写字楼管理与服务的要求
写字楼管理可围绕“安全、舒适、快捷”六个字展开。安全是指让用户在写字楼里工作 安全放心;舒适是指要创造优美整洁的环境，让用户感到舒适、方便;快捷是指让用户在大楼内可随时与世界各地进行联系，交换信息，抓住商机。为此，写字楼管理与服务要按照以 下要求展开：
一、科学化、制度化、规范化、高起点
现代写字楼技术含量高，管理范围广，不能只凭经验办事。要积极探索制定并不断完善 一套覆盖各个方面的管理制度，使整个管理工作有章可循，有据可依，管理与服务走上科学化、制度化、规范化的轨道;要有高素质的员工队伍，高技术的管理手段，高标准的管理要 求。只有这样，才能达到好的管理效果。
二、加强治安防范，严格出入管理制度，建立客户档案
写字楼的安全保卫工作很重要，它不仅涉及国家、企业和个人财产与生命安全，还涉及 大量的行业、商业、部门机密。由于写字楼一般在办公时间都是开放的，所以治安管理难度大。必须加强治安防范，建立和健全各种值班制度，坚持非办公时间出入大楼的检查登记制 度，坚持定期检查楼宇防盗与安全设施制度，坚持下班交接检查制度。加强前门、后门的警卫及中央监控，坚持24小时值班巡逻，力求做到万无一失。同时，应全面建立客户档案，熟 悉业主、租户情况，增加沟通了解，做到时时心中有数，确保业主、租户人身和财产的安全。
三、加强消防管理，做好防火工作
由于写字楼规模大、功能多、设备复杂、人流频繁、装修量大，加之高层建筑承受风力 大和易受雷击，所以火灾隐患因素多。因此，写字楼防火要求高，应特别加强对消防工作的管理。一定要教育员工、业主、租户遵守用火、用电制度，明确防火责任人，熟悉消防基本 知识，掌握防火、救火基本技能;加强防范措施，定期检查、完善消防设施，落实消防措施，发现问题及时处理，消除事故隐患。
四、重视清洁管理
清洁好坏是写字楼管理服务水平的重要体现，关乎大厦的形象。由于写字楼一般都采用 大量质地讲究的高级装饰材料进行装饰，所以清洁难度大，专业要求高。为此要制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方、材料、清洁次数、检查方法等。同时要加强经常性巡视保 洁，保证大堂、电梯、过道随脏随清，办公室内无杂物、灰尘，门窗干净明亮，会议室整洁，茶具清洁消毒。
五、强化设备管理设施的维修保养
设备、设施的正常运行是写字楼运作的核心。应重视对写字楼水电设施(包括高低压变电房，备用发电房，高低压电缆、电线，上下水管道等各项设施)的全面管理和维修，供水 供电要有应急措施。应特别注重对电梯的保养与维修，注重对消防系统的检查、测试和对空调系统的保养、维修。要有健全的检查维修制度，要对公用设备、公共场所，如大厅、走廊 、电梯间等定期检查、维修维护。对业主、租户的设备报修要及时处理，并定期检查。要做到电梯运转率不低于98%，应急发电率达到100%，消防设备完好率达到100%。
六、设立服务中心，完善配套服务
管理就是服务。为方便客人，满足客人需要，写字楼应有配套的服务，设立服务中心。 帮助业主、租户办理入伙和退房手续，解决相关问题;提供问讯、商务等各类服务，包括提供一些日常性服务，如协助接待来访客人，回复电话问讯，提供打字、传真、复印及订票服 务等;提供其他可能的委托服务，如代客购物、代送快件等。
七、加强沟通协调，不断改进工作
要加强与业主、租户的沟通，主动征询、听取他们对管理服务工作的意见与要求，认真 接受、处理业主、租户的投诉，及时反映、解决他们提出的问题。要谨慎对待，协调好各方关系，协调配合好政府各部门的工作，还要不断改进各项管理，使各项工作指标达到同行业 先进水平。
