销售外出拜访制度
在广告疲软期,外出拜访无疑是促进销售、提高业绩最好的销售渠道。因而特制定以下规章制度:
1、拜访前的准备
拜访前的准备工作是房地产销售人员拜访销售的基础工作,只有做好充分的准备,才能在拜访洽谈时做得更好,更出色,提高工作效率,不致于浪费时间。
(1) 确定当日的拜访计划
拜访计划主要包括:当日拜访客户的数量、拜访的对象目的,以及拜访该客户所需用的时间,分出已确定的拜访对象和随机拜访对象,在做此项工作时,销售人员最好能制出表格,认真填写,在当天下午下班之前制订出第二天的工作计划。
制订拜访计划是销售人员次日工作的核心,因此销售人员应当认真制订,按照计划行事,做到心中有数,有的放矢地工作。
(2) 携带有关资料
根据当天下午制订的拜访计划,在次日上班时确定所而带的资料和份数,以便资料准备充足,一般情况下应携带以下相关资料:
公司的有关证件及证书
楼盘的规划书、设计方案及位置图
物业本身的资料(如建设标准、物业管理)
售楼书、广告宣传单、小报
客户资料卡、认购书、小定单
楼盘价目表及付款方式说明
名片、笔记本、钢笔
其它相关的资料
(3) 整理自己的仪容仪表
任何一个人都会愿意与一位穿着整齐干净的人打交道,合适、干净、大方的穿着打扮,不但能提高你与客户接触交谈的自信心,而且也会给你带来良好的洽谈氛围,所以穿着必须整齐清洁,在出发之前,对着镜子照一照,检查一下自己。
2、行动管理
在拜访准备工作做好以后,就要对当日要拜访的客户进行分类排列,对于熟悉的客户首先应打电话预约,根据客户的轻重和距离远近以及计划拜访花费时间的长短情况,列出拜访的先后顺序,做到统筹安排,准备出发。
(1) 确定行动路线
在对拜访的客户先后顺序排列后,销售人员要对所要拜访的客户逐一地确定行动路线,看看哪条最为省时最为方便,容易到达,选择出最佳路线。
(2) 选择合适的交通工具
合适的交通工具可以在拜访过程中节省时间,提高工作效率。
步行:适合于近距离的客户,一般在3-5分钟之内可以赶到的,同时更适合于随机客户的拜访。
自行车:适合于较远距离的客户,一般在40分钟之内可以赶到,交通经常阻塞的地方,可以有效地节省时间,直达拜访目的地。
公交车:适合于远距离的,公交车能从所要拜访的客户单位经过的,是最为理想的交通工具。
出租车:适合于超远距离的乘座其它交通工具不便到达的地方,且客户意向相当明确的,在成本上比较划算的。
3、销售洽谈:
销售洽谈是销售人员在拜访客户与客户交谈时最为重要的环节,能否达到成交的目的,需要销售人员在洽谈时注意洽谈时的节奏与步骤。
(1)敲门:鼓足勇气,树立自信心去敲客户的门。
(2)说明来意:见到客户,首先向对方问好,自我介绍说明来意,递送资料及名片,展示开发商的有关证件。
(3)解说:销售人员应对物业本身的特点,简明扼要地向客户说明,抓住要点, 有针对性地讲。
(4)客户提问:销售人员根据客户提问情况,要对答如流,做到问一答一,问二答二。
(5)消除异议:对客户提出的异议,不能及时做出回答的,应从另一角度来讲,适当地放大物业的优点,加强对客户的引导,忌对客户轻易承诺,发生争吵。
(6)劝说:在对以上客户交谈时,若客户没有提出拒绝时,要抓住时机,对客户进行劝说,劝说时赞美顾客,联系物业本身的特点和客户的实际情况,进行理性说服。
(7)达成共识、成交:此阶段,销售人员通过劝说能与客户达成共识,说明本次拜访已取得了较大的成功,但房地产销售不可能通过一次的拜访就达到成交。所以一般情况下客户不会马上做出决定,做好销售人员应抓准时机向客户约定时间,邀请客户到销售现场或约定下一次拜访时间。
(8)致谢道别:道别时,销售人员应当对本次拜访占用客户时间表示谦意,多说:"谢谢、对不起、打扰您了、耽误你的时间了、再见"等话语,同时最后别忘了向客户索取名片或联系方式,然后帮客户关上门,礼貌地离开。
4、销售评价:
外出拜访回来后,销售人员对当天的工作进行总结和检讨,对拜访成功的客户分析经验,对拜访没有成功的客户进行检讨,分析成败得失的原因,认真总结经验与教训。
(1)对当天拜访的客户,认真填写客户资料卡,建立客户档案。
(2)对拜访的客户逐一进行分类、辨别、分出有效客户,对下一次拜访制定策略。
