房地产项目投资全程环节
操作程序
第1操作环节:房地产寿命周期与房地产投资时机
第2操作环节:房地产投资决策的程序设计
第3操作环节:房地产项目投资的阶段性分析
第4操作环节:把握房地产投资时机的要点
使用说明
有人说,发展商的企业就是“项目投资”。我们发现,许多成功项目背后最精彩的环节便是投资;或四两拔千斤,或八面玲珑。试图总结房地产公司老总最核心的思想与策略是不切实际的,这里从技术层面概括了项目投资的标准化程序与实战要点,在 现实中仍要靠发展商的长袖善舞。
第1操作环节:房地产寿命周期与房地产投资时机
一项房地产寿命周期是从房地产项目筹建开始,到房地产项目拆除为止经过的时间。由于房地产的使用期限长,一般为40~50年,高者上百年,所以为方便房地产投资分析,将房地产寿命周期划分为如下八个阶段。
(-)论证设计阶段
指从房地产开发商着手买地到决定开发房地产具体内容的阶段。此阶段,房地产开发商首先得到开发土地并搞出一个粗包装(项目建议书)。认可后,紧接着搞出一个精包装(项目可行性研究报告)。认可后,委托设计人员搞出项目设计方案。
(二)第措资全阶段
指从房地产开发项目的设计方案完成到项目开工为止的阶段。此阶段,房地产开发南千方百计地说服投资者对项目进行投资,从而落实项目建设需用资金。
(三)项目建设阶段
指从房地产开发项目破土动工到竣工验收为止的阶段。此阶段,房地产开发商选定承包公司,签订工程承包合同,督促完成项目建设任务。
(四)项目试运营阶段
指从房地产开发项目投放运营到运营正常为止的阶段。此阶段,房地产开发项目各部分逐渐投入运营,并步入正轨,收支基本稳定下来。此阶段时间较短,一般一年左右。
(五)项目正常运营阶段
指从房地产开发项目试运营结束到设备需要更新为止的阶段。此阶段,房地产开发项目提供服务并获取利润,且收支变化幅度较小。
(六)项目设备区农阶段
指从房地产开发项目的设备更新到项目需修复改造为止的阶段。此阶段,需追加投资用于更新设备、改善服务、提高利润水平。
(七)项目修江孜追阶段
指从房地产开发项目修复改造到项目准备抗除为止的阶段。此阶段,需投入大量资金修复改造原有建筑,使房地产开发项目的服务水平和获利能力得到提高。
(八)项目拆除阶段
指从房地产开发项目准备拆除到项目拆除完成为止的阶段。此阶段,重新规划利用土地,拆除原有建筑。
房地产寿命周期说明了房地产投资机会的丰富多彩
1、房地产寿命周期的每一阶段都需要资金的支持,都需要吸收资金,从而给投资者以投资机会:
房地产项目的开发经营需要大量充足的资金支持,然而房地产投资商投放的资金都是有限的,不论这种有限投资是故意还是无奈,房地产投资商都往往投入一定资金开发经营出阶段性成果后再行转手或融资。而这种房地产寿命周期内的阶段性转手或融资就给其他投资商提供了许多种可供选择的机会。
2、处在房地产寿个周期每一阶段的房地产开发项目都可以在市场上交易,都可 以买进卖出,从而为房地产投资机会的增多提供了保证:
房地产项目的开发经营,既可以按整个寿命周期进行,也可以在每一阶段暂时停止。每一阶段性成果都可以在市场上进行买卖,而房地产项目的阶段性买卖为房地产投资提供了相当多的投资机会。七。果只能进行整个寿命周期或者半个寿命周期的买卖的话,那么投资机会将少之又少。所以说,房地产项目的阶段性买卖,是房地产投资机会增多的保证。
3、处在房地产寿命周期不同阶段的房地产项目,其所处市场供求状况不同,由于对市场预测和房地产价值判断的差别,使得房地产交易必然频繁,从而给投资者带来丰富的投资机会。
4、随着城市人口的增加和社会的发展,对房地产项目的需求不断出现,从而使得房地产投资机会大大增多。
除了对原有房地产项目进行改建、扩建之外,还需要进行房地产项目的开发建设。这就给房地产投资提供了更多的投资对象,提供了更多的投资机会。 总之,房地产投资机会是丰富多彩、层出不穷,而这与房地产项目的寿命周期息息相关。 房地产开发项目的寿命周期有长有短,寿命周期内的每个阶段也长短不一,所以每一房地产开发项目的寿命周期各不相同。虽然每一房地产开发项目的寿命周期不同,但基本上都经过上述八个阶段。
第2操作环节:房地产投资决策的程序设计
搜集国内有关地区房地产开发、经营、政策资料及其政治、经济、工业、贸易、经济建设方针、经济政策等信息。
