房地产项目实战研究模式操作环节
第1操作环节：项目研究对房地产公司的利润贡献
第2操作环节：更新房地产研究理念
第3操作环节：房地产市场研究模式设计
第4操作环节：项目策划研究模式设计
第5操作环节：建立项目后评价体系
使用说明
贝尔实验室每年研发经费高达惊人的数十亿美金。中国房地产领域的研发经费从投入比例而言，也是低得惊人。除此之外，能否掌握专业的实战研究模式，也是决定战略领先的关键所在。《房地产项目实战研究模式专业操作手册》详细介绍了房地产项目的研究模式与基本操作程序。
第1操作环节：项目研究对房地产公司的利润贡献
1.房地产项目研究的科学细分
客户需求的研究
规划设计研究
房地产市场研究
项目策划研究
研究理念的创新
客户需求的研究
全程介入营销策划的研究
项目后评价体系的研究
2、项目研究对获利的贡献
如果说对市场的困惑与迷惆要求我们通过市场研究去解答，那么，无数血与泪的教训逼迫我们不得不去研究市场。根据98年规划国土局统计结果，深圳市至明年年底的积压商品房面积达到了332.38万平方米。根据初步调查，在这些积压楼盘中，70%按楼盘主要积压原因是定位不当。定位不当的形式多种多样：有在城市快速干道边建高档大户型住宅的，有在毫无资源特色的城市中心地块建豪宅的，有在只能容纳建一栋高层的巴掌地块建全复式家宅的，有认为采用了一些现代通信和监控设备就是豪宅的……但是他们一个共同的特点，就是没有很好地研究市场，许多发展商完全凭心血来潮决定项目，在项目开始阶段就已经铸成大错。正确的房地产研究能给房地产公司创造巨大的利润。深圳市就有非常典型的例子。明年初，皇岗口岸一个楼盘的售伙比相邻楼盘要高2000元/平方米以上，其主要原因是看准了建设地铁的时机，在销售上主抓香港市场，该楼盘不但售价高，而且销售水平也大大高于周边楼盘，开售3天内即销售200余套，在日趋疲软的深圳房地产市场极为罕见。
第2操作环节：更新房地产研究理念
步骤A：自我观念和企业使命的创新
住宅开发商，特别是国有住宅开发商，要强化核心竞争力，除了体制改革外，最关键是经营观念的创新：要从住宅开发商跃变为住宅需求服务商。作为住宅开发商，容易把自己的目标理解为建造住宅;而住宅需求服务商，则把自己的使命定义为准确判断并创造性地满足客户的住宅需求。观念的创新，使住宅从目的变成了手段。在住宅需求服务商看来，客户不是买住宅，而是购买以居住为中心系列需求的满足，住宅需求服务商不是靠建造住宅的本事赚钱，而是靠判断和满足客户住宅需求的能力赢利。为此，住宅需求服务商会更有意识地培育客户需求判断和规划设计控制方面的核心竞争力，并在此基础上系统强化包括施工监理、市场营销、品牌塑造、物业管理等因素的综合竞争力体系。不难预测，住宅市场的未来，必然属于住宅需求服务商。
步骤B。从4P到4C的转变
我们可以把4P和4C对照一下：
产品—一消费者的需要和欲望
价格—一消费者愿意付出的成本
分销—一消费者购物的便利性
促销—一沟通
小理论从生产角度出发，既理论从消费者角度出发。我们能不能在生产者与消费者中间找到一个平衡点?因此这个平衡点应该建立在消费者和生产者之间的“双赢”基础之上，符合中国国情，符合可持续发展战略和生态环保要求。对开发周期长、使用寿命更长的住宅和房地产项目来说，或许应核是：
引导消费者需求的—一产品
消费者满意的—一价格
便利的—一渠道
双向沟通的—一促销
步骤C：从车来到创新的状变楼式
无可否认，港式运作对深圳房地产市场发展起着重要的推动作用。这一方面缘于深圳房地产市场的历史短，底子薄，无经验积累;另一方面则是深圳与香港地理位置的直接相邻。但香港成熟的市场包装策划在深圳房地产年轻的历史和居民较低的收入水平下是不可“东施效颦”的。经过残酷的商战洗礼和有效的咀嚼消化，深圳房地产策划界开始倡导从产品做起，从提高楼盘的综合素质做起，从满足消费者的需求做起。区域细分，客户细分，功能细分愈趋深入，人本主义思想开始体现。这种创新，丰富了营销策划的内涵，活跃7深圳房地产市场，促进了资金、规模向房地产市场品牌的集中，将那些惯于追风仿效的中小发展商尘封于被消费者冷落的角落。产品可以被“克隆”，立足于创新的核心营销策划“技术”却是“克隆”不了的，这也是中小发展商的生存之道。发展商只有建立自己独立的核心营销策划“技术”，才能成为房地产市场的旗手，才能在“入世”后与国外大地产商全面抗衡。
