季度别墅宣传推广方案

季度别墅宣传推广方案

背景分析

　　在20**年前两个季度广告推广的基础上,半岛·蓝湾尊鼎级水景与岛景相融相生的别墅品质以及环境优势已经深入人心,并在一定程度上于天津为数不多的别墅楼盘项目中占据了较为主动的市场地位。

　　但是,7月份的销售对于半岛蓝湾依然严峻,7420万的回款指标史无前例,8月份11200万的回款指标更为项目销售设置了一个让人仰望的阶梯,客观面临的问题迫使半岛蓝湾必须通过各种渠道聚集现场客流,并从竞争对手手中争抢更多的意向客户,再次开拓回款渠道。

项目分析

一、销售情况分析

　　20**年销售至今,半岛·蓝湾因未能像前期销售计划所预料的那样完成预定销售任务,而随着八、九月份销售任务额的加大,摆在我们面前的压力将更具大。

　　对于20**年第三季度的产品销售以及广告宣传来说,这就要求在保持产品类型均等的情况下,利用产品线的有效组合拉升现阶段销售额并最大限度地加快销售速度,并最大可能的从竞争对手那里争抢到更多的购房意象客户。

　　随着八月份项目入住这一结点的实现,将对项目的销售有一定的促进作用。但入住期间如不能很好的控制并利用这一要素,也会项目销售造成不良影响。

二、广告效果分析

　　通过前面几个月相对力度较大的广告宣传之后,用以支撑半岛·蓝湾"环湖别墅,私家领地"以及"纯粹纯正别墅生活"的不可复制的环境优势已经基本宣泄开来,并在很大程度上赢得了相当的市场认知。今后应该配合项目入住结点的实现,将广告诉求向物业服务及项目实处的方向上延展,在后期的广告内容及表现形式上,给项目更多更细致的品质支撑。

三、机会点

　　1、通过前一阶段对半岛蓝湾别墅品质的观点宣泄,半岛·蓝湾已经积累了相当的市场知名度得到了购买群体的普遍认可,所以如果在此基础上,挖掘更多对优越别墅品质生活更具说服力的主旨支撑,将会给市场一个更明确的市场形象。

　　2、七月是半岛·蓝湾开盘一周年的日子,对于项目来说市场形象、市场地位已经确立,对于老客户来说马上即可入住,对于新客户来说品质即可由此验证。随着项目入住的来临,随老客户而来的亲朋好友,即成为我们的潜在消费者,在项目此阶段急需有效人流支持的情况下,给予相应的支撑。

　　3、在进入项目成现后这一阶段,通过产品细节的阐述和物业管理服务两条线,深入展示项目的高尚品质。在合理把握竞争对手无法复制的别墅环境,无法比拟的产品细节,并对贴心管家式物业管理服务加以大力阐述,提出"别墅生活的传统--贴心管家",从而丰满项目的形象细节,向市场传达更清晰的适合半岛·蓝湾的别墅生活标准,树立不可动摇和取代的市场地位。

　　4、在合理运用绿化示范区、A2户型样板间的开放等结点的实现,通过进行有效的销售配合,会对项目的难点加以转化,使销售的步调进入一个快速而稳健的阶段。

　　5、半岛·蓝湾已经进入入住倒计时阶段,在现阶段也有非常良好的市场表现,市场形象得到确立。由于从8月份开始销售任务额的放大,我们要相应加速推盘的步骤,将半岛·蓝月星空在7月强力推向市场,以期通过本月的形象及客户积累为8月份销售任务的完成做准备。

　　6、在梅江南地区,在市场上现有供应的多层住宅中,只有半岛·蓝月星空为准现房,在8月即进入现房销售阶段,与相邻竞争对手相比,我们占据着市场先机。

四、威胁

　　1、7、8月销售任务依然很重,因任务回款额的加大而带来的自身压力较大。

　　2、入住期间,如不能对一些不可预见性事件加以风险控制,会对项目的销售产生不良的影响。

　　3、随着半岛·蓝月星空的推向市场,随之而来的是大量来访客户,如不能对销售现场加以很好的控制,势必会对蓝湾的销售形成影响。

市场分析

　　到目前为止,半岛·蓝湾所处的梅江南的发展前景逐渐开始被市场广泛认知,但由于其周边配套尚不完善,为购买群体的意向达成产生了一定阻碍。 但是随着公交路线的确定、社区班车及物业服务的跟进,在日后的宣传推广中,可以重点依托这一点,着重宣传硬件配套,配合本阶段推广策略的实施,确立"第一别墅"的环境标准,与竞争项目做出明显的市场区隔。

　　半岛·蓝湾所处的梅江南生态居住区及其水面岛屿,作为政府投资规划建设用地,这已是半岛·蓝湾大环境优于其它竞争对手的公开秘密。如果将其优势与打动人的生活细节或场景与"环境"巧妙的结合起来运用生活化、人性化的情感诉求推广手法进行宣传,必将与竞争对手城市别墅,这一主张生活比较强烈的现代主义建筑产品形成较大的差异化,做出更明显的市场区隔,树立市场地位必将,辅助产品销售。

