蔓科房地产公司项目施工图设计任务书
一.设计名称、建设地点
设计名称:
建设地点:
二.设计依据、批准文号
1.建设用地规划许可证
2.政府部门对项目方案设计的批文
3.政府部门对项目初步设计的批文
4.用地范围1:1000地形图
5.该项目红线外管线配套图
6.用地范围内的水文资料
7.用地范围内地质堪察报告
8.《民用建筑设计通则》
9.《住宅设计规范》
10.《建筑设计防火规范》
11.《高层民用建筑设计防火规范》
12.《施工图设计任务书》
13.《施工图设计指导书》
14.《施工图设计进度表》
15.《施工图设计深度要求》
16.其它国家及地方跟此项目有关的规范及规定(如有请详细列出)
三.项目概况
1.项目所在区域概述
2.项目周边已有建筑物描述
3.项目场地描述
4.项目自身描述,包括:占地面积,建筑面积,建筑高度,建筑使用功能及容积率等经济技术指标。
四.项目设计内容
1.配合方案设计单位进行方案深化,按照国内相应规范对方案设计单位提供的设计方案提出修改建议,直至完成建筑结构水暖电各专业技术方案比较,确定方案(相当于初步设计)。
2.在满足国家规定设计深度,同时满足万科设计图纸深度要求的前提下,
完成总图、建筑、结构、水、暖、电各专业施工图设计。
3.作为设计总包单位配合异型结构、室外装修等专项设计,完成审核,直至盖章出图。
4.配合各设备专业厂商完成专项设计,直至盖章出图。
5.配合室外配套工程、室外环境工程,完成与主体设计的衔接。
6.针对政府强制要求,配合甲方完成对新材料新技术应用的研究。
7.全力配合甲方完成报审报建工作,直至报批完成。
8.按照甲方要求完成合同附图及各部分面积指标。
五.项目设计时间要求
施工图各阶段设计周期详见《设计计划安排表》。
六.项目设计成果要求
1.方案调整设计图及文件图纸8套,其中三套精装本,其余为平装本;电子文件光盘(或软盘)一份。
2.施工图条件图、1:50单元平面图等各阶段性图纸一份;电子文件光盘(或软盘)一份。
3.交付开工的基础、桩位施工图及报建的基础施工图图纸8套,其中三套精装本,其余为平装本;电子文件光盘一份。
4.全套施工图设计图纸12套,其中三套精装本,其余为平装本;各专业电子文件光盘一份
七.现场服务要求
1.乙方配合施工进度,负责派人在施工现场办公,代表设计院解决施工中发现的设计图纸问题,并及时配合处理施工中发生的相关设计、选材等技术问题,随时接受甲方工程经理或地盘代表在设计上的咨询。
2.现场服务具体要求详《施工图设计合同补充协议》。
八.附件
1.附件一《项目初步设计文本》
2.附件二《施工图设计指导书》
3.附件三《施工图设计进度表》
4.附件四《施工图设计深度要求》
5.附件五《甲方向乙方提供的设计资料文件目录》
6.附件六《乙方向甲方交付的设计文件明细》
万科房地产有限公司
篇2:景观设计自然辨证法
景观设计自然辨证法
◆引言:
景观是人类的世界观、价值观、伦理道德的反映,是人类的爱和恨,欲望与梦想在大地上的投影。而景观设计是人们实现梦想的途径。农业时代人们对自然的敬畏和崇拜,不敢有违天地之格局与过程,便用心目中的宇宙模式来设计神圣的景观,以祈天赐福;中世纪的欧洲,神权高于一切,万能的上帝成为人类生活和设计的中心,因此有了以教堂为中心的城市和乡村布局形式。文艺复兴解放了人性和科学,因为有以人为中心和推崇理性分析的世界观和方法论,因此才有几何对称和图案化的理想城市模式和随后的巴洛克广场及园林设计,甚至于将自然几何化。工业革命带来了新的设计美学,机器成为万能的主宰,因此,才有了柯布西埃的快速城市模式,城市为机器而设计,并最终也变成了机器。
