某花园房地产项目分析(SWOT)
以下为本项目具有的优劣势及将要面对的机会和所受威胁的分析;
2.1项目优势
品牌优势
"xx花园"这个社区开发至今，已经成为一个地标性的居住小区，每当人们想购买拥有优美的生态环境﹑和谐的社区氛围﹑完善的社区管理和具有知名品牌的商品房时，就会想起xx花园，所以xx花园已经成为买家所追捧的项目品牌。而且"xx"这个品牌经过十几年的发展，亦已经成为品质的保证。
周边的生活配套成熟
本项目位于工业大道中与江燕路段交界处，交通便利，周边生活配套较完善，更有中小学教育设施，是成熟的生活社区。
和谐、舒适的居住文化氛围
xx花园以自然的生态园林、高层次的生活品味建造出环境优美的社区，小区内邻里间、家庭间、亲人间的温情作为区内的另一特色表现出来，通过物质、精神、人文关怀逐步有层次地展现于消费者眼前。
小区园林的特色
小区园林以动静多变的水体和层次丰富的绿化为主体，通过点、线、面的立体配置，构成优美可人的区内再造生态环境。
客户资源丰富
自xx开发房地至今，旗下各楼盘的客户数不胜数，xx品牌的口碑，再加上原有庞大的客户群，这将为我们后期新货的推售提供强大的客户资源，我们可通过线下的推广和针对原有客户(旧业主)的推售方式实现旧客户的资源再利用。
二期产品自身优势
以一梯二户、一梯四户、二梯四户的结构，居住密度相对较低。
在51号楼和55号楼旁边的石岗路旁商业街，作为商业配套，完善xx花园的区内的配套。
53号楼是市区内罕见的多层住宅，超高实用率。
50号楼、51号楼的部份单位可以眺望江景，视野较开阔。
组团内拥有小学作为配套，使花园里的文化气氛更浓厚。
2.2项目劣势
位于规划路旁边，环境较差
本项目的52号楼和53号楼都被规划路所包围，北向单位住户将遭受噪音的干扰。而且两栋楼之间的楼距近，私密性较差。小区离石溪村较近，那里的外来人口多，成为治安的隐患。
解决方式：
改变出入口管理及小区的围蔽;
向马路面的单位建议采用隔音玻璃。
交通不方便
与工业大道主出口处的距离较远，会给买家造成一定的影响。
解决方式：
减少买家进入二期的时间
产品特色缺乏突出的亮点
xx花园一直以来以品牌和小区园林特色赢尽买家的心，相对地在产品设计上缺乏适当的亮点，户型设计虽是现阶段较受欢迎的户型。由于工业大道中板块同质化产品竞争激烈，如光大花园的和榕风景、富力现代广场G1-G6栋、都是以中小户型为主，所以在自身产品缺乏亮点的情况下并不利于本项目与同质化的产品竞争。
解决方式：
定价上要保持竞争优势;
在现场包装或宣传包装上加强精品楼盘的感觉。
2.3项目存在的机会
政府利好消息的带动
政府进行的旧城区改造，促使大量人口迁入海珠区，为未来海珠楼市的发展提供市场基础。
由于海珠区在政府的带领下逐步摆脱以往工业区的形象。生活配套为断完善、市政建设为不断进行，且土地资源丰富，展望示来，各大发展商将会在同区推出大规模的楼盘，这必会引起各区的关注，从而使板块升值。
海珠区区委、区政府对城市功能和发展方向的定位为：实施"开发东部、美化北部、优化中区、改造西片、保护南肺"的发展战略，倾力打造宜商宜居的"现代化生态城区"
区域经济的带动
会展中心启用而触动的会展经济带动力、地铁线路的开通等，都给区域经济注入强大动力。
海珠区二手市场交投畅旺，一定程度上带动一手市场的活跃。业主以旧换新、小屋换大屋的举措，促进了二次xx。
海珠区教育部门表示，由于现在本区新开发的楼盘较多，而当年规划的小区配套学校的建设标准普遍较低，所以制定出"争取开发商增加投入" 、"相邻两校地块合并" 、"置换用地"三大建设方案，有力地提升海珠区的教育配套，更有利于本区楼市的良性发展。