(3)各销售人员组织起来,对当天的工作情况进行交流探讨,各述已见,互相学习以便取长补短。
(4)制订第二天工作计划,填写计划日程表。
5、自己的心理:
一位着名的心理学家曾经说过:"能完全占有自己的心者,也能获得世上可贵的珍宝"。一天疲劳的外出拜访下来,可能会碰到形形色色的人,遇到多种多样的阻碍,如何调整自己的心理,变退缩为积极进取,就显得尤为重要,所以做为一名外出拜访人员应学会调整自己的心理,时刻保持积极自信的心态,充满必胜的信念。
篇2:地产销售组织架构与岗位职责
地产销售组织架构与岗位职责
一、组织架构
1、设立项目经理
2、配备案场经理、策划、文案、设计、市场研究员及案场销售人员。
3、财务结算,统一由行政部负责。
4、营销计划书、广告作品及相关推广方案,报公司分管副总审批。
5、总经理定期与开发商沟通协调。
二、岗位职责:
1、项目经理:
总体负责项目的营销推广,撰写营销计划书。
负责与开发商技术沟通。
保证各项计划的顺利实施。
负责各期营销方案的审阅并报公司批准实施
负责有关销售部各项工作的指导与监督工作
2、案场经理:
(1)负责销售现场全面管理,建立执行各项规章管理制度。
(2)提交项目销控、价格、优惠体系,报销售管理部批准。
(3)总结销售技巧,培训售楼人员。
(4)负责与开发商业务沟通。
(5)提交销售业绩汇总,及销售人员业绩表。
(6)总结分析项目销售情况,提交销售任务计划书。
(7)负责监督现场客户的接待、介绍和成交事宜。
(8)主持召开案场会议。
(9)负责产品规划的设计修正建议。
(10)负责传达公司各期整体工作与重大决策。
3、市场研究员
协助项目经理及案场经理工作。
负责市场调研,提供市场竞争分析,整理相关资料,提出销售决策建议。
总结分析项目销售情况,编辑整理销售案场日报周报月报。
建立公司客户来电来访成交资源库。
4、案场主管
协助项目案场经理工作。
真实完整统计各种数据,送市场研究部。
负责销售合同的签订、保管工作。
负责房源回笼、按揭办理工作。
负责处理业主投诉。
负责事物的保管工作。
负责其他销售内勤管理工作的贯彻实施。
5、市场策划部:
(1)负责市场营销推广的策略设计并组织实施。
(2)协助制订销售计划与指导销售业务、培训销售人员。
(3)制定执行营销计划(广告、促销、设计、制作、公关)
(4)编辑小区刊物。
(5)塑造企业品牌形象,积累无形资产。
(6)根据销售各阶段变化及时制定对应策略并组织实施。
(7)负责与媒体建立良好稳定的关系。
销售代表:
(1)负责客户的接待洽谈与签定售房合同
(2)负责客户跟踪与外出拜访派发宣传资料
(3)负责客户的分析与客户异议的处理
篇3:销售员打动客户
销售员打动客户
一线销售如何打动顾客
当我满心期待的走进大卖场的第一线销售现场，认真的穿梭在各厂牌所有的专柜之间时，我发现在诺大的卖场中竟然没有一个让我能够生成欲望想走向前去多了解一番的专柜或是一线销售人员，这个现象真的是太令人气馁，太令人失望了!因为这是商品最重要的终端销售，是面对客户的第一线呀!灯光美、气氛佳的地方不见得就会有好的生意或是好的业绩，最美的灯光应该是销售人员的笑容，最佳的气氛应该是销售人员主动的精神，如果顾客连停下脚步的欲望都没有，那就代表你连创造需求、激发购买欲望的机会都没有。在很多企业都在研究如何提高业绩、如何创建优质的销售与服务、如何创建良好的管理模式的同时，是不是应该先要走近自己的终端销售现场去看看我们的客户是如何被对待的，如果是你，你会有购买商品的欲望吗?
很多人错误的以为公司商品才是最重要的，其实第一线人员才是真正顾客接触的第一样商品，也是让公司产品能够具有灵魂的关键，因此能不能让顾客停下脚来了解一下、能不能掌握多一次的机会在顾客心中创建品牌形象、能不能引起顾客购买的欲望、能不能抓住正在犹豫不决的准顾客、能不能让潜在顾客未来要购买产品的时候会想到你、能不能让顾客感受到公司商品的生命力、能不能让顾客对于公司商品生成占有的渴望，这些都是掌握在第一线人员的手上。在一个企业当中这些第一线人员可能是那一些被视为小螺丝钉的人物，但是却也是重要而且不可或缺的重要关键人物，因为顾客或是成交的商机就是掌握在这些第一线人员的手上，您觉得重要吗?