推广思路

　　七月份即将进入房地产市场的销售淡季,半岛蓝湾如能在上月销售任务完成较好的情况下,称着房交会的开幕及入住的临近的东风,并将半岛·蓝月星空强力推入市场,再配合相应的市场推广应能在七、八月份取得良好的市场表现。

　　对于半岛蓝湾七、八月份的销售,目前面临三个客观存在的问题:第一,半岛蓝湾的前期策略性宣传已经完成,已经确立了天津第一环境别墅的市场地位,在面临入住即将到来的时候,在推广方面需要半岛蓝湾对项目的硬件细节(建筑、水景环境、物业服务方面)给予宣传,通过情感诉求的形式将居住在半岛蓝湾的纯粹纯正别墅生活感受加以传达,与前期推广宣泄的观点相配合丰满项目形象。第二,半岛蓝湾七、八月份销售任务数额巨大,在联排别墅和独体别墅的销售趋于稳定的前提下,只依靠这条线很难完成回款任务,急需拓展回款渠道。并且在本阶段项目将转入现房销售,应制造项目入住前的紧张空气,营造入住项目的优越生活再次拉升项目形象,以取得与竞争项目的产品等级差,抢夺对方的客户群体。第三,六月份别墅项目的销售状况良好,取得较好的回款量。但是从产品的销售配比来看,却有不均衡的发展态势,在本阶段推广中如不能做好均衡,恐会对项目的清盘阶段工作造成影响。

　　鉴于客观事实的要求,半岛蓝湾七、八月份的宣传将展开双线并行,公寓与别墅互为补充的推广策略。

　　一条线,以联排别墅和独体为载体,七月以"贴心式物业管理服务"为主题,配合项目开盘一周年活动保持本月销售的热度;八月以"入住月"为主题,将水景环境及准现房的项目现状加以宣泄,制造市场的紧迫感,并配合A2房型样板间的开放,加强对A2房型的推介,以使销售配比均衡。在七、八月份蓝湾的SP活动较多,且有较多的客户资源支持,所以在SP活动上以蓝湾为主,蓝月星空与蓝湾共享活动资源,以加强项目在消费者眼中的品质。且这样也不会分散客户的注意力,浪费项目的结点资源。

　　一线以公寓洋房为载体,以"梅江南首席别墅级公寓洋房"为宣传主题,将项目强势推入市场,建立梅江南唯一现房公寓洋房的市场形象,给潜在消费市场加温,为完成八、九月份销售任务的完成作好基础工作。具体方案见《半岛·蓝月星空七-九月份宣传推广方案》。

　　对于本阶段的主力宣传媒介,也应分两条腿走路。一条,别墅线应以活动为主作为宣泄点,辅之以报纸媒介作配合。一条,公寓线以报纸媒介为主作为宣泄点,活动部分与别墅项目开盘一周年及项目开盘形成联动,将半岛蓝湾高尚的社区氛围加以展现,并展示半岛蓝湾的优越环境,促进现场销售。

具体操作

　　鉴于目前项目的销售情况及销售任务的压力,建议别墅线的宣传以联体别墅为主,前面提到的具体的销售结点以及与之相呼应的环境宣泄,建议根据独体别墅和联排别墅两种产品的不同定位,分别采用两条主线穿插并行的方式,结合媒体和SP活动两股力量,对半岛·蓝湾进行立体式广告包装及宣传推广。具体分布如下:

一)联排别墅:

　　1、七月以物业服务为主线,配合项目开盘一周年的结点,将项目的热销加以宣扬,以平面与销售现场活动相配合,营造市场紧迫感,促进客户落定。具体安排如下:

　　7月24日 每日新报 整版

　　广告主题:分享成熟之美--冰雪半岛·蓝湾开盘周年庆

　　7月27日是项目开盘一周年的日子,在这个时间通过报稿的形式发布此讯息。一方面对蓝湾的业主发出活动邀请;一方面传达项目开盘周年销售接近尾声,制造市场的紧迫感。

　　7月31日 每日新报 整版

　　广告主题:纯粹纯正别墅生活 由贴心管家来打理

　　由于蓝湾为首推"贴心管家"式物业服务的社区,故此项目入住前将其作为宣传点,在同竞争对手的对比中,将胜出一筹。对本市第一别墅的市场形象,作软支撑。

　　2、八月以入住月为主题,通过对水景环境、A2样板间的开放、正式入住等结点的宣传。来带动A2及关联户型的销售,加之入住结点的配合,使项目的销售形成均衡释放的态势。

　　8月7日 每日新报 整版

　　广告主题:水景别墅映射健康人生

　　结合半岛蓝湾湖内已注水的结点,以水为主题辅之岛、上风口、空气、起伏地形、绿化、景观等等细节完美的柔和在一起,详细说明半岛·蓝湾的环境优势是决定其"健康人生"的首要因素。居住在这样的环境不仅可以起到调节身心、净化空气,减少疾病传播几率等作用,而且完全符合顶级别墅,顶级健康的标准,将项目与高尚的生活品位紧密连接在一起,并以此做出与其他别墅项目更清晰的市场区隔。

