商业物业管理成本测算实例/公式
一、总体指标
按业主总体要求，物管处工效考核年总指标为(100% 入驻率)：开支100万。
按以上指标，每月平均分解为：开支8.33万。
二、 各部门指标分解（按100%入驻率）
1、保洁部
每月人力成本合计：10人×500.00元+1×1200.00元=6200.00元
材料与其它开支：1300.00元
合计：7500.00元/每月×12月=9万元/年
2、保安部
每月人力成本合计：18人×700.00元+1×1200.00=13800.00元
其它开支：300.00元
合计：14100.00元/每月×12月=16.92万元/年
3、维修队
每月人力成本合计：9人×900.00元+1×1200.00=9300.00元
公共水电费成本每月：9500.00元
空调油耗平均每月：1.67万(年使用6个月×3.333万/月=20万)
物业维保(外协合同以外的)成本合计每月平均：750.00元
合计：平均每月36250.00元/使用空调每月52880.00元/不使用空调每月19550.00万元。
4、客户服务部
人员工资成本每月：4300.00元
办公费用每月：500.00元(含电话费)
宣传与培训费用：200.00元
其它费用：200.00元
合计：5200.00元
三、 外协大型设备固定费用分解
1、电梯维保：1.2万元/年，0.1万元/月
2、中央空调维保：0.6万元/年，0.05万元/月
3、电力系统维保：2万元/年，0.167万元/月
4、花木租摆、绿化养护：3万元/年，0.25万元/月
5、玻璃幕及结构维修：3万元/年，0.25万元/月
6、照明与亮化系统：0.6万元/年，0.05万元/月
以上合计10.4万元/年，0.8667万元/月
7、其它项目
设备年检费用：1.0万元/年，0.1万元/月
大厦修缮与其它不可预见性项目：8.5万元/年， 0.708万元/年
以上合计9.5万元/年，0.808万元/月
四、各部门工效挂钩方案
1、保洁队：
总成本控制应在7500.00元/月范围内。
除人员工资外，其它成本总额为1300.00元/月。增减支出的比例为其工效工资的考核比例，如某月成本节约5%，则工效工资统一增长5%。
实例：100%入驻率时，保洁队共10人，其它成本指标共为1300.00元，某月实际支出1000.00元，则节约300.00元，节约率23%。按其工效工资应奖励额度为：员工50.00元(绩效工资总额)×23%=11.50元、主管：100.00元(绩效工资总额)×23%=23元。合计：11.5元×10人+1×23=138元。
2、 保安队
总体成本应控制在14100.00元/月范围内，除人员工资外，其它开支总额为300.00元/月，考核奖惩方案如上。
3、 维修队
总体成本应控制在平常月份1.955万元，每年的12月、1月、2月、6月、7月、8月空调月份为5.288万元范围内。除人员工资外，其他开支总额为不开空调份1.025万元/月、开空调4.358万元/月。考核奖惩方案如上。
4、 客户服务部
总体成本应控制在5200.00元/月。
除人力成本外，其他成本总额为900.00元/月。考核奖惩方案如上。
五、 创收奖励方案
1、因以上人力、物力指标均只计算维持投资广场物业管理日常开支成本，故不另列除物业管理费以外的创收考核指标。但各部门如有创收按公司制定的方案提成。
2、创收提成奖励的范围包含各种有偿服务项目，但不含日常服务中的另收费项目，日常服务项目如装修管理等的创收总额净利润计入物业管理处总的储用基金，另做员工活动、福利开支等用途。
六、 指标修正
上述指标均按投资广场100%入驻率计算，但其中部分项目与入驻率有关联，70%入驻率时成本变化不大，70%入驻率以下时成本会有减少。按目前70%入驻率的实际情况，各部门的每月的相关指标修订为下表
所示：
部门 指标项目 指标计算式 指标值 备注
保洁队 人员工资 7*500.00+1*1200.00=4700.00 4700.00 合计5610.00
材料及其他 1300.00(总额)*70%(入驻率)=910.00 910.00
保安队 人员工资 15*700.00+1*1200.00=11700.00 11700.00 合计11910.00
其他开支 300.00(总额)*70%(入驻率)=210.00 210.00
维修队 人员工资 7*900.00+1*1200.00=7500.00 7500.00
合计：平常月14675.00空调月48000.00
公共水电费 9500.00(总额)*70%(入驻率)=6650.00
空调油耗 3.333万元(与入驻率关系不大) 33333.00
维保成本 750.00(总额)*70%(入驻率)=525.00 525.00
客户服务部 人员工资 2700.00 2700.00 合计3330.00
办公费用 500.00(总额)*70%(入驻率)=350.00 350.00
其他支出 400.00(总额)*70%(入驻率)=280.00 280.00
总计：平常月份35525.00元/空调月份68858.00元/平均月份52191.5元
注：上表不含其他固定性支出成本，只含各部门浮动性开支。