公共商业楼宇的管理内容及方式
公共商业楼宇是指由多家共同经营的商业房地产，它的经营范围已远远超出原来商场的概念，是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。由于其物业管理内容包括单体商场物业(百货大楼、零售店)，所以本章主要以它作为阐述对象。
一、公共商业楼宇的管理内容
1.一般性管理
(1)对小业主或承租商的管理。统一产权型的公共商用楼宇，其经营者都是承租商，可以在承租合同中写进相应的管理条款，对承租户的经营行为进行规范管理，也可以以商场经 营管理公约的形式对他们进行管理引导。对于分散产权型的公共商用楼宇，一般宜采用管理公约的形式，明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务，以此规范双方的行为，保证 良好的经营秩序。也可由工商部门、管理公司和业主、经营者代表共同组成管理委员会，由管理委员会制定管理条例，对每位经营者的经营行为进行约束，以保证良好的公共经营秩序 。
(2)安全保卫管理。公共商业楼宇面积大、商品多、客流量大，容易发生安全问题。因此，安全保卫要坚持24小时值班巡逻，并要安排便衣保卫人员在场内巡逻。商场晚上关门时 ，要进行严格的清场。同时在硬件上要配套，要安装电视监控器及红外线报警器等报警监控装置，对商场进行全方位的监控，为顾客购物提供安全、放心的环境，确保商场的货品不被 偷盗。
(3)消防管理。由于公共商业楼宇属于人流密集性场所，所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈，不仅要管好消防设备、设施，还要组织一支义务消防队，并要有一套紧急 情况下的应急措施。
(4)设备管理。管好机电设备，保证正常运转是经营场所管理的一项重要工作。要保证电梯、手扶电梯、中央空调、电力系统等的正常运行，不然就会影响顾客购物和商家经营， 造成不必要的损失。
(5)清洁卫生及车辆管理。要有专门人员负责场内流动保洁，将垃圾杂物及时清理外运，时时保持场内的清洁卫生，对大理石饰面等要定期打蜡、抛光。车辆管理要分别设置汽车 、摩托车、自行车停放保管区。要有专人指挥，维持良好的交通秩序，同时应设专人看管，以防偷盗。
2.特殊管理
(1)商业形象的宣传推广。公共商业楼宇物业管理的一项重要工作，就是要做好楼宇商业形象的宣传推广，扩大公共商业楼宇的知名度，树立良好的商业形象，以吸引更多的消费 者。这是整个商业楼宇统一管理的一项必不可少的工作。以下我们介绍公共商业楼宇良好形象的作用，及如何建立维护公共商业楼宇的良好形象。
第一，公共商业楼宇良好形象的作用。
公共商业楼宇良好的形象是商业特色的体现，也是潜在的销售额和一种无形资产。
公共商业楼宇必须具有自己鲜明的特色，才会具有对顾客的吸引力。在各类商场不断涌 现，各种产品层出不穷、花样繁多的今天，顾客去何处购物，选购哪家商场的商品，会有一个比较、选择、决策的过程，也有一种从众心理和惯性。为此，商家应树立与众不同、具有 鲜明特色的形象，以特色丰满形象，以形象昭示特色，以特色的商业标识、商品、服务和特殊的营销策略征服吸引顾客，在实际管理中不断突出这些特色，使顾客熟悉、认识这些特色 ，印入脑海，潜移默化，传递、追逐这些特色(一段时间后，顾客便会将楼宇的形象与特色联系起来)。这样才能留住老顾客，吸引新顾客，有稳定、壮大的顾客流，所以公共商业楼 宇的良好形象就是销售的先行指标。同时，公共商业楼宇的良好形象一旦形成，便是一种信誉、品牌和无声的广告，说到底也就是一种无形资产。当商业市场进入“印象时期”后，消 费者过去买“品牌”，现在买“店牌”。可以说，在不同商店里，同样品牌的商品具有不同的价值与形象，商业楼宇的良好形象便具有提升商品价值和形象的作用。