海珠区项目周边多条"断头路"将会逐步渐开通，使项目的交通条件更加完善。
整体市场购买力依然旺盛
经济因素必然导致对房产需求的增加;
楼价依然有上升的压力，买家依然看好市场而入市。
工程进度的利好
园林将会在明年一至三月份完工,而大部份的楼宇也在同时出外立面，会以准现楼的姿态出现在市场上，使客户的购买的信心自然加大，增强了xx花园在板块上的竞争力，为销售奠定了良好的基础。
2.4项目面临的威胁
各区域间竞争激烈
纵观整个广州市场地产市面上场，从以往较集中的的状态。到今天分散发展、各具优势的局面，天河、海珠、白云、番禺将成为势均力敌的竞争板块。且这四大板块各板块具其特色和优势，随着地铁路线的布局扩张和各大主干道的建设、人均消费水平提高和小车拥有率不断攀升，各区的地域界限将渐趋模糊，购房受地域的局限程度将有所降低。
投资渠道拓宽
市场经济逐步稳定发展，股票、基金、外汇、国债等各种的投资渠道可供投资者选择，从而分流了一定的资金在这些方面上，降低了客户投资房地产的热度。
加息压力依然存在
从各项经济指标上反映，中国经济仍然存在加息的压力。当加息的力度继续加大，将会打击部分买家入市的想法。
物业税即将开征
国家会对二次xx者开征物业税。物业税一旦开征，将会影响部分多次xx买家购买投资性物业或高档物业。
区内竞争会逐惭激烈
预计未来海珠区各板块将不断有发展商推出大型楼盘。这对本项目必定造成强大的冲击。区内竞争楼盘列举：光大花园、富力现代广场、翠城花园项目等。xx海棠花园明年开始推货，其户型面积与xx花园有重叠，对本项目构成威胁，受到一定程度的压迫。
政府政策的影响
"8.31"事件影响了开发商的动作模式,造成了一定的压力,政府的宏观调控和加息使市场需求出现结构性调整 ,明年政府将会加大对房地产市场调控的力度，控制楼价的增长，从而使会使不少的买家持币观望。
篇2:招聘分析报告写法
招聘分析报告写法
不同于招聘计划书,其作业职能主要在于控制与调整,但其与招聘计划书相互对应。招聘分析报告,不是对一些数据的简单堆砌(如应招多少人,实招多少人等等),而是对招聘人员、被招聘人员、相关业务部门共同沟通、总结、分析的结果。所以分析报告一般在被招聘人员已经工作一段时间后才能进行。同时分析报告与计划相对应,但同时对计划本身提出改进,而不是简单的对比。比如要求招十个人,结果招了八个;不能简单认为差两人完成任务,还要分析招十个人是不是合理的,计划制定有没有问题。但有一点要注意,即使分析表明八人是合理的,由于招聘计划没有完成,考核中也要有所体现。这个道理不用多说了吧。
笼统而言,招聘分析报告作业流程如下:
建议分析人员同招聘人员应独立,如涉及考核理应如此。
1、进行招聘工作结果汇总(招聘人员组成、招聘工作程序、招聘到岗情况、人员要素水平、工时耗用、招聘费用、特殊情况说明)
2、同招聘人员进行沟通(了解具体工作成果和问题,要求招聘人员对工作汇总中的结果作出评价、就结果汇总中和计划要求的差异作出说明,同时提出意见和建议。)
3、同应聘部门人员进行沟通(就招聘人员组成、招聘程序、到岗人员表现、数量等作出评价,同时提出意见和建议)
4、同应聘人员进行沟通(就招聘人员素质、招聘程序、个人工作表现和应聘动因分析,同时提出意见和建议)
5、综合上述内容,编写招聘分析报告。
6、报批,归档,分发相关部门,作为日后工作参考
《招聘分析报告》大体格式
1、招聘工作结果汇总
(绝对数和与计划相比的比较量)