20世纪60~70年代开始,Rachel Carson的“寂静的春天”把人们从工业时代的富足梦想中唤醒;Lynn White揭示了环境危机的根源来自西方文化的根基,即“创世纪”本身,而Garrett Hardin 的“公有资源的悲剧”则揭示了资源枯竭来源于人类的本性和资本主义经济的本质;Donella Meadows则计算出地球资源的极限,警示了人类生存的危机。所有这些都把设计师们从对美与形式及优越文化的陶醉中引向对自然的关注,引向对其他文化中关于人与自然关系的关注。在此背景下,产生了In McHarg的“设计尊重自然”,也产生了更为广泛意义上的生态设计,包括建筑的生态设计、景观与城市的生态设计、工业及工艺的生态设计等等。自然辨证法是关于自然界和科学技术发展的一般规律以及人类认识自然和改造自然的一般方法的科学,其研究目的就是为了合理地处理人与自然的矛盾。景观设计作为协调人与自然关系的实践活动,必然要遵循自然辨证法。系统观、辨证观和科学观组成了自然辨证法理论体系,本文从这三个方面对景观设计进行哲学的思考,以启迪思维,开阔思路。
(一)系统观
现代系统观认为,事物的普遍联系和永恒运动是一个总体过程,要全面地把握和控制对象,综合地探索系统中要素与要素、要素与系统、系统与环境、系统与系统的相互作用和变化规律,把握住对象的内、外环境的关系,以便有效地认识和改造对象。
这一观点着重体现在以下几个方面:
第一、自然界没有废物 每一个健康生态系统,都有一个完善的食物链和营养级,秋天的枯枝落叶是春天新生命生长的营养。公园中清除枯枝落叶实际上是切断了自然界的一个闭合循环系统。在城市绿地的维护管理中,变废物为营养,如返还枝叶、返还地表水补充地下水等就是最直接的生态设计应用。
第二、自然的自组织和能动性 自然是具有自组织或自我设计能力的,热力学第二定律告诉我们,一个系统当向外界开放,吸收能量、物质和信息时,就会不断进化,从低级走向高级。进化论的倡导者赫胥黎就曾描述过,一个花园当无人照料时,便会有当地的杂草侵入,最终将人工栽培的园艺花卉淘汰。Gaia理论告诉我们,整个地球都是在一种自然的、自我的设计中生存和延续的。一池水塘,如果不是人工将其用水泥护衬或以化学物质维护,便会在其水中或水边生长出各种水藻、杂草和昆虫,并最终演化为一个物种丰富的水生生物群落。自然系统的丰富性和复杂性远远超出人为的设计能力。与其如此,我们不如开启自然的自组织或自我设计过程。如景观设计师Michael van Valkenburgh 设计的General Mills 公司总部(位于Minneapolis,Minnesota).的项目中,设计师拟自然播撒草原种子,创造适宜于当地景观基质和气候条件的人工地被群落,每年草枯叶黄之际,引火燃烧,次年再萌新绿.整个过程,包括火的运用,都借助了自然的生态过程和自然系统的自组织能力。
自然是具有能动性的,几千年的治水经验和教训告诉我们对待洪水这样的自然力,应因势利导而不是绝对的控制,古人李冰父子的都江堰水利工程设计的成功之处,也在于充分认识自然的能动性,用竹笼、马槎、卵石与神为约,造就了川西平原的丰饶。大自然的自我愈合能力和自净能力,维持了大地上的山青水秀。生态设计意味着充分利用自然系统的能动作用。
第三、边缘效应 在两个或多个不同的生态系统或景观元素的边缘带,有更活跃的能流和物流,具有丰富的物种和更高的生产力。如海陆之交的盐沼是地球上产量最高植物群落之一。森林边缘、农田边缘、水体边缘以及村庄、建筑物的边缘,在自然状态下往往是生物群落最丰富、生态效益最高的地段。然而,在常规的设计中,我们往往会忽视生态边缘效应的存在,很少把这种边缘效应结合在设计之中。在城市或绿地水系的设计中,我们常常看到的是水陆过渡带上生硬的水泥护衬,本来应该是多种植物和生物栖息的边缘带,只有曝晒的水泥或石块铺装;又如在公园里丛林的边缘,自然的生态效应会产生一个丰富多样的林缘带,而人们通常看到的是修剪整齐的草坪;又如,建筑物的基础四周,是一个非常好的潜在生态边缘带,而通常我们所看到的则是硬质铺装和单一的人工地被。除此之外,人类的建设活动往往不珍惜边缘带的存在,生硬的红线把本来地块之间柔和的边缘带无情地毁坏。所以与自然合作的生态设计就需充分利用生态系统之间的边缘效应,来创造丰富的景观。
