北京西四环地块SWOT分析
一、地块环境调研
1、项目土地性质调查
位置："中冠家园"位于西四环定慧北立交桥的东北角，周边生活配套齐全，各大医院、各种特色餐厅、四通八达的公共交通线路、辐射往北的高等学府等等，汇成丰富的社区生活。
2、地块周边环境调查
1)地块周围景观：
A、自然景观
位于京城西北部，该区自古群山环抱，形成了百年不衰的上风上水特征。同时明清期间就建造了大量的园林，皇家的三山五园坐落于此，昆玉河和永定河也流经这里。风景秀丽的西区早已成为北京名副其实的"绿谷"和"氧吧".
B、人文、历史景观
本项目周边云集各大部委、国家机关，还拥有中关村、学院路一带浓郁的知识氛围和科技氛围，具有良好的生活气息，成为品质绝佳的生活居住区域。另外随着法国欧尚超市、世纪金源酒店等配套的相继建成使用，生活的便利性将会愈发凸显。
3.地块交通条件调查
1)地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状
主要的交通主干道
A.南北干道：西四环主辅路
往北可达中关村核心区，往南可到西澳中心长安街地区。
B.东西干道：阜石路，八里庄路
阜石路西通石景山，东到航天桥和阜成门地区。
小区南侧八里庄路可同四环和恩济里大社区。
小区北侧将开通一条规划市政路。
主要的公共交通及其路线
公交路线：
121 阜成门-西黄庄 56 菜户营-定慧寺桥
804 花乡驾校-姜庄湖 336 阜成门-大峪
701 南湖渠-玉海园南口 850 北七家村-古城西街
921 东湖-大峪 981 莲花池-上岸种植园
小12路 塔院-南辛庄 小25路 中海雅园小区-河滩
小15路 中海雅园-银建公司 967 北岗子-鸿益驾校
746 阜成门-高井 603 草桥欣园-玉泉路北口
850 南七家-张仪村 854 宣颐家园-香山东路
368 左安路-定慧桥 617 广安门-玉泉路
846 翠福园-定慧桥 982 西客站-西北旺
809 岳各庄西站-北苑轻轨站 851 张仪村-南七家
运通113 吴庄-莱广营 740 十八里店-十八里店
977 胡春苑-冯村西里 运通106 北宫门-半壁店
运通202 赵公口长途站-定慧寺
运通102 赵公口长途站-锦绣大地市场
601 金五星百货-定慧寺 941北苑家园-恩济西街
康恩专线 恩济西街-康家沟 759 良乡鸿顺园-颐和园南门
733 嘉园-香山 735锦绣大地市场-郁金香花园
905 长丰园-颐和园南门 414恩济西街-翠林小区
748 育新小区-晓月苑小区
项目对外交通状况
本项目处于交通枢纽地段，
向北距离香山公园，八大处公园大约有20分钟的车程，
距中关村科技园区也只有10分钟的车程，
到香格里拉饭店大约10分钟的车程。
4.周边市政配套设施调查
周遍现有商业
1:餐饮
黎昌海鲜大酒楼 金悦海鲜大酒楼 湘鄂情饮食广场
无名居 九头鸟 天外天烤鸭 郭林家常菜 麦当劳、肯德基
2:超市
金四季购物中心由北京国图物流有限公司运作，集购物、餐饮娱乐、健身文化休闲、金融服务等多业态组合的现代化大型综合商业服务设施。该中心占地面积6.8公顷，建筑面积13.2万平方米。建筑物主体结构分为地下一层、地上三层、局部四层，可经营面积10万平方米以上，地上地下设置1300个停车位(约1200平方米)，项目评估总市值约10亿元人民币，被列为海淀区重点工程。
旺市百利：旺市百利位于世纪城内。
天福超市：天福超市紫竹店 海淀区北洼路31号
燕莎望京购物 大成顺天府仓储 华润超市 翠微大厦 城乡华懋商厦 华联商厦
周遍现有社区
北京印象 亮甲店小区 永家东里小区 亮丽园 定慧北里小区
恩济里小区 国宾嘉园 恩济庄
三、医疗机构
解放军医院、海军总医院、空军总医院、武警总医院、中西医综合医院、军事医学科学院、中华人民解放军304医院
四、文化教育
北京二十一世纪实验学校双语幼儿园 海淀区六一小学 北京市海淀区实验小学
