工业地产的基础知识
1、工业地产之消费者:公司、企业和个体经营者,而不等同于住宅项目中的个人、老百姓。
2、工业地产之功能:经营、收益之用,或办公、或生产、或物流、或商务经营、或兼而有之。
3、工业地产之功能涵盖:行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。
4、工业地产之配套设施:
硬件配套:办公楼、厂房、实验室、仓库、停车场、会展中心、休闲中心、生活设施、商铺、酒店、广场等。
软件配套:政务、商务、金融、科技、人才、住宅、咨询、审计、法律、市场服务、广告服务、外交服务、增值服务等。
以上是消费者在实际运营中可能会遇到的实际需求(由工业地产商完成)。
项目选址之依据
1、首先应是交通:
1交通是经济之先行,交通发达程度直接影响经济发展速度,海路或水路交通,陆路交通,空运或水陆空联运。
2交通成本:路线长短,路面状况,以及交通运输成本
3市内、省内、国内及国际交通状况及成本。
2、当地政府环境:
1政府对项目支持力度。
2政府土地招商成本控制。
3后期政府优惠政策。
4政务水平,行政效率。
5政府美誉度。
3、当地经济
1当地主要收入来源及水平。
2经济增长速度。
3产业特点,产业链是否形成。
4商业市场资源获取便捷程度。
5当地城市功能完善程度。
6当地人才状况,吸纳人才能力及富余劳动力状况及成本。
项目立项依据
4、产品稀缺度
1全国、省内或市内产品稀缺度
2产品辐射范围大小
3区域内同质产品竞争力
5、市场成熟程度
1区域内经济发展状况
2产品在市场上反响状况 客户认可程度
3产品与本区域内的市场需求吻合度
6、客户群体规模
1客户体量的大小
2充分购买能力,消费水平--体量大小
3客户群体整体市场取向--产品类型
7、区域内成功或失败范例
1同质产品竞争,成败状况
2成败诱因分析
3新产品规避市场风险能力
工业地产招商与策划
1、策划与推广
1客户群体定位精确度
2媒体选择精确度
3产品形象包装
4定位侧重点是否突出、实用
5品牌之路或客户要约
6实际宣传效果回馈控制
2、入驻便捷性
1入驻形式灵活性(租、售、以租代售)
2付款方式灵活性(一次性、分期、按揭、抵押)
3体量适当否,交付使用标准等
3、招商形式
1行销还是做终端
2是否与政府合作招商
3是否与商会、组织、基金、协会、联盟等合作
4招商队伍水平、能力
5异地招商、行政招商、区域招商、招商突破口
4、特色烘托
1卖点之充分实体
2针对性、专业性、适当性、前瞻性
3成本卖点
4开发进度,招商状况,入驻业主满意度
园区管理、服务与赢利
1、业主需要什么!
1依行业:金融行业、服务行业、科技行业、制造行业、物流行业各有不同的需求
2依业态:
办公为主:市场、商务、政务、金融便捷性等。形象展示、信息畅通等
生产为主:成本、原料来源、成品输出、人力成本、物流便捷等物流为主:交通发达、客户量大、高品质仓储功能
第三产业:市场容量大,入驻容易,投入小
2、园区经营方式与盈利
1房地产销售是第一步,也是第一次盈利。
2后期物业管理是第二次盈利
3产业经营是末期时,弹性盈利:通过提供各类商务服务-中介收入
4配套设施使用盈利
3、管理与服务
1组建专业服务部门机构
2借用大区域城市配套,或自我完善园区内配套设施,引进服务配套机构
3服务环境营造-中介能力或自行服务
4服务类型
A、政务服务。 A、市场孵化。
B、金融投资服务。 B、企业成长助推服务。
C、市场、商务服务。 C、产业服务、资源整合。
D、人才教育服务。
E、物业服务。
F、增值性服务等
篇2:礼仪知识知多少:仪表
仪表礼仪知识知多少
一、仪表礼仪概论
仪表,即人的外表,包括容貌、举止、姿态、风度等。在政务、商务、事务及社交场合,一个人的仪表不但可以体现他的文化修养,也可以反映他的审美趣味。穿着得体,不仅能赢得他人的信赖,给人留下良好的印象,而且还能够提高与人交往的能力。相反,穿着不当,举止不雅,往往会降低了你的身份,损害你的形象。由此可见,仪表是一门艺术,它既要讲究协调、色彩,也要注意场合、身份。同时它又是一种文化的体现。 那么,在仪表方面我们应该注重些什么呢?。
