社区住宅消费者调查分析
作为商品房的最终使用者，消费者需求同市场供给和市场的宏观分析一样重要，消费者分析是项目定位的重要根据。
我们就消费者的认知、户型面积选择倾向、价格承受范围、外立面喜好、配套的取向等方面进行调查分析以及对地块做了一个简单的测试，简要分析如下：
（一）伊宁市当地市民心目中的中高档商品房数量较多，几乎近年推出的新盘都有提及。
1、据调查，伊宁市当地市民心中的中高档项目主要有：营建经典花园、望景华庭、上海城等。
2、其中营建经典花园、望景华庭提及率最高。
（二）中高档住宅的理想分布区域：
1、多数人认为中高档商品房最好是交通便利、周边环境好的地块;
2、其次是邻近干道的区域;
3、还有少部分在飞机场路区域。
（三）中高档商品住宅的价格承受范围：
1、多数受访者认为中高档住宅的价格应当为1500-1650元/m2;
2、其次为1300-1500元/m2。
（四）中高档住宅的目标客户来源
1、大多数受访者通过多种渠道获得的信息显示：由于本地人口总量有限，多数单位已经进行了房改，拥有了住房，短期内二次置业者比例较低，因此本地人购房的比例较低，不到50%;
2、外地人，尤其是到霍尔果斯做生意的商人以及霍城县、昭苏县等周边的购房者，看重当地的环境、交通或者生活便捷等优点，将伊宁市作为商务和休闲养老、孩子上学的处所，这部分人所占比例较大，超过50%。
（五）中高档住宅的户型面积：
1、受访者中认为面积应为120-140 m2的比例最高;
2、其次是80-110 m2和140-170 m2。
（六）中高档住宅的外立面：
1、大多喜欢与当地环境、气候相呼应，色调协调的外立面;
2、避免单一色，多种色彩组合搭配。
（七）中高档住宅小区内的基本配套：
大多数受访者认为应当配置：中央花园、电视监控、红外报警系统、单元可视对讲、地下停车场、运动休闲区、超市等。
（八）本案地块测试中高档住房可接受价格区间：
1、1500-1600元/m2的选择比例最高;
2、其次是1300-1400元/m2;
3、有少量的受访者可接受价位可以达到1600-1800元/m2。
小结：
伊宁市当地市民对于中高档住房有一定的需求，但接受程度和期望不高;他们对价格很敏感、期望值低;要求相关生活配套较完善、健身场所较齐备。
由于当地的中高档住宅的实际购买者有很大部分是外地人，因此，如何有效地吸引外地购房者，将是伊宁市中高档住宅项目能否开发成功的一个相当关键的问题。
篇2:购房消费者调查问卷
购房消费者调查问卷
姓名:
性别:□先生
□女士
年龄:
家庭人数:
电话/手机
E-mail:
学历
职业
1、您计划在几年内购房□1年内 □2年内 □3年内 □4年内 □5年及以后
2、您若买房,最看重的是(多选)□交通便利 □社区内外环境 □生活便利性 □社区规模 □开发商品牌 □建筑品质 □景观规划 □户型规划 □投资潜力 □楼宇外观
3、您买房的主要目的是□自用 □投资 □其他
4、您现在拥有的物业户型是□三室二厅 □三室一厅 □二室二厅 □二室一厅 □一室一厅 □其他
5、您现在拥有的物业的面积是□60㎡以下 □60~80㎡ □80~100㎡ □100~120㎡ □120~150㎡ □150㎡以上
6、您计划购房的户型是□三室二厅 □三室一厅 □二室二厅 □二室一厅 □一室一厅 □其他
7、您计划购房的面积是□60㎡以下 □60~80㎡ □80~100㎡ □100~120㎡ □120~150㎡ □150㎡以上
8、您能接受的房价□2000元/㎡ □20**~3000元/㎡ □3001~4000元/㎡ □4001~5000元/㎡ □5001~6000元/㎡
9、您对小区配套设施的要求有□文化走廊 □娱乐体育 □医药及药房 □游泳池 □篮球场 □健身房 □银行网点 □生活超市 □自然景观 □园林景观 □幼儿园 □业主大巴