在广泛调查研究的基础上,对投资地区、类别、规模等作初步探讨,提出房地产开发的项目建设书,经有关部门或领导人审批、认可后,进行初步投资决策及详细投资决策研究。等前一阶段研究的结论,得到上级领导同意后,再进行后续研究工作。
房地产投资决策程序即按以下程序进行:
1、首先是研究房地产开发项目的必要性和现实性。通过市场调查,包括外销市场及其竞争力的渗透率.通过资源调查,政治、经济、工业、贸易、交通等,对拟建项目的必要性和现实性进行研究。
2、建设项目地点的选择及确定开发房屋类别及规模。所有这些需作多方案的论证比较,选择最佳方案.以研究建设项目在技术上的可能性。
3、财务分析与经济评价:计算项目的投资造价与土建、设备成本,投资效果分析,资金偿还办法、偿还时间.项目的利润及还本期,以研究建设项目经济上的合理性。
4、进行建设项目的方案设计与编制建设总进度计划,这是研究建设项目的实施方案。
5、最后提出投资决策研究报告,得出结论性意见与建议,提供有关部门决策和审批。
第3操作环节:房地产项目投资的阶段性分析
分析A:房地产开发策划阶段投资分析
房地产开发策划阶段的主要目的是决定投资开发的对象。为了实现此目的,房地产投资者通过房地产市场研究.寻找投资开发机会通过项目建议书初步论证开发项目的可行性;通过可行性研究来最终做出是否投资开发的决策;通过房地产开发经营流程设计来对开发项目的实施做出初步安排。正是由于此阶段工作结果的不确定性,因而投资的风险性最大,但是一旦投资成功,所获利润也最高。在房地产开发策划阶段投资的主要风险有:
(1)寻找不到合适的投资机会或投资项目。
(2)设想项目从一开始就误入歧途。
(3)设想项目得不到有关音阿对比准。
(4)项目的可行性研究通不过审查。
(5)项目的开发经营流程严重脱离实际等。
由于对策划阶段的风险没有切实有效的防范措施,所以此阶段投资的风险最大。
在房地产开发策划阶段投资的主要好处有:
(1)可以按自己的愿望和条件进行设想,投资工作干起来会得心应手。
(2)需要创造性思维多,但采要的资金少,是少投入多产出的最好时期。
(3)便于自己占据最佳投资地位。
(4)成功的策划项目,可以很快吸收资金,很快取得投资收益,而且收益往往非常可观。
(5)便于及早抓住有利投资项目
由于房地产开发策划阶段投资的好处非常诱人,所以许多投资者跃跃欲试,准备施展才能。
在房地产开发策划阶段投资,投资者应具备以下条件:
(1)对房地产开发投资富有经验。
(2)人员素质高,具备专业齐全配套的有丰富经验的经济技术管理人员。
(3)社会信誉好,资质等级高。
(4)资金雄厚。
(5)有良好的社会背景。
分析B:房地产开发前期工作阶段投资分析
房地产开发前期工作阶段的主要目的是为开工建设做好准备,通过征地拆迁落实建设场地问题,通过工程勘察、规划、设计,得到一个满足城市总体规划要求的项目实施蓝图,通过开工准备工作为开发建设创造必要条件,通过房地产的预租、预售来早日落实客户,及早收取租金或销售收入。
在房地产开发前期工作阶段投资的主要风险有:
(1)征地工作困难重重。
(2)融资工作进展缓慢,资金缺口较大。
(3)地质条件不好,规划条件限制过严,施工图纸出现问题。
(4)开工条件难以具备,比如满意的施工队伍未找到,施工用水电等不落实,临时占道不允许等。
(5)预期的预租、预售工作开展不起来,给资金造成缺口。
(6)设备材料价格上涨太高,人工费用涨幅过大等。
由于前期工作阶段的风险可采取一些措施在一定程序上加以防范,所以虽然风险仍很大,但要比策划阶段小。
在房地产开发前期工作阶段投资的主要好处有:
(1)有对场地、规划、设计的影响力,从而对保证投资收益有好处。
(2)投入资金虽多,但能很快见到阶段性成果,便于及时转手。
(3)在参与前期工作时,可得到一些潜在收益。
(4)此时投资的回报承诺高,投资收益大。
(5)便于及早抓住有利的投资项目。
由于房地产开发前期工作阶段投资的好处很多,也很诱人,所以许多投资者也都积极争取在此阶段投资。
在房地产开发前期工作阶段投资,投资者应具备以下条件:
(1)房地产开发前期工作富有经验。
(2)有配套的高素质专业人员,起码有经验丰富的勘察、规划设计人员,征地拆迁入员,招标投标人员,市场营销人员等。
(3)对设想项目的前景看好。
(4)有一定的融资能力。
