蛟龙工业港发展模式的调研
建设社会主义新农村是新时期全党工作的重中之重，是全面建设小康社会的重大历史任务，建设社会主义新农村离不开工业的带动，离不开产业的支撑，离不开城镇化的健康发展，离不开农民收入的增加和素质的提高。蛟龙工业港在自费兴办民营工业园区的过程中，始终把发展工业同建设社会主义新农村结合起来;同建设农民新居、构建和谐社会结合起来;同转移农村劳动力，增加农民就业，提高农民收入结合起来。探索出了一条以民营园区为依托，以发展产业为支撑，推进社会主义新农村建设的成功路子。
一、“蛟龙工业港”发展特点
“蛟龙工业港”由香港蛟龙集团成都蛟龙经济开发有限公司投资经营，目前有蛟龙工业港青羊园区和蛟龙工业港双流园区。青羊园区2000年6月开工建设，20**年3月完成一期开发，建成区面积680亩，入驻企业120家;双流园区20**年4月开工，到今年6月，建成区面积1200亩，签约企业110家，其中入驻70家，正在建设40家。
(一)资金到位快。2000年6月，蛟龙公司与青羊区达成协议，租用农民集体土地进行蛟龙工业港开发，一期工程计划总投资20亿元人民币，到20**年一期工程完成，投资13亿多元，占投资计划的65%，其中蛟龙公司投资3.3亿元，进区企业投资9亿多元;20**年初与双流县达成协议，同年4月开工，计划总投资20亿元，至20**年6月，仅15个月时间，双流园区投资15亿元，占投资计划75%，其中蛟龙公司投入7亿元(基础设施2亿多元，厂房建设约5亿元)，入区企业投资8亿多元。这样的资金到位速度是快的，基本达到计划投资与实际到位资金相一致。
(二)开发建设进度快。按照“成片建设、滚动开发”的原则，青羊园区在3年多一点时间里建成厂房40万平方米，双流园区1年多时间里建成厂房50万平方米，并做到厂房建成一片，企业入驻一片，道路绿化等基础设施配套跟进一片，形成工业建成区形象一片(四个一片)，达到了没有闲置空地，没有闲置厂房，没有道路绿化配套死角，建设速度快，整体上给人良好的视觉感受。
(三)企业入驻率高。青羊园区短短两年多时间入驻企业达120家，月均4家;双流园区在短短15个月内引进企业110家，月均7.3家。这样的引进速度及入驻率在全市其他工业集中发展区是不多见的。在蛟龙工业港，企业从谈判、签约到开工建设，一般只需1周时间。
(四)产出见效快。蛟龙工业港实现了当年投资、当年建设、当年投产、当年见效。入驻蛟龙工业港的企业，一般3—4个月便能建成投产。20**年，青羊园区120家企业实现销售收入15亿元，在青羊区缴纳税收2270万元，其中，蛟龙公司132万元，其他进区企业2138万元;至20**年6月，双流园区60家企业建成投产，初步统计，可实现产值6亿元，实现税收1000万元。
(五)引进外资外地企业多。蛟龙工业港两个园区开园分别不到3年和2年，入住企业基本为民营企业并呈多国别、多地区性，外商独资企业占25%，中外合资企业占20%;以省外企业为主，省外企业占90%，其中沿海企业占60%。目前成功地引进了美国、德国、法国、瑞典、日本、马来西亚、香港、台湾等多家跨国跨地区外商独资企业和中外合资企业。
在不太长的时间里，蛟龙工业港两个园区基本形成了以机械制造、电子信息、生物制药等为支柱产业的特色精品工业集中发展区，同时，园区兴建的政务(办公)大楼、体育馆、广场以及注重其它相应的环境配套建设，表明了蛟龙公司对成都的长期投资和持久发展的打算与决心。
二、蛟龙工业港发展模式
蛟龙工业港的建设发展速度，取决于其主动适应市场经济发展和城乡一体化要求的发展思路，更在于其形成的特有的管理方式和运行机制。蛟龙工业港模式可以归纳为：企业为主体的园区投资开发经营管理模式。这一模式，一是建立了企业为主体的园区投资开发经营管理体制和运行机制;二是注意形成长效的农民利益增长维护机制;三是采取了灵活的企业进入退出机制，从而实现了土地资源的集约利用，招商引资的实用有效，园区管理的低成本运作，有关各方的互利多赢。
