超市相关业态选址策略
所谓业态就是营业的形态,指店铺的经营规模、商品结构、经营方式等形态。目前,国内外众多的超市主要有四种业态:便利店、食品超市、仓储式商场、综合性超市。
超市选址是超市开发,至关重要的,很多投资者往住在店铺开业以后,再来想办法提高业绩,这时已是事倍功半;在此对超市相关业态相应选址策略以供参考;
(一)便利店
便利店是以满足顾客便利性需求为主要目的零售业态。其特点是:
1、选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地。
2、营业面积在100平方米左右,营业面积利用率极高。
3、营业时间一般在16小时以上,甚至24小时。
4、商品结构:以速成食品、小包装商品、文具杂志为主,有即时消费性、少容量、应急性等特点。
5、目标顾客:居民徒步购物5分钟可到达,80%顾客为有目的的购物。
便利店在时间上、空间上及品项上都是对其它业态的一种弥补,随着人们生活水平的提高及生活节奏的加快,有较大的发展空间。
(二)食品超市
食品超市是采取自选销售方式,以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主,满足顾客每日生活需求的零售业态。其特点是:
1、选址在居民住宅区、交通要道、商业区。
2、营业面积在500到1000平方米。
3、商品结构:以购买频率高的商品为主。
4、营业时间不低于16小时。
5、以居民为消费对象,10分钟左右可到达。
非生鲜食品类商品是无法与大型公司进行价格竞争的。作为必需商品的生鲜食品是商圈消费者基本生活的组成部分,生鲜食品成为该类店铺的主要商品,店家需以提高生鲜食品的鲜度、加工工艺等手段吸引家庭主妇光顾,并且积极参与或组织各类的社区活动,让消费者感到是去邻居家购物,而不是去店里购物。
(三)仓储式商场
仓储式商场是以经营业生活资料为主的,储销一体,低价销售,提供有限服务的销售业态(其中有的采取会员制只为会员提供服务)。其特点为:
1、选址在城乡结合部,使交通便利性强,并有大型停车场。
2、营业面积大,一般为10000平方米以上。
3、库架合一,装饰简单,节约成本。现购自运的销售方式,货架高6米以上,整个卖场的容积是否有70%以上用来储存商品判断首要标准。
4、商品结构:主要以食品(有一部分生鲜食品)、家用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品为主,重点的商品的广度要宽(指商品的种类要多)。
5、目标顾客:以中小零售商、餐饮业、集团购买和有交通工具的消费者为主。此种店铺大都实行大量销售和大批订货等方式,从而实现廉价销售。
(四)综合性超市
综合性超市是以销售大众化实用品为主,满足顾客一次性购足需求的零售业态,其特点是:
1、选址在住宅区、城乡结合部或商业密集区。
2、营业面积在2500平方米以上。
3、商品结构:生鲜食品、衣食用品齐全。重点在商品的深度(指同一商品的规格、等级、品种的多少)。
4、目标顾客:满足消费者中比率最大的中低收入阶层的消费需求。
5、设施装饰较仓储商店好。
综合性超市市场比仓储商场更能提供一种良好舒适的购物环境,及多品种商品选择机会的业态。
总之,每一种零售业态都有自己的特点,有其长处,也有其对环境的特殊要求,而且各种业态之间既有一定的竞争关系,又能互相弥补对方的不足,合理布局就能起到优势互补和繁荣市场的作用。只有切实了解各种零售业态的优缺点,广泛地调研,认真分析各类消费者的消费心态和需求,合理布局,才能充分发挥各种业态的长处,以最小的投资取得最大的效益。
篇2:购物中心用地选址分析研究
购物中心用地选址分析研究
适当的用地和合适的位置是购物中心开发的先决条件,购物中心对区位有严格要求,这 关系到未来商业经营的成败。用地的地理位置和周围地区的经济状况与人口状况决定购物中 心能否生存。获得足够的购物人群有两种途径,一种是依托大居住区和消费群,另一种是扩 大服务商圈范围。
(一)用地区位和交通人口状况分析
购物中心的位置决定其易达性,并直接影响商圈范围。为此,购物中心用地应符合商业 用地选择的一般区位原则:
最短时间原则,即应当位于人流集散最方便的区位。商业活动的基本前提是商业与购物 者面对面进行交易。所以,传统商业建筑都混杂在居民区中间,但是随着交通改善,购物者 的活动范围大大增加,因此距离已经不是决定购物者行为的主要因素,而更多地要考虑购物 过程所花费的行车时间。
区位易达性原则指商业用地一般应分布于交通便捷、易达性好的位置。易达性取决于交 通工具和道路状况。
聚集原则是商业活动具有集聚效应,集中布置能够相互促进,以提高整体吸引力。城市 人流、物流和城市社会经济活动的焦点常常成为优先选择的地点。
接近购买力原则是指商业用地要接近人口稠密区,又要接近高收入或高消费人口分布 区。维持商业设施存在的最低服务人口数量称为人口门槛。
因此,为了判断用地是否值得开发,需要收集用地周围必要的经济和人口基础资料进行 分析,这主要包括:
(1)购物人口分析。对拟开发地区的经济潜力和经济状况进行分析,分析用地附近是否有 值得依托的大量居住人口,人口的收入、购买力状况、消费习惯和消费心理如何?人口增长变 化包括人口自然增长和迁移,这是一个动态过程,所以需要进行动态预测。接下来需要对人 口进行收入与购买力的调查,并分析人口组成和消费习惯,值得注意的是,低收入者不一定 是低消费者,而有可能是高消费者。
