商业物业管理经营特质
我国的商业物业从20世纪80年代末至今发展迅猛，而商业物业管理的发展却一直较缓。是因为商业物业有其自身的特点，不能简单套用现成的普通物业的管理模式，这需要探索与商业物业特点相适应的管理模式。
商业物业管理区别于其他物业管理的根本特征，是其经营特质，因为：
1.商业经营是商业物业的核心。商业物业投资者关心的是最快、最大的收取投资回报，所以最关心的是物业的经营状况。如果没有良好的经营收益，商场不景气，商户赚不到钱，开始煮“无米之炊”时，是不可能支付物业管理费的，那么再出色的物业管理也无能为力。如广州某著名物业管理公司承接了广州某地下商场，就因为商场定位错误，造成招商困难，开业不久就经营困难，难以支付日常管理开支，管理公司只好退出管理。可以说，决定商业物业成功与否的是商业物业的经营，而非商业的物业管理水平。
2.商业物业管理是为经营创造条件。商业物业管理的目的是创造方便、安全、舒适的消费环境，帮助商家吸引和留住消费者，为商家创造利润。商业物业管理是为商业经营服务的，是为经营创造环境、创造有利条件，从而带动经营。因此，在商业物业中，物业管理必须以经营为中心，围绕经营展开管理，把创造良好的经营效益作为物业管理的目标。
商业物业的经营特质，要求物业管理要围绕经营实施管理，把经营的理念融合于物业管理的方方面面。
(一)理解经营，以经营为中心开展物业管理。
在实践中，物业经营和管理难免存在着矛盾。物业管理着眼于长远利益，看重物业的保值增值，而经营则追求利润最大化，更看重眼下的利益。但经营和管理在本质要求上却是统一的，没有物业的长期管理，商业物业不能保证长期的发展和投资回报;而如果没有良好的经营，物业管理将缺乏维系管理的资金，则生存维艰，更谈不上使物业保值增值。因此，在商业物业中，管理公司不能有本位主义，而应经常换位思考，主动配合经营工作。例如，商场进行经营推广活动，管理公司应站在经营立场上，协助经营策划推广活动，在人员、清洁、安全、设备等方面积极进行配合，而不要从管理角度片面强调管理困难，消极对待一切推广活动。
(二)配合经营，为经营创造有利条件。
商业物业管理要主动配合商业物 业的经营。
1.统一组织商业形象的宣传推广活动。商业推广可以树立良好的商业形象，吸引更多消费者，是商场物业管理必不可少的工作。物业管理公司应积极策划和组织形式多样的宣传推广活动，如商业标识、媒体推广、整体促销、顾客联谊、明星专题活动、商业赞助社会公益活动等。一旦形成商场的良好形象，便成为一种信誉、品牌和无声的广告，成为商场的无形资产，带动商场的经营。
2.创造安全、方便、轻松的消费环境。商业物业面积大、店铺多、商品多、人流量大、人员素质杂，物业管理难度相当大。管理公司要加强场地控制，注意巡查和监控，特别加强对火灾、盗窃、爆炸等紧急事件的防范，保证商场的设备、清洁、治安、消防等各项管理良好运作，为商业物业的经营提供根本保障。
3.加强商铺管理，保证商场经营活动的正常开展。物业管理公司要做到：对营业时间进行控制，所有商铺按时开铺、关铺，正常营业;加强对公开场所的控制，阻止侵占公开通道、乱贴海报广告等;保证商场的整体形象，对空置商铺进行封闭，要求货品摆放统一美观等;强化装修管理，防止装修商铺干扰营业等等。
(三)参与经营，把经营纳入到物业管理中来。
在商业物业管理中，物业管理公司不能置身于经营之外，而应积极参与经营。尤其是随着商业物业产权多元化，很多商铺投资者不懂经营，更需借助管理者参与经营。
1.协助开发商进行招租。例如，广州珠江物业酒店管理公司在承接南宁新朝阳商场时，就主动把管理公司在广州百货商场(该公司的另一个在管商场)的客户介绍到新朝阳商场，带动了商场的租赁，为管理公司在商场的管理奠定厂良好的基础。
2.为商铺进行招租代理。对二手商铺进行统一招租，促进商场的经营。
3.场地经营。利用商业物业中的空置场地进行广告、推广等经营，不仅可以带旺商场的经营，也可以为物业管理公司带来收益。
(四)服务经营，为经营提供商业服务。
物业管理公司在商业服务中可作为的空间很大，主要包括：
1.营业员培训。商业物业中往往有上百家商铺，他们招聘的营业员通常未受过专业培训。管理公司可以定期对这些营业员进行培训，提高他们的专业素质和服务水平，从而提升商场的服务形象。
2.营业员的监督。物业管理公司可以作为投资者在商场的代表，承担监督营业员的任务，通过巡查监督，及时制止营业员在商铺内看报纸、听音乐、吃饭等现象，确保商场的规范服务。
