大盘开发市场运作规律
伴随着中国房地产调控政策的连续出台,国内房地产市场集中度不断提高,房地产市场与金融市场的联系也日益紧密,越来越多的房地产开发商具备了大规模土地开发的实力,中国的城市化进程则为大规模房地产开发提供了广阔的平台。动辄近百万方的项目不断推出,中国房地产开发已经进入大盘开发时代。经过对国内众多30万方以上大盘的研究,针对大盘开发中经常遇到的区域认知度低、区域配套不成熟、开发周期长、人口导入量大、资金需求量大等问题,总结出八点大盘开发的一般规律。
1、基于城市价值角度的拔高定位
大盘关注的是城市层面的机会,如人口转移,城市某类供应短缺。而小盘主要瞄准市场的空白点,大盘不仅仅是瞄准市场的空白点,更重要的是要引导市场需求, 引导市场是否成功关键也在核心吸引力。
大规模开发项目尤其是陌生区大盘的早期客户多具有较强的投资意向。因此,大盘开发,首期一定要预留价值和投资的空间、可见的价值附送。同时,大盘需要营造自己的客户圈层,以建设一个阶层的思路来吸引客户归属。并且,大盘一定要立足于主流客户群,且客户群要复合而非单一,宣传的主流客户要对其它客户群具有吸引和涵盖性。
因此,大规模房地产开发的整体定位一定是要和城市关联的,是站在城市层面、面对未来的、基于区域发展趋势的定位,是从城市价值角度出发的拔高定位。深圳四季花城、华侨城、星河湾等成功大盘项目定位都立足于城市层面,致力于打造城市新的一极。而常规房地产项目的开发,是直接面对竞争的,注重宣传产品本身或者资源方面的竞争价值点。是直面市场竞争的精确定位。
2、贯穿始终的核心价值主张
大盘开发面积大,开发年限长,因此必须保持可持续发展的核心吸引力。它能使本被边缘化的郊区中心化,扩大客户覆盖半径。因此,大盘开发应有始终如一价值主张,给消费者重新定义一种生活方式,演示并传递未来的生活场景,开发商要会当导演。同时,大盘的资源需要人文化,人文产生更高附加值和归属感;大盘持续的卖点始终是综合素质和社区文化。而常规项目的开发更多的是依托城市价值,展示成熟生活氛围。奥林匹克花园“运动就在家门口”运动健康的生活主张打动了无数人的心,成都中海国际社区五星级酒店、涉外医院、国际学校、国际网球俱乐部、高尔夫练习场的建设、海上海国际风情商业街的建设,上海金地格林世界法式风情商业街的建设向消费者展示了未来的生活场景,同时突出了社区文化特色。
3、开发节奏控制是大盘开发利润的主要来源
与常规房地产开发的主要利润来源于竞争优势不同,大规模房地产项目的开发,利润来源于开发节奏。来源于前瞻性视野和市场的预见能力,物业类型的演变、容积率的提高。同时,组团之间应差异化处理,一方面有利于社区建筑的丰富多彩,同时有利于产品价值的不断提升。
与小盘一次开发不同,大盘开发主要采用滚动开发、拉开住宅档次扩大客户群的需求层面及逐步走高档路线的动态的操作手法。大盘的开发有两种模式:规模开发和小步快跑,规模开发往往是对抗大量同质化竞争的手段;小步快跑模式往往用于资金压力大或市场变化快、销售压力大的情况。大盘开发,启动期是关键。启动期是项目立势、占位、概念传播、形成口碑传播的重要阶段。资源要在前期展示,但资源最好的产品适宜推后开发,以博取高价值。
4、配套开发与产品开发联动是陌生区大盘产品价值提升的主要途径
陌生区大盘配套关注的是住宅的价值提升,开发次序及开发节奏的控制。大规模开发的配套是用来展示生活方式、用来示范品质的,培育期较长。在定位阶段弄清楚配套的分级、价值点以及和住宅的联动关系,解决配套的开发次序和开发规模,也就是开发策略的问题,这某种程度决定着项目的成败。
凤凰城的成功,一部分就归功于其“新生活型”的配套模式。除了设置有设施完备、师资力量雄厚的中学、小学、幼儿园以及现代化的图书馆、歌剧院、影剧院与社区专用医院外,凤凰城还首次在小区内兴建了占地8万平方米、总规模达到17万平方米的五星级酒店;2万平方米的商业购物中心;开设有1000多家极具个性化的商铺组成的商业街和面积达1.2万平方米的美食街;还有康体中心、阳光泳池和区域会所等。极大提升了产品价值。
