核心商务区商住公寓调研报告
一：东部商务核心区域概况
东部商务核心区域，是北京市商务最集中的区域，它集三元桥燕莎，建国门，CBD,三大商圈于一身，形成黄金三角区。在这个区域里，有进驻北京的大部分世界五百强企业，有大量的外资、合资企业，也有北京市最优秀的写字楼。
这个区域是高档楼盘聚集的区域，价格几乎都在10000元左右，当然写字楼会更贵一些，可以用寸土寸金来形容这个地方。所以在这里开发项目全都是大投入，拆迁大投入，设计大投入，包装大投入，推广大投入，尽显高贵所在。由于这区域的甲级写字楼的价格非常高，导致这里的公寓办公异常火爆，因为这里公寓的档次足可以和一些乙级写字楼媲美甚至更高一筹。从而使这个区域的商住公寓逐渐流行起来，演变到现在的一些商住公寓已经和一些甲级不相上下了。
二：调研范围
本次调研的范围是：西起东二环，东到东四环，南到建国门外大街，北到北三环。
项目性质：具有纯商务公寓的项目
项目名称：第三置业，时间国际，铂宫国际，万达广场，华贸中心，住邦2000,建外SOHO,华远尚都国际。
项目位置如下图：
三：项目各项分析
价格分析
项目名称尚都国际时间国际第三置业住邦2000(二期)华贸中心万达广场建外SOHO铂宫国际
装修程度公共部分精装内部简装公共部分精装修内部毛坯公共部分精装修内部简装公共部分精装修内部毛坯公共部分精装修内部毛坯公共部分精装修和全部精装修兼有公共部分精装修简装公共部分精装修精装修
这个区的公寓以高价着称，商住公寓更是如此，有的项目的价格只逼同区域写字楼的价格。
所调研的项目的价格从9800元17000元，整体均价为13450元，其中单价最低的项目为住邦2000,这和它的位置(东四环外)，楼型(塔楼)，室内毛坯等条件都有关系。最贵的项目为建外SOHO,这和它的人气指数颇高，地理位置好，项目精装修，都有关系。其中第三置业为性价比最好的楼盘，三元桥边，5A级配置，室内简装，13000的均价，使得此项目在不到一年的时间就销售一空了。
所调研的项目中内部精装+公共部分精装比有公共部分精装的数量多一些，可以看出今后的办公初装修也是发展趋势。
项目名称尚都国际时间国际第三置业住邦2000华贸中心万达广场建外SOHO铂宫国际
涨幅2500027000370030002000800
时间(月)1011841310310
除了时间国际和住邦2000刚开盘以外，其他的项目均有涨幅，由于建外SOHO在市场上的影响广泛，销售速度快，使得它是涨幅最快的一个项目。铂宫国际则是涨幅最慢的一个，这也是由于其起价不菲，使得其涨价空间很小，据了解铂宫的项目销售也是一般。
可以看出各个项目的楼层差价都比较平均，大概从50元到200元，所以在卖办公楼时还需要楼层差价的。
其中尚都国际还有亿元楼王，就是最上面三层，说明楼顶的价值还是要体现出来的(但目前还没有卖出去)。
商务公寓和办公楼的朝向取向大抵相同，都是以景观为主，如建外SOHO就是朝北的较贵，因为可以看到国贸等。
但像铂宫这样的项目还是以东南的朝向最好，主要是它不是玻璃幕墙，对采光面的依赖性还是较强的。
所以像我们项目这样大玻璃幕的办公空间，朝向差价肯定是应该按照景观的差异进行调价。
商务公寓的物业费，也是制胜于写字楼的法宝之一，图上显示除了华贸和住邦是中央空调所以物业费高以外，其它的都是6元左右。
所以我认为商务公寓的物业费应以6元为标准，是市场的容纳值。后面我们会说到商住公寓的空调系统。
从图上看车位一般都在16万左右，当然还有一项目没有最终确定，说明对于办公楼来说车位一直是个大问题尤其是从住宅改为办公的办公楼。有些开发商就想出了一些主意，如尚都国际将车位价格抬得很高，为的就是增大办公楼的车位流通量，确保有地方停车。
所以车位价格的设定和今后车位使用是有很大关系的。
项目规模分析
项目名称项目总占地(万平米)项目总建筑面积(万平米)商务公寓的建筑面积(万平米)总栋数容积率开发分期情况建筑形式
尚都国际110.910.917.931商务公寓
时间国际2.810363.41公寓，写字楼，商务公寓
第三置业1.9220**36.82商务公寓，写字楼
住邦2000(二期)5.42521441商务公寓，公寓
华贸中心351005113商务公寓，公寓，写字楼，酒店
万达广场10481864商务公寓，写字楼，酒店
建外SOHO12.370102457写字楼，商务公寓，公寓
铂宫国际4.2202.7102.48写字楼，商务公寓，公寓