第3操作环节：房地产市场研究模式设计
步骤A：确立市场研究的战略地位
无数的教训已经使许多发展商认识到了市场研究的重要性，但这种急于了解市场的心态与他们对市场研究认识的粗浅和行动的软弱，却形成鲜明的对比。少数发展商已经认识到了必须对市场需求进行科学的、系统的调查，在市场调查中开始引入科学的调查理论。有些还与专业调查公司合作，通过专业的抽样调查和小组座谈方式等了解客户需求。
步骤B：房地产企业进行市场研究的步骤：
a、寻找市场机会。通过中长期市场研究和区域市场潜力研究，对企业在房地产方面的长期发展战略如发展区域、发展产业类型提供参考意见;对近期的开发计划，土地储备计划、储备土地类型、区域提供参考意见。
b、辅助项目定位。通过分析预测区域市场供求关系、分析细分市场需求特征、评估区域市场竞争态势等研究，为项目定位提供参考意见。正确的市场定位能大大降低房地产项目开发的风险。
C、研究评估具体市场策略的可行性。房地产行业作为资本密集型行业，开发过程中的每一项决策都牵涉到大量的投资，由于房地产开发的长周期特性和不可逆性，又导致决策带有很大的风险。通过科学的房地产研究，为这些决策建立科学的支持，能避免这些决策的随意性，缩小房地产开发的风险。
如以下一些需通过市场研究提供决策支持的例子：
新户型的市场接受性;
住宅智能设备的投资对促进销售有多大作用;
项目定价的合理性;
市场促销策略的有效性;
广告诉求点的有效性;
包装及广告方案的合理性。
步骤C：客户需求研究
客户需求是住宅项目开发的起点，客户需求内容的判断正确与否是住宅项目成败关键。
a、客户定位—一明确住宅楼盘是为哪个价格区间的客户开发。
b、需求定型—一研究设定价格区间内客户对住宅需求的具体内容。
C、项目定板—一满足客户需求方案的创造性策划、效益预测的分析以及比较
第4操作环节：项目策划研究模式设计
规划设计确定了住宅项目的基本参数。开发商对规划设计过程的控制能力的强弱，决定了能否以准确、有效和创新的方式来满足客户的住宅需求。
包括以下5点
1. 能够选择正确的规划设计合作伙伴
2. 能保证客户需求内容在规划设计工作中得到体现
3. 能激励规划设计机构采用创新手法
4. 能保证住宅项目成本得到有效保障
5. 能保障根据客户需求和市场形式变化而灵活调整
第5操作环节：建立项目后评价体系
步骤A：认清作用及现状
毋容置疑，房地产项目后评价工作长期受忽视，使发展商和政府管理部门失去了“总结经验，吸取教训”的机会，同时也使许多来源于开发建设第一线的宝贵数据资料没有得到及时的整理和利用。则对年11月，广州举行两块土地公开招标，在时间紧迫的情况下，许多发展商就暴露了数据不够、材料不足、经验无法把握等问题。有些决策分析人员搞不清”税费“的内容，有些决策者弄不清本企业各类型物业(高层住宅、多层住宅、写字楼)的单方造价水平等，这些都与企业缺乏项目后评价有关。笔者认为，加强项目后评价工作，将有助于打破当前房地产建设低效、重复、徘徊不前的局面。对发展商而言，开展项目后评价工作有着更重要的意义。后评价提供的信息资料成果可以用于指导投资规划和策略、项目选定和评估、建筑设计和建筑材料设备采购，工程实施和管理、项目营销策略和技巧等方面。后评价在新项目选定、调整在建项目计划，完善已建项目方面可以起到重要作用。
步骤B：项目后评价带作程序设计