第二，公共商业楼宇识别系统的建立。企业识别系统(Corporate Identity System， 简称CIS)是强化公共商业楼宇形象的一种重要方式。从理论上分析，完整的CIS系统由三 个子系统构成，即MIS(理念识别系统);VIS(视觉识别系统);BIS(行为识别系统)。三者只有互相推进，共同作用，才能产生最好的效果。
CIS是一种藉以改变企业形象，注入新鲜感，使企业更能引起广大消费者注意，进而 提高经营业绩的一种经营手法。它的特点是通过对企业的一切可视事物，即形象中的有形部分进行统筹设计、控制和传播，使公共商业楼宇的识别特征一贯化、统一化、标准化、个性 化和专有化。其具体的做法是：综合围绕在企业四周的消费群体及其他的关系群体(如股东 群体、竞争同业群体、制造商群体、金融群体等)，以公共商业楼宇特有和专用的文字、图 案、颜色、字体组合成一定的基本标志——作为顾客和社会公众识别自己的特征，并深入贯穿到涉及公共商业楼宇有形形象的全部内容。诸如：企业名称、自有商标、商徽、招牌和证章;信笺、信封、账单和报表;包装纸、盒、袋;企业报刊、手册、简介、广告单、商品目录、海报、招贴、纪念品;橱窗、指示牌、办公室、接待室、展厅、店堂;员工服装、服饰 、工作包等，使顾客通过对具体认识对象的特征部分的认定，强化和识别楼宇形象。这样便可以帮助顾客克服记忆困难，并使这个一贯、独特的形象在他们决定购物时发生反射作用。 它是公共商业楼宇促销的一项战略性工程，必须系统地展开，长期坚持。
(2)承租客商的选配。公共商业楼宇是一个商业机构群，其所有人主要是通过依靠经营商业店铺的出租而赢利，因而公共商业楼宇的管理者必须十分重视对客商的选择及其搭配。
公共商业楼宇的管理者可以从以下五个方面对承租商进行分类选择：
第一，零售商店的经营品种范围。按照经营品种，零售企业可分为家电商店、交电商店 、家具商店、食品店、文化用品商店、书店、服装商店、床上用品商店、皮鞋店、五金店、灯具店、日用小百货商店、杂货店等。公共商业楼宇的管理者在选配承租商时，要尽量做到 经营各种商品的零售商店“齐”、“全”，以满足购物者各方面的需要。
第二，不同形式的零售商店。零售商店除了传统上分为综合商店和专业商店外，现在还 分为百货公司、连锁店、超级市场、自选商场、折扣商店、样品展销商店等。这些零售商店在经营上各有特色，它们能够适应各种收入水平和社会阶层的不同需求。
第三，不同层次的商店。零售商店就其信誉和实力可以划分为不同的层次，如全国性的 、省市级的以及其他一般商店。公共商业楼宇的管理者在招租时应充分考虑不同层次商店的选配。
第四，不同的商业机构。商业机构在这里是一个广泛的概念，除了纯商业机构，还包括 饮食业企业，如饭店、快餐厅、酒吧、酒楼;服务性企业，如照片冲扩店、干洗店、修理店、理发店、沐浴室;旅游业企业，如旅行社、旅馆;娱乐业企业，如录像室、电子游戏室、 游泳池、溜冰场、儿童乐园;金融机构，如银行、信用社等等。公共商业楼宇实际上可以看成是一个商业区，里面可以包容城市商业街区的各行各业。
