房地产投资控制措施
对于房地产开发商而言,追求最大利润是不言而喻的,而要追求最大利润则首先应有效地控制项目投资,这里,笔者仅结合多年的实际工作经验,谈几点投资控制的具体措施。
一、实行限额设计
实行限额设计对防止项目投资失控非常重要,且效果立竿见影,因为限额设计属于事前控制措施。
投资设计可分为初步设计、扩大初步设计和施工图设计三个阶段。据权威部门统计,这三个阶段对投资的影响分别为75~95%、35~75%、5~35%,可见初步设计对投资的影响非常大。在现阶段,建筑设计普遍存在着技术与经济结合不够紧密的问题,实行限额设计,可以有效改善这个状况。
根据批准的可行性研究报告,在满足工程建设规模、工程质量、施工方案的前提下推行限额设计,应从以下几个方面着手:
1.确定科学、合理的限额设计与工程造价控制目标。
工程项目的投资估算是在可行性研究阶段编制的,批准后即作为初步设计的投资最高限额。工程概算是以初步设计为基础编制的,批准后即作为施工图设计的投资限额目标。这是限额设计“目标管理”的原则。首先必须加强可行性研究报告的编制,通过对多种设计方案和投资进行反复论证,选择技术上先进可靠、经济上合理的设计方案,这是实施限额设计管理的首要前提。但由于可行性研究的深度和广度受多方面设计基础资料的限制,初步设计时可能出现的一些修改、变动属于正常现象,由此引起的有关专业投资限额变化,在一定范围内是允许的,但必须认真进行核算和调整,才能为施工图设计设置科学、合理的投资控制目标。施工图设计必须按批准的初步设计确定的范围、内容、设计原则和概算限额进行。由于施工图设计阶段的设计条件得到进一步深化和完善,因此在施工图设计中必须进行多种设计方案和经济比较,以确保施工图预算不突破概算。如遇专业设计有重大方案改变,必须先算帐后设计。总之,必须树立“投资目标一经确定,就成为该工程的最高限价”的观念,只有这样才能实现工程投资限额控制目标。
2.层层控制各设计阶段投资控制目标。
在每个设计阶段,每个专业人员应认真应用价值工程原理,从功能和成本两个角度综合评价,使功能和造价协调。按价值=功能/造价的公式做比较,本着功能提高而造价降低;或者功能不变而造价降低;或者在允许幅度内适当提高造价,从而使功能大大提高;亦或造价不变,功能提高这四个原则,从中优选最佳设计方案。在满足需要、消耗材料和经济指标上的可比前提下,进行经济和效益评价是实现限额设计控制目标的重要方法。只有这样,才可能实现限额设计的投资控制目标。
3.密切技术与经济的结合。
在工程设计中不少设计人员缺乏经济观念,重技术,轻经济,在工程设计中任意提高安全系数和设计标准,造成工程的极大浪费;经济管理人员常常只管算帐,不管技术,也不从工程造价来控制或约束设计,从而使技术和经济严重分离,无法实现限额设计。为克服上述弊端,项目管理人员要根据各阶段、各专业适时进行价值工程比较,加强督促,并通过经济手段的约束,保证限额设计的实现。
二、进一步规范和完善工程招标
设计工作完成后,就要确定建筑工程造价,进而进入建设实施阶段。1994年建设部明确提出工程造价管理的思路:通过进一步规范、完善招标办法,走“控制量、指导价、竞争费”的路子。针对现阶段的具体情况,笔者提出适用于不同类型工程招标的三种方法。
1.按照工程量清单报价方式招标
可将投标报价分为工程量清单报价表、材料设备报价清单、法定费用、独立费用报价清单四个部分。工程量清单是由标底编制单位根据施工图纸、现行预算定额子目分项特点及计算规则,将拟招标工程的全部项目和内容按工程部位、性质等列在清单上,作为招标文件的组成部分,供投标单位逐项填写。工程总造价是以上四种报价的汇总,投标单位在此基础上得出最后的总报价。
首先,对工程造价中可变因素波动较大、所占比重也较大的材料市场价格及一些施工措施性费用等方面,引入市场竞争机制,由企业自主报价,并通过竞争确定招、投标双方可接受的工程承包价,符合市场经济的运作规律。
其次,采用工程量清单报价,投标者可集中力量进行单价分析与施工方案的编写,避免了各投标单位因预算人员水平差次,素质各异而造成同一份施工图纸所报价的工程量相差甚远,不便于评标与定标,从而也不利于业主选择合适的承建商。
