社区商业房地产投资开发
随着我国市场经济、商业经营活动的繁荣和发展,商业房地产的投资开发这几年受到房地产行业的普遍关注,在投资收益的驱动下,商业房地产已成为房地产行业投资开发的重要组成部分,如何投资开发好商业房地产已成为房地产开发企业的重要课题。房地产开发企业必须充分了解商业房地产项目商业经营的特点,才能保证相应的投资、开发建设、招商以及经营管理工作的顺利进行。
笔者根据实际开发操作过的房产项目和近期参与的社区型商业房地产项目认识到,过去社区型商业房地产开发形式大多为单一的以住宅底层物业为主的配套商铺,开发过程与其他形式的房地产在操作中基本雷同,包括建设开发、分散销售等程序。而现在开始出现的社区型商业房地产形式是一种为区域性居住社区服务的中小型商业房地产,其业态具有综合休闲、娱乐、零售、餐饮等功能的实施复合经营的商业类型,是由具有1—2万平方米规模的低层建筑组成的中小型商业广场或商业街。
商业房地产开发在开发经营模式上有着其他形式房产产品(如住宅、办公等)开发所没有的特殊性。房地产开发一般要经过前期、开发建设,最后实现产品销售、交付使用这几个过程。投资开发的房地产产品大部分在建造后分散销售给消费业主,完成产品销售并实现相应的产品功能后,投资开发工作就算基本完成了。开发企业往往只考虑满足消费者的使用功能,而不去考虑该物业的商业经营行为。而商业房地产恰恰需要重点考虑该物业如何适应商业经营活动,面对的客户结构是经营商与在该物业消费的客户。商业房地产根据其最终为商业经营活动、满足消费、实现商业经营价值目标的特点,需要与市场经营方式、业态形式和功能相适应。与其他形式的房产产品相比,社区型商业房地产着重的是今后的产品运营而不是实现简单的物业产品销售,需要满足长期经营行为而不是短期的价值体现,开发企业需要考虑长期的经济和社会效益,最终实现投资物业增值,得到投资回报。在商业房地产开发产品定位时,必须对商业的区域因素综合考虑,确定所开发商业房地产的经营内容和业态范围,符合该商业房地产的区域市场客户需求以及商业功能,通过商业房地产的开发,营造出一个与周边环境和市场需求、辐射范围相适应的商业氛围。
基于商业房地产的特点,其开发投资回报通常从以下三方面来实现:
一是商业物业的租金回报;
二是商业房地产实现物业销售的回报;
三是商业经营活动收益的回报。
商业房地产的投资回报方式与其他形式的房地产产品相比有其不同之处,其它形式的房地产产品的投资开发大部分以物业的销售来体现投资回报,仅需要注重产品本身及相应的产品功能,只要满足市场消费即可。而商业房地产价值体现的方式与之相比有着显着的区别,往往要在注重产品本身之外,更要注重产品的商业形态和经营模式。如社区型商业房地产需要考虑商业长期良好经营的可行性以及商业经营的品牌化,使该商业物业价值增值得以体现。
从商业房地产投资的回报分析,商业物业销售的回报最直接,获利速度很快,通过销售,在短期内可以获得利润。这种方式和其他形式房产的开发形式相同,如果房地产开发企业未统一规划商业物业形态就进行销售,销售出去的商业物业经营就无法得到有效的控制,商业经营活动只能由分散的个体产权业主来决定和实施,造成商业业态的混乱,形成恶性竞争、经营利润下降、商业物业租金、价值下降的恶性循环,甚至严重影响该物业的有关商业经营的正常进行,使具有产权的商业运营业主的购房投资回报得不到保证,造成购房投资贷款方面的金融风险和开发企业的担保风险,对商业物业区域的社会效益和商业环境造成影响。
因此,如何形成此类商业房地产投资开发的有效合理模式就显得更加重要。笔者根据在具体社区型商业房地产项目实践操作工作中的经验,认为以下模式值得探讨:
首先,社区型商业房地产项目是中小规模的商业房地产项目,在开发时要对社区范围内的商业经营活动的市场客户需求进行分析,具体来说,就是要结合该项目的商业服务的辐射区域特点,了解该项目商业经营商的需求,以商业经营活动的形态要求和目标为导向,制定自己的商业房地产产品开发的功能定位和用途;社区型商业房地产应开发出满足社区居民需求的餐饮、零售、休闲、娱乐等功能复合型的商业经营产品,在项目开发的前期阶段,把商业功能用途与该项目的前期规划设计方案紧密结合,设计出与本项目商业经营相匹配的平台。那么,这个商业物业形态就能够提供一个满足商业经营和商业消费活动的场所,更重要的是能够符合商业经营活动本身的市场需求,使商业经营的收益得以体现。成功的经营反过来会提升该商业物业本身的价值,并形成商业经营活动与物业价值的有机联系和相互促进。