第五，承租客商在公共商业楼宇的不同作用。根据承租客商向公共商业楼宇承租营业场 所的期限，可以将他们分为三种类型，即基本承租户、主要承租户和一般承租户，他们对公共商业楼宇的作用是不同的。基本承租户又称关键承租户，他们的租期通常要在20年以上， 这对于稳定公共商业楼宇的经营管理及其收入具有主要作用，是公共商业楼宇发展的基础。主要承租户的租期一般在10年以上，他们对公共商业楼宇的经营稳定性起到重要作用。租赁 期在10年以下的为一般承租户。安排这三类承租客商在公共商业楼宇中的结构比例是公共商业楼宇管理的一项十分重要的工作。根据国外经验，一座公共商业楼宇的基本承租户承租的 营业面积应达50%以上，即公共商业楼宇营业面积的一半以上要有长期的客户;主要承租户承租的营业面积应达30%以上;其余的20%由一般承租户承租，尽管他们的变动性比较大， 但能体现公共商业楼宇对市场变化的适应性。
公共商业楼宇的管理者，应主要依据所管理的公共商业楼宇的规模大小和不同层次去选 配承租客商。大型公共商业楼宇，如省级、国家级的，甚至是国际级的，其经营的商品范围、零售商店的类型以及商业机构门类应该是越齐越好，应尽量争取一些省市级、全国性乃至 世界级的分店为基本承租户，给人以购物天堂、度假去处的感觉。中型公共商业楼宇，如大城市区一级的，其经营的商品和零售商店类型应该尽量齐全，也应有其他各种商业机构，同 时应尽量争取省市级和区级大商店的分店作为基本承租户。小型公共商业楼宇，如一些住宅小区的购物中心则各方面都不必太全，其主要功能是为附近居民提供生活方便。
二、公共商业楼宇的管理方式
公共商业楼宇应实行统一的专业化管理。但在具体的管理决策上应设立公共商业楼宇管 理委员会。因为公共商业楼宇管理内容虽包括物业管理、物业形象的宣传推广和对经营者的分类、选择与管理，但不涉及具体的经营问题。物业管理公司不拥有所管物业的产权，因而 不具有物业的经营使用权。它只是受物业产权人的委托对物业及设施、使用人的经营行为进行管理，以保证公共商业楼宇良好的经营环境和经营秩序，使经营者的生意好做。公共商业 楼宇本身是一个整体，由于多家经营，各经营者经营活动的许多方面需要协调一致，而物业公司并不参与经营，无权介入各经营者的经营活动。因此，要保证管理的有效性，应该组织 由工商管理部门参与、经营者代表组成的管理委员会，对公共商业楼宇的公共事务进行管理。管理委员会由全体经营者投票选举产生，代表全体经营者的利益。日常工作可以由一个执 行机构负责，重大决策由管理委员会共同决定或者由管理委员会召开全体经营者大会讨论决定。这样一来，公共商业楼宇的管理者就可以通过管理委员会间接地对各经营者的经营活动 进行协调和管理。公共商业楼宇管理委员会应主要从以下几个方面开展工作：
(1)制定管理章程，并负责监督执行，以规范每个经营者的经营行为。
(2)开展公共商业楼宇整体性的促销活动。如筹资、委托制作宣传公共商业楼宇的商业广告，举办节假日削价展销会，组织顾客联谊活动，以公共商业楼宇名义赞助社会事业等。 带旺人气，吸引顾客。
(3)协调公共商业楼宇各经营者的关系。管委会可以通过共同订立的章程，规范每个经营者的经营行为，协调各经营者之间的关系。如：不得欺行霸市，不得进行不公平的竞争; 统一营业时间，不影响他人营业;各自负责管好店铺门前卫生等。经营者在经营上发生的矛盾、纠纷，也可由管委会调解解决。
(4)开展一些经营者之间的互帮互助工作，如互通信息、互相提供融资方便等。
(5)协调管理者与经营者之间的关系。一方面，公共商业楼宇管理者可通过管委会来达到统一组织、协调经营者经营的目的。另一方面，管委会又成为经营者与公共商业楼宇管理 者之间对话的桥梁和中介。
