现代营销十原则
一、需求创造原则
需求创造原则是支撑市场营销的诸原则中的核心原则。该原则认为,需求并非固定或有一定限度,而可以通过企业的努力去扩大和创造。例如,美国摩托车市场就是日本本田创造的。当时,美国摩托车市场只有年销售量6万台的规模,而且都癖好大型摩托车。60年代本田及其50cc超小型摩托车进军美国市场,并建议美国普通家庭生活中使用摩托车,但美国市场上并没有显现出对它的需求。经过一段时间努力,终于打开了美国摩托车市场的大门,创造了年销售量高达100万台以上的需求。
1、需求创造原则要求企业明确需求的可创造性
其一,需求具有多样性、发展性和层次性等特点。它会随社会和科技进步以及经济发展而变化。其二,有些需求实际存在,但却没被企业发现或者企业对其不予关注。这往往是因为这些企业根本不考虑有这样的需求存在,也不去进行调查分析,而一味地“坚信企业自己的想法,固执己见”,或者“构思僵化”等所致。其三,连顾客自己也不知道是否存在的需求,即浴在需求。要靠企业去挖掘,去诱导。例如,日本一家巧克力公司利用日本 追求西方生活的心理,通过一切宣传手段,培养日本青年人过“情人节”的习惯。 宣布在情人节期间购买巧克力可半价优惠,还为此开发出种精美的巧克力。通过努力,最后终于达到了目的,在日本形成了过情人节,并赠送巧克力的风尚,该公司也成了日本最大的巧克力公司。
2、需求创造原则
要求企业懂得如何创造需求,即发现、创造、提供什么样的价值。现在最重要的是,企业必须提供顾客认为最有价值的利益,即真正解决顾客问题和满足顾客需求的产品和服务。化妆品为顾客提供的利益是“美“。如果企业站在顾客的角度来考虑问题,把“售货处”当作“购货处”甚至“使顾客心情舒畅的场所”来对待,那么就一定能创造并获得更多的需求。
二、目标诉求原则
营销大致经历了三个阶段:一是大量营销,即大量生产和销售单一产品;二是多品种营销,即生产和销售两种以上不同规格、式样、花色的产品,但没有针对性,只是给顾客提供了几种选择;三是目标营销,即针对自己所选定的目标市场开展营销。这就要求产品、价格、渠道、促销等都必须与目标市场相适应,以目标市场的需求为其产品的诉求点,以目标人群为其诉求对象,制定目标人群能接受的价格,开拓最能接近目标人群的渠道,采用目标人群普遍欢迎的促销方式和广告媒体。 香港牛奶公司“高钙牛奶”诉求“高钙”,诉求对象为年龄在25—40岁的、受过教育的、有较高收入的女性。其理由是:第一,“高钙”能预防骨质疏松症,而在香港,有骨质疏松症隐患的人以25—40岁的女性居多;第二,“高钙牛奶”在香港是一种全新产品。“高钙牛奶”由于诉求明确,结果取得了巨大成功.在消费牛奶市场上远远甩开竞争对手,占到市场份额的56%,而牛奶公司在整个乳品市场的份额也由54%升至70%。
三、非价格竞争原则
企业间竞争大致可分为两类:价格竞争和非价格竞争。价格竞争 是通过降价来使顾客花更少的钱却得到同样满足的一种竞争。如果在产品、服务等其他方面几乎相同的情况下,往往容易陷入价格竞争,使企业成为“无利益的繁忙”。只要对近几年我国市场上价格大战稍加回顾就会一目了然。价格竞争用来评价价值的尺度是大家都知道的价格, 所以价格的决定就显得非常重要。 非价格竞争,就是为顾客提供更好、更有特色,或者更能适合各自需求的产品和服务的一种竞争。非价格竞争,对顾客和企业都有利。第一,产品和消费者需求都存在差异性;第二,不同的产品有不同的价格需求关系,一些体现身份地位的产品非高价卖不出。如汽车就有两种职能;“身份象征”的社会职能和作为运输工具的物理职能。美国通用汽车公司在30年代推出价格为7000美元的卡迪拉克新车而一举获得巨大成功。卡迪拉克的顾客不是购买运输工具,而是购买地位和身份。第三,运用价格以外的竞争手段,如产品的品种、质量、性能、专利、品牌、款式、特色、包装、保证、服务、形象、各种促销活动等来唤起顾客的购买欲望,并使其购买产品,从而达到战胜竞争对手的目的。
四、流通网络化原则