在开发建设了符合商业经营活动的物业平台的同时,作为房地产投资开发企业,应确定其管理模式和经营模式。在管理模式上,开发企业一般会通过开发商自己组建的商业管理公司或聘请专业的商业管理公司来管理。在经营模式上,作为社区型规模的商业房地产,在一般情况下,应该选择出售返租经营和出租经营的模式(笔者不赞同选择单纯出售分散经营的模式)。如果开发企业急需回笼资金,也可采用出售返租经营模式,销售物业时,采取“出售产权、统一经营、租约回报”的形式,在租约年限内,根据市场情况每年给予产权业主一定的租金回报(目前市场一般为购房总价的8%左右),这是一种相对短期的经营模式,租约年限其满以后的商业经营活动还须纳入今后物业管理中进行业态统一控制。简而言之,这是一种出售产权结合统一经营的模式,开发企业可以先快速获取短期的物业销售回报来解决短期资金需求,但这种模式存在着统一经营的经营风险和承担相应的商业经营回报(租约回报)的风险。
从商业房地产项目投资的经济效益和社会效益二者有机结合起来考虑,房地产开发企业持有产权、出租统一经营商业物业,能够更好地为商业经营活动提供服务,开发企业作为该物业的建设开发者及拥有者,在产品使用上有着不可替代的优势,能够充分体现开发建设时的初衷和定位,可以长期地、有效地控制物业商业活动,并根据商业活动的时效性,不断对产品的适应性作出相应的商业业态的调整,选择定向的商业运营客户群体,提供有效的商业服务和物业配套。经过一段时间对商业物业的经营(通俗地说就是“养铺”),可以形成一种适合该商业物业的运营模式和业态结构,这种模式要与区域商业的市场客户需求以及市场环境相匹配。一方面,开发企业可以从持有的物业中获取稳定的长期的现金受益,不断完善开发企业的产品收益种类和全面战略发展要求,做到房产开发的长线产品与短线产品相结合,保证企业的长期现金收益,形成企业的可持续发展。另一方面,成功的商业经营活动能使商业物业增值,又可以为开发企业的资产运作、融资创造条件,这是一种先统一商业经营再实施产权资产运作的回报模式。笔者认为,社区型商业房地产可以采取上述两种经营模式,并应优先考虑第二种经营模式。
商业房地产在我国房地产行业中的起步较晚,市场化运作模式正在实践中不断完善。社区型商业房地产作为商业房地产中的一种形式,也在越来越多地与区域住宅项目开发相结合。商业房地产的开发企业应不断提高运作此类房地产的能力,更好地开发经营此类型的商业房地产,真正地、最直接地服务于社区居民,完善城市商业功能,提升整个区域的房地产价值。
篇2:房地产开发项目投资商运作程序
房地产开发项目运作程序(投资商)
(一)决策阶段
房地产开发公司(或投资商)寻找开发基地选择开发项目，进行市场调查可行性研究，直至决定实施开发建设的阶段，主要工作环节有以下几个：
1. 寻找开发用地：一般通过协议、投标等方式取得开发基地;
2. 规划摸底：即了解城市总体规划对拟开发区域的要求，以便研究开发建设的可能性。
规划摸底时一般需要了解以下几个方面的情况：
1) 用地性质(土地的规划用途);
2) 规划红线要求;
3) 建筑密度与建筑面积(容积率)的要求及限高;
4) 道路及绿化要求;
5) 市政、公建配套及要求;
6) 其他特殊条件及要求。
3. 市场调查：对拟开发项目的市场前景进行预测，作出评估;
4. 经济分析
5. 投资决策
(二)项目审批阶段
主要工作内容包括以下几项：
1.成立项目公司、申请立项
投资商与土地方签定用地转让合同或合作建设协议;
持协议书、土地方上级单位的批复、投资方营业执照等到北京市建委开发办申请成立房地产项目公司。(根据北京市的规定，只有经市建委批准，具有在北京从事房地产开发资格的企业才能在北京从事房地产开发项目的建设)
到市计委投资申请立项。
