出发，经营产业别墅。
C、服务创新
全新的物业模式，将形成企业全新的OFFICE办公方式推动企业文化的发展。做为开发运营商在软性服务方面要作好充分的准备，以配合专案的硬件形态和支撑产品的市场定位及高附加值。
二、产品力提升1、基本配置(略)2、新人文国际商务标准OFFICE
通过产品力的提升，使产业别墅进一步成为国内首推"新人文国际商务标准"的写字楼产品。
新人文国际商务标准OFFICE由三大考评标准："生态化标准"、"智能化标准"、"人性化标准"构成。