(2)交通易达性分析。交通易达性也就是交通便捷程度,主要取决于购物者从起点(一般 是家里)到购物地点所花费的时间。依据格伦的观点,从不同的地方来到购物中心需要花费的 时间一般是12—15分钟,最多不能超过25分钟。特别需要指出的是,空间距离和时间距离是 有区别的,易达性分析确定的距离不仅仅是空间距离,因为空间距离和汽车行走需要的时间 有区别。为此,有必要对汽车到该地点所花的时间进行测试,这个到达时间在一天之中、一 周之中和一年之中的不同时间段都会发生变化。为了有效确定行车时间,可以根据所花费的 时间绘制等时间距离图,理想的行车时间应当控制在10—30min,以此确定该地点的商圈覆 盖范围。
此外,附近的竞争设施和居民的接受程度也是衡量一块用地是否值得开发的重要因素。 收集的基础资料还应当包括:附近的相关设施是否齐备,是否存在竞争设施,服务商圈内将 来可能会出现的竞争设施。多数情况下竞争是不可避免的,而且一定程度的竞争也是允许 的,因为单一的商业设施不可能吸收本地区的所有的销售额。另外,如果需要在居住区内寻 找开发用地,需要考虑居民的心理因素和对购物中心的接受程度,它影响今后的商业发展。
(3)区位分析。不同区位的人口状况和交通易达性也处在不断变化之中。传统的城市中心 区是人口集中的场所,道路交通设施优于城市郊区,因此城市中心区提供了相对完善的购物 机会。工业革命之后,随着人口的进一步集中,城市中心区变得过分拥挤,环境恶化,交通 堵塞。而与此同时,由于郊区高速公路网的建设大大提高了郊区的交通易达性,出现了人口 居住郊区化的趋势,把大量消费人口从城市中心区带到城市郊区,商业设施在郊区大量兴 起,引起了零售额的重新分布,城市中心区和城市郊区展开了竞争,对购物者来说,可以选 择去城市市区或郊区购物。可见,城市中心区与城市郊区的商业区位状况发生了明显的变 化。
用地选择除了考虑上述商业建筑的区位因素之外,还要考虑自身的特点。购物中心为了 满足多种功能需求,要求占地面积很大。购物中心对汽车的依赖性非常强,要求有大面积免 费停车场,郊区用地比较宽松,城市市区则缺少这种用地优势,用地获得比较困难,用地比 较拥挤。
(二)用地经济状况评估
对于一块符合区位选择的用地是否适合购物中心开发,需要对用地的经济状况进行综合 分析。
用地的可获得性指开发商是否能够控制或者获得用地使用权。首先,如果用地的所有者 不止一个,需要获得每一个所有者的认可。其次,需要分析用地的合理价格或租金,决定是 否值得购买并能够获得投资回报。第三,用地必须允许进行零售开发,如果是非商业开发用 地,需要考虑改变用地性质的可能性。城市规划中已经按照功能把用地分为居住、工业和商 业用地,但是在某些情况下,改变用地性质是有可能的,特别是与居住配套的商业开发。由 于大型购物中心往往会给周围的居民带来恐惧,他们担心购物中心的交通会打扰居住区宁静 的街道,所以从长远考虑,改变用地性质除了要和规划部门接触之外,还必须处理好与居民 的关系,消除它带来的不利影响。
(三)用地的物理状况
在用地取得之后,还需要对用地进行实地调查,对用地的规模、形状、整体性、地形特 征和地段的可进入性、地段周围环境等因素做进一步分析,判断其是否适合购物中心开发。
用地的物理状况包括用地的形状、高差变化、可进入性和视觉可见性等。
用地形状。用地必须完整,零碎的用地不适合购物中心开发。用地形状要求比较规则, 长宽比例适当,如果是三角形用地,一些尖端部分可能不能有效地使用。
用地的平整性。购物中心要求用地竖向高差变化不宜过大,否则会给设计和施工带来一 系列的问题,坡地的土方量将大大增加。
用地的可进入性。周围的交通状况是否能够容易地从周围道路进入购物中心停车场。如 果周围道路在高峰期会出现交通堵塞,需要看政府部门是否有意或开发商是否有能力和资金 加以改善。如果不能,那么只能减少购物中心的规模,而这可能会影响今后的竞争力,有时 甚至会因此放弃这块用地。
郊区用地的视觉可见性。如果周围的道路明显高于购物中心,那么在道路上只能看到的 是购物中心的屋顶。屋顶上布满灰尘的管道和设备可能会导致吸引力下降。另一方面,如果 周围的道路低于购物中心,那么树木和其他建筑或设施可能会遮挡购物中心,让驾车者忽略 了购物中心的存在。可见性不好可能会带来很大的不利,虽然大型购物中心可以通过广告加 以补偿,但是,可视性不好的用地仍然必须在有足够的其他优势时才考虑选用。
用地周围情况。用地周围最好能够置于购物中心的控制之下,其他设施不应当干扰购物 中心的营业活动,不能影响购物中心的外观形象,不能产生令人讨厌的噪音、气味和光线。
用地的物理状况对购物中心规划和建筑设计至关重要,一些不足之处需要在规划和建筑 设计当中采用各种手段予以弥补。
篇3:购物中心的选址因素
购物中心的选址因素
选址原则
“天时”、“地利”、“人和”都会直 接影响企业的经营。“天时”是指商家对投资时机的把握以及在 经营过程中的时令性的把握;“人和”是商品在管理上的技巧， 包括服务态度、促销手段、广告宣传等方面。而“地利”也是一 个非常重要的因素，属于建筑策划的范畴。店址选择适当，占 有“地利”之势，广泛吸收消费者促进销售，实现更好的经济效益。