2.办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证(由规划局审批)
3.办理建设用地批准证书(房屋土地管理局)
4.办理房屋拆迁许可证(房屋土地管理局)
5.办理建设工程开工证(城乡建设委员会)
6.土地证书(北京市、区县人民政府)
7.商品房销售证书(房屋土地管理局)
(三)工程管理，即项止建设施工阶段
一般包括工程设计、现场清理、材料准备、施工队伍招投标、合理管理、施工管理、工程监理竣工验收等，市政公建配套，应按规划要求，与房屋施工同步进行。
篇3:投资性房地产公允价值计量模式
投资性房地产公允价值计量模式的初探
新企业会计准则的实施，企业可根据自身实际情况选择投资性房地产的计量模式，本文主要探讨了采用公允价值计量模式下的投资性房地产的好处与不足。
20**年2月16日，财政部在北京举行会计审计准则体系发布会，宣布了39项企业会计准则和48项注册会计师审计准则，标志着适应中国市场经济发展要求、与国际惯例趋同的企业会计和注册会计师审计准则体系正式建立。新会计准则(以下简称新准则)规定，企业出租或者持有并准备增值后出让的土地使用权和出租的建筑物是投资性房地产，可采用成本模式、公允价值模式中之一进行计量。新准则于20**年1月1日起在上市公司执行，但从各上市公司的20**年年报中可以发现，只有寥寥的十几家公司对投资性房地产采用公允价值模式进行计量。
公允价值模式被预言为“面向21世纪的计量模式”，新准则中, 它的全面引入, 更是被称作“革命性的重大突破”。采用公允价值模式对投资性房地产进行计量有如下两个亮点：
一、公允价值计量投资性房地产能够满足信息使用者的决策需求。新准则改变了过去轻资产负债表，重利润表的观念。利润表代表过去，投资者更关注企业的资产价值和未来。公允价值计量能够合理地反映企业所拥有的投资性房地产价值，更确切地凸现企业的资产总量、经营能力、偿债能力及所承担的财务风险等信息。高度的决策相关性使得公允价值计量模式会更多地受到投资者、债权人以及企业管理者等多方青睐。如某公司20**年12月31日总资产为2亿元，在1997年投入3000万元购买的某处物业，随着地产价格的飙升，市值已达5000万元，那么，20**年1月1日采用公允价值模式计量，该处物业被确认为5000万元后，公司资产总量就增加了2000万，偿债能力也会随之增强。
二、 公允价值计量属性能真实地反映投资性房地产的经营收益，正确评价企业的经营成果，为决策者正确处置投资性房地产提供依据。投资性房地产收益率计算是通过收入与相关费用及投资性房地产价值配比进行，收入和成本计量属性不同造成的价差, 不利于正确评价企业经营成果, 因此对投资性房地产采用公允价值计量属性更科学合理。随着企业精细化管理水平的提高，对各项资产的收益提出了新的要求，企业的某项资产收益如果达不到收益要求，就有可能处置变现，对于投资性房地产，更是如此。如某公司在1997年投入3000万元购买某处物业，净值2000万元，全年经营收入450万元，折旧100万元，税金及费用50万元，净收益300万元，按旧准则计算的收益率为15%，按新准则采用公允值计量为5000万元，则收益率为8%。若该公司认定资产收益率在10%以下的为低效资产，就会在目前这种房地产市场在高位运行的时候处置变现。
诚然，金无足赤，公允价值模式计量也有如下不足之处：
一、运用公允价值计量的成本高。公允价值计量属性是动态计量属性, 要求每一个会计期间都应对投资性房地产进行重新计量。依据《投资性房地产》，后续计量应当满足两个条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。从这两个条件中可以看出，公允价值的获取应该是在一个完全竞争的市场条件下进行，它要求交易的各方必须充分了解市场情况，任何商品或要求权的市场价格都可以公开查阅，并据此确定交易价格。我国市场的现实情况对会计人员取得准确的公允价值仍然是一挑战，目前切实可行的就是聘请独立的评估机构对投资性房地产价值进行评估。会计人员依据评估值进行相应的账务处理，但是，这样既增加了企业评估费用，又增加了工作量。特别是上市公司对拥有的投资性房地产采用公允价值模式进行计量,需要每年聘请独立的评估机构进行评估,并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等，这些都会增加公允价值使用成本。若不聘请独立的评估机构，自行确定公允价值，其公允性就大打折扣。某上市公司披露的20**年报中，对拥有的投资性房地产依据所在地房产中介机构发布的信息确认公允价值，其准确性就遭到了质疑。