3.商务服务。物业管理公司应配合经营，提供通讯、订房、订票、打字、传真、电子商务等服务，不仅为商家和消费者提供方便，也扩大了商场的服务功能。
4.信息服务。为促进商业物业的经营，物业管理公司还应利用广播、专栏、电子屏幕、局域网等信息媒介，为商家提供业务信息和管理信息，主动为商家联络相关厂家，提供商讯，为商家推介适销对路、价格有竞争力的商品，引导商家开展经营活动。
(五)监督管理，确保商场的信誉。
为维护商业物业的形象，创造良好的商业信誉，保证商业经营的长远利益，物业管理公司还要加强对商场内经营者的监督和管理，不得欺行霸市，不得进行不公平竞争，打击假冒伪劣商品等。
1.货品控制。控制进入商场的商品，打击假冒伪劣商品，提高商品的质量，维护商场的信誉。
2.处理客户投诉。对商品质量问题要妥善处理，该退的退，该换的换;对售货员的服务态度问题要进行教育说服。
3.主动引进公安、工商、综合执法等部门进行管理，借助政府组织大型活动和会议的机会，促进政府行为与商场推广活动相结合，推动商场整体环境的改善和服务质量的提高。
商业物业管理拓宽了物业管理的领域，它作为物业经营与物业管理的有机合成，有着广阔的市场空间。物业管理公司只有围绕经营，创造性地开展管理，才能做好商业物业管理。
篇2:大型商业地产城市综合体物业管理
随着城市建设的发展和城市产业经济的变化，一种新的城市物业类型即城市综合体雨后春笋般地涌现出来。所谓城市综合体(hopsca)，是将城市中的酒店(hotel)、办公(office)、公园(park)、商业(shoppingmall)、会所(club)、公寓(apartment)等城市生活空间的三项以上的服务功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。在国外，如欧洲的拉德劳斯、东京的新宿、纽约的曼哈顿都是典型的城市综合体，而在国内，深圳的万象城、上海的港汇广场等城市综合体也相继产生。笔者所在的万达集团在全国各地大规模开发商业地产的基础上，在国内成为开发建设城市综合体的专业化企业，建成的上海、北京、宁波的万达广场已经投入运营，最近几年，万达集团开发的以“万达广场”命名的城市综合体还将在哈尔滨、成都、西安、沈阳、太原、苏州、无锡、重庆等城市建成。
一、城市综合体物业管理的特点
城市综合体不是若干类型物业在数量和种类上的简单集合，而是各种服务功能的优化组合。一般的多功能建筑并不产生新的系统，而城市综合体中，各组成部分则构成一个不可分割的有机系统。可以说，各部分之间相互依存、相互助益的能动关系是城市综合体最本质的属性。
物业管理最根本的任务是使物业的功能得到最大程度的发挥。而城市综合体物业管理的任务具有这样一些特点：
1. 由于城市综合体通常是收益性物业，因此，城市综合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”，而且更重要的任务是实现物业各期净收益最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
2. 由于各部分之间相互依存、相互助益的能动关系是城市综合体最本质的属性，因此城市综合体物业管理的任务不仅在于充分发挥综合体中各个部分的服务功能，而且还在于使整个综合体各个部分服务功能的相互关系达到高度和谐共生的状态。
3. 由于城市综合体具有超大空间尺度、通道树型交通体系、现代城市景观设计和高科技集成设施等四大物理特征，因此在传统物业管理范畴，也包含着一般物业所不具有的一些特殊内容。
二、城市综合体物业管理的任务
城市综合体物业管理包含两个层面，一个是物业运行管理，承担物业的日常维护、管理和场地租赁经营;一个是物业的策略性管理，承担物业的资产管理和房地产组合投资管理。在笔者所在的万达集团，由各地的商业管理公司履行物业运行管理的职能，由集团履行物业的策略性管理的职能。
目前，城市综合体的业权或大部分业权通常都是建设单位所直接持有，业主有时也包括这些企业背后的投资机构。作为业主而言，实现物业各期高额而稳定的租金现金流入，保持和提高物业的市场价值，是必须追求的目标。在这种情况下：
1. 物业策略性管理的任务就是，制定物业发展战略计划，进行持有/出售分析，进行物业更新改造和大修理的决策，监控物业绩效，管理和评价物业运行管理，定期进行资产的投资分析和运营管理分析，制定并执行组合投资战略，设计和调整物业资产的资本结构。