北京二十一世纪实验学校 师范大学附属中学 育英中学
理工大学附中分校 首都师范大学 北京工商大学
五、邮政、电信、其他
万寿路邮局 马神庙邮局 五棵松电话局
北京电信五棵松营业厅 集美家具城 摄影器材城
名仕园保龄球馆 曙光花园处的有工商银行、农业银行
中国农业银行石景山支行西四环分理处 中国建设银行恩济花园储蓄所
中国银行恩济储蓄所 中国工商银行恩济庄储蓄所 北京市商业银行阜裕支行
二、SWOT分析
1、地块地产因子分析
所谓地产因子，指的是一个建筑地块所具备的适宜建造某种建筑的条件和质素，一个地块之地产因子决定了该地块适宜建造的建筑功能和档次，是其未来建筑价值之核心因素之一。
通过对本项目地块之环境考察，可以看出，该地块具有以下特色：
地块位于上风上水的西四环内，是市内尤其是西北部地区居住的优质地块;
地块毗邻西四环，交通路网发达，市政设施完善的优势较为突出;
地块北边规划为大型绿化带，绿化环境优势;
地块周边1公里半径内市政配套齐全，商业设施、教育机构、金融机构、医疗机构齐全;
地块东、南、西三侧被住宅楼包围，会使部分楼体产生遮挡，可能使部分客户产生排斥感;
以上，就是本项目地块作为住宅用地所具有的地产因子。
2、地块SWOT分析
项目优势分析(Strength)
考察本项目之地产因子，可以看出其具有以下优势：
本项目由浙江新湖地产北京中冠房地产开发公司开发建设，"新湖地产"是以整个新湖集团作为支撑，浙江新湖集团麾下现有近20家房地产开发公司，品牌的实力十分雄厚。共开发20多个房地产项目，分布浙江、安徽、上海、江苏、山东、辽宁等七个省(市)，开发的总量500余万平方米;其中规模较大的项目有：上海新湖明珠城、杭州新湖香格里拉别墅、温州瑞安外滩工程等等。众多房地产项目所形成的整体规模为"新湖房产"品牌提供了扎实的基础 ."新湖房产"的开发思路是："建房产、建环境、建文化、建精神".
该项目位于本市上风上水最适宜居住的区域内，可以本区域独特的人文背景，市场前景看好;
得天独厚的区域环境，本区域独特的自然环境资源尤其是水景资源凸显地块的优势，与其他地区楼盘形成市场区隔;
周边北京印象、汤泉逸墅、诚品建筑等高档项目众多，所以本案适合营造一个具较高品质的生活社区;
本项目周边八里庄地区以及定慧寺地区生活配套设施齐全，学校、商场、超市、银行、餐饮、公园、政府机构、集贸市场一应俱全，可迎合"生活便利，居家安静"的客户心理。
本案三面都是住宅小区，只有北侧临路，与周边住宅浑然一体，又相对独立，从而形成了一种闹中取静，即方便又分离的若即若离的意境。
项目位于西三、四环之间毗邻主要交通干道，公共交通发达，出行便利;
项目弱势分析(Weakness)
当然，在看到本项目的优势同时，我们必须正视本项目存在的一些弱点：
部分建筑规划采用东西向坐标，造成部分户型无正向所带来的销售难度;
北侧市政路的建设，将会造成大量的灰尘及噪音污染，将使业主居住受到影响，从而影响销售。
目前距本案距离较近的休闲娱乐生活配套设施比较匮乏。
所处位置相对靠内，视觉上的冲击不明显
由于本项目为公司所开发第一个项目，实战经验、品牌号召力均较为薄弱。
周边在销项目规模、品质与本项目存在较大竞争力。
上述弱势点都为暂时性的，只要规避得当，可以进行有效的弱化改善。
项目市场机会分析(Opportunity)
地区宏观市场整体向好，土地供应量具有明显的稀缺性，有效需求大;
本区域购买力持续升温，周边项目销售都已过半，并持续热销。
区域市场现时机会
京西地区区域内环境质素
区域内市政工程的逐步完善
项目市场威胁分析(Threat)
项目周边楼盘的竞争威胁是显而易见的，尤其是规模较大的世纪城项目，其今后的市场供给量将对本项目形成直接威胁;
各个项目都有自身显着的特点，项目的推广主题明确，尤其是一些品质较高的重点竞争对手的推广主题更是风格迥异、各有千秋，推广主题鲜明、有特色，并且在区域市场内都具有了一定的知名度;对区域市场的有效客户群体有巨大的吸引力。