房地产项目后评价的主要目的是分析挖掘生产经营中的问题，推动投资决策科学化。按照当前国内房地产开发的现状，项目后评价的最佳时机为项目竣工后1-2年，依笔者经验，一个大型房地产项目(五万平方米建筑面积以上)的项目后评价时间大约为 2一 3个月，下述的时间安排可供参考：策划准备 1- 2周，调查和收集资料 3-4周，分析研究3一4周，编写报告2—3周。评估人员(机构)的素质，将决定后评价工作能否取得预期成果。发展商可以委托专业的咨询评估公司进行后评价工作。在当前房地产市场专业分工不充分，咨询公司未能承担起此项业务之前，发展商也可自行组建后评价小组。在具体人员的配置上，应精心挑选那些既懂投资、经营、又懂技术经济的人员。一般可从职能部门抽调下述人员组成后评价小组：经营开发人员(包括市场预测人员)、工程技术人员(包括设计、监理)、统计人员、财务人员等。
步骤C：基本内容及拒标体系
(一)过程评价
项目的过程评价，应将可行性研究报告所预计的情况和实际执行过程进行对照比较和分析，找出差别，分析原因。
过程评价一般要分析以下几个方面：
(1)项目决策和项目准备。
(2)项目规划设计内容和建筑规模。
(3)工程进度和实施情况。
(4)配套设施和服务条件。
(5)项目财务执行情况。
(6)项目租售情况和分析。
过程评价一般采用定性分析和定量分析相结合的方法。定量评价可选用下列指标：
(1)项目决策周期(项目决策周期变化率)。
(2)设计周期(设计周期变化率)。
(3)建设工期(竣工项目定额工期率)。
(4)建设成本(实际建设成本变化率)。
(5)工程优良率。
(6)工程合格率。
(7)投资总额(静态投资总额、动态投资总额)。
(8)销售总时间(销售时间变化率)。
(二)经济效益评价指标
经济效益后评价指标体系的设置，基本上与项目前评价(可行性研究)一致。所不同的是：后评价指示所测算的内容具有真实性，是在大量已发生的数据资料的基础上通过汇总分析得出的。
1、工程造价指标。包括总投资、平均单位建筑面积造价、可售面积每平方面积所地价、土建费用、配套费用、税费等。
2、盈利指标。可设置项目总收入、投资回收期、开发总利润、全投资利润率、自资金利润率等指标。
3、效率指标。一般可设立全员劳动生产率、人均开发利润等指标。
4、对影响盈利指标的主要因素的相关分析。
(三)社会效益评价指标。
1、工、国民经济评价指标。包括项目开发总价值、项目开发净价值、项目利润总额、项目投责利税率。
2、项目提供居住水平评价。居住总人数、户数、人均占用面积、居住面积密度、净人口密度等。
3、对项目配套设施、交通、放火、防震、安全性等的评价。
(四)环境效益评价指标
评价时一般可设置下述指标：
1、住宅外部居住环境指标：入均绿地占有量、居住密度、公共设施人均占有率、项目与城市环境的分析等体系。
2、住宅内部居住环境：住宅标准、住宅类型、隔声、通风、光照、保温等。
(五)综合评价。
综合评价的目的是最终产生评价结论，总结经验、教训，并提出建议。综合评价要分层次地对比项目原定目标与实际目标的差别及原因，对比项目原定效益主要指标与实际指标的变化及其原因，对比项目原来预期效果与实际产生的效果的影响。房地产项目评价小组应就上述内容进行分析汇总，并在此基础上形成项目后评价分析报告，提交发展商的决策层，用以指导新的房地产投资决策。
篇2:房地产公司发展战略研究报告
厦满房地产公司发展战略研究报告
"XM公司发展战略研究"课题组
XM房地产建设开发有限公司(以下简称XM公司)是一家由私人投资、于20**年注册、主要从事房地产开发的有限责任公司。XM公司在成立仅一年多的时间内，就实现了5项重大创新：在市内首先建设了多层单元式国际标准工业厂房，在市内首先成立了工业物业管理公司，在全市首先建设了"民营科技发展中心"，在全市首先建起了民办民营科技园。在全市首先建立了"开发+建设+招商+扶持+服务"的经营模式--"XM模式"。这些创新活动不仅产生了明显的经济效益，也产生了重大的社会效益，引起了强烈的社会反响。