(5)社会信誉好,资质等级高,资金雄厚。
(6)熟悉建设地点的各种关系。
(7)对房地产预租预售前景看好,有客户来源。
分析C:房地产开发建设阶段投资分析
房地产开发建设阶段的主要目的是保证按期、按质、按量、节约、安全地完成房地产开发项目的建设。通过落实监理单位实现工程建设的专人管理和分担风险;通过工程控制使得开发项目的工期短、投资省、质量好通过施工验收全面检验工程建设成果.并结清与有关单位的权利义务关系;像前期工作一样,通过预租预售早日落实客户并收取资金。
正是由于房地产开发建设阶段的上述工作内容,在此阶段投资的风险较大,但是一旦投资成功,所获利润也较高。
在房地产开发建设阶段投资的主要风险有:
(1)由于材料、设备、工入费的价格上涨;
(2)由于设计或施工问题,致使发生重大质量事故;
(3)由于社会动荡或气候影响,使工期严重延长;
(4)竣工验收时交不了工;
(5)发生自然灾害或意外事故,造成工程损失;
(6)商品房预售落空;
(7)新的竞争性项目出现;
(8)筹措资金不到位;
由于开发建设阶段的风险多数可采用措施加以防范,所以投资风险要比前期阶段低,但仍有较多不可防范的风险存在。
在房地产开发建设阶段投资的主要好处有:
(1)对施工过程的开展有影响力,便于主动发挥作用。
(2)投入资金虽多,但能很快见到最终性成果,心里比较踏实。
(3)投资回收期较短。
(4)便于选择比较好的楼层或位置,为经营房地产创造好的条件。
(5)对所经营的房地产重点对待,节约二次装修费。
(6)便于介绍自己熟悉的施工队伍承揽施工任务。
(7)便于及时抓住盈利高的房地产项目。
由于房地产开发建设阶段的好处很多很直接,所以有许多房地产投资者都在此
阶段投资。
在房地产开发建设阶段投资,投资者应具备以下条件:
(1)对房地产开发建设阶段的管理有丰富的经验。
(2)有工程建设管理方面的高素质人才。
(3)对房地产项目的市场前景看好。
(4)对房地产项目中的某些有利楼层或位置兴趣极大。
(5)自己拥有施工队伍,或与施工队伍有密切关系。
(6)资金雄厚,各种社会关系熟悉。
分析D:房地产开发销售阶段投资分析
房地产开发销售阶段的主要目的是找到用户,实现房地产开发项目的价值。通过经营方式的选择确定是出售还是出租或部分出租部分出售,通过评估促销工具确定采用哪些推销方法,通过确定出租或出售价格来做到租售时的心中有数,通过开展切合实际、丰富多彩的租售活动来实现房地产开发项目的价值,即租出或售出房地产以获得租金或销售收入。
正是由于房地产开发销售阶段工作如上所述,因此在此阶段投资风险仍较大,但是一旦投资成功,所获利润也仍较高。
在白地产开发销售阶段投资的主要风险有:
(1)市场行情跌落。
(2)竞争性项目出现。
(3)促销费用上升。
(4)定价不适当。
(5)分期付款时,后期款项无着落。
由于开发项目的销售期较短,不定因素及新的投资风险已减小很多。但仍存在一些不良因素,因此投资风险仍较大。
在房地产开发销售阶段投资的好处有:
(1)投资回收期短。
(2)赚取“批发”和“零售”的差价。
(3)获得物业升值的利润。
由于房地产开发销售阶段的好处不少并且容易看到,所以有许多房地产投资者在此阶段投资。
在房地产开发销售阶段投资,投资者应具备以下条件:
(1)对市场行情看得准。
(2)对市场销售有丰富经验。
(3)有客户来源。
(4)资金雄厚。
(5)市场关系熟悉。
篇2:房地产开发项目投资商运作程序
房地产开发项目运作程序(投资商)
(一)决策阶段
房地产开发公司(或投资商)寻找开发基地选择开发项目，进行市场调查可行性研究，直至决定实施开发建设的阶段，主要工作环节有以下几个：
1. 寻找开发用地：一般通过协议、投标等方式取得开发基地;
2. 规划摸底：即了解城市总体规划对拟开发区域的要求，以便研究开发建设的可能性。
规划摸底时一般需要了解以下几个方面的情况：
1) 用地性质(土地的规划用途);
2) 规划红线要求;
3) 建筑密度与建筑面积(容积率)的要求及限高;
4) 道路及绿化要求;
5) 市政、公建配套及要求;
6) 其他特殊条件及要求。
3. 市场调查：对拟开发项目的市场前景进行预测，作出评估;
4. 经济分析
5. 投资决策
(二)项目审批阶段
主要工作内容包括以下几项：
1.成立项目公司、申请立项
