房地产英文概念
一、最成功的区位概念CBD
CBD是Central Business District的缩写。
CBD肯定是一个标准的舶来品,最早见诸北京媒体的CBD可以考证到《北京房地产》杂志1994年第5期,一篇名为《王府井地区宜发展世界级的中央商务区》的文章明确提出了CBD的概念,文中提到:若纽约没有曼哈顿,伦敦没有道克兰,这两个城市将会什么样?然后点出王府井地区恰恰拥有了CBD所有的特征。这是一篇极为隐含的软文章,作者阳雪实为某公司策划部经理杨磊,其考查过诸多专着后提出北京的CBD区应该在其正在推广的项目所在地王府井地区,并证明说:传统商务区的价值很高,二战后如伦敦等许多城市因为拆迁传统商业区代价高,就实施所谓“大伦敦规划”,但最后的结果依然是失败,不得不重新回头来规划老商业区。此文当时影响还比较大,所以后来有很多区域都将自己说成是CBD,但最后还是被建国门外地区抓到了先机。1998年,在媒体一通乱炒CBD作后,我们终于等来了首规委关于CBD的定义,以国贸为中心方圆两平方公里的土地,然后又变成四平方公里的土地。但CBD无疑是最成功的英文概念之一。
二、SOHO
SOHO是Small Office & Home Office的缩写。
1999年底,许多人看到报刊上关于“SOHO一族”的文章都会误以为是“SOHU”的错拼。2000年初,SOHO现代城热卖时,还是有很多人将SOHU与SOHO混淆,但这并不影响SOHO现代城的热卖。因为本来的SOHO与SOHU不仅拼法相当接近,内含上也有很多相似之处。但就Small Office & Home Office”本义而言,SOHO的正宗来源应该是日本。至于英国伦敦、美国纽约的SOHO大街纯粹只是一种巧合。在中国,SOHO来源于潘石屹与张欣的争论。1999年底,现代城二期启动之前,潘石屹与张欣一直争论现代城二期应该叫成“SOHO现代城”还是“现代城人民GS”,当时担心SOHO一与红灯区相联,二与SOHU相混(都先后在市场中应验),但最后还是洋压土,现代城选择了SOHO案名,放弃了人民GS的想象空间。当然谁都知道,SOHO的成功不仅在于案名,而更多的在于其实实在在的产品创新、市场推广,更多的是市场大发展的背景下整个国贸商区的火热。如果现代城当时改叫成人民GS可能会是另一番功夫,如果叫成HOSO可能出现的市场反应也会差不了太多。
三、CLD
CLD是Central Living District的缩写。
2000年6月某晚,风林绿洲策划人周伟峰突然叫笔者喝茶,其间激动地称,研究了半天地图,突然觉得有一个概念有实质性的支持,即奥运概念所带动的正北区这个大区。这个区在已经形成规模的CBD地区与中关村地区中间,应该有一个名字。中关村地区与CBD地区是两个工作区,而且是能够持续发展、日渐完善的工作区。如果能够在这两个工作区中工作,那么最理想的居住区要么在内城,要么就在亚运村与奥运村地区。于是,在纯生活居住的理念下,中央生活区的概念进入视线,CLD的缩写应运而生。实际上,周伟峰已经查阅过相关资料,日本东京郊区某个大型生活区也正是在运动场的周边建设起来的,只不过没有叫成CLD。《中央生活区在哪里?》一文应运而生,这是一篇无关风林绿洲的分析文章,但因商机无限,风林绿洲在最快的时间里将CLD印在风林绿洲的楼书之中,成为CLD首当其冲的推广者。一个月后,这个概念得到大多数人的认可。实际上,如果CLD能象SOHO那样经过三五个月预热准备的话,效果会更好。
四、CID
CID是Central Information District的缩写。