(一)政“园”分开—企业为主体的园区投资开发经营管理模式
政府与园区分开，蛟龙公司是蛟龙工业园区的投资开发主体、拆迁安置主体、招商引资主体和经营管理主体;政府搞好服务，收取园区企业税收。蛟龙公司承诺：园区其他企业不享受除国家政策之外的税收减免等优惠政策;园区和入区企业分开，蛟龙公司为园区企业提供租用的厂房或代建厂房、水电供应和物管服务，园区企业生产经营自主，蛟龙公司不干预。按照蛟龙公司先后与青羊区文家街道企业办和双流县九江镇政府的约定，公司负责园区内的农民拆迁安置、道路基础设施建设、招商引资工作，政府负责向园区提供一定的优惠政策和公共管理服务。这一模式，在一定程度上解决了区(市)县政府发展工业的源动力问题：一是改变了传统的由政府主导办园区的经营与管理模式。企业成为园区经营管理主体，走出了企业办园区的路子;二是企业是投资主体。达到了政府低成本投入或不投入发展工业的目的，克服了多年来工业发展资金不足和政府投资工业成本居高不下的弱点。青羊园区一期政府基本没有投入，双流园区政府仅投入200万元基础设施补贴;三是政企分开。企业自主，市场化运作，提高了园区的经营管理效率和效益。蛟龙公司管理经营园区，不仅不亏，还能做到盈利，20**年，青羊园区仅蛟龙公司本部就上缴税收132万元，其中，地税88.5万元，国税43.46万元。
(二)农民为本—长效的农民利益增长维护机制
建立长效的农民利益增长机制和维护机制，是加快区(市)县工业发展、推进城乡一体化，建设社会主义新农村，构建和谐社会的必然要求。蛟龙工业港在租用农村集体建设用地发展工业园区的过程中做好了以下三方面工作。
1、建立以集体土地使用权资产为纽带的农民利益联结机制。一是建立租用关系，每年租金1500元/亩确保农民基本收入;二是年租金每5年增加200元/亩，最高达到年租金3500元/亩，确保农民一定的增值收入;三是采用“股田制”，明确农民以土地承包经营权折资认股(749元折1股)，按年分红，并在一定时期按比例增长，解决了确保农民长期收益问题。20**年，农民每股已分红利87元。从目前看，园区农民可以得到比种粮高3-4倍的收益。
2、园区负责为出租土地农民提供就业岗位。在两个园区分别创造了近万个就业岗位的基础上，蛟龙公司一是鼓励园区企业在用工方面优先使用园区出租失地农民，每使用1个失地农民，蛟龙公司向用工企业给予100元/月的补贴。据了解，青羊园区出租失地农民在园区企业就业率达40%，双流园区目前为9.7%;二是园区的环卫、绿化、道路维护等工作岗位，优先提供给当地难以到企业上班的农民;三是拓宽就业渠道。园区内配套建设农贸市场或广场，既为园区工人购物休息提供方便场所，又为农户从事第三产业提供机会。目前，双流园区的当地农民在园区企业务工的近2000人，年收入达到6000元以上。随着园区的发展和就业人员的不断增多，部分农户还将农民新村的富余住房出租给外地打工者，从而获得可观的房租收入。
3、统一规划建设农民新村集中居住并让利农民。公司修建统一公寓，供拆迁农民集中居住，对失地农户实行住房补偿。青羊园区农民每人得到园区提供的27平方米住房和13平方米商铺门面;双流园区农户每人得到35平方米住房和5平方米的商铺门面，共计40平方米，超过此数，蛟龙公司仅要求农户按成本价购买。同时，园区修建倒班房，考虑了企业管理人员和外地民工的住宿问题，体现了人本关怀。
(三)规模开发—集约的土地资源利用方式