投资商与土地方签定用地转让合同或合作建设协议;
持协议书、土地方上级单位的批复、投资方营业执照等到北京市建委开发办申请成立房地产项目公司。(根据北京市的规定，只有经市建委批准，具有在北京从事房地产开发资格的企业才能在北京从事房地产开发项目的建设)
到市计委投资申请立项。
2.办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证(由规划局审批)
3.办理建设用地批准证书(房屋土地管理局)
4.办理房屋拆迁许可证(房屋土地管理局)
5.办理建设工程开工证(城乡建设委员会)
6.土地证书(北京市、区县人民政府)
7.商品房销售证书(房屋土地管理局)
(三)工程管理，即项止建设施工阶段
一般包括工程设计、现场清理、材料准备、施工队伍招投标、合理管理、施工管理、工程监理竣工验收等，市政公建配套，应按规划要求，与房屋施工同步进行。
篇3:投资性房地产公允价值计量模式
投资性房地产公允价值计量模式的初探
新企业会计准则的实施，企业可根据自身实际情况选择投资性房地产的计量模式，本文主要探讨了采用公允价值计量模式下的投资性房地产的好处与不足。
20**年2月16日，财政部在北京举行会计审计准则体系发布会，宣布了39项企业会计准则和48项注册会计师审计准则，标志着适应中国市场经济发展要求、与国际惯例趋同的企业会计和注册会计师审计准则体系正式建立。新会计准则(以下简称新准则)规定，企业出租或者持有并准备增值后出让的土地使用权和出租的建筑物是投资性房地产，可采用成本模式、公允价值模式中之一进行计量。新准则于20**年1月1日起在上市公司执行，但从各上市公司的20**年年报中可以发现，只有寥寥的十几家公司对投资性房地产采用公允价值模式进行计量。
公允价值模式被预言为“面向21世纪的计量模式”，新准则中, 它的全面引入, 更是被称作“革命性的重大突破”。采用公允价值模式对投资性房地产进行计量有如下两个亮点：
一、公允价值计量投资性房地产能够满足信息使用者的决策需求。新准则改变了过去轻资产负债表，重利润表的观念。利润表代表过去，投资者更关注企业的资产价值和未来。公允价值计量能够合理地反映企业所拥有的投资性房地产价值，更确切地凸现企业的资产总量、经营能力、偿债能力及所承担的财务风险等信息。高度的决策相关性使得公允价值计量模式会更多地受到投资者、债权人以及企业管理者等多方青睐。如某公司20**年12月31日总资产为2亿元，在1997年投入3000万元购买的某处物业，随着地产价格的飙升，市值已达5000万元，那么，20**年1月1日采用公允价值模式计量，该处物业被确认为5000万元后，公司资产总量就增加了2000万，偿债能力也会随之增强。
二、 公允价值计量属性能真实地反映投资性房地产的经营收益，正确评价企业的经营成果，为决策者正确处置投资性房地产提供依据。投资性房地产收益率计算是通过收入与相关费用及投资性房地产价值配比进行，收入和成本计量属性不同造成的价差, 不利于正确评价企业经营成果, 因此对投资性房地产采用公允价值计量属性更科学合理。随着企业精细化管理水平的提高，对各项资产的收益提出了新的要求，企业的某项资产收益如果达不到收益要求，就有可能处置变现，对于投资性房地产，更是如此。如某公司在1997年投入3000万元购买某处物业，净值2000万元，全年经营收入450万元，折旧100万元，税金及费用50万元，净收益300万元，按旧准则计算的收益率为15%，按新准则采用公允值计量为5000万元，则收益率为8%。若该公司认定资产收益率在10%以下的为低效资产，就会在目前这种房地产市场在高位运行的时候处置变现。
诚然，金无足赤，公允价值模式计量也有如下不足之处：