在销售现场上，只要您能够让顾客愿意停下他匆忙的脚步，花一点时间看一看您所销售的商品，您就可以比别人多一分的商机。在一群人当中最容易被注意到的人常常就是最美，或是最丑，或是最有特色的人，这是不变的规则，因此研究一下如何让您的第一线人员可以在百家争鸣的环境中脱颖而出，让顾客能够不知不觉的走近，甚至成为全场所瞩目的焦点，人潮的流向，这种无形的销售他所发挥出来的力量常常会令人意想不到，小改变但是却是成交的大关键，而且是稳固业绩的基石。
一．微笑与热情
一块毫无微笑与热情的区域会让人感受到冰冷、没有生命力、死气沈沈，这种感受更会让顾客远远的就停下了前进的脚步，人很容易就会被自己这种奇妙的第六感所控制，相对的如果善用这种奇妙的第六感，业绩常常就会在不知不觉当中跟随而来。
笑容是人与人之间最好的桥梁，也是最好的国际语言和沟通方式，而热情会让人感受亲切，会消除人与人之间的陌生感，也会让人不由自主的想跟您多聊两句，而这些就是源源不断的商机来源，绝对不是等着顾客跟您微笑的时候才开始展现微笑和热情，因为那样的微笑和热情是创建在业绩上，是一种有所求的表现，所以只会让顾客觉得不诚恳和现实而已。如果顾客喜欢您给人的感受，期待跟您有所交互，那么您就是一个八十分的第一线人员了!
所以要训练自己微笑和热情，而且变成自己面对任何人时不变的习惯，但是也有人会说”我不习惯微笑，我不习惯热情!”，我说：那真是太糟糕了!因为这是接近顾客最好的方式，无可替换，而且这是您的老板最希望看到的一面，也是您应该做好的工作内容，所以您觉得应该怎么办呢?是改变客户?改变老板?还是要改变自己?
习惯是养成的，改变一个不好的习惯最好的方法就是去养成一个好的习惯去替换它，养成微笑热情的习惯，不微笑不热情自然就会从您的身上消失，对一个一线人员来说常常就会是这样的规则”做您喜欢做的事，结果就是领您所不喜欢的工资!”，”做您不喜欢的事，就会领你喜欢的工资!”，这里的喜欢和不喜欢指的是改变与不改变坏习惯而言。
二．专业与练习
商品的解说不仅仅是说完而已，您的解说是否具有勾起购买欲的力量存在，我所看到的常常是背课文式的解说方式，将公司所给的信息背的滚瓜烂熟，但是却没有花大脑去集成和仿真，虽然背的很熟但是却让人有生硬难以接受的感受，有些过于专业的知识客户是没有兴趣的，因此一个优秀的一线人员应该要将所有的信息集成做出自己的解说范本而不是照本宣科，要亲切而且让人很快的了解您所要表达的意见，迅速而且确实掌握顾客的需求。
专业知识虽然不一定在解说的过程中会使用到，但是依然要全面的学习以做为自己最坚强的后盾，因为您不会知道顾客接下来要问的问题是什么，但是一旦顾客的问题没有得到他的答案，成交就会离您远去，所以充足的专业知识宁可备而不用，也不要在关键时刻丧失顾客的信心。
现场的应对进退以及解说是必需要经过不断的练习，同事与同事之间平常的练习，好过于面对顾客的时候用顾客来练习，如果您用顾客来练习，那么您所付出的成本和代价就太高了。另一个重点就是嫌货才是买货人，会提出问题的客户常常才是对商品具有兴趣的人，满足这些人的消费安全感，才能促成成交，你的知识越专业，解说越明确，过程越熟练，就越能够缩短客户考虑的时间;相反的成交时间就会拖的很长，甚至是花了大把的时间仍然无法完成成交，所以如果你自己没有准备好就不如不要浪费自己的时间和客户的时间。
三．主动与积极
任何人都有可能提供给你成交的机会，这机会也许不是你现在所面对的顾客而是他所转介出来的顾客，透过顾客转介的力量强过于正常销售力量的十五倍，因此这种力量是不能被忽略的，但是从来就没有人知道这个愿意为您转介的人是谁，也许您认识，也许您根本就不认识，但是也有可能就是您下一秒钟即将认识的那个人!
您的认知将决定您的态度主动与否，积极与否。被动的等待业绩是最消极的作法，每一个经过您身边的顾客都要有”他就是我的顾客!”的可能思想，而不是等顾客开口时您才出现，甚至是姗姗来迟，不断考验顾客的耐心。因为有了这样的思想才能够让您愿意掌握任何一丝一毫的机会，更进而主动的去开发机会，创造顾客的需求出来，而不是在销售现场面无表情的晃动，这样的举动是监视公司的商品是否有被偷窃，这是保安的工作而不是一线人员的工作，但是奇怪的是只要您用心观察任何销售的现场，您就会发现这样的状况比比皆是!而且好像习以为常了。如果一线人员可以将私下聚集一起时那种聊天的态度，快乐的表情，兴奋的笑容拿来用在客户身上，您一定就会是个人人赞不绝口而且令人印象深刻的一线人员了!