　　8月14日 每日新报 整版

　　广告主题:精彩样板别墅 即将公开

　　配合A2样板间的开放,在开放前进行市场预热,调动目标客户对A2房型的关注。为本月强力消化A2户型做好铺垫。

　　8月21日 每日新报 整版

　　主题:精彩样板别墅 标示精彩生活

　　通过对样板间的细节描述,将A2户型的特色尽情展现。由于有样板间的实体支撑,尽可感受实际的居住意境。在入住来临前,为A2户型实现销售突破,作有力的支持。

　　8月28日 每日新报 整版

　　主题;纯粹纯正别墅生活正式开启

　　八月的收尾稿,也是关键的一稿。通过项目实景的宣泄,展现项目的成熟之美。以此结点,再造半岛蓝湾的市场热点,给未购客户制造紧迫感并让其感受到项目的品质,以促进落单。

　　2、SP活动主线:

　　由于七、八月份对于本项目来说,多个对销售有力的结点得以实现,且各结点对销售的促进作用不同于以往,不但对销售有促进,更能增强消费者对项目的信心,增强项目的美誉度。故此我们建议将项目开盘周年庆、样板示范区开放、项目开盘等硬结点与报纸、户外媒体相结合,通过SP活动实现项目的快速促销,从竞争对手那儿赢得更多人群分流,营造现场销售气氛,使其更深入的了解和感受半岛蓝湾。

　　另外,视具体情况,还可以SP活动制造宣传由头,引导媒体宣传。

七月份活动主题:分享成熟之美,项目周年庆典

　　1、冰雪半岛蓝湾--项目开盘周年庆典

　　活动性质:现场活动

　　举行地点:半岛蓝湾售楼处

　　活动时间:20**年7月27日

　　活动内容:

　　1)由项目组向业主汇报工程进度及物业介入等;

　　2)在销售现场外举行冰淇淋节及航模比赛;

　　3)晚上举行冷餐歌舞晚会,并设有抽奖活动。

　　八月份活动主题:成熟展现纯粹纯正别墅生活

　　2、为希望起航--圣玛利亚号落成示范区开放

　　活动性质:现场活动

　　举行地点:半岛蓝湾售楼处

　　活动时间:20**年8月

　　活动内容:

　　1)船模落成仪式,为希望起航;

　　2)现场新闻报道;

　　3)结合项目入住举行新房交钥匙仪式。

　　3、半岛·蓝湾杯-青少年高尔夫球邀请赛

　　活动性质:现场活动

　　举行地点:培训在售楼处,比赛在选定球场

　　举行时间:20**年7月17-20**年8月28日

　　活动内容:

　　1)由项目与合作方高尔夫球俱乐部联合发出比赛邀请;

　　2)由活动组委会确定参赛人员;

　　3)半岛蓝湾业主子女可申请参加,并可接受免费技术培训;

　　4)由项目提供比赛奖品及活动宣传,由合作方提供比赛场地;

　　详细情况见《半岛·蓝湾杯--青少年高尔夫球邀请赛策划草案》

半岛·蓝湾八月份活动计划

　　八月,半岛·蓝湾即将迎来入住,而且本月的销售任务压力又在加大。由于在前期的宣传安排上,我们采用分产品线的宣传策略,而且基于目前别墅的销售趋于平稳,故此本月的别墅线的宣传主要依靠活动实现。

　　八月为入住月,根据以往的经验,如果在入住前将基础工作做好,往往可以刺激当期的销售;而基础工作不仅仅是工程部的事情,更加有销售与物业部门的衔接问题。为了在八 月,将半岛·蓝湾的整体销售额进一步放大,对客户相应的公关的工作必然是重中之重。因为,这不仅关系到入住期间的本月销售任务的完成,更关系到项目在市场上的整体形象。

　　基于以上的观点,我们将八月的活动做一系列循序渐进式的规划,具体细节如下:

第二周 时间:八月九日 主题:半岛·蓝湾产品说明会

　　活动安排:

　　1)由工程部就工程进度、工期安排向业主做简要的介绍;

　　2)由工程部工程师就社区安防系统及环境规划施工进入详细的说明;

　　3)由销售部就包租问题进行详细的说明、讲解;并就客户疑虑问题进行统计,以在过后的宣传上,做相应的补充;

　　4)以上的活动,均要求物业管家出席,并对相关的业主建立管家日志,以便在日后对其进行跟踪服务;

　　5)在周的户外活动,主要以装修、装饰展为主。由于是本月的第一次活动,且是系列活动的启始,以装修、装饰为基础一方面迎合消费者的需求,一方面为日后的物业工作也铺平了道路。建议由物业部门对装修公司进行评定,并要求相应的配合工作。

　　说明:此阶段的活动,主要是以对项目产品细节的讲解为主,其他活动为辅。活动的目的性要明确,就是在入住的前夕尽量让客户对其所购的产品进行深入的了解,以避免在日后的入住工作中,对正常的入住工作造成不良的影响。为入住期间的销售工作,铺平道路。

第三周 时间:八月十六日 主题:装点自然的生活,半岛·蓝湾院落设计展

　　活动安排:

　　1)小院设计方案的讲解、小院样板设计示范展示;