位于五棵松地区的紫金长安也于近期开盘，总建筑面积在48万平米，目前推广准备工作均已启动或在执行中，未来区域内市场竞争将不容乐观。
近期乐府江南、郦城、观澜国际花园、世纪城都会加大项目的宣传力度，此四处总供应量约在80万平米左右，因此，以上的变化因素将直接对本案的销售产生影响。
从目前地区的发展以及地产商对此区域的高期望值来看，此区域的供给量还将进一步的增长，其中大部分项目都以板楼为主，竞争程度还将趋于激烈。
篇2:西四环地块SWOT分析
北京西四环地块SWOT分析
一、地块环境调研
1、项目土地性质调查
位置："中冠家园"位于西四环定慧北立交桥的东北角，周边生活配套齐全，各大医院、各种特色餐厅、四通八达的公共交通线路、辐射往北的高等学府等等，汇成丰富的社区生活。
2、地块周边环境调查
1)地块周围景观：
A、自然景观
位于京城西北部，该区自古群山环抱，形成了百年不衰的上风上水特征。同时明清期间就建造了大量的园林，皇家的三山五园坐落于此，昆玉河和永定河也流经这里。风景秀丽的西区早已成为北京名副其实的"绿谷"和"氧吧".
B、人文、历史景观
本项目周边云集各大部委、国家机关，还拥有中关村、学院路一带浓郁的知识氛围和科技氛围，具有良好的生活气息，成为品质绝佳的生活居住区域。另外随着法国欧尚超市、世纪金源酒店等配套的相继建成使用，生活的便利性将会愈发凸显。
3.地块交通条件调查
1)地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状
主要的交通主干道
A.南北干道：西四环主辅路
往北可达中关村核心区，往南可到西澳中心长安街地区。
B.东西干道：阜石路，八里庄路
阜石路西通石景山，东到航天桥和阜成门地区。
小区南侧八里庄路可同四环和恩济里大社区。
小区北侧将开通一条规划市政路。
主要的公共交通及其路线
公交路线：
121 阜成门-西黄庄 56 菜户营-定慧寺桥
804 花乡驾校-姜庄湖 336 阜成门-大峪
701 南湖渠-玉海园南口 850 北七家村-古城西街
921 东湖-大峪 981 莲花池-上岸种植园
小12路 塔院-南辛庄 小25路 中海雅园小区-河滩
小15路 中海雅园-银建公司 967 北岗子-鸿益驾校
746 阜成门-高井 603 草桥欣园-玉泉路北口
850 南七家-张仪村 854 宣颐家园-香山东路
368 左安路-定慧桥 617 广安门-玉泉路
846 翠福园-定慧桥 982 西客站-西北旺
809 岳各庄西站-北苑轻轨站 851 张仪村-南七家
运通113 吴庄-莱广营 740 十八里店-十八里店
977 胡春苑-冯村西里 运通106 北宫门-半壁店
运通202 赵公口长途站-定慧寺
运通102 赵公口长途站-锦绣大地市场
601 金五星百货-定慧寺 941北苑家园-恩济西街
康恩专线 恩济西街-康家沟 759 良乡鸿顺园-颐和园南门
733 嘉园-香山 735锦绣大地市场-郁金香花园
905 长丰园-颐和园南门 414恩济西街-翠林小区
748 育新小区-晓月苑小区
项目对外交通状况
本项目处于交通枢纽地段，
向北距离香山公园，八大处公园大约有20分钟的车程，
距中关村科技园区也只有10分钟的车程，
到香格里拉饭店大约10分钟的车程。
4.周边市政配套设施调查
周遍现有商业
1:餐饮
黎昌海鲜大酒楼 金悦海鲜大酒楼 湘鄂情饮食广场
无名居 九头鸟 天外天烤鸭 郭林家常菜 麦当劳、肯德基
2:超市
金四季购物中心由北京国图物流有限公司运作，集购物、餐饮娱乐、健身文化休闲、金融服务等多业态组合的现代化大型综合商业服务设施。该中心占地面积6.8公顷，建筑面积13.2万平方米。建筑物主体结构分为地下一层、地上三层、局部四层，可经营面积10万平方米以上，地上地下设置1300个停车位(约1200平方米)，项目评估总市值约10亿元人民币，被列为海淀区重点工程。