环顾过去，展望未来，XM公司面临着一系列的战略抉择：要不要以及怎样使科技园空间更加适应我市民营科技企业蓬勃发展的需要，要不要以及怎样使公司经营范围更加适应驻园民营科技企业蓬勃发展的需要，要不要以及怎样使公司财力更加适应经营规模扩大与经营领域扩展的需要，要不要以及怎样使公司组织和人才更加适应事业大发展的需要，等等。
决策这些战略问题，一方面应当把握公司发展的环境，主要是认清经济发展的趋势，领会党和国家以及各级政府对改革与发展的基本要求，了解园内外科技企业的需求，掌握房地产开发市场竞争的规律和抓住重大的机遇。另一方面应当把握公司内部的资源，其中包括制度资源、组织资源、人力资源、财力资源、政策资源以及房地产资源等。要与竞争对手比较，认准自己的主要优势和劣势。与此同时还应当把握利益相关者的意愿，主要是把握区政府、工业园管委会、驻园企业以及公司员工的意愿。只有充分把握了这三大要素，才能使自己的发展战略建立在科学、可行的基础上。
根据对上述因素的分析，我们就XM公司发展战略提出如下意见：
一、战略思想
战略思想是指导公司总体与长远发展的基本思想，是确定战略目标、战略任务以及战略措施的基础。因此，我们在与XM公司探讨发展战略之前，首先探讨战略思想问题。
我们经过研究认为，XM公司的战略思想应当用十六个字来概括，即"不断进取、全面创新、智能为本、诚信至上"。
"不断进取"贵在"不断"二字。XM公司创办人杜克荣经理既然选择了在市场经济中自我发展之路，就一定要在这条路上走出辉煌来。我国发展多种所有制经济需要这种辉煌，我国发展高新技术产业也需要这种辉煌。为了在民办民营科技园领域创造辉煌的业绩，XM公司就要永远"稳中求进"不歇脚，建完一个民营科技园再建另一个民营科技园，巩固好了一个服务项目再开发另一个服务项目，巩固住了一个经营领域再进入另一个经营领域。
"全面创新"贵在"全面"二字。干事业就要创新，不创新就满足不了市场中的新需求，就不能在竞争中打胜仗，因为人类已经进入了以新取胜时代。XM公司虽然在短短的一年多时间内就实现了好几项重大创新，但是创新的任务远远没有终结，也永远不应该终结，因为创新无止境。
"智能为本"强调的是个"本"字。为了迎接知识经济的挑战，人类已进入知识经济的门槛，企业已进入智能致胜的阶段，XM公司应该一如既往，保持善于谋略的好习惯，走"以智强企"之路。
"诚信至上"强调的是"至上"。现代企业管理十分注重公共关系，搞好公共关系的决窍是至诚至信。对公司员工要至诚至信，对公司客户要至诚至信，对各级政府要至诚至信，对志士同仁及左邻右舍也要至诚至信。XM公司应该发扬自己的"诚信"传统，把公共关系搞得好上加好，使公司永远立于不败之地。
也可以把XM公司战略思想称之为"XM文化"。通过进一步传播与认同，还可以把XM文化推广为"XM民营科技园文化"。
二、战略目标
XM公司应当依据自己树立的战略思想首先制定战略目标。
我们经过研究认为，XM公司的战略目标应该定为：努力把"XM民营科技园"建成天津市民办民营科技园的示范园和北方地区着名的民营科技园，使公司发展成为科技园区经营开发特色突出、相关经营领域宽广、经济社会效益显着的智能型的现代集团公司。
这句话包涵两层意思：首先说得是"XM民营科技园"的战略目标，其次说得是XM公司的战略目标。鉴于在可以预见的时期内，XM公司主要的经营内容是不断建设"XM民营科技园"，所以首先制定"XM民营科技园"战略目标是必要的。
三、战略措施
我们经过研究认为，XM公司为了实现自己的战略目标，应当采取以下战略措施：
(一)扩大园区发展空间
"XM民营科技园"招商形势喜人，已有厂房即将售完，新建厂房难觅空间，选择新址迫在眉睫。
选择民营科技园新址是XM公司当前面临的重大问题，在这样一个重大问题上应当继续创新。
如果南开区人民政府及南开工业园管委会下决心征用铁路以西的农村土地，XM公司应当力争获得一片较大土地的开发使用权，为的是使"XM民营科技园"获得持续发展的空间并实现合理的经济规模。
