房地产公司项目可行性研究报告编制指引
1.项目决策背景及分析
1.1外部环境
1)城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等;
2)宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位;
3)项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
1.2内部因素
1)项目启动对公司未来几年发展战略的意义(一般3至5年)，在公司发展中的地位(是否核心项目);
2)公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用;
3)从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。
2.项目概况
2.1宗地位置
宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。(附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述)。
2.2宗地现状
1)四至范围;
2)地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较;
3)地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积;
4)地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响;
5)地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建;
6)土地的完整性，是否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地;
7)地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
(附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据;地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容;地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。)
2.3项目周边的社区配套
1)周边3000米范围内的交通状况、教育、医院等级和医疗水平、大型购物中心、主要商业和菜市场、文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局等设施状况。
2)宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状。
2.4项目周边环境
治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况、危险源情况、周边景观、风水情况、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
2.5大市政配套
周边道路现状及规划发展，供水、排污、雨水、通讯、永久性供电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水距宗地距离、成本、接入的可能性。
2.6规划控制要点
1)总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积;
2)住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积;
3)综合容积率、住宅容积率;
4)建筑密度;
5)控高;
6)绿化率等。
2.7土地价格
土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。
2.8土地升值潜力初步评估
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
2.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。
3.法律及政策性风险分析
3.1项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述
3.1.1项目用地现状
土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件。
3.1.2计划手续
项目是否已经立项、立项主体是否能够变更、立项变更条件和时间、有关立项的政府文件。
3.1.3规划手续
规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件。
3.1.4土地手续