这是一个过渡的概念,并不成熟,一方面是因为其中文概念“中关村”三字已经足够好,再次用硅谷二字也很生色,另一方面,CID自己的内容还没有作足。所以,很多关于CID的提法,都是与CBD和CLD共存的。但从一个概念的诞生与流行发展的规律来看,目前还不是CID大肆炒作的时机。其中主要的原因是CID地区没有标志性建筑物,如果CID地区能够规划建设一个诸如国贸中心这样的高档综合项目的话(当然,科技会展中心一不在CID的核心区,二不足够高档),CID肯定会更为流行。
五、LOFT
Loft出自美语,原意是指工厂或仓库的楼层,现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅,也称为Studio或Studio Apartment(莎朗•祖金着《loft生活:城市变迁中的资本与文经》)。 LOFT发源于六、七十年代的美国纽约,80年代迅速兴起,随着个性化浪潮的卷土重来,这个被西方艺术家称之为LOFT的新建筑形式,逐渐演化成为一种时尚的居住与生活方式。LOFT源自于艺术家们对自由的狂热,对反叛的热情,它已成为世界新人类的生活标签。 在北京,第一推广LOFT的是现代城,在SOHO告一段落后,现代城写字楼就在寻找新概念上的出路,LOFT建筑自然而然出现在广告中,因LFOT的标志相当明确,一个层高五米以上的室内空间就可自然的称作为LOFT。但作为商品房市场来看,真正的LOFT建筑当选1999年就在市场预售的丽舍。这是一个标准的层高五米的公寓型建筑,当然也可以当作商住两用的建筑来卖。可丽舍一直在强调其城中别墅的概念,所以在市场上的反响较弱。如果丽舍早些时候就叫成LOFT丽舍来卖的话,效果肯定会大不一样。随现代城后,远洋天地也明确地将其某类公寓叫成LOFT,除了跟风外,其建筑形式上与LOFT现代城或丽舍还是有相当差距的。但报称在9月底闭幕的第七届北京房地产交易展示会上,中远房地产的LOFT项目一经问世,50套3天内即被抢购一空。
六、TOWNHOUSE
Townhouse本身就是一个全称,其中文意义是联排别墅,也有人将其叫成美国小镇,因为其来源于美国许多中产阶级居住的社区,在那种社区里,Townhouse是区别是Single House和Two-pic这两种建筑形式的,即联排别墅是区别于独幢别墅和双联(双拼)别墅的。townhouse亦称联排住宅,由几幢甚至十几幢小于3层的低层住宅并联组成,每幢面积约在150~200平方米左右,有自己的院落——“有天有地”。Townhouse是在本世纪二战后40-50年代,英国发展新城镇时期出现的住宅,现在在欧洲国家非常普及。另外Townhouse还具备离城不太远和价格不算太贵的优点,但其与别墅的最大区别可能还是Townhouse定位的是第一居所。Townhouse的流行又是一个概念先行、产品后来的过程。在万科和兴涛的早期部分房子,以楼上楼下双跃层形式出现,但仅仅拥有了Townhouse的雏形。2000年10月,亚运村北二十公里处的橘郡正式将其项目定位成Townhouse,并在市场推广中一举成功。
七、MORE
MORE是一个2000年底刚刚推出的概念,据说这一概念不仅在美国高科技区相当成熟,在南方房地产城市也早有影子。
北京首推MORE概念是京洲华园的二期项目时代之光名苑。MORE概念是建立在LOFT和SOHO基础之上的一个新概念,其核心内容是在严格分开工作与生活的基础上,又能满足于空间时间的节流。具体做法即是在小区内设立一个相对独立的共用办公区域,使MORE一族的人可以享受全面的商务服务,在享有更正规更大规模的商务空间的同时,还能够享有绝对隐私的个人生活空间。时代之光称,MORE这个词来源于硅谷们的乌托邦理想。在过去的一些年中,在LOFT和SOHO的空间里,奋斗者们想拥有真实的生活已经被戏称为乌托邦。于是,大家经常谈论乌托邦的作者THOMAS MORE,住进新的MORE社区,就像来到了MORE描述的乌托邦之家一样。但实际上,MORE是英文Mobile Office idential Edifice的缩写,其文意为移动、办公、居住等意,通常译为互动商务居住区。作为英文单词,MORE的真意是“更多”。