第四、生物多样性 自然系统是宽宏大量的,它包容了丰富多样的生物。生物多样性至少包括三个层次的含意,即:生物遗传基因的多样性;生物物种的多样性和生态系统的多样性。多样性维持了生态系统的健康和高效,因此是生态系统服务功能的基础。与自然相合作的设计就应尊重和维护其多样性,"生态设计的最深层的含意就是为生物多样性而设计"。为生物多样性而设计,不但是人类自我生存所必须的,也是现代设计者应具备的职业道德和伦理规范。而保护生物多样性的根本是保持和维护乡土生物与生境的多样性。自然保护区、风景区、城市绿地是世界上生物多样性保护的最后堡垒。曾一度被观赏花木和栽培园艺品种和唯美价值标准主导的城市园林绿地,应将生物多样性保护作为最重要的设计指标。每天都有物种从地球上消失的今天,乡土杂草比异国奇卉具有更为重要的生态价值;五星瓢虫和七星瓢虫是同样值得人们珍爱的,勤于除草施肥、城市绿地管理者的形象不应是打药杀虫的小农。通过生态设计,一个可持续的、具有丰富物种和生境的园林绿地系统,才是未来城市设计者所要追求的。
(二)辨证观
辨证思维是现代科学实践的思维形式,它要求我们看事物要一分为二,不能只注意到其有利的一面,同时还要看到其不利的一面。
生态设计不是某个职业或学科所特有的,它是一种与自然相作用和相协调的方式,其范围非常之广,包括建筑师对其设计及材料选择的考虑;水利工程师对洪水控制途径的重新认识;工业产品设计者对有害物的节制使用;工业流程设计者对节能和减少废弃物的考虑。生态设计为我们提供一个统一的框架,帮助我们重新审视对景观、城市、建筑的设计以及人们的日常生活方式和行为。简单地说,生态设计是对自然过程的有效适应及结合,它需要对设计途径给环境带来的冲击进行全面的衡量。对于每一个设计,我们需要问:它是有利于改善或恢复生命世界还是破坏生命世界,它是保护相关的生态结构和过程呢?还是有害于它们?
与传统设计相比,景观生态设计在对待许多设计问题上有其特点。但是,景观生态设计应该作为传统设计途径的进化和延续,而非突变和割裂。缺乏文化含义和美感的唯景观生态设计是不能被社会所接受的,因而最终会被遗忘和被淹没,设计的价值也就无从体现。景观生态的设计应该、也必须是美的。景观设计学以生态思维为其核心,但也正是设计中的生态意义使景观设计这一职业出现分异,其一极强调对生态过程的组织和条理;其二则强调艺术和美的表达和再现。这种由来已久的分异到生态设计中应得到溶合。
(三)科学技术观
科学技术是人类认识自然、改造自然的工具,是“第一生产力”,具有一定的超前性。随着人类认识和改造自然能力的进一步提高,科学技术得到前所未有的发展,出现了许多新兴的具有交叉性科学,我们可以充分利用这新兴的交叉学科来拓展生态景观设计的实现途径,提高景观设计的质量。
其中景观生态学就是一门新兴的交叉学科,主要研究空间格局和生态过程的相互作用。作为一门学科,景观生态学是20世纪60年代在欧洲形成的,土地利用规划和评价一直是其主要的研究内容。直到20世纪80年代初,景观生态学在北美才受到重视,迅速发展成为一门很有朝气的学科,(来自:)引起了越来越多学者的重视与参与。景观生态学和地理学带来了新的思想和新的方法,已成为生态学和地理学的前沿学科之一。它把地理学家研究自然现象的空间相互作用的横向研究和生态学家研究一个生态区的机能相互作用的纵向研究结合为一体,通过物质流、能量流、信息流及价值流在地球表层的传输和交换,通过生物与非生物以及人类之间的相互作用与转化,运用生态系统原理和系统方法研究景观结构和功能、景观动态变化以及相互作用的机理、研究景观的美化格局、优化结构、合理利用和保护。