再者,采用工程量清单报价,有利于中标单位确定后,施工合同单价的确定与签订。在工程实施过程中,月、季等结算依据可按照工程量清单所列内容及分项,以合同单价和有关合同条款进行拨付。出现工程变更或索赔时,也可参照工程量清单中的单价来确定新项目的单价或索赔价格。
但现行工程量清单报价法多是将工程直接费用、法定费用、独立费用分别计取,其单价仍是以单价估价表的形式体现,不直观,更不利于投资者与投标商双方合同单价的签定与成本分析,且费用定额按企业性质划分,造成同一单位工程产生多种价格,不利于公平竞争。
2.按照综合单价方式招标
工程承发包综合单价结算方式是现阶段建设工程承发包价格的一种改革方法,它是一种以施工图设计为依据的最直观、最简便的工程承发包价格计算方式。例如标准化程度高的一般住宅工程,可以实行平方米造价包干办法。工程承发包双方可以迅速计算出各自的承受能力,在投标竞争中决定取舍,减少建设期间烦琐的工程预结算编制和因各种经济纠纷发生扯皮现象。
但这种方法对于标准化程度差,尤其是设计变更多、工艺要求复杂、市场变动大的情况就不适用了。
3.按照市场价招标
采用国际惯例,直接按市场价进行工程报价编制,如:
(1)模板工程:按混凝土构件与模板的接触面积计量。通用原则未指定具体使用模板构件项目,在招(投)标工程量清单可以出现单项目(如××基础模板为一个模板项目)或综合性项目(××),直接按每平方米模板报价。
(2)混凝土工程:通用原则指单纯制作、运输,捣层模板为一个模板项目的混凝土和养护的全过程。基本上按构件混凝土净体积计量(包括楼梯、阳台、栏模板等),小量预制混凝土按个计价。
(3)钢筋工程:以建安成型的净重量为计量单位,不考虑钢筋出厂时规格差所产生的重量差因素。根据设计用量直接报市场价。
对于大型项目,尤其是需要进行国际招标的项目,可以采用这种方法进行招标。
三、加强合同管理
业主通过招标确定合同价后,与施工单位按建设部和国家工商局联合编制的建设工程合同范本签订施工合同。如何加强合同管理也是整个工程造价管理的重要一环。这里尤其要强调工程预付款和进度款的支付,采取工程预付款的付款方式往往会给施工单位挪用建设资金制造契机,因此笔者建议采用形象进度付款方式或按照工程预算根据竣工计价付款形式。
四、加强工程决算审计
建设项目实施阶段结束、工程竣工验收后,加强工程决算审计是一项非常重要而有效的措施,这里有一组数据可以充分说明这一点。某企业每年都要对所有的工程结算进行全面审核,审减率在6%~35%不等,假如取其平均值以20%的审减率计算,该企业几年来的年审查结算值平均达2亿元,则每年的净审减金额即达4000万元,节约资金额还是非常可观的,对于一个开发商而言,通过这种审查带来的成本降低,无疑也就为其本身带来了更大的利润。这种审核工作虽说是被动的,属于亡羊补牢的事后控制措施,但由于建筑市场非常复杂,存在工程造价计算方法烦琐且不直接、各种政策规定多、项目工期较长、特殊性强、标准化低等情况,所以就现阶段来说,加强工程结算审查仍不失为一种很重要的措施。
总之,开发商要对建设工程项目投资加强控制,就一定要根据建设程序全面展开,尤其要抓住初步设计、招标、合同、工程结算这四个主要环节,针对具体情况拿出有效办法,对症下药,这样才能真正有效地控制建设投资。
篇2:质量体系：投资决策控制程序
质量体系：投资决策控制程序
1.目的
通过对项目可行性研究和投资决策的控制，加强投资管理,保证公司在投资决策上的科学性、可靠性和高效益，防止投资决策的随意性、盲目性，降低投资风险。
2.范围
本程序适用于公司所有开发项目的可行性研究和投资决策。
3.职责
3.1公司总经理负责主持项目投资决策会议;
3.2项目分管领导负责向总经理报告对项目进行可行性研究的结果，负责指导可行性报告的编制。
3.3策划与营销中心负责编制可行性研究报告，收集所需资料。
3.4财务与资产经营部、工程部负责提供所分管的可研报告所需资料,对可研报告从部门角度提出意见。
4. 控制程序
4.1 项目可行性研究的前期准备工作
4.1.1 由策划与营销中心根据市场调查结果和收集的有关信息，进行投资项目的预选。