征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。
1)项目用地取得土地使用权程序评估：取得土地使用权的程序描述、取得土地使用权需要的工作日、取得商品房用地土地使用权所需条件、取得土地使用权的风险及控制。
2)项目用地土地性质变更的评估：土地性质变更的程序描述和理由、土地性质变更的政策支持或障碍、土地性质变更需要的工作日。
3)政策性风险评估：政府资源利用的评估、政策变更对项目开发的影响。
3.2合作方式及风险评估
合作方基本情况：合作方名称，主要股东构成情况、资质等级、履约能力、注册资本、特殊背景等。合作方式、双方的主要权利义务描述、合作风险评估。
3.3总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑;部分或全部条款存在的不确定性因素的控制;不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。
4.市场分析
4.1区域住宅市场成长状况
区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况(近3-5年)、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势。
4.2区域内供应产品特征
各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会点和威胁点。
4.3区域市场目标客层研究和市场定位
各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围、本案目标人群特征、确定目标客户、市场定位。
4.4整体市场对本案有重大影响的因素
产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。
4.5产品定位及建议
户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。
5.规划设计初步分析
5.1规划设计的可行性分析
规划设计的初步概念：设计概念、技术概念、可持续发展概念。
6.工程及销售计划
1)截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。
2)工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。
3)销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。
7.投资收益分析
7.1成本预测
说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设、总建筑面积、住宅和非住宅面积、容积率、项目总投资等。
7.2税务分析
营业税及附加、所得税、土地增值税。
7.3经济效益分析
1)项目利润率、投资回报率及主要经济指标。
2)项目开发各期的利润体现。
3)敏感性分析：成本变动各项经济指标的变化，售价变动各项经济指标的变化，容积率变动各项指标的变化。
4)盈亏平衡点分析：保本售价、保本销售率。
7.4项目资金预测
资金投入计划、资金回款计划、融资方案、启动资金及现金流量分析。
8.综合分析与建议
8.1优势
从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。
8.2劣势
从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。
8.3机会
从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。
8.4结论和建议
篇2:大型生活社区项目可行性报告
大型生活社区项目可行性报告
一、项目概况
xx假日项目是xx地产精心策划的一个大型生活社区。xx地产自1995年成立以来,本着"诚信经营,创造优质生活空间"的开发理念,曾先后成功开发了xxxx居、xx华庭、xx新世纪、xxxx豪廷,多个大中型房地产项目,并取得优异的销售业绩。xx地产拥有丰富的房地产开发经验,吸收和培养了一批从投资、开发到营销策划再到物业管理的优秀专业人才。成功的塑造了行业品牌。
xx假日项目位于xx市西区xx,xx地属西区,与xx镇、北区、xx、xx镇为邻,105国道贯穿全区和即将竣工通车的50米宽市政规划路以及区内的沙港路、金港路融合贯通,形成了十份便捷的交通网络,与中心城区融会合一。xx假日项目就位于xx人文、市政、生活配套设施非常完善的区域中心,周边银行、学校、电信、医院、超市、批发市场、酒店、食肆等应有尽有,项目是以居家为主,集休闲、购物、运动、康体于一体的综合性大型小区。
xx假日紧靠xx日杂批发市场、正对面就是规划当中的酒类批发市场。浓郁的商业氛围更凸现xx假日商铺的价值。
二、经济技术指标
