老年住宅赢利模式的运用策略分析
老年住宅销售的定价策略
老年住宅的土地成本、建筑成本、园林景观成本配套设施等都可能略低于同地段的同类产型的产品，硬件投入中，唯有智能化系统的配置高于其它同类产品。但是，这种特定社区与其它普通社区的最大区别就在于其与众不同的软件投入，它独有的细致入微的人文关怀绝对超过了最奢华的所谓豪宅的物业管理与服务，这才是老年住宅项目的最大的卖点。惟其如此，产品才能真正打动已经理智成熟的目标消费群体。
因此，尽管产品的固定成本低于同地段的同类产品，但是，这种高附加值产品的价格定位，应该高于它们。因为客户买到的不仅仅是一个住房，而是一种无微不至的呵护和关怀;购买的不仅仅是一个环境，而是一种无处不在的乡情和亲情，"房屋有价亲情无价"是老年住宅项目的最贴切的广告语。
目前成熟的消费市场对产品的选择，第一要素就是性价比的比较，所以，只要营销推广到位，对于这种能够满足市场的一种特定需求的新型产品，这种定价策略会给投资者带来丰厚的利润回报。
物业服务赢利策略
所以提出物业服务，而不叫物业管理，是因为管理是一种职能，一种义务，从经济学的意义讲职能就是无条件的应该完成的工作，如各级政府职能等，而义务则是打明了不要钱的旗号，都是不应该收取费用的。服务则是一种产业形式，是有偿劳动方式中的一种
⑴物业服务费
由于老年社区的种种服务形式有别于其它普通社区，因此，老年社区的物业服务费的收取标准可采取高价位的形式，一是为了增加利润空间，二是为了将普通消费者拒之门外。即使产品本身价格定位再低，每月较高的物业服务费也会令中青年人觉得不值，这样更利于社区的治安状况和小区的统一管理。
⑵各种单项的服务费
在这种老年人社区内，单项的服务形式许多种，其包括日常的定菜送菜服务、厨师服务、清洁卫生服务、病人看护服务。家庭保姆服务、收费钓鱼服务、收费娱乐服务、收费健身服务、收费社区活动服务等等。当然，如果每月的物业服务费用收取得较高，那么我们可以视情况将某些项目作为免费服务内容，用以减轻消费者的经济负担，这需要对运作成本进行细致的核算才能决定。
⑶需要单独提出来的是物业服务中的租赁服务
国人均寿命不超过70岁这一点来看，这种社区的居民平均居住年限不会超过20年(这还是以人均寿命80多岁来计算的)，那么十几年以后就可能有住房空置出来，这些房产的继承者如何处置房产是比较为难的事情。只有两种可能：要么变卖，如果整个房地产市场升值水平较高，那么只要能够找到合适的买家，还是有利可图的，关键是作为个人行为，这种合适的买家恐怕不是那么容易就找得到的;要么就是租赁，同样还是客户问题的困扰。因此，其中就蕴涵着很大的商机。
如果在销售产品时就给客户一个承诺：十年或者二十年后，客户可以以一定的价格租赁给社区，然后由社区将住房子租赁出去，由社区统一收费、统一管理，这样是不是也解决了购买者由于将来房屋闲置带来的困扰呢?由此一来，老年社区将逐步转型为类似分权式酒店公寓的经营模式，也就是说，产权由不同的客户分别所有，而经营权则集中在社区，这样可以得到物业服务的利润，同时还可以得到房屋租赁的部分差价，积少成多年长日久，这也是一个不小的数目。
通过精确的成本核算，在销售产品的时候，把这一条作为销售条款，以吸引消费者;或者针对希望自主租赁的客户，提高服务门槛，同样可以达到便于统一管理的目的。
篇2:未来绿色生态住宅的发展趋势
未来绿色生态住宅的发展趋势
一、客观因素
自然环境
土地资源。尽管我国幅员辽阔，但人口众多却与之形成矛盾，因此，住宅开发宜提倡建设多层及高层建筑;同时，由于我国土地长期的计划式供给导致目前土地供应短缺且结构不合理，因此，旧城改造建设将成为住宅开发的又一发展趋势。
自然环境。我国南北跨度较大，全国各地的气候、地形及地理环境差异也比较大，住宅开发应该遵循因地适宜的原则;而在住宅环境景观的规划设计中，未来的发展趋势应该注重原生态式的开发，是景观具有亲人性，例如活动绿地的建设，减少太多的人工生造。