4.1.2 依据Q/TZH-WI-003《市场调研管理办法》的规定，由策划与营销中心对预选项目的土地规划资料、周边地块价格、房价等情况进行调查，形成资料汇编。
4.1.3 财务与资产经营部依据项目规模制定资金用款计划，编制资金流量表。
4.1.4 依据Q/TZH-WI-004《政策法规收集管理办法》的规定，由策划与营销中心收集整理项目的有关政策法规。
4.1.5 策划与营销中心根据资料汇总情况，编制项目建议书。对拟建项目的基本情况进行说明，初步估算项目的投资效益，进行综合分析，论述建设的必要性。
4.1.6 项目建议书由策划与营销中心、财务与资产经营部、工程部经理会签后，报分管领导审核、总经理审批。
4.2 项目可行性研究
4.2.1策划与营销中心依据项目建议书对拟建项目进行经济、技术方面的分析论证和多方案的比较,提出科学、客观的评价意见。
4.2.2 可行性研究主要内容:
4.2.2.1项目开发必要性分析:
a.项目是否符合政府房地产业政策、地区规划;
b.通过市场调查和预测，对市场供需情况及项目竞争能力进行分析比较;
c.分析项目建设规模是否合理。
4.2.2.2 项目开发条件分析：
a. 项目位置是否合理，是否符合城镇规划和国土管理的要求;
b.基础配套设施建设是否到位，交通运输是否有保证;
c.工程地质和水文地质是否符合项目建设要求;
d.拆迁工作是否可行，周围环境是否有利于项目建设。
4.2.3 由策划与营销中心负责，财务与资产经营部配合，进行建设项目基本经济数据的测算与评估,根据预测数据对项目的投入、产出效益、偿还贷款的能力等财务情况进行分析和评价，并计算评价项目经济效益的各项指标，主要内容包括：
a.总投资的测算，分析投资构成比例是否合理，有无高估冒算或漏项少算的情况;
b.资金筹措方式和项目分步用款计划是否合理、得当;
c.各种税金的计算是否符合国家规定的税种和税率;
d.项目费用的鉴别和估算;
e.项目利润预测。
4.2.4 项目财务效益分析
由财务与资产经营部负责进行项目的财务效益分析，主要内容包括：
a.编制项目财务效益分析表，主要有：贷款偿还期计算表、财务平衡表、财务现金流量表等;
b.财务动态分析指标的计算，主要有：财务内部收益率、财务净现值、贷款偿还期等;
c.财务静态分析指标的计算，主要有：投资利润率、投资利税率、投资收益率、投资回收期等;
d.根据各种计算指标，参考定性分析，作出财务分析效益评估结论。
4.2.5策划与营销中心依据项目的建设要求，对不确定性进行分析：
a.盈亏平衡分析，包括生产能力利用率表示的盈亏平衡点;
b.敏感性分析,包括工期延长、投资增减、主要原材料价格升降，生产能力利用程度等因素变化的敏感性分析;
4.2.6 策划与营销中心根据项目开发中可能存在的不利因素，进行风险分析，预测项目开发中可能出现的风险，并提出采取回避风险的有效措施。
4.3 可行性研究报告由策划与营销中心负责编制，或经总经理批准后，委托有资质的咨询单位承担可行性研究,提出科学、客观的评价意见。
4.3.1可行性研究报告包括以下主要内容：
a.项目开发的必要性分析;
b.项目开发条件分析;
c.基本经济数据的测算与分析;
d.项目财务效益分析;
e.项目不确定性分析;
f.项目分析结论。
4.4 项目开发的决策作为公司需重点控制的业务活动，在充分进行市场调研和论证的基础上进行。
4.4.1由策划与营销中心组织，总经理主持，对可行性研究报告进行充分的论证，必要时，由策划与营销中心负责联系专家，进行决策咨询和进一步的论证。
4.4.2 可行性研究报告经分管领导审核、总经理批准后，报集团公司进行最终决策。
4.5 经批准的可行性研究报告的修改，严格《文件控制程序》的规定执行，由策划与营销中心负责及时将修改情况通知有关部门。
4.6 对项目可行性研究和决策中涉及的有关文件资料和质量记录，由策划与营销中心依据《文件控制程序》及Q/TZH-WI-008《档案管理办法》的规定，进行收集、保管和归档。
5.支持性文件
5.1 Q/TZH-WI-003《市场调研管理办法》