2. 而物业运行管理，则是通过对物业的日常维护和管理，充分有效地发挥综合体整个系统的功能和各个部分的服务功能，并通过租务管理，为业主取得稳定的租金收入。而租务管理，则是收益性物业运行管理的核心内容。租户的选择、租金的确定与调整、租约的制定都是收益性物业运行管理中租务管理的基础工作。
从实践情况来看，城市综合体中主力店的招商和管理是城市综合体物业经营管理中的重点和难点。笔者所在的万达集团采用的方法是通过“订单地产”的方式与沃尔玛、家乐福、百安居等国际着名连锁集团建立战略合作关系，并通过集团自己的院线、高星级酒店等产业的支持，使综合体的投资开发和运营立于不败之地。
三、城市综合体物业管理必须十分重视服务功能的开发和运用
1. 首先，管理者必须充分有效地开发和运用城市综合体各个部分的服务功能。城市综合体各个部分都有自身服务功能的体现方式。例如，对于商务办公楼，必须注重打造商务平台。在提供基础物业管理服务的前提下，必须充分挖掘客户的商务需求，提供全面的商务服务。与此同时，根据商务办公的专门特性，在灯光、色彩、小品、导示系统等环境元素的营造上形成品位，创造良好的商务空间和商务环境。
购物中心是城市综合体最重要的部分，其技术系统和服务功能也是综合体各个部分中最为复杂的。一方面，需要针对顾客心理和行为需要及特征，在购物空间布局布置、环境营造、交通、导购等各种服务设施的运行和管理上必须采取有效措施;另一方面，针对商家需要，在垃圾收集与处理，货物的运输、装卸等服务设施运行和管理以及营销推广的组织和管理上，也要采取有效措施。
2. 其次，整个综合体各个部分服务功能的相互关系必须达到高度和谐和共生的状态。城市综合体是一个完整的有机系统。在这个系统中，每个部分的服务功能要求是不同的，例如，在公寓、写字楼和酒店，就需要安静、舒缓的环境，而购物中心则需要热烈的商业气氛，但综合体各部分的服务功能又是相互依存的。例如，购物中心与人们的日常生活最为密切，能够形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能，可以提供生活性、愉快性和丰富性的生活，以满足人们的多样化选择，能够充分满足各类阶层的消费需求，是综合体中的核心部分;而写字楼需要公寓和酒店作为周围重要的配套，其自身则是城市综合体的主要功能，操纵着大部分资金流和物流方向，决定着综合体的地位和功能。
三、城市综合体物业管理应注意的其它事项
要使综合体各个部分服务功能的相互关系达到高度和谐共生，关键在于对空间、交通和环境各个因素的把握。
城市综合体具有超大空间尺度的特征。而在空间的布局、分隔上，必须按照不同类型的流动载体的属性和要求进行布置和管理，做到客货分区、动静分区，封闭空间和开放空间有机结合。
城市综合体的交通体系是复杂的。要通过交通组织的有机规划和管理，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系。交通组织的管理既要符合空间布局、分隔的要求，同时又要为人流和物流提供充分的便利性。
城市综合体不仅要通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观和宜人的环境，而且，在布置和管理上还要体现各个部分的功能特点，并有利于综合体整体功能的发挥。上海万达广场正在通过运用环境布置，能动地引导人流，使综合体的空间氛围达到均衡。
篇3:商业物业管理成本测算实例公式
商业物业管理成本测算实例/公式
一、总体指标
按业主总体要求，物管处工效考核年总指标为(100% 入驻率)：开支100万。
按以上指标，每月平均分解为：开支8.33万。
二、 各部门指标分解（按100%入驻率）
1、保洁部
每月人力成本合计：10人×500.00元+1×1200.00元=6200.00元
材料与其它开支：1300.00元
合计：7500.00元/每月×12月=9万元/年
2、保安部
每月人力成本合计：18人×700.00元+1×1200.00=13800.00元
其它开支：300.00元
合计：14100.00元/每月×12月=16.92万元/年
3、维修队
每月人力成本合计：9人×900.00元+1×1200.00=9300.00元
公共水电费成本每月：9500.00元
