安亭旧城7街坊地块策划方案
一、地块基本概况
地块名称：安亭镇旧城区7号街坊
地理位置：地处泗泾以北、新源路以东、和静路以南、规划公建用地以西
土地面积：52581平方米
容积率：≤1.0
中标价格：8888.7万元
楼面地价：1690元/平方米
二、周边市场现状
地块位于安亭老镇中心区附近，周边小学、中学、医院、公园等生活配套设施相当齐全，步行至原有老镇区的中心商业街仅十分钟时间，地理位置在中心镇区较为优越。规划中即将通车的新源路商业街将大大改善此地的交通状况，并且充实周边的商业氛围与生活氛围。
目前安亭老镇普通公寓住宅价格在3600元/平方米左右，安亭新镇产品定位较高，价格已从6000元/平方米走到了6300元/平方米，并呈逐步上升态势。未来的商业步行街新源路两侧，自北向南聚集了5家楼盘工地，近30万平方米的开发量。与本案同期中标的有第一中国，地块位置邻近本案，建筑面积约15万平方米。
从市场情况来看，本地块周边的新建商品房开发量已比较大，且同质化现象较为严重，竞争相当激烈;安亭新镇的高标准、高起点规划将对老镇区开发水平一般的商品房造成较大的竞争压力，同时也对后期老镇区的开发新建楼盘提出了较高的规划设计要求。但是由于新镇开发楼盘的价格与老镇区的明显差异，也使得老镇楼盘的价格存在明显优势，客源会部分向老镇形成分流。
三、地块条件分析
四、定位思路
五、产品建议
刷新地区居住理念
打造安亭老镇最具品质感的
低密度社区
总体规划布局——
体现低容积率的价值
建议本案的规划布局采用 “ 电梯公寓+联体别墅+商业步行街”的方案
? 商业：
市场现状：地块西面紧临新源路，该路为安亭老街重点改造工程之一，目前在建项目较多，临街面均以“一字排开式”布置商业业态。
现状分析：地段居住氛围浓厚，人气旺盛，将成为老镇未来商业中心，但由于路面较宽，人气聚集比较困难，整条街要形成浓厚的商业气氛将要比较长的时间。
规划建议：商业规划在充分利用临街面和转角的商业价值外，局部路段考虑采用广场式或半围合式的设计，保障客源的滞留，便于人气的收纳。
? 公寓：
市场现状：老镇项目均以“临街商业/多层公寓/小高层电梯公寓”相互配置布局。新镇规划非常国际化，但推出的一期均为4-5层的公寓产品，且价格较老镇高出许多。
现状分析：老镇项目总体开发品质不高，还只能满足城市导入型和居住改善型客源的需求，新镇由于目前推出产品的局限性，加上目前生活配套跟不上，居住型客源少，投资性客源多。规划建议：为保证项目的高品质，同时起到稀释土地容积率的作用，考虑屏弃规划多层公寓的做法，用项目约22%的土地规划4栋11层小高层电梯公寓，容积率控制在1.6以下。根据地块资源状况，电梯公寓可规划在地块北侧。
? 联体别墅：
市场现状：老镇目前还没有联排别墅产品，新镇规划中有，但在售的一期中尚无该类产品。
现状分析：由于产业的发展，居民收入的提高，老镇中存在部分对居住品质要求较高的客源。而新镇由于加上目前生活配套跟不上，加上公寓目前价格已定在6000元以上，其联排别墅与本案同类产品将在价格上有一定的差距，不会在市场上形成激烈竞争。
规划建议：屏弃规划叠加别墅的做法，用65%的土地规划联体别墅(容积率在0.65左右)。由于地块南面紧靠泾市河，为充分利用这一自然景观资源，建议将联排别墅规划在地块南侧使项目产品更加纯粹，不仅能保证产品高品质的长效性，同时也便于日后的物业管理，有利于价格的提升。
六、经济价值评估
? 用地指标：
总用地：52580平米
容积率：1.0
总建筑面积：55580平米
其中: 可售面积：52190平米
公建面积：390平米
? 产品配置比例：
产品形态 容积率 占地面积分配 建筑面积 占总建面比例 备注
联体别墅 0.65 65% 22095m2 42% 单套面积约210 m2,共106栋
电梯公寓 1.6 22% 22095 m2 42% 4个大单体11F小高层,每栋面积5500 m2
商业 1.0 12% 8000 m2 15.2%
其他 1.0 1% 390 m2 0.8%
小计 1.0 100% 52580 m2 100%
? 经济价值分析：
总 投 资：22156万元
总销金额：29067万元
利润：6911万元
(小高层售价：4800元/平米;联体售价：6500元/平米;
商场售价：8500元/平米)
篇2:西四环地块SWOT分析
北京西四环地块SWOT分析
一、地块环境调研
1、项目土地性质调查
位置："中冠家园"位于西四环定慧北立交桥的东北角，周边生活配套齐全，各大医院、各种特色餐厅、四通八达的公共交通线路、辐射往北的高等学府等等，汇成丰富的社区生活。
2、地块周边环境调查
1)地块周围景观：
A、自然景观
位于京城西北部，该区自古群山环抱，形成了百年不衰的上风上水特征。同时明清期间就建造了大量的园林，皇家的三山五园坐落于此，昆玉河和永定河也流经这里。风景秀丽的西区早已成为北京名副其实的"绿谷"和"氧吧".