　　2)由物业管家对所有客户家庭的老人及小孩建立健康日志,配合自然生活的主题活动,将系列活动引入更深层次,体现半岛·蓝湾的成熟物业生活。

　　3)本阶段的户外活动,主要是配合小院展的家具、小院设计方案展示,更深一步的加深客户的感受,讲客户体味到项目对其的关注与关怀。

　　说明:此阶段的活动,在上周活动的基础上,对客户服务的进一步深入。小院设计展不但服务了已购客户,而且对潜在客户也会产生相应的影响。加之物业服务的前期介入,由物业管家为已购客户建立健康,更会加深客户与项目各服务部门的感情,为一阶段的工作打下良好的基础。当我们与客户形成,并加深相互之间的感情后,对项目潜在客户的挖掘也就自然形成。

　　第四周

　　时间:八月二十三日

　　主题:见证"圣玛利亚"号合笼仪式

　　活动安排:

　　1)利用"圣玛利亚"号合笼的时间点,以其为主体举行合笼仪式;

　　2)配合船体合笼仪式,举行个性门牌的发放、挂牌仪式;

　　3)利用环境示范区的落成,配合以上的活动环节,安排游园活动(其中考虑游园活动环节的缺乏,故建议保留上周小院展及装修方案展);

　　4)本阶段的户外活动,延续上两周的特点层层深入,举行黑、白家电展及现场订购优惠活动。

　　说明:本周是入住的前一周,随着入住的临近,我们活动的步骤也进一步深入到客户生活的细部。利用"圣玛利亚"号合笼这一时间节点,将造船活动再一次作为项目热点进行炒作,并配合个性化门牌的发放及环境示范开放,向客户进一步展示项目的日渐成熟。黑、白家电展,更为已购客户提供了新的兴奋点及供项目促销的兴奋点。

第五周 时间:八月三十日 主题:开启新生活 半岛·蓝湾入住仪式

　　活动安排:

　　1)以"圣玛利亚"号为中心,举行落成仪式。其中以巨型沙漏为引子,当最后一粒沙流尽时,船体落成仪式开始;

　　2)配合船体的落成,举行上手模、发放树种活动;

　　3)钥匙礼盒的发放,将活动的前半段引入高潮;

　　4)当礼盒送完后,项目为每个家庭举行挂红、挂炮及花魁仪式;

　　5)配合入住当天的工作,进行物业风采及安防展示;

　　6)活动的最后,是家庭聚餐大型社区活动。由社区内的各业主自备或由业主点餐项目组提供的形式,将社区的团聚一桌,享受社区的邻里亲情。

　　说明:以船体落成作为本次活动的中心,是因为"圣玛利亚"号作为社区精神堡垒的重要性、及对前期市场炒作的呼应。活动的中心以船作为凝聚点,带给客户的是对项目更多的信任,相应配合的上手模、送树种及送钥匙盒活动会更加深客户对项目的感情,在这样的一个浓情氛围下,即便是客户对产品有些许的不满意,也不会在这种环境下过度的纠缠,为入住的顺利进行打下有力的基础。家庭聚餐活动,也更加会为项目下一步的后续销售工作及日后的物业管理工作铺平道路,因为只有良好的客户关系才能保证,项目的有序及持续性发展。

半岛·蓝湾第二季度SP活动推广方案提纲

　　半岛.蓝湾作为天津最高档的别墅项目之一,一直享有极高的社会知名度,自从开盘以来得到高端客户群的广泛关注,在新的年度和季度,本项目将面临更加繁重的销售和回款压力,综合前期推广的经验,针对高端客户群的SP活动在项目销售过程中取得了良好的推动作用,因此在保障媒体足够的曝光率的前提下,我们将继续活动的展开,为项目销售提供足够的支持。

　　二季度具体活动的推广将把握两条主线进行,首先一条为面对高端客户群的财富沙龙系列活动,根本目的是为项目的具体销售挖掘足够的客源,积累汇聚一定数量的社会高端客户群体,营造社会声势,提升项目档次;另外一条主线为现场募集人气的活动,活动内容将结合在第二季度出现的不同销售节点以及销售过程中遇到的销售阻碍或高潮等具体情况,制定的相应的为现场提供支持的活动,在第二季度这两条活动推广主线互相交织,互为补充,共同促进销售的有效开展和销售任务的圆满完成。

　　四月份由于天气转暖,房地产的总体销售态势回升,半岛.蓝湾同样应该顺应这种趋势,努力营造出春天的充满活力的崭新气象,4月上旬除了进行财富沙龙品牌联动展示会,营造新的炒作点和市场爆发点,鉴于4月中旬半岛现场改造基本完工,可以考虑在4月下旬举办财富沙龙钓鱼赛,进一步将沙龙会员联络到项目周围。

　　四月底五月初为天津市的房地产交易会时间,这一时期为难得的购房高峰,各家房地产开发商都会投入极大精力,半岛.蓝湾在这一时期的活动建议围绕投资理财展开,将财富沙龙活动进一步引向售楼现场,加大沙龙会员向项目客户的转化力度,5月上旬举办财富沙龙投资系列讲座,5月下旬考虑半岛公寓即将推出,为了扩大新产品的知名度并且尽量弱化不利点,我们建议举办半岛系列产品案名社会大征集活动。