MORE社区具有最轻松的办公室、较正规的环境、最有效的商务团队,还有住宅内更隐私的空间等诸多优点。但到目前为止,MORE概念除时代之光外,还没有其它项目跟风宣传,但就其实质性的功能变化而言,还是有相当的市场潜力的,最起码MORE社区能够解决工商注册的问题。
八、最早出现的概念5A
5A是由楼宇自动化系统(BA)、消防自动化系统(FA)、保安自动化系统(SA)、办公自动化系统(OA)及通讯自动化系统(CA)构成。
在北京房地产市场上可以追述到1993年底的阳光广场,当时其推广广告称,阳光广场写字楼是3A的建筑物,1994年,就有不少项目将3A推广到5A,经过两三年的市场预热,5A已经与智能化紧密相联,成为衡量一个写字楼项目是否先进的标识。但实际上,目前5A还是一个比较空虚的概念。所以,尽管经过六七年的漫长时间,5A并不是一个排名前列的英文概念。诸如中关村大厦,在介绍自己是5A智能化大厦时写道:BA是通过对空调给排水系统实现自动控制及监测,使被控设备在优化状态下自动运行,达到节能降耗的目的。SA的保安着重于日常的监视、观察及录像,确保大厦24小时安全。FA的消防采用智能型火灾报警控制系统,使火灾一旦达到设定温度,消防水自动喷淋进行火灾自救。OA办公布置了密集的信息插座,可满足全部高速网络应用及平滑升级。CA通讯是当今市话最高级别的集团用户网上构筑的一个叠加网,集语音和数据业务于一体,附目前最先进的卫星电视接受系统等。所以同为5A,也还会有此系统与彼系统的差别,就象同属5A的宽带有2兆与100兆的区别一样。所以5A系统不仅是一个没有热起来的概念,而且还是一个定位相当模糊的概念。 难怪目前真正高档的写字楼物业从不谈自己是5A智能化。
九、DIY
DIY是Do It for Yourself缩写。
这个概念其实远非一个房地产产品的概念,早在头些年就试用于家装、工艺等领域。2000年亚北一个别墅项目正式将DIY概念引入房地产,意指可以根据客户自己的需要来设计并建设自己的别墅。但市场推广并不算成功。 DIY概念目前只能试用于一些小型别墅区,但据说目前DIY在美国等西方的市场上相当流行,许多发达国家的房地产业已经萎缩到建筑承包企业,客户买房的第一步是选购配套的图纸,也可花大钱专门请建筑师根据自己个性及喜爱设计出独特的建筑款式,然后如同做衣服一般,将图纸交给发展商量身定做。而且,不仅大宅如此,普通人家的房屋也如此,更有部分公寓的开发商,也在售楼之前就预售图纸,因为房地产开发利润那样低,所以,往往都是等公寓楼图纸售出后,才开始真正建设。也就是说,每一个购房者在看图纸的过程中,都可以根据自己需要DIY一番。借鉴发达国家的经验,DIY完全有可能成为日后房地产市场的主流概念,特别是别墅类建筑。
十、COSMO
是一个相当冷门的英文概念,好像市场上除了宏源公寓以外,没有第二家项目推广过COSMO的概念。但其概念也有其实在的意义。
宏源公寓称:COSMO确切的出生地是在欧洲,时间大致在十六世纪文艺复兴后期, COSMO HOME是一种存在方式、一种实际表现,你可以看到、听到、嗅到、触到。其最重要的含义就是时尚,但其项目公司销售部没有人知道COSMO是什么意思,而且,在宏源公寓的主页上,关于COSMO,也全然是一些不知所云的解释,诸如COSMO人的形象特征:强烈的自我意识使族人对自己的外表非常重视。COSMO人的性格特点:不会让人想到酷。COSMO人的生活习性:生活习性健康而正常,他们爱干净但不会有洁癖等等。就是没有解释COSMO的意义,是缩写还是拼法,是词汇还是特指,皆不知晓。连源于什么地方也说不明白,很让人担心这是一个为了概念而概念的全新概念。
篇2:房地产的概念
房地产的概念
▲房地产的含义