B、人文、历史景观
本项目周边云集各大部委、国家机关，还拥有中关村、学院路一带浓郁的知识氛围和科技氛围，具有良好的生活气息，成为品质绝佳的生活居住区域。另外随着法国欧尚超市、世纪金源酒店等配套的相继建成使用，生活的便利性将会愈发凸显。
3.地块交通条件调查
1)地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状
主要的交通主干道
A.南北干道：西四环主辅路
往北可达中关村核心区，往南可到西澳中心长安街地区。
B.东西干道：阜石路，八里庄路
阜石路西通石景山，东到航天桥和阜成门地区。
小区南侧八里庄路可同四环和恩济里大社区。
小区北侧将开通一条规划市政路。
主要的公共交通及其路线
公交路线：
121 阜成门-西黄庄 56 菜户营-定慧寺桥
804 花乡驾校-姜庄湖 336 阜成门-大峪
701 南湖渠-玉海园南口 850 北七家村-古城西街
921 东湖-大峪 981 莲花池-上岸种植园
小12路 塔院-南辛庄 小25路 中海雅园小区-河滩
小15路 中海雅园-银建公司 967 北岗子-鸿益驾校
746 阜成门-高井 603 草桥欣园-玉泉路北口
850 南七家-张仪村 854 宣颐家园-香山东路
368 左安路-定慧桥 617 广安门-玉泉路
846 翠福园-定慧桥 982 西客站-西北旺
809 岳各庄西站-北苑轻轨站 851 张仪村-南七家
运通113 吴庄-莱广营 740 十八里店-十八里店
977 胡春苑-冯村西里 运通106 北宫门-半壁店
运通202 赵公口长途站-定慧寺
运通102 赵公口长途站-锦绣大地市场
601 金五星百货-定慧寺 941北苑家园-恩济西街
康恩专线 恩济西街-康家沟 759 良乡鸿顺园-颐和园南门
733 嘉园-香山 735锦绣大地市场-郁金香花园
905 长丰园-颐和园南门 414恩济西街-翠林小区
748 育新小区-晓月苑小区
项目对外交通状况
本项目处于交通枢纽地段，
向北距离香山公园，八大处公园大约有20分钟的车程，
距中关村科技园区也只有10分钟的车程，
到香格里拉饭店大约10分钟的车程。
4.周边市政配套设施调查
周遍现有商业
1:餐饮
黎昌海鲜大酒楼 金悦海鲜大酒楼 湘鄂情饮食广场
无名居 九头鸟 天外天烤鸭 郭林家常菜 麦当劳、肯德基
2:超市
金四季购物中心由北京国图物流有限公司运作，集购物、餐饮娱乐、健身文化休闲、金融服务等多业态组合的现代化大型综合商业服务设施。该中心占地面积6.8公顷，建筑面积13.2万平方米。建筑物主体结构分为地下一层、地上三层、局部四层，可经营面积10万平方米以上，地上地下设置1300个停车位(约1200平方米)，项目评估总市值约10亿元人民币，被列为海淀区重点工程。
旺市百利：旺市百利位于世纪城内。
天福超市：天福超市紫竹店 海淀区北洼路31号
燕莎望京购物 大成顺天府仓储 华润超市 翠微大厦 城乡华懋商厦 华联商厦
周遍现有社区
北京印象 亮甲店小区 永家东里小区 亮丽园 定慧北里小区
恩济里小区 国宾嘉园 恩济庄
三、医疗机构
解放军医院、海军总医院、空军总医院、武警总医院、中西医综合医院、军事医学科学院、中华人民解放军304医院
四、文化教育
北京二十一世纪实验学校双语幼儿园 海淀区六一小学 北京市海淀区实验小学
北京二十一世纪实验学校 师范大学附属中学 育英中学
理工大学附中分校 首都师范大学 北京工商大学
五、邮政、电信、其他
万寿路邮局 马神庙邮局 五棵松电话局
北京电信五棵松营业厅 集美家具城 摄影器材城
名仕园保龄球馆 曙光花园处的有工商银行、农业银行
中国农业银行石景山支行西四环分理处 中国建设银行恩济花园储蓄所
中国银行恩济储蓄所 中国工商银行恩济庄储蓄所 北京市商业银行阜裕支行
二、SWOT分析
1、地块地产因子分析