(6)与工商管理部门配合，严格执行《消费者权益保护法》，严厉打击假冒伪劣产品，维护公共商业楼宇的形象。
写字楼管理日常工作内容
写字楼物业的特性和使用要求，决定了写字楼日常管理的工作内容与工作重点主要在以 下几个方面：
一、营 销 推 广
由于写字楼宇收益性物业(商业物业)的特性，决定了营销推广是其一项经常性的管理工作内容。当今的写字楼宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租(主要是出租)。写字 楼的整体形象设计塑造、宣传推介，办公空间的分割布局与提升改造，市场分析调研，与买租客户的联络、谈判、签约，客户投诉与要求的受理与处理，客户与经营管理者、客户与客 户间关系的协调，以及组织客户参加目的在于联络感情的各种联谊活动等均属于写字楼的营销推广工作范畴。
由于转变投资地点、方向，兼并、破产等各种原因的影响，写字楼客户变动的情况时有 发生，固有的客户对办公空间重新布置、面积增减、改变设备配置与服务等的要求也经常存在。因此，为吸引招进和留住客户，写字楼的营销服务工作是一项十分重要的经常性工作， 否则，便不能保证较高的租售率，影响写字楼物业的收益。
这方面应有专门的营销人员在写字楼前台工作或设立专门的办公室办公，进行市场行情 调研，主动寻找目标客户，征求已有客户对物业的使用意见，尽力满足各方面客户的要求，保证物业保持较高的租售率。
二、商务中心的服务与管理
大型写字楼办公机构集中，商务繁忙，一般会议主要提供各种商务服务项目的商务中心 (与大型酒店、宾馆类似)。
1.商务中心的设备配置
商务中心须配备的主要设备及用品有中英文处理机、打印机、传真机、电传机、打字机 、电脑、装订机、塑封机、口述录音机、电视、电话、影视设备、投影仪及屏幕、摄像机以及其他的办公用品等。商务中心设备的配备可根据服务项目的增设而添置。
商务中心设备的正常使用和保养，是提供良好服务的保证。商务中心人员在使用过程中 应严格按照正常操作程序进行操作，定期对设备进行必要的保养，设备一旦发生故障，应由专业人员进行维修。
2.商务中心的工作要求和工作程序
商务中心的服务是小区域、多项目的直接服务。客人对商务中心服务质量的评价是以服 务的周到与快捷为出发点的。要做到服务周到、快捷，必须依靠经验丰富的工作人员和一套健全的工作程序。
(1)工作要求。对商务中心工作人员要求有：①流利的外语听说读写能力;②熟练的中英文打字能力;③熟练操作各种设备的能力;④熟悉商务信息知识;⑤熟悉秘书工作知识; ⑥具备基本的设备清洁保养知识。
(2)工作程序。①服务前：了解客户所需服务项目、服务时间及服务要求;向客户讲明收费情况，开据收费通知单并收一定比例的押金。②服务中：以准确、快捷为原则，按客人 服务要求准时、精确地完成服务。③服务后：完成客人所需服务后，填写《商务中心费用收据单》，引导或陪同客人到财务部结账。《商务中心费用收据单》一式三份，一联交给财务 部，一联交给客人，一联由商务中心存档。
商务中心的主要对象是客人，有时写字楼内部人员也因工作需要在商务中心使用设备， 为此制定商务中心签单程序;
写字楼内部人员到商务中心使用设备，必须是因工作需要;使用前，必须由该员工所在 部门经理的同意。须在《商务中心设备使用申请单》上填清原因、内容、使用时间及批准人后，在不影响为客人提供服务的前提下使用。使用后须在《费用结算单》上签名。
3.商务中心的服务项目
