“抢购营销”策划模式
抢购是房地产营销中的至高境界;抢购,是项目人员精心策划的结果。只有让市场处于饥饿状态,供不应求的产品才会被抢购,只有物超所值才会被追求。让你的项目供不应求,物超所值,这就是营销人员的策划目标。
抢购营销的定位秘诀:
规模至大,惟一,超前,领先市场;通过定位让你的产品在市场竞争中脱颖而出;通过定位让项目拥有更多的附加值,从而使项目物超所值,供不应求的产品在市场上才会被抢购。
抢购营销的环境秘诀:
政府支持,政策配合,整合、规范市场,项目开发符合政府规划,符合市场需求,以产品引导市场。
抢购营销的整合推广秘诀:
现在是注意力经济时代,如何整合推广,吸引市场眼球,迅速打响品牌,已成为项目推盘关键。市场上同类产品比比皆是,你是“重点”,他是“标志性建筑”,她又是什么“示范性工程”,口号一个比一个大,一个比一个响,你的项目如何快速形成品牌效应,如何通过铺天盖地的大型活动整合营销推广,通过轰动全城的公关策划聚拢人气、引爆市场是关键。
抢购营销的广告秘诀:
做有记忆点、有附着力的广告,强调个性化、差异化,根据目标客户的深层心理需求,用广告引爆抢购风潮。
抢购营销的价格秘诀:
用价格引爆是关键,而只有物超所值才会被追求,如何让你的项目物超所值?动用价格势能,让你的项目在消费者脑海中的价格与项目实际的推盘价格形成一个大幅度的剪刀差,让买家觉得物超所值;其次,通过定位让项目拥有更多的附加值,也是形成价格势能的关键所在。只有物超所值,供不应求的产品在市场上才会被抢购。
抢购营销的销售秘诀:
掌握好销售时机,闪亮登场。在正式销售前,先声夺人,制造舆论,限时抢购,用提前预订、发放认购证、购房号等手法收集客源,让一个月甚至几个月积累的客户集中在开盘那几天来现场,场面自然十分热闹,造成哄抢态势。
打时间差,在目标客户层中形成耳语,利用小道消息,加上开盘购房打折,或者采取送空调、送装修等手段吸引购房者。至于商业地产,则不能单纯考虑一卖了之,必须统筹兼顾租售策略、租售比例、租售时机,尽量优先保证经营大户、经营户,其次才是投资者,以免为以后的招商经营带来隐患。
抢购营销的销控秘诀:
全面掌握,吊起来卖,一切尽在掌握之中,合理地通过调升价向市场广而告之,来引导销售。
有节奏有计划地推出认购单位,将好单位、差单位统盘考虑,避免一窝峰似的抢走好单位,留下相对差的单位。有销售旺场时掌握好调、升价的幅度和时机,并向市场广而告之,形成项目热销不愁卖的感觉,促进销售。同时避免因低价开盘造成抢购而使利润减少,还要避免因旺铺盲目升价调价过快、过高,而使销售明显放慢。同时在形成抢购时要掌握好封盘的时机,并适当考虑保留单位的数量,为项目的利润最大化及后期开发埋下抢购的伏笔。
抢购营销的卖场秘诀:
排队造势法,形成人气效应,大户效应,大户优先认购;再运用鲶鱼效应去激活,放大羊群效应。所谓鲶鱼效应,是指商业地产销控中的散户,由于销控中策划人员规定大户可优先认购,那么未组织起来的散户如热锅中的蚂蚁,也像鱼群中的鲶鱼,会积极主动地组织众多散户在一瞬间集结成20户、50户,甚至100户为一个大户单位加入抢购的行列。
商业地产抢购营销的操盘秘诀:
帕累托——80/20法则,针对关键的少数,目标瞄准大户。通过大户聚集、吸引众多散户,形成羊群效应、跟风效应。这里的大户不是指投资大户,而是真正意义上的实力派行业大户、经营大户和主力商家。
能够实施“抢购营销”的条件是符合社会良知规范。笔者也认同把“抢购营销”作为一个营销效果检验标准的心态,而不是规定招式,更不能是最终定要追求并达到的目标。这样“抢购营销”是策划人员项目操作后顺其自然产生的现象,带一点天意的成分。如果发展商和项目策划人员有足够的策划力和执行力来实施“抢购营销”策略,我们相信其必然有足够的执行力和策划力来做好产品。产品好,是营销成功的前提,抢购营销所起到的作用可以加快消费者的选择过程,实现整体快速出货,从而为项目的后期开发奠定了良好的基础。
篇2:写字楼营销策划模式
写字楼营销策划模式
市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和服务并以一定方式转移给消费者的过程，写字楼的营销包括写字楼的市场研究、定位、销售的全过程。而本次讨论范围为写字楼销售阶段的推广过程及方法，也就是“以一定方式转移给消费者的过程”。这个过程包括销售和出租两种形式。在下面的叙述中分别予以说明。
