小户型项目的市场调研报告
针对天津市目前出现的与诚基中心类似的小户型项目进行了一次市场调研，调研情况如下：
空中供给
1、地理位置：河西区卫津南路宁家花园别墅区对面，位置不算繁华，但周边环境不错，居住氛围浓厚，是天津市较早的居民住宅区。当地人口素质高，购买力强，对当地环境有很强的依赖性和归属感。
2、项目占地：0.7万平方米
3、总建筑面积：3.5万平方米
4、楼层情况：2个L型楼，18层高，每层24户，4部电梯，其中一层为底商，18层为会所，以水吧为主
5、总户数：768套
6、户型结构：2~4层为平层，5~17层为复式(层高4.5米)
7、户型面积：44.54平方米(本项目只此一个面积)
8、装修情况：统一精装，赠沙发、茶几、床等简单家具
9、交房时间：20**年下半年
10、价格：预计6000~7000元/平方米
11、销售情况：20**年由代理商卖过一段时间，销售了30%，很不理想，现由开发商收回自己销售，目前只接受咨询，下半年拿到销售许可证后才进行销售。
12、提出的概念：SOLO
13、客群主要来自于周边居民和在别墅区工作的职员，据现场销售人员介绍投资的客户群占50%，而且不止购买一套。
阳光100
1、地理位置：南开区红旗南路，地段较偏，但紧邻华苑居住区，本项目前期主要客源也来源于华苑居住区。从目前推出的SOHO型投资住宅销售情况来看，销售的并不理想。
2、项目占地：45万平米
3、总建筑面积：75万平方米，综合性社区
4、公寓情况：只拿出一栋楼进行推广，总共18层高，每层8套，2部电梯，共144套
5、户型结构：全部平层
6、户型面积：80~190平方米
7、装修情况：统一精装，不配家具
8、交房时间：20**年6月
9、价格：5300元/平方米
10、销售情况：从去年10月份开始销售，因地理位置的原因，办公和投资都不被人们所看中，所以销售很不理想，目前没有再继续推出类似房型的打算
11、提出的概念：SOHO
12、该项目SOHO只占总项目的2.5%，因普通住房销售非常好，成本已回笼，即使将SOHO价格提高，销售速度减慢，对该项目没有任何影响，只为追求高额利润
五一阳光
1、地理位置：河西区黑牛城道与紫金山道交口，周边发展较快，以居民区为主
2、项目占地：9万平方米
3、总建筑面积：30万平方米
4、公寓情况：只有一栋楼在1.1万平方米左右，16层高，每层17户，3部电梯，共计234户，其中1、2层为会所
5、户型结构：全部是复式(层高4.45米)
6、户型面积：30~50平方米
7、装修情况：统一精装，赠空调
8、交房时间：20**年5月
9、价格：6500~8000元/平方米，北面与东面总户值相差4万元，东面与南面总户值相差2万元
10、销售情况：从去年12月份开始销售3~10层，现已售完，3月6日推出11~16层，现已售出58套，余40套，主要剩的是顶层和房号中含有13、14的房
11、提出的概念：SOLO
12、客户群主要以周边居民为主，因其普通住宅销售不错，所以在周边口碑较好，又因河西区黑牛城道发展较快，得到了人们的普遍认可。
都市坐标：
1、地理位置：南开区荣业大街与多伦道交口，地段繁华，具有较大优势
2、占地面积：1万平方米
3、总建筑面积：2.9万平方米
4、楼层情况：26~30层高，一层16户，4部电梯
5、总户数：407套
6、户型结构：全部是平层
7、户型面积：30~95平方米，其中26层的面积在30~40平方米，30层的在80~95平方米
8、装修情况：毛坯
9、交房时间：20**年12月
10、价格：5900~6100元/平方米，楼层差价不大，8到16层相差30元/平方米，同一楼层面积越小价格越贵
11、销售情况：从去年12月份开始销售，已售出60%，余40%都是80~95平方米
12、提出的概念：SOHO
13、该项目地点无人质疑，其总户值有明显区分，30~40平方米总户值在18~25万元，80~95平方米总户值在47万元以上，通过销售情况可以看出总户值超过45万元以上的小户型受到一定阻力。
非常公馆
1、地理位置：河东区华昌大街与新开路交口，属河东区繁华地段
2、占地面积：5000平方米左右
3、总建筑面积：2万平方米左右
4、楼层情况：一栋15层高，每层7户，2部电梯，另一栋22层，每层15户，3部电梯