一、运用公允价值计量的成本高。公允价值计量属性是动态计量属性, 要求每一个会计期间都应对投资性房地产进行重新计量。依据《投资性房地产》，后续计量应当满足两个条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。从这两个条件中可以看出，公允价值的获取应该是在一个完全竞争的市场条件下进行，它要求交易的各方必须充分了解市场情况，任何商品或要求权的市场价格都可以公开查阅，并据此确定交易价格。我国市场的现实情况对会计人员取得准确的公允价值仍然是一挑战，目前切实可行的就是聘请独立的评估机构对投资性房地产价值进行评估。会计人员依据评估值进行相应的账务处理，但是，这样既增加了企业评估费用，又增加了工作量。特别是上市公司对拥有的投资性房地产采用公允价值模式进行计量,需要每年聘请独立的评估机构进行评估,并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等，这些都会增加公允价值使用成本。若不聘请独立的评估机构，自行确定公允价值，其公允性就大打折扣。某上市公司披露的20**年报中，对拥有的投资性房地产依据所在地房产中介机构发布的信息确认公允价值，其准确性就遭到了质疑。
二、公允价值计量增加经营业绩的不确定性。在成本计量模式下, 在出售之前, 市价的波动不调整账面价值, 也不计入当期损益, 除非期末市价低于成本。采用公允价值计量模式, 投资性房地产的价值变动将被计入损益, 这会导致企业的经营业绩波动。任何资产，在市场上价格都会出现波动，没有只升不跌的市场，也没有只跌不升的市场。当市场处在上升的时候，房地产价格上涨，增加投资性房地产的价值，计入当年的损益对公司业绩产生正面提升作用;当市场在走下坡路，房地产价格就回调，计入下一年的损益就会对公司业绩产生负面影响。这样会引起经营业绩忽高忽低, 给投资者留下企业经营不稳定的印象, 甚至误导财务报表使用者, 影响对企业价值的判断。
三、公允价值计量模式有可能被当成达到特定目的的工具之嫌。有些企业可能利用转换的契机产生的巨额收益或亏损，来调整当期利润。实务中，一些企业，特别是大中型国有企业，拥有大量的物业，由于历史遗留的原因，在国有企业整合过程中，托管或收购小型国有企业，或通过债权收购，以历史成本账面值低价受让其他国企房地产。经过整合后，一旦转换用途作为投资性房地产，并采用公允价值模式进行计量，将产生巨额收益。再如上市的房地产公司，资产负债率一般都比较高，在目前宏观调控力度不断加大的情况下，融资压力持续增大，为了缓解融资压力达到增发目的，就可以对其拥有的物业采用公允价值计量模式，来降低其资产负债率。
四、外部市场环境因素。目前中国的房地产市场和评估市场还不完全具备企业采用公允价值对投资性房地产计量。中国的房地产市场目前来说是个非理性的市场，存在泡沫。开始是温州炒楼团，接着是山西的煤老板，再后来全国人民也加入进来，出现了大量的投机性购买;在人民币升值的大背景下，热钱、外资也想方设法投资中国的房地产，助推价格。刚过去的20**年就是个亢奋年, 房价在全国性的大跃进，在宏观调控的大形势下，全国房价不降反升，地价也大幅度上涨，各城市新地王、“面粉贵过面包”、地价高过周边楼价的怪现象不断涌现，造成价格和价值的背离，严重影响有关人员对物业公允价值的判断。中国的房地产评估市场起步晚，估价理论和方法源自西方，评估参数没有统一的标准，水平也参差不齐。估价受限于评估机构人员的职业道德、技术水平、技术方法及内部管理。同一物业，不同的评估机构，甚至同一评估机构的不同评估师，估价差距可能就很大，降低了资产公允价值的准确性。
五、可能增加企业的税负。按照目前我国的税法，在成本计量模式下，新会计准则和税法的处理基本一致。投资性房地产需要计提折旧或按期摊销，减少了企业的账面盈利，却可以起到抵税的效果，减少企业现金流的支出。如果采用公允价值计量模式，新会计准则和税法的处理就存在明显的差异：会计上，年末按照投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入当期损益，不计提折旧或进行摊销;税法上，按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的利得，在对投资性房地产计算所得税时，仍按计提折旧或摊销处理。在公允价值模式下对税负没有影响，但是如果计算所得税时，不确认公允价值变化所产生的利得，不能按照计提折旧或摊销进行处理，就不具有的在成本模式下计提折旧或进行摊销处理的抵税效果，会增加企业的当期所得税负担。
采用公允价值计量投资性房地产的模式，是国际会计准则的主导模式，而我国的现实选择仍是以成本模式为主导。但笔者相信随着我们对新准则的内涵全面深入地理解和外部环境的改善，我国投资性房地产的主导计量模式必将与国际接轨。