蛟龙工业港规模开发，集约利用土地，注重资源共享。一是规划用地，做到土地整合使用，所有企业用地按园区规划统一修建;二是成片建设标准厂房对企业租赁;三是个性化设计。根据进区企业的需要对厂区规划、厂房建设进行个性化设计安排，满足进区企业的不同需要;四是订单用地，防止土地闲置。入区企业协议签订后，方按需拆迁租用农民承包土地，不搞先大片圈地，避免土地闲置;五是代建厂房，按企业需求配给用地。这种工业地产方式，实现了集约用地和资源共享。青羊园区一期工程680亩建成区，企业120家，户均占地5.4亩，亩均工业产值250万元，亩均税金4.4万元，大大提高了农村集体土地的产出效益。双流园区1200亩建成区，签约企业110家，其中入驻企业70家，在建40家，亩均产值和税收更高。
(四)企业自主—灵活的企业进入退出机制
企业进入。在蛟龙工业港，灵活的企业租用工业用地和租金支付方式，降低了企业的入驻门槛，尤其是灵活的租金给付方式，给进区企业以发展机会。一是租用厂房按月支付租金，也可以按年支付，还可以延期支付、商定支付;二是代建厂房，可以分期支付代建费;双方签订合同时，进区企业只需按房款总额交一定比例的定金，余款则从建成交付日起，3年内分期付清;企业有困难，还可以向蛟龙公司拆借资金。灵活的款项支付方式降低了企业入驻园区的门槛。
企业退出。企业租用厂房合同期间，允许退出;当企业经营不善，无法继续履行租赁合同时，可以解除租赁合同，由蛟龙公司另租他人。在租赁期间，企业可以把使用权转租第三方。代建厂房，企业也可以退出，蛟龙公司全额退还企业所缴纳的代建费。灵活的退出机制既使企业以较低的成本轻松地从园区撤出，又不会造成土地和资源浪费。
(五)重实有效—多样化多渠道的招商引资方式
蛟龙公司拥有自己庞大的招商引资网络，在香港、广州、深圳、温州、合肥、上海、宁波、武汉等国内大中城市和美国等境外地区建立了26个招商部，采取委托招商、直接招商、产业招商、以商招商、环境招商等多种方式，全方位、多渠道引进企业入驻。创新招商工作机制，招商人员与蛟龙公司没有固定的雇佣关系，蛟龙公司不发工资或者工作经费，使公司平时几无招商成本，待项目落户工业港后，由蛟龙公司按项目业主实际租用厂房面积给予招商人员一次性奖金。这种激励方式使蛟龙公司在招商引资方面花费的精力少，成本不高，效果不错。大网络、宽领域、重实效、低成本的招商机制，使得蛟龙公司在招商引资方面富有成效，呈现出企业排除等候入区局面。
(六)苦心经营—依靠精细管理的盈利模式
蛟龙公司在基础设施和厂房等建筑上的投资相当大，仍然有相当的投资回报。据我们对青羊园区一期工程的投资情况的静态分析，公司投资回收期约为10年，年成本利润率达80%以上。蛟龙公司黄玉蛟先生也乐观认为，7年多一点时间就可收回投资。投资回收主要依靠其苦心经营，从以下三个方面取得：1、租金，包括道路、管网等基础设施投资分摊收入。青羊园区厂房租金、安置房和倒班房出租等园区建筑物年租金总额约2000-3000万元，厂房租金每平方米比我市其他园区低3-5元。蛟龙公司给企业的这种低租金经营成本，在于其在融资、建筑原材料采购等环节，千方百计降低成本，使其建筑成本比同行要低30%-50%左右。2、水电差价。蛟龙公司统一建设园区供电设施，按大工业用户价格购电，再按小规模用户价格零售给企业。工业用水则由蛟龙公司抽取地下水，按市场价供给。3、物业管理费。每户企业每月向蛟龙公司缴纳物业管理费200元，仅青羊园区每年可收取20多万元。此外，不拒小利，如回收利用垃圾一项，年可收入100多万元。这三种方式对园区的精细管理均提出了较高要求。
三、“蛟龙工业港”发展的启示
蛟龙工业港的快速发展，为工业集中发展区的发展提供了以下三点启示：
(一)背靠有实力的公司。蛟龙工业港给我们提供了企业或民间组织投资开发经营管理工业园区的成功范例。一个重要原因，是园区的背后有一个实力较强的香港蛟龙集团作支撑，这个集团具有在香港国际资本市场融资的能力，可以为成都蛟龙工业港的发展提供不断的开发资金支持，确保了蛟龙工业港在青羊和双流发展的资金需要。选择有实力的公司作为工业园区投资经营主体是举办民营工业园区成功的重要环节和必要前提。