如果近期征用这片土地困难，XM公司在选择民营科技园新址时应当瞄着这样的战略方向，即把民营科技园建设与老工业区改造结合起来。坚持这一方向有众多好处：一是符合《天津市城市总体规划》要求。它要求"将西营门工业区和天拖工业区调整为天津市新技术产业园区的中试基地"，还要求对本市核心区与中心区内的工业进行调整，迁出污染大、运量大、耗能高的工业企业，保留无污染、耗能低、与居民生活相关的工业企业。XM民营科技园招来的工业企业都是有较高技术含量的企业，不存在污染大、运量大、耗能高问题，用这样的新企业替换原有存在上述弊病的老企业正好符合市里确定的调整方向。二是符合部分国有工业企业的需要。我市部分国有工业企业经营越来越困难，迫切需要出让土地使用权、出租厂房和安置下岗职工。XM民营科技园建在市内老工业区的老工业企业院内，正好迎合这些企业的需要。三是符合民营科技企业的需要。市内工业区尤其是天拖、西营门工业区，距离高教区比较近，出行比较方便，发展科技型工业的条件比较好。XM民营科技园建在这些地方更容易招商引资。四是符合公司利益的需要。在某些老工业企业院内建民营科技园，可能不需要受让土地使用权，也可能不需要新建厂房，还可能不需要支付租金。这些方便条件都会减少建园的资本尤其是固定资本投入。即便需要这类投入，只要争取到某些优惠政策，还会从总体上降低建园成本。综合各种因素考虑，把新的民营科技园建在市内老工业区的老工业企业院内具有多方面的意义。鉴于我市目前还没有把"把民营科技园建设与老工业区改造结合起来"的提法，也没有民办民营科技园建设在老工业企业院内的先例，所以XM公司这样做，本身就是重大创新行为。
在市内老工业区选址，应当首先考虑在南开区老工业区选址，特别是在天拖工业区和西营门工业区选址。如果有的老工业企业各方面具备的条件更好，也可以不受选址范围限制。
考察哪些老工业企业符合建园条件，除了尊重各级园区主管部门的意见外，还应当尽量多地取得市工业调整办公室，市、区规划部门，市、区环保部门，各工业系统规划部门以及各重点街办事处的支持。
相对于现有的XM民营科技园，可以把新建的园区命名为"XM民营科技二园"、"XM民营科技三园"等。因此，XM公司面临的战略任务是在新技术产业园区政策区范围内建设相对集中的XM民营科技园群落，在我市创出一种建设新技术产业园区的新模式。
为了便于XM民营科技园由单体民营科技园向民营科技园群落发展，鉴于现在的"XM民营科技园"只是由南开区工业园管委会命名，所以XM公司应当积极争取由南开区人民政府以至市新技术产业园区管委会命名。此外，XM公司还应当积极努力，在适当时机注册一个新公司。这个新公司的名称以"天津市XM民营科技园发展有限公司"为好
(二)建设新型科技用房
从高新技术产业发展的需要，市、区规划的要求和自身的优势出发，XM公司建设应当确定这样的市场目标：面向中小型民营科技工业、面向科研中试领域、面向新兴服务行业，其中重点是面向中小型民营科技工业。
建设民营工业厂房应当坚持"通用厂房与专用厂房同时并举"的方针。近期以建设通用厂房为主，允许符合要求的各类企业进入;逐步发展到以建设专用厂房为主，每栋厂房均安排同类企业或生产经营关联度较强的企业进入。
XM公司到目前为止，还没有建设科研中试厂房。要根据市场需要逐步把它摆上议事日程。
民营科技发展中心楼正在建设。该楼的功能要充分满足从事生产与科教服务单位的需要，楼内功能分区要使各类服务单位相对集中，以发挥集聚效益。
为促进新型厂房建设，XM公司应当提高独立设计能力。要采取积极措施，尽快使自己的丙级设计室升级为乙级设计院。要进一步加强对单元式工业厂房设计的科研工作。为此未来的乙级设计院宜取名为"XM工业厂房设计研究院"。
(三)建立强大招商网络
招商是"XM模式"的关键环节。"XM民营科技园"要发展，招商是关键。
为了吸引众多的企业入园，XM公司应该突破目前仅靠设点招商、宣传招商和与南开工业园联合招商局限，逐步建立强大的招商网络。
