房地产开发项目工程管理
房地产开发项目的工程管理是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理。由于房地产开发项目建筑施工与安装任务通常是委托承包给建筑施工单位来完成的,所以开发项目的工程管理,主要是以合同管理为手段,运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法,对开发项目施工建设中的技术活动和经济活动,按照国家标准、规范和合同规定的目标,进行严格监督、控制和管理,以确保开发项目总体目标的最终实现。
(一)工程施工管理
对于房地产开发企业来说,开发项目的建筑施工和建筑工程安装是生产阶段最主要的任务,它不仅决定开发企业能否为社会提供优质的房地产产品,而且从经济角度分析,施工阶段的投入和开支远高于准备阶段。因此,有效的施工管理也是合理节约开支、提高房地产开发项目投资效益的关键环节。
鉴于上述特点,房地产开发商的工程施工管理活动可以总结归纳为一个系统模型,如图所示。这一工程项目管理系统包括人、财、物控制系统,工程进度计划控制系统,质量控制,合同履行保证系统,经济效益保证系统等五个子系统。所以,只有五个子系统的协调有效运转,才能使一个房地产开发项目的施工顺利进行。
房地产开发商在工程施工管理中的主要任务如下。
1.项目组织与协调工作。一方面,选择施工、供应等参建单位,明确各自在业务往来中应遵守的原则;另一方面,落实项目施工阶段的各项准备和组织工作,包括落实设计意图、选定施工方案、审定材料与设备供应品种及供应方式。
2.费用控制。主要包括编制费用计划,审核费用支出,研究节支途径。
3.进度控制。主要进行进度分析,适时地调整计划,协调各参建单位进度。
4.质量控制。提出质量标准,进行质量监督,处理质量问题,组织工程验收。
5.合同管理。对施工前签订的施工合同进行管理,并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。
(二)开发项目的工程施工控制
无论是开发住宅小区还是金融、商业区等,开发的内容构成了一项系统工程。而施工控制是整个开发项目管理的主要内容,也是项目经理的主要职责。因此,必须加强施工控制,以保证开发项目按计划有序地实施。
1.工程进度控制。
工程进度关系到建设工程能否如期竣工交付使用,而工程进度通过工程计划来具体实现。
(1)进度计划的形式。按照工程项目阶段划分,进度计划一般分成三类:
第一类,客观进度计划。从工程项目开始准备到竣工各阶段的进度计划,常用横道图法和网络图法表不。
①横道图法。在时间坐标上用一种直线条表示出各项工程内容和进度的方法,如图所示,空白横道表示某项工作实际花费的时间。图中A工序已按计划要求时间完成;B工序已完成大约60%,虽然B的生产按计划时间开始,但在第四周末中断了,半周后继续工作;C工序第一部分按计划完成,但工作时间推迟了1.5周,第二部分提前完成。横道图法简单明了,但看不出各项工作之间相互依赖和相互制约关系,看不出某项工作的提前或落后对整个工期的影响程序度,看不出哪些属于关键工作。
②网络图法。其基本原理是首先应用网络形式来表示计划中各项工作的先后顺序和相互关系;其次通过计算找出计划中的关键工作和关键路线,在计划执行过程中进行有效的控制和监督,保证合理地使用人力、物力、财力,完成目标任务。
第二类,总进度计划。由承包单位的技术部门、计划部门、质量监督部门等,在项目负责人领导和监督工程师主持下编制。根据工程所需工时数以及人力、物力、设备情况,求出施工工期,进而编制整个工程的施工进度计划。总进度计划也可通过横道图和网络图表示。
第三类,单位工程进度计划。以单位工程为对象进行编制。
(2)进度计划的监测--防止进度滑动。定期取得工程实际进展情况,与原进度计划对比、检查,找出进度滑动原因,保证工期按时完成。"进度滑动"虽然是一种司空见惯的现象,但应该引起工程管理人员的高度警惕。