(二)搞好园区定位。与一些园区主要瞄准大企业不同，蛟龙工业港把招商引资对象聚焦在国内外民营企业、中小企业，使蛟龙工业港成为民营企业、中小企业集中发展园区，这个定位是准确的。一是符合成都及各区(市)县区位条件和市场环境。我市地处内陆，与沿海和国际市场距离较远，市场容量有限，适合中小企业发展;二是现有的一些园区多以大中型项目为对象，门槛较高，使中小企业投资者投资无“园”或进入困难，蛟龙工业港则填补了空白;三是符合中小企业的实际：规模不大，自有资本不多，拥有自主知识产权的产品和市场等;四是符合国家大力发展中小企业的宏观政策导向。中小企业具有的资本、技术、劳动密集型结合特征，是国家和地方政府所需。因此，蛟龙工业港得到了国内外中小企业的青睐。国内外中小企业数占企业总数90%以上，应该说蛟龙工业港模式还有广阔的发展前景。
(三)坚持契约化管理。契约是维系市场经济的纽带，契约意味着市场主体地位平等、交易自由、交易双方自愿接受彼此达成的合同约束，有利于双方形成稳定预期，节约交易成本。在蛟龙工业港内，除政府公共管理所必须的行政手段外，各方关系的发生，皆以各方自愿签订的合同为基础;园企分开，进区企业自主经营，包括独立与国家工商、税收部门发生管理关系和税收解缴关系，不受蛟龙公司的干涉;农户的安置、租金的支付、劳动用工管理等都按照合同执行，简化并有效地维护了各方关系，形成了各方利益互动的良性循环。这也是外商青睐蛟龙工业港的重要原因之一。这值得我市各个工业集中发展区在管理中借鉴。
四、基本结论
综上，我们认为：
1、蛟龙工业港模式是一个定位较准、能促进工业快速发展的有效模式。蛟龙工业港将招商对象聚焦于国内外中小企业，定位准确，收到了园区发展快、投资到位快、产出见效快、提供就业岗位多等实效，实现了当年投资，当年产出，当年见效、当年受益，故可称为“蛟龙工业港速度”。
2、蛟龙工业港模式是一个可持续发展模式。土地规模开发、集约利用，资源共享，实现了企业发展、环境绿化、基础设施建设、职工生产生活的系统结合，良性和谐。
3、蛟龙工业港模式是一个多赢的发展模式。园区投资开发管理主体—蛟龙公司得利，7-10年即可收回投资，年成本利润率达80%以上，投资效益高;园区农民在得到拆迁安置的合理补偿，得到比种粮高3-4倍的土地收益的同时，还可获得在园区企业就业和从事第三产业的稳定收入，股田制下能实现长效增收和一定的就业保障;当地政府得到了工业快速发展、园区企业税收及用于缓解社会就业压力的就业岗位。实践表明，蛟龙工业港模式符合地处中国西部内陆的成都及各区(市)县发展工业的实际;集约用地，综合开发，互利多赢，具有可持续性;以中小企业为主，是加快工业化进程，形成产业集群，缓解就业压力，提速工业化、城市化和城乡一体化的有效模式，在区(市)县推进工业集中发展，实现工业化、城市化和城乡一体化，探索工业发展与社会主义新农村建设中有一定的借鉴和推广价值。
篇2:房地产市场调研策划
房地产市场调研和策划
房地产调研是项目策划和决策的基础,
一房地产的市场调研
房地产市场调研,就是以房地产为特定的商品对象,对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析,进而对房地产市场进行研究与预测,为决策者们了解房地产市场的变动趋势,制定公司营业计划,拟订经营策略提供参考与建议。由于土地和房屋的"不动性",房地产市场调查有很深的地域特征和专指性。我们对房地产市场的切入,也习惯依据地域形态,由点(单个楼盘)到线、面(区域98市场),再由线、面(区域市场)到体(宏观环境);然后再从体回复到点、线和面,不断的循环往复,融会贯通,才可真正把握。
一、点--单个楼盘
对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础,它不但是新进员工接触房地产知识的第一课,而且也是任何资深人员,对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。