写字楼客户业务类型不同，自身办公条件不同，对商务中心的服务范围要求不同。较齐 全的商务中心提供的服务项目包括：
(1)翻译服务，包括文件、合同等;
(2)秘书服务，包括各类文件处理;
(3)办公系统自动化服务;
(4)整套办公设备和人员配备服务;
(5)临时办公室租用服务;
(6)长话、传真、电信服务;
(7)商务会谈、会议安排服务;
(8)商务咨询、商务信息查询服务;
(9)客户外出期间保管、代转传真、信件等;
(10)邮件、邮包、快递等邮政服务;
(11)电脑、电视、录像、摄像、幻灯、BP机、手机租赁服务等;
(12)报刊、杂志订阅服务;
(13)客户电信设备代办、代装服务;
(14)文件、名片等印制服务;
(15)成批发放商业信函服务;
(16)报刊剪报服务;
(17)秘书培训服务等。
三、前 台 服 务
小型写字楼的前台仅提供基本的问讯解答、引导服务，大型写字楼的前台服务项目较多 ，主要包括：
(1)问讯服务和留言服务，钥匙分发服务;
(2)信件报刊收发、分拣、递送服务;
(3)个人行李搬运、寄存服务;
(4)出租汽车预约服务;
(5)提供旅游活动安排服务;
(6)航空机票订购、确认;
(7)全国及世界各地酒店预定服务;
(8)餐饮、文化体育节目票务安排;
(9)文娱活动安排及组织服务;
(10)外币兑换，代售磁卡，代售餐券;
(11)花卉代购、递送服务;
(12)洗衣、送衣服务;
(13)代购清洁物品服务;
(14)提供公司“阿姨”服务;
(15)其他各种委托代办服务。
有的写字楼的报修点也设在前台，方便客户报修。
篇2:写字楼项目工程遗留问题报告
写字楼项目工程遗留问题的报告
z广场项目原为z集团z大厦及z学校，后由湖北z投资集团于20**年4月收购并改名为z广场，组建了zz广场有限公司，于20**年5月开始筹备将其改造为商务写字楼。
当时负责该项目管理的是工程总监z，由其负责的项目部于20**年5月开始进行报建立项、图纸设计、招投标等工作。项目部将z广场工程分成主楼精装修、玻璃幕墙、外墙涂料、裙楼锚杆桩、餐厅改造、公寓楼改造与装修、配套工程、网球场、电力工程、空调末瑞工程等分项，承包给z等三十余个施工方，并均与其签定工程施工合同。大面积工程的正式开工日为7月中旬，其中屡次修改设计，去除了商业街等项目。9月28日前，除大楼内部精装修外所有项目均全部完工，并于当日完成交接，29日正式开业投入营运。10月28日左右，主楼内装修也全部完工。
工程完工后，当时的z房地产公司z总负责进行竣工验收，对工程中遗留的近千项问题逐一落实整改，在此基础上与项目部z总一起完成了项目的决算及部分支付，此项工作一直至20**年12月上旬才完成，项目部才全部撤走。在工程竣工验收中，主要发现和整改了以下问题：
公寓楼：因赶工期抹层未干进行了第二道涂刷工序等原因，造成的大面积墙体起壳，进行了全面的返修;因浴房挡水石条密封胶施工质量问题造成的漏水，进行了全面的重新施胶并闭水试验;因原z学校老墙体渗水造成大面积内墙起壳发霉，做为增补工程重新进行了外墙贴面砖缝全面防水处理;对塑钢门窗进行了正型加固;对花坛檐口漏水引起的8301、8401、8501房间渗水等问题进行了翻修…
主楼：主楼生活给水系统无调压装置引起低层楼层供水压力过大管道屡屡爆裂，进行了减压装置的增加安装;地下层防渗墙严重渗水问题进行了修补;顶层大面积屋面漏水问题进行了维修;大量建筑垃圾的清理;应急灯等配套设施的补充;所有玻门锁的加装;各楼梯扶手的加固返工; 所有管道井木龙骨均未涂刷防火涂料的严重安全隐患要求进行了全面的整改;因赶工期抹层未干进行了第二道涂刷工序等原因，造成的大面积墙体起壳，进行了全面的返修;电气管道井按照消防要求进行了防火分隔;1F、16F、18F等处的卫生间施工质量问题造成的排水漏水等进行了全面的整改…