(3)进度计划的衡量、分析和修订。衡量工程进度的指标有实物量、形象进度、工作量(完成投资额)或者工时数。衡量、分析与修订工作一般每月一次。
2.质量控制。
工程项目的质量是设计意图被实现的程度。质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督和管理活动。质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计要求和合同规定,对所选用的材料和设备进行质量评价,对整个工程中的工作质量水平进行评估,将取得的质量数据和承包商履行职责的程度,与国家有关规范、技术标准、规定进行比较,并作出评判。工程质量控制工作主要包括以下几项:
(1)对原材料的检验。为保证材料质量,应当在订货阶段就向供货商提供检验的技术标准,并将这些标准列入订购合同。有些重要材料应当在签订购货合同前取得样品,材料到货后再与样品对照检查。未经检验或不合格的材料切忌与合格的材料混装入库。
(2)对工程中的配套设备进行检验。工程建设中应确立设备检查和试验的标准、手段、程序、记录、检验报告等制度;对于主要设备的试验和检查,可考虑到制造厂监督和检查。
(3)确立施工中控制质量的具体措施。检查各项施工设备、仪器,保证在测量、计量方面不出现严重误差;严格控制混凝土质量,设立水泥、沙、石和水配比的严格计量手段,专人负责检验混凝土试块制作以及挖方、定位、支模等工序;制定有效的质量检查和评定方法,以便保证砌筑工程、装饰工程和水电安装工程按合同规定的技术要求实施。
(4)建立有关质量文件的档案制度。
3.成本控制。
实施成本控制是在不影响工程进度、质量、生产操作安全施工的前提下,将工程的实际成本控制在预算范围内。通常在施工阶段,要不断进行直接费用监测分析和间接费用监测分析。
(1)直接费用监测分析。直接费用包括工程量、工时、机械台班、材料耗费、工程其他费用支出。对直接费用逐月提出统计报表。将实际费用与工程预算进行比较,并且根据实物工程量和花费的比较,计算出实际工程单价,最后与预算工程单价比较,研究存在的问题。
(2)间接费用监测分析。间接费的预算数量是以直接费为基础,按照间接费率计算出的。一经确定就要不断进行监测,采取措施来降低施工管理费用的支出,费用支出时要做支出报告和支出审计,并要定期将实际费用与预算费用比较,进行有效控制。
篇2:房地产工程管理中心副总经理岗位描述
岗位描述
房地产工程管理中心副总经理
1、职务名称：工程管理中心副总经理
2、直接上级：总经理
3、直接下属：设计部经理、工程部经理，总工程师、装修部经理、预决算部经理
4、本职工作：主持工程管理中心全面工作
5、直接责任：
16、负责参与工程从投资策划、项目可行性研究工作，联络设计单位对总体规划设计、单体工程各专业施工图纸设计并审核，参与工程预结算书编制，负责工程施工管理到工程竣工验收全过程操作。
17、编制并实施完成工程管理中心的月、季、年度工作计划，按时上报月度工作计划、资金计划和工作总结，及时编制、上报、跟进落实生产、办公用品计划、材料采购计划，根据工程预结算书填制工程请款表等事项。
18、参与工程施工招、投标工作，审议工程施工合同经财务部和专业律师审议后呈报总经理审批。
19、提名本中心主管级以上人员的招聘及不称职员工的解聘工作，经人事行政部考核，综合管理副总审核，报总经理审批。
20、与政府职能部门搞好关系，力保工程建设顺利进展。
21、主持做好已交付客户使用的楼宇的工程回访信息反馈工作及保修期内的工程质量维修跟进工作。
22、做好策划部、租售部、公关部、物业经营管理部、人事行政部的各项横向配合工作，完成公司的各项工程及经营计划。
23、完成公司领导的交给的各项临时性工作。
篇3:东丽房地产工程管理制度
东丽房地产工程管理制度
总 则
三、确保公司建设工程按期、保质顺利竣工，特制定管理制度。
四、工程管理由总工程师牵头，工程部、材料设备部、经济管理部配合实施。
工程施工技术、质量管理
一、责权划分
(一)建设单位