5、超越市场的产品创新作为吸引点,通过组团布局与开发实现大盘整体价值
从规划角度而言,充分利用功能资源和容积率资源,解决不同物业类型间的兼容性及互动关系;不同物业类型与资源及配套的匹配关系。
从产品角度而言,产品往往要有革命性的整体提升,要有转换价值标准——比如从产品到环境,从环境到社区、从社区到生活体验,从生活体验到形成区域价值等。首先,大盘要体现组团价值,组团要有主题,有变化和品种转变,支持不断提升的价位。其次,大盘的要有产品上的创新和宣传,如阳光花房、宽景洋房、坡地建筑等等,新产品能吸引人气。第三,大盘应有丰富的产品线,在满足主流客户需求的基础上,尽量扩大客户层面;同时作为价值示范,物业类型中要有价值标杆。第四,对于郊区大盘,超值感和面积赠送是首期开发重要策略。
万科城市花园产品不断推陈出新。与一期相比,二期北面和南面的“凭栏苑”和“贵馨苑”设计为“情景花园洋房”。情景花园洋房层层退台设计打破了多层的平板形象和建筑形态,多层公寓别墅化处理。满足了现代人们对别墅生活的追求。在丰富产品的同时,提升了产品价值。
6、大规模启势,强化昭示性
大规模项目重在启势,启动区的规模一定要够大,通过节点的布置诠释生活方式,示范项目定位,资源展示要聚集、联系、延伸。值得注意的是启动期往往要有多种产品组合,以体现生活方式为目标,要复合而不要单一,要关注规模的感知价值。
启动区要有标杆物业,关注细节,展示项目品质,“超值感”,通过强强联手及商业联盟给消费者信心。同时,启动区要利用部分核心资源集中展示。启动区选择的原则的一般原则为:规模取势、定位示范、品质展示、资源利用。深圳中信红树湾、华乔城-波托菲诺、天津水上运动世界等成功项目,启动区规模都在8-10万方左右,波托菲诺湖边会所及商业街的建设、天津水上运动世界城休闲风情区及运动体验区的建设都对项目的价值起到了很好的昭示作用。
7、强势营销是大盘营销的基本格调
大盘的竞争不是个别楼盘的竞争,而是区域价值的竞争。如果缺乏区域价值,大盘往往必须自己“营造区域价值”,需要做边界界定和区域营销。强势的概念有利于形成区域中心化与区域价值。成功大盘营销往往是“本地营销游戏规则的重新制定者”。对于郊区大盘而言,往往需要较常规高的营销费用,用于强势推广、特色概念深入人心、建立市场影响。对大盘从硬件看,往往需要有1-2个“震撼点”,形成强势的传播。如创新产品样板段、极尽风情的配套商业等。
“好楼盘会说话”是星河湾的缔造者唯一认可一句广告语,20**年星河湾开盘初一亮相,众人无不为之倾倒,六大园林社区弥漫着浓郁的亚热带风情,两个全天候桥底休闲公园,四个湖泊,首期四个全天候组团泳池。沿江1.83公里实木地板铺就的景观长廊,从50公里以外引来的西江水,8个泛会所,人性化的配套设施,高品质中学,百余种进口建材……,开盘当天,万人涌入星河湾,短短十天,销售金额突破亿元,至今为止,星河湾仍是华南板块中的一颗亮眼明珠。
8、注重企业品牌的社会营销
对于大盘开发,企业品牌的社会营销非常有效:传递开发理念,给消费者信心,同时建立城市里规模开发的话语霸权及保障体系。大规模开发非常有利于企业在城市里建立企业品牌。企业建立品牌两种主要途径:1、建标准,树立行业的一些新标准;2、建立对一种开发模式的话语霸权。例如奥林匹克花园,在南国奥园取得成功后迅速裂变成5个,在广州、番禺、上海、北京等地开花结果,每到一地,都是强势进入当地市场,周边项目招架不及,由于前期品牌树立稳固,后期扩张成本逐渐递减。
20**年4月6日
篇2:电脑市场开发部负责人述职报告
电脑公司市场开发部负责人的述职报告
我到***公司主要负责市场开发和业务方面的工作一年来,我已经完全的融入到了这个集体里。在一年里虽然存在着这样或者那样的问题,我们都尽量的解决了,在下一年里要从以下几方面入手:
首先要降低成本,应该采取的主要措施有:进一步拓宽进货渠道,寻找多个供货商,进行价格、质量比较,选择质量好价格低的供货商供货;勤俭节约,节省开支、避免浪费,工程方案设计要合理;内部消耗降低,日常费用开支、水、电、日常办公耗材尤其是纸张、车辆开支要节俭等问题。
其次也是最重要的部分-----培养意识,服务意识的加强、竞争意识的树立、市场创造意识的培养。我们是以服务为主的公司,可以借助服务去赢得市场,赢得用户的信任。同事之间,企业之间时时刻刻竞争都存在,自己业务水平不提高会被公司淘汰,企业不发展将会被社会淘汰。近几年,耗材市场竞争比较激烈,今年形势将更加严峻。
业务水平和员工素质的提高至关重要,关系到整个企业的发展与命运。业务水平的高低影响到办事的工作效率;员工素质的高低直接影响到企业的社会地位和社会形象。只有具有一支高素质、技术水平过硬的队伍的企业才会有进步、有发展。
加大宣传力度也是市场开发一种重要手段和措施。
一、销售部获得利润的途径和措施
销售部利润主要来源有:计算机销售;电脑耗材;打印机耗材;打字复印;计算机网校等和计算机产业相关的业务。今年主要目标:家庭用户市场的开发、办公耗材市场的抢占www.aishibei.com。针对家庭用户加大宣传力度,办公耗材市场用价格去竞争、薄利多销。建立完善的销售档案,定期进行售后跟踪,抢占办公耗材市场,争取获得更大的利润。这里也需要我们做大量的工作,送货一定及时、售后服务一定要好,让客户信任我们、让客户真真切切的享受到上帝般的待遇。
能够完成的利润指标,***万元,纯利润***万元。其中:打字复印***万元,网校***万元,计算机***万元,电脑耗材及配件***万元,其他:***万元,人员工资***万元。
二、客户服务部获得的利润途径和措施
客服部利润主要来源:七喜电脑维修站;打印机维修;计算机维修;电脑会员制。2002年我们被授权为七喜电脑授权维修站;实创润邦打印机连锁维修站,所以说今年主要目标是客户服务部的统一化、规范化、标准化,实现自给自足,为来年服务市场打下坚实的基础。
能够完成的利润指标,利润***万元。
三、工程部获得的利润途径和措施
工程部利润主要来源:计算机网络工程;无线网络工程。由于本地网络实施基本建成,无线网络一旦推广开来可以带来更多的利润点,便于计算机网络工程的顺利开展,还能为其他部门创造出一个切入点,便于开展相应的业务工作。今年主要目标也是利润的增长点-----无线网,和一部分的上网费预计利润在***万元;单机多用户系统、集团电话、售饭系统这部分的利润***万元;多功能电子教室、多媒体会议室***万元;其余网络工程部分***万元;新业务部分***万元;电脑部分***万元,人员工资***—***万元,能够完成的利润指标,利润***万元。
在追求利润完成的同时必须保证工程质量,建立完善的工程验收制度,由客户服务部监督、验收,这样可以激励工程部提高工程质量,从而更好的树立公司形象。
四、在管理上下大力度、严格执行公司的各项规章制度、在工作效率、服务意识上上一个层次,树立公司在社会上的形象。
对那些不遵守公司规章制度、懒散的员工决不手软,损坏公司形象的一定严肃处理。
五、要建立一个比较完善、健全的管理运行体系。
1、从方案的设计、施工、验收、到工程的培训这一流程必须严格、坚决地贯彻执行,客户服务部要坚持不验收合格不进行维修的原则。
2、尽量创造出一些固定收入群体,如计算机维修会员制、和比较完备的设备维修收费制度,把一些比较有实力、有经济基础的企事业单位、委办*变成我们长期客户。
3、对大型客户要进行定期回访,进行免费技术支持,建立一个比较友好的客户关系。要利用各种手段、媒体,如利用我们自己的主页把公司的收费标准公布出去、从领导到每位员工要贯彻执行。
4、服务、维修也能创造利润。近几年工程越来越少、电脑利润越做越薄、竞争越来越激烈,我们可以从服务、维修创造利润,比较看好的有保修期以外的计算机维修市场、打印机维修市场等。
四、创造学习的机会
不断为员工提供或创造学习和培训的机会,内部互相学习,互相提高,努力把***公司建成平谷地*计算机的权威机构。