5.2 Q/TZH-WI-004《政策法规收集管理办法》
5.3 Q/TZH-WI-008《档案管理办法》
篇3:大厦建设投资控制方案
大厦建设投资控制方案
1、投资控制实施方案
1.1在xx国际(深圳)设计顾问公司上海公司内部成立专门的"造价控制部" ，负责具体组织协调本项目在各设计阶段的投资控制各项工作。
1.2制定完备的投资控制工作规程，使所有参与的设计人员充分理解限额设计的相关指导思想与基本措施。
1.3在方案设计及方案设计优化阶段，根据我们掌握的图纸资料，提供详细的投资估算。
1.4根据国家批准的投资估算，协调好初步设计阶段的各专业投资控制，并提出设计指导原则。
1.5在初步设计阶段，造价控制部进行动态的成本概预算工作，及时反馈给各设计专业工程成本信息，便于各设计专业不断优化设计，确保投资控制在投资估算之内。
1.6在初步设计阶段，造价控制部同时负责主要设备及材料的市场询价等调研工作并形成报告。
1.7在初步设计提交时，提交准确的初步设计概算文件。
1.8按照业主方批准的初步设计及概预算文件，评估初步设计阶段的成本控制情况，形成报告，并制定出施工图阶段的各专业各分项成本分配指标。
1.9xx国际(深圳)设计顾问公司通过在北京20**年奥运会国家游泳中心等高端项目上成功实施限额设计的实践，积累了丰富的限额设计实践经验，同时在上海地区已与多家上海着名工程造价咨询机构形成战略合作伙伴，对于本项目的造价控制及相关经济咨询业务有足够的力量支持。
2、投资估算
2.1投资估算编制依据及编制说明
2.1.1编制依据
2.1.1.1经xx国际(深圳)设计顾问公司确认的xx大厦的方案设计图纸及结构、机电各专业的方案设计说明。
2.1.1.2上海及华东地区类似工程主要技术经济指标
2.1.1.3.上海地区类似工程造价资料
2.1.1.4上海地区20**年度第三季度建筑市场价格水平
2.1.1.5调研询价主要材料设备供应厂商
2.1.1.6其他现行工程造价资料
2.1.2编制说明
2.1.2.1本投资估算只考虑项目建安工程造价，工程建设其他费用、预备费、贷款利息、流动资金等相关费用不在考虑之内;
2.1.2.2投资估算经济指标的选取充分考虑了本项目的建筑结构水平及设备设施水平;
2.1.2.3.本投资估算以经xx(深圳)设计顾问公司确认的美国KPF建筑师事务所设计的《xx大厦建筑设计方案》和分别由茂尔盛咨询(深圳)有限公司和迈进工程设计咨询(上海)公司编制的结构和机电安装方案设计说明为基础初步估算工程量，通过调查搜集同类项目的造价资料及对部份材料设备材料生产厂家调研，充分考虑xx大厦的建设规模和装修、设备标准要求和商业办公经营的需要。
2.2工程造价估算过程
2.2.1基础工程费
包括项目现场施工的临时设施和施工临时水、电、路等设施费用，以及基础开挖和回填的土石方量、降水、边坡围护和基础钢筋混凝土施工费用等几部分投资。根据建筑设计方案估算的工程量，参考同类工程，按照上海市现行建筑市场价格估算出各部分的造价。项目基础工程费估算见表1。
表1 基础工程费估算表
序号费用名称工程量单位造价指标费用合计
(万元)
1场地平整及临时设施9190平方米 30元/平方米28
2基础开挖和回填土方88224立方米 35元/立方米309
3边坡围护及降水90550平方米160元/平方米1449
4混凝土基础工程10395立方米1500元/方1559
5打桩工程90550平方米220元/平方米1992
6合计90550平方米589元/平方米5336
2..2.2结构工程费
包括基础上部的钢筋混凝土结构工程和屋顶钢结构工程两部分投资。根据建筑设计方案参考同类工程，按照上海地区现行建筑市场价格估算各部分的造价。上部钢筋混凝土结构工程费包括钢筋混凝土材料费用、施工的人工和机械费用等，以钢筋混凝土消耗量为基础，按上海地区现行的造价指标1500元/吨估算;因本项目主楼屋顶为不规则的钢结构，钢结构单价按10000元/t估算、工程量按估算面积3000平米，每平米用钢量250kg测算，即总重量为3000*2500/1000=750t，造价指标中已经包含了制作、安装、防蚀、防火等费用。项目结构工程费估算见表2。