5、总户数：391套
6、户型结构：全部是平层
7、户型面积：60~70平方米
8、装修情况：精装
9、交房时间：20**年6月
10、内部认购时间：20**年4月9号
11、开盘时间预计：20**年5月19日
12、价格：6000~6800元/平方米
海河之子
1、地理位置：和平区张自忠路与承德道交口，紧邻海河，目前交通不算便利，但周边有发展潜力(地铁3号线和快速路)
2、占地面积：1万平方米
3、总建筑面积：5.18万平方米
4、总户数：262套，其中142套酒店式公寓，80套写字楼，40套私人套房
5、户型结构：全部是平层
6、户型面积：58~247平方米
7、装修情况：统一精装，配全套家具(按五星级标准)
8、交房时间：20**年6月
9、价格：均价9300元/平方米
10、销售情况：因房型面积设计较大，总户值偏高，销售不理想，只销售30%，以酒店式公寓为主，每期都推出不同的特价房，成交价格在8300~8400元/平方米
11、提出概念：SOMO
12、尽管目前销售不畅，但现场销售人员的介绍值得我们借鉴，他们将该项目的优点显示的淋漓尽致，而且特别突出投资回报，并通过一次性付款日回报2.5元(税后)与贷款日回报2元(税前)的区别，来说服客户一次性付款。
摩登天空
1、地理位置：南开区二纬路，地段好具有很大优势
2、占地面积：3万平方米
3、总建筑面积：6.1万平方米
4、公寓情况：2栋16层高，建筑面积在2万平方米左右，一梯5户，共计350套，其中一、二层为底商
5、户型结构：全部是平层
6、户型面积：40~50平方米
7、装修情况：毛坯
8、交房时间：20**年6月
9、价格：5620~6200元/平方米，东西朝向相差300元/平方米，楼层差价15~20元/平方米
10、销售情况：3月19日开盘，只拿出一个门栋75套房进行销售，从头天晚上到当天早上10点有50多组客户排队，其中有20多组客户确实拿着定金定房，到中午12：30共售出48套，其中包含部分已经提前内部定购的
11、为了让人们集中购买小户型，现场将普通住宅全部显示为已售罄。因其地段非常好，广告登出也吸引了部分外区域客户，但并未体现其投资价值，所以并没有收到很好的效果。
总结：
一、上述项目
1、以上项目开发公寓式小户型体量都比较小，在2~4万平方米左右，预计销售时间6~8个月，所以就目前的销售情况还算理想。
2、平均每月销售45~80套。
3、虽然都推出一种概念，但并没有对其概念进行深化，无论是在楼书上还是在现场接待上、以及广告宣传上。
4、从目前天津市购买小户型住宅居民来看，30万左右的小户型住宅已经成为了市场的空白和主要需求点。
5、海河之子对其推出的理念进行了较为详细的介绍，样板间的装修以及沙盘都显示出一定的档次，在现场接待上也显示出销售员同其他项目不一样，可以反映出做了一定的培训，着重强调了投资理念。
6、从调研的几个楼盘看，目前天津市在售住宅尤其是小户型项目，在销售前期(期房阶段)对会所的宣传都比较匮乏，主要和天津市历来对配套不够重视有关。对后期会所经营和出售没有明确的定义，所以导致了会所介绍在销售中比较泛泛。
二、诚基中心
1、通过以上项目的调研情况在来看诚基中心，其体量是无人能比的，地理位置的优势也是无人能比，诚基中心的上市将成为天津市小户型的“重磅炸弹”，它自身的SOHO、SOLO等概念不但拥有办公、居住，更加拥有投资。
2、因地理位置的优势，我们完全可以吸收其他项目的投资客户群，但因其体量太大，在价格上不能定得过高，应采用底开高走的战略，可以利用平凡小幅度的调价来刺激销售和控制销量。开盘总价款最好控制在25~45万元之间。
3、在宣传推广上一定要让人们了解到居住的优势、投资的优势、办公的优势、地点的优势。一定要吸引那些有资金势力的客户前来购买，让人们了解到我们的产品不是过渡产品，而是过渡消费。
4、我们可以向商业地产那样推出投资理财。
5、我们主要客群基本在小型公司、自由职业者、艺术家、白领一族、丁克家庭、外来高级打工族、家庭有一在上初中或高中的子女等。年纪基本在25岁~40岁之间，有一定经济实力和投资意向客群。
篇2:房地产市场调研策划
房地产市场调研和策划
房地产调研是项目策划和决策的基础,
一房地产的市场调研
