居住行为模式影响房地产的套型设计(2)
家庭结构不同固然对套型有不同的要求，但是在家庭结构相同的情况下，由于人们的职业，年龄、文化修养、生活情趣、受教育程度不同对套型要求也有差异。
我国城镇家庭行为模式主要有如下３种：
工作学习型：指在事业上有所发展，需要不断地学习和工作;在家办公的自由职业者及重视子女教育有业余学习的家庭行为模式。
这种家庭多为知识阶层和年龄为中、青年的核心家庭。他们对住房的要求并不计较起居厅的大小，也不需要单独的会客厅，但必须有安静的学习和工作空间，一定要有面积足够的书房、工作室，甚至卧室面积也可以做得小一些。
生活休养型：指一般生活或娱乐休养为主要家庭，年龄多为中、老年人或处于过渡期的青年夫妇。
他们对住房要求要有供家人团聚的公共活动空间及较大的室外活动空间，起居厅可兼用餐，卧室较大可兼做起居，卫生间必须使用方便。
社交活动型：主要生活行为是会客交友，主要活动是与客人交谈与娱乐。他们希望有大的活动空间和会客空间，以中年干部、文艺工作者、企业家为多数。
对住房的要求除起居厅外还应有一定面积的独立会客厅及餐厅，厨房较大以满足家庭宴会的需要，客用卫生间一定要单独设置并有一定的面积及完善的功能。套内空间设置要特别注意功能分区，公私分区及对家庭成员私密性的保护。
利用“元素设计法”提高面积利用率，是一种逆思维的设计方式，它一反先确定套内建筑面积再确定房间及交通面积的常规设计思维模式，而是先确定不同功能房间的使用面积，再确定套内使用面积。
确定房间面积的依据是先安排家具及调和留出活动空间，再定出房间的大小，在此基础上根据不同户型对应的套型模式组合定出最经济合理的套内建筑面积。
将房间内的家具，配置看成“元素”，来组成房间这个“物品”，再将多个物品组成建筑产品——住宅，这就是“元素设计法”的内在涵义。在此涵义中，“元素”和“产品”是互为作用的：家具是房间的元素，房间是套房的元素，套房是楼栋的元素，楼栋是小区的元素。
“元素设计法”的根本优势在于可以最大限度地节约建筑面积，避免了碎，不可使勉强依附于某一空间的无效面积产生，从而提高住宅的建筑系数，达到面积的最大化利用。
灵活可变的套型设计，延长住宅的功能使用周期。由于建筑结构科学的发展及施工技术的进步，使得住宅的物质老化期为100年以上;而住宅使用功能老化期仅为20年左右;住宅内的装饰及配件的老化期仅8～10年。为充分利用建筑物的物质生命周期，必须按照居民家庭生活循环周期;家庭生命循环周期的规律解决住宅对家庭动态的适应性问题。其途径是设计建设能够调整用途，调整空间、调整支配权的灵活可变式住宅。实现套内可变、同层可变。从而延长住宅的功能循环周期。
按照上述途径及方法设计的住宅再配以室内环境、住宅智能化、通用设备安装、节电与节能等专业设计及各种人性化的细部设计，才能真正体现“以人为本”的设计思想。通过优化设计，最大限度地提高住宅的性价比，使住宅产品达到适用性、舒适性、健康性、经济性的要求。
篇2:房地产质量管理体系：设计开发
房地产质量管理体系：设计和开发
1 目的
对设计和开发中与本公司有关的过程进行控制，确保产品能满足顾客的要求和期望及有关法律法规的要求。
2 适用范围
适用于本公司新产品的设计开发的有关过程，主要是开发立项、设计和开发的更改控制。
3 职责
3.1综合部负责工程规划设计的委托的控制。
4 要求
4.1有关删减的说明
4.1.1本公司不具备工程设计和开发的人力资源和设施条件，并在实际运作中是将工程设计和开发委托给规划单位负责完成，所以公司的质量管理体系对此条按"7.4采购"条款进行控制。具体执行《服务供应商评价细则》，因此将ISO9001：20**标准中的7.3.1～7.3.6条款予以删减，是基本合理的。
4.1.2尽管对7.3.1～7.3.6条款予以删减，但并不意味着对规划设计的外包过程不控制，而是通过服务采购的控制来对设计和开发过程加以控制。在该程序的执行过程中，不仅明确了有关部门和人员的职责，而且能体现出对贯彻7.3.1～7.3.6条款的间接控制要求。
4.2开发立项策划
4.2.1本公司对房地产开发立项进行策划，策划的项目来源主要有：
a)公司董事会会议决策方案;
b)应政府招标的投标中出者;
c)董事长决定并经过可行性论证的方案。
4.2.2公司编制并实施《开发立项策划控制准则》，以确保项目开发立项满足本公司确定的质量目标。
4.3设计更改的控制
4.3.1设计更改是在所委托的设计和开发过程进行当中或在工程施工期间和交付后的服务过程中所进行的更改。更改由技术部实施进行控制，具体执行《设计更改控制准则》。
4.3.2若有更改由技术部负责填写《设计更改申请单》，报主管副总经理批准后，由综合部协调原委托设计单位进行设计更改，更改中的文件管理按《文件控制程序》执行。
4.3.3当更改涉及到主要技术参数和功能、性能指标的改变或人身安全及相关法律法规要求 时，应对更改进行适当的验证和确认，验证和确认的结果须得到主管副总经理的认可，经总经理批准后，更改才进一步实施。
4.3.4设计更改的评审内容应包括评价更改对产品组成部分和已交付产品的影响程度。
篇3:房地产设计部经理岗位描述
房地产设计部经理岗位描述
1、职务名称：设计部经理
2、直接上级：工程管理中心副总经理
3、直接下属：设计师
4、本职工作：负责公司总体规划设计工作
5、直接责任：
106、向工程中心副总经理负责，完成上级领导下达的各项设计任务。
107、协助公司做好工程项目的投资策划，可行性分析工作，上报有关领导部门审核、批准。
108、做好已决定开发工程的总体规划设计工作，提供"五图一书"，进行设计报建工作;
109、做好单体工程的建筑、结构、水、电、装修、园林绿化工程等作业施工工图纸的设计工作，尽量节约工程投资。保证图纸的完整性和经济性，保证各专业图纸准时提供给施工单位，不影响施工进度。
110、及时参加图纸会审工作。
111、协助工程部做好钢盘隐蔽工程及其他施工现场跟进服务工作。
112、做好必要的公关协调工作，做好相关设计部门的配合工作，力保设计工作顺利进展。
113、做好营销策划部、售楼部、人事行政部办公室、物业管理服务公司的各项横向配合工作。
114、参与本部的人员的招聘及不称职人员的辞退工作。
115、完成上级领导安排的各项临时工作。