招聘小组的人员组成及分工情况
招聘工作开展的流程及相应的工作质量汇总
应聘人员的到岗情况(计划数、应聘数、实际到岗数)
应聘人员同招聘标准的吻合情况(年龄、性别、学历、经验、薪金要求等)
招聘工作耗用工时
招聘工作费用
招聘工作中的特殊问题
2、招聘工作结果评价(综合各方面意见,根据相关标准,给予类似ABC级评价,这是一项关键工作,希望大家共同探讨)
对招聘人员评价作出相应解释
对招聘工作流程的评价作出相应解释
对应聘到岗情况评价作出相应解释
对招聘吻合度评价作出相应解释
招聘工作耗用工时作出相应解释
招聘工作费用作出相应解释
招聘工作中的特殊问题作出相应解释
应聘人员工作表现作出评价(人数、标准、绩效)
应聘人员动因分析(薪金、发展、福利……)(意愿动因分析和实际动因分析相结合)
3、招聘工作改进意见(综合各方面意见)
招聘人员组成及分工的改进意见
招聘工作开展的流程 的改进意见
应聘人员计划数调整意见
应聘人员同招聘标准(年龄、性别、学历、经验、薪金要求等)的调整意见
招聘工作耗用工时调整意见
招聘工作费用调整意见
招聘工作中的特殊问题的解决和预防手段
应聘人员的处理意见
根据动因分析结果调整招聘标准
4、分析报告总述,总结招聘计划的改进要点和经验
作好招聘分析报告要点
1)树立招聘管理观念,导入PDCA,分析报告就是CHECK和ACTION,并对下一步的PLAN和DO 作出指导
2)报告格式基本是;陈述事实、分析误差、提出改进。
3)具体工作要多沟通、多思考、系统思维。
4)对招聘分析的结果要有绩效上的体现。
5)建议招聘和分析均以项目组的形式进行。
篇3:药店拓展整改分析报告指导书
拓展药店整改分析报告指导用书
(一)、基本店面选址情况分析
1：撤店
在如下一些状况下应该撤店：
第一种状况：500米商圈药品年销售额低于30万元，且1000米商圈药品年销售额低50万元。500米商圈内其它商品销售额低于150万元。
第二种情况：500米商圈药品年销售额为30—50万元，房租高于3万元且无法下降，无法分租。房租到期又找不到合适铺面搬迁的。
第三种情况：1000米商圈药品年销售额为50—100万元，房租高于5万元且无法下降，无法分租。房租到期又找不到合适铺面搬迁的。
第四种情况：1500米商圈药品年销售额为100—150万元，房租高于10万元且无法下降，无法分租。房租到期又找不到合适铺面搬迁的。
第五种情况：门店外每日总人流量低于2000人。
2、搬迁
在如下一些状况下应该搬迁：
第一种情况：500米商圈药品年销售额为30—50万元，房租高于3万元且无法下降，无法分租。房租到期，找到合适铺面的。
第二种情况：1000米商圈药品年销售额为50—100万元，房租高于5万元且无法下降，无法分租。房租到期找到合适铺面的。
第三种情况：1500米商圈药品年销售额为100—150万元，房租高于10万元且无法下降，无法分租。房租到期找到合适铺面的。
第四种情况：1000米商圈药品销售额大于100万元，但年房租总额大于年销售额*10%，无法分租。找到合适铺面的。
第五种情况：位置优于现有铺面，房租低于或等于现有铺面，面积高于或等到于现有铺面的。
3、分租
以下一些状况应该分租：
第一种情况：现有铺面利用率低，无法找到足够其它可以用于销售的商品，铺面可以分租的。
第二种情况：现有铺面利用率低，虽可以找到用于销售的商品，但其产生的价值没有分租的收益大，铺面可以分租的。
4、重新进行房租谈判
第一种情况：经过了解发现周边的铺面房租都比本公司的低，则应该重新进行房租谈判