随着遥感和地理信息系统技术的迅猛发展,他们已经广泛地应用到各个研究领域中,尤其是与地理空间密切相关的学科。景观生态学作为一门研究景观空间格局与生态过程的学科,分析各种景观现象在不同时空尺度上的分布特征、演变规律、空间镶嵌关系及其对不同景观格局的模拟研究成为景观生态学的研究核心,而地理信息系统在空间分析和空间模拟上的强大功能,为在景观生态学的应用和推广提供了基础。
合理规划和管理景观,对生态系统、区域乃至全球的持续发展具有重要的意义。景观生态规划与设计要借助于景观生态学、生态经济学及其他相关学科的知识与方法,从景观生态功能的完整性、自然资源的内在特征以及实际的社会经济条件出发,通过对原有景观要素的优化组合或引入新的成分,调整或构建合理的景观格局,使景观整体功能最优,达到人的经济活动与自然过程的协同进化。
(四)结论
景观设计必须遵循自然辨证法,景观设计者要学习自然
辨证法,提高自己的哲学素养,进一步树立辨证唯物主义的世界观,掌握和运用科学的思维工具去探索景观的内在自然规律,早日实现从必然王国到自然王国的飞跃,使景观设计开发由传统迈向现代。
篇3:楼盘价格曲线设计控制
楼盘价格曲线设计控制
制定价格目标,控制价格曲线,将价格走势纳入计划和管理范围并与销售节奏有效结合,从而保证销售目标的实现。
1、价格曲线及其意义
什么是价格曲线?价格曲线是指价格的发展趋势或走势。在楼盘销售中,价格曲线是指一个楼盘从它开始内部认购到封盘的全过程的价格变动轨迹。
把握一个楼盘的价格曲线有下列几个意义:
1)为了制定阶段均价。楼盘营销前期,通过对市场价格水平的分析预测,大多数楼盘会作出一个价格趋势总判断,从而(来自:)得到一个曲线模型。因为曲线模型是由营销阶段/阶段性价位所构成,所以在一定的曲线模型下,阶段均价往往被规定在一定的幅度或范围之内。
2)制造上升空间。假设本楼盘目标市场将有某种向上的发展走势,可以估计本楼盘未来的价格水平,从而制造上升空间。符合买帐不卖跌的心理,有利于巩固老客户吸引新客户。
3)有效达到目标价格水平。设计和控制价格曲线,目的是为了有效达到目标价格水平。价格水平的预期目标是通过价格曲线描述的。通过对周边楼盘销售分析,可以发现什么类型的房型、朝向、层次的物业成交量大,然后假设市场条件未来仍将继续,后期推出的产品就会有一个更贴近市场价格建议了。
2、价格曲线的表现类型
常见的价格曲线的表现类型及特点可以归纳为:
上升型价格曲线:
可用低开高走或高开高走描述这种价格曲线。
采用低开高走的上升型走势,易于聚集人气,销售占主动,价格调整灵活,且价格上升也有空间,是一条理想的价格曲线,多数楼盘采用之。
而高开高走的上升型价格曲线,便于获取高额利润,但价格的直接调控余地少,有一定压力和风险。采用此种价格曲线,楼盘必具特色,比如有得天独厚的地段、景观、设计等优势,或具地标性,或与政治、经济、文化背景有特定关联等。
退台式价格曲线:
价格走势呈阶段性、阶梯式下降,多见于高开低走的价格趋势。这是较被动的价格曲线。
退台式的利弊是:便于资金回笼迅速,有利于促销措施的推出。但若价位偏离主力市场,则资金周转会相对缓慢,且楼盘形象难以提升。
U型价格曲线:
价格走势成U型,为高开低走,再循行于上的价格走势。多见于两头都推出最好单位的价格策略。U型的利弊是:便于获取最大的利润;高价未必高品质,但高品质必然需要高价支撑,因此容易形成先声夺人的气势,给人以楼盘高品质的展示;由于高开低走,到了底线后又创新高,与产品推出的节奏吻合,价格控制灵活。不利之处是:高开时,难以聚集人气;先高后低虽然迎合了中后期消费者,但无论如何,对前期消费者是非常不公平的,
对树立品牌有一定影响。
3、地产诸因子变量对价格曲线的影响
供给量:
许多楼盘是在摸索中不断找到适合自己楼盘的价格,但内在的供求关系是决定价格的主要因素。片区的总供给直接影响价格(来自:)曲线的走势,尤其是同类同质楼盘供应量趋多,或在时间上同步上市,不仅在价位点上,尤其在走势上将会有一定压力。不过在一定时期内,供给量是可度量的、可预见的,因而也是可把握的。所以多数楼盘在做价格曲线设计时,会结合所供应的产品类型做一些细分,从而在价格上会做出适当调整。比如,当周边市场上供应的某类户型见少时,该类产品的价格可能调高;而见多的产品类型,其价格可能调低,但其均价会在该片区的一个总的区域价上进行微调。