从长远看，有可能使用"XM民营科技园"厂房的大致有8 种人：国有企业"下海"人员、毕业的大学生、归国的留学生、进城创业的农民、专利持有者、科研人员、国外投资者、从事新兴服务的人员。此外，坐落在本市各个角落的某些中小型民营科技企业，或者是由于扰民，或者是由于条件不佳，正在打算换一个地方。这种企业也是"XM民营科技园"招商的重点对象。
根据这种分析，XM公司应当与下列部门建立稳定的招商合作关系：人才交流服务中心、大专院校、留学生服务中心、工商管理部门、规划管理部门、环境保护管理部门、市容管理部门、经济协作办公室、专利事务所、科研院所、外经贸委、外国企业投资服务中心、贸促会、经济技术信息咨询服务部门等。
为了调动重点招商合作单位的积极性，除了让他们了解"XM民营科技园"之外，还要制定明确的奖励措施并行成制度。
为了开创"XM民营科技园"招商工作新局面，还要建立健全公司内部的招商组织和机制。要使招商部门朝着公司化方向发展，在适当的时机建立"XM民营科技园招商公司"，既主要为本园招商，又可为其他园区有偿招商。
(四)健全园区服务体系
我们认为，"XM模式"区别于其他房地产开发公司经营模式的本质特征是服务。营销策划是服务，物业管理在相当意义上讲也是服务，建设民营科技发展中心是为了加强服务，筹建"XM民营信用担保协会"是为了增加服务内容。正是由于开展或正在开展这一系列服务活动，才使XM民营科技园有了很大的吸引力，使XM公司有了很大的凝聚力。今后，房地产开发市场竞争会更加激烈。可以预料：随着XM经验的不断传播，将来一定会有其他房地产开发公司建设民营科技园，也一定会有许多房地产开发公司兴建多层单元式国际标准厂房。这就是XM公司即将面临的严重威胁。面对这种严重威胁，XM公司唯有不断巩固提高服务能力，才能与其他房地产开发公司长期抗衡。总之，"打好服务牌"应当成为XM公司在一个较长时期内的重要经营方针。
XM公司应当清醒地认识到：开展营销策划、进行物业管理、建立园内民营企业信用担保协会等只是XM公司服务体系中的一小部分。切不可把部分当作整体，贻误了自己的大事业。
XM公司在健全服务体系的过程中，应当坚持以下功能取向：既要从本园内企业的实际需要出发，也要从整个新技术产业园区内企业的实际需要出发，主动参与新技术产业园区服务业的分工。
根据这一功能取向，XM公司在现有基础上逐渐开发的服务功能最好不要忽视以下各项：
1.设备维修服务;
2.信息传播服务;
3.产品销售服务;
4.战略咨询服务;
5.企业"诊断"服务;
6.法律咨询服务;
7.业务培训服务;
8.交通运输服务;
9.各种代办服务;
10.集中采购服务。
各种服务的对象不仅应当包括现有"XM民营科技园"内的企业，而且也应当包括未来XM民营科技二园、三园等园内的企业。XM公司应当把服务作为联系各个民营科技分园的主要手段之一。未来XM科技连锁园能否建立与巩固，在相当程度上取决于对各园企业的系列服务工作能否跟上。
某些特色服务的对象不仅应当包括"XM民营科技园"内的企业，而且也应当包括新技术产业园区内有需求的企业，甚至还应当包括市内外有需求的企业。"XM民营科技园"要努力增强特色服务能力，不断提高特色服务水平，早日实现特色服务产业化。
XM公司开发新的服务功能，需要不断建立自身的服务机构，需要不断发挥"南开区工商业联合会XM民营科技园分会"的作用，还需要多引进一些社会上的服务机构。
(五)推动园内企业联合
XM公司很重视对驻园企业管理形式的选择。我们认为对这一问题应当进行具体分析。XM公司与驻园企业存在以下几种关系：一是买卖关系，二租赁关系，三是服务关系，四是联合协作关系。XM公司与驻园企业不存在上下级关系;也不存在行政管理关系，与驻园企业存在行政管理关系的是南开工业园管委会及区内各个行政管理部门。从本质上看，XM公司对驻园企业不存在传统意义上的管理问题，因此，也无需研究传统意义上的管理形式。XM公司除了要加强对驻园企业的服务之外，还应当加强并推动园内企业联合。