房地产市场调研,就是以房地产为特定的商品对象,对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析,进而对房地产市场进行研究与预测,为决策者们了解房地产市场的变动趋势,制定公司营业计划,拟订经营策略提供参考与建议。由于土地和房屋的"不动性",房地产市场调查有很深的地域特征和专指性。我们对房地产市场的切入,也习惯依据地域形态,由点(单个楼盘)到线、面(区域98市场),再由线、面(区域市场)到体(宏观环境);然后再从体回复到点、线和面,不断的循环往复,融会贯通,才可真正把握。
一、点--单个楼盘
对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础,它不但是新进员工接触房地产知识的第一课,而且也是任何资深人员,对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。
单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项:
第一项是分析楼盘的地理位置。大的方面讲,就是分析楼盘的区域历史沿革,区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等);了解区域交通状况,(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等);因或公共配套设施(水、电煤等市政配套;公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、着名餐馆等生活配套)和人文环境等等。小的方面讲,就是楼盘地块的大小形状,所处位置,它的东西南北的邻居是谁?它的进出道路如何?是否临街……等等。和其他商品不一样,楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素,它的优劣与否,往往决定了楼盘的大部分价值。
第二项是分析产品。这是楼盘市凋的主体部分,重点在于了解楼盘的土地、总建面积,产品类别与规划,建筑设计与外观,总建套数与房型,面积、格局配比,建筑用材,公共设施和施工进度……等等。分析产品是理解楼盘的基础,只有认真分析产品,才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目,虽不是产品本身,但却是产品的重要构成,它就是我们常说的公司的组成,即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的?……,从而评估楼盘的资信度。
第三项是剖析价格组合。即产品的单价、总价和付款方式。市场中,往往有许多价格方面的促销活动,但万变不离其宗,其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。
第四项是了解广告策略。广告策略是指广告的主要诉求点,媒体选择,广告密度和实施效果等等。
第五项是销售执行。这是最关键的地方,一方面是指销售点的选择,人员的配置,业务执行……,另一方面则是指什么样的房型最好卖?什么样的总价最为市场所接受?吸引客户最主要的地方是什么?购房客户群有什么特征……,所有的这一切都是市场调查所应该了解的。其中的销售状况是个果,其他几个方面都是因,了解因果,分析其中的缘由,是单个楼盘,也是整个市调工作的全部内涵。
二、线和面--区域市场
对单个楼盘的详尽了解之后,可以着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析,主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。
区域分析
区域分析是指在特定区域中,对影响房地产市场的交通路线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析,在具体分析中,区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。如上海虹桥开发区的崛起,通过区域分析便可得知,它是和虹桥飞机场至市中心的良性交通线路,虹桥商贸区的发展规划是分不开的。
区域产品