篇2:商场之物业管理
商场的物业管理
商场是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式可分为以商品零售为主的单一性能的购物中心、百货商场及专营商店等和以集购物、办公、娱乐、饮食或金融服务等不同性质的机构于一体的综合性功能的购物商厦或商城，有的还以旅游为主导; 购物、娱乐、饮食等一体化的购物城，如上海的豫园商城等。
一、商场物业的类型和管理特点
（一）商场物业的类型
1.从经营方式分
可分为货柜隔离购物和开放式购物两类。货柜购物即每个层面购物被柜台或铺位分割成销售不同种类商品的小单元，顾客购物时不进入柜台直接挑选由售货员拿给顾客、这种零售商店一般被称为百货商场(或专营商店)。开放式购物是把零售商品陈列在开放式货架上，顾客可直接挑选，这种零售店被称为超级市场或仓储式购物中心。
2.从楼宇功能分可分为单一经营性商店和综合多功能经营商店。
3.从商业物业档次来分
可分为普通型和豪华型两种。普通型的商业物业的设施、设备和管理方式都是传统性的，所经营的商品都为大众化商品。豪华型是在对外开放过程中不少国外商业界为抢摊上海而建造一批高档的商业楼宇，其设施、设备齐全、先进，如电视监控、消防系统都由计算机系统控制，以及先进的管理设施，豪华、高雅的购物环境，可谓现代的商业楼字。
（二）商场的物业管理的特点、建筑特点
从建筑内部一般用大间隔、大空间设置，使整个层面一览无遗;外观设计讲究宏伟、富丽，有的还有广场喷泉或小瀑布;在装饰上追求典雅、奇特，在气氛上力图营造浓烈、激情或温馨，造成感观上的刺激或和谐。据此，在管理上要求创造和维持环境的优美，使顾客在幽雅、轻松的环境中流连忘返，增强购物的信心和欲望。
1.设施齐全
现代商业设备、设施先进，因而对管理人员的素质要求较高。
2.客流量大
商场进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫管理非常重要，有些零售商品易燃易爆，消防安全不得有半点松懈。
二、商场物业的管理内容
（一）楼宇及附属设施，设备的养护及维修管理
商业楼字的日常养护标准高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。商业楼字的重点在于各种设施，设备上，因为这些都能直接影响经营环境。高档次的商业楼宇设施、设备多而复杂，电脑化程度高，如供电、监控、安全管理、消防、给排水、交通管理等各系统大多互联网络，由计算机控制维护管理至关重要，一些设备如电梯，自动扶梯等易出故障，保证其正常运行也靠平时养护。
（二）环境卫生及绿化管理
环境卫生是管理的重点，主要是外部环境和内部环境两方面。外部环境包括楼宇外墙、附属建筑设施及周围场地等;内部环境包括过道、扶梯、自动扶梯、电梯、卫生间、会议室、餐厅等一切公用场所，以及承租户和业主的铺内、办公室等非公用部位。绿化是指内外环境的花草树木的种植及养护，旨在创造整洁、优美和谐怡人的商业氛围。
环境卫生管理方面应注意以下几点：
(1)楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内的，由商户提出设计要求或制作，必须由物业管理公司统一安装在合理位置;
(2)柜台内陈列架上商品陈列应美观，不得凌乱或随意置放;
(3)商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指走位置，及时清理;
(4)楼宇内外的主要卫生清洁时间应安排在非营业时间，营业期间必要的清洁应由清洁人员用抹布擦拭，而不用长柄拖布擦拭;
(5)雨大进门处及其他公用过道应设置一些雨具存放器，尽量不要把带雨水的雨具带进大厅，同时注意清洁卫生。
（三）安全保卫管理
安全保卫管理是商场物业管理的要点，必须予以重视。它有两部分组成一消防和治安管理。
(1)商场楼宇一般都安装先进的自动火灾报警装置和自动灭火装置，这些装置直接与电视监控系统联网，一旦发现火情，烟雾达到一定的浓度或温度达到一定的高度这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警装置、电视监控系统和自动喷淋装置;
2)运用电视监控系统对商场进行全方位、多角度，尤其对出售贵重商品及金融营业点进行日常监视，发现可疑人员或突发事件、恶性事件时监控人员及时录像存作查证。在地下车库或露天停车场亦须安置监控探头，防止车辆被窃。人防方面由于商场中铺面多，柜台多，人流密集，易造成电视监控死角，人防必不可少。门岗的保安员主要责任是发现可疑人员时用对讲机通知场内便衣保安人员加以注意。流动岗应着便装，流动巡逻，做到勤观察，勤分析，善于发现问题及时解决问题。对突发事件和恶性事件应及时处置防止事态扩大并注意保护现场及时向上级和公安部门报告。
（四）广告管理
商场广告既多又杂，常常出现广告无序有碍整体环境，有的广告还有违反广告法规定，因此必须加以管理。
(1)市场内部广告、应由物业管理公司委托专业广告设计人员按商场整体布局设计。承租户广告需就其式样、颜色等项由物业管理公司审核，做到管理有序。户外广告一般不设置，如果属于商场整体促销广告也应注意整体性和形象性;