写字楼销售的一般推广过程及方法
1、写字楼销售的一般阶段划分：
*第一阶段：寻找客户订作式生产(项目导入期)
此阶段为项目初期阶段，一般项目地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权，此阶段的任务是找到合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产。该阶段一般持续到项目破土动工。
*第二阶段：寻找大型客户进行整售(项目导入期)
此阶段项目处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。
第一及第二阶段一般处于项目导入期，此阶段宣传的意义在于对项目进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。
*第三阶段：全面销售阶段(开盘期、强销期)
在此期间，项目主体结构封顶，项目以准现房姿态推向市场。
开盘期，此阶段以导入期为基础进一步扩大项目知名度，不过因为有了销售任务，所以在企业新闻策划的基础上进一步增加了硬性广告，且广告发布频率也有所增加。这是广告发布的第一个高潮,同时也标志着强销期的开始。强销期，综合运用大众媒体(报纸、广播)进一步提高提升产品形象。各项销售工具全部到位。此时的广告投放以硬性广告为主，针对主要卖点做纯销售式广告，和销售有力配合，促成更高的成交额，减轻收尾工作的压力，同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传，为后期工作做准备。
*第四阶段：散售为主，租赁为辅，消化尾房(持续期、收尾期)
在本阶段，项目内外装基本完成，进入现房入住阶段。一般此阶段以散售为主，租赁为辅。
持续期主要广告策略为：利用报纸做已成交客户证言式广告，以维持消费者的记忆度，增强买家和潜在消费者的信心。收尾期主要采取：脉冲式发布策略，减少发布频率，但维持较长的发布时间，大众性媒体广告发布较少，专业性媒体较多。
小结：写字楼销售一般第一、第二阶段很难达到预期的效果，所以第三阶段才是销售的重头戏。因此一般写字楼的推广都主要是为第三阶段服务。
2、写字楼一般销售方式
*现场接待(坐盘销售)
现场接待是房地产销售工作中最为重要的方式，产品的最终成交多为通过与客户在现场接待中心的谈判完成。这种方式的特点为客户购买特征比较明显，目的基本明确;同时，客户已通过对现场的观察产生了一定程度的兴趣，此时辅以销售人员的努力游说较容易达到促成成交的目的。坐盘销售需要在广告宣传上予以较大的支持，以吸引客户注意，促使其拨打热线咨询电话或前来现场咨询，销售人员即可通过游说促成交易。
*直销
专员直销：聘请有“关系”人士针对写字楼有需求的企事业单位进行攻关，往往会起到事半功倍的效果。
电话直销：根据项目定位，从商业电话簿或名片上找到客户电话，用电话方式咨询其有否需求，但命中率较低。
扫展会：是不错的办法，根据写字楼的定位遇到恰当的的展会去派发项目资料，有利于项目销售。
扫楼：是比较有效的一种办法，进入大厦派发项目资料及名片予客户。增加项目知名度，累计项目潜在客户。此种方法一般比较耗费人力，需要长期的积累一般为中介二手部门采用。
小组公关模式：是由销售代表——销售主管——销售经理——公关经理——总经理等所构成的流水作业过程，并在中间穿插工程、财务等部门的配合，侧重集体作业，适合整售策略。
第一部分:活动策划案书的写作
活动策划方案是公司或企业在短期内提高销售额，提高市场占有率的有效行为，如果是一份创意突出，而且具有良好的可执行性和可操作性的活动策划案，无论对于企业的知名度，还是对于品牌的美誉度，都将起到积极的提高作用。
活动策划案是相对于市场策划案而言的，严格地说它是从属与市场策划案的，他们是互相联系，相辅相成的。它们都从属与企业的整体市场营销思想和模式，只有在此前提下做出的市场策划案和活动策划案才是具有整体性和延续性的广告行为，也只有这样，才能够使受众群体一个同意的品牌文化内涵，而活动策划案也只有遵从整体市场策划案的思路，才能够使企业保持稳定的市场销售额。
活动策划案形式多样，一般而言，包括ROADSHOW、产品说明会(发布会)、节日促销、新闻事件行销等，而对于上述的任何一种方案，针对于不同的企业情况和市场分析，都可以衍变出无数的形式。活动策划往往对于新产品上市、产品终端铺货和产品转型具有直接的效果，所以它也是广告策划中的一个重要组成部分。