所谓地产因子，指的是一个建筑地块所具备的适宜建造某种建筑的条件和质素，一个地块之地产因子决定了该地块适宜建造的建筑功能和档次，是其未来建筑价值之核心因素之一。
通过对本项目地块之环境考察，可以看出，该地块具有以下特色：
地块位于上风上水的西四环内，是市内尤其是西北部地区居住的优质地块;
地块毗邻西四环，交通路网发达，市政设施完善的优势较为突出;
地块北边规划为大型绿化带，绿化环境优势;
地块周边1公里半径内市政配套齐全，商业设施、教育机构、金融机构、医疗机构齐全;
地块东、南、西三侧被住宅楼包围，会使部分楼体产生遮挡，可能使部分客户产生排斥感;
以上，就是本项目地块作为住宅用地所具有的地产因子。
2、地块SWOT分析
项目优势分析(Strength)
考察本项目之地产因子，可以看出其具有以下优势：
本项目由浙江新湖地产北京中冠房地产开发公司开发建设，"新湖地产"是以整个新湖集团作为支撑，浙江新湖集团麾下现有近20家房地产开发公司，品牌的实力十分雄厚。共开发20多个房地产项目，分布浙江、安徽、上海、江苏、山东、辽宁等七个省(市)，开发的总量500余万平方米;其中规模较大的项目有：上海新湖明珠城、杭州新湖香格里拉别墅、温州瑞安外滩工程等等。众多房地产项目所形成的整体规模为"新湖房产"品牌提供了扎实的基础 ."新湖房产"的开发思路是："建房产、建环境、建文化、建精神".
该项目位于本市上风上水最适宜居住的区域内，可以本区域独特的人文背景，市场前景看好;
得天独厚的区域环境，本区域独特的自然环境资源尤其是水景资源凸显地块的优势，与其他地区楼盘形成市场区隔;
周边北京印象、汤泉逸墅、诚品建筑等高档项目众多，所以本案适合营造一个具较高品质的生活社区;
本项目周边八里庄地区以及定慧寺地区生活配套设施齐全，学校、商场、超市、银行、餐饮、公园、政府机构、集贸市场一应俱全，可迎合"生活便利，居家安静"的客户心理。
本案三面都是住宅小区，只有北侧临路，与周边住宅浑然一体，又相对独立，从而形成了一种闹中取静，即方便又分离的若即若离的意境。
项目位于西三、四环之间毗邻主要交通干道，公共交通发达，出行便利;
项目弱势分析(Weakness)
当然，在看到本项目的优势同时，我们必须正视本项目存在的一些弱点：
部分建筑规划采用东西向坐标，造成部分户型无正向所带来的销售难度;
北侧市政路的建设，将会造成大量的灰尘及噪音污染，将使业主居住受到影响，从而影响销售。
目前距本案距离较近的休闲娱乐生活配套设施比较匮乏。
所处位置相对靠内，视觉上的冲击不明显
由于本项目为公司所开发第一个项目，实战经验、品牌号召力均较为薄弱。
周边在销项目规模、品质与本项目存在较大竞争力。
上述弱势点都为暂时性的，只要规避得当，可以进行有效的弱化改善。
项目市场机会分析(Opportunity)
地区宏观市场整体向好，土地供应量具有明显的稀缺性，有效需求大;
本区域购买力持续升温，周边项目销售都已过半，并持续热销。
区域市场现时机会
京西地区区域内环境质素
区域内市政工程的逐步完善
项目市场威胁分析(Threat)
项目周边楼盘的竞争威胁是显而易见的，尤其是规模较大的世纪城项目，其今后的市场供给量将对本项目形成直接威胁;
各个项目都有自身显着的特点，项目的推广主题明确，尤其是一些品质较高的重点竞争对手的推广主题更是风格迥异、各有千秋，推广主题鲜明、有特色，并且在区域市场内都具有了一定的知名度;对区域市场的有效客户群体有巨大的吸引力。
位于五棵松地区的紫金长安也于近期开盘，总建筑面积在48万平米，目前推广准备工作均已启动或在执行中，未来区域内市场竞争将不容乐观。
近期乐府江南、郦城、观澜国际花园、世纪城都会加大项目的宣传力度，此四处总供应量约在80万平米左右，因此，以上的变化因素将直接对本案的销售产生影响。
从目前地区的发展以及地产商对此区域的高期望值来看，此区域的供给量还将进一步的增长，其中大部分项目都以板楼为主，竞争程度还将趋于激烈。