10、您获得购房信息的渠道是
□报纸 □电视 □房地产专业杂志 □广播电台 □房展会 □网络 □亲属或者朋友介绍 □其他
篇3:全程营销锻打精品住宅
房地产全程营销锻打精品住宅
经过房地产市场这些年的发展，市场供需的矛盾早已使得市场由卖方市场转为买方市场，市场的需求主体也由原来的集团购买变成个人购买，市场日趋规范化、理性化，消费者已经成熟起来。这一切使得房地产开发商别无选择，那就是推出满足市场需要的产品，以自己的鲜明形象化树立起自己的品牌，才能赢得市场竞争的主动权。
在激烈商品住宅的市场竞争中，一些优秀的房地产商由于找准了目标市场，创造了市场需求的产品，塑造了自己的精品住宅的市场形象。
事实上精品住宅是消费者、发展商乃至社会的共同需要。消费者需要通过它得到心理满足，使它不仅仅是生活资料且是享受资料，而发展商则需要通过它树立品牌，赢得良好的口碑和商誉，为自己提供可持续发展的原动力，作为社会则需要通过它的建设达到美化市容的目的。因此，精品住宅应该是建筑艺术与经济效益、社会效益的完美结合，精品住宅很值得我们去研究，更值得我们去实践。那么如何才能创造精品住宅呢?下面我们从精品住宅与房地产全程营销关系分析这一问题。
一、精品意识塑造精品住宅
（一）首先是必须树立起创造精品住宅的意识
创造精品住宅的意识需贯穿整个开发的过程，这样才能使我们在开发过程的各个环节的各方面都有努力的方向和目标。万科集团一直坚持走"精品住宅"的道路，整个公司全员树立创造精品房地产意识，万科城市花园正是这一指导思想下开发的，万科俊园、四季花城进一步体现开发商全面深入的精品意识，市场定位、建筑设计、施工质量、物业服务等处处细致入微，一丝不苟。这更加要求我们开发商从各方面都有意识，有目的的去努力，为精品住宅的实现奠定基础。
（二）精品不等于豪华品、高档品
在谈到精品住宅的时候，开发商、消费者往往都想到高档住宅，似乎精品住宅永远是少数人的专利。但事实上"档次高才能成名牌，创名牌就一定高档次"的理解是片面的，也是错误的。宝洁公司的洗涤用品应该归属于中档产品，但它却能迅速占领中国市场的很大份额，并且形成了多个知名品牌，谁能否认它是名牌产品呢?因此精品住宅并非高档物业市场所独有，高档物业可以创精品，中低档项目同样可以创精品，只是由于目标市场的不同市场定位会有所不同。
二、精品住宅就是房地产产品的有效供给
（一）市场供求矛盾的原因
分析我国房地产商品住宅市场时，我们惊讶地发现到上个世纪末，商品住宅的空置量已达8000万平方米!为什么会有如此高的空置商品住宅呢?
从表面上分析，房地产行业的利润率仍处于社会各行业平均利润率中上水平，投资存在一定的吸引力;房地产行业的平均经营规模不高，没有垄断竞争局面，新发展商比较容易进入;经济适用房的供给量增长迅猛，企业经济门槛不高，产生新的库存;行业透明度不高，投资管理水平较低。
从市场供求方面分析，目前市场上大量商品住宅积压，供求严重不平衡。我们认为，关键因素是有效供给不足，充分满足消费者需求的商品住宅市场供给不足，但垃圾楼盘大量充斥市场，而且在积压商品住宅中不少是1996年前建的市场上根本不需要的房子。
（二）精品住宅创造有效供给
如果从房地产空置积压房来说，这个市场确实很悲观，但这不是房地产业主流现象，从相关统计资料看，以往若干年建设未能销售出去的房子，多数是不符合市场需求的，盲目上马，非专业公司建造的，用万科集团王石董事长的话，这房子"以前卖不出去，现在卖不出去，将来仍卖不出去，解决这一问题最好的办法，也是唯一办法，就是炸掉，因为地皮还有价值。"王石先生的观点非常正确。这足以说明建设精品住宅的重要性，也进一步强调了目前精品住宅有效供给不足。