"XM民营科技园"园内企业联合的最佳形式是成立"南开区工商业联合会XM民营科技园分会"。
建立"南开区工商业联合会XM民营科技园分会"的主要目的是为了满足驻园企业联合协作的需要。
利用这一分会，成员单位之间可以在技术开发、原材料供应、生产、销售、信息收集、人才与劳务使用等各个方面进行协作。XM公司应当积极领导分会充分发挥这方面的作用。
利用这一分会，还可以组织有关单位联合开展各种服务活动。上面提到的设备维修服务、产品销售服务等，均可以由分会创办的企业或事业单位来承担。
XM公司应当把"XM民营科技园信用担保协会"当作"南开区工商业联合会XM民营科技园分会"的一个分支机构来看待。除了积极办好这个协会，还要积极办好其他分会的分支机构，如信息、产品营销方面的机构。要根据工作需要，在分会或专业机构下面安排精干的办事人员或办事机构。
建立"南开区工商业联合会XM民营科技园分会"的另一目的是加强园内企业自律性管理。所谓自律性管理"就是大家自己管自己"。这与行政管理具有本质区别。为了加强自律性管理，自律管理的内容应当在分会代表大会上充分地讨论，并在分会章程中加以确定。
"南开区工商业联合会XM民营科技园分会"要积极向会员单位宣传党和国家的方针政策，积极向政府有关部门反映会员单位的要求和愿望，成为党和政府联系驻园企业的桥梁和纽带。
(六)建立多样投资联盟
XM公司要迅速发展，除了自我积累和寻求信贷之外，应当注重在投资领域结盟。
投资联盟的形式主要有三种：
第一种形式是功能协议式联盟。功能协议式联盟不需要互相持股，也不必创立新的实体，只需要针对某一合作事项签定协议。XM公司已经利用这种形式与其他公司联合进行过开发建设，今后还要更加经常、广泛地利用这种形式。
第二种形式是合资企业式联盟。合资企业式联盟就是与其他公司共同投资建立新公司。四方营销策划有限责任公司就是一个合资企业式联盟。今后，XM公司应当在利用这种形式联盟方面迈出更大步伐。首先，应当考虑与理想的投资伙伴共同组建"天津市XM民营科技园发展有限公司"。组成这样的联盟，虽然由始至终会面临许多困难，但是两个或两个以上投资者联合从事一项新的开拓性事业，毕竟比XM公司独立投资力量大得多，承担风险的能力也强得多。其次，应当考虑与理想的投资伙伴共同组建一系列从事新兴服务的有限责任公司。目前XM公司的附属公司，除"四方营销策划有限公司"外都是独自投资建立的。今后，有必要联合其他投资伙伴共同组建附属公司。联合组建一系列从事新兴服务业的公司，不仅可以在减少资金投入的情况下不断增加公司的服务功能，而且对于组建"天津市XM民营科技园发展集团公司"具有重要意义。因为这个集团公司是由有资本联系的多家公司构成，XM公司与其他公司联合组建的公司越多，集团公司的子公司也就越多，集团公司才会更加名符其实。虽然XM公司目前已经初步具备组建集团公司的条件，但是鉴于组建集团公司需要成本与精力，所以还是等再增加几个子公司后组建为好。
第三种形式是股权参与式联盟。如果把本公司的一部分股权出售给投资伙伴或购买投资伙伴的一部分股权，那么这种联盟形式就是股权参与式联盟。XM公司目前暂不具备建立这种联盟的现实性。但是，在发展到一定阶段后，就应当积极利用这种形式进一步壮大实力。XM公司建立股权参与式联盟的目标是成立"天津市XM民营科技园发展股份公司"
(七)争取社会多方支持
XM公司要迅速发展，除了注重结盟，还要注重借用外力，积极争取社会多方支持。
积极争取银行支持。为了争取银行更大支持，关键是通过不断提高企业经济效益，不断提高按时归还贷款率来提高企业信誉。要巩固"天津市企业信用等级aa"称号的荣誉，并随着企业的不断发展争取获得"天津市企业信用等级aaa"称号。
积极争取政府支持。首先应当积极争取市、区有关部门在各项工作方面的支持。其次，鉴于XM公司从事的事业带有一定公益性质，所以应当积极争取区政府在有关政策方面给予优惠。另外，为了给驻园民营科技企业创造更加优越的科研、生产、办公环境，还应当积极争取区政府在廉政建设方面给予支持，给"XM民营科技园"挂牌为"南开区经济发展重点保护单位"。