例-代表先推出产品类型
从规模上看，商务公寓的规模占项目的比重不是很多，只有尚都国际，和住邦2000基本上是全商务公寓而且体量也不是很大，这说明这种纯办公的公寓还不能取代真正的写字楼。
在市调中发现，几乎每项目最先推出的产品都是商务公寓，这一点说明，开发商一般先将投资潜力较强的产品推出，聚拢人气，提高项目的知名度，然后进行下部销售计划。
销售周期销售率分析
项目名称开盘时间销售率销售面积(万平米)
尚都国际20**.680%10.9
时间国际20**.72%3
第三置业20**.4100%11
住邦2000(二期)20**.420%21
华贸中心20**.280%5
万达广场20**.1030%18
建外SOHO20**.560%4
铂宫国际20**.1020%2.7
说明：只限商务公寓的开盘时间和销售率
从销售率看，第三置业和尚都国际是非常好的，这和他们的定位鲜明，集中全力大力推广是分不开的。
铂宫国际是销售最慢的一个，主要是价位太高，而且是单元式办公空间，虽然档次确实很高，装修豪华，要是作为办公来看，这些都是没有必要的，很难赢得市场。
其他项目也快要进入和已经进入强销期，是我们今后的主要竞争对手。
户型面积分析
项目名称整层面积(平米)户型面积范围主力面积(平米)产品形式使用率
尚都国际2609.75139-316.67200左右平层78%
时间国际1700121-254分配平均平层73%
第三置业100091-285分配平均平，跃73%
住邦2000(二期)1700-1800122-342100多和200多较多平75%
华贸中心1500半层整层卖没定平，跃75%
万达广场400-100060-300多分配平均平，跃78%
建外SOHO120**50-250平均分平73
铂宫国际1500220-253200多平层78%
市场上的整层面积主要集中在1000-2000,尚都国际虽然在2600多，但它是双大堂，看来办公的整层面积很难做大。
散户的面积面积分布主要是100-300左右，主力户型都在100多或200多，很少有大面积的主力户型，说明商住公寓的大部分客户群还是那些成长型公司，当然也有几套，半层或整层销售的，这也是商住公寓为以后接触大客户办公做试探。
从产品形式上看，市场上还是以平层为主，跃层只在个别项目里有一小部分，说明跃层是目前商住的的市场空白点。
所调查的项目里的使用率，都在75%左右，说明商住公寓虽然不能和住宅的使用率媲美，但也比真正的写字楼高一些。
配套分析
项目名称电梯配比(m/部)会所车位配比(个/户)商务配套空调系统卫生间
尚都国际2609.75/14有496/316尚都国际中心内设员工餐厅、商务中心、多功能会议中心，全面解决企业日常商务及办公需求户式中央空调除公共卫生间外还配备老总独立卫生间
时间国际1380/8有3:1员工餐厅，会议中心中央空调公共卫生间
第三置业2000/8无400:338员工餐厅户内：名牌户式中央空调;公共：风机盘管式中央空调公共卫生间
住邦2000(二期)1200/6
1500/5有1:1员工餐厅，会议中心中央(板楼)分户式(塔楼)公共卫生间
华贸中心1500/3有共5000个没定没定公共卫生间
万达广场666/3有1.2/1员工食堂分户式公共卫生间及内设卫生间
建外SOHO1200/6有400/350无(靠商业)分户式公共卫生间及内设卫生间
铂宫国际1100/4有600/256无(靠商业)分户式中央空调内设卫生间
现在的商务公寓的电梯配置也在追求写字楼的配置，一般都是200平米每部电梯。
现在的商住公寓也和原来的公寓一样，大部分都有会所，说明在这里也还是需要会所的。
对于商住公寓来说车位的配备一向是个问题，在这次调查当中最高的车位配比也就3:1,其他项目不过一比二。
纯正的商务公寓，也应像写字楼一样有一些商务配备，如员工餐厅，公共会议室等。
现在商务公寓市场上的空调配备，都流行分户式中央空调，这样可以使用灵活方便，价位便宜。
现在的商务公寓已经是将自己武装到牙齿了，连卫生间也是和写字楼一样了，当然它还有自身的优点，就是可以将内设和公用同步进行，这样两种需求就都满足了，既满足了员工，也满足了老板。
高科技分析
项目名称科技含量
尚都国际大厦每10平米便预留一个信息点及一个语音点;同时，数据主干线将采用光纤电缆，并提供近期10M到户的公共以太网服务系统，梯速全部在2.0米/秒以上。