城市商业活动是以追求最高利润为目的的，这是商业设计选 址与布局的经济原则。同时，顾客是商业活动过程中不可缺少的 重要组成部分，因此，建筑之布局与城市人口分布形态密切相关。
城市商业中心的形成和发展是城市、社会、经济和科技等领域综合作用的产物，按其相互作用的规模和范围的 层次来分，可分为宏观的社会经济影响，中观的空间区位条件和微观的空间模式三个不同的层次。
商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是零售企业贯彻以消费者 为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。
商业设施的选址应该考虑以下因素：(1)客流规律;(2)交通状况;(3)商业环境;(4)地形特 点;(5)符合城市规划要求。
1、客流规划是选择店址的最重要的因素
商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客; 从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各种基础设施。所以，城市人口分布的空间 形态是商业中心形成发展的重要制约因素。
(1)相同客流规模的不同地区，因客充的目的、速度、时间不同，对选址条件有不同差别。在商业集 中的繁华地区客流目的一般是以购买商品为主流，或是与购买商品有联系的观光浏览，为以后购买作准备，这类地 区的客流特点一般是速度缓慢，停留时间较长，流动时间相对分散。有些时候，除了人口的密度因素之外， 人口的职业分布、收入状况、年龄也是影响购买能力、购买习惯的主要因素，必须加以考虑。前者可以作为商业规 模的主要参考指标，后者则除影响规模之外，还决定了商业的特色和内容。
(2)选择店址需要调查分析街道两侧的客流量规模，选择客流较多的街道一侧。
(3)选择店址要分析街道特点与客流规模的关系，街道交叉路口客流最多，是选址的最好位置。
(4)对于大型的购物中心和商业街，除了被动适应客流规律之外，还可以在原有路网基础上加以改善开发， 选择有开发前景的区域，开辟新的道路交通系统，主动地引导客流，制造客流，进而创造新的商业环境。
2、交通状况
城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。因此，它是制约商业聚集与选址的又一个重要因素。商业活动的 经济原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达商店。因此商业设施的选址必须是交通可达 性最佳的地点。在商业的追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。所以商业中心交通可达性 最佳的实质是：所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。
3、商业环境
选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量，如果在同一地区内已有过多的同行业商店，势必影响商店 的经营效果，此为趋异性。但是另一方面，由于顾客希望就近广泛地比较选择商品，以及希望一次购足所需的商 品，有些商店又有集中趋势，相邻而庙，此为趋同性。
一般来说，比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的专门店。这种顾客以购买一类 商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等因 素。
另外一此顾客，购物的范围比较杂，也比较随意，或完全以休闲为主要目的，当然不会去逛上面提到的结构单 一的商业区，而是希望到集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场。一般大商场就是以此为目标而设置的，尽 可能丰富功能来满足这类顾客的要求。
还有一种特性就是共生性，即指商店依赖于为其他原因而来的顾客，如商业中心区的小型商店设于大型商店附 近，主要经营小商品，以品种齐全而取得优势。或开办大商场不能提供的小型服务业，有的经营连带消费商品的商 店相互邻拦，互为补充，便利顾客。
4、地形特点
选择店址还要分析地形特点，主要选择能见度高的地点，如选择在两面临街的地点能见度就最高，并且可以扩 充橱窗面积，增辟出入口以减缓拥挤，这是最好的设址地点。位于街道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高 的地点。有的地点如位于街道的凹进部位能见度就差。
5、城市规划的要求
城市总体规划和详细规划，都根据城市现状和发展要求对商业中心的分布、商业建筑的布局等作出一系列的规 定，商业建筑的选址应该符合城市规划的要求，服从城市总体发展的需要。
在选择店址过程中要对以上因素进行实际调查，搜集资料，具体分析研究，了解建店的有利和不利条件，不仅 要考虑现状，还要了解未来的发展变化，尤其要了解城市建设的长期规划，如所选地区的街道、交通市政、公共设 施、居民住宅及其它建设或改造项目的规划，有的地点从当前分析是优越条件，而随着城市的改造将会出现新的变 化，而不适合设店。反之，从当前分析不适合设店但从规划前景看又有发展前途。