在小区内摔伤物业公司是否承担责任?
案例介绍：
2000年1月7日上午，徐某去厂房上班，在通往厂房载货电梯的台阶上走，因当天厂房三楼漏水正好滴在台阶上，由于天气寒冷出现结冰。徐某走上台阶滑倒摔伤。医院诊断为：左肩肱骨骨折伴肩关节脱位。
徐某摔伤当天，该厂房的物业管理单位派人员前去探望。徐某要求物业公司对此事承担责任，物业公司认为没有义务承担，双方各执已见，因次起诉至法院。
法院判决：
法院经审理认为：原告作为公司员工，上下班应走人行通道，白天行走，也应看到台阶上有结冰，并应当预见到滑冰的危险性，故应对摔伤的行为负主要责任。
但被告作为厂房的物业管理单位应对物业公共配套设施完好起保养维修的责任，在接到厂房漏水报修通知后，理应及时修理，但未提供及时安排修理的有效证据，发现结冰后未及时清除或积极的防范措施，故对原告滑倒致伤应承担一定的责任。
案例分析：
一、被告物业管理单位的行为符合侵害生命健康权的民事责任构成要件，应承担侵权的民事责任。
第一：物业管理单位的行为具有违法性。《上海市居住物业管理条例》第十二条规定："物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好，环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全。发现住宅的共用部位、共用设施或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务公司的约定进行维修。"可见，本案被告作为物业管理单位，有法定义务立即采取保护措施。
第二：产生了损害原告生命健康权的后果。
第三：被告的不作为行为与原告的损害之间有因果关系。
第四：被告物业管理单位有过错。本案被告作为厂房的物业管理单位负有保障物业使用方便、安全的义务，这种义务应属专业管理人应尽的特别注意义务。
二、原告有过错，应对自身伤害承担主要责任。 本案中，原告对自己摔伤有明显的过错，表现在以下三个方面：
第一，厂房外侧电梯系载货电梯是该厂房内所有职工应知的，原告作为公司员工，上下班应走人行通道。原告不愿登楼梯，执意乘载货电梯，主观上存在故意。
第二，原告应当看到台阶上有结冰，从安全起见，原告应走人行通道，其主观上有过失。
第三，原告在朝载货电梯行走时，被告曾劝原告不要走此台阶，以免滑倒摔伤，但原告不听劝阻，仍走上台阶。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条规定："受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。"据此，原告应当对自己的过错行为承担主要责任。被告物业管理单位虽未及时修理、清除结冰或采取积极的防护措施，但已尽到了及时警示和告知的义务，应当减轻其赔偿责任。
篇2:物业案例:撬门物业公司应否承担赔偿责任
如此撬门物业公司应否承担赔偿责任
案情介绍：
张先生是某住宅小区四楼的住户，因为工作关系，经常出差在外。前几天，张先生家突然漏水，使楼下王小姐家里的天花板、家具、衣被受到损害。
因为水流不止，王小姐便请求管理处前去维修，但管理处却将我的房门撬开，入内维修。张先生认为，管理处未经他同意便擅自将他的房门撬开，属于私闯民宅的行为，是犯罪行为，张先生要求物业管理公司赔偿损失。
案例评析：
管理处的行为符合紧急避险的情况。所谓紧急避险，是指为了本人或第三人的人身或财产或者公共利益免遭正在发生的，实际存在的危险而不得已采取的一种加害于他人人身或财产的损害行为。
紧急避险行为因其保护的利益大于其所造成的损害，具有正义合理性，所以被我国法律所认可。我国民法通则明确规定正当防卫和紧急避险为抗辩的正当理由，可以以此主张具有正当性和合法性的侵权行为不承担民事责任。
本案中，家中漏水时，张先生出差在外，而水流不止，并且已经和正在进一步对楼下王小姐家中财产造成损害，所以当时的情况是非常危险的，如果不及时采取措施，肯定会对楼下住户造成更大的财产损害。
管理处为了他人(王小姐及其他住户)的利益免受正在发生的损害，在无法及时与您联系的情况下将房门撬开进行维修，完全符合紧急避险的条件。管理处采取的紧急避险措施可能会对张先生家的门窗或其它相关的设施造成一定的损害，财产损害赔偿问题可以根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第156条解释为："因紧急避险造成他人损失的，如果险情是由自然原因引起的，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿的，可以责令受益人适当补偿;
本案中，张先生长期不在家，而家中却突然漏水，说明漏水不是人为因素引起的，可能是水管等相关设备自然老化或其他自然因素引起的。如果是这种情况，王小姐作为紧急避险的受益人，应当给予张先生适当的补偿。本案管理处作为第三人实施紧急避险行为，如果采取的紧急避险措施没有超过必要的限度，则不应承担赔偿责任。