职工培训工作是人力资源开发、干部队伍建设与企业文化建设的重要内容,通过培训,可以统一目标、统一认识、统一步调,提高企业的凝聚力、向心力和战斗力。树立学习风气,不懂得要问,不会的要学。
培训内容:一、爱岗敬业:回顾历史、展望未来,了解企业的光荣传统与奋斗目标,增强使命感与责任感,培养主人翁意识。二、岗位职责:学习公司制度、员工纪律,明确岗位职责、行为规范。三、岗位技能:学习从业技能、工作流程及在岗成才的方法。
培训方式:1、公司内部定期不定期安排员工培训。2、积极参与中心或公司组织的管理人员、技术员和全体员工的培训活动。3、走鋈ィ参加培训或参观交流活动?br> 培训目标:为员工在岗成才创造条件,为企业提供员工积累。
我们是一个团结的集体,具有团队精神的集体,变成一支能够打硬仗的队伍。每个部门、每位员工,岗位明确,责任到人,个人奖金与部门效益直接挂钩。这样一来我们应该既有压力又要有信心,没有信心就不会成功,没有压力就不会使人在各个层面进步、提高。
同志们,时间是有限的、尤其是从事我们这个行业的,计算机技术的发展日新月异,一天不学习就会落后,因此现在我们在座的每位职工都应该要有树立时间意识、竞争意识,引用十六大精神里的一句话就是要“与时俱进”。
公司各个部门应互相配合相互协作、按时按量、完成领导交给我们的各项工作任务,努力去实现本次大会制定的121万利润指标。
今后怎么办,我想,绝不能辜负信息中心的各位领导和***30名职工对自己的殷切期望和支持,一定要努力做到以下两点:
1、放下包袱,抛开手脚大干,力争当一名合格的副经理
其工作职责就是开拓市场和***公司的业务,在工作之中一定要严格要求自己、树立自己正确的人生观和价值观、顾全大*,把公司的利益看得高于一切。绝不干有损于***形象的事情。
2、努力学习,提高素质,提高工作能力,和业务水平,为把***建成在平谷地*规模最大、品种最全、最具有权威性的IT企业而努力。
以上是我的述职报告,我会努力配合各个部门制定的利润指标,请各位领导和在座的每位员工进行监督。
篇3:工程公司市场开发部学习交流材料
工程有限公司市场开发部学习交流材料
自公司开展加强学习力培养活动以来，市场开发部积极响应公司的号召，结合部室的业务工作，制订了学习计划，现将学习情况汇报如下：
1、在一如既往地学习专业知识的同时，扩大了学习范围，以集体学习的方式组织部室人员学习了公司领导在公司二届三次职代会中的讲话，对公司的经营状况有了全面的了解，对公司具备的优势及存在的问题有了更进一步的认识，也深刻体会到公司的荣誉与我们每个人都息息相关，一荣俱荣，一损俱损。在工作中，要求我们始终要以主人翁的姿态维护企业的形象，甘于奉献，扎实做事，与企业共甘苦。
2、以自学的方式学习了“卓越员工的12项修炼”，并要求大家做好笔记及积极撰写心得体会。比如书中第1项修炼所说的敬业是最卓越的工作态度，通俗地讲解了敬业就是敬重自己的工作，把工作当成自己的事情，具体表现为忠于职守，尽职尽责，一丝不苟，全心全意，善始善终等职业道德，其中揉和了使命及责任感。正是基于对“敬业”一词更深层次的认识，我部室的全体人员在编制时限性强的资格预审文件及投标文件时，主动放弃节假日乃至正常的休息时间，发扬突击作战的精神，不等不靠，积极主动，尽自己的最大能力保证高质量的完成每一份文件的编制。第7项修炼“决不找任何借口”中的第4条“千万不要为犯错误找借口”讲到，作为一名员工，在工作中难免会犯一些错误，如何避免重复犯错误这是每一个员工在工作中必须解决的问题，对此我们有深刻的体会。我们效仿文章中典型事例的做法，要求每人准备了一个特别的笔记本，专门记录自己在业务中所犯的错误，并简要分析错误所造成的影响，并能时常翻阅，使错误成为经验和教训，有效避免了类似错误再次发生，也为编制高质量的标书提供了保证。
承揽是企业永恒的主题，也是我们工作的主旋律，只有通过不断的学习，才能加强专业知识的学习和提高我们业务工作能力，达到学习与工作相互促进的目的，真正实现企业提高学习力的任务。