区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内,楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点,以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘,在大家都是住宅,都是一样的价格,都是一样的品质的情况下,其中的一个卖得相当好,这就是区域产品应该着力分析的地方。
需求特征
需求特征是指区域人口数量和密度,人口结构和家庭规模,购买力水平,客户的需求结构与特征,人口素质和习惯嗜好……,需求特征是从客户的角度对产品的一种审视,把握需求特征是不断创新的动力与源泉。
区域市场的分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的。要写好区域市场分析报告,首先应该详细调查该区域某一单个楼盘,而后以这个楼盘所在的街道为延伸区,将整个街道的所有楼盘调查仔细。最后,则以这一街道为基准,分别详细调查周边的各条街道的楼盘情况……,
由此从点到线,从线到面,不断的比较、分析,归纳和总结,区域市场的状况便会了如指掌。
三、体--宏观环境
对点、线、面的把握是市场调查的主体,但不是全部,只有对体
(宏观环境)的深刻理解,才可能将房地产的市场调查作得更活更深入。房地产市场的体(宏观环境)包括政治社会、经济发展、行政法规、国际状况等各方面的因素。
政治社会
政治社会是指国家运作体制、政治安定状况、社会治安程度,房地产投资和城市化进程等方方面面的情况。政治稳定是社会发展的基石,剖析房地产市场,不能忽视政治因素。
经济因素
经济因素是所有房地产宏观因素中,对公司和个人最为显现,最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况,财政收支与物价,人口数量与消费,居民收入与储蓄……等各种因素,如1997年存款利率的几次大幅下调,对刺激个人购房愿意的作用就是显而易见的,房地产市场也因此几起波澜。
行政法规
行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。如取消实物分房制度,对商品房销售市场的影响就是显而易见的。还有土地增值税,它的贯彻实施也是一把双刃的剑。限制过多,投资资金就不太愿意进来,经济发展速度就相对缓慢一点;限制过少,投机暴利的行为就接踵而至,对国民经济的损害也不可低估。
国际状况
国际间经济、军事、政治等环境如何,对房地产的影响不容忽视。如1997年末发生的东南亚金融危机,它就或多或少地影响我国房地产市场。单就投资成本这一点分析,因为在东南亚金融危机中,中国周边国家的货币均贬值20%~50%,而人民币则巍然不动。作为一个投资商人,他在作出决策之前,肯定就会对人民币的未来稳定性和现阶段的相对成本作一评估。在势态尚未明朗的时候,他必然裹足不前。
总之,点、面(线)、体构成了房地产市场调查基本框架,它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径,只有认真地进行市场调查,科学的进行分析整理,我们才可能成为真正的市场专家。
房地产市场调研业务流程
调研原则
工作室的市场调研与专业性市场调研公司的调研不同,不是一种静态的、描述性和系统性的调研,而是一种为我们的独特的策划创意提供印证、刺激与支持的调研。
1.带着问题调研:项目总监应在调研开始3天内提出项目开发所要解决的问题,有了问题,就有方向。
2.有目的地进行调研:带着朦胧的创意,如可能成立的理念、定位、经营思路与方向等。调研过程中有开始构思多种可能性的方案。一旦有框架性的想法,就开始尝试论证。但是在全面深入的调研工作结束前千万别停留在这一个框架构想上。
3.20/80法则:时间与精力用于核心问题上,不求系统全面,但求在核心问题上的重点突破。抓住重点人物,尤其是要与老板深入沟通。同时重视与专业人士和机构的沟通,尽可能占有他们的信息。
4."顺瓜摸藤"法则:注重考察当地楼盘的开发推广水平,以"顺瓜摸藤"的方法从各种开发和营销现象中寻求本质--为什么会这样做?其目标是什么?效果又怎样?这种市场效果反应出消费者怎样的心态?