在某种程度上讲，精品住宅创造有效供给。对消费者而言，房地产是非常特殊的大宗商品。因为它价值大，使用周期长，相对而言变现不太容易，故而在购买时，消费者特别仔细，三思后行。他们考虑三个标准：首先是功能标准，考虑它的功能用途，包括位置、周边配套、小区规划、户室比、采光通风等是否能满足他们的需求;其次是经济标准，消费者要考虑经济承受能力，即商品住宅价格是否符合他们的财务计划;第三是心理标准，小区的建筑风格、环艺水准、物业管理水平、开发商的知名度与品牌形象已成为影响消费者购买决策的重要因素，而且，消费者还要考虑亲朋好友对他们选购该商品住宅的看法，这一点愈来愈受到消费者的关注。
我们认为，产品创新是创造精品的重要途径。精品住宅是消费者心中足以长期使用的好房子，房屋使用者是最终消费者，不是房地产炒家，购买是长期行为，所以我们开发房产，既要符合他们的市场需求，又要在规划设计、视觉包装、管理服务等多方面适度超前，使住宅更有生命力，以达到消费者的长期认同。
三、房地产全程营销锻打精品住宅
（一）项目投资营销，保证精品住宅的市场定位准确无误。
全程营销第一个流程投资营销是住宅项目开发建设的关键，透过细致的市场调查，认真分析用地周边环境、区域市场现状及其发展趋势，进行科学的土地SWOT分析，归纳总结出项目市场定位。然后进行项目价值分析，投入产出分析，模拟出价格方案，并进行投资风险分析，提出规避方法，还对项目开发节奏提出建议。
其实，营造精品住宅的关键在于把握市场脉搏，进行准确的市场定位，这是投资营销的主中之重。
市场有市场的逻辑，我们的行为只有符合市场的规律，才能使精品住宅被市场所接受，只有被市场接受的精品才成为真正意义的精品，因为精品当然不是中看不中用的东西。因此，只有根据项目所针对的目标消费群进行了准确的市场定位才为精品的实现创造了市场条件。
（二）项目规划设计营销为创造精品住宅提供可靠的保障。
项目规划设计营销是全程策划的第二个流程。有了明确的市场定位后，规划设计工作从营销角度出发，坚持"以人为本"的设计思想，把提高小区人居环境质量作为规划设计的基本出发点和最终目标，这是创造精品住宅的保障。所以我们从项目地块的技术分析着手;进行总体规划布局和建筑风格定位;再辅以色彩计划。主力户型选择紧紧扣准主力客户群，并配以合理的户型比例;室内空间布局，装修概念提示，项目环境设计及艺术风格提示是我们在这个流程丝毫不能马虎的工作，然后完成营销中心概念设计;小区未来生活方式的引导是我们近期为全面提升小区精品意识而增加的服务内容。
我们知道住宅产品不仅是指一套住宅的概念而是一个社区的概念，包括住宅的面积、质量、功能和室内外环境，消费者对住宅的需求已从单纯追求面积数量，到面积数量的功能、质量、环境并重。高质素的居住环境正是当前社会极为迫切的一种需要。因此"以人为本"的规划设计思想和提高人居环境质量作为目标正是迎合了这种现实的潮流需要。强调室内空间合理划分的同时，注重室外环境质量的提高;完善的配套设施、方便的交通系统、宜人的空间设计以及健身、休闲、娱乐场所的设置有助于提高居民生活质量。通过带状林荫步道和大片集中中心绿地为主的绿化系统的建立，最大限度地发挥绿地的功效，满足不同层次的居民的活动需求;注重人情化的生活场所塑造，以此增加居民的归属感和自豪感;努力将新概念、新技术、新材料与传统的居住生活要求有机结合，提高住宅功能质量的住宅环境水平，为居民提供舒适、安全、经济、科学、超前的现代居住空间，无疑为精品住宅的建设提供了可靠保障。
（三）项目形象营销为精品住宅塑造品牌基础。
在这一流程中，主要工作从以下两大地段展开：一是项目视觉识别系统核心部分设计;二是延展及运用部分设计，包括工地环境、营销中心、物业管理系统设计。