单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项:
第一项是分析楼盘的地理位置。大的方面讲,就是分析楼盘的区域历史沿革,区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等);了解区域交通状况,(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等);因或公共配套设施(水、电煤等市政配套;公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、着名餐馆等生活配套)和人文环境等等。小的方面讲,就是楼盘地块的大小形状,所处位置,它的东西南北的邻居是谁?它的进出道路如何?是否临街……等等。和其他商品不一样,楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素,它的优劣与否,往往决定了楼盘的大部分价值。
第二项是分析产品。这是楼盘市凋的主体部分,重点在于了解楼盘的土地、总建面积,产品类别与规划,建筑设计与外观,总建套数与房型,面积、格局配比,建筑用材,公共设施和施工进度……等等。分析产品是理解楼盘的基础,只有认真分析产品,才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目,虽不是产品本身,但却是产品的重要构成,它就是我们常说的公司的组成,即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的?……,从而评估楼盘的资信度。
第三项是剖析价格组合。即产品的单价、总价和付款方式。市场中,往往有许多价格方面的促销活动,但万变不离其宗,其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。
第四项是了解广告策略。广告策略是指广告的主要诉求点,媒体选择,广告密度和实施效果等等。
第五项是销售执行。这是最关键的地方,一方面是指销售点的选择,人员的配置,业务执行……,另一方面则是指什么样的房型最好卖?什么样的总价最为市场所接受?吸引客户最主要的地方是什么?购房客户群有什么特征……,所有的这一切都是市场调查所应该了解的。其中的销售状况是个果,其他几个方面都是因,了解因果,分析其中的缘由,是单个楼盘,也是整个市调工作的全部内涵。
二、线和面--区域市场
对单个楼盘的详尽了解之后,可以着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析,主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。
区域分析
区域分析是指在特定区域中,对影响房地产市场的交通路线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析,在具体分析中,区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。如上海虹桥开发区的崛起,通过区域分析便可得知,它是和虹桥飞机场至市中心的良性交通线路,虹桥商贸区的发展规划是分不开的。
区域产品
区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内,楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点,以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘,在大家都是住宅,都是一样的价格,都是一样的品质的情况下,其中的一个卖得相当好,这就是区域产品应该着力分析的地方。