调研制度
1、每日例会制度:当日事当日毕,当日调查当日研究,每晚举行小组例会,由项目负责人主持。
2、调研日记制度:每日例会之后形成文字结论(要点),指定专人录入手提电脑,并以电子邮件发送到工作室策划总部。
3、昼考夜谈:白天室外实地考察,晚上室内访谈,以最紧凑的时间完成调研。
调研流程
调研的基本动作可分为以下几个步骤:
1.前期基本准备。索要企业与项目的背景资料,并通过各种信息渠道(包括上网)进行行业、区域(城市)、企业的信息收集与分析。
2.组建项目团队,进行人员分工,拟定调研计划,与客户沟通联络。向客户方提交包括项目、企业、市场和相关行业的资料信息清单和访谈对象清单。
3.进入项目现场,用1天左右时间快速对企业与项目进行粗略的摸底,与客户(主要是老板)沟通,明确核心问题,调整调研计划。
4.调查。成文资料、访谈与实地考察相结合,每日小结,形成分析要点与问题要点。
5.研究。小组内部交流,与客户高层经理交流,进一步明确调研结论。
6.补充调研。
7.撰写调研报告。
调研基本内容
1.区域(城市经济、交通、商业、人口、消费文化)
2. 行业(房地产规模、水平、类型、等级层次、主要品牌的营销特点,房地产产业链的发 育状态,代理、媒体、广告、规划设计等)
3.市场(消费者、竞争者)
4.项目(区位、地块、规划、设计,目标市场细分,营销策略,同类项目成功与失败个案分析)
5.企业(企业资源与能力,重点是与项目相关的人、财、物等资源配置)
调研计划
1.调研目的
2.调研范围
3.调研重点
4.调研提纲
5.需要客户提供的成文资料、访谈目标与考察目的地
6.调研时间、地点与人员(包括需要客户提供的人员配合)
调研报告的主要内容
1、市场及行业发展态势评估
2、企业能力及开发意向评估
3、项目机会与可行性评估
4、相关行业相关问题评估
调研工作文档
1、调研提纲(出发前的初步提纲)
2、调研工作具体计划(与客户协商后提出)
3、调研资料清单(对客户提出要求)
4、调研问题目录(对自己提出问题)
5、调研日记和例会纪要
6、阶段性小结和评估报告
7、给信息部的信息资料目
篇3:市场调研的实施步骤
市场调研的实施步骤
一、调研实施
整个调研的步骤包括方案及问卷设计、网络联系、人员招聘及培训、实地访问执行与管理、数据处理和分析、撰写报告等几个部分。如果进行的是全国性调查,其中第一项和最后二项均集中在深圳进行,其它各项的执行方案如下:
一、网络联系
在所调查省份的省会城市有现成的联络人员或可以马上寻找联络人。在每个被调查的省份,我们可派1名公司督导前往,并召集这些联络人共同来执行这个项目。这样每个省有两名全职、熟练的专业人员来完成资料收集工作。如果两个人来做的话,可以保证在调研规定的计划期内完成。
二、人员的招聘与培训
(一)人员的招聘
在实际的调查中,抽样员、督导和复核人员一般由公司专职的调研人员担任,而访问员则通过招聘来解决。招聘有三种渠道,一种渠道是通过我们已有的访问员网络来做访问(只限我们已调查过的地方);第二种渠道是通过当地统计局的城市调查队,::由他们提供人员(在小城市和乡村比较合适)。由于这些人是专职的调查员,在身份和调查经验上都比较可靠。第三种渠道是由我公司人员在当地学校与学生会或校团委联系,在他们的帮助下招聘访问员和兼职助理督导(在大中城市可行),兼职人员必须符合以下条件:
以女性为主
五官端正,衣着整齐, 注重仪表
身体健康,能吃苦耐力劳,做事踏实
有经验者优先录用
以上三种方法招聘方法在执行上基本不会出现问题,可经常采用。
招聘流程如下:招聘广告--》面试--》对合格人员进行培训。
每个调查区域的人员配置如下:
督 导:1名,由我公司专职督导或当地联络人担任;
助理督导:1名,协助督导收发和检查问卷、礼品;
抽 样 员:1名,抽出地址,以便访员对号入坐,按随机要求访问。