1、协调施工、监理、设计单位的关系。
2、根据国家的有关标准、规范、规程、规定、设计文件、施工组织设计(方案)、承包合同对施工单位和监理单位的工作质量和施工质量进行检查。对不符合国家规定和设计的行为提出整改要求。施工单位和监理单位均应按建设单位的要求改进工作。
(二)施工单位
1、严格按照设计文件。施工方案。施工组织设计和国家标准、规范、规程施工，对施工质量负责。
2、及时按建设单位和监理的指令改进工作。对建设单位及监理的书面指令应在建设单位及监理指定的期限内完成书面答复。施工单位有权拒绝建设单位、监理不正确的指令。但必须陈述"拒绝"的正当理由，并得到建设单位和监理的确认。在建设单位、监理坚持其指令必须执行时，其后果由坚持人负责。
(三)监理单位
1、根据国家标准、规程、规范、规定、设计文件代表建设单位对施工单位的施工质量进行监理。对违反国家规定和设计文件的行为发出整改指令。施工单位无正当理由拒绝监理指令。监理可发出停工令。复工令亦由监理发出。
2、确认施工质量。并对已确认的施工质量负责(但并不免除施工单位对施工质量的责任)。
二、技术质量管理方针
三全管理(全员、全过程、全方位)、预控为主、确保质量。
三、技术质量管理体系
(一)建设单位、施工、监理都应根据本单位的具体情况，建立以总工程师为首的技术质量管理系统。
(二)管理系统的人员必须到岗，职责必须划分明确、管理到位。
四、图纸收发和审核
(一)工程图纸及设计文件(包括设计变更)一律由建设单位档案员分发给施工单位项目经理部技术负责人(或档案员)以及监理工程师。
(二)各单位技术负责人应组织有关人员认真审查图纸。
(三)图纸审查要点：
1、要尺寸、标高、位置、预留孔洞埋件是否正确。
2、重要构造是否合理。
3、图纸、文件是否互相矛盾。
4、执行标准、规范是否明确。
5、土建与安装的衔接有无问题。
6、现在施工技术、装备、供应条件是否适应技术难点的特殊要求。
7、有无危及安全的因素。
五、设计交底
设计交底由建设单位组织有关单位进行。设计交底的主要目的在于说明工程特征、了解设计意图、澄清图纸会审中的问题、更正图纸错误等。设计交底记录由设计单位整理，经建设单位、设计、监理、施工各方共同签署后建设单位分发有关单位。
六、施工组织设计
(一)施工组织设计由施工单位编制。由监理单位组织施工、建设单位、设计单位等有关人员审核。
(二)施工组织设计应包括下列主要内容：
1、工程概况;
2、施工总平面图;
3、综合计划：包括进度、材料、预制件、设备、劳动力、施工机具、临时设施计划;
4、施工方法及技术措施;
5、季节施工措施;
6、质量保证措施;
7、安全技术措施;
8、环保及文明施工技术措施。
(三)施工组织设计的修改、批准程序要符合施工单位的管理制度，同时应通知建设单位、监理重大修改应由建立组织有关人员重新审定。
七、技术交底
由各单位技术负责人向各自的属下进行技术交底。尤其是施工单位的技术交底必须深入到基层，交底应有针对性，说明操作要点、质量标准和安全注意事项。
八、施工
严格按照标准、规范、规程、设计文件，施工组织设计进行施工。
九、设计变更
(一)变更设计施工必须按设计变更图(通知)及洽商记录进行。
(二)施工中有下列情况由施工单位向监理提出，经建设单位同意后提交设计单位书面批准后可以变更施工。
1、图纸错误
2、合理化建议
3、施工条件、材料规格、品种无法满足原设计要求。
(三)不影响结构建筑美观和使用功能的次要部位，可以在得到建设单位及设计人同意的前提下先施工，后补充洽商记录。
(四)设计变更图、变更通知、洽商记录是设计文件的组成部分，是监理的依据。
十、材料检验
(一)主要材料、构件、配件、设备、仪表必须具备合格证、材质单方可使用。新材料、新产品应具备鉴定证明、质量标准、使用说明和工艺要求方可使用。
(二)指较大、无合格证、部位特别重要的材料、构件、配件、设备、仪表必须按规范、标准的要求由施工单位复验。