时间国际梯速全部在1.75米/秒，千兆光纤，无线接电电话系统，社区一卡通
第三置业遵循国际标准EIA/TIA568A,多模光纤数据主干，超5类水平电缆，星形网络拓扑结构，用户独享100M网络带宽，提供高速接入Internet服务。信息点设计指标为1对/10m上标设计，设有有线及卫星天线电视系统，提供VOD点播数据服务等业务。2m/s合资富士达电梯。
住邦2000(二期)一般的5A智能化写字楼
华贸中心高速电梯、分户式空调、豪华大堂，10平米两个信息点的智能化配置
万达广场楼内小灵通，WLAN网络支持无线上网，和电信合作
建外SOHO一般的5A智能化写字楼
铂宫国际一卡通，闭路监控
现在的商务公寓除了一些写字楼里必备的智能化外，一些项目还在追求更先进的技术，如VOD点播系统，WLAN无线上网，楼内小灵通业务等，咱们项目的无线上网技术，也是今后的一大卖点，让还要在其他方面都充实的基础上。
四：竞争项目分析
住邦2000(二期)
优势：
项目规模大，达到了25万平米，是目前市场上最大的商住公寓。
创造新的理念，将商务公寓发挥的提高到了一个新的高度，是北京前几个引入中央空调的项目之一。
成功开辟新商务区，使得二期项目的销售已经是在一个新的商圈内进行销售，难度和压力比一期锐减。
面积在主要是在200左右，比较适合成长型公司。
劣势：
项目位置与四环外，所以将会失去一大部分对位置有高要求的客户。
二期的塔楼的销售情况不是很好，因为现在的客户既追求位置也追求形象，而塔楼在街里面，楼梯又没有建筑特点，所以这也是一个弊病。
现在东四环外的办公楼项目也逐渐增多，虽然位置比较远，但从建筑形式，价位，交通也都是很好的，这样将会吸引走一部分对价位有要求的客户。
项目的宣传
大量的报广
多版楼书
12%无理由退房
代理商包租并预付半年的房租
时间国际
优势：
地理位置较优越，国展桥旁，周边的办公氛围浓郁。
可以吸收第三置业的剩余的客户，第三置业的销售结束，致使好多在这里想买商务公寓的的客户将眼光转向了时间国际。
开盘价格较低，将会项目很快进入强销期。
劣势：
体量较小，使得社区内的商务氛围弱一些。
宣传方法：
举办奔驰车展
赞助法拉力赛
篇2:市场调研资料整理分析与调研报告
市场调研资料整理分析与调研报告
资料整理、分析与调研报告
一、资料的编码、录入
问卷回到深圳后,我们将对问卷进行统一的编码、数据录入工作,以下就这两部分别作出说明:
(一)编码
编码是将问卷中的开放题(如"为什么"的题目?)的答案用标准代码表达出来,便于电脑统计;要完成这项工作,首先要通过已完成的问卷建立答案标准代码表(简称码表),然后有编码员对每份问卷编码。在收到全部问卷后就可以开始建立码表和编码了。
为了使原始码表趋于完善,我们会刻意选择不同地区,不同层次的访问来建码表。对于可能出现的新码,我们也会在原始码表上留有补充余地,从而灵活加码。
原始码表会及时提交给客户,以便修改和确认;等客户确认码表后,我们才正式开始编码。
(二)录入
一旦问卷被编好码,就可以电脑录入。在数据录入中,还有两道程序对数据进行最后的检查。第一道程序是电脑逻辑查错,保证每份问卷的逻辑合理;第二道程序是数据双输入,避免因输入疏忽而造成的误差。
二、数据统计分析技术和说明
问卷将编码与录入以后,我们可用市场研究专用的高级统计软件SPSS来做统计分析,所提供的统计报告和分析结果是国内通行的。::目前比较流行的分析方法主要有以下几种:
1、聚类分析(Cluster Analysis)
它可以将被访者从人口背景、消费习惯、生活方式、个性等方面进行分类,并将这些特性与消费习惯结合起来,是营销管理中"市场区隔划分"的主要手段。
2、因子分析(Factor Analysis)
影响消费者购买的原因有很多,但有些原因是相关的,有内在的必然性,只要深入了解这些内在的必然性,就可以将复杂问题简单化,在执行上变得轻而易举。还有在品牌差异性方面,通过因子分析,也可以发现各品牌内在的联系,从而不会被外表所迷惑,对于分析品牌地位有很大的帮助。因子分析就是从大量的数据中寻找内在的联系,减少决策的困难。
3、相关分析(Correlation Analysis)
相关分析提供影响消费者消费、评价品牌/产品与品牌/产品特性之间的内在关系。通过相关分析,可以看到自己品牌和竞争品牌的市场驱动力(Driver)和阻碍力(Barrier)。从而明确自身努力的方向。
4、对应分析(Correspondence Analysis)