(一)我们应该注重仪表的协调
所谓仪表的协调,是指一个人的仪表要与他的年龄、体形、职业和所在的场合吻合,表现出一种和谐,这种和谐能给人以美感。对于年龄来说,不同年龄的人有不同的穿着要求,年轻人应穿着鲜艳、活泼、随意一些,体现出年轻人的朝气和蓬勃向上的青春之美。而中,老年人的着装则要注意庄重、雅致、整洁,体现出成熟和稳重。对于不同体型,不同肤色的人,就应考虑到扬长避短,选择合适的服饰。职业的差异对于仪表的协调也非常重要。比如,教师的仪表应庄重,学生的仪表应大方整洁,医生的穿着也要力求显得稳重而富有经验。当然,仪表也要与环境相适应,在办公室的仪表与在外出旅游时的仪表当然不会相同。
(二)我们的仪表应注意色彩的搭配
暖色调(红、橙、黄等)给人以温和,华贵的感觉,冷色调(紫、蓝、绿等)往往使人感到凉爽、恬静、安宁、友好,中和色(白、黑、灰等)给人平和、稳重,可靠的感觉,是最常见的工作服装用色。在选择服装外饰物的色彩时,应考虑到各种色调的协调与肤色,选定合适的着装、饰物。
(三)我们的仪表应注意场根据不同的场合来进行着装,喜庆场合,庄重场合及悲伤场合应注意有不同的服装,要遵循不同的规范与风俗。
二、着装的原则规范
(一)成功的着装
服装不是一种没有生命的遮羞布。它不仅是布料、花色和缝线的组合,更是一种社会工具,它向社会中其他的成员传达出信息,象是在向他人宣布说:"我是什么个性的人?我是不是有能力?我是不是重视工作?我是否合群?"旧时代的女性注重服装的动机较单纯,其目地无非只是为想获得他人的赞美,或是增加对异性的吸引力。在讲求男女平等的时代里,女人处处希望与男人平等竞争,简单追求外表的性吸引,已并不能满足这些职业女性,女性竞争者在着装方面必须要更具道德魅力、审美魅力、知识魅力及行为规范的魅力,使服装无形中为协调人际关系、提高工作效率,增加职位升迁的机会,起到良好的作用。
不妨,举几个例子说明着装与事业的关系。
例一:有位女职员是财税专家,她有很好的学历背景,常能为客户提供很好的建议,在公司里的表现一直很出色。但当她到客户的公司提供服务时,对方主管却不太注重她的建议,她所能发挥才能的机会也就不大了。 一位时装大师发现这位财税专家在着装方面有明显的缺憾:她26岁,身高147厘米、体重43公斤,看起来机敏可爱,喜爱着童装,象个26岁的小女孩,其外表与她所从事的工作相距甚远,所以客户对于她所提出的建议缺少安全感、依赖感,所以她难以实现她的创意。这位时装大师建议她用服装来强调出学者专家的气势,用深色的套装,对比色的上衣、丝中、镶边帽子来搭配,甚至戴上重黑边的眼镜。女财税专家照办了,结果,客户的态度有了较大的转变。很快,她成为公司的董事之一。
例二:一位女推销员在美国北部工作,一直都穿着深色套装,提着一个男性化的公文包。后来她调到阳光普照的南加州,她仍然以同样的装束去推销商品,结果成绩不够理想。后来她改穿色彩淡的套装和洋装,换一个女性化一点的皮包,使自己有亲切感,着装的这一变化,使她的业绩提高了25%。 可见,随着社会经济、文化的发展,如何得体,适度的穿着已成为一门大有可为的学问。就寻职或在职的女性而言,服装风格的第一个原则,尤其在工商界和金融界或学术界,打扮过于时髦的女性,并不吃香,人们对服装过于花哨怪异者的工作能力、工作作风、敬业精神、生活态度,一般都会持有怀疑态度。
(二)不恰当的着装
成功的职业女性应该懂得如何适宜地装扮自己,但在日常生活中,职业女性的着装常会出现以下问题:、
1、过分的时髦。现代女性热爱流行的时装是很正常的现象,即使你不去刻意追求流行。流行也会左右着你。有些女性几近盲目的追求时髦。例如有家贸易公司的女秘书在指甲上同时涂了几种鲜艳的指甲油,当她打字或与人交谈时,都给人一种厌恶的压迫感,一个成功的职业女性对于流行的选择必须有正确的判断力,同时要切记:在办公室重,主要表现工作能力而非赶时髦的能力。