(2)橱窗展示宣传，这也是重要方面，应做到橱窗玻璃洁净，灯火明亮，开关及时、陈列物品整洁有序。
商场楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租商依据经营要求，提出装修申请。也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修，装修管理应做好以
下几个方面：
(1)建立周全、详细、便于操作的管理制度;
(2)专人负责对工程实行严格的监督;
(3)选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修;
(4)对装修现场进行监督管理。
（五）租赁管理
有些商场引进了承包制，逐步发展到柜台出租、楼宇层面或整幢楼出租，作为物业管理公司应做好楼字的租赁同时，注意租赁管理。
1.出租方式
主要有租金投标和协议租金两种，在市口好、顾客量大的商场，商户往往要争相租赁，在同时出现多个承租商户的情况下可用竞标方式，以获取理想的租金。而在一般地段，商户争铺面的情况尚未出现时可用协议租金，这一方式较灵活、便利。
2.租金管理
主要是在租金商定时要考虑多方面因素，如商品经营的范围及类别;附近商场楼宇的空置率;承租户的经营特色;商场所处的位置。另外经营商品给管理带来的易难也应作为一个因素。租金计算可采用两种形式，一种先规定一个固定的月租金(根据面积)，然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度。一种是按面积定出最低租金，然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。
篇3:物业管理公司员工奖惩条例
物业管理公司员工奖惩条例
一、员工奖励
凡服务杰出,表现优良,为工作提供建设性建议而被公司采纳者,或对公司、工作做出重大贡献之员工,公司将颁发奖状、奖金或其他形式以示奖励。
奖励的原则:
1) 多奖少罚,奖罚公平;
2) 及时奖励;
3) 物质奖励和精神奖励相结合;
4) 奖励程度与员工的贡献程度相当。
二、员工惩罚条例
1、有下列行为之一者,部门主管或管理处主任可按情节轻重提出警告并给予10元-200元不等的经济处罚:
1)不按规定着装(戴帽子、打领带、佩带工号牌等)的,如发现一次未戴帽子、打领带或佩带工号牌的,扣月度考核分一分并给予5元/人/次的处罚。考虑到气候变化的原因,公司现将戴帽子时间明确如下:
夏令时间(5月1日-10月1日)戴帽子时间段为:早上7:00-9:00 中午11:30-12:30 下午17:00-18:30;其他时间须全天候戴帽子;
2)上班时间看与本职工作无关的书报,不得在办公区域内进食、吃零食、喝酒、抽烟、嚼口香糖等。上班时间未经主管同意私自外出逛街购物;
3)离位、串岗,上班后不到规定时间的岗位或扎堆聊天。
4)注意保持办公区域的卫生,不得随地吐痰,aishibei.com乱丢烟蒂、纸屑、杂物,不保持更衣柜内外及环境的整洁,在更衣柜内存放不应放的物品;
5)不爱护小区及办公区域内的一切公共设施,不得浪费公共物品,不得随意毁坏、涂抹,不得将公共设施及物品据为己有;
6)禁止高声喧哗、污言秽语、言语粗俗、骂人和进行骚扰客人的活动,不经同意擅自进入租户或业主单元内;
7)散布不利于团结的言论,发表有损公司声誉的言论;
8)对上级分派的工作无故迟缓拖延;
9)不经请求私自接待外人参观小区及所属区域;
10)在工作区域内(无论上下班)不得进行上网聊天、喝酒、聚赌、打牌、睡觉、下棋、玩电子游戏等;
11)对下属不管理、不批评,发现违纪行为不制止,不按规章惩罚处理;
12)工作时间打瞌睡,夜班当值睡觉;
13)工作时间没有按要求完成作业或完成任务;
14)公司领导配备车辆外,其余车辆必须按规定入库,未经领导同意,不得私自出车;
15)一月之内连续二次受到租户或业主投诉,核实后确系员工责任;
16)由于责任心不强,非故意损坏或丢失工具,价值在500元以下者;如价值在500元以上者,需酌情予以赔偿;
17)提供不真实的报告、材料;
18)向外泄露公司机密、遗失公司钥匙、资料及单据等。
2、有下列情况之一者,经公司用人部门主管或总经理批准,报公司综合管理部予以立即辞退,并不作任何补偿:
1)在试用期内证明不符合录用条件的;
2)严重违反劳动纪律或公司规章制度的;
3)不能胜任工作的;
4)有偷窃租户、公司或他人财物的行为;
5)谩骂或袭击殴打租户、访客,工作态度恶劣者;
6)侮辱、诽谤、殴打、恐吓、威胁、危害上级、同事或互相吵架斗殴;
7)违反国家法律或治安条例的;
8)故意不服从上级指挥或合理指令,经多次警告无效者;
9)故意损坏公物或利用工作之便贪污、挪用公款、监守自盗、收受贿赂者;
10)擅自对外发表有关公司及所管小区(大厦)的污蔑性言论;
11)书写匿名诬告信的;
12)有严重损害公司及所管小区形象的行为,并造成后果的;
13)多次违反公司制定的规章、守则等行为,经多次警告处罚仍不改过者;
14)一月中无故旷工三天以上的;
15)直接造成客户投诉三次,并经查实却系该员工责任的;
16)严重失职,营私舞弊,工作中出现责任事故,对公司造成重大损失的。