扎实到位的形象营销可以向消费者传达良好的企业声誉、过硬的工程质量、完善的物业管理印象，从而确立市场一流项目形象，在很大程度上为精品住宅塑造了品牌基础。
（四）项目质量工期营销反映了精品住宅的生产过程。
在该流程中，我们重点从几方面着手，力图能为发展商建设精品住宅提供有益的建设性的指导意见：建筑材料选用提示;施工工艺流程指引;"三控制"即质量控制、工期控制、造价控制;完全管理。这一流程的策划及管理工作十分专业化，并且十分繁琐，需要发展商、承建商、材料供应商与策划商密切合作，方能起到实际效果。
精品住宅的最基本标志是优异的建筑质量，这就需要开发商从质量管理上狠下功夫，严把质量关。质量管理是建筑的生命，只有树立了质量第一，以质量求信誉、以信誉求发展的思想，才能在建筑施工过程中事无巨细一丝不苟，要实现高质量建设还必须建立起科学的质量管理体系，对产品供应、施工管理实施有效的控制，使产品的质量得到可靠的保障。
（五）项目营销推广策划、销售顾问及销售代理的任务是证明精品住宅成为真正的有效供给。
两个流程的工作都是为了把精品住宅推向市场，以证明市场定位的准确。营销推广策划要做好以下工作：分析区域市场实态及项目强弱势要点，进一步确定目标客户群的定位，完善价格体系，确立入市时机，并辅以各种媒体广告，开展有价值的公关活动，并对营销推广效果进行监控、评估和修正。销售顾问与代理是项"管道工程"，是营销推广的策略的具体落实，这一环节需要高度的专业化操作：合理划分销售周期并实施推广计划和广告创意及发布;售前资料准备、销售培训、组织与管理。此二项流程是全程营销的重头戏，是策划水平与销售技巧的高度结合，操作不好，精品住宅会"酒香也怕巷子深"，一时难以成为真正的有效供给。
（六）服务营销提升精品住宅的市场价值
我们认为，服务营销不仅仅是在物业管理的过程中体现营销的意识，而是在项目开发、经营、管理的全过程(包括入伙之后的正常使用)中全面树立营销意识，用营销要求服务，以服务体现营销。
物业管理是精品住宅建设的延续，是物业的价值和使用价值、保值增值的实现途径。物业管理内容的策划早在项目规划阶段就应提上议事日程。小区和管理已不仅是保安、清洁、维修这"三大件"，如果说最能代表小区整体管理水平的表象是小区环境管理，那么最能使物业管理步上新台阶的则是小区的社区文化建设和社区服务，才能提高小区居民的满意度。
所以我的在完善物业管理内容策划工作后，工作重点除了完成管理组织及人员架构、培训、规章制度、操作规程、论证提示、管理费收支模拟等"规定动作"之外，精力投向如何提升精品住宅的环境管理、社区文化建设与社区服务水平，以及如何将物业管理与物业经营有机结合起来，从而提升精品住宅的市场价值。
（七）二次营销维护精品住宅的品牌形象，确保企业可持续发展。
房地产全程营销的第八个流程是二次营销，又叫再营销。有点像搞企业管理完成原始资本的积累，进入"二次创业"阶段，上台阶，进一步提升企业经营管理能力。一样道理，精品住宅的建设是一个动态的长期的过程，需要通过全方面的高质量的建设和高水平的管理来实现，将实践重于承诺贯彻始终，最终实现一个精品住宅从设计到建设，到管理，从单体工程到组团开发，到整个社区的可持续发展的良性循环。
我们通过全过程营销和全员营销来支撑全面营销体系，又通过品牌战略、塑造、维护、提升项目品牌形象，并且策划发展商可持续发展战略，做到人力资源的科学配置，协助发展商走上产业化和专业化道路。这些措施维护了精品住宅的品牌形象，确保企业可持续经营战略的实现。
以上阐述了房地产全程营销在开发建设精品住宅过程中的重要作用。应该指出，房地产全程营销与精品住宅的开发一样，不是一蹴而就，也不是靠策划商单独操作就可以大功告成，它是兵团合作，需要开发商及项目其他合作伙伴的通力协作，要靠强强合作产生多赢结果。