篇3:物业案例:汽车小区内丢失物业公司责任如何判定
汽车在小区内丢失 物业公司的责任如何判定
事件1：
20**年3月12日晚9时许，哈尔滨东美公司王先生将一辆丰田4700大吉普开进北京回龙观某小区，因王先生购买的停车位上有其他车辆停放，他便将车停在距离停车场门口10多米处。次日早7时许，王先生发现这辆价值102万元、仅仅开了四五万公里的车不见了，遂上报东美公司。丰田吉普一夜之间没了踪影，车辆所有人哈尔滨东美公司于是就向负责停车管理的物业公司索赔，由于该小区物业公司不愿赔偿，东美公司遂将其告上法庭。昌平法院认定“未停放在指定停车位内的车辆，物业公司没有保管责任”，驳回东美公司的诉讼请求。东美公司不服，提出上诉。市一中院开庭审理此案。物业公司当庭表示，收取的停车费只是一个停车位的租赁使用费，不是保证车辆安全的费用。
庭审结束后，有着一审败诉阴影的东美公司代表称，将按照北京市政府新颁布的小区停车场管理办法讨要公道。
事件2：
20**年 8月北京业主方先生停在某小区指定车位上的轿车被盗。同年10月，保险公司按车辆折旧后价值的80%向方先生赔付了19.5万元。之后不久，方先生将物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿自己未获保险公司赔偿的部分损失约9.6万余元。法庭上，方先生称，自己向物业公司交纳了物业费和停车费，物业公司未能有效履行防止车辆丢失的职责，致使车辆丢失。而物业公司辩称，小区只有一个进出大门，公司采取门卫24小时职守，并且有电子监控。对交纳车辆管理费的业主，公司发给车辆出入证。起初，车辆进小区发放凭证，出小区查验凭证，但因业主反映不方便，故改为业主将车证放置于车辆前挡风玻璃处，凭车证出入。方先生的车辆当晚开出时，保安看到车上有证就放行了。且小区设有保安巡逻，方先生的车不是被撬以后开出去的，所以物业公司没有责任。方先生一审败诉后，又上诉到北京市二中院。二中院经审理认为，物业公司要求业主将车证放置于车辆前挡风玻璃处，以此作为小区出入凭证的做法，显然难以达到安全防范目的，物业公司在停车管理方面存在疏漏，对方先生车辆在小区内丢失，存在过失，应承担相应赔偿责任，据此，终审判决物业公司赔偿方先生4.4万余元。
分析：
对于事件1来说，根据《北京市居住小区机动车停车管理办法》的规定，“对不按规定停放的车辆，影响小区道路通畅或影响小区公共安全的，物业管理企业有权按照停车管理服务协议、业主(临时)公约或业主大会决议处理，由此产生的费用由停放人承担。”由于王先生未将车辆停放在指定车位内，存在一定责任，故一审法院的判决对他不利。但物业公司称“收取的停车费只是一个车位的租赁使用费，不是保证车辆安全的费用。”显然是错误的。根据《北京市居住小区机动车停车管理办法》的规定，物业公司应“24小时专人看管停车场或采用电子监控手段进行不间断监视，劝阻、制止损害停放车辆的行为，采取防范措施，防止车辆丢失。”
另外，机动车停放人应与停车管理单位签订停车管理服务协议，将双方当事人、机动车基本情况、双方的权利义务、收费价格、管理责任、管理期限以及违约责任等内容写入协议。由此可见，停车费并不是车位的租赁费，而是停车管理费。物业公司对停放在车位内车辆的损坏或丢失要承担一定赔偿责任的。
对于事件2来说，根据《北京市居住小区机动车停车管理办法》的规定，“停车管理单位应有专人对进出停车场的车辆进行登记，进门发放停车凭证，出门查验停车凭证后放行。对临时进出车辆实行收费的，停车管理单位应在车辆进门时发放临时停车凭证，出门时验证收费放行。”物业公司之所以败诉，就是未能严格按照规定查验车辆，致使在车辆管理工作中出现重大漏洞。
提示：
对于业主来说，北京市《停车管理服务协议》示范文本已经出台，大家在签订停车管理服务协议后，应严格按照协议履行自己的义务，将车辆停放在指定车位内，如自己的车位被占，应要求物业公司帮助解决，绝不可图省事而随意停放车辆。
对于物业公司来说，由于停车管理责任重大，一定要制定切实可行的停车管理方案，绝不可因方便业主，而减少工作程序。具体的操作注意事项有以下几点：1、车辆管理员对进入小区的车辆应发给停车卡，并进行登记，停车卡要求车主随身携带，当车辆驶出小区时，应收回停车卡，如车辆丢失，车主可凭此卡向物业公司索赔;2、在小区内停放的车辆必须有保险，保证车辆万一丢失，保险公司能承担80%的赔付;3、应为每一个小区停车位上保险，使车辆在车位内遭到划伤或损坏时，能够获得保险公司的赔偿，在车辆丢失时，获得车辆折旧价20%的赔付;4、应及时对居住小区内道路、停车场地及设施设备进行维修养护，保障正常使用，避免因道路问题造成车辆损坏;5、加强对停车场的监控，使犯罪分子不敢轻举妄动。