流通网络是在从上游的制造商到下游的消费者的路径过程中,制造商与流通业者、消费者在连接点的有机联系,形成网络系统,积极开展相互间的协作。企业不仅要制造或采购适合顾客需求的产品和服务,而且还要构筑起能顺利、及时将其转移给顾客的流通渠道,否则无法产生销售,实现交换。另外,从维持产品和服务价值的角度来讲,其关键是要通过一定的渠道将其优秀价值向市场和顾客进行说明、说服和推荐。因此,必须建立起制造商、流通业者和消费者或用户间的有机网络,构筑起完备的流通系统,运用通信技术和信息技术积极有效地开展与市场的沟通活动。 在一定意义上讲,流通网络的形成是保证大量销售的重要依据。日本的大量生产时代,一些综合性家电企业,为了保证大量销售,建立起了系列批发商和系列零售商。如松下公司的系列零售店仅国内就多达27000个,从而实现了其家用电器像自来水一样流入各家庭的梦想。
五、企业主体性原则
市场营销总是站在以企业为主体的角度来考虑企业主体原则。该原则认为,企业生产出来的产品和服务决不会像自然流水一样地流通,而要求企业有意图、有计划地开展市场营销活动。也就是说,这些业务的关系者涉及到制造业者、批发业者和零售业者等流通的各个阶段,希望处在各个阶段的企业都能开展各自的市场营销活动。换言之,流通过程中的企业都必须积极主动地分别开展对应市场的活动,即市场营销活动。
六、科学认识市场原则
在市场营销中市场和顾客是出发点。但并不能因为作为这种出发点的市场和顾客发生着较大变化而受其影响,而必须正确地掌握现场、现实和现物的实际情况。为此,必须坚决克服那种单凭感觉和经验的自我本位主义、主观主义,要充分运用市场分桥、消费者行为分析、竞争分析、顾客满意度调查、各种实验、试销等科学的分析技术,正确地把握市场和顾客的现状和发展趋势。另外,企业之间,围绕所限定的买卖活动展开激烈的竞争,这不仅要求企业付出极大的努力,而且还必须积极探索合理的竞争机制,采取适当的竞争对应措施。
七、全面营销原则
近几年来,我国出现消费疲软,进入了“不好卖”的时代,造成了价值3万多亿元的产品积压。然而在这“不好卖”的时代里却有不少制造商连续推出走俏产品,也有一些大型零售商销售势头强劲,生意兴隆。从这“好卖”和“不好卖”的产品中得出一条规律:在社会和市场成熟化、消费需求多样化的时代,好卖的产品不是以制造商和卖主的立场开发和采购的产品,而是应该从消费者和用户的立场开发、制造或采购产品。因此,企业需要建立起一种全面营销体制,如同斯坦福大学教授理查德·P·巴戈茨所指出,现代市场营销具备一种统括职能。即由原来与生产、财务、人事、研发等职能平行转变为将其统括起来及时有效应付激变环境的最重要的职能。
1、市场营销的概念和策赂广泛渗透到各部门,即从董事会到工厂的生产线;广泛深入人心,即从经营者到一般从业人员。换言之,全面营销也就是全公司营销,全体员工营销。
2、企业所有部门都必须树立起市场营销观念,服从市场营销,服务于市场营销。
3、公司以市场(顾客)为导向,根据市场营销的需要来确定企业的职能部门及其人员配置,分配经营资源,决定企业总体发展方向。
4、实行职能重点转移,制造商要由“销售已经开发、生产的产品,转向开发、生产好卖的产品”;流通业者要由原来“销售已采购的产品转变为采购畅销的产品”。
5、企业要克服自以为是的观点,不要认为自己的产品是好东西,就一定会人见人爱;要知道人家凭什么非得爱你,非得买你的产品不 可,你的产品究竟能给消费者和用户带来什么好处,具备什么样的特色,是否能比其他产品更好地满足其需求,等等
6、全面运用营销手段。
(1)即要运用各种营销手段,又不能是简单相加,而应有机结合,相互协调,如不同的产品,制定不同的价格,选择不同的渠道,采取不同的促销方式;
(2)营销手段的组合并非静态不变,应设动态把握,适时调整,如产品生命周期所处阶段变化时,其他营销手段也随之改变。
八、推拉结台原则
各种促销措施归结起来不外乎推进策略和拉引策略。
推进策略,是指制造商派推销人员作用于批发商,促进产品交易,批发商再向零售商推销产品,零售商再向消费者推销产品,这样,从上游到下游,一个阶段一个阶段地进行信息传递和沟通,并转移其产品。