空调油耗平均每月：1.67万(年使用6个月×3.333万/月=20万)
物业维保(外协合同以外的)成本合计每月平均：750.00元
合计：平均每月36250.00元/使用空调每月52880.00元/不使用空调每月19550.00万元。
4、客户服务部
人员工资成本每月：4300.00元
办公费用每月：500.00元(含电话费)
宣传与培训费用：200.00元
其它费用：200.00元
合计：5200.00元
三、 外协大型设备固定费用分解
1、电梯维保：1.2万元/年，0.1万元/月
2、中央空调维保：0.6万元/年，0.05万元/月
3、电力系统维保：2万元/年，0.167万元/月
4、花木租摆、绿化养护：3万元/年，0.25万元/月
5、玻璃幕及结构维修：3万元/年，0.25万元/月
6、照明与亮化系统：0.6万元/年，0.05万元/月
以上合计10.4万元/年，0.8667万元/月
7、其它项目
设备年检费用：1.0万元/年，0.1万元/月
大厦修缮与其它不可预见性项目：8.5万元/年， 0.708万元/年
以上合计9.5万元/年，0.808万元/月
四、各部门工效挂钩方案
1、保洁队：
总成本控制应在7500.00元/月范围内。
除人员工资外，其它成本总额为1300.00元/月。增减支出的比例为其工效工资的考核比例，如某月成本节约5%，则工效工资统一增长5%。
实例：100%入驻率时，保洁队共10人，其它成本指标共为1300.00元，某月实际支出1000.00元，则节约300.00元，节约率23%。按其工效工资应奖励额度为：员工50.00元(绩效工资总额)×23%=11.50元、主管：100.00元(绩效工资总额)×23%=23元。合计：11.5元×10人+1×23=138元。
2、 保安队
总体成本应控制在14100.00元/月范围内，除人员工资外，其它开支总额为300.00元/月，考核奖惩方案如上。
3、 维修队
总体成本应控制在平常月份1.955万元，每年的12月、1月、2月、6月、7月、8月空调月份为5.288万元范围内。除人员工资外，其他开支总额为不开空调份1.025万元/月、开空调4.358万元/月。考核奖惩方案如上。
4、 客户服务部
总体成本应控制在5200.00元/月。
除人力成本外，其他成本总额为900.00元/月。考核奖惩方案如上。
五、 创收奖励方案
1、因以上人力、物力指标均只计算维持投资广场物业管理日常开支成本，故不另列除物业管理费以外的创收考核指标。但各部门如有创收按公司制定的方案提成。
2、创收提成奖励的范围包含各种有偿服务项目，但不含日常服务中的另收费项目，日常服务项目如装修管理等的创收总额净利润计入物业管理处总的储用基金，另做员工活动、福利开支等用途。
六、 指标修正
上述指标均按投资广场100%入驻率计算，但其中部分项目与入驻率有关联，70%入驻率时成本变化不大，70%入驻率以下时成本会有减少。按目前70%入驻率的实际情况，各部门的每月的相关指标修订为下表
所示：
部门 指标项目 指标计算式 指标值 备注
保洁队 人员工资 7*500.00+1*1200.00=4700.00 4700.00 合计5610.00
材料及其他 1300.00(总额)*70%(入驻率)=910.00 910.00
保安队 人员工资 15*700.00+1*1200.00=11700.00 11700.00 合计11910.00
其他开支 300.00(总额)*70%(入驻率)=210.00 210.00
维修队 人员工资 7*900.00+1*1200.00=7500.00 7500.00
合计：平常月14675.00空调月48000.00
公共水电费 9500.00(总额)*70%(入驻率)=6650.00
空调油耗 3.333万元(与入驻率关系不大) 33333.00
维保成本 750.00(总额)*70%(入驻率)=525.00 525.00
客户服务部 人员工资 2700.00 2700.00 合计3330.00
办公费用 500.00(总额)*70%(入驻率)=350.00 350.00
其他支出 400.00(总额)*70%(入驻率)=280.00 280.00
总计：平常月份35525.00元/空调月份68858.00元/平均月份52191.5元
注：上表不含其他固定性支出成本，只含各部门浮动性开支。