2、过分暴露型。夏天的时候,许多职业女性便不够注重自己的身份,穿起颇为性感的服装。这样你的才能和智慧便会被埋没,甚至还会被看成轻浮。因此,再热的天气,应注意自己仪表的整洁、大方。
3、过分正式型。这个现象也是常见的。其主要原因可以说是没有适合的服装。职业女性的着装应平淡朴素。 "
4、过分潇洒型。最典型的样子就是一件随随便便的T恤或罩衫,配上一条泛白的"破"牛仔裤,丝毫不顾及办公室的原则和体制。这样的穿着可以说是非常不合适了。
5、过分可爱型。在服装市场上有许多可爱俏丽的款式,也不适合工作中穿着。这样会给人轻浮、不稳重的感觉。
(三)职业女性着装规则
无可否认,女性在商业界的地位和信心越来越高,其工作时的服装也尤为重要。可目前为止,职业女性的着装一直是被争论的问题。服装界人士提出了若干职业女性着装的原则。
1、套装确实是目前最适合女性的服装,但过分花哨、夸张的款式绝对要避免;极端保守的式样,则应掌握如何配饰、点缀使其兔于死板之感,若是将几组套装作巧妙的搭配穿用,不仅是现代化的穿着趋势:也是符合经济原则的装扮。
2、质料的讲究已经是不折本扣的事实,所谓质料是指服装采用的布料、裁制手工、外形轮廓等条件的精良与否。职业女性在选择套装时一定不要忽视它。
3、过分性感或暴露的服装绝不能出现在办公室中,这会惹出不必要的麻烦。如男同事或上司的非分念头,更会使人留下"花瓶"的印象,而失去升职的可能。若是看重自身的职业或事业心重的女性,千万要注意这一点、、
4、现代职业女性生活形态非常活跃,需要经常花心思在服装的变化上,所以,懂得如何以巧妙的装饰来免除更衣的问题,是现代职业女性必须明了的,在出门前,最好先略作安排以做万全之计。
5、现在的穿着是讲求礼仪的,在适当的时间、地点及场所作合宜的装扮是现代女性不可忽视的。职业女性还必须注意,除了穿着注意应该考究以外,从头至脚的整体装扮也应讲究强调"整体美"是现代穿着中最流行的字眼。
6、职业女性穿着套装固然非常适宜,但凡是能够表现职业女性应有风范的服装都值得一试,在一定的规则之下,可尽情享受穿着的乐趣,而且这也是现代职业女性的权利
篇3:礼仪知识知多少:行为
仪态礼仪知识知多少
一、形体语言
全世界的人都借助示意动作,有效地进行交流。最普遍的示意动作,是从相互问候致意开始的。了解那些示意动作,至少你可以辨别什么是粗俗的,什么是得体的。使你在遇到无声的交流时,更加善于观察,更加容易避免误解。
1、目光(用眼睛说话)在公事活动中,用眼睛看着对话者脸上的三角部分,这个三角以双眼为底线,上顶角到前额。洽谈业务时,如果你看着对方的这个部位,会显得很严肃认真,别人会感到你有诚意。在交谈过程中,你的目光如果是中落在这个三角部位,你就会把我谈话的主动权和控制权。 在社交活动中,也是用眼睛看着对方的三角部位,这个三角是以两眼为上线,嘴为下顶角,也就是双眼和嘴之间,当你看着对方这个部位时,会营造出一种社交气氛。这种凝视主要用于茶发会、舞会及各种类型的友谊聚会。
2、微笑可以表现出温馨、亲切的表情,能有效地缩短双方的距离,给对方留下美好的心理感受,从而形成融洽的交往氛围,可以反映本人高超的修养,待人的至诚。 微笑有一种魅力,它可以时强硬者变得温柔,使困难变容易。微笑是人际交往重的润滑剂,是广交朋友、化解矛盾的有效手段。微笑要发自内心,不要假装。
3、握手它是一种常见的"见面礼",貌似简单,却蕴涵着复杂的礼仪细节,承载着丰富的交际信息。比如:与成功者握手,表示祝贺;与失败者握手,表示理解;与同盟者握手,表示期待;与对立者握手,表示和解;预悲伤者握手,表示慰问;与欢送者握手,表示告别,等等。 标准的握手姿势应该是平等式,即大方地伸出右手用手掌和手指用一点力握住对方的手掌。请注意:这个方法,男女是一样的!在中国很多人以为女人握手只能握她的手指,这都错误的!