　　6月份天气转热,并且有儿童节节点出现,建议在6月上旬举办项目环境绘画大赛,为项目的销售有效的募集必要的人气,6月下旬半岛.蓝湾财富沙龙风筝会将进一步提升项目知名度促进有效购买的实现。

篇2:别墅用户俱乐部章程

别墅用户俱乐部章程

第一章 总 则

　　第1条 中国别墅用户俱乐部是由北京别墅在线主办,旨在为俱乐部的别墅置业会员提供置业咨询、可买度价值评估、建材设备选购、装饰设计、装修施工、租赁转让等专业服务,同时,为置业咨询、建材设备、装饰装修等服务提供商提供一个聚会、研讨、联谊、产品推广的交流平台,建设行业内部以及跨行业资源从业者信息共享的渠道;通过举办系列讲座、沙龙、研讨会活动和定向数据营销推广,协助置业会员尽最大可能降低投资风险和消费成本,享受超值的专属服务,协助服务提供商会员尽最大可能降低经营风险和经营成本,显着提升市场拓展业绩和品牌价值;传播国内外别墅地产、装备、建材的最新趋势、知识与需求,促成会员目标的最终实现。

　　第2条 中国别墅用户俱乐部实行会员制,定期向会员提供相关活动、市场推广及资讯服务,致力于为会员提供置业和服务业务经营中所需要的帮助。

　　第3条 中国别墅用户俱乐部属开放性组织,相关服务经费将以定额会费标准缴纳,以为会员提供更多超值服务所必需。

第二章 置业客户会员服务项目和内容

　　第4条 别墅置业顾问咨询系列活动

　　4.1活动目的:准确把握别墅地产市场动态,降低投资风险和消费成本

　　4.2活动数量:每月数次

　　4.3具体做法:根据会员置业需求的定位和特点,提供专业的投资咨询、置业报告和建议

　　4.4 活动形式:定期发布别墅置业指数、趋势等专业资讯

　　第5条 会员沙龙系列活动

　　5.1 活动目的:为会员提供聚会、研讨、联谊的交流平台,建设各个不同行业内部以及跨行业人力资源从业者信息共享的渠道,提高会员的凝聚力和促成相互提携、共同进步的经营氛围

　　5.2 活动数量:每月数次。

　　5.3 具体做法:由俱乐部发起,根据会员意愿,确定沙龙主题;俱乐部进行具体组织和安排,会员自由报名参加。

　　5.4活动形式:以主题聚会、联谊、休闲娱乐性活动为主

　　第6条 高端系列研讨会活动

　　6.1 活动目的:通过邀请业界知名和实战专家主持各个主题的论坛及研讨会,为会员提供最新的资源、政策与信息,分享实战过程与经验;举办金融、汽车、IT、休闲等系列专业研讨与展示,积极倡导理想的生活方式

　　6.2 活动数量:季度、年度的定期发布会、博览会

　　6.3具体做法:俱乐部邀请业界知名专家主持论坛及研讨会;俱乐部联合相关机构举办趋势发布与展示展览活动

　　6.4 活动形式:以别墅地产与装修趋势发布、别墅置业大讲堂以及专业博览会形式为主

第三章 服务提供商会员服务项目和内容

　　第7条 联合市场推广系列活动

　　7.1活动目的:面向直接有效的目标客户(别墅地产商)推介会员的产品与服务,提高会员业务拓展效率,提升会员经营业绩

　　7.2活动数量:每月数次

　　7.3具体做法:根据会员产品与服务的定位和特点,以俱乐部的名义面向别墅地产商实施直接和综合推介

　　7.4 活动形式:高端数据库营销

　　7.5 活动合作与赞助:根据活动内容与性质,与地产商、新闻媒体以及建材设备提供商合作,或与其它媒体(如电视台、报纸、杂志)合作,以增强活动效果和会员收益

　　第8条 会员沙龙系列活动

　　8.1 活动目的:为会员提供聚会、研讨、联谊的交流平台,建设各个不同行业内部以及跨行业人力资源从业者信息共享的渠道,提高会员的凝聚力和促成相互提携、共同进步的经营氛围

　　8.2 活动数量:每月数次。

　　8.3 具体做法:由俱乐部发起,根据会员意愿,确定沙龙主题;俱乐部进行具体组织和安排,会员自由报名参加。

　　8.4活动形式:以主题聚会、联谊、休闲娱乐性活动为主

　　第9条 高端系列研讨会活动

　　9.1 活动目的:通过邀请业界知名和实战专家主持各个主题的论坛及研讨会,为会员提供最新的资源、政策与信息,分享实战过程与经验;举办系列专业研讨与展示,引入目标客户直接参与,提高会员市场拓展综合能力,提升市场业绩。

　　9.2 活动数量:季度、年度的定期发布会、博览会

　　9.3具体做法:俱乐部邀请业界知名专家主持论坛及研讨会;俱乐部联合相关机构举办趋势发布与展示展览活动

　　9.4 活动形式:以别墅地产与装修趋势发布、别墅置业大讲堂以及专业博览会形式为主

　　9.5 活动合作与赞助:根据活动内容与性质,与地产商、新闻媒体以及建材设备提供商合作,或与其它媒体(如电视台、报纸、杂志)合作,以增强活动效果和会员收益

第四章 会 员

　　第10条 入会要求:

　　10.1 涉及中国别墅地产投资、置业及各行业领域高端群体具有俱乐部会员资格

　　第11条 非付费会员权利与义务

权利

　　11.1 获得俱乐部提供的活动信息

　　11.2 享受俱乐部会员提供的服务优惠

　　11.3 参加俱乐部举办的各项活动

　　11.4 对俱乐部的服务提出意见与建议

义务

　　11.5遵守章程,乐意承担本俱乐部委托的各项义务;

　　11.6 向本俱乐部提供更好的构想和新的思路;

　　11.7有义务共同维护本俱乐部的利益;

　　11.8承诺决不从事损害本俱乐部利益的活动;

　　第12条 付费会员权利与义务

权利

　　12.1 享受非付费会员所有权利

　　12.2 VIP会员权利:

　　VIP会员在受益期内享受以下权益

　　a. 免费参加俱乐部10次沙龙活动(旅游除外),免费参加2次俱乐部论坛、研讨会活动

　　b. 参加俱乐部其他沙龙、研讨会活动享受8折优惠

　　c. 参加俱乐部的展览展示享受8折优惠

　　d. 优先得到俱乐部的赠品,如:杂志、书刊、资料光盘、入场券等

　　12.3银卡会员权利:

　　银卡会员在受益期内享受以下权益

　　a. 免费参加俱乐部沙龙活动10次

　　b. 免费参加俱乐部举办的论坛、研讨会活动10次

　　c. 参加俱乐部展览展示和其他论坛研讨会活动,享受6折优惠

　　d. 优先得到俱乐部的赠品,如:杂志、书刊、资料光盘、入场券等。

　　12.4 金卡会员权利:

　　金卡会员在受益期内享受以下权益:

　　a. 免费参加俱乐部沙龙活动

　　b. 免费参加俱乐部举办的论坛或研讨会活动

　　c. 参加俱乐部展览展示和其他论坛研讨会活动,享受2折优惠

　　d. 优先得到俱乐部的赠品,如:杂志、书刊、资料光盘、入场券等。

会员义务

　　12.5 付费会员根据会员付费标准支付费用

　　12.6 付费会员应尽非付费会员所有的义务,除活动费用交付上按照会员类别进行

　　第13条 付费会员续会

　　13.1 付费会员有效期届满,本俱乐部自动续会10个工作日。

　　13.2 在自动续会期间,会员须重新办理付费入会手续,方可享受相关服务。

　　13.3 自动付费续会期满,未办理续会者,自动降为普通会员

　　第14条 会员变更

　　14.1 会员联络方式等信息发生变更应及时告知本俱乐部,以便准确联系。

　　14.2 付费会员资格不得随意转让或转借

　　第15条 章程解释权

　　本章程解释权属中国别墅用户俱乐部。

篇3:玫瑰园别墅营销推广建议

玫瑰园别墅营销推广建议

(一)沈阳市别墅市场板块与消化能力分析

　　1、板块分析

　　中部板块

　　以新世界别墅和河畔花园别墅为代表的中部的别墅板块在沈阳将成为历史。此区域寸土寸金,除了新世界可能会利用少量的河滩地提供极少数的别墅产品之外,此区域将不会出现别墅产品。

　　北部板块

　　以巴黎世家为代表的城北板块由于区位逐渐融入市区概念。在政府为了节约土地和开发商为了追求利益最大化的两个主要条件下,城北未来不会出现别墅产品供应,现有别墅项目的后续建设将以低密度住宅为主。如:巴黎世家的洋房,加州二期初步定位为低密度住宅。

　　东部板块

　　以奥林匹克花园为代表的东部板快是沈阳自然条件最好的板快,虽然早有别墅项目,但是由于路况和项目自身的原因一直没有引起市场的关注。20**年由于东陵路的开通和奥林匹克花园项目的介入,东部板块开始吸引市场关注。但是关注也仅限于奥林匹克花园而言。对于盛京高尔夫、山地艺墅等项目而言并没有良好的质的改变。因为别墅消费群体作为最高端消费者,很难让他们来将就他们所不喜欢的产品。

　　西部板块

　　以金色高尔夫为代表的西部别墅板块位置差、自然环境差、市政配套差、别墅项目少且产品力差。如果市政府没有重大举措,此板块将持续低迷,未来的任务就是消化掉现有滞销产品。

　　南部板块

　　南部别墅板块又可以分为三个小板块:浑南新区板块、桃仙机场板块、浑南副城板块。

　　以假日伊丽亚特湾为代表的浑南新区TOWNHOUSE板块由于新区的发展契机和浑河的自然条件可以作为第一居所,加上项目自身性价比合理在20**年成为市场关注的一个焦点。但是由于条件的逐步成熟,此区域在20**年之后将不会出现新的别墅项目。假日伊丽亚特湾作为第一个成功的别墅项目也将成为最后一个别墅项目。

　　以莱茵南郡为代表的南部副城板块是做TOWNHOUSE项目比较理想的板块。20**年,莱茵南郡作为这个区域的第一个TOWNHOUSE项目由于产品和宣传的原因虽然销售状况还可以,但是并没有引起高端消费者的普遍关注。在20**年随着新天地项目的加入,在20**年次区域将与假日伊丽亚特湾、奥林匹克花园、香格蔚蓝并驾齐驱。