旺市百利：旺市百利位于世纪城内。
天福超市：天福超市紫竹店 海淀区北洼路31号
燕莎望京购物 大成顺天府仓储 华润超市 翠微大厦 城乡华懋商厦 华联商厦
周遍现有社区
北京印象 亮甲店小区 永家东里小区 亮丽园 定慧北里小区
恩济里小区 国宾嘉园 恩济庄
三、医疗机构
解放军医院、海军总医院、空军总医院、武警总医院、中西医综合医院、军事医学科学院、中华人民解放军304医院
四、文化教育
北京二十一世纪实验学校双语幼儿园 海淀区六一小学 北京市海淀区实验小学
北京二十一世纪实验学校 师范大学附属中学 育英中学
理工大学附中分校 首都师范大学 北京工商大学
五、邮政、电信、其他
万寿路邮局 马神庙邮局 五棵松电话局
北京电信五棵松营业厅 集美家具城 摄影器材城
名仕园保龄球馆 曙光花园处的有工商银行、农业银行
中国农业银行石景山支行西四环分理处 中国建设银行恩济花园储蓄所
中国银行恩济储蓄所 中国工商银行恩济庄储蓄所 北京市商业银行阜裕支行
二、SWOT分析
1、地块地产因子分析
所谓地产因子，指的是一个建筑地块所具备的适宜建造某种建筑的条件和质素，一个地块之地产因子决定了该地块适宜建造的建筑功能和档次，是其未来建筑价值之核心因素之一。
通过对本项目地块之环境考察，可以看出，该地块具有以下特色：
地块位于上风上水的西四环内，是市内尤其是西北部地区居住的优质地块;
地块毗邻西四环，交通路网发达，市政设施完善的优势较为突出;
地块北边规划为大型绿化带，绿化环境优势;
地块周边1公里半径内市政配套齐全，商业设施、教育机构、金融机构、医疗机构齐全;
地块东、南、西三侧被住宅楼包围，会使部分楼体产生遮挡，可能使部分客户产生排斥感;
以上，就是本项目地块作为住宅用地所具有的地产因子。
2、地块SWOT分析
项目优势分析(Strength)
考察本项目之地产因子，可以看出其具有以下优势：
本项目由浙江新湖地产北京中冠房地产开发公司开发建设，"新湖地产"是以整个新湖集团作为支撑，浙江新湖集团麾下现有近20家房地产开发公司，品牌的实力十分雄厚。共开发20多个房地产项目，分布浙江、安徽、上海、江苏、山东、辽宁等七个省(市)，开发的总量500余万平方米;其中规模较大的项目有：上海新湖明珠城、杭州新湖香格里拉别墅、温州瑞安外滩工程等等。众多房地产项目所形成的整体规模为"新湖房产"品牌提供了扎实的基础 ."新湖房产"的开发思路是："建房产、建环境、建文化、建精神".
该项目位于本市上风上水最适宜居住的区域内，可以本区域独特的人文背景，市场前景看好;
得天独厚的区域环境，本区域独特的自然环境资源尤其是水景资源凸显地块的优势，与其他地区楼盘形成市场区隔;
周边北京印象、汤泉逸墅、诚品建筑等高档项目众多，所以本案适合营造一个具较高品质的生活社区;
本项目周边八里庄地区以及定慧寺地区生活配套设施齐全，学校、商场、超市、银行、餐饮、公园、政府机构、集贸市场一应俱全，可迎合"生活便利，居家安静"的客户心理。
本案三面都是住宅小区，只有北侧临路，与周边住宅浑然一体，又相对独立，从而形成了一种闹中取静，即方便又分离的若即若离的意境。
项目位于西三、四环之间毗邻主要交通干道，公共交通发达，出行便利;
项目弱势分析(Weakness)
当然，在看到本项目的优势同时，我们必须正视本项目存在的一些弱点：
部分建筑规划采用东西向坐标，造成部分户型无正向所带来的销售难度;
北侧市政路的建设，将会造成大量的灰尘及噪音污染，将使业主居住受到影响，从而影响销售。
目前距本案距离较近的休闲娱乐生活配套设施比较匮乏。
所处位置相对靠内，视觉上的冲击不明显
由于本项目为公司所开发第一个项目，实战经验、品牌号召力均较为薄弱。
周边在销项目规模、品质与本项目存在较大竞争力。
上述弱势点都为暂时性的，只要规避得当，可以进行有效的弱化改善。
项目市场机会分析(Opportunity)