科学技术
新材料、新技术的研发及运用。目前，世界各国都面临能源紧张的局面，我国也不例外，各级政府提倡建设节约型社会，节能材料及技术的研发运用势必成为住宅建材及技术的主流。新材料、新技术，尤其是节能环保材料和技术的不断创新及运用正好能缓解能源匮乏这一燃眉之急。但是节能材料及技术在前期的推广阶段需要雄厚的资金注入，且初始阶段不易产生规模效益，因而好多企业望而却步，不过早日进入该市场将有利于企业的可持续发展。
智能化住宅问世。智能化住宅利用系统集成方式，将现代计算机技术、现代控制技术、现代图像显示技术等多种高科技与各种各样的建筑通过网络联系起来，变成活生生相互联系的社会群体，使住宅建筑物的结构、设备、服务及管理依据住户的需要进行最优化的组合。目前，已经有企业开始开发智能化住宅，但是智能化的水平还很低，同时消费者对智能住宅的接受度也不高。通过改变消费者的认识，建造方便舒适的智能化住宅将是未来住宅科技的发展方向。
住宅生产现代化趋势明显。住宅生产现代化是一个涉及到住宅规划设计、部件生产、施工安装、建材物流、装饰装修等多方面协作的系统工程，不仅具有高新技术，而且需要所涉及行业的相互协调。21世纪是知识经济的时代，是以高科技为支柱，对知识资源的占有、配置、生产、使用为重要因素的经济时代。对于住宅的生产来说，必然会出现新型结构、新型墙体、新型防水保温隔音材料、高科技安全防范设施、智能化设施、新型通讯及快速数据传输设施、新型生活能源等，使住宅的生产呈现出以下特征：住宅品质全面改善;住宅生产效率大幅度提高;实现住宅生产的工业化和标准化;完善的住宅质量监督体系和保证制度等。
二、主观因素
政策法规
普通住宅是开发的主流。在我国，国家相关政策法规的变化影响着房地产业的发展。近年来，国家不断出台各种政策鼓励建设普通住宅，“十一五”规划更把解决中低收入人群的住房问题作为工作中心，因此未来一段时间内普通住宅的市场将会看涨，如何占领和深挖这个市场将是摆在房地产企业面前的主要问题。
住宅产业社会化。住宅产业社会化，是指住宅生产、流通、消费的社会再生产过程的社会化。随着我国住房制度改革的不断深入，住宅商品化、货币化、市场化程度不断提高，必然导致住宅生产规模的扩大和住宅业社会分工的发展，使住宅市场由狭小的地方市场发展成为统一的国内市场，并渗透和拓展到国际市场;同时，经过十几年的发展房地产已经成为我国的支柱产业。于是住宅的生产、分配、流通、消费将在更大的范围内联结起来而形成一个有机的整体。21世纪的中国住宅产业，将会步入社会化发展。
消费者需求不断增大。消费者需求是一个巨大的命题，需要房地产开发商不断的深入研究和挖掘。
篇3:住宅项目户型选择
某住宅项目户型选择
一、西山区现有楼盘存货情况与消费群发展趋
1、区主要楼盘各类户型所占比例
2、西山区主要楼盘户型配比图
3、西山区畅销户型房间面积配比表
A、85m2两房两厅一卫,实用率:89%(**花园)
二、户型划分原则
根据我公司在昆明市进行的调查可知，在昆明市，特别是项目周边地区，面积在80平方米左右的二房及120平方米以下三房在此地区属于热销户型，并且存量很少。而项目又处在昆明市高新技术开发区内，随着高新技术的迅猛发展，大量年青高新技术从业者都将有购房的需求，而年青、工作时间短、都将限制他们的购房面积不会太大，所以今后一段时间内，中等面积的二房及三房将是本地区最畅销也是最缺乏的户型。
根据市场上的存量及根据市场以后的发展趋势分析，我公司建议户型在开发上应遵照以下原则：
1、控制在18万--23万之间。
2、户型的功能要完备。
3、户型都尽量作到南北朝向，使之南北对流。
4、层来一梯两户来讲，南北朝向的户型做成三室的或二室半的大户型，顶层作复式;