拉引策略,是指制造商直接作用于消费者,唤起消费者的兴趣和购买欲望,引导消费者到商店寻购其产品,零售商再向批发商,批发商再向制造商寻问或订购产品。
1、推进策略必须说服流通业 者,调动流通业者的积极性,所以人员推销的沟通形式最受重视,其次是营业推广,这包括对流通业者的推销活动和销售店支援活动等。相反,拉引策略面对消费者,向消费者传递信息,唤起消费者的兴趣和欲望,为此,需要打广告,搞公共关系, 进行消费者教育,或者直接邮寄广告等。
2、最现实且最有效的做法,并不是其中哪一个,而应该是前拉后推,推拉结合。这对消费者和中间商都非常重要。不过也有几个因素必须予以考虑。第一,根据产品特性,其侧重点要有所不同。第二,在顾客心理过程中不同阶段,要区别运用推拉策略。第三,推拉必须有机配合,协调启动。一是要把握好时机;二是要使拉引可涉及的范围与流通业者的覆盖面基本吻合。
3、在推进流程中,信息的传递和沟通不能是单纯的接力式,制造商应该在整个过程中发挥主导作用,首先向批发商,接着要配合和协助批发商向零售商,再配合零售商向消费者推进。例如,向终端提供宣传手册、展示牌、招贴、灯箱、POP等,进行硬 包装,营造引导购买的氛围,同时进行软包装;搞好与店铺的关系,培训、激励营业员,甚至派推销员到终端直接向消费者推销产品。
九、社会责任原则
当今时代,企业规模不断扩大,对社会的影响也越来越大。因此,企业的市场营销活动要被社会所接受,承担起对社会的责任。
1、保护消费者。企业要按法律要求保护消费者及其利益,并使其享受应该享有的权利
2、顾客满意(CS)。要改革职工意识,以顾客为中心推进经营活动。如果顾客不满意就不会再购买,或者不再光顾。市场营销活动的最终日的就是要使顾客满意。
3、保护地球环境。近年来,绿色营销、绿色产品、绿色消费、绿色消费者等词语象雨后春笋一样涌现出来。企业必须面对并适应这种“绿色”趋势。
4、消费需求与社会的协调。
(1)既要满足消费者的需要和欲望,又要符合道德规范,符合消费者和整个社会的长远利益。如吸烟,虽然有很大的需求,但它无论对吸烟者本人还是对其他人都会造成危害。
(2)要正确处理消费者欲望、企业利润和社会整体利益之间的矛盾,统筹兼顾。
(3)要考虑企业发展和社会的协调。
(4)要考虑目的性结果与伴随性结果的一致性或者预防伴随性结果的负面影响。如特殊钢厂,其目的是为顾客制造高性能的金属,但它却在实现其目的的同时,产生出噪音,放射出热量,排放烟雾和有害气体等。
十、创新原则-市场营销要运用动态的观点坚持不断创新
1、开拓新市场,创造新需求,发现新的市场营销机会。
2、开发新产品。随着科学技术的进步,产品生命周期不断缩短,更新换代加快,要求企业不断地开发新产品。
3、新价格的确定。包含三个意思:
(1)要求企业不断改进工艺,提高效率,降低成本,以适应市场上的价格变化;
(2)根据产品所处生命周期的不同阶段和竞争者价格策略及时做出反映,调整产品价格策略;
(3)价格的决定要贯穿一个观念,即:产品要在自由竞争市场上接受消费者冷酷的挑选。产品的成本与消费者没有多大关系,主要看其产品对消费者是否有价值,有多大的价值。
4、改革流通渠道,导入新的渠道模式。最近我国流通业态发生了很大变化,导入了不少新的业态,如邮购、电视购物、直销、超级市场、折扣商店、平价商店、专门商店、便利商店、仓储商店、量贩店等。尤其成为热门话题的电子商务、网络营销,这是在今后必定大力发展的新的渠道模式。
5、开发新的促销方式或在现有方式上增加新的内涵。据有关报道,5年后,美国的网络广告将超过电视广告。
篇2:抢购营销策划模式
“抢购营销”策划模式
抢购是房地产营销中的至高境界;抢购,是项目人员精心策划的结果。只有让市场处于饥饿状态,供不应求的产品才会被抢购,只有物超所值才会被追求。让你的项目供不应求,物超所值,这就是营销人员的策划目标。
抢购营销的定位秘诀:
规模至大,惟一,超前,领先市场;通过定位让你的产品在市场竞争中脱颖而出;通过定位让项目拥有更多的附加值,从而使项目物超所值,供不应求的产品在市场上才会被抢购。
抢购营销的环境秘诀:
政府支持,政策配合,整合、规范市场,项目开发符合政府规划,符合市场需求,以产品引导市场。
抢购营销的整合推广秘诀:
现在是注意力经济时代,如何整合推广,吸引市场眼球,迅速打响品牌,已成为项目推盘关键。市场上同类产品比比皆是,你是“重点”,他是“标志性建筑”,她又是什么“示范性工程”,口号一个比一个大,一个比一个响,你的项目如何快速形成品牌效应,如何通过铺天盖地的大型活动整合营销推广,通过轰动全城的公关策划聚拢人气、引爆市场是关键。
抢购营销的广告秘诀:
做有记忆点、有附着力的广告,强调个性化、差异化,根据目标客户的深层心理需求,用广告引爆抢购风潮。
抢购营销的价格秘诀:
用价格引爆是关键,而只有物超所值才会被追求,如何让你的项目物超所值?动用价格势能,让你的项目在消费者脑海中的价格与项目实际的推盘价格形成一个大幅度的剪刀差,让买家觉得物超所值;其次,通过定位让项目拥有更多的附加值,也是形成价格势能的关键所在。只有物超所值,供不应求的产品在市场上才会被抢购。
抢购营销的销售秘诀:
掌握好销售时机,闪亮登场。在正式销售前,先声夺人,制造舆论,限时抢购,用提前预订、发放认购证、购房号等手法收集客源,让一个月甚至几个月积累的客户集中在开盘那几天来现场,场面自然十分热闹,造成哄抢态势。
打时间差,在目标客户层中形成耳语,利用小道消息,加上开盘购房打折,或者采取送空调、送装修等手段吸引购房者。至于商业地产,则不能单纯考虑一卖了之,必须统筹兼顾租售策略、租售比例、租售时机,尽量优先保证经营大户、经营户,其次才是投资者,以免为以后的招商经营带来隐患。
抢购营销的销控秘诀:
全面掌握,吊起来卖,一切尽在掌握之中,合理地通过调升价向市场广而告之,来引导销售。
有节奏有计划地推出认购单位,将好单位、差单位统盘考虑,避免一窝峰似的抢走好单位,留下相对差的单位。有销售旺场时掌握好调、升价的幅度和时机,并向市场广而告之,形成项目热销不愁卖的感觉,促进销售。同时避免因低价开盘造成抢购而使利润减少,还要避免因旺铺盲目升价调价过快、过高,而使销售明显放慢。同时在形成抢购时要掌握好封盘的时机,并适当考虑保留单位的数量,为项目的利润最大化及后期开发埋下抢购的伏笔。
抢购营销的卖场秘诀:
排队造势法,形成人气效应,大户效应,大户优先认购;再运用鲶鱼效应去激活,放大羊群效应。所谓鲶鱼效应,是指商业地产销控中的散户,由于销控中策划人员规定大户可优先认购,那么未组织起来的散户如热锅中的蚂蚁,也像鱼群中的鲶鱼,会积极主动地组织众多散户在一瞬间集结成20户、50户,甚至100户为一个大户单位加入抢购的行列。
商业地产抢购营销的操盘秘诀:
帕累托——80/20法则,针对关键的少数,目标瞄准大户。通过大户聚集、吸引众多散户,形成羊群效应、跟风效应。这里的大户不是指投资大户,而是真正意义上的实力派行业大户、经营大户和主力商家。
能够实施“抢购营销”的条件是符合社会良知规范。笔者也认同把“抢购营销”作为一个营销效果检验标准的心态,而不是规定招式,更不能是最终定要追求并达到的目标。这样“抢购营销”是策划人员项目操作后顺其自然产生的现象,带一点天意的成分。如果发展商和项目策划人员有足够的策划力和执行力来实施“抢购营销”策略,我们相信其必然有足够的执行力和策划力来做好产品。产品好,是营销成功的前提,抢购营销所起到的作用可以加快消费者的选择过程,实现整体快速出货,从而为项目的后期开发奠定了良好的基础。
篇3:中原地产代理营销策略解析
中原地产代理有限公司创立于1978年,现已发展成为香港最具规模和最受客户信赖的地产代理公司之一。中原在香港的分行超过180间,员工有2600多人,现在每月促成的生意额超过300亿港元,在香港地产代理行业中具有举足轻重的领导地位。除了代理各类楼宇的租售业务外,中原还雇有测量师为客户提供多项专业服务。此外,中原在北京、上海、广州、重庆等几十个大城市均设有分公司,积极拓展国内地产代理业务,雇用的员工亦有数千人。可以说,在国内地产界,中原也是无人不晓。中原获得这样骄人的成绩,它的成功之道是什么呢?
