公摊面积说明
公用建筑面积分摊原则是什么?
1.商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。
2.为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。
3.公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
可分摊的公用建筑面积包括哪些?
1.大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其它功能上为该建筑服务的专用设备用房。
2.套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。
不应计入的公用建筑空间包括哪些?
1.机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。
2.售房单位自营、自用的房屋。
3.为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。其它购房人受益的其它非经营性用房，需要进行分摊的，应在销(预)售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。问：分摊公用建筑面积的计算方法是怎样的?答：分摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数公用建筑分摊系数=公用建筑面积÷套内建筑面积之和公用建筑面积=整幢建筑的建筑面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积
其它有关规定：
1.售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。
2.售房单位在销(预)售商品房时，在销(预)售合同(含补充协议)中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。
3.建设项目部分竣工，售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其它商品房尚未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经国土房管部门同意，并需书面承诺：先按预售合同的约定，用先行计算的商品房销售面积与购房人结算房价。在建设项目全部竣工后，与测绘部门最终实测的结果相比，面积增加的，应维持已结算的房价不变;面积减少的，售房单位应按实际售价退款。
4.商品房如按整层或整楼门销售，其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的，不参加其它楼层(楼门)相同公用建筑面积的分摊。其公用建筑面积亦不被其它楼层或楼门分摊，其它公用建筑面积的分摊，按本规定执行。
进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。
住宅的层高：是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。
住宅的净高：是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离
净高=层高-楼板厚度
商品住宅的结构形式按承重结构分为：砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构。
砖混结构住宅：是指以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。
砖木结构住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。
钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。
建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比
建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范转内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
房屋的使用率：是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准。一般来讲板楼的使用率在75%~85%,塔楼在70%~80%.
什么是物业管理：物业管理是物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托，依照物业管理合同或协议对己投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。
什么是公共维修基金：是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定：凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位共用设施设备维修基金。由此可见，这项基金用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定：共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等等。共用设施是指，共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施设备使用的房屋等等。
《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》中也规定了这项收费的数额。购房者和售房单位应当签订有关维修基金交纳约定，具体数额按购房款的2%比例收取。这项收费属业主共同所有。
在基金的管理和使用上，应当在银行开立专门账户、专款专用。除可以购买国债或法律允许范围之内的其他用途外，严禁挪作它用。
维修基金自存入银行之日起，按规定计息。在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售应当将代收的维修基金移交给房地产行政副总监部门代管，在业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政副总监部门将维修基金移交给物业管理企业代管，同时，业主委员会定期检查和监督物业管理企业的行为。
在使用过程中，物业管理企业应当制定出年度使用计划，经业主委员会审批后实施。
当物业管理企业发生变更时，代管的维修基金经业主委员会审核无误后，再办理账户转移手续。
对业主而言，如果转让房屋所有权，则结余的基金不予退还，而是随房屋所有权同时过户。如果房屋因拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金账面余额按业主个人交纳的比例退还给业主。
商品房销售面积计算公式：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
分摊的公用建筑面积=套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数
公用建筑分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和
公用建筑面积=整幢建筑的建筑面积-套内
建筑面积之和-不应分摊的建筑面积
城市居住区 一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000~50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
居住小区 一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 7000~15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
居住组团 一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000~3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
居住区用地 :住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。
住宅用地 :住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地，含宅间绿地和宅间小路等的总称。
公共服务设施用地： 一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。
道路用地：居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
居住区级道路 :一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。
小区级路： 一般用以划分组团的道路。
组团级路： 上接小区路，下连宅间小路的道路。
宅间小路： 住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。
公共绿地： 满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。
配建设施： 与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。
其他用地： 规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。
公共活动中心： 配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。
道路红线： 城市道路，含居住区级道路用地的规划控制线。
建筑线：一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。
日照间距系数： 根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。
建筑小品： 既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。
住宅平均层数： 住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值层。
高层住宅大于等于10层比例
高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率%.
中高层住宅7~9层比例
中高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率%.
人口毛密度
每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量。
人口净密度
每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量。
住宅建筑套密度毛
每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数。
住宅建筑套密度净
每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数。
住宅面积毛密度
每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积平方米/公顷。
住宅面积净密度
也称住宅容积率。是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积平方米/公顷或以住宅建筑总面积(万平方米)与住宅用地(万平方米)的比值表示。
建筑面积毛密度
也称容积率，是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积平方米/公顷或以总建筑面积万平方米与居住区用地(万平方米)的比值表示。
住宅建筑净密度
住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率。
建筑密度
居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率。
绿地率
居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。
绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地即道路红线内的绿地，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。
拆建比
新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。
土地开发费
每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用。
住宅单方综合造价
每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用 元/平方米
篇2:房地产面积测算
房地产面积的测算
1、 计算全部建筑面积有哪些?
1) 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积总和计算。
2) 屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。
3) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。
4) 楼梯间、电梯(观井梯)井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。
5) 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。
6) 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
7) 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。
8) 与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。
9) 建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。
10) 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围(不包括采光井、防潮层及保护墙)水平投影面积计算。
11) 有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
12) 有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积;在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。
13) 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
14) 依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。
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15) 有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
2、计算一半的建筑面积有哪些?
1) 有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。
2) 独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。
3) 未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。
4) 建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。
5) 建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。
3、不计算建筑面积的有那些?
1) 空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。
2) 检修、消防等室外爬梯。
3) 没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台(露台)、游泳池等。
4) 建筑物如独立烟囱、油罐、贮油(水)池 、地下人防干道、支线等。
5) 舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。
6) 建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。
4、哪些公用面积应分摊?
应分摊的公用面积包括套(单元)门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。
5、哪些公用面积不能分摊?
不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层;为了整栋建筑物使用的配电房;公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。
篇3:住宅使用面积
住宅使用面积
住宅房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。
住宅套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和;各功能空间使用面积等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和。
套内使用面积计算，应符合下列规定：
1.套内使用面积包括卧室、起居室(厅)、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和;
2.跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计入使用面积;
3.烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积;
4.室内使用面积按结构墙体表面尺寸计算，有复合保温层，按复合保温层表面尺寸计算;
5.利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于1.20米的空间不计算使用面积;净高在1.20~2.10米的空间按1/2计算使用面积;净高超过2.10米的空间全部计入使用面积;
6.坡屋顶内的使用面积应单独计算，不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积中，需计算建筑总面积时，利用标准层使用面积系数反求。
阳台面积应按结构底板投影净面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内