就小主层一梯四户来讲，南北朝向的，朝向中央花园的，做成三室的大单位，顶层做复式，两边小面积的，做成一室一厅的和二室的。
5、型的一室一厅的户型，要做成能够把两户打通，变成三室的户型。
三、户型比例建议、各户型的各房间面积配比：
二房二厅：客厅面积：22平方米以上;开间：3.8--4米以上;
主卧面积：15平方米左右;开间：3.6米以上
三房二厅：客厅面积：30平方米以上;开间：4.2米以上;
主卧面积：20平方米左右;开间：3.8以上;
四房三厅：客厅面积：35平方米以上;开间：4.5米以上;
主卧面积：25平方米左右;开间：4米以上;
四、主力户型的分布
1、多层
*南北朝向的做成三室二厅(100-120平方米);二室半(80---90平方米);
*东西朝向的做成二室二厅(70--90平方米)
*顶层做复式。
2、小高层：
南北朝向中间部分面向中央花园：做成三室二厅(100--120平方米)
不朝向中央花园的：做成一室一厅(45--50平方米)
项层：做复式
五、主力户型设计提示
1、户型处理原则
A、住宅单元构成能随整体合成，因地制宜的构筑户型，力求户户有良好的朝向、景观及通风的环境，降低楼电梯服务数，尽量减少户间干扰。
B、户型大小合国家制定的居住标准发展要求，并能以多元化的户型适应消费者日益增长的个性化住房选择条件，能以灵活性的户型适应消费者家庭阶段性改变所引致的布局调整，保持住房较长的可持续使用期。
C、能深入安排户内生活环境，厨房、洗手间、洗衣间、贮藏室、设备间、服务性阳台等均能有效地组织，电气供应、油烟排放、空气调节、垃圾收集或处理、均能妥善安排。
3、户型的具体建议
多层一户两户;小高层一梯四户
A、70--90平方米的二房二厅：
厅的面积在20--24平方米左右，开间应不低于3.8米，
主卧在12--14平方左右，要有两个阳台。
B、80--90平方米的二房半(小三房)：
厅的面积在20--24平方米左右，开间应不低于4米，
主卧在14--16平方左右，要有三个阳台，
半房在建设上可以和厅合并在一起，也可以作为一个单独的储物间或书房来使用。
C、100--120平方米的三房：
厅的面积在27--33平方米左右，开间应不低于4.5米，
主卧在16--19平方左右，一户要有三个阳台。
D、40--45平方米的一房一厅：
厅的面积在15--18平方米，开间应不低于3.3米，
卧室面积在9--12平方米，厨房可采用开放式的
两个一房一厅的户型，可以合并成一个三室的户型。
六、本项目的"看景户型"设计构想
景观指的是自然景观和小区内部营造的人工景观，为了看景，项目户型方面这种两方面的处理。
1、面形式采用"工"型或"T"型，采用一梯四户(小高层)的设计--两个大单位小单位。力争做到内部房间能够灵活间隔，自由组合，根据需要可实现大小套连通，做到"好合好分"，满足不同的要求。在本项目中可以考虑小面积单位相邻，便于打通为大户型。
2、房间的内部间隔上，往往是有一定进深的一条走道将房和辅助房分开，前者在外侧，后者在内侧，充分考虑到主要房的采光、通风、观景的需要。相对项目而言，主要是把主卧放在观景的最佳位置，如靠近中庭花园的处理。
七、户型的创新
1、首层单位送花园。
2、首层不设楼梯通道，楼梯在外面搭建，业主直接上二楼，由二楼进楼梯通道，这样一来，就可以增大一层的销售面积，同时，给二层的住户多一个楼梯转角的玄关地带。
3、项层复式送顶层花园。
4、三阳台处理--阳台具有亲近自然，浪漫休闲的功能。
*阳台="院落"--观景阳台用玻璃或通花护栏围绕，确保可最大限度饱览窗外美景;
*阳台="你可以在阳台上跳舞"--情侣阳台设在主卧室，以浅色玻璃做护拦，尽量面向最佳景观;
*客厅和主人房的阳台可以做成有观景效果的构件，厨房后面的阳台，有些处理成有实用功能的，如放置洗衣机和用来晾晒衣物等。工作阳台力求通风采光良好预留线位、管位。