访 问 员: 名,按培训要求进行访问。根据问卷的复杂程度和访问员的访问技巧,每人能完成的日工作量会有所不同。根据以往的经验,每个访问员每天大约可完成20份有效问卷。参照具体情况,可上下浮动5份左右。
复核员:1名,检查访问的正确率,减少人工误差,保证问卷的代表性。
(二)人员的培训
在完成人员招聘后,给他们提供培训是极其重要的,在正式访问开始以前,我们提供的培训包括:
1、基础培训
每位新参加项目的访问人员必须接受约3小时的基础培训,学会入户技巧(拦截技巧)、发问技巧、记录技巧、离开技巧、处理意外事件技巧等。特别是帮助他们树立信心,掌握与人沟通的技巧。对于抽样员和复核员,督导也要提供基础培训。使其掌握有效的抽样方法和复核方法。
(1) 态度训练:目的是让访员明确访问工作对市调的客观性、科学性的重要作用,通过训练,促使他们在今后的访问实践中做到认真、细致、一丝不苟地按照要求完成所有任务。
(2) 技能训练:目的是提高访问员与陌生人打交道的能力,以有效地完成访问任务,其主要内容有:应该携带的物品;访问时的注意事项;无法调查时的处理办法;对受访者之释疑、说明抽样方法及不公开姓名的原则等;问卷的询问方式及登记方法;问卷的回收与审核等。
(3) 问题处理训练
在访问过程中,访员常会碰到这样或那样的问题,如受访者不愿意配合,找不到被抽到的样本等。此时,如果访员经过训练,他们就知道该如何处理。否则就可能因处理不当而对抽样、访问结果产生不良影响。对于抽样员和复核员,督导也会提供基础培训。掌握有效的抽样方法和复核方法。
2、项目培训
(1)项目讲解 对所进行调查项目的背景;主要调研内容;调查日期、期间检查日、回收日;调查部门及负责人、联络处;每位访问员需要访问的数量等进行讲解。使访问员对整个事件有一个大致的印象,从而在调研中能做到有目的、有意识的去收集信息。
(2)问卷讲解 由我公司督导/联络人提供,为访问员逐个问题讲解如何提问,如何追问,如何记录,如何注意与前后题的逻辑关系等,确保访问员能全面了解问卷内容和访问技巧。对一些特殊行业(产品),还要讲解有关行业背景和相关的产品知识、市场知识。
三、试调研
试调研分为模拟访问、陪访、跟访和小结四步:
1、模拟访问 将访问员两两配对,模拟访问员和被访者的问答,进一步掌握操作技巧。
2、陪访 为了亲自了解访问中可能出现的问题,增强访员自信心。督导和助理督导要陪伴一些访问员到消费者场所做试访,并记录在访问中出现的问题和特殊意外情况。
3、跟访 对于一些访问员,要求在培训完成后实地按要求去完成一个访问,督导要记录访问过程中出现的问题。帮助访员有效解决。
4、小结 等所有访问员完成试访后,督导要召集所有访问员集中进行问卷检查和讨论,向每个人讲解出现的问题或者不足之处,同时对于共同的问题提供解决的办法。
四、正式调研
正式调研分为抽样、实地访问、复核三部分:
抽样:按照设计好的抽样方案抽样,抽样由专门的抽样员负责,采用指定起点,隔几抽一,以右手原则行走,避免重复和遗漏。
访问:每天收发一次问卷、礼品,收到的问卷即时进行检查,对不合格的问卷要重新访问或作废,保证及时发现问题或处理违规者。同时注意及时补充和培训新访问员。
复核:实行24小时内复核制度,既在访问员提交完成问卷后24小时内由复核员去被访者家或电话复核(两种方式可设置不同的比例),对作弊人员作开除和作废全部问卷处理。复核比例不能低于样本量的30%。
五、关于竞争对手资料的收集
由于此部分内容涉及到竞争对手的大量秘密资料,因此是非常难于做好的工作。对于能拿到多少资料,深度如何,我们也没有确切的把握,但我们会通过多种方式去尝试,包括:
1、新经销商的名义接触竞争对手,获取一些基本资料;
2、从竞争对手的经销商处获得有关的资料;
3、通过人际关系寻找竞争对手内部人员进行深度访问;
4、通过报纸、杂志、行业协会等二手资料获得。