需求特征
需求特征是指区域人口数量和密度,人口结构和家庭规模,购买力水平,客户的需求结构与特征,人口素质和习惯嗜好……,需求特征是从客户的角度对产品的一种审视,把握需求特征是不断创新的动力与源泉。
区域市场的分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的。要写好区域市场分析报告,首先应该详细调查该区域某一单个楼盘,而后以这个楼盘所在的街道为延伸区,将整个街道的所有楼盘调查仔细。最后,则以这一街道为基准,分别详细调查周边的各条街道的楼盘情况……,
由此从点到线,从线到面,不断的比较、分析,归纳和总结,区域市场的状况便会了如指掌。
三、体--宏观环境
对点、线、面的把握是市场调查的主体,但不是全部,只有对体
(宏观环境)的深刻理解,才可能将房地产的市场调查作得更活更深入。房地产市场的体(宏观环境)包括政治社会、经济发展、行政法规、国际状况等各方面的因素。
政治社会
政治社会是指国家运作体制、政治安定状况、社会治安程度,房地产投资和城市化进程等方方面面的情况。政治稳定是社会发展的基石,剖析房地产市场,不能忽视政治因素。
经济因素
经济因素是所有房地产宏观因素中,对公司和个人最为显现,最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况,财政收支与物价,人口数量与消费,居民收入与储蓄……等各种因素,如1997年存款利率的几次大幅下调,对刺激个人购房愿意的作用就是显而易见的,房地产市场也因此几起波澜。
行政法规
行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。如取消实物分房制度,对商品房销售市场的影响就是显而易见的。还有土地增值税,它的贯彻实施也是一把双刃的剑。限制过多,投资资金就不太愿意进来,经济发展速度就相对缓慢一点;限制过少,投机暴利的行为就接踵而至,对国民经济的损害也不可低估。
国际状况
国际间经济、军事、政治等环境如何,对房地产的影响不容忽视。如1997年末发生的东南亚金融危机,它就或多或少地影响我国房地产市场。单就投资成本这一点分析,因为在东南亚金融危机中,中国周边国家的货币均贬值20%~50%,而人民币则巍然不动。作为一个投资商人,他在作出决策之前,肯定就会对人民币的未来稳定性和现阶段的相对成本作一评估。在势态尚未明朗的时候,他必然裹足不前。
总之,点、面(线)、体构成了房地产市场调查基本框架,它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径,只有认真地进行市场调查,科学的进行分析整理,我们才可能成为真正的市场专家。
房地产市场调研业务流程
调研原则
工作室的市场调研与专业性市场调研公司的调研不同,不是一种静态的、描述性和系统性的调研,而是一种为我们的独特的策划创意提供印证、刺激与支持的调研。
1.带着问题调研:项目总监应在调研开始3天内提出项目开发所要解决的问题,有了问题,就有方向。
2.有目的地进行调研:带着朦胧的创意,如可能成立的理念、定位、经营思路与方向等。调研过程中有开始构思多种可能性的方案。一旦有框架性的想法,就开始尝试论证。但是在全面深入的调研工作结束前千万别停留在这一个框架构想上。
3.20/80法则:时间与精力用于核心问题上,不求系统全面,但求在核心问题上的重点突破。抓住重点人物,尤其是要与老板深入沟通。同时重视与专业人士和机构的沟通,尽可能占有他们的信息。
4."顺瓜摸藤"法则:注重考察当地楼盘的开发推广水平,以"顺瓜摸藤"的方法从各种开发和营销现象中寻求本质--为什么会这样做?其目标是什么?效果又怎样?这种市场效果反应出消费者怎样的心态?