表2 结构工程费估算表
序号费用名称工程量单位造价指标费用合计
(万元)
1上部混凝土结构工程50272立方米 1500元/立方米7541
2屋顶钢结构750t 10000元/t750
3合计90550平方米916元/平方米8291
2..2.3屋面工程费
包括屋面low-e玻璃+金属板，根据建筑设计方案参考市场同类工程，估算各部分的造价。造价指标中已经包含了材料费及安装等全部费用。项目屋面工程费估算见表3。
表3 屋面工程费估算表
序号费用名称工程量单位造价指标费用合计(万元)
1屋面low-e玻璃+金属板3000平方米20**元/平方米600
2合计90550平方米66元/平方米600
2.2.4内外墙面工程费
包括外侧玻璃幕墙、内轻质隔墙、内砌块墙、门窗工程等部分工程投资。根据建筑设计方案估算的工程量，参考同类工程，估算各部分的造价。其中外墙工程基本同屋面low-e玻璃+金属板做法，其余部分参考上海地区同类工程造价指标。项目内外墙工程费估算见表4。
表4 内外墙面工程费估算表
序号费用名称工程量单位造价指标费用合计
(平方米)(元/平方米)(万元)
1外墙low-e玻璃幕墙32920 20**6584
2内墙轻质隔墙40000 120480
3内墙砌块墙工程11866 7083
4门窗工程90550 60543
5合计90550 849 7690
2..2.5装饰工程费
包括大厦内部的粗装修和精装修投资。根据建筑设计方案，除地下室部份考虑为粗装修部份外，其余部份全部考虑为精装修，参考同类工程造价指标,项目装饰工程费估算见表5。
表5 装饰工程费估算表
序号费用名称工程量单位造价指标费用合计
(平方米)(元/平方米)(万元)
1粗装修工程17070 120**5
2精装修工程73480 180013226
3合计90550 1483 13431
2.2.6室外工程费
项目建设用地红线以内的场地平整、道路、综合管线等市政工程，以及硬化地面、绿化及室外景观等工程投资。参照上海地区类似工程指标进行估算，项目室外工程费估算见表6。
表6 室外工程费估算表
序号费用名称工程量单位造价指标费用合计
(平方米)(元/平方米)(万元)
1室外工程90550 3503169
2合计90550 350 3169
2.2.7设备工器具购置及安装工程费
为大厦建设的各种机电设备购置及安装工程费用，包括高低压变配电系统、照明及动力系统、防雷系统等强电系统;生活和服务用水的给排水系统、热水系统、雨水系统等及消防设施系统等;空调系统及通风防排烟系统;电梯工程;弱电及智能化系统。项目设备购置及安装工程费估算见表7。
表7 设备工器具购置及安装工程费估算表
序号费用名称工程量单位造价指标费用合计
(平方米)(元/平方米)(万元)
1强电系统90550 4203803
2暖通空调系统90550 4504075
3消防工程系统90550 80724
4给排水系统90550 3002717
5弱电及智能化系统90550 5004528
6电梯工程90550 105951
8合计90550 1855 16797
2.2.8投资估算结果
项目建筑安装工程投资估算汇总为55315万元，其xx筑工程费为38518万元，设备购置及安装工程费16797万元,本项目建安总投资估算结果见表8。
表8 项目建设投资估算结果汇总表
序号费用名称工程量单位造价指标估算费用占总费用比例(%)
(平方米)(元/平方米)(万元)
1建筑工程费用90550 4254 38518 69.63%
1.1基础工程费90550 589 5336 9.65%
1.2结构工程费90550 916 8291 14.99%
1.3屋面工程费90550 66 600 1.08%
1.4内外墙面工程费90550 849 7690 13.90%
1.5装饰工程费90550 1483 13431 24.28%
1.6室外工程费90550 350 3169 5.73%
2设备购置及安装工程费90550 1855 16797 30.37%
3项目建安投资90550 6109 55315 100.00%