有效供求:
在竞争市场上,有效需求量随着价格上升而减少,随着价格下降而增加。不同产品的有效需求量对价格变动的反应程度是不同的,用经济学术语说,就是需求价格弹性不同。如果一种产品的有效需求量对价格变动的反应大(价格弹性大于1),适当降低价格将使总收入增加;如果一种产品的有效需求量对价格变动反应小(价格弹性小于1),降低价格将使总收入下降。
对手价格:
无论是以攫取高额利润还是以快速回笼资金为主要目标,我们在为楼盘确定价格时通常不得不需考虑的一个因素,那就是竞争对手们的价格情况。竞争对手提供的物业与价格如何,本楼盘与竞争对手的物业差异化如何,调整各项价格变数后消费者将愿意以何种价格接受本楼盘,等等,这有时就成了确定本楼盘最终具体价格的重要依据。
销售势能:
"势能"原本是物理学中的概念,指物体因处于一定高度而具备的能量。销售势能指消费者对其所购买的商品所感觉到的心理价格与实际价格之间的差距。消费群心理价格比实际价格高得越多,由此引发的销售势能就越大,销售速度与销售数量都会得到很大的提升。反过来,销售势能越大,价格曲线走好的余地越大。
营销策略:
在形形色色的营销策略中,利用楼盘本身的条件,结合消费者的心理定价作组合,并根据销售进程的变化巧妙地对价格进行调整,这样的营销策略杀伤力较强。所以营销策略影响着价格曲线的方向。
销售周期:
一个楼盘的销售时间越长,意味着营销成本越高,因此合理确定销售周期对价格影响巨大。
4、价格曲线的节奏控制及维护
1)销售进度计划
一个良好的符合实际的销售进度计划是实现价格目标,使价格曲线平滑运行的强有力基础和保障。价格策略的制定,以及价格曲线的运行完 全建立在销售节奏控制上,二者又是相互配合的。其中价格曲线平滑与否,是制定销售节奏计划的重要参数。在预热期、内部认购期、公开发售期、强销期以及尾盘的销售进度中,一个价格的执行长度规定了在各个不同时期的价格曲线的不同表现。因此价格执行长度是曲线节奏的特性之一。它的控制点就是在哪些销售阶段执行哪些价格,这就是说,不同的价格曲线节奏可以产生出不同的销售景象。
2)价格目标计划
归根结底,控制价格曲线就是为了达到价格目标。
在设定好的价格曲线条件下,无论价格调升,抑或调低,总是在可控的价格调幅内进行,都跟价格目标有关。因此,在什么阶段执行什么价位点,也就是说,调高或调低的幅度,就成了价格节奏的另一个控制点。为了保证利润目标的实现,首先要确定价格目标;在一定的价格目标下设计好曲线类型和阶段均价;然后测算曲线变动的幅度。凡事则预,价格目标的实现就能游刃有余。
价格测试:
价格试探是指在预热期或者内部认购期,用价格提前预定测探需求及其它市场情况的技术手段。在开盘前先采取提前预定的做法,了解楼盘价格制定策略是否科学,可以给项目带来预期的利益保障。
如果认购过于踊跃,不可大喜过望,这也许说明价格过低,这时有必要平衡一下价格。如果认购问津多下定少,这说明楼盘价格偏高,这时应适当调整价位或将项目性价比进行更优的改进。
可见价格试探对于价格曲线的控制及维护,起到了一个监测的作用。从这个意义上说,价格试探既是手段又表现为过程,是一个用探测技术手段对价位进行控制与维护的过程。
稳健性原则:
这是一个会计原则,是指为规避风险,对于或有收益不计入损益,或有风险纳入损益的管理方式,从而提高持续运作的稳健性。
在制定价格目标时,不可贪大。价格曲线的制定本身是企业和产品适应市场的一个过程。
因此,各阶段均价和总体均价宜取中间值,撇开乐观估计值和悲观估计值。合理运用价格策略和销售节奏控制,推动价格曲线向有利于企业实现更高利益方向运行。