房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：
a) 土地
b) 建筑物及地上附着物
c) 房地产物权
注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。
▲房地产业与建筑业的区别
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。
▲房产、地产两者间的关系及差异
房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物;地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地(以及各地段)，又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括
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几个方面：
a) 实物形态上看，房产与地产密不可分;
b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格;
c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。
差异包括几个方面：
a) 二者属性不同;
b) 二者增值规律不同;
c) 权属性质不同;
d) 二者价格构成不同。
篇3:房地产项目类型基础概念
房地产项目类型基础概念
传统的项目类型:这种划分的标准综合了建筑形式与经济意义的考虑因素。
别墅:代表着总面积大、总价昂贵,独立的建筑空间与独有的建筑外形;
公寓:公寓的特征是单价高、品质化配套服务;市区中心位置、内外装修讲究;
普通住宅:普通住宅的标志则是单价相对较低、分布于各处的建筑形式灵活的楼房。
项目类型的发展与丰富
经济适用房:政府对开发商实行一定程度的补贴,销售时政府实行最高限价。销售对象面向本市户口居民。
板楼与塔楼孰优孰劣的争论,使得细化的概念获得广泛认知度。
板塔之争论是京城地产圈总动员式的口水战,板楼的优势形象在消费者心中占据上风。
公寓的建筑形式不再单一,过去几乎全以塔楼形式出现,近年板楼形式的公寓项目渐多。
随着板塔之争,一批板楼公寓涌现,市区中心位置、高档配套服务,板楼公寓成新时尚。
城市别墅的兴起;Townhouse的出现、热炒与风靡,确立一种新建筑形式的主流地位。
Townhouse风声水起,第一批Townhouse火了;跟风的Townhouse被困了;究竟 Townhouse何去何从,业界还在摸索中。
项目类型的新界定
以别墅、Townhouse、板楼、塔楼为线索,我们分别深入研究这四种主流建筑形式——
别墅的概念:
别墅作为一种建筑类型,是有明确概念的。顾名思义,“别”字是“另外”、“另一处”的意思,而“墅”则是“野”与“土”两个字的组合,从字面上可以作“山野之地”解。
因此,传统对别墅的定义要素:作为别墅,首先要远离繁华、喧闹的城镇;第二,要有较大规模的私家花园;第三,有更高的私密性要求;第四,要建在风景名胜地或大型游乐设施、附近或有山有水的地方。
概念延伸:城市别墅
近年,别墅项目向城市中心发展,尤其是随着朝阳公园周围别墅项目的兴起,“城市别墅”成为新名词。一方面,由于位居中心,城市别墅具有交通条件优越、配套设施完备的长处,正因为如此,相较之传统的郊区别墅,城市别墅不具备相应的开阔面貌。目前,郊区别墅仍然是别墅市场的主导项目。
Townhouse的基本解读-1
原始的Townhouse概念:
TOWNHOUSE的原始概念是“联排住宅,有天有地,独立的院子和车库”,是二战以后西方国家发展新城镇时出现的住宅形态,楼体高度不超过3、4层;其特点集中表现为:离城很近、方便上班及工作、环境优美,成为城市发展过程中住宅郊区化的一种代表形态。