其他：对餐厅厨房的地面进行了返工;对餐厅装修中的质量问题进行了加固和返工;对油库的消防问题进行了整改;对部分裸地进行了绿化;http://www.aishibei.com/对亮化工程中线路发热、开关跳闸等问题进行了整改;对变电站双电源切换中的严重安全隐患进行了处缺;对中央空调末端施工中的质量问题进行了全面的返工和整改…
这些工作较好的缓解了工程施工中的一些质量问题造成的物业无法投入正常使用的状况，尤其是对一些严重的问题如大面积漏水、墙体起壳、电力安全、消防隐患、给排水隐患、设施外观质量等进行了整改，使z广场真正能够正式启用。
随后，由z公司接手z公司对z广场的产权，并由z公司和部分重要工程、原施工合同中有维保条款约定的施工方签定了工程质量保修协议。此后，z广场移交z物业公司进行物业管理;在z总的领导下，z公司及z物业先后对z广场进行了物业用房的调整，遗留问题联系保修方整改等。解决了当时玻璃幕墙渗水、装修开裂等问题。其中公寓装修进行了三次大的整改，直至全部更换天花板，在此期间为维护z广场的物业品质做了大量的坚苦卓绝的工作，至2003年12中旬，所有工程质量维保全部到期。
由z总主持，z物业配合，再次对所有物业项目进行了再一次整改，扣除部分违约金后，陆续付给原施工维保单位余留质保金，到目前为止，除z公司仍未完全付清余款外，z广场其它施工款均已结算完毕。
但是，由于原z大厦为非法建设项目，没有正规的报建手续，主体工程建成后又一直闲置多年，为一烂尾楼项目。原z接手该项目时，也未进行任何设计图纸及资料的移交，后由建筑设计院根据存档资料进行了重新设计，其中对大厦裙房进行了外延及局部改造，公寓楼更是整体由原教室改为客房。加上施工工期紧迫，仅有短短的二个多月要完成这样大量的工程量，当时施工现场高锋时，有近三十家承包单位的四十五个施工队同时施工，造成成品保护及交叉工程的配合困难，形成诸多问题，尽管项目部做了大量的工作，但对一些因工期进度违背正常施工规律的情况也无法一一纠正。
该项目从立项之初一直是"特事特办"，政府给予了大量的支持，但也未能承担监管责任，最后竣工验收没有按规定报建管站或其它政府部门，而是由集团安排z总主持进行了业主验收，长达近两个月的验收期内共查改问题近千余项。
尽管如此，到目前为止，z广场设施方面仍存在有大量的突出问题，其中以下问题特别严重：
1、z广场大厦排水与地下管网系统至今无任何图纸，或有图纸的与实物不符，对物业维修造成了影响。
2、z广场所有建筑均存在消防设施不全、消防隐患严重的问题，无法通过地方消防管理部门的验收，这些包括z原有的设计不当如大厦B座的无消防通道等、也包括装修中设施配置不齐等。
3、大厦建筑质量问题严重，在精装修前虽然已经对原z遗留问题进行了部分整改，包括对立柱倾斜进行了加固、地面落差进行了找平等等，但由于原工程质量问题是整体性的，加上z接收到装修开业工期实在太过紧张，施工中问题难免。目前，大厦各处均有墙体裂缝等情况。
4、主楼墙体砌块为煤渣砖，外立面抹层处理质量也不好，造成目前普遍的墙体裂缝、雨后渗水，极大地影响了物业的正常使用。
5、各处顶层屋面防水层在竣工一年半后均出现开裂渗水现象。
6、公寓楼墙体普遍出现裂缝。
7、z广场内道路地面多处积水。