1.敢于创业
中原地产的创始人施永青先生,在中学毕业后出来工作,先是在工人夜校教了8年书,后来出来打工。过了一段时间,他深感由于学历不够,打工不会有什么前途,而施永青又是一个极有主见、有能力同时反叛精神很强的人。他觉得打工的收入与自己的贡献不相称,更主要的是难以发挥自己的聪明才智,因此他毅然辞掉工作和一个中学同学合伙,每人出5000块钱,开始了他们的地产代理生意,而“中原”这个名称是他的一个朋友注册的进出口公司的名称。为节省注册费就借用了这个名字,没想到如今成了名牌。关于创业,施永青有他独到的见解,他认为,创业不一定要死守什么规则,正所谓,“条条大路通罗马”。由自己走出来的路才有满足感。所以适合创业的人有两种:一种是愿意承担自己成败风险的人。另一种是有自己主见,希望有发展空间的人。当时社会上有高学历的会计师、医生、律师等专业人士都属于收入稳定的职业,不需出来创业,那时的创业者多是一些所谓走不上正路的人。如读书少的,难民,失婚的妇女等,可是说是逼上梁山。
2.独沽一味,诚信为本
中原刚创业时,社会的地产公司名为地产代理,实际上是炒楼为主,代理为辅。而这种既炒楼又代理的方式是不符合客户利益的。因为凡卖家都想卖得最高价钱,买家都想以最低价买进,而炒家自己也想以低价买进、高价卖出,正好与买卖客户的利益相矛盾,对买卖双方都不公平。施永青看到了这种弊病,敏锐地感觉到,凡缺失中必有商机。于是中原旗帜鲜明地打出“我们独沽一味”的口号,专职做代理,决不做炒家。这样就能做到把市场上最便宜的楼盘介绍给买家,同时把出价最高的买家介绍给卖家。中原就是以自己的公正和诚信赢得买卖双方的信任,业务得到迅速发展。对此,施永青总结为“专注才有力量”。
3.为客户提供全面服务
随着香港经济的起飞,地产代理业务也逐步迈向多元化,中原初时以代理二手住宅买卖闻名,随后凭着敏锐的市场触觉,中原在工业楼宇、写字楼和商铺的代理方面都下了很多功夫。这三方面的地产经纪队伍已超过100人,每月促成的交易数以亿计。中原亦及时占领了另一个阵地,即大型一手楼盘项目,成功地拿到了香港和中国内地多个大楼盘的独家代理权。
除代理业务外,中原下属的中原物业顾问有限公司还向客户提供与地产买卖相关的各类专业服务,如估价、许租、补地价、改楼契以至索偿等。在香港,一般测量行不擅长做二手代理业务,而一般的地产代理行也不提供专业测量服务。中原将两者业务结合起来为客户提供一条龙服务,大大方便了客户,同时也大大增加了营业额,做到服务全面发展、业绩大上台阶。
4.优质服务,严格管理
地产代理要收取客户的佣金就必须提供优质的服务去满足客户的要求,因此,中原对员工的素质十分重视,下大力气对所有员工进行各类培训,包括新入职员工的特别培训和每月的专题培训以及经验交流等,使员工始终保持在最佳的服务状态。同时,公司制定清晰的政策指引和切实的指导制度,还在公司网站上设有“公开PARTY任你讲”的窗口,让员工有机会对公司业务发表自己的意见。
20多年来,中原地产培养了大批精英人才,并大胆使用他们。施永青大胆借用封建社会时的井田制度,给分行经理划一块地盘,谁有领导才能又有魅力承担风险的,就分封一块领地给他,让他们独立自主地与发展,收成与股东平均分摊,施永青笑称此为诸侯割据。由于中原培养出大批这种人才,中原稳居同行业的领导地位,堪称地产代理界的少林寺。