调研制度
1、每日例会制度:当日事当日毕,当日调查当日研究,每晚举行小组例会,由项目负责人主持。
2、调研日记制度:每日例会之后形成文字结论(要点),指定专人录入手提电脑,并以电子邮件发送到工作室策划总部。
3、昼考夜谈:白天室外实地考察,晚上室内访谈,以最紧凑的时间完成调研。
调研流程
调研的基本动作可分为以下几个步骤:
1.前期基本准备。索要企业与项目的背景资料,并通过各种信息渠道(包括上网)进行行业、区域(城市)、企业的信息收集与分析。
2.组建项目团队,进行人员分工,拟定调研计划,与客户沟通联络。向客户方提交包括项目、企业、市场和相关行业的资料信息清单和访谈对象清单。
3.进入项目现场,用1天左右时间快速对企业与项目进行粗略的摸底,与客户(主要是老板)沟通,明确核心问题,调整调研计划。
4.调查。成文资料、访谈与实地考察相结合,每日小结,形成分析要点与问题要点。
5.研究。小组内部交流,与客户高层经理交流,进一步明确调研结论。
6.补充调研。
7.撰写调研报告。
调研基本内容
1.区域(城市经济、交通、商业、人口、消费文化)
2. 行业(房地产规模、水平、类型、等级层次、主要品牌的营销特点,房地产产业链的发 育状态,代理、媒体、广告、规划设计等)
3.市场(消费者、竞争者)
4.项目(区位、地块、规划、设计,目标市场细分,营销策略,同类项目成功与失败个案分析)
5.企业(企业资源与能力,重点是与项目相关的人、财、物等资源配置)
调研计划
1.调研目的
2.调研范围
3.调研重点
4.调研提纲
5.需要客户提供的成文资料、访谈目标与考察目的地
6.调研时间、地点与人员(包括需要客户提供的人员配合)
调研报告的主要内容
1、市场及行业发展态势评估
2、企业能力及开发意向评估
3、项目机会与可行性评估
4、相关行业相关问题评估
调研工作文档
1、调研提纲(出发前的初步提纲)
2、调研工作具体计划(与客户协商后提出)
3、调研资料清单(对客户提出要求)
4、调研问题目录(对自己提出问题)
5、调研日记和例会纪要
6、阶段性小结和评估报告
7、给信息部的信息资料目
篇3:市场调研的实施步骤
市场调研的实施步骤
一、调研实施
整个调研的步骤包括方案及问卷设计、网络联系、人员招聘及培训、实地访问执行与管理、数据处理和分析、撰写报告等几个部分。如果进行的是全国性调查,其中第一项和最后二项均集中在深圳进行,其它各项的执行方案如下:
一、网络联系
在所调查省份的省会城市有现成的联络人员或可以马上寻找联络人。在每个被调查的省份,我们可派1名公司督导前往,并召集这些联络人共同来执行这个项目。这样每个省有两名全职、熟练的专业人员来完成资料收集工作。如果两个人来做的话,可以保证在调研规定的计划期内完成。
二、人员的招聘与培训
(一)人员的招聘
在实际的调查中,抽样员、督导和复核人员一般由公司专职的调研人员担任,而访问员则通过招聘来解决。招聘有三种渠道,一种渠道是通过我们已有的访问员网络来做访问(只限我们已调查过的地方);第二种渠道是通过当地统计局的城市调查队,::由他们提供人员(在小城市和乡村比较合适)。由于这些人是专职的调查员,在身份和调查经验上都比较可靠。第三种渠道是由我公司人员在当地学校与学生会或校团委联系,在他们的帮助下招聘访问员和兼职助理督导(在大中城市可行),兼职人员必须符合以下条件:
以女性为主
五官端正,衣着整齐, 注重仪表
身体健康,能吃苦耐力劳,做事踏实
有经验者优先录用
以上三种方法招聘方法在执行上基本不会出现问题,可经常采用。
招聘流程如下:招聘广告--》面试--》对合格人员进行培训。
每个调查区域的人员配置如下:
督 导:1名,由我公司专职督导或当地联络人担任;
助理督导:1名,协助督导收发和检查问卷、礼品;
抽 样 员:1名,抽出地址,以便访员对号入坐,按随机要求访问。