8、公寓楼仅设计有单水源供水系统，一旦停水即造成停业。
9、z广场绿化施工时由于原栽种植物地下建筑垃圾未清理完全等原因，造成目前绿化质量不高，植物长势不好等问题。
10、规划设计存在一定的问题，容积率过低，配套设施不完善。
以上为z广场遗留问题的由来及经过。这些遗留的工程问题严重的影响了z广场的正常使用功能，影响了物业管理工作的进行。
篇3:写字楼保安部述职报告
z新世界保安部述职报告
" 20**年工作总结
" 20**年工作计划
20**年工作总结
团队建设 安全管理
消防管理 服务管理
应急预案 施工管理
20**年工作存在的不足
1、安全意识 2、消防意识
3、服务意识 4、应急意识
5、执行力 6、沟通渠道
2011年工作计划
工作目标：
专业专注 全心服务
服务顾客 善待员工
保安的系统体系
1、制度体系 5、服务管理
2、培训体系 6、团队建设
3、安全管理 7、预算管理
4、消防管理 8、5S定向管理
制度体系
1、6月份前实现部门制度的制定和建档工作。
2、实现顺利通过ISO9001质量体系认证，全面完善部门制度体系(依据公司工作计划)
3、实现公司制度部门员工考核合格率100%(5月份、11月份考试)。
4、实现部门制度岗位贯彻执行率100%(每季度检查、考核一次)。
5、10月份实现部门制度体系的优化补充、改良工作(主要配合公司实现公司的战略目标)。
培训体系
1、实现部门培训合格率98%。
2、实现季度培训方案的完成与实施(2006年共做四次培训方案)。
3、3月份实现新员工轮训制的改制工作。
4、实现内部培养6个培训讲师的目标。
5、8月份前实现内部培训案例手册的制定工作。
安全管理
1、实现小区案发率为零。
2、6月份、12月份进行两次调查，实现小区治安管理业主满意率98%。
3、实现四次治安案件处理大演练(每季度一次)。
4、圆满完成公司各项活动的安保工作。
5、实现小区治安隐患投诉率为零。
6、实现治案隐患及时处理率为100%。
7、实现部门各类治安刑事案件培训参训率100%。
消防管理
1、实现小区消防火灾案发率为零。
2、4月份、10月份进行两次调查，实现小区消防管理业主满意率95%。
3、5月份，6月份实现两次小区大型消防演习。
4、6月份、8月份举行两次消防比赛(部门)活动。
5、实现消防培训参训率98%。
6、实现小区业主消防隐患投诉率不超过5%。
7、实现4次消防突发事件演练(每季度一次)。
服务管理
1、实现保安服务业主满意率98%。
2、实现公司员工达到五星级服务水准合格率90%。
3、实现部门员工服务培训参训率100%。
4、实现服务制度贯彻执行率100%。
5、4月份、6月份实现两次服务技能竞赛。
6、7月份前实现部门一站式微笑服务改制工作。
团队建设
1、团队建设满意率98%(主要由公司领导考核，基层员工民主评议)。
2、实现团队培训参训及合格率98%(培训时间依据2006年培训计划)。
3、实现部门人事调整和骨干选拔优化调整率95% 。
4、实现纪律作风整顿一次(依据2006年部门工作计划进行)。
5、实现2006年年底获得优秀团队建设奖。
预算管理
1、成本控制
2、计划使用
3、费用使用到人到事
4、固定资产管理责任到人
5S定向管理
1、集中资源遂一突破、
2、PDCA的循环法
3、高效的汇报和反馈制度
我们深知任重道远，在未来的日子里让我们携手为z新世界保安事业的发展、为实现五星级服务目标，项献我们微薄的力量，最后祝在座的各位在新的一年里身体健康、事业进步。