在社交场合,行握手礼时应注意以下几点
1、上下级之间,上级伸手后,下级才能伸手相我。
2、长辈与晚辈之间,长辈伸出手后,晚辈才能伸手相握。
3、男女之间,女士伸出手后,男士才能伸手相握。
4、人们应该站着握手,不然两个人都坐着。如果你坐着, 有人走来和你握手,你必须站起来。
5、握手的时间通常是3-5秒钟。匆匆握一下就松手,是在敷衍;长久地握着不放,又未免让人尴尬。
6、别人伸手同你握手,而你不伸手,是一种不友好的行为。
7、握手时应该伸出右手,决不能伸出左手。
8、握手是不可以把一只手放在口袋。
二、正确体态
(一)成功的着装 体态无时不存在于你的举手投足之间,优雅的体态是人有教养,充满自信的完美表达。美好的体态,会使你看起来年轻的多,也会使你身上的衣服显得更漂亮。善于用你的形体语言与别人交流,你定会受益匪浅。
站姿 女人的站立姿势应该是:抬头,挺胸,收腹,两腿稍微分开,脸上带有自信,也要有一个挺拔的感觉。
坐姿 正确的坐姿是你的腿进入基本站立的姿态,后腿能够碰到椅子,轻轻坐下,两个脐盖一定要并起来,不可以分开,腿可以放中间或放两边。如果你要跷腿,两条腿是合并的;如果你的裙子是很短的话,一定要小心盖住。
行姿 正确的行姿是:抬头,挺胸,收腹,肩膀往后垂,手要轻轻地方在两边,轻轻地摆动,步伐也要轻轻的,不能够拖泥带水。
蹲姿 正确的方法应该弯下起盖,两个起盖应该并起来,不应该分开的,臀部向下,上体保持直线,这样的蹲姿就典雅优美了。
三、常见的不良举止
1、不当使用手机 手机和BP机是现代人们生活中不可缺少的通讯工具,如何通过使用这些现代化的通讯工具来展示现代文明,是生活中不可忽视的问题,如果事务繁忙,不得不将手机带到社交场合,那么你至少要做到以下几点:
将铃声降低,以免惊动他人。
铃响时,找安静、人少的地方接听,并控制自己说话的音量。
如果在车里、餐桌上、会议室、电梯中等地方通话,尽量使你的谈话简短,以免干扰别人。
如果下次你的手机在响起的时候,游人在你旁边,你必须道歉说:"对不起,情原谅"。然后走到一个不会影响他人的地方,把话讲完在入座。
如果有些场合不方便通话,就告诉来电者说你会打回电话的,不要勉强接听而影响别人。 2、随便吐痰 吐痰是最容易直接传播细菌的途径,随地吐痰是非常没有礼貌而且绝对影响环境、影响我们的身体健康的。如果你要吐痰,把痰抹在纸巾力,丢进垃圾箱,或去洗手间吐痰,但不要忘了清理痰迹和洗手。
3、随手扔垃圾 随手扔垃圾是应当受到谴责的最不文明的举止之一。
4、当众嚼口香糖 有些人必须嚼口香糖以保持口腔卫生,那么,我们应当注意在别人面前的形象。咀嚼的时候闭上嘴,不能发出声音。并把嚼过的口香糖用纸包起来,扔到垃圾箱。
5、当众挖鼻孔或掏耳朵 有些人,习惯用小指、钥匙、牙签、发夹等当众挖鼻孔或者掏耳朵,这是一个很不好的习惯。尤其是在餐厅或茶坊,别人正在进餐或茶,这种不雅的小动作往往令旁观者感到非常恶心。这是很不雅的举动。
6、当众挠头皮 有些人头皮屑多的人,往往在公众场合忍不住头皮发痒而挠起头皮来,顿时皮屑飞扬四散,令旁人大感不快。特别是在那种庄重的场合,这样是很难得到别人的谅解。
7、在公共场合抖腿 有些人坐着时会有意无意地双腿颤动不停,或者让跷起的腿像钟摆似地来回晃动,而且自我感觉良好以为无伤大雅。其实这会令人觉得很不舒服。这不是文明的表现,也不是优雅的行为。
8、当众打哈欠 在交际场合,打哈欠给对方的感觉是:你对他不感兴趣,表现出很不耐烦了。因此,如果你控制不住要打哈欠,一定要马上用手盖住你的嘴,跟着说:"对不起。