　　以锦绣山庄和香格蔚蓝为代表的桃仙机场区域起步比较早,是沈阳别墅项目最集中的一个区域。可以分为三个层次:以锦绣山庄和信盟花园为代表的高档别墅;以佳地园、花溪山庄、美地庄园、虹洋玫瑰园为代表的中档别墅;以比华利山庄、香格蔚蓝为代表的TOWNHOUSE。

　　信盟花园(只租不售)和锦绣山庄由于项目综合素质比较高和推广比较成功,市场消化状况将持续走好;佳地园、花溪山庄由于项目自身性价比相对较差,销售一直处于低迷状态,由于先期市场印象比较差导致后续产品将持续低迷。美地庄园作为一个不合格的别墅产品由于政府背景和前期低价格因素,销售状况相对比较稳定。在20**年其300平方米以上的单体别墅将会受到玫瑰园冲击;比华利庄园在一个不适合做TOWNHOUSE的位置做了一个相对大面积的TOWNHOUSE产品,在20**年将持续低迷。相反的香格蔚蓝同样在一个不适合做了大量的TOWNHOUSE产品,但是由于项目综合素质比较高、宣传力度大、降低了别墅的消费门槛,将会成功,最终是否成功取决于20**年承诺是否能够兑现。

　　2、市场消化能力分析

　　在20**年之前,除个别项目外沈阳的别墅市场普遍处于低迷状态,许多人认为是市场消化力的原因:别墅消费群体的钱不好赚了,消费比较谨慎,导致市场对别墅产品的消化力弱。

　　但是20**年的市场反映超出业界人士预料:以锦绣山庄、假日伊丽亚特湾为代表的项目价格不可谓不高;以假日伊丽亚特湾、奥林匹克花园、香格蔚蓝为代表的项目供应量不可谓不大,为什么市场反映如此激烈?

　　回过头来再看20**年以前普遍处于低迷状态的别墅项目,我们可以发现原来是一群不成熟的开发商做了一些不成熟的别墅产品。

　　沈阳的别墅产品的市场消化能力根本就不存在问题。有问题的是项目本身,项目是否热销取决于项目自身的综合素质。

　　随着政府对别墅用地的控制,综合素质高的别墅产品市场消化力就更没有问题!

　　3、结论:

　　现在处于低迷状态的别墅项目将持续低迷;

　　除了假日伊丽亚特湾之外,未来几年之内,沈阳的TOWNHOUSE项目将主要集中在南部副城区域和东部板块,然后延伸到桃仙机场区域

　　香格蔚蓝是否成功取决于20**年能否兑现承诺;

　　未来几年内沈阳的以单体为主的别墅项目仍然集中在桃仙机场区域,项目是否成功取决于项目自身的综合素质;

　　沈阳别墅项目的市场消化能力没有问题;

(二)沈阳别墅市场典型项目分析

　　假日伊丽雅特湾

　　一、项目一期基本状况

　　总供应量:320套,其中双拼36套;复式202套;夹层72套

　　建筑形式:双拼、夹层、复式

　　供应面积:复式:160、200;双拼与夹层:240—300平方米;

　　销售价格:复式4500——5000元/平方米;夹层5380——6280元/平方米起;双拼6880——7680元/平方米。

　　工期安排:20**年8月一期开始入住。

　　二、报纸广告推广

　　假日?伊丽雅特湾项目运作成功主要体现在三个方面:

　　产品好:建筑风格、景观、赠送面积。

　　价格把握好:在项目开始认购之前价格始终没有公开让主动权掌握在开发商手中,充分对意向客户进行摸底,实现合理的收益最大化。

　　上市时机把握好:上市前期通过集中认购来进行摸底和制作氛围,等到项目达到准现房的程度再进行上市。

　　推广宣传好:主要体现在推广力度与表现风格方面。

　　对玫瑰园项目的启示:

　　项目是否热销取决于多个指标均好。

　　产品是热销的基本条件:我们不会在赠送面积上做文章,那么就让我们建筑风格与景观上面下工夫。

　　在项目正式认购之前,有必要对价格进行保密。

　　如果我们坚信自己打造了一个十分优秀的别墅产品,那么我们就应该准现房上市,这样会取得更好的效果。

　　由于玫瑰园项目的供应量和资金状况决定了我们要在推广表现风格上打动目标消费群体

(三)虹洋玫瑰园目标客户群体界定

　　1、项目的目标客户群体无法准确定位

　　到底谁是虹洋玫瑰园的目标客户群体?我们无法把他们来抽象成为一个实实在在的个体。他们可以是高档单体别墅的末端消费群体;可以是中档别墅的消费群体;也可以是TOWNHOUSE的高端消费群体。

　　但是我们必须得承认,他们很有钱但是又没有达到金字塔尖的程度;他们需要别墅产品但是又绝对不会因为需要而将就;他们青睐能够给他们带来视觉和感觉享受的综合素质高的别墅产品(包括:产品、价格、销售、推广)。