地区宏观市场整体向好，土地供应量具有明显的稀缺性，有效需求大;
本区域购买力持续升温，周边项目销售都已过半，并持续热销。
区域市场现时机会
京西地区区域内环境质素
区域内市政工程的逐步完善
项目市场威胁分析(Threat)
项目周边楼盘的竞争威胁是显而易见的，尤其是规模较大的世纪城项目，其今后的市场供给量将对本项目形成直接威胁;
各个项目都有自身显着的特点，项目的推广主题明确，尤其是一些品质较高的重点竞争对手的推广主题更是风格迥异、各有千秋，推广主题鲜明、有特色，并且在区域市场内都具有了一定的知名度;对区域市场的有效客户群体有巨大的吸引力。
位于五棵松地区的紫金长安也于近期开盘，总建筑面积在48万平米，目前推广准备工作均已启动或在执行中，未来区域内市场竞争将不容乐观。
近期乐府江南、郦城、观澜国际花园、世纪城都会加大项目的宣传力度，此四处总供应量约在80万平米左右，因此，以上的变化因素将直接对本案的销售产生影响。
从目前地区的发展以及地产商对此区域的高期望值来看，此区域的供给量还将进一步的增长，其中大部分项目都以板楼为主，竞争程度还将趋于激烈。
篇3:凤凰城地产项目SWOT分析
一)优势
1)郑汴路商圈天然的地段优势,这里是财富的俱乐部,富翁的制造厂,在这里百万富翁比比皆是,每年都有新一代需求产生,源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。
市场细分如下:
a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足,这一部分客户大部分是第二次或第三次置业,是终极消费,10年内不会再置业。
b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足,属过度消费和终极消费的结合。
c、复合市场。凤凰城一期是一个大众楼盘,从价位角度划分,属中低档楼盘。凤凰城二期小户型项目的目标群,预计业主身份复杂,置业心理不尽相同,故推广过程中,不能拘泥于单一的推广主线。
本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层,有效需求不足。如果凤凰城二期销售采取青年居易一味的向年轻时尚族诉求,我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。
2)郑汴路板块高档楼盘云集,已经同未来大道板块一样,成为身份、财富的象征。凤凰城二期应借此概念,实现品牌形象的转变。
3)正在形成的"大卖场"商务区能直接带动凤凰城二期的投资价值,甚至有可能使凤凰城二期成为"大卖场"的附属配套。该局面一旦形成,销售将高屋建瓴,出现爆抢局面。
4)凤凰城项目二期有巨大的升值空间与既得便利
A、107国道的东迁,郑汴路东段将成为郑州东区的财富中转站。有"东之中"或"东区发动机"的本质地位。郑汴路商圈早已成为百万富翁的制造厂。但是这样的天然地产需求优势,却让建业、英协、百合花苑等一批高、中档楼盘风光占尽,而我方楼盘以"中原地产大低震"的角色,不仅没有收获天然的地段优势,而且为二期、三期制造了品牌障碍。这一问题必须在二期项目得到扭转。
B、郑东新区的辐射效应。
郑东新区的开发将使郑州的中心东移,郑汴路地产板块位于老城区与新城区的支撑地带,配套齐全,生活便利的条件将给郑汴路东段带来一次前所未有的商机。而凤凰城项目恰恰位于这一板块的中心。
5)相对较低的价位
即使1850元/平方米,比其周边楼盘,仍具有优势。关键是嘈杂的环境,降低了消费者对凤凰城的价值认知,现在消费者的心理价格,在1800元/平方米以下。提升项目的认可价值,回避环境劣势,是推广中最重要的工作。
二)劣势
1)、凤凰城可售资源由三种不同的物业形态组成,这三种物业形态的目标群是完全不同的置业目的。尤其是一期多层现已进入尾盘阶段,可售资源仅850万元,房源主力是159平米的五、六楼3室2厅。