访 问 员: 名,按培训要求进行访问。根据问卷的复杂程度和访问员的访问技巧,每人能完成的日工作量会有所不同。根据以往的经验,每个访问员每天大约可完成20份有效问卷。参照具体情况,可上下浮动5份左右。
复核员:1名,检查访问的正确率,减少人工误差,保证问卷的代表性。
(二)人员的培训
在完成人员招聘后,给他们提供培训是极其重要的,在正式访问开始以前,我们提供的培训包括:
1、基础培训
每位新参加项目的访问人员必须接受约3小时的基础培训,学会入户技巧(拦截技巧)、发问技巧、记录技巧、离开技巧、处理意外事件技巧等。特别是帮助他们树立信心,掌握与人沟通的技巧。对于抽样员和复核员,督导也要提供基础培训。使其掌握有效的抽样方法和复核方法。
(1) 态度训练:目的是让访员明确访问工作对市调的客观性、科学性的重要作用,通过训练,促使他们在今后的访问实践中做到认真、细致、一丝不苟地按照要求完成所有任务。
(2) 技能训练:目的是提高访问员与陌生人打交道的能力,以有效地完成访问任务,其主要内容有:应该携带的物品;访问时的注意事项;无法调查时的处理办法;对受访者之释疑、说明抽样方法及不公开姓名的原则等;问卷的询问方式及登记方法;问卷的回收与审核等。
(3) 问题处理训练
在访问过程中,访员常会碰到这样或那样的问题,如受访者不愿意配合,找不到被抽到的样本等。此时,如果访员经过训练,他们就知道该如何处理。否则就可能因处理不当而对抽样、访问结果产生不良影响。对于抽样员和复核员,督导也会提供基础培训。掌握有效的抽样方法和复核方法。
2、项目培训
(1)项目讲解 对所进行调查项目的背景;主要调研内容;调查日期、期间检查日、回收日;调查部门及负责人、联络处;每位访问员需要访问的数量等进行讲解。使访问员对整个事件有一个大致的印象,从而在调研中能做到有目的、有意识的去收集信息。
(2)问卷讲解 由我公司督导/联络人提供,为访问员逐个问题讲解如何提问,如何追问,如何记录,如何注意与前后题的逻辑关系等,确保访问员能全面了解问卷内容和访问技巧。对一些特殊行业(产品),还要讲解有关行业背景和相关的产品知识、市场知识。
三、试调研
试调研分为模拟访问、陪访、跟访和小结四步:
1、模拟访问 将访问员两两配对,模拟访问员和被访者的问答,进一步掌握操作技巧。
2、陪访 为了亲自了解访问中可能出现的问题,增强访员自信心。督导和助理督导要陪伴一些访问员到消费者场所做试访,并记录在访问中出现的问题和特殊意外情况。
3、跟访 对于一些访问员,要求在培训完成后实地按要求去完成一个访问,督导要记录访问过程中出现的问题。帮助访员有效解决。
4、小结 等所有访问员完成试访后,督导要召集所有访问员集中进行问卷检查和讨论,向每个人讲解出现的问题或者不足之处,同时对于共同的问题提供解决的办法。
四、正式调研
正式调研分为抽样、实地访问、复核三部分:
抽样:按照设计好的抽样方案抽样,抽样由专门的抽样员负责,采用指定起点,隔几抽一,以右手原则行走,避免重复和遗漏。
访问:每天收发一次问卷、礼品,收到的问卷即时进行检查,对不合格的问卷要重新访问或作废,保证及时发现问题或处理违规者。同时注意及时补充和培训新访问员。
复核:实行24小时内复核制度,既在访问员提交完成问卷后24小时内由复核员去被访者家或电话复核(两种方式可设置不同的比例),对作弊人员作开除和作废全部问卷处理。复核比例不能低于样本量的30%。
五、关于竞争对手资料的收集
由于此部分内容涉及到竞争对手的大量秘密资料,因此是非常难于做好的工作。对于能拿到多少资料,深度如何,我们也没有确切的把握,但我们会通过多种方式去尝试,包括:
1、新经销商的名义接触竞争对手,获取一些基本资料;
2、从竞争对手的经销商处获得有关的资料;
3、通过人际关系寻找竞争对手内部人员进行深度访问;
4、通过报纸、杂志、行业协会等二手资料获得。