对于一些刚接触广告，或者刚接触策划的业内朋友来说，可能他们在书写活动策划案的时候往往很难达到预期的效果，甚至是一些从事多年策划的广告人，有时候也难免犯错，那么，怎么样才能写出一份理想的活动策划案呢?我觉得需要注意以下几点：
1.主题要单一，继承总的营销思想
在策划活动的时候，首先要根据企业本身的实际问题(包括企业活动的时间、地点、预期投入的费用等)和市场分析的情况(包括竞争对手当前的广告行为分析、目标消费群体分析、消费者心理分析、产品特点分析、等)做出准确的判断，并且在进行SWOT分析之后，扬长避短地提取当前最重要的，也是当前最值得推广的一个主题，而且也只能是一个主题。在一次活动中，不能做所有的事情，只有把一个最重要的信息传达给目标消费群体，正所谓“有所为，有所不为”，这样才能把最想传达的信息最充分地传达给目标消费群体，才能引起受众群关注，并且比较容易地记住你所要表达的信息。
2.直接地说明利益点
在确定了唯一的主题之后，受众消费群体也能够接受我们所要传达的信息，但是仍然有很多人虽然记住了广告，但是却没有形成购买冲动，为什么呢?那是因为他们没有看到对他们有直接关系的利益点，因此，在活动策划中很重要的一点是直接地说明利益点，如果是优惠促销，就应该直接告诉消费者你的优惠额数量，而如果是产品说明，就应该贩卖最引人注目的卖点，只有这样，才能使目标消费者在接触了直接的利益信息之后引起购买冲动，从而形成购买。
3.活动要围绕主题进行并尽量精简
很多策划文案在策划活动的时候往往希望执行很多的活动，认为只有丰富多彩的活动才能够引起消费者的注意，其实不然，其一，容易造成主次不分。很多市场活动搞得很活跃，也有很多人参加，似乎反响非常热烈，但是在围观或者参加的人当中，有多少人是企业的目标消费群体，而且即使是目标消费群体，他们在参加完活动之后是否纷纷购买产品?目前一些策划者经常抱怨的一个问题就是围观者的参与道德问题，很多人经常是看完了热闹就走，或者是拿了公司发放的礼品就走了。其实这里的问题就在于活动的内容和主题不符合，所以很难达到预期效果，在目前的市场策划活动中，有一些活动既热闹，同时又能达到良好的效果，就是因为活动都是仅仅围绕主题进行的。其二，提高活动成本，执行不力。在一次策划中，如果加入了太多活动，不仅要投入更多的人力物力和财力，直接导致活动成本的增加，而且还有一个问题就是容易导致操作人员执行不力，最终导致案子的失败。
4.具有良好的可执行性
一个合适的产品，一则良好的创意策划，再加上一支良好的执行队伍，才是成功的市场活动。而执行是否能成功，最直接和最根本地放映了策划案的可操作性。策划要做到具有良好的执行性，除了需要进行周密的思考外，详细的活动安排也是必不可少的。活动的时间和方式必须考虑执行地点和执行人员的情况进行仔细分析，在具体安排上应该尽量周全，另外，还应该考虑外部环境{如天气、民俗}的影响。
5.变换写作风格
一般来说，策划人员在策划案的写作过程中往往会积累自己的一套经验，当然这种经验也表现在策划书的写作形式上，所以每个人的策划书可能都会有自己的模式。但是往往是这样的模式会限制了策划者的思维，没有一种变化的观点是不可能把握市场的。而在策划书的内容上也同样应该变换写作风格，因为如果同一个客户三番五次地看到你的策划都是同样的壳子，就很容易在心理上产生一种不信任的态度，而这种首因效应有可能影响了创意的表现。
6.切忌主观言论
在进行活动策划的前期，市场分析和调查是十分必要的，只有通过对整个市场局势的分析，才能够更清晰地认识到企业或者产品面对的问题，找到了问题才能够有针对性地寻找解决之道，主观臆断的策划者是不可能做出成功的策划的。同样，在策划书的协作过程中，也应该避免主观想法，也切忌出现主观类字眼，因为策划案没有付诸实施，任何结果都可能出现，策划者的主观臆断将直接导致执行者对事件和形式的产生模糊的分析，而且，客户如果看到策划书上的主观字眼，会觉得整个策划案都没有经过实在的市场分析，只是主观臆断的结果。
最后，一次促销不可能达到巨大的效果，也不能因此就建立起名牌，所以千万别想通过一次活动解决所有的问题，一次活动只能主要解决一个问题，在品牌的建设和商品的销售上，只有坚持正确的营销思想，并且在此思想下在适当的时间和适当的地点进行适当的促销活动，才能使企业更快更好地继续发展下去。