二、公允价值计量增加经营业绩的不确定性。在成本计量模式下, 在出售之前, 市价的波动不调整账面价值, 也不计入当期损益, 除非期末市价低于成本。采用公允价值计量模式, 投资性房地产的价值变动将被计入损益, 这会导致企业的经营业绩波动。任何资产，在市场上价格都会出现波动，没有只升不跌的市场，也没有只跌不升的市场。当市场处在上升的时候，房地产价格上涨，增加投资性房地产的价值，计入当年的损益对公司业绩产生正面提升作用;当市场在走下坡路，房地产价格就回调，计入下一年的损益就会对公司业绩产生负面影响。这样会引起经营业绩忽高忽低, 给投资者留下企业经营不稳定的印象, 甚至误导财务报表使用者, 影响对企业价值的判断。
三、公允价值计量模式有可能被当成达到特定目的的工具之嫌。有些企业可能利用转换的契机产生的巨额收益或亏损，来调整当期利润。实务中，一些企业，特别是大中型国有企业，拥有大量的物业，由于历史遗留的原因，在国有企业整合过程中，托管或收购小型国有企业，或通过债权收购，以历史成本账面值低价受让其他国企房地产。经过整合后，一旦转换用途作为投资性房地产，并采用公允价值模式进行计量，将产生巨额收益。再如上市的房地产公司，资产负债率一般都比较高，在目前宏观调控力度不断加大的情况下，融资压力持续增大，为了缓解融资压力达到增发目的，就可以对其拥有的物业采用公允价值计量模式，来降低其资产负债率。
四、外部市场环境因素。目前中国的房地产市场和评估市场还不完全具备企业采用公允价值对投资性房地产计量。中国的房地产市场目前来说是个非理性的市场，存在泡沫。开始是温州炒楼团，接着是山西的煤老板，再后来全国人民也加入进来，出现了大量的投机性购买;在人民币升值的大背景下，热钱、外资也想方设法投资中国的房地产，助推价格。刚过去的20**年就是个亢奋年, 房价在全国性的大跃进，在宏观调控的大形势下，全国房价不降反升，地价也大幅度上涨，各城市新地王、“面粉贵过面包”、地价高过周边楼价的怪现象不断涌现，造成价格和价值的背离，严重影响有关人员对物业公允价值的判断。中国的房地产评估市场起步晚，估价理论和方法源自西方，评估参数没有统一的标准，水平也参差不齐。估价受限于评估机构人员的职业道德、技术水平、技术方法及内部管理。同一物业，不同的评估机构，甚至同一评估机构的不同评估师，估价差距可能就很大，降低了资产公允价值的准确性。
五、可能增加企业的税负。按照目前我国的税法，在成本计量模式下，新会计准则和税法的处理基本一致。投资性房地产需要计提折旧或按期摊销，减少了企业的账面盈利，却可以起到抵税的效果，减少企业现金流的支出。如果采用公允价值计量模式，新会计准则和税法的处理就存在明显的差异：会计上，年末按照投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入当期损益，不计提折旧或进行摊销;税法上，按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的利得，在对投资性房地产计算所得税时，仍按计提折旧或摊销处理。在公允价值模式下对税负没有影响，但是如果计算所得税时，不确认公允价值变化所产生的利得，不能按照计提折旧或摊销进行处理，就不具有的在成本模式下计提折旧或进行摊销处理的抵税效果，会增加企业的当期所得税负担。
采用公允价值计量投资性房地产的模式，是国际会计准则的主导模式，而我国的现实选择仍是以成本模式为主导。但笔者相信随着我们对新准则的内涵全面深入地理解和外部环境的改善，我国投资性房地产的主导计量模式必将与国际接轨。