第二种情况：如果在测算后确定降低多少房租后可以达到保本点，则与租房者再进行房租的谈判。
5、增加营业项目
如果不能退房、不能搬迁也不能分租，则应考虑增加一些新的营业项目，如开设医馆等。
(二)、门店外观分析
1、若门店外被树枝等物遮掩，应设法清除树枝，门店暴露度应不低于50%
2、若门牌最后一次更换时间是24个月以前，房租到期时间大于24个月，应更换门牌。更换门牌时，如果钢架锈坏，应同时更换钢架，如果钢架没有锈坏，则只更换喷绘布。
3、如果门牌最后一次清洗时间为30天以前，应清洗门牌。
4、如果主要人流线到门店的距离超过5米，应在门外设置一些促销车、促销展台及装饰性店外布置。以吸引顾客光顾。
5、如果经过门店店外的顾客有50%以上的顾客说不出最近一家门店在哪里，超过60%的顾客说不清门店的基本外观形象，超过70%的顾客说不出门店外悬挂布标的内容，则应在店外增加一些音响设备、增加促销车、改善门牌形象等以吸引顾客关注。
6、如果店外宣传细张贴不生动、规范，应重新进行张贴。如果还有一些可利用的宣传空间没有利用，应增加店外宣传物品，以使店外宣传效果最大化。
7、如果门店装修出现脱落、损坏，应进行维修、维护、清洁。
(三)店内形象分析
1、如果店内照明晚上低于100LUX，则应加强灯具配置，增加店内照度。如果白天店内照明低于100LUX，则应在白天打开店内灯光。如果打开全部灯光后又太亮，则可以把照明灯进行重新分组，设不同的开关。
2、如果店内装饰不到位，则应该重新进行店内装饰布置。
3、如果店内P0P布置不到位，则应采取如下方式：A：增加店内POP。B：把相关宣传展示物放置在更能增加消费者购买欲的地方。C：清除破旧、污损、过期的宣传物品。
4、如果店内整体形象不是立体展示结构，则应重新调整展示结构。
5、如果音箱安置不合理，则重析调整位置。如果店内音乐没有按要求播放，则要求按要求播放。
6、如果店内装修破损、脱落、脏污，则进行维修、维护。
7、如果通道超过2.5米的通道和有超过3平方米的非通道空地，则应考虑增加货架、促销车或堆头。
(四)商品结构分析：
1、如果商品存销比小于1或大于2.5，应该对商品库存及结构进行调整。存销比小于1时，应进一步增加商品品种。大于2.5时应减少同类商品库存，改变或增加品类、品种。
2、动销比大于0.9或小于0.5，应对商品结构进行调整。大于0.9时，应增加商品品种数。小于0.5时应减少商品品种数、改变商品结构。
3、现有货架的平均上架商品个数如果少于6个/台，则应增加品类或品种数量。
4、如果在日常消费者调查中了解到消费者普遍反映需要增加哪些品类或品种，则应相应增加。
5、如果在调查中了解到消费者大量需要的某种商品在附近没的较好的店铺可以满足消费者需要且该类商品在门店的经营范围之内，则可以增加该商品品类。
6、如果周边有某一类商品的重度消费者人数，则可以相应增加该人群所需商品。
7、如果周围竞争药店有销售较好而本店没有的商品，则应针对性地引进一些同类或同种商品。
8、如果有同一类商品竞争店明显高于本店，则主要从两个方面考虑A：是否本店同类商品价格太高，如果是，则应引入价格较低的同类商品。B：是否本店商品档次太低(如山货)，如果是，则应引入相对而言档次更高的商品。
9、如果有当地畅销的地方性品种而本店没有的，则应整理出这些地方性品种清单，交采购部要求进行采购，增加该类品种的主动性引进。且只对该店进行铺货销售。
(五)价格分析
1、如果本店的价格与1500米内的竞争店相比属于中或高，则应全面调整价格组。