xx假日首期总用地面积26712㎡,共规划建10幢住宅楼宇,总建筑面积71648㎡,容积率为2.27%,总户数612户,建筑密度30%,其中:住宅面积54020㎡,商业6102㎡,车库面积为:10717㎡,其它面积为:809㎡。
三、经济环境分析
xx位于西区北部,总占地面积17.38平方公里,区内现有大小企业约150家,拥有黑人牙膏、名人电脑、洁柔纸巾、桑芭丝服装等一系列国内知名品牌企业,(来自:)产品远销欧美、日本及东南亚等地,产业人员超过3万人,平均每年经济增长水平超过15%,通过国家客观政策的调控和地方政府的扶持、引导、大大的刺激了消费市场,消费方式和种类明显增多,居民生活水平迅速得到改善和逐年提高,加上xx日益完善的居住环境,对于房地产消费的需求也迅速扩大,这正是本项目市场成因之一。
四、市场优势
xx假日该项目位于xx的市政规划中心,周边市场林立,学校、超市、银行、医院等应有尽有,交通四通八达,项目按大型住宅小区环境规划,全新的规划理念、更有泳池、儿童游乐园、健身房、阅览室等康体娱乐设施,衣食起居十分方便,项目由发展商属下物业管理公司直接管理,引入现代化管理模式,静中带旺,体恬舒适的居住环境,加上发展商丰富的开发经验和专业的市场动作手法,合理有效的控制了开发成本,使之项目售价相比物业素质、物所超值,降低了消费门槛是广大人士消费置业理想的黄金宝地。
五、投资背景分析
政府为了刺激楼市的平稳发展,不断推出利好的政策。连续多次的降息,放松首次置业者的门槛,等等的优惠措施都使房地产行业得到了迅速健康有序的发展。楼价已经达到一个相对比较理想的状态,市场消费需求明显增多,市场定位准确,高性价比的楼盘更是收到消费者的追捧,本项目正是在这样一个最佳的投资背景中应运而生的。
六、市场定位
xx地产经过多年的房地产开发经营,已经树立了良好的企业形象,而旗下开发的"xx华庭"项目更在当地甚至整个xx市场确立了较高的品牌知名度,赢得了广大消费者的厚爱和支持,现我司继续本着诚信经营,务实的态度,开发xx假日项目,该项目总占地面积280多亩,首期开发50亩,地形良好、方正。我司从设计到布局都划分了不同阶层和档次,适合于各种不同阶层人士的购房需求,从区内风格、设施功能配套、洋房外立面、室内平面设计、间隔功能分区都注入了优秀的设计理念。既要考虑风格成本,又考虑到xx市民的消费承受能力,对国内大中城市一些优秀的楼盘作参观专题论证,取其精华,去其糟粕,在材料造用上,xx假日都采用品质优异的建筑材料,从布局上尽量让每一位住户都能享受区内设施配套及园林景观。
七、市场竞争分析
在西区xx,房地产项目的差异性很大。xx假日超大规模的建筑,融入一种全新的居住理念,加上户型的多变性,在市场竞争激烈的今天,拥有非常良好的竞争实力,加上xx地产在本地的品牌效应,众多的品牌追随者,因此xx假日在本区域的优势十分明显,同时也是20**年本片区最值得期待的一个大型复合型的居住项目。人文社区的建设,休闲健康的环境,崭新的居住空间这些都在同区楼盘当中处于领先的地位。
八、投资利润率分析
xx假日项目可行性定位是非常务实和准确,通过多年的房地产营运经验我们对这一经营开发思路更加有信心,项目住宅面积54020㎡,初步估计销售均价在2850元,住宅总收益约为15395万元,商铺可销售面积为:6102㎡销售均价在5000元/平方,总收益约为3051万元;车库可销售面积为:10717㎡,总收益约为1071万元。项目整体销售回收资金:19517万元。总投资约14400万元,投投资回报率35.53﹪。预计销售时间为三年。因此整个投资回报比较理想。
九、营销策划方面
xx假日项目,从设计布局都作了反复论证及历时半年多的修改、完善,在拟定营销推广方案前期也作了大量的、有成效的市场调研。xx假日充分利用xx在xx良好的品牌,挖掘现有的客户资源。以一种全新的居住理念为广大的客户提供最优质的生活空间。全方位的宣传推广,和深度的营销推广策略,使xx假日成为一个集生活娱乐、休闲购物的大型综合性的居住社区。
十、综合评价
根据以上多方面的综合分析,xx假日项目之投资是可行的,综合的结论是:
总体宏观环境运行良好的背景下选择了最好的投资机会,加上发展商丰富的开发经验和专业的开发水平以及拥有一系列从人力到物力,优良和丰厚的资源,使项目从市场定位、立项到开发,都得到了可靠的论证和保障,市场风险降到了最低,并且具有可观的投资利润回报。在营销推广方面有很强的专业操控能力,在应付市场变化和风险规避方面,也有足够的基础和保障,加上发展高数年来积累经营的品牌这一无形资产资源优势,我司认为,xx假日项目是非常可行和值得投资的。
xx市xx房地产有限公司
篇3:在校大学生驾校市场调查研究报告
在校大学生驾校市场调查研究报告
调查目的：
在校大学生是社会发展的主要储备力量，是社会前进主要推动力，不断恶化的就业环境让大学生不得不更好地充实自己，且拥有一技之长。而现今火爆的车市，让以大学生为主的年轻人趋之若鹜，所以考取驾照也已成为大学生在就业选择上的重要指标。为了更好的规范阳光城驾校培训市场，为各位在校大学生提供更加优良考取驾照的学车环境。为此，我们组织了一次联合阳光城四个大学校区的抽样调查。