(三)建设单位、监理对材料、构件、设备、仪表产生疑问，可以抽样复验，复验合格由建设单位承担费用，复验不合格，施工单位承担费用，并严禁使用。
十一、技术检验
施工规程、规范、和技术文件规定的技术检验(比如：强度、压力、绝缘、探伤等)一律按有关规定由施工单位进行，不得任意减少内容和降低标准。关键的检验应通知监理到场。施工单位应将检验报告提交监理审查登记。
十二、隐蔽验收
(一)上道工序的工作结果被下道工序所掩盖，无法或很难进行再次检查;发生错误无法或很难弥补的工程部位必须进行隐蔽检查以及合格后方准开始下道工序。
(二)监理单位必须事先按分项工程编制隐蔽验收部位计划表，表中应注明项目、部位、检查内容，并书面通知建设单位和施工单位。
(三)工程进行到监理单位规定的隐检部位，施工单位在自己进行了技术复核、质量评定之后准备好相应的档案资料和检验工(量)具，报请监理验收。
(四)隐蔽验收各专业人员都须参加，而且必须作出记录并有施工和监理代表签字确认。
十三、中间验收
某一部分分部工程完成之后，由建设单位召集施工、监理、设计联合进行验收，做出书面记录，后续的分部工程方可插入。
十四、设备试运转
(一)具备下列条件方可进行试运转
1、安装工作完成，并经质量检验合格;
2、技术文件规定的检验工作完成并合格;
3、试运转方案编制完毕;
4、测试量具，工具齐备。
(二)试运转由施工单位主持实施，建设单位、监理单位参加。
(三)试运转记录应完整归档。
十五、竣工验收
(一)竣工验收条件：
1、合同规定的工程范围施工完毕，并达到质量标准;
2、档案齐备。
(二)竣工验收由质量监督总站、建设单位、施工单位、设计单位、监理联合进行。
(三)竣工验收应填写验收单。
十六、质量评定
(一)质量评定按《建筑安装工程质量检验评定标准》按分项、分部和单位工程划分进行检验评定。
(二)质量评定由施工单位按标准规定组织相应的人员进行。施工单位自检核定合格报监理单位核准。
十七、持证上岗
(一)需要持证上岗特殊工种，施工单位必须安排持证人员操作。
(二)建设单位和监理单位应随时检查特殊工种的持证情况，并有权停止无证人员工作或拒绝确认由无证人员进行施工的工程质量。
十八、质量保证资料
施工单位应按市建委的有关文件的规定整理质量保证资料。质保资料应在施工过程中及时整理，严禁写"回忆录"和编假数据。质量保证资料应报监理审查、登记、竣工后由施工单位整理成卷，一式三份报监理核定。
十九、质量事故
(一)发生质量事故，施工单位应立即通知建设单位和监理单位，同时采取防止事故扩大的有效措施。
(二)质量事故不得擅自修补掩饰。施工单位需组织有关方面调查分析事故原因，写出书面方案报监理。经设计和监理同意后方可进行处理。
(三)事故处理完毕，施工单位应写出事故报告，报告应说明事故原因，处理方法和处理结果。家里对处理结果进行检查、登记备案。
二十、计量
(一)施工使用的仪器、量具必须合格，并在规定的计量检定周期内使用。
(二)监理应对在用的量具的"检定合格证"进行检查、登记。
二十一、分包工程质量
分包单位的资质由建设单位和监理确定，分包工程质量由总包单位负责，分包单位的施工技术由总包单位出具。
签 证 管 理
一、管理职能
(一)常务副总经理负责签证工作的领导和审批。
(二)工程部负责确认工程签证的实物量。
(三)经管部负责审查工程签证的金额，确认材料价差补偿范围、种类及预算量。
(四)材料设备部负责确认价差签证。
二、办理签证的范围和依据
(一)下列情况可以办理工程签证：
1、施工单位依据设计院或建设单位出具的设计变更图、洽商记录、变更通知而变更施工。
2、由于建设单位的责任引起的停工，返工损失。
3、施工单位应建设单位的要求从事施工范围之外的作业。
(二)办理价差签证必须同时具备下列条件：
1、施工单位自行采购并实际用到工程上的材料、加工件或半成品。
2、合同预算中对该品种的材料，加工件或半成品没有包死价格，并规定可以计算价差。
(三)造价增加小于等于20**元的项目只办理技术洽商，不办理签证。
(四)计算工作量时，必须同时计算增、减工作量。