北京的Townhouse缘起:
别墅有开阔的环境、舒展的空间;但是大量的占地面积决定决定其价格的望而却步,远离市区也给生活配套带来了考验。
公寓位于市中心,生活设施便利;但建筑密度大、容积率高,且单价高昂。
Townhouse作为别墅与公寓两者的妥协物,应运而生。
Townhouse的基本解读-2
北京受到认可的TOWNHOUSE项目符合十大标准——
1、位置:应位于城市边缘地带,车程5至30分钟,满足第一居所的要求,生活、工作两便利。
2、交通:周边应有完善的交通道路网络,临近高速公路,强调交通的易达性和便捷性。
3、环境:不仅强调社区内环境,周边也应有优美的自然环境。
4、规模:社区容积率一般不超过0.6,其规模最好在15万平方米以上才能满足其社区配套和生活品位的要求。
5、规划:社区规划强调建筑与自然的融合,合理布置建筑与道路、景观的关系。
6、建筑:社区强调建筑内部功能的布局,空间尺度的把握,室内外灰色空间的创造,其外形与色彩尤为引人。
7、配套:社区由于地处城市边缘,其教育、商业、医疗、休闲等配套设施必需齐备。
8、价格:一套售价控制在80万至180万元之间为好。
9、服务:社区的物业服务要突出优质、贴心、到位。
10、文化:应营造出文化氛围以满足客户精神生活的需求。
Townhouse的四种形式
通常,我们称Townhouse为联排别墅,因为Townhouse的出现就是以联排别墅为标志的。但实际上,一个纯粹的Townhouse项目中,一般可以包括四类建筑形式,即联排、双拼、叠拼、独栋。
在同一项目中,通常价格表现:独栋〉双拼〉联排〉叠拼
板楼、塔楼项目类型
板楼与塔楼的基本解读-1
板楼、塔楼是通过建筑形式的明显不同而相比较而言;所以我们在研究中把板楼、塔楼相提并论,更好地区隔与了解二者的特点。
国家住宅工程中心对板楼、塔楼的定义是:
板楼——是指由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅;每个单元用自己单独的楼梯、电梯。
塔楼——主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说,塔楼以电梯、楼梯为布局核心,上到楼层之后,向四面走可以直接进入户内。
板楼、塔楼的不同,在内、外两方面均产生影响:
外部——建筑高度、密度、容积率不同
内部——户型、销售分摊不同
板楼基本形式
小高层板楼:9至12层左右的板楼
高层板楼:16层以上甚至更高的称为高层板楼
多层板楼:6层以下的
供应量以小高层最重:
从20**年以来,小高层所占比例逐渐递增,小高层板楼的供应量在三种板楼中为最主要;
满意度以多层居首:
在消费者满意度的调查重,60%以上的消费者最中意的是多层板楼;
平均售价以高层板楼最低:
由于容积率高,同等条件同等档次的高层板楼平均售价最低;
塔楼基本形式
传统的塔楼形式:十字型、方形塔楼
改革的塔楼形式:蝶型塔楼
与传统塔楼相比,蝶塔的建筑特征:
外形轻盈
蝶式建筑一般是“半蝶半塔”,户户紧密相连,像没有张开翅膀的蝴蝶,改变了传统塔楼外观体态的臃肿,体态轻盈秀丽,外观比较新颖。
朝向、采光、通风上有突破
蝶形建筑设计还有效地避免小区内各栋楼宇之间相互遮挡的弊端,使多数单元都是南北朝向,实现了在采光、通风性能上的突破。
斜角存在成为新问题
但蝶式建筑中因各户间连接依然紧密,户与户之间的相互影响、相互依赖还比较大,所以产生出很多在户型设计中难以避免的斜角问题,这既是蝶式建筑的“标签”之一,也是蝶式建筑为寻求突破而必须跨越的障碍。
与传统塔楼相比,蝶塔的市场适应性:
平衡成本与建筑形式
板楼的售价明显高于塔楼,传统塔楼对采光通风活动空间采取了牺牲,对于没有明显板、塔偏好的消费者而言,蝶塔帮助实现了成本与户型的平衡。