积极争取新闻单位支持。与本市重点新闻单位建立长期的合作关系，争取国家重点新闻单位经常采访报导。
积极争取咨询单位支持。建立公司参谋机制，借助"外脑"，在战略、管理、开发、建设、设计、服务、法律、理财等各方面获得有关方面的有力指导。
(八)广聚各类专业人才
XM公司要迅速发展，根本之计在于广聚各类人才。人才是XM公司最重要的战略资源。
要彻底摈弃任人为亲，永远坚持唯才是举。
要确定正确的选才标准：不唯经历、不唯学历、不唯名气、只唯能力。
为了获得各类专业人才，一定要广开渠道，不拘形式。要鼓励有关方面推荐人才。
为了降低聚才成本，要善于选用复合型人才和潜在人才。
创造良好的工作环境和用人机制。让各类专业人才学有所用、能有所展、劳有所得。
重视对在职人员的继续教育。鼓励在职人员在不影响或少影响工作的前提下自学、进校学习或接受专业培训。努力使XM公司成为一个"学习型企业"。
四、战略管理
企业发展战略是对企业长期发展的总体性谋略，在指导企业持续、稳定、健康发展方面起着非常重要的作用。XM公司非常重视发展战略，这种做法应当长期坚持。
XM公司要从重视制定发展战略进一步发展到重视战略管理。战略管理是对企业的基本性管理，在现代企业管理中占有非常重要的位置。战略管理是由战略分析、战略制定和战略实施三个有机部分构成的。在战略分析的基础上制定战略只是战略管理的开始，战略实施的任务更复杂、更艰巨。今后，XM公司战略管理任重而道远。
XM公司为了加强战略管理，首先需要公司的主要领导人在这方面付注相当精力。目前，XM公司主要领导人的事务性工作过多。虽然在公司初创时期这是难以避免的，但是这种状况毕竟分散了主要领导人对战略管理的精力。为此，XM公司主要领导人应当抓紧物色有能力主持日常工作的人选，以便自己能够腾出更多的精力从战略角度考虑各种问题。
XM公司为了加强战略管理，应当成立战略管理办公室。战略管理办公室的主要职能是：收集、整理战略情报信息，进行战略分析，组织制定和调整发展战略，组织制定和调整发展规划，组织战略与规划实施，参与公司战略重点工作等。有了战略管理办公室，就能为公司主要领导人减轻战略管理工作的压力，把公司战略管理工作抓到实处。
XM公司为了加强战略管理，应当加强对发展战略的宣传。在公司内部宣传发展战略，是为了增强全体员工的战略意识和工作信心，使全体员工都能围绕公司的整体利益和长远利益积极主动地工作。在社会中适当宣传公司的发展战略，是为了塑造公司形象，广揽各类业务，吸引更多人才，争取多方支持。
篇3:房地产公司策划部、市场研究部职责
房地产公司策划部、市场研究部职责
1. 负责公司对外的宣传工作;
2. 通过详尽的市场调查及研究，为公司及业务部门提供可靠/专业的市场讯息资料;
3. 提前2天完成要提交给发展商的报告/建议书/方案等;
4. 提前一天完成演示内容;
5. 各组员必需遵守组长/主管所委派的工作;
6. 必须出席公司/部门/组别订立的各种会议;
7. 准时完成公司/部门/组别分配的工作;
8. 确保报告内容没有出现人为数据错误、错字、前后矛盾等错处;
9. 必需做会议记录;
10. 对外文件格式需统一，按公司规定执行;
11. 各组长/主管需确保组别的正常日常运作;
12. 相关的资料搜集，整理及归档保管;
13. 提供准确的市场讯息给发展商;
14. 外出时随身携带名片、计算器、某某记事簿及笔;
15. 组长有责任协助及培训其组员;
16. 组长必须出席所有其组别负责的案子的会议;
17. 保持策划部公共地方的清洁;
18. 用完电脑后，需将画面返回windows主页;
19. 用电脑时不能中途离开超过10分钟，否则需将文件存档及将画面返回windows主页;
20. 所有非交通费的报销必需于发生2月内给总监签字确认，逾期不获报销。