2、如果本店有哪一个品类的商品价格组明显高于竞争店而其它商品相比价格较低，则应对该类商品采用促销调价或针对该类商品开展促销活动。
3、如果经常光顾的消费者的收入水平属于高收入，则定价可以比竞争店略高，但应提升店面装修档次，增加服务项目。如果经常光顾的顾客收入较低，则一定要采用与竞争店相比最低的定价。
4、如果1500米内竞争店中有一些敏感品种明显低于本店，而其它大多数品种比本店高，则应对这一些敏感品种采用促销定价。如果有些商品实在无法调价，则应把价格有劣势的商品陈列于不显著的位置，实在差异很大的，可考虑撤下该商品。
(六)消费者认知分析
1、如果1500米范围内门店的知名度低于60%，则应加大宣传力度，加大门店作为一个药店的品牌形象。
2、如果1500米范围内的消费者对门店的认知度大于60%，但对门店主要优势的不提示认知不是价格低、规模大、品种齐全，则应加大门店主要优势的宣传。
3、如果1500米内的60%以上的消费者听说过门店但从未到门店购药，则应开展相应的促销活动，促使消费者到门店进行购药。加强对门店的深入了解。
4、如果1500米范围内的消费者曾多次到门店购药，则应加大会员的发展及维护，进一步锁定消费者，发展门店的顾客伙伴关系。
5、如果1500米内的消费者到门店购过药以后就不再到门店购药，则应根据调查结果进行针对性地整改。
6、在宣传过程中应尽量选用对当地消费者影响最大的媒介。
(七)医保分析
1、如果1500米范围内的现金购买占医品销售额的80%以上，则可不上医保。
2、如果1500米范围内的医保购买占药品销售额的20%—50%，则可根据上医保的费用、后续维护费用及预期医保费用摊销年限来决定。如果医保预期费用摊销年限大于2年，则不上医保。如果小于两年，则可上医保。销售毛利按18%计算。
(八)毛利分析
1、如果本店平均毛利率低于20%，则应考虑采取以下方式。
2、增加中药材及中药饮片的销售。
3、加大总代理品种的培训及销售力度。从其它店抽调总代理品种销售好的员工进入本店带动本店总代理品种的销售。
4、引进一些可以提升毛利的品类项目，如医疗器械、保健品等。改善商品陈列结构。如果本店销售较高，进店人流量大，则把高毛利的商品陈列于最显著位置，则高流量低毛利的商品放置于不太显著的位置。如果进店人流量小，销售较低，则暂时不调整陈列结构，仍把低毛利高流量价格具有竞争优势的商品放于显著位置。等销售额提升以后再调整陈列结构。
(九)费用分析
1、如果本店的人均销售低于15000元/人，则应考虑减少人员。
2、如果本店有超标费用，则应采取相应措施减少超标费用。但在减少费用是一定要注意不要因不减少费用而影响销售。
(十)配送分析
1、如果该店销售与营业面积比超过3万元/月.平方米，则补货周期应不低于1次/两天。以此类推。
2、如果该店运输的正常差异时间超过两天，则应相应地增加一定的配货量。
3、如果该店面积足够但经常断货，则应该对店长进行要货计划的专题培训。
(十一)店长任职能力分析
如果店长存在相关的问题。则可做出如下一些处理方式：
1、撤换店长，如果店长不具备基本的执行能力或无法建立基本的员工认同感，则应考虑撤换店长。
2、培训，如果店长具有良好的员工认同感，并且有良好的执行能力和工作心态，但日常经营管理能力袍差，则对店长进行系统培训。
3、专人驻店指导，如果店长暂时无法在短期内培训出来，则可由分公司派专人驻店进行指导，确保该店所有体系进入正常的营运。
4、如果该店的服务存在严重问题，则应对服务进行专项整改，以确保该店的服务能够保证消费者基本满意。