　　2、能够看得着、摸得着的高收入团体应当进行公关

　　例如医生这一职业群体,未来我们应该通过关系营销来进行接触。

　　3、世界500强企业在沈外籍人士

　　沈阳作为东北政治、经济、文化中心,将会吸引越来越多的世界500强企业来沈投资,大量的外籍人士将来到沈阳进行工作和生活。他们必须在沈阳寻求居住场所:星级酒店、市内高档公寓、郊区别墅。我们应该积极关注争取这部分群体,如果成功将会给我们带来两个方面的益处;

　　首先,会扩大项目目标客户群体范围,将投资者吸引过来,推行带租约销售。

　　其次,带动项目国际化人文氛围,吸引其他纯居住消费者。

(四)项目竞争分析

　　1、玫瑰园项目存在的明显的三个劣势

　　宗地不具备原始自然环境;

　　临近机场,有噪音;

　　相对于其他单体别墅项目而言,项目容积率偏高。

　　2、现有的别墅产品都有可能成为我们的竞品

　　如果未来项目核心竞争力不强,谁都有可能成为我们的竞争对手,包括锦绣山庄的末流消费者;佳地园、花溪山庄、美地庄园的消费者;假日?伊丽雅特湾的消费者甚至是香格蔚蓝的高端消费者。

　　3、谁又都不是我们的竞品

　　如果项目的核心竞争力特别的强,那么谁有都成为不了我们的竞品。

　　4、从四个方面打造项目核心竞争力,跳出竞争关系。

　　在产品方面:我们要在认清三个劣势的基础上打造沈阳除锦绣山庄之外真正的别墅产品;

　　在价格方面:我们不会低价入市,但是要让目标消费群体感觉物有所值;

　　在销售方面:我们将以准现房上市

　　在推广方面:我们未来项目的视觉与感觉提前导入。

二、产品建议

(一)产品范畴

　　我们这里所谈到的产品是广义上产品:包括建筑风格、户型、景观、配套、物业服务。

　　在建筑风格与户型方面,从目前的市场形势考虑,比较有竞争力,我们的的确确看到了一个面积适中、功能较好的真正的别墅建筑。我们没有什么能比现在更好的设想。关键就是未来实在的建筑产品能否贴近现在的设计效果。我们工作是提出更多的体现在景观、配套、物业服务的补充建议方面。

(二)对项目劣势的另一种看法

　　1、宗地不具备原始的自然环境,我们可以造环境;

　　2、现有的噪音并不会明显影响未来居者的生活,如果其他方面素质强,不会成为消费者购买决策的主要决定因素;

　　3、在对沈阳现有别墅项目调查过程中,容积率的适度高与低不是消费者决策时候的主要依据。

(三)景观建议

　　1、水系必不可少

　　沈阳现有的别墅项目基本都具备水系景观。虽然不能构成主要卖点,但是已经成为标准配制。

　　2、大门要符合业主身份

　　说别墅产品是毫宅,一点也不过分。那么作为毫宅的大门就必须要要与业主的身份符合:森严、稳重、高贵、有力量感、具有西方文化特征。反对年轻、浪漫、通透。

　　3、大树将对本项目起到重要的作用

　　当在园区内行走的时候,一棵成年老树远远要比一棵所谓名贵树种的幼树更能唤起情感。尤其是本项目原有的自然条件并不优越就更需要成年大树的氛围营造。考虑到费用问题,可以在园区内部各个组团控制数量适当种植。

　　沈丹路在地势上高于项目,如果在沈丹路与项目之间没有很好的隔离,将会导致一种俯视的效果,不符合别墅产品特征。所以在项目与沈丹路之间的35米宽的隔离区域必须种植成年大树即保证了视觉隔离的效果又符合别墅作为豪宅的产品特征。

　　此项工作应该在现在开始着手,保证明年项目正式上市之前初具规模。

　　4、雕塑将成为项目的一大亮点

　　从建筑视觉角度来看,本项目具备了别墅的真正特征,比较西化,但是别墅作为一种舶来品并不局限在建筑本身,还应该体现在景观上。最能够表现西方建筑风格的景观就是雕塑了。

　　另一方面从市场角度来考虑,沈阳的雕塑常见,但是成规模的雕塑不常见。

　　建议本项目在园区大门后面的小型中心广场和各个组团中心广场建造西方话人物雕塑。

(四)配套与物业服务建议

　　1、标准配制

　　集中供暖供气将与水电一样成为标准配制,使用煤气罐不是真正的别墅生活。

　　2、会所配套

　　在会所里面,游泳馆、棋牌室、酒吧、餐厅、商务中心等项目已经成为标准配制是必须要具备的功能。在此基础上,会所还要具备三大特色:西方上流社会的社交特色如大型歌舞酒会招待厅;健康特色如聘请医大知名教授做健康顾问;文化特色如聘请知名大学教授作为文化顾问。此三项特色未必适用但是费用不高却使项目具备了与众不同的高档感觉。

　　3、物业服务

　　聘请知名物业管理公司作为顾问指导,如沈阳的华新国际;

　　提供配车服务,当业主私家车出现故障可以有偿提供服务;

　　厨师服务,当业主有需要的时候可以有偿上门服务;

　　物业管理人员当中要多出现一些老年男子,因为当业主享受一个温文尔雅的老年男子的服务的时候,心理感觉是不一样的。