调查对象：
阳光城四所大学在校学生。
调查单位：
四川天一学院、成都信息工程学院、国际标榜职业技术学院、四川理工美术学院。
调查项目：
阳光城四所大学在校学生对驾校行业的理解以及对考取驾照的需求。
调查方法：
便利抽样调查为主，在四所大学宿舍楼随机派发调查问卷。
调查工作期限：
20xx年4月29日—20xx年6月16日
调查组织与实施：
20xx年4月29到5月2日，三天分别去四所大学宿舍楼进行问卷派发并回收。
阳光城在校大学生驾校市场调查研究报告
大学生是社会发展的主要储备力量，是社会前进的主要推动力，但是随着大学生整体就业环境的恶化，面对的困难和挑战也日趋多样与复杂，这就需要大学生在学校时就能更多的充实自己且有一技之长。而考取驾照也成为了大学生就业的必要条件之一，本次调研我们将力图揭示阳光城在校学生对驾校行业的理解，以及考取驾照的需求。并共同解读所得出的结论。
调查结论简述
本次调查一发放问卷为主，我们依据各校学生比例进行问卷数量的确定，坚持随机派发的原则，派发了300份问卷，收回了289份问卷，96%的回收率，无效问卷3份，有效问卷286份，回收有效率95.3%。
第二题:通过统计可知，导致在校大学生不考驾照的因素有，没有时间(占40%)，没有需要(占24%)，费用高(占19%)，其他(占17%)
结论：通过此表我们可以看出，驾校的市场还是很广大的，因为更多的同学没有学车不是因为没有必要，而是以没有时间作为借口来推脱。为此，我们应该采取措施刺激这部分同学的学车欲望，在开学的时候，对在校学生及新生加强宣传，对学校的社团组织进行一些赞助，之后让学校社团出面组织没有报考驾校的学生听一堂由驾校提供的驾校知识相关讲座，为同学解读未来社会对驾照的需要程度，学车考取驾照已经是不可逆转的必然趋势以及天欣驾校对学生市场的重视程度，以此唤醒同学们学车的欲望，如果同学们愿意组团学车，驾校会提供低价格、高质量的集中培训，尽一切力量做好学生市场的驾校培训工作。
第三题：大学生希望学车的时间是在假期(占58%)，在周末(占32%)，在晚上(占3%)，其他(占7%)
结论：招聘兼职的教练，提高教练的待遇，增加练车车辆配置，加强在学校的宣传力度，集中各方面力量开办假期培训班，在假期之前就做好资料审核的工作，假期时集中主要时间培训学生学员，尽量的充分利用假期的时间让学员通过考核。
第四题：大学生报名的首选方式是直接到驾校报名(占63%)，到学校驾校代理处报名(占23%)，直接找教练报名(占9%)，电话报名(占2%)，网上报名(占2%)，朋友介绍(占1%)。
结论：说明绝大部分的同学还是直接到驾校报名处报名的，所以我们应该注重报名处的选址、铺面的装修、环境的布置以及驾校的宣传，例如：与学校的社团合作，对社团举办的活动进行赞助，在学校招纳兼职的驾校联系人员以方便学生的了解咨询，注重维护驾校在学员中的口碑宣传。而网上报名也已成为一种趋势，所以校园联系人也要负责收集有需要考取驾校的人员名单及QQ号、手机号等联系方式，并及时联系维护，校园联系人如能够带来客源，即给予提成，以实现双赢。
第五题：在练车时，学员最多能接受三人制安排(占44%)，能接受四人制安排(占29%)，两人制安排(占18%)，一人制安排(占5%)，五人制安排(占4%)。
结论：说明大学生更多的希望三人制的上车安排。所以我们在与学员签约时就应该了解清楚学员是否对三人制的上车安排有强烈的意愿要求，如果有，那么可以以合同条约的方式将上车人数安排固定下来，但前提是选择三人制的上车安排就必须遵守教练员的练车时间通知，做到随叫随到，早上和晚上通知时不能刻意拒绝，要听从教练员的计划安排，不能的话就会是四人制的上车安排。
第六题：学员最多能够接受3000元以下的报名费(占59%)，最多能接受3000-4000元的报名费(占35%)，最多能接受4000-5000元的报名费(占5%)，最多能接受5000以上的报名费(占1%)。
结论：说明更多的人希望报名费在3000以下，所以驾校就要把成本控制下来，在保障硬件设施不影响教学的的前提下，集中力量做学生市场，只要抓住学生市场驾校就会盈利，让学员做代理，给予业绩奖励提成，对参加团购的学员适度降低学费，做到成本领先的策略优势，让低价格、高质量成为驾校宣传的重点口号。
第七题：(统计过程：将每份问卷的答案顺序分别排序设置为-2、-1、0、1、2，然后再对每一项行进相加，和越小，说明就排在选在最前面，就越重要，和越大，说明就选在最后面，影响越小)
通过统计可知，学员在选择驾校时考虑的影响因素的重要程度是;教练员综合素质>场地硬件设施>驾校考试通过率>驾校能否接送>学车地点交通便利性
结论：说明选择驾校时教练员综合素质是学员最看重的，所以驾校要针对教练员制定一系列的规章制度，严禁违规操作，并在签约合同里明确注明，且留下举报电话号码(号码可以是芳姐的)，教练员如有违反规章制度，举报后三天内必将给予答复，如果没有答复会采取惩罚措施。