目前,通常142平米的面积即能做出比较舒适的4室2厅,大户型并非市场的主力所在,由于总价原因,总面积在150以上的多层户型五楼以上是最难卖的户型。并且此类房源还要和周围金色年华、金色港湾、百合花苑、东方明花园甚至建业、英协等东南板块几乎所有的楼盘相竞争。尤其是850万元的大户型现房可售资源,不能放任由二期带一期(通常小户型带不动100平米以上的大户型),不能全力以赴主打现有房源(总房源有限,导致营销资源总量较少),也不能先做二期树品牌,在形成二期胜局后再做一期尾房。这对营销工作是一个巨大的挑战。
2)凤凰城二期离郑汴路较远,从售楼部到社区要经过嘈杂的市场,很难形成良好的看房通道。凤凰城一期、二期又被青年路所分隔,很难形成整体楼盘感觉,有"只是两栋临街楼"的印象。
3)凤凰城二期和张庄一墙之隔,有都市村庄的形象,物业安全系数较低,居住环境嘈杂,仅靠硬件设施,很难形成高档楼盘形象。
4)与二期相比,一期楼盘素质高、售价低,形成凤凰城二期销售心理价位抗性。
6)非现房,不符合商户即买即住的消费心理。
7)非独立厨房,做饭起居不方便,这与目前郑汴路商户想改变天天吃大排挡的愿望不符。
三)、机会
1)商铺的拆迁,原本居住在商铺二楼的商户另谋居所,导致租房市场更加火爆。郑汴路商圈约4000户商户,2万人的庞大消费群体将突显凤凰城二期的投资价值。因势利导,单纯商铺拆迁形成的居住需求,即可成为凤凰城二期主力客源。
2)挖掘市场。郑汴路商圈商铺仓库资源紧张,从费用角度考虑,商户、店员在二楼居住很不划算。动员较大的商户从商铺的二楼搬出来,到凤凰城置业,开拓新市场。
3)郑汴路各市场竞争激烈,大鳄级商户正在形成,这些商户为了稳定企业中的骨干力量和亲属,已开始为他们购置总价较低的房屋。这些房屋通常位于商铺附近,以便于商户们无严格意义上下班的生活工作需求,而凤凰城二期恰恰符合商户们的这一需求。
4)"大卖场"的整合,将对大鳄形成推波助澜,凤凰城二期有可能成为"大鳄"的商务配套。
a)小户型的特性导致目标客户对居住环境要求不高。凤凰城二期配套不全,居住环境 嘈杂的抗性可以弱化。
b)凤凰城二期产品总价低,置业风险小。由于郑汴路商圈租房市场火爆,且本楼盘有"大卖场"作依托,购房、租房需求恒久存在,物业几乎不可能贬值,也比较容易转手或出租,这非常符合外地商人置业心理。
c)凤凰城二期应该说具有充足的客户资源,消费的中坚力量是建材市场中的商户,故推广中可采取铺单的形式为主,报纸广告、广播广告为辅的媒体策略,节约大量的推广成本。
d)小户型现房阶段户型劣势一览无余,故期房从另一方面说是一种优势。
e)以大卖场做依托,诱导郑州房东投资市场,这部分客源很难成为凤凰城二期销售的中坚力量。
f)郑东新区建成需历时20年之久,总投资2000亿元,其中一期总投资156亿元,在5年内完成。这将给郑汴路巨大的市场机会。
6)良好地段发展前景,为商人带来投资的机会。
四)威胁
1)行业内的竞争
i.周边楼盘云集。建业、英协、东方明珠、百合花苑、金色年华等林立在郑汴路附近,客户分流,竞争激烈。
ii.郑州小户型市场正趋饱和,过量的小户型的投放势必导致更加过量的楼盘优胜劣汰。
建业四期、百合花苑、金色年华二期近期均有小户型投入市场。凤凰城二期应当密切关注市场动态,争取占领市场先机。
2)行业外威胁
郑汴路"大卖场"的形成,商务更加方便快捷,商务的中间环节减少,将淘汰一批中小商户,故凤凰城的消费群将萎缩。
政府关于商品房20**.5.1以后须全装修出售。在一年左右的时间内,建材、装修市场将出现,由散户购买为主向集团购买为主的转变。而开发商必须考虑大众市场,故家装市场要重新整合。大品牌何去何从,很难预测;中档品牌可能会脱颖而出,门庭若市。但商户总数只会减少,在这个变动的过程中,他们的置业激情将大大折扣,凤凰城二期须在这一局面认知或形成之前完成销售,否则我们将陷入非常被动的局面。