对应分析是品牌形象分析最有效的工具,它可以将品牌、形象非常直观地表现在二维平面上,清楚地看到自身品牌的形象以及各竞争品牌的关系。对应分析对于品牌定位和重定位,以及定位跟踪是非常合适的。
5、象限分析(Quadrant Analysis)
象限分析能揭示研究结果之间的内在关系,对于发现市场问题和机会有非常好的效果;象限分析需要研究人员有较强的营销基础和数据敏感度。
6、SWOT分析
分析品牌的内在环境和外在环境,从而明确优势和劣势,认清市场机会和威胁,对于策略性决定有很大的指导作用。
7、目标群体指数分析(Target Group Index)
有助于明确目标市场,是设定目标时经常使用的主要工具。
8、数据显着性分析(Significance Test)
用于个目标群体之间在消费习惯和态度方面的差异,通常是决策的行动标准。
三、调研报告
调研报告 它在问卷及资料经过整理和分析以后,以文字、数字和图形的形式对调研结果进行分析和说明,并以书面的形式提交给客户。
(一)调研报告的构成
一个完整的调研报告通常由以下几部分所构成:调研概况、主要结论、样本概况、报告正文、营销建议、附件等。
1、调研说明
它主要对项目情况,包括项目的背景、调研区域与对象、抽样方法、主要调查内容、分析技术等主要内容;调研过程,主要对调研人员及具体操作过程的一个简单说明;质量控制,对公司的控制系统进行简单说明,为调研结果的准确性提供佐证。
2、样本概况
主要对调研对象(即样本的年龄、性别、文化程度、职业、家庭人口、家庭收入)等方面进行分析。
3、主要结论
它是对调研所得结果的一个简单、精练的综合性概述。
4、报告正文
它是以事实和数据为依据,对调研内容的一个详细、客观的分析。
5、营销建议
是根据调研结论,对客户目前所面临的问题提出可供采取的办法。
6、附件
包含问卷、图表、技术细节说明、统计输出结果显示、其他。
(二)调研报告撰写的原则
在具体的调研报告撰写中,一般应遵循以下原则进行:
1、态度必须客观 调研是市场信息的一种客观、科学的收集与分析工作,其结论是建立在客观的事实与数字的基础上的,因此也要求报告撰写人员以客观的态度来阐述调研结果。
2、结论必须鲜明 由于调研结论是调研科学性的直接反映,因此,含糊、模棱两可的结果只能说明调研设计的不科学及调研实施的控制不力。
3、论证必须充分 结论的论证一般程序是论据论点结论。其中的论据一般为调研所得的客观事实或数字。
4、语言必须精炼 由于调研报告的信息量较大,因此以最简短、精炼、明晰的语言对调研结果进行表述,将有利于减少客户进行分析时的工作量。
5、层次必须明晰 它是就两方面而言的,一是论据、论点、结论之间的层次必须是明晰的;一是对调研问题的阐述必须是层次分明的,问题的阐述可以根据方案中调研问题设置的层次来进行写作。
篇3:公寓管理员先进事迹
学生公寓管理员先进事迹
z同志是学17公寓的一名管理员，平时工作态度认真负责，对待同学们十分热情且亲切，和在学17公寓住宿的同学们关系相处地非常融洽，被同学们亲切地称为“李阿姨”。
因为我们的工作需要分时段的站岗值班，所以同学们几乎每天午饭后都能看见z站在宿舍楼前等同学们回寝室并和他们交流，这让她在极短时间内记住了在学17号公寓住宿的大部分同学的名字，这给我以及同工作在学17号学生公寓的其他工作人员留下很深的印象。当然，z同志给我们留下良好印象的事情不止上面一件。作为楼长，我想讲讲近期关于z同志的两个故事，对她认真负责的工作态度予以肯定，对她所做的工作予以表扬，同时也对她在学17号公寓楼所做的贡献表示感谢。
前不久，z同志在午饭时间在六食堂拾到一个学生背包，里面有中央财经大学学生证、银行卡各2个，驾驶证、交通卡各一张，还有760元现金。她第一时间在六食堂的两个门口张贴失物招领，然后和中央财经大学取得联系，并在中央财经大学相关工作人员的协助下找到失主，将书包返还给她，丢失书包的同学连声道谢，这时，z同志还不忘嘱咐一句，以后要细心保管自己的财物。
开学前两周，在我17号公寓一层住宿的崔同学打篮球时不慎把脚扭伤，几天都没有消肿。z同志利用自己学到的护理知识，给该同学的伤脚做按摩，并告诉他如何护理脚部扭伤，避免二次伤害等。这让老家远在四川的崔同学感到十分温暖，在脚伤痊愈后，崔同学特意来到公寓楼管理室，表达了对李阿姨的感谢。
我觉得，z同志很好诠释了“用爱心搭